KUNTOARVIO Rakenteet, LVISAK -tekniikka HEINOLAN OPEKO, KURSSIHOTELLI Lampikatu 5, 18100 Heinola 15.2.2009 1
Sisällysluettelo 1 JOHDANTO...3 2 YHTEENVETO...4 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet...4 2.1.1 Rakennustekniikka...4 2.1.2 LVI - järjestelmät...5 2.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät...5 3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT...6 3.1 Kiinteistön perustiedot...6 3.2 Asiakirjatilanne...6 3.3 Kuntoarvion toteutus...6 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute...6 4 KUNTOARVION TULOKSET...7 4.1 ALUERAKENTEET...7 4.1.1 D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet...7 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA...7 4.2.1 F1 Perustukset...7 4.2.2 F2 Rakennusrunko...7 4.2.3 F4 Yläpohjarakenteet...8 4.2.4 F6 Tilojen pintarakenteet...9 4.2.5 F8 Siirtolaitteet...9 4.3 LVI JÄRJESTELMÄT...10 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT...10 4.4.1 G11 Lämmöntuotanto...10 4.4.2 G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen...10 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT...10 4.5.1 G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot...10 4.5.2 G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat...11 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT...11 4.6.1 G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet...11 4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet...12 4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT...12 4.7.1 G73 Sammutusvesilaitteet...12 4.7.2 G75 Vaahtosammutuslaitteet...12 4.8 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT...12 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT...13 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS...13 4.11 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET...13 4.12 H3 JOHTOTIET...14 4.13 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET...14 4.14 H5 VALAISIMET...15 4.15 H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET...15 4.16 H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT...16 4.17 TIETOJÄRJESTELMÄT...16 4.18 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT...16 4.19 J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT...16 4.20 J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT...17 LIITTEET Valokuvat Liite 1 2
1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa tarkastellaan Heinolan Opekon kurssihotellin nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet sekä ehdotetaan lisätutkimuksia, mikäli niihin on tarvetta. Tämän kuntoarvion lähtötietoina on käytetty tilaajalta saamien tietojen lisäksi vuonna 2001 kohteesta tehtyä kuntoarviota (Insinööritoimisto Raksystems Oy). Tässä kuntoarvioraportissa esitetyt toimenpide-ehdotukset on laadittu 10 vuoden jaksolle, pääpainon ollessa lähimpien viiden vuoden aikana odotettavissa olevissa töissä. Toimenpideehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta oleellisesti laiminlyödyt huollot mainitaan kertaalleen. Raportissa ei ole otettu kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin. Tässä kuntoarvioraportissa on esitetty kunkin pääjärjestelmänimikkeen kuntoluokka. Luokittelu on kuntoarvioijan subjektiivinen käsitys nimikkeen yleisestä kunnosta. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarve lähivuosina 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava. Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvioraportin otsikoissa olevat tunnukset viittaavat osajärjestelmänimikkeen (esim. G3 Ilmastointijärjestelmät) kuvauksessa annettuun ehdotukseen ja ne noudattavat seuraavaa esitysjärjestystä: 1. Kuvataan lyhyesti järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. 2. Käsitellään nykytilanne ja todetaan kohteessa tehdyt havainnot. 3. Annetaan kunnossapito- ja korjaustoimenpide-ehdotukset. Kuntoarvion suorittivat Rakennustekniikka: Jani Hietakangas, Tanja Mäkinen, LVI- ja automaatiojärjestelmät, energia: Ilkka Piittisjärvi, Seppo Savolainen, Sähkö- ja tietojärjestelmät: Kai Grundström, Insinööritoimisto Techniplan Oy Kuntoarvion kiinteistökatselmoinnit suoritettiin 3.2.2009 (RAK) ja 5.2.2009 (LVIS). Tampereella 15.2.2009 WSP FINLAND OY Tanja Mäkinen DI, projekti-insinööri Vastuuhenkilö, rakennustekniikka Ilkka Piittisjärvi LVI-tekn., yksikön päällikkö Vastuuhenkilö, LVIS-tekniikka 3
2 YHTEENVETO 2.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet 2.1.1 Rakennustekniikka Kantavilta rakenteiltaan kurssihotelli on hyvässä kunnossa. Kuntoarvion tekohetkellä katolla ollut lumi vaikeutti vesikaton arviointia, mutta kuntoarvion vuodelta 2001 mukaan rakennuksen vesikatteena on alkuperäinen huopakate, katon pinnalla kasvaa sammalta, joka lisää huovan kosteusrasitusta ja huopakatteen tekninen käyttöikä on saavutettu. Ylimmän kerroksen sisäkaton paikkaus viittaa tapahtuneen kattovuotoa. Tiilipintaiset julkisivut yleisesti ovat hyvässä kunnossa. Ikkunat on uusittu, mutta ikkunoiden ja runkorakenteiden välinen sauma yleisesti on toteutettu huonosti eikä ole riittävän tiivis, mikä nostaa osaltaan seinärakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitustasoa. Ikkunoiden ja parvekkeiden ovissa maali hilseilee. Parvekkeiden kunto on yleisesti huono. Laattojen raudoitus on paikoitellen ilman betonipeitettä ja korroosiossa. Kaiteiden metallirunko on korroosiossa ja kaiteiden puupaneelin maali hilseilee. Rakennusten sisäpinnat ovat yleisesti hyvässä kunnossa. Saunaosaston tilat ovat ikääntyneet. Pesuhuoneen laatoitus on paikoitellen rikki ja saunan pintarakenteet kuluneet. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpide-ehdotuksia. Toimenpiteet 5 vuoden aikana Vesikaton uusiminen Toimenpiteet 10 vuoden aikana Julkisivu- ja parvekekorjaukset (laajuus tarkennettava kuntotutkimuksen avulla) Suositeltavat lisätutkimukset Julkisivujen ja parvekkeiden kuntotutkimus korjaussuunnittelun lähtötiedoksi Märkätilojen kosteuskartoitus Kiinteistölle on tarpeen teettää erillinen asbesti- / haitta-ainekartoitus. Kartoitus tulisi tehdä ennen kuin kiinteistölle tehdään korjaus- ja huoltotöitä 4
2.1.2 LVI - järjestelmät Rakennuksen lämmönjakolaitteet ovat tyydyttävässä kunnossa, tekniikkaa on uudistettu mm. säätöventtiileitä ja säätökeskuksia uusimalla. Lämpö-, vesi- ja viemäriverkostot ovat alkuperäisiä, mutta kunnossa. Kalusteita on uusittu hotellihuoneissa v. 1996. Ilmanvaihto on koneellinen saunoissa ja yleisissä tiloissa, kanavapuhdistukset on tehty lähivuosina. Hotellihuoneiden ilmanvaihto on painovoimainen. Kiinteistön tekninen LVIA- kunnossapito on ollut hyvällä tasolla. Ei erillistä energiankäytön seurantaa. Tulevaisuuden korjaustarpeita ovat patteriventtiilien uusiminen sekä lämmitysverkostojen säätötekninen parantaminen laadittavien suunnitelmien mukaan. Lisäksi huoneiden suihkutilojen ilmanvaihto tulisi muuttaa koneelliseksi, jotta kosteuden poisto saataisiin tehokkaammaksi. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Toimenpiteet 5 vuoden aikana Lämmönsäätölaitteiden uusinta, suunnitelmien laadinta Säätöventtiilien, toimilaitteiden, kiertopumppujen ja vanhojen patteriventtiilien uusinta Vanhemman säätötekniikan uudistaminen tarvittavilta osin Toimenpiteet 10 vuoden aikana Hotellihuoneiden ilmanvaihdon muuttaminen koneelliseksi poistoilmanvaihdoksi, suunnitelmien laadinta toimenpiteistä. Ilmanvaihtokanavien ja pääte-elimien puhdistus, ilmavirtojen säätötyöt 2.1.3 Sähkö- ja tietojärjestelmät Kiinteistön sähkölaitteistoja on peruskorjattu pääosin 1977. Sähköjärjestelmät ja laitteistot ovat tyydyttävässä/hyvässä kunnossa, eivätkä tarvitse normaalien huolto- ja kunnossapito-ohjelmasta poikkeavaa korjaustyötä. Sähkölaitteiston lakisääteinen määräaikaistarkastus tulee pitää ko. kaltaisissa rakennuksissa 15 vuoden välein. Kiireelliset toimenpiteet sähkölaitteiston määräaikaistarkastus, mikäli sitä ei ole pidetty. valaisimien kupujen asentaminen tai valaisimen uusiminen puutteellisten valaisimien osalta vikavirtasuojakytkimen ja palovaroittimien koestus 5v. sisällä tehtävät toimenpiteet 10v. sisällä tehtävät toimenpiteet 5
Lista puutteista, kiinteistön sähkölaitteistoissa, jotka voivat mahdollistaa terveydelle tai kiinteistölle haittaa: Ei havaittu tarkastuksen yhteydessä. 3 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT 3.1 Kiinteistön perustiedot Tilaaja: Tilaajan yhteyshenkilö: Kohde Rakennusvuosi 1979 Kerroksia 1 + 3 Pinta-ala 1986 bm 2 Tilavuus 5630 rm³ 3.2 Asiakirjatilanne Senaatti-kiinteistöt Kiinteistöanalyytikko Antti Kari Opeko, Heinolan kurssikeskus, Saunarakennus Lampikatu 5, 18100 Heinola Kiinteistöstä oli saatavilla ja käytössä seuraavat asiakirjat: Kuntoarvio 2001, Insinööritoimisto Raksystems Oy 3.3 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvioraportissa on noudatettu pääpiirteissään Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvioohjeiden RT 18-10672 ja KH 90-00246 esitettyjä nimikkeistöjä ja suoritusohjeita. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat malli-ohjeiden sisällysluettelon mukaiset. 3.4 Käyttäjäkyselyn palaute Kuntoarvion yhteydessä ei suoritettu käyttäjäkyselyitä. 6
4 KUNTOARVION TULOKSET 4.1 ALUERAKENTEET 4.1.1 D6, D7 Viher- ja päällysrakenteet Kohteen aluerakenteiden arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä piha-alueilla ollut lumi. Näin ollen kattavaa kuvaa aluerakenteiden kunnosta ei saatu. Aikaisemman kuntoarvion mukaan päällysrakenteet ovat tyydyttävässä kunnossa, eivätkä vaadi normaaleista ylläpitotoimenpiteistä poikkeavia korjauksia. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ylläpitokorjauksia seuraavalla 10-vuotisjaksolla 4.2 RAKENNUSTEKNIIKKA 4.2.1 F1 Perustukset Rakennuksen perustukset on tehty teräsbetonirakenteisista anturoista ja perusmuurista. Sokkelin korkeus maanpinnasta pääoven lähistöllä on riittävä. Muilta osiin rakennuksen ympärillä oli paljon lunta ja sokkelin korkeutta ei voitu tarkistaa. Seinärakenteen perustuksissa ei havaittu halkeamia, jotka viittaisivat epänormaaleihin painumiin perustusrakenteissa. Rakennuksen sisällä paikoitellen seinissä on havaittavissa painumiin viittaavaa paikallista halkeilua. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia 4.2.2 F2 Rakennusrunko Paikalla tehtyjen havaintojen mukaan rakennuksen runkorakenteena on teräsbetoni. Runkorakenteissa ei havaittu korjausta vaativia vaurioita. Portaiden rakenteet ovat hyvässä kunnossa. Rakennusrunko on yleisesti hyvässä kunnossa. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia Ulkoseinät n julkisivut ovat tiilipintaisia. Julkisivupinnassa yleisesti ei esiinny tiilien tai tiilisaumojen halkeilua tai lohkeilua ja yleisesti saumat ovat hyvässä kunnossa. Kuitenkin ikkunoiden yläpuolella olevassa betonireunassa yleisesti esiintyy halkeilua ja lohkeilua mikä nostaa osaltaan seinärakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitustasoa. Kunto: 1 2 Hyvä Tyydyttävä 7
Toimenpiteet: Ikkunoiden betonireunassa esiintyvän halkeilun korjaaminen ja saumojen tiivistäminen osana normaalia kiinteistön ylläpitoa. Ikkunat Rakennuksen ikkunat on uusittu 1990- luvun alussa. Uusitut ikkunat ovat kolmilasisia ja kaksipuitteisia (MSE-tyyppisiä) puuikkunoita. Ikkunoiden ja runkorakenteiden välinen sauma havaintojen mukaan yleisesti on toteutettu huonosti ja ei ole tiivis. Tämä selittää vedon tunnetta, joista mainitaan kuntoarviossa v. 2001. Ikkunoiden puuosissa on havaittavissa paikoitellen hilseilyä ja tiivistyskittausten kovettumista, sekä kosteuden tiivistymistä ikkunoiden reunoissa, mikä nostaa osaltaan seinärakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitustasoa. Ulko-ovet Kunto: 3 Välttävä (huonon rungon ja ikkunoiden välin takia) Toimenpiteet: Ikkunoiden puuosien huoltomaalaus ja tarvittavat tiivistyskorjaukset, 5-10 v. sisällä. Ulko-ovet ovat metallirunkoisia. Ovissa ei havaittu korjausta vaativia vaurioita. Parvekkeet Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia ssa on kerroskohtaisia paikallavalettuja parvekkeita, 3 kpl. Parvekkeiden kunto yleisesti on huono. Laattojen raudoitus paikoitellen on ilman betonipeitettä ja korroosiossa. Kaiteiden metallirunko on korroosiossa ja puupaneelin maali hilseilee. Parvekkeiden ovissa on havaittavissa paikallista maalipintojen hilseilyä. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet: Parvekkeiden korjaaminen, 5 v. sisällä. 4.2.3 F4 Yläpohjarakenteet Rakennuksen vesikatteen kunnon arviointia vaikeutti kuntoarvion tekohetkellä katolla ollut lumi. Näin ollen tarkkaa kuvaa vesikattojen kunnosta ei saatu. Kuntoarvio vuodesta 2001 mukaan rakennuksen vesikatteena on huopakate, jonka pinnalla on singelikerros. Huopakate on alkuperäinen vuodelta -79. Singelikerroksen päällä kasvaa sammalta, joka lisää huovan kosteusrasitusta. Huopakatteen tekninen käyttöikä on saavutettu. Yläpohjan rakenteita ei voi tarkistaa kuin vesikattoa rikkomalla. Kunto: 3 Välttävä Toimenpiteet:.Vesikatto on uusittava lähivuosina, 5 v. sisällä. 8
4.2.4 F6 Tilojen pintarakenteet Sisätilapinnat ovat suurimmalta osin siistiä. Kuivien tilojen pinnoissa on havaittavissa paikoitellen yleistä käytöstä aiheutuvaa kulumista, kuten seinä- ja ovenpinnoissa maalivaurioita, osassa ovia turpoamista, akustiikkalevyissä repeämiä, ovien kumitiivisteiden irtoamisia, ikkunoiden maalipinta hilseilee, hissien ovissa maalivaurioita. Huonetilat yleisesti ovat siistiä. Niiden märkätiloissa laatoituksen saumat ovat paikoitellen huonoja kuten myös lattiakaivoja ympäröivät saumat, mikä nostaa osaltaan lattia- ja seinärakenteisiin kohdistuvaa kosteusrasitustasoa. Kolmannen kerroksen yleistilassa todennäköisesti kattovuoto on paikattu, koska tilan sisäkatto on korjattu (n. 0,5 m2). Tarkastuspäivänä sisäkatto oli kuiva. Rakennuksen seinissä (tekninen-,neuvonta- porrashuone- ja väestösuojatilat) on havaittavissa painumiin viittaavaa paikallista halkeilua. Saunaosaston tilat ovat ikääntyneet. Pesuhuoneen laatoitus on paikoitelleen rikki, saunan pintarakenteet kuluneet ja pukuhuoneen lattiamattojen ylösnostot paikoin irti. Naisten saunaosaston WC on todennäköisesti korjattu jossain vaiheessa. Kunto: 1 2 Hyvä Tyydyttävä Toimenpiteet: Saunaosaston tilat tulee remontoida, 5-10 v. sisällä. Huoneistojen märkätiloissa laattasaumojen korjaaminen osana normaalia kiinteistön ylläpitoa. 4.2.5 F8 Siirtolaitteet F81 Hissit Rakennuksessa on yksi v. 1979 asennettu henkilöhissi. Hissien tarkastus ja kunnossapitosopimukset ovat Kone Oy:llä ja Inspecta Oy:llä. Määräaikaistarkastukset on tehty, seuraava tarkastus v. 2009. Kunto: 1 2 Hyvä Tyydyttävä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. 9
4.3 LVI JÄRJESTELMÄT 4.4 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄT Rakennus on liitetty kiinteistön aluelämpöverkostoon ja lämmönjakolaitteet varusteineen on asennettu vuonna 1979. Peruslämmitystapa on vesikiertoinen patterilämmitys. 4.4.1 G11 Lämmöntuotanto Säätöryhmät: Erillinen lämmönjaon säätöryhmä säätölaitteineen v. 1977, kunnostettu 1996 ja 2006. Patteriverkosto teho 105 kw. Ilmanvaihtoverkosto teho 63,8 kw. Alkuperäiset säätö- ja toimilaitteet asennettu v. 1977-78 ja uusittu Landis & Gyr säätökeskukset 1991. Kunto: 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v: Säätöryhmien uusiminen iv- ja patteriverkostoihin, suunnitelmat. 4.4.2 G12, G13, G 14 Lämmönjakelu ja lämmitysverkostot varusteineen Patteri- ja ilmanvaihtoverkostojen lämpöputket ovat v. 1977 rakennusajankohdan teräsputkia ja liitostapoina on käytetty hitsaus-, laippa- ja kierreliitoksia. Kiertopumput ja säätöventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä. Linjasäätöventtiilit ja toimilaitteet v. 1977. Lämmityspatterit ovat alkuperäisiä teräslevypattereita ja päällisin puolin hyvässä kunnossa. Hotellihuoneissa on alkuperäiset termostaattiset patteriventtiilit ja yleisissä tiloissa käsiventtiilit. Patteriventtiilit olivat kunnossa. Eteisen tuulikaappia lämmitetään Fincoilin alkuperäisillä kiertoilmakojeilla. Huoneiden suihtuhuoneissa on sähkötoimiset pyyhekuivaimet. Verkostojen eristemateriaali on lj- ja ilmanvaihtohuoneessa alkuperäinen sinkityllä pellillä pinnoitettu villakourueristys ja verkostoissa on alumiinipaperilla pinnattu villakouru. Kunto: 3 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. :Patteri- ja linjasäätöventtiilien sekä säätölaitteiden uusinta. 4.5 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄT Rakennus on liitetty alueen vesi- ja viemäriverkostoon. Verkostot on asennettu v.1979. Hotellihuoneiden vesi- ja viemärikalusteet on uusittu 1996. Rakennuksessa on erillisviemäröinti sadeja jätevesille, liittymät ovat Maaherrankadulla. 4.5.1 G22, G24, G25 Vesijohto- ja viemäriverkostot Käyttövesiverkostot on asennettu kupariputkesta fosforikuparijuotoksin. Tilojen pintaasennuksissa on käytetty maalattua cu -putkea. Viemärit ovat pvc-putkea/ valurautaa. Vesikaton sadevesi-viemäröinti on asennettu rakenteiden sisälle. Saadun tiedon mukaan viemärit ovat toi- 10
mineet hyvin. Putkistot ovat hyväkuntoisen näköisiä ja näkyviä vuotoja ei havaittu ja eristykset ovat siistejä. Pohja ja tonttiviemärit ovat pvc-putkea. Tarkastuskaivot ovat betonirengaskaivoja teräskansistoin. Käyttövesiverkoston venttiilit ovat pääosin alkuperäisiä palloventtiileitä. Venttiileissä ei havaittu vuotoja. Lämpimän kiertovesijohtojen kaikki säätöventtiilit on uusittu luultavammin 1996. Vesi- ja viemärikalusteet on uusittu saunatiloihin ja huoneisiin v.1996. Allashanat ja suihkusekoittajat ovat vipu- tai termostaattimalleja. Wc istuimet 1 toimilaitteita. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Ei toimenpiteitä 4.5.2 G24, E4 Sadevesiviemärit ja salaojat Rakennuksen ympärillä on alkuperäiset sade- ja salaojaverkostot. Kaivot ovat betonirengaskaivoja teräskansistoin. Tarkastuuksissa ja haastatteluissa ei tiedossa olevia puutteita. Oletetaan verkostojen olevan kunnossa. Kunto: 2 Tyydyttävä. Toimenpiteet: Ei ennakoituja toimenpiteitä. 4.6 G3 ILMASTOINTIJÄRJESTELMÄT 4.6.1 G31, G32 Ilmanvaihtokoneet ja varusteet Kiinteistön ilmanvaihto on toteutettu koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla saunaosastoilla ja oleskelutiloissa TF/ PF 6.31 ja TF/PF 6.32. Koneet, säätölaitteet ja kanavat on asennettu v. 1979. Koneissa ei ole jäähdytys- tai lämmöntalteenotto varustusta. Lisäksi on käytössä 4 kpl erillispoistokoneita (huippuimureita), sauna- ja yleisille tiloille ja asennusaika on alkuperäinen. Hotellihuoneiden ilmanvaihto on painovoimainen. Märkätilojen kosteudenpoiston tulisi asentaa poistoilmanvaihtokoneet. Ilmanvaihtokoneiden säätölaitteet on liitetty v. 1996 uusittuihin L&G yksikkösäätimiin ja hälytykset on toteutettu alkuperäisillä LVI-hälytyskeskuksella IV-huoneesta. Lämpötila-anturit ja peltimoottorit ovat alkuperäisiä. Kaikki vuosihuollot on tehty asianmukaisesti. Ei havaittuja ongelmia tai selkeitä toiminnallisia puutteita. Kunto: 2 Tyydyttävä, 3 Välttävä: hotellihuoneiden suihkutilojen ilmanvaihto Toimenpiteet 10 v. : Poistoilmanvaihtokoneiden lisäys suunnitelmien mukaan ja kanava puhdistukset sekä säätötyöt 11
4.6.2 G33, G34 Kanavistot ja pääte-elimet Ilmanvaihtokanavat ovat sinkittyä pyöreää kierresaumattua peltikanavaa. Kanavat on eristetty villalla. Kanavat ja pääte-elimet on puhdistettu ja säätötyöt suoritettu kunnossapito-ohjelman mukaan muutama vuosi sitten. Kanavat ja pääte-elimet ovat puhtaita ja hyvässä kunnossa. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 10 v. : Jakson loppupuolella puhdistus ja ilmavirtojen säätötyöt. Märkätilojen pääte-elimien uusinta hotellihuoneisiin. G35 Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteet/vss Rakennuksessa on väestönsuoja. Kriisiajan ilmanvaihtokoneina ovat alkuperäiset Temet Oy:n koneet. Koneet ja varusteet sekä kanavat olivat toimintakunnossa. Kunto: 1 Hyvä 2 Tyydyttävä Toimenpiteet: Ei toimenpide-ehdotuksia. 4.7 G7 PALONTORJUNTAJÄRJESTELMÄT 4.7.1 G73 Sammutusvesilaitteet Ei ole. Kunto: - Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. 4.7.2 G75 Vaahtosammutuslaitteet G75.1 Jauhesammuttimet Kiinteistössä on jauhesammuttimia, viimeisin tarkastus tehty v. 2008. Sammuttimet tulee tarkastuttaa kahden vuoden välein. Kunto: 1 Hyvä Toimenpiteet: Ei toimenpiteitä. Sammuttimien seuraava tarkastus on vuonna 2010. 4.8 J6 RAKENNUSAUTOMAATIOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa ei ole erillistä rakennusautomaatiojärjestelmää. Lämmönjaon pääpiirissä alkuperäinen Landis & Gyr säätökeskus RVL 1, ota kunnostettu 2006. Patteriverkoston ja ilmanvaihtoverkoston lämmönsäätöpiirejä ohjataan v. 1991 uusituilla Landis & Gyr RVF Polygyr 61.10 säätimillä. Kenttälaitteista on uusittu 1996 patteriverkoston ja pääsäätöpiirin säätöventtiilin toimilaitteet. Muuten kenttälaitteet ovat alkuperäisiä vuodelta 1979. 12
Ilmanvaihtokoneiden ja lämmönjaon hälytykset on kytketty Esmi:n HTY- hälytyskeskukseen ja hälytys laitekohtaisella summerilla sekä ilmoituksella kurssihotellin LVI-hälytyskeskukseen. Kaikki alueen LVI-hälytykset tulevat kurssihotellin keskukseen ja jatkohälytys päärakennuksen vastaanottoon. Kunto: 2 Tyydyttävä Toimenpiteet 5 v. : Patteriverkoston venttiiliremontin yhteydessä tehdään tarvittavia kenttälaite uusintoja. 4.9 SÄHKÖ- JA TIETOJÄRJESTELMÄT 4.10 H1 ALUESÄHKÖISTYS Pääosaa aluevalaistuksen elohopeahöyrylampuilla varustetuista pylväsvalaisimista syötetään ruokalarakennuksesta. Pylväsvalaisimien kuvut ovat lasikuitua ja tummentuneet. Pylväisiin on lisätty halogeenivalaisimia, valotehon lisäämiseksi. Valaistuksen ohjaukseen on käytetty sekä kellokytkintä, että hämäräkytkintä. Kellokytkin on poistettu ohjauksesta, joten pylväsvalaistusta ohjataan hämäräkytkimellä. Rakennuksen seiniin on asennettu lisäksi hehkulampuilla varustettuja valaisimia. Valaisimet ovat teknisesti kunnossa, lukuun ottamatta pylväsvalaisimien kupuja.kl 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Pylväsvalaisimien kuvut/valaisimet suositellaan uusittaviksi sellaisiin, joiden kuvut läpäisevät valoa, jolloin halogeenivalaisimia ei välttämättä tarvitsisi käyttää niiden huonon energiatalouden takia. Seinävalaisimissa suositellaan käytettäväksi E27 kannalla olevia energiansäästölamppuja, jotka ovat pakkasenkestäviä. 4.11 H2 KYTKINLAITOKSET JA JAKOKESKUKSET Rakennuksen pääkeskus JN 3 on sijoitettu rakennuksen pohjakerrokseen omaan tilaansa. Keskus on asennettu 1978. JN 3 Keskus saa syöttönsä seminaarirakennuksen keskukselta JN 2. JN 3 keskus syöttää samassa rakennuksessa olevia jakokeskuksia. JN 3 keskus on 4-johdinjärjestelmän mukainen IP 20 metallirakenteinen kehikkokeskus. Keskuksen nimellisvirta on 125A. Havaintojen perusteella merkkaukset olivat asianmukaiset ja piirustukset ovat käytettävissä. KL 2 Rakennuksessa on JN 3 keskuksen lisäksi kuusi ryhmäkeskusta. Kerroskeskuksista syötetään kerroksissa olevia ryhmiä kerroskohtaisesti. Keskukset on asennettu peruskorjausten yhteydessä 1978. KL 2 13
Toimenpide-ehdotukset: Keskukset tarkastetaan vähintään 10 vuoden välein. Keskustilat siivotaan säännöllisesti. Muutostöiden yhteydessä varmistutaan, että kaikki muutokset päivitetään piirustuksiin ja merkkaukset keskuksissa päivitetään. Kompensointilaitteiston mittaus ja säädöt tehdään laitevalmistajan ohjeiden mukaan säännöllisesti. 4.12 H3 JOHTOTIET Asennukset on tehty osittain alas laskettujen kattojen väliin hyllyille käytävillä. Huoneissa johtoreitteinä on käytetty pistorasia- ja johtokouruja, asennusta suojaputkiin. Pinta-asennuksia on käytössä esim. teknisissä tiloissa Pinta-asennuksissa kaapelointeina on käytetty MMJ -kaapelia. KL 2 4.13 H4 JOHDOT JA NIIDEN VARUSTEET Päärakennuksessa ei ole erillistä liittymiskaapelia vaan JN 4 keskus on liitetty seminaarinennuksessa olevaan JN 2 keskukseen maahan asennetulla nousukaapelilla, joka on tyypiltään AMCMK 3x70+21. Pääkeskustilassa olevassa nousujohtokaaviossa on esitetty johtavat putkistot, jotka on yhdistetty JN 3 keskuksen PEN kiskoon. Pääkeskuksen ja muiden keskusten väliset kaapelit ovat tyypiltään MMJ, AMMK- kaapeleita ja uppoasennuksessa suojaputkiin asennettuja MK- ja ML tyypin muovivaippaisia johtimia. Kaapelit olivat näkyviltä osin kunnossa. Kaapeleiden laajempaan uusimiseen ei ole tarvetta jakson aikana. Voimaryhmäkaapelit ovat pääasiassa MMJ - kaapeleita, jotka ovat näkyviltä osiltaan hyvässä kunnossa. Kaapeleiden laajempaan uusimiseen ei ole tarvetta jakson aikana. Kiinteistön valaisinryhmäjohtoina on käytetty pääasiassa MMJ kaapeleita ja uppoasennuksissa ML- ja MK- tyyppiä olevilla muovivaippaisilla johtimilla. Kaapeleiden laajemmalle uusimiselle ei ole tarvetta jakson aikana. Pistorasiat ovat maadoitettuja sekä huoneiden osalta maadoittamattomia. Maadoitettujen pistorasioiden turvallisuus testattiin otantana schuko - testerillä ja tarkastelu hetkellä ei havaittu turvallisuuteen liittyviä puutteita. Kylpyhuonetilojen pistorasiat on vaihdettu vikavirtasuojakytkimillä varustettuihin pistorasioihin. Lisäksi pyyhepatterien pistorasialähtöihin on keskuksiin lisätty vikavirtasuojakytkimet. Pistorasiat on asennettu pääasiassa pistorasiakouruihin sekä uppoasennuksina rakenteisiin. Kellari- ja ullakkotiloissa asennuksia on tehtypinta-asennuksena. Johdot ja niiden varusteiden kuntoluokka on pääasiassa tyydyttävä. KL 2. Toimenpide-ehdotukset: Käyttötarkoituksen pysyessä muuttumattomana ko. muovivaippaisten kaapeleiden laskennallinen käyttöikä on n. 50 vuotta. Nousu- ja liittymiskaapelit suositellaan tarkastettavaksi näkyviltä osiltaan n. 10 vuoden välein. Määräaikaistarkastuksien yhteydessä suoritetaan maadoitusten jatkuvuusmittaukset ja voidaan siten todentaa, että maadoitukset ovat pysy- 14
neet kunnossa ja ovatko mittausten välillä tiettyihin osiin tulleet muutoksia. Erikoisolosuhteissa olevat kaapelit kuten ulkotiloissa olevat kaapelit suositellaan tarkastettavaksi hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaisesti säännöllisesti. Pistorasioita ja kytkimiä uusitaan ja kiinnityksiä parannellaan tarpeen mukaan niiden rikkoutuessa tai lakatessa toimimasta. Vikavirtasuojat pitää koestaa laitevalmistajan ohjeiden mukaisesti tai vähintään kerran vuodessa kytkimessä olevalla testipainikkeella. 4.14 H5 VALAISIMET Kiinteistössä on käytetty l hehkulamppuvalaisimia ja käytävien valaisimina on käytetty halogeenivalaisimia, joista osasta puuttui kuvut ja polttimet. Tilojen valaistustasot ovat silmämääräisesti hyvät. Valaisimien keskimääräinen laskennallinen käyttöikä on loisteputkivalaisimilla n. 25 vuotta ja hehkulamppuvalaisimilla, joissa on posliiniset kannat ja lasikuvut, voi käyttöikä olla huomattavasti pidempi. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Halogeenivalaisimiin asennetaan kaikkiin kuvut ja polttimot. Parempi hyötysuhde saataisiin pienoisloisteputkivalaisimista. Normaalien hoito- ja kunnossapito-ohjelman mukaiset huolto- ja puhdistustyöt tehdään säännöllisesti. Hehkulamppuvalaisimissa kannattaa käyttää valaisimiin sopivia energiansäästölamppuja. Vanhempaa asennusta olevia loisteputkivalaisimia voidaan joutua vaihtamaan jakson aikana. Vaihto kannattaa suorittaa tilakohtaisesti ryhmävaihtona. 4.15 H6 LÄMMITTIMET, KOJEET JA LAITTEET LVI-laitteiden sähkövarusteet Kiinteistössä on ilmanvaihtokoneita sekä lämmönjakokeskus, jotka on rakennettu kun tiloja on peruskorjattu. Ilmastointikoneille on oma keskus lämmönjakohuoneessa, jossa on käsin ajo mahdollisuus ja automatiikalla koneikoita hoidetaan aika-ohjelman mukaisesti suuremmalle ja pienemmälle teholle. Ilmanvaihtokoneissa on turvakytkimet, jotka on sijoitettu esim. katolle. Laiteet olivat kunnossa tarkastushetkellä. KL 2 Rakennus on varustettu pohjakerroksessa olevalla saunaosastolla, jossa on sähkökiuas. Kiukaan ohjauskeskus SYLA 4 PK on sijoitettu pukuhuoneen yhteyteen. Kiukaan saa laitettua päälle ohjauskeskuksesta, ja se on päällä maksimissaan kahdeksan tuntia. Sen voi ajastaa käynnistymään aikaisintaan 16 tuntia aikaisemmin. KL 2 Toimenpide-ehdotukset: Laitteet ja koneet huolletaan ja koestetaan laitevalmistajien ohjeen mukaan säännöllisesti. Koneiden turvakytkimet koestetaan säännöllisesti. Kiuas tarkastetaan ja huolletaan laitevalmistajan ohjeen mukaan säännöllisesti. 15
4.16 H7 ERITYISJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on poistumistie- ja turvavalaistusjärjestelmä. Keskuksena on Esmin valmistama keskus, joka sijaitsee pääkeskushuoneessa. Valaisimiksi on asennettu nykyaikaisia led- valaisimia. Koestukset on tehty koestuspäiväkirjan mukaan säännöllisesti. Koestukset on tehtävä turvavalaistusjärjestelmälle neljä kertaa vuodessa. keskus on toimintakunnossa. KL 2 Huoneistoihin on asennettu tietojen mukaan 1998 verkkojännitteiset palovaroittimet. Määräysten mukaan enintään 50 yöpymispaikkaa olevissa rakennuksissa voidaan käyttää verkkojännitteeseen liitettyjä palovaroittimia, mutta sitä suuremmissa kokonaisuuskissa on käytettävä paloilmoitinjärjestelmää. KL2 Toimenpide-ehdotukset: Palovaroittimet koestetaan säännöllisesti ja koestukset merkitään koestuspäiväkirjaan. 4.17 TIETOJÄRJESTELMÄT Kiinteistössä on lankapuhelinverkko omalla vaihteella, joka on liitetty puhelinverkkoon. Lankapuhelinverkon liittymiskaapeli tulee tähän rakennukseen. Puhelinverkosta ei ole käytössä piirustuksia. Puhelinverkko on edelleen toimintakuntoinen kuparilankaverkko, joka on asennettu peruskorjausten yhteydessä. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Puhelinverkon piirustukset päivitetään vastaamaan asennuksia. 4.18 J2 ANTENNIJÄRJESTELMÄT Antenniverkko on liitetty alueen kaapeli-tv verkkoon. Koko alueen TV-lähetykset kulkevat ko. rakennuksen kautta. antenniverkossa on muilta osin tehty digitalisointiin liittyvät muutokset lähetysten vastaanottamiseksi. Ko. rakennuksen osalta antenniverkon toimivuudesta ei ole tietoa. Antenniverkko on tehty ketjuverkoksi, joka on vanhentunut asennustapa. Antennijako tapahtuu pääkeskushuoneen kautta olevasta vahvistimesta. Huoltohenkilökunnan mukaan verkkoa on päivitetty ja se on digitaalikelpoinen. KL 2-3 Toimenpide-ehdotukset: Antenniverkon tarkastus ja päivittäminen. 4.19 J3 ÄÄNENTOISTO- JA MERKINANTOJÄRJESTELMÄT Rakennuksessa on huoneistoja kattava 4-kanavainen radiolähetysten jakelujärjestelmä, jonka vahvistinyksikkö Philips SQ 45 on sijoitettu pohjakerroksen infotilaan. Laitteisto on toimintakunnossa. KL 2 16
4.20 J4 KIINTEISTÖN ATK-JÄRJESTELMÄT Kiinteistössä ei havaittu atk-verkkoa. 17
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 1. Yleiskuva julkisivusta Kuva 2. Ikkunan tiivistys huono, massa kovettunut. Kuva 3.Ikkunan puuosien maali hilseilee.. Kuva 4.. Betonirauta paljaana, korroosiossa. Kuva 5. Metallikaide ruosteessa, puukaiteen maali hilseilee. Kuva 6. Paikkaus katossa, kosteuden jäljiltä?
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 7. Kolhiutumia seinässä. Kuva 8. Kolhiutumia ovessa.. Kuva 9. Irrallinen tiiviste ovessa. Kuva 10. Halkeama seinässä, painuman jäljiltä? Kuva 11. Halkeama seinien välissä. Kuva 12. Huono sauma laatoituksessa.
Opeko, VALOKUVAT, LIITE 1 Rakennustekniikka Kuva 13. Huono sauma lattiakaivon sivussa. Kuva 14. Maali hilseilee. Kuva 15. Huonot laattasaumat pesuhuoneessa. Kuva 16. Huonot saumat, rengas rikki. Kuva 17. Saunan pukuhuoneen matto irti 18. Pintamateriaalien kulumia saunassa.