Kunnossapitovastuut ja osakkaan muutostyöt taloyhtiössä 7.11.2016 Anne Vatanen lakimies Simo Vihemäki lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa 2 Sisältö Kunnossapitovastuu Yhtiön kunnossapitovastuu Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Vastuunjakotaulukko Perustaso Yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräys Yhtiön ja osakkeenomistajan velvollisuudet 1
3 Sisältö Muutostyöt Osakkeenomistajan oikeus muutostyöhön Ilmoitusvelvollisuus Yhtiön valvonta Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutostöistä Vahingonkorvausvastuu Esimerkkitapauksia 4 KUNNOSSAPITOVASTUU 2
5 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Muut kuin osakashallinnassa olevat tilat Rakenteet ja eristeet Perusjärjestelmät Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät Esim. sähköpatterit, lattialämmitys, liesikupu, joka osa ilmanvaihtojärjestelmää Hanat ja wc-laitteet 6 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiön vastuulla rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen Yhtiön toimesta alun perin tai esim. peruskorjauksessa toteutettu Lattialämmitys, parvekelasitus Yhtiössä tehty nimenomainen päätös vastuulle ottamisesta Osakkaiden asentamat parvekelasit 3
7 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiön vastuulla myös osakkaan toteuttama asennus, jos Asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään ja Samanlainen, vastaava esim. kylpyhuoneen vedeneristys, vesihana, wc-istuin Yhtiö on voinut valvoa toteuttamista Ilmoitettu yhtiölle, AOYL:n säännökset kunnossapito- ja muutostöistä 8 YHTIÖN KUNNOSSAPITOVASTUU Huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai korjaamisen vuoksi Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet merkittävä lisäkustannus osakkaalle Ratkaisevaa kustannukset Taustalla yhdenvertaisuus 4
9 Perustaso Alkuperäinen (rakennusvaiheessa toteutettu) taso Ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee 10 Case 1 Kattovuoto Katosta vuotanut vesi vahingoittanut osakkaan huoneiston parkettia Yhtiön vastuulla kattovuodon korjaaminen Rakenteet, eristeet jne. Yhtiön vastuulla myös huoneiston vahingoittuneet sisäosat Koska vahingoittuneet rakenteen vian / sen korjaamisen vuoksi Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon Jos perustaso parketti, yhtiö vastaa parketista Jos perustaso esim. muovimatto, parketin lisäkustannus osakkaalle 5
11 Case 2 Putkiremontti Putkiremontin yhteydessä uusitaan myös kph:t Yhtiön vastuulla myös kylpyhuoneiden sisäosat Vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan korjaamisen vuoksi Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon tai yhtiön putkiremontin yhteydessä valitsemaan tasoon Osakkaan vastuulla sisustukselliset lisäykset ja erikoisrakenteet Esim. italialainen desinglaatta, seinä-wc Myös niiden purkamisesta aiheutuvat merkittävät lisäkustannukset 12 OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakehuoneiston sisäosat Pinnoitteet, kiinteät kalusteet Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät perusjärjestelmän osia Altaat, kiuas, liesi, ilmanvaihtojärjestelmästä erillinen liesituuletin Tietyt perusjärjestelmien kuluvat osat (huoneistossa) Esim. ilmanvaihdon suodattimet 6
13 OSAKKAAN KUNNOSSAPITOVASTUU Osakkeenomistajan jälkikäteiset muutokset Saunan rakentaminen huoneistoon, kphlaajennus Yhtiön vastuu rajoittuu tilan alkuperäiseen käyttötarkoitukseen ja tasoon Ellei muutosta otettu yhtiön vastuulle (päätös, pitkäaikainen korjauskäytäntö, yhtiöjärjestyksen muutos) Taustalla osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Ei merkitystä uuden osakkaan tietoisuudella 14 Case 3 Astianpesukonevuoto Osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvan laitteen aiheuttama vahinko Yhtiön vastuulla kuivattaa ja korjata rakenteet, eristeet sekä naapurihuoneistojen sisäosat (perustasoon) Vesi kulkeutunut niihin rakenteen kautta Osakas vastaa pinnoista, kiintokalusteista, laitteista, esim. apk:sta letkuineen ja liitäntäputkineen Vahingonkorvausvastuu erotettava kunnossapitovastuusta Edellyttää huolimattomuutta 7
15 PARVEKE Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuu Parvekkeen rakenteet (vedeneristys) ja ulkopinta, julkisivu Osakkaan kunnossapitovastuu Sisäpuoliset pinnat (lattia, kaiteiden sisäpuoli) Lumen, veden ja roskien poistaminen 16 Vastuunjakotaulukko 8
17 Vastuunjakotaulukko Kiinteistöliiton lakimiesten ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakimiesten ja insinöörien tulkinta ja käsitys siitä, kuinka vastuu jakaantuu Taulukko = lain mukainen vastuunjako Voidaan esitellä yhtiökokouksessa noudatettavaksi Taulukon mukaisesta vastuunjaosta poikkeaminen tehtävä yj-määräyksellä Yhtiökokouspäätökset eivät automaattisesti sido osakkeen uutta omistajaa 18 KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan välisen vastuunjaon (4 luku) Lain mukaisesta vastuunjaosta on mahdollista poiketa yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräyksellä 2/3 määräenemmistöpäätös yhdenvertaisuus 9
19 Esimerkki / yhtiöjärjestyksen kunnossapitovastuumääräys Osakkeenomistaja vastaa huoneiston kosteuden- ja vedeneristeiden kunnossapidosta ja sen puutteen huoneiston rakenteille ja eristeille aiheuttamien vikojen ja vahinkojen korjaamisesta ja korjaamisen kustannuksista. Tässä mainittu osakkeenomistajan vastuu kunnossapidosta käsittää vastuun huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista 20 OSAKKAAN VELVOLLISUUDET Huoneiston huolellinen hoito Kunnon seuraaminen, myös tyhjillään ollessa Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla Ilmanvaihto, lämmitys Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu Ilmoitusvelvollisuus havaitsemistaan vioista viipymättä Laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen 10
21 YHTIÖN VELVOLLISUUDET Ongelman selvitys Esim. kuntotutkimus, kun aihetta epäillä vikaa Vian korjaus Yhtiöllä oikeus valita korjaustapa ja korjaaja Korjaus perustasoon, paikkakorjauskin juridisesti hyväksyttävä Ulkonäkö ja tekninen järkevyys neuvottelu osakkaan kanssa 22 MUUTOSTYÖT 11
23 OSAKKAAN MUUTOSTYÖT Lähtökohtainen oikeus tehdä haluamiaan muutostöitä Vain osakashallinnassa olevissa tiloissa Velvollisuus ilmoittaa yhtiölle muutos- ja kunnossapitotöistä Ilmoitus tehtävä hallitukselle tai isännöitsijälle Etukäteen kirjallisesti Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistöön, rakennukseen tai huoneistoon tai niiden käyttämiseen 24 OSAKKAAN ILMOITUSVELVOLLISUUS Annettava riittävä selvitys työn laadusta ja laajuudesta Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon, ei pelkästään rakennustyön aikaisesta haitasta Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista / kohtuullisista kuluista 12
25 MUUTOSTYÖN ALOITTAMINEN JA ILMOITUKSEN KÄSITTELY Ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä ja toisella osakkaalla ollut kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Ilmoitettava ilmoituksen käsittelyajasta, työn sallimisesta, ehdoista, kieltämisestä Yhtiön päätös kirjallisesti, jos osakas pyytää Kieltävä päätös perusteltava 26 VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttymistä Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut Yhtiön valvonta ei siirrä kunnossapitovastuuta yhtiölle! 13
27 ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa 28 KUNNOSSAPITOVASTUU OSAKKAAN MUUTOSTÖISTÄ Yhtiön vastuulla osakkeenomistajan toteuttamat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, jotka Yhtiö on hyväksynyt vastuulleen TAI Rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen JA jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa 14
Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista Yhtiön vastuulle ottaminen Nimenomainen päätös yhtiön kunnossapitovastuulle hyväksymisestä Yhtiön vastaus osakkaan muutostyöilmoitukseen / muutostyön hyväksyminen ei siirrä vastuuta yhtiölle Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus huomioitava Vastuulle ottaminen harvinaista Muutoksen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen katsottu vastuulle ottamiseksi (+ sauna) Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista Muutoksen rinnastuminen Yhtiö vastaa osakkaan asennuksesta, jos se rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään Asennus on samanlainen tai vastaava teknisesti ja laadullisesti Kunnossapidon kustannukset eivät merkittävästi poikkea ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa Arvioitava tapauskohtaisesti valvonnan / sen puuttumisen merkitys 15
31 Case 1 Osakkaan kylpyhuoneremontti I Osakas haluaa mukavuussyistä uusia kylpyhuoneen Osakkaan muutostyö Muutostyöilmoitus ym. AOYL 4 ja 5 luku Hyvä rakennustapa, yhtiön valvonta Yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakenteissa, eristeissä, perusjärjestelmissä ei vikaa Esim. vedeneristeet ok, rakenteissa ei kosteutta Osakas vastaa kaikista kustannuksista 32 Case 2 Osakkaan kylpyhuoneremontti II Osakas haluaa mukavuussyistä uusia kylpyhuoneen Osakkaan muutostyö Purkutöitä tehtäessä ilmenee, että rakenteissa kosteusvaurio, vedeneriste pettänyt Yhtiön vastuulla kosteusvaurion korjaaminen Rakenteet, eristeet jne. Yhtiön vastuulla myös huoneiston vahingoittuneet sisäosat Vahingoittuneet rakenteen vian korjaamisen vuoksi Ennalleen saattamisvelvoite perustasoon 16
33 KKO 17.5.1960 nro 1448 A oli upottanut vesi- ja viemäriputket huoneistonsa ja naapurihuoneiston väliseen seinään. Äänet olivat alkaneet kuulua A:n huoneistosta naapurihuoneistoihin selvemmin As Oy:n kanteesta A velvoitettiin siirtämään putket entisiin paikkoihin 34 KKO 13.2.1975 Nro 393 Osakas oli kiinnittänyt asuntoosakeyhtiön rakennuksen seinään sähköpistorasian Sähkön kulutus osakkaan omasta mittarista Yhtiön kanteesta osakas velvoitettiin poistamaan pistorasia omalla kustannuksellaan 17
35 KKO 1985 II 14 kylpyhuoneesta tehtiin sauna muutostyö ei saattanut vahingoittaa rakennusta eikä tuottaa haittaa muille osakkeenomistajille as oy:n hallituksen oli annettava hyväksymisensä ja haettava rakennusviranomaisilta lupa muutostyölle 36 Helsingin HO 7.8.1985 Nro 238 Osakas halusi asentaa myymälähuoneiston ulkoikkunaan myyntiluukun Yhtiötä ei voitu velvoittaa hakemaan muutokseen viranomaislupaa 18
37 Helsingin HO 9.12.1987 Nro 1260 Osakas oli siirtänyt huoneistonsa ulkoovea 39 cm rappukäytävään päin Yhtiön kanteesta osakas velvoitettiin siirtämään ovi alkuperäiselle paikalleen 38 HELSINGIN HO 9.1.1991 nro 61 Osakkaat olivat rakentaneet yhtiöjärjestyksen mukaan heidän hallintaalueeseensa kuuluvalle pihalle kivillä päällystetyn oleskelutilan ja istuttaneet kymmenen tuijapensasta. Muutoksia pidettiin sallittuina, koska niistä ei aiheutunut naapureille haittaa ja pihaa edelleen käytettiin normaaliin oleskeluun. 19
39 HELSINGIN HO 28.11.1990 nro 1594 Osa osakkaista oli rakentanut yhteiselle piha-alueelle laatoituksia ja istutuksia. Yhtiön kanteesta heidät velvoitettiin poistamaan nämä, koska piha-alue ei ollut osakashallinnassa. Rakennelmasta syntyi mielikuva osakkaiden hallinnasta ja ne estivät muita osakkaita käyttämästä tuota aluetta. 40 Turun HO 17.9.1982 Nro 1218 Osakkaalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa asentaa terassi- ja kattomarkiiseja 20
41 Rovaniemen HO 23.8.1996 Nro 934 Myymälähuoneisto, jossa oli pitkään toiminut baari Suostumusta muutostöihin ei voitu evätä Huomioon voidaan ottaa vain muutostyön sinänsä aiheuttama haitta, eikä haittaa jonka baaritoiminta ehkä aiheuttaa. 42 Helsingin Ho 16.4.1996 Nro 2020 Liikehuoneiston käyttämisestä keskiolutkahvilana olisi aiheuttanut osakkaille meluhaittaa Koska meluhaitta ei kuitenkaan ole olennainen, oli osakkaalla oikeus tarvittaviin muutostöihin 21
43 KKO 1982-II-60 Osakas uusinut ulkoikkunoita ilman yhtiön suostumusta Uudet ikkunat alkuperäisen näköisiä ja tyylisiä KKO: yhtiön ennallistamisvaatimus hylättiin, koska ennallistamiskulut huomattavat yhtiön kärsimän haitan vähäisyyteen nähden. 44 Helsingin HO 26.9.2000 Nro 2549 Huoneistossa kosteusvaurio, joka johtui vedeneristeen puutteellisuudesta Remontti tehty siten, että -94 osakkaat/talkooväki tehneet eristyksen ja urakoitsija -95 laatoituksen HO: Osakkaat vastuussa. Vastuuta ei vähentänyt laatoittajan toiminta tai yhtiön valvonnan puute. Osakkaat olisivat vastanneet myös itsenäisen urakoitsijan virheestä tai laiminlyönnistä. 22
45 Helsingin HO 11.1.2005 Nro 280 Huoneistossa kosteusvaurio, joka johtui osakkaan tekemästä kylpyhuoneen laajennuksesta Asunto-osakeyhtiön valvontaoikeus ei poistanut osakkaan vastuuta virheellisestä muutostyöstä 46 OSAKKAAN VAHINGONKORVAUSVASTUU Vahingonkorvausvastuu edellyttää Vahinkoa (euroissa mitattava/arvioitava) Tahallisuutta tai tuottamusta (huolimattomuus, laiminlyönti) Käytännössä hyvän rakennustavan laiminlyönti ja asunto-osakeyhtiölaissa osakkeenomistajalle säädettyjen velvollisuuksien rikkominen Syy-yhteyttä Osakas vastaa myös urakoitsijansa tekemästä virheestä, ellei voi osoittaa toimineensa kaikin puolin huolellisesti Jos voi osoittaa huolellisuutensa, vastuussa vain vahingon aiheuttanut taho (yhtiön käännyttävä suoraan esim. urakoitsijan puoleen) 23
47 OSAKKAAN VAHINGONKORVAUSVASTUU Vastuu vanhenee viimeistään kymmenen vuoden kuluttua vastuun perusteesta (virheellinen kunnossapito- tai muutostyö) Kanne nostettava kolmen vuoden sisällä siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää (tai olisi pitänyt tietää) vahingosta ja siitä vastuussa olevasta Vahingonkorvausvastuu ei siirry osakkeen uudelle omistajalle (vrt. kunnossapitovastuu) 48 Esimerkkejä osakkaan vahingonkorvausvastuutilanteista Virheellinen kunnossapito- tai muutostyö Osakas vastaa myös esim. urakoitsijansa tekemästä virheestä, ellei voi osoittaa toimineensa kaikin puolin huolellisesti Jos voi osoittaa huolellisuutensa, vastuussa vain vahingon aiheuttanut taho yhtiön käännyttävä suoraan esim. urakoitsijan puoleen Huolellisuusvelvoitteen laiminlyönti Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti 24
49 Esimerkkejä yhtiön vahingonkorvausvastuutilanteista Virheellinen kunnossapitotyö, joka aiheuttaa vahinkoa Yhtiö voi vapautua, jos osoittaa menetelleensä huolellisesti urakan toteuttamisessa Kunnossapidon laiminlyönti Esim. toistuva/jatkuva kattovuoto, jota ei korjata Korvattavia kuluja esim. irtaimistovahingot, sijaismajoitus, vuokratulon menetys 50 Case 6 Osakkaan vuokralainen nukahtaa suihkuun Yhtiön vastuulla kuivattaa ja korjata rakenteet, eristeet sekä naapurihuoneistojen sisäosat (perustasoon) Vesi kulkeutunut niihin rakenteen kautta Ko. vuokranantajaosakas vastaa oman huoneistonsa pinnoista, kiintokalusteista, laitteista Eivät vahingoittuneet rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi Kulut voidaan periä vahingonkorvausvastuun perusteella vahingon aiheuttajalta Vuokralaiselta, mikäli huolimattomuutta 25
51 Oikeustapauksia KKO 1991:15 Hormistoihin ja sisäkattoon halkeamia kantavan betonilaatan taipumisen johdosta Rakenteesta johtuva huoneiston sisäpuolinen vika Korjaaminen yhtiön vastuulla 52 KKO 1991:160 Kylpyhuoneen muovimatto myös sisustukseen käytettävää materiaalia, mutta ainoa vesieriste Kosteusvaurion korjaaminen yhtiön vastuulla Osakas vastasi laatoista koska kyseessä oli aiemman osakkaan teettämä rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys (laatat eivät alkuperäistä tasoa) 26
53 KKO 2003:80 Kosteusvauriokorjauksen yhteydessä uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sekä lämmitysjärjestelmä Syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan vastattaviksi 54 Helsingin HO 11.1.2005 Nro 280 Huoneistossa kosteusvaurio, joka johtui osakkaan tekemästä kylpyhuoneen laajennuksesta Asunto-osakeyhtiön valvontaoikeus ei poistanut osakkaan vastuuta virheellisestä muutostyöstä 27
Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) 1667 6333 Kiitos! 28