Kuka vastaa kun paikat hajoaa? Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto
Sisältö Kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiön ja osakkaan välillä Yhtiön kunnossapitovastuu Osakkaan kunnossapitovastuu Korjausten suorittaminen Mahdollisten kosteus- ja homevaurioiden selvitysvastuu Vahingonkorvausvastuu Case: Apua, kosteutta kylpyhuoneessa Osakkaan kunnossapito ja muutostyöt
Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä AOYL 4 luku
Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Jos yhtiöjärjestyksen ei ole erityisiä määräyksiä, 4. luku määrää kunnossapitovastuun HUOM! Vahingonkorvausasiat arvioidaan erikseen
Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Asunto-osakeyhtiö vastaa siltä osin, kun vastuu ei kuulu osakkaalle Muut kuin osakashallinnassa olevat tilat Porraskäytävät, varastot, yhteiset sauna- ja pesutilat, perustukset
Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet Rakenteita Yläpohja, alapohja, välipohja Eristeitä Lämpö-, ääni- ja vesieristeet Perusjärjestelmät Rakennuksen LVIS järjestelmät, perinteinen puhelinverkko, lämminvesivaraajat, lattialämmitys, sähköpatterit
Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Yhtiöllä kunnossapitovastuu rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, jotka Yhtiö toteuttanut; Yhtiö hyväksynyt vastuulleen; Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen Osakkaan toteuttamat, jotka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymiin Esim. vesieriste
Osakkaan kunnossapitovastuu Osakehuoneiston sisäosat Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet ja asennukset, jotka eivät ole perusjärjestelmän osia Huoneistossa olevat käytön perusteella kuluvat pinnoitteet ja laitteet Esim. kiuas, liesi, liesituuletin, takka ja uunit, ammeet ja erilaiset altaat
Osakkaan velvollisuudet Huoneiston huolellinen hoito (4:3) Kunnon seuraaminen, myös tyhjillään ollessa Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla Ilmanvaihto, lämmitys Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu Ilmoitusvelvollisuus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista viipymättä (4:8)
Parveke (1:3 ja 4:2) Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuulla Parvekkeen rakenteet (vedeneristys), ulkopinnat ja julkisivu Osakkaan kunnossapitovastuulla Lattian ja parvekekaiteiden sisäpuolen pinnat HUOM! Osakkaan velvoite: Lumen, veden ja roskien poistaminen yhtiön ohjeistus tärkeää
Kunnossapitovastuun siirto YJ:ssä Kunnossapitovastuun siirto yhtiöjärjestyksessä 2/3 määräenemmistöpäätös + yhdenvertaisuus Vastuun siirto laista poikkeavaksi tulee näkyä selkeästi yhtiöjärjestyksestä Epäselvä säännös tulkitaan mahdollisimman vähän laissa olevasta pääsäännöstä poikkeavaksi
Helsingin HO 26.6.2002 nro 2057 As Oy:n yhtiöjärjestyksen mukaan: huoneiston kunnossapitovastuu sisäpuolisten rakenteiden osalta kuuluu kullekin osakkaalle Kosteusvaurio, vedeneristeiden puutteellisuus HO: sisäpuoliset rakenteet epätäsmällinen Tulkittava osakkaan eduksi vedeneristeiden kunnossapitovastuu yhtiöllä, vastuu korjauksista
Sopimukseen perustuva vastuun siirtäminen Vastuuta ei tulisi koskaan siirtää yhtiökokouksen päätöksellä tulkitaan sopimukseksi Sitoo vain läsnä olevia sitooko heitäkään? Ovatko osakkaat sitoutuneet yhtiökokouksessa olettamalla, että sitoo myös poissaolevia osakkaita? Uusi osakas ei saa tietoa eikä tule sidotuksi päätökseen Puhdas sopimuskin sitoo vain sopijapuolten kesken Ei automaattisesti sido seuraavaa osakasta Osakas sitoutettava siirtämään kaupan yhteydessä tai vastuu suhteessa yhtiöön merkintä isännöitsijäntodistukseen maininta kauppakirjaan Yhtiöjärjestys kolmansiakin sitovana on yhtiön kannalta parempi!
Kun vahinko sattuu
Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) - Ennallistamisvelvoite Huoneiston sisäosat, jos vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi Esim. lattiakaivon tai vesieristeen puutteellisuudesta aiheutunut kosteusvaurio Yhtiöllä ennalleensaattamisvelvoite osakkaan huoneistoa korjatessaan ns. perustasoon Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla KKO 2003:80: ratkaisevaa yhtiön kustannukset
KKO 2003:80 Yhtiön suorittaman kosteusvauriokorjauksen yhteydessä uusittu osakkaan hankkima kalliimpi lattiapinnoite sekä lämmitysjärjestelmä Syntyneet lisäkustannukset jäivät osakkeenomistajan maksettaviksi
KKO 1983:87 Katosta vuotanut vesi vahingoittanut osakashallinnassa olevan huoneiston parkettia Yhtiön oli korvattava vahinko Rakenteesta johtuva sisäpuolinen vika
Perustaso Alkuperäinen - rakennusvaiheessa toteutettu taso Ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee
Korjausten suorittaminen Vian/puutteen korjaus Korjausajankohdan, -tavan, korjaajan valintaoikeus sillä, jonka kunnossapitovastuulle kuuluu Paikkakorjauskin mahdollinen Kannattaa miettiä, onko yhtiön kannalta järkevää?! vrt. lain minimitaso yhtiön rakennuksen kunnossapidon taso Kesken osakasremontin havaitaankin vikaa/puutetta rakenteissa Osakkaan remontin keskeyttäminen, ilmoitus yhtiölle, ja korjaamisesta sopiminen (saako osakkaan urakoitsija tehdä, mikä yhtiön osuus jne.)
Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen ja selvityskustannukset Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen vaatii usein asiantuntija-apua Onko kosteus rakenteessa vai pinnoitteessa ratkaisee sen, kenen pitää korjata Lain esitöiden mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvittelykuluista On järkevä sopia, että esim. tavarantarkastaja tai tekninen asiantuntija tutkii vian Vika kuuluu yhtiön vastuulle -> yhtiö vastaa selvityskustannuksista Vika kuuluu osakkaan vastuulle -> osakas vastaa selvityskustannuksista
Vahingonkorvaus
Kunnossapitovastuu ja vahingonkorvaus (AOYL 24:2) Vastuu aiheutetusta vahingosta (aiheuttamisperiaate) Vahingonkorvauksen perusedellytykset: Vastuu perustuu tuottamukseen/tahallisuuteen Syy-yhteys tuottamuksen ja vahingon välillä Taloudellinen vahinko Osakkaan vastuutilanteet: Virheellinen kunnossapito- ja muutostyö (AOYL 4 ja 5 luku) Huolellisuusvelvollisuuden laiminlyönti (AOYL 4:3) Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti (AOYL 4:8)
Korvausvastuun määräytyminen Erotettava kunnossapito- ja korjausvastuu Vahinko aiheutettu (esim. remontti tehty) ennen uuden lain voimaantuloa eli ennen 1.7.2010 Osakkaan vastuu suhteessa yhtiöön määräytyy vahingonkorvauslain mukaan VPL 20 : laiminlyönti tapahtunut ennen AOYL:n voimaantuloa -> vanhat säännökset soveltuvat Vahinko aiheutettu AOYL:n aikana 1.7.2010 tai sen jälkeen Osakkaan vastuuta arvioidaan AOYL:n 24 luvun säännösten mukaan Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkaalle Myyjä ja ostaja (nyk. osakas)-suhteessa vastuu ratkeaa AKL:n perusteella
Näyttövelvollisuus Näyttövelvollisuus normaalisti vahingonkärsijällä eli vaatijalla Mikäli osakkaana ei noudata 4 ja 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä Katsotaan, että tuottamuksellista (tuottamusolettama) Osakkaana näytettävä huolellisuus toteen Suunnittelu, toteutus, valvonta
Case: Apua, kosteutta kylpyhuoneessa
Case: Kosteusvaurio kylpyhuoneessa Osakkaan huoneistossa ilmennyt lattiakaivon puutteellisuudesta johtunut kosteusvaurio 9/2014. Osakas ilmoittanut kosteudesta yhtiölle viipymättä asian tultua ilmi. Edellinen osakas tehnyt/teettänyt remontin 2008. Selvitettäviä asioita: 1. Vastuu vian selvittämisestä ja sen kustannuksista 2. Korjausten suorittaminen 3. Ennallistamisvelvollisuus 4. Vahingonkorvaus
Case: Vastuu vian selvittämisestä ja sen kustannuksista - korjaus Osakkaan ilmoitus kylpyhuoneessa on kosteutta Onko kosteus rakenteessa vai pinnoitteessa ratkaisee sen, kenen pitää korjata Ulkopuolisen asiantuntijan lausunto Suositeltavaa sopia etukäteen siitä, kuka maksaa selvityskustannukset Jos vika/puute yhtiön korjausvastuulla osakkaalla perusteet vaatia, että yhtiö vastaa välttämättömistä selvityskustannuksista
Case: Korjausten suorittaminen Korjausajankohdan, -tavan, korjaajan valintaoikeus sillä, jonka kunnossapitovastuulle vika/puute kuuluu HUOM! Vaikka olisikin selvää, että vastuu korjaamisesta on yhtiöllä, ei osakas voi mennä tilaamaan korjausta ja toimittaa jälkeenpäin laskua yhtiölle Kuka yhtiössä päättää korjauksesta? Toimivallan jako määräytyy AOYL:n mukaisesti Tavanomaisesti isännöitsijä tai hallitus Yhtiökokous: laajakantoiset ja epätavalliset toimet, aiheuttaa olennaisia kustannuksia, olennainen vaikutus huoneiston käyttöön
Case: Mihin tasoon yhtiön on korjattava pinnat? Pintojen ennallistamisvelvollisuus ns. perustasoon Usein alkuperäinen taso Yhtiön korjaus- ja ennalleensaattamisvelvollisuuden ulottuvuus: kustannukset ratkaisevat, ei rakennustekninen toteutusvaihtoehto Alun perin ollut muovimatto (yhdistetty pinnoite ja vedeneriste), nyt osakas haluaa laatat (vaatii erillisen vedeneristeen asennuksen) Juridinen ratkaisu: yhtiö maksaa vedeneristeen niin pitkälle kun muovimaton asentamisen kustannukset kattavat, loput osakkaalle itselleen Tarkoituksenmukainen ratkaisu: asentaa vedeneristeen yhtiön kustannuksella, vaikkei pakkoa Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla Myös ylimääräiset purkukustannukset
Case: Mihin tasoon yhtiön on korjattava pinnat? Osakas haluaa nyt parantaa tasoa Tapahtuu osakkaan kustannuksella (osakas maksaa erotuksen), yhtiö myötävaikuttaa työn toteuttamiseen (hyvä hallintotapa) Perustason nostaminen yhtiön päätöksellä Yhtiön peruskorjauksessa valitsema taso muuttuu uudeksi perustasoksi Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema taso nykyaikaistaa perustasoa
Case: Jäävätkö korjauskustannukset yhtiön maksettavaksi? - korvaus Nykyinen osakas: Ilmoittiko viivytyksettä kosteusvauriosta? Viivyttely pahentumisen osuus kuuluisi osakkaan korvata Edellinen osakas: Onko remontin teettänyt osakas yhtiön tiedossa? Onko remontin teettämisestä alle 10 vuotta vanhentuminen? Onko näyttö siitä, että edellinen osakas ollut huolimaton remontin tekemisessä? Vahingonkärsijä maksaa itse, jollei pysty osoittamaan ketään muuta vastuutahoa
Vastikkeen maksuvelvollisuus huoneiston käytön estyttyä (3:5) Jos osakkeenomistaja ei voi käyttää huoneistoa sen käyttötarkoituksen mukaisesti, yhtiövastikkeesta vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi Käytännössä vain vesimaksu (ei asuta ei kulu vettä) Eri asia se, onko osakkaalla oikeus saada vahingonkorvausta, jos yhtiö laiminlyö korjausvastuunsa/viivyttelee
Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt 4 ja 5 luvut
Kunnossapito- ja muutostyöt Isännöitsijän ja hallituksen rooli Ottaa vastaan remontti-ilmoitus ja tarvittaessa ohjeistaa osakasta Huolehtia riittävästä valvonnasta Remonttirekisterin ylläpito vrt. osakeluettelo rekisteriin merkittävät remontit käsitellään hallituksen kokouksessa Mietittävä työnjako isännöitsijän ja hallituksen välillä ennen kuin tapahtuu
Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöoikeus Oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan tiloissa kustannuksellaan Huoneiston sisäpuoli ja muut osakashallinnassa olevat tilat Ilmoitusvelvollisuus muutos- ja kunnossapitotöissä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen
Osakkaan ilmoitus Riittävä selvitys Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon (ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta) Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista
Ilmoituksen käsittely ja muutostöiden aloittaminen Yhtiölle (ja mahdollisesti toiselle osakkaalle) jäätävä kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Yhtiö ilmoittaa Työn sallimisesta, ehdoista, kieltämisestä, ilmoituksen käsittelyajasta Yhtiön päätös annetaan pyydettäessä kirjallisesti Kieltävä päätös perusteltava
Yhtiön suostumus / kielto Työ voidaan kieltää, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi Kieltäminen tai lisäehtoja suostumuksen jälkeen Uusia seikkoja ilmeneekin muutostyön aikana
Yhtiön valvonta Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttyminen Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa yhtiön valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut
Ilmoitusten säilyttäminen Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)
Kunnossapito- ja muutostyörekisteri Hallitus ylläpitää - vrt. osakeluettelo Tehtävä siirretään yleensä isännöitsijälle Muutokset rekisteriin käsitellään hallituksen kokouksessa (suositus) Isännöitsijä ilmoittaa käsittelemänsä osakkaiden ilmoitukset
Mitä osakkaan tulee ilmoittaa Kunnossapito- tai muutostyö: kylpyhuoneremontti Rakennustekniset työt Esim. vedeneristys rakennusteknisten töiden suorittaja Lämpö, -vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtotyöt Esim. hanan vaihto LVI-töiden suorittaja Sähkötyöt Esim. lisäpistorasian asennus Sähkötöiden suorittaja Ilmoitetaan urakoitsijan nimi, osoite ja y-tunnus. Y-tunnus voidaan selvittää osoitteesta www.ytj.fi.
Mitä osakkaan tulee ilmoittaa Remontin tekijä Tekijällä oltava riittävä ammattitaito ja pätevyys Osakkaan asettama valvoja: Valvojalla oltava riittävä ammattitaito ja pätevyys Arvioitu aloituspvm. ja päättymispvm: Ilmoituksen liitteenä suunnitelmat ja piirustukset sekä työtapaselostukset Viranomaislupa tarvitaanko lupaa
Miten yhtiö vastaa osakkaan remontti-ilmoitukseen Ilmoitus otettu vastaan pvm Pyydetään seuraavat lisäselvitykset PVM mihin mennessä Taloyhtiö on ilmoittanut osakkaan työstä toiselle osakkaalle Taloyhtiön edustajan lausunto: Voiko osakas aloittaa työn, ehdot, työ kielletään - perusteltava Taloyhtiö käyttää asunto-osakeyhtiölain mukaista oikeuttaan valvoa työtä Taloyhtiölle kuuluvan valvontaoikeuden suorittaa Vaaditaan seuraavat tarkastukset Osakkaan ilmoitettava valvottavat työvaiheet
Miten yhtiö toimii kun työ on suoritettu Pvm, jolloin yhtiön edustaja on katselmoinut työn ja todennut loppuunsaatetuksi Valvonta ei siirrä vastuuta remontin hyvän rakennustavan mukaisuudesta yhtiölle (vahingonkorvaus) Valvonta ei siirrä kunnossapitovastuuta osakkaan muutostyötasosta yhtiölle Yhtiön perimistä valvontakuluista selvitys osakkaalle Jos osakkaan palkkaama valvoja yhtiö hyväksyy ja saa selvityksen suoritetuista valvontatöistä
Kiitos!
Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, Taloyhtio.net @Kiinteistoala 47
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 48