SAKIPA OY Yrjönkatu 15 A 28100 PORI Puh 02-634 4300 Faksi 02-634 4399 Kiertokatu 18 28130 PORI KUNTOARVIO Kuntoarvion suorittajat: Aluerakenteet ja rakennustekniikka: Jarmo Majuri, Sakipa Oy LVI -järjestelmät: Matti Tuominen, Talotekniikka Rauhanen Oy Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmät: Niilo Mäkelä, Air-Ix Teollisuus Oy Raportti laadittu 6.7.2012
i SISÄLLYSLUETTELO JOHDANTO... 1 1 YHTEENVETO... 3 1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset korjaustarpeet... 3 1.1.1 Rakennustekniikka... 3 Piha-alueet... 3 Rakennuksen ulkopuoliset osat... 3 Yhteistilat... 3 Huoneistot... 4 1.1.2 LVI -järjestelmät... 4 1.1.3 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmät... 4 1.2 Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimustarpeista... 5 1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus... 6 1.2.2 LVI-järjestelmien PTS-ehdotus... 7 1.2.3 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus... 8 1.2.4 Korjaustoimenpiteiden toteutus... 9 2 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT... 10 2.1 Kiinteistön perustiedot... 10 2.2 Korjaushistoria... 10 2.3 Asiakirjaluettelo... 10 2.4 Kuntoarvion toteutus... 10 2.5 Kiinteistönpidon palautteet... 10 3 KUNTOARVION TULOKSET... 11 3.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio... 11 Viherrakenteet (D6)... 11 Päällysrakenteet (D7)... 11 Aluevarusteet (D8)... 11 Ulkopuoliset rakenteet (D9)... 11 Putkirakenteet (E4)... 12 Perustukset (F1)... 12 Rakennusrunko (F2)... 12 Julkisivut (F3)... 13 Ulkoseinät (F31)... 13 Ikkunat (F32)... 13 Ulko-ovet (F33)... 13 Julkisivun täydennysosat (F34)... 14 Parvekkeet (F34.1)... 14 Ulkoseinän tikkaat (F34.2)... 14 Ulkoseinän katokset (F34.3)... 14 Yläpohjarakenteet (F4)... 14 Yläpohja (F41)... 14 Räystäät (F42)... 15 Yläpohjavarusteet (F43)... 15
3.2 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio... 16 Yleistilat (F5, F6, F7))... 16 Porrashuone... 16 Ullakkotilat... 16 Kellarin käytävät ja portaikko... 16 Saunatilat... 17 Kuivaushuone ja pesutupa... 17 Kylmiö... 17 Sähköpääkeskus... 17 Askartelu- ja varastotilat... 17 Huoneistot... 18 Hissit... 18 3.3 LVI-järjestelmien kuntoarvio... 19 Lämmitysjärjestelmä (G1)... 19 Lämmöntuotanto (G11)... 19 Lämmönjakelu (G12)... 19 Putkistot... 19 Pumput... 19 Venttiilit... 20 Putkistovarusteet... 20 Paisunta- ja varolaitteet... 20 Lämmönluovutus (G13)... 20 Lämmityspatterit varusteineen... 20 Patteriventtiilit... 20 Eristykset (G14)... 21 Säätölaitteet (G15)... 21 Vesi- ja viemärijärjestelmä (G2)... 21 Vesijohdot (G23)... 21 Venttiilit... 21 Viemäriverkosto (G24)... 21 Putkirakenteet (E4)... 22 Vesi- ja viemärikalusteet (G25)... 22 Eristykset (G26)... 22 Ilmanvaihtojärjestelmä (G3)... 22 Ilmanvaihtokoneet (G32)... 23 Kanavistot (G33)... 23 Kanavat/hormit... 23 Päätelaitteet (G34)... 23 Korvausilmaventtiilit... 23 Poistoilmaventtiilit... 23 Kylmätekniset järjestelmät (G4)... 23 ii
3.4 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmien kuntoarvio... 24 Autojen sähkölämmitystolpat (H1.3)... 24 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset (H2)... 24 Pääkeskukset (H22.1)... 24 Muut keskukset (H22.2)... 24 Johtotiet (H3)... 25 Johdot ja niiden varusteet (H4)... 25 Valaisimet (H5)... 25 Lämmittimet, kojeet, laitteet (H6)... 26 Antennijärjestelmät (J2)... 26 3.5 Laajennettu energiatalouden selvitys... 27 3.6 Kiinteistönhoidon kehitystarpeiden arviointi... 29 4 SUOSITELTAVAT LISÄTUTKIMUKSET JA MUUT JATKOTOIMENPITEET. 29 LIITTEET... 29 iii
1 JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa käsitellään Kiertokatu 18 -nimisen kiinteistön tilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan lisätutkimuksia ja kunnossapitotoimenpiteitä sekä käydään läpi uusimistarpeet. Raportin PTS-osaan sisältyvät ehdotettujen toimenpiteiden ajoitus ja kustannusennusteet budjetointia varten. Kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Kuntoarviota voidaan hyödyntää kiinteistön kunnossapitosuunnitelman ja korjausohjelman laadinnassa. Kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kunnossapitosuunnitelman kuntoarvion ja tarvittavien lisätutkimusten perusteella. Korjausohjelmassa otetaan huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, asukkaiden toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet ja sovitetaan ne taloudellisiin resursseihin. Raportissa ei oteta kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin, joten ne kiinteistönomistajan tulee selvittää ja ottaa huomioon lopullista korjausohjelmaa laatiessaan. Kuntoarvion korjauskustannuksia ei voi käyttää sellaisenaan peruskorjaustyyppisten töiden hinnoittelussa. Tällöin tulee ottaa huomioon mm. suunnitteluratkaisut, tilamuutokset, liittyvien rakenteiden korjaukset, mahdollisten kuntoarviossa suositeltujen lisätutkimusten tulokset ja yleensäkin peruskorjaushankkeen kokonaisvaltaisuus. Kuntoarvion vastuukysymykset Kuntoarvion laatiminen perustuu sekä silmämääräiseen arvioon että kokemusperäiseen tietoon rakenteiden vioista ja niiden keskimääräisestä käyttöiästä. Piilossa olevia vikoja ja lisätutkimusten tuloksia ei kuntoarviomenetelmällä voi etukäteen arvioida. Lopullisen korjausmenetelmän valinnan ja korjaushankkeen laajuuden päättää aina kiinteistön omistaja, eikä kuntoarvion laatija tietenkään voi vastata lopullisten kustannusten suuruudesta. Yleisesti ottaen kuntoarvioon liittyvissä vastuukysymyksissä noudatetaan Konsulttitoiminnan Yleisiä Sopimusehtoja (RT 13-10574). PTS-ehdotus Raportin PTS-osa on kuntoarvioijien ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportin PTS-ehdotuksissa esitetyt kustannusarviot ovat ennusteita budjetointia varten. Kaikki kustannukset ovat vuoden 2012 kustannustasossa ja sisältävät arvonlisäveron 23 %. Yksittäisten toimenpiteiden kustannusarviot sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset, esimerkiksi vesi- ja viemäriremontti sisältää rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset. Arvioihin ei pääsääntöisesti sisälly suunnittelu-, rakennuttamis- ja valvontakustannuksia. PTS -taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat seuraavat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava, 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta, 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta, 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava.
Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarvion tuloksia käsittelevissä luvuissa on noudatettu seuraavaa esitysjärjestystä: Ensin kuvataan olemassa olevan järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. Seuraavaksi todetaan nykytilanne ja kohteessa tehdyt havainnot. Lopuksi annetaan toimenpide-ehdotukset. Ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta kiireelliset tekemättömiksi todetut huoltotoimenpiteet on esitetty. 2 Porissa 6.7.2012 Sakipa Oy Eino Taulu toimitusjohtaja Jarmo Majuri kuntoarvion vastuuhenkilö Kuntoarvion suorittivat: Jarmo Majuri, Sakipa Oy Aluerakenteet ja rakennustekniikka Matti Tuominen, Talotekniikka Rauhanen Oy LVI - järjestelmät Niilo Mäkelä, Air-Ix Teollisuus Oy Sähkö- ja tietojärjestelmät Kuntoarvion laatijoiden yhteystiedot: Sakipa Oy Jarmo Majuri Yrjönkatu 15 A 28100 PORI Puhelin: 050-528 2426 S-posti: jarmo.majuri@sakipa.fi Tilaajan yhteystiedot: Porin kaupunki/ Tekninen Palvelukeskus Kiinteistöpäällikkö Antti Kilkku Yrjönkatu 6 B 28100 PORI Puhelin: 044-701 1811 S-posti: antti.kilkku@pori.fi Talohuolto: Porin Palveluliikelaitos Antinkatu 2 28100 PORI Puhelin: 044-701 4875
1 YHTEENVETO 3 1.1 Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset korjaustarpeet 1.1.1 Rakennustekniikka Piha-alueet Pihan nurmikkoalueiden kunto on pääosin tyydyttävä, mutta rajaukset sorapintaisiin kulkuteihin ovat monin paikoin epäsiistejä. Tontilla olevat puut ja pensaat ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Puiden oksien ja pensaiden karsimista suositellaan paikoittain. Pihan sorapintaiset kulkutiet ja pysäköintialueet ovat jonkin verran kuoppaisia ja pintojen kallistukset ovat paikoin virheellisiä. Aluevarusteet ovat osin kunnostuksen tarpeessa. Kiertokatu 16:n ja 18:n välisellä alueella oleva jätekatos on kooltaan pieni ja kunnoltaan korkeintaan välttävä. Katoksen vieressä on erillinen sekajätesäiliö. Salaojajärjestelmän toiminta vaikuttaa puutteelliselta ja sen rakentaminen on suositeltavaa. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Rakennuksen ulkopuoliset osat Rakennuksen perustus- ja runkorakenteissa ei havaittu erityistä huomautettavaa. Sokkelin liuskakivipinnat on suositeltavaa kunnostaa. Porrashuoneen ja kellarikerroksen halkeamia on syytä seurata, vaikka ne ovatkin syntyneet todennäköisesti melko varhaisessa vaiheessa. Rakennuksen julkisivut on lisälämmöneristetty ja rapattu vuonna 1983. Rappaus on melko huonokuntoinen ja tulee uusittavaksi lähivuosina. Rakennuksen ikkunat ovat ulkopuitteiden osalta pääosin huonokuntoisia, joten niiden uusiminen on suositeltavaa esim. julkisivukorjauksen yhteydessä. Myös parvekkeiden ovet kannattaa uusia tässä yhteydessä. Muut ulko-ovet ovat kunnostuskelpoisia. Huoneistoparvekkeiden ulokebetonilaatat ovat ruostuneiden rakenneterästen sekä betonin rapautumisen vuoksi suositeltavaa kunnostaa lähivuosina. Teräsrakenteiset kaiteet ovat pinnoiltaan ruosteiset. Tuuletusparvekkeet ovat huomattavasti paremmassa kunnossa sijaintinsa vuoksi. Pääsisäänkäynnin ovilippa kannattaa kunnostaa julkisivutöiden yhteydessä. Vesikate on uusittu todennäköisesti vuonna 1983. Tiilikate on tyydyttävässä kunnossa. Rikkinäiset tiilet tulisi uusia lähiaikoina. Räystäiden ja syöksytorvien kunnostus kannattaa tehdä julkisivukorjausten yhteydessä. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. Yhteistilat Porrashuone on lattioiden ja porrassyöksyjen osalta melko hyväkuntoinen. Seinien maalauskunnostus tulee ajankohtaiseksi viimeistään kymmenvuotisjakson jälkipuoliskolla. Kellarikerroksen tilojen osalta kunnostusta kaipaavat lähinnä kellarikäytävien seinä- ja lattiapinnat sekä pesutuvan ja varastojen pintarakenteet. Saunaosaston peruskunnostus on suositeltavaa tehdä lähivuosina lähinnä lattiarakenteissa esiintyvän kosteuden vuoksi. Kellarikerrokseen johtavan portaikon askelmien rikkoutuneet kulmalistat tulee uusia. Hissi on peruskorjattu vuonna 2004 ja se on hyväkuntoinen. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä.
Huoneistot Huoneistojen kylpyhuoneet on kunnostettu vuonna 1983 ja ne ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Kylpyhuonekorjausten yhteydessä tulee asentaa C 2:n mukaiset vesieristykset seinä- ja lattiapintoihin. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. 1.1.2 LVI -järjestelmät Kiinteistöön on tehty peruskorjaus vuonna 1983, jolloin on uusittu vesijohdot, viemärit ja lämpöjohdot pattereineen. Samalla ilmanvaihto on muutettu koneelliseksi poistoilmanvaihdoksi. Kiinteistön LVI -tekniset järjestelmät ovat pääosin vielä tyydyttävässä kunnossa. Sisäpuoliset vesijohdot ja viemärit eivät vaadi mitään kokonaisvaltaisia uusintoja seuraavan 10 vuoden aikana. Kiinteistössä ei ole salaojia tai mikäli on, niiden toimivuus on ainakin kyseenalainen. Salaojien suunnittelu ja rakentaminen sekä sadevesijärjestelmän rakentaminen niin, että kaikki kattosadevesisyöksyt on viemäröity, on aiheellista toteuttaa lähivuosina. Samalla piha-alueen kaatoja tulisi parantaa siten, että vesi ei kertyisi sokkelin viereen. Lämmitysverkoston perussäätö venttiiliuusintoineen kannattaa toteuttaa lähivuosina. Perussäätö tasaa huonelämpötilojen välisiä eroja, kun termostaattien ylärajat lukitaan. Kiertokatu 16:n kanssa yhteinen lämmönjakokeskus on vuodelta 2003 ja hyväkuntoinen, eikä vaadi toimenpiteitä. Kiinteistössä on koneellinen poistoilmanvaihto asunnoissa ja yleisissä tiloissa. Ilmanvaihtoa ohjataan kellon mukaan joko 1/1- tai ½ -nopeudella. Asunnoissa poistoilmaventtiilit ovat keittiöissä, WC:ssä ja vaatehuoneissa. Sisäikkunat on uusittu vuonna 1983, eikä niissä ole korvausilmaventtiilejä, joten korvausilman saanti asuntoihin on puutteellinen. Kun ikkunat uusitaan, tulee korvausilman saanti asuntoihin ottaa huomioon. Samoin kannattaa miettiä, varustetaanko uusien ikkunoiden korvausilma-aukot suodattimilla. Suodattimet lisäävät huoltotarvetta (suodattimien vaihto 1-2 x vuodessa) ja siten huoltokustannuksia, mutta parantavat sisäilman laatua. Ilmanvaihtohormien nuohouksen ja ilmamäärien säädön suositeltava väli asuinrakennuksissa on 10 vuotta. Edellisestä nuohouksesta ei ollut tietoa, joten koko rakennuksen hormit tulisi nuohota ja ilmamäärät säätää lähivuosina, mieluiten ikkunauusintojen jälkeen. Lämpöenergian normaalivuoden kulutus on ollut kolmen viime vuoden jaksolla 42-43 kwh/rm³a. Kulutus on ollut tasaista ja hieman alle vastaavien rakennusten vertailuarvon eli tyydyttävällä tasolla. Normaalivuoden kulutus tarkoittaa tilastoitujen ulkolämpötilojen mukaan korjattua kulutusta, jolloin eri vuodet ovat vertailukelpoisia toisiinsa nähden. Käyttöveden kulutus verrattuna vastaaviin rakennuksiin vuosina 2009 ja 2011 on ollut jonkin verran yli keskiarvon eli välttävällä tasolla. Vuoden 2010 suurelle kulutukselle ei löytynyt syytä. Asunnoissa on lämpimän veden mittaus. Tarkasteltaessa kylmän veden kokonaiskulutuksia Kiertokatu 16:n ja 18:n kesken näkyy asuntokohtaisten lämminvesimittarien vaikutus eli oletettavasti kylmän veden kulutus on suurempaa kuin lämpimän veden kulutus (lämmin vesi kulutus noin 35 % kokonaiskulutuksesta, yleisesti noin 40-50 % kokonaiskulutuksesta). Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä korjaustoimenpiteitä. 1.1.3 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmät Kiinteistö on rakennettu 1951 ja sähköpisteiden määrät ovat paikoittain sen ajankohdan mukaisia, eivätkä täytä nykyisiä vaatimuksia. Sähköistystä on saneerattu vuonna 1983. Kiinteistösähkön kulutus vuosina 2010-2011 on ollut tasaista ja lähellä vertailuarvoa. Kiireelliset toimenpiteet Ei kiireellisiä toimenpiteitä. 4
1.2 Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimustarpeista 5 Kiertokatu 18 KIINTEISTÖN PTS-EHDOTUS KUSTANNUSARVIO Pohjautuen kiinteistöstä laadittuun kuntoarvioon Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Luku 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Yhteensä 3 Rakennustekniset työt 15 4105 300 285 350 30 60 0 0 60 5205 4 LVI-työt 0 790 0 0 0 0 0 0 0 0 790 5 Sähkötyöt 11 16 11 11 11 11 11 11 11 11 115 Yhteensä 26 4911 311 296 361 41 71 11 11 71 6110 Kustannustaso 2012. Hintoihin sisältyy ALV 23 %. 6000 5000 Sähkötyöt LVI-työt 4000 Rakennustekniset työt x 1 0 0 e u r o a 3000 2000 1000 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Vuosi
1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus 6 Kiertokatu 18 ALUERAKENTEIDEN JA RAKENNUSTEKNIIKAN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi koodi luokka arvio 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 D6 D7 D8 D9 E4 Viherrakenteet Nurmikkoalueiden kunnostus ja puiden oksien karsimiset 3 1 erä 30 Päällysrakenteet Pihan sorapintojen kunnostus 3 1 erä 30 Aluevarusteet Aluevarusteiden kunnostus tarvittavilta osin 3 1 erä 20 Jätekatoksen rakentaminen 3 1 erä 100 Ulkopuoliset rakenteet Kellarin portaikon teräskaiteen ja pintojen kunnostus 3 1 erä 10 Putkirakenteet Salaojajärjestelmän suunnittelu ja rakentaminen sekä 3 1 erä kattovesien sadevesijärjestelmän rakentaminen (ks. LVI) F1 Perustukset 1 Sokkelin liuskakivipintojen kunnostus 3 1 erä 40 F2 Rakennusrunko 1 F3 Julkisivut Julkisivujen peruskunnostus erillisen suunnitelman mukaan 3 1650 m 2 1650 F32 F33 Ikkunat Kaikkien ikkunoiden uusiminen 3 350 m 2 1120 Ulko-ovet Pääsisäänkäynnin ulko-ovien kunnostus 3 1 erä 10 Parvekeovien uusiminen 3 42 kpl 300 Kellarikerroksen ulko-oven kunnostus 3 1 erä 5 F34 Julkisivun täydennysosat F34.1 Parvekkeet Huoneistoparvekkeiden peruskunnostus 3 36 kpl 720 Tuuletusparvekkeiden pintojen kunnostus 3 6 kpl 90 F34.2 Ulkoseinän tikkaat Talotikkaiden kunnostus + turvavyökiskojen asennus 3 1 kpl tai purku julkisivukorjauksen yhteydessä (viranom.lupa) 10 F34.3 Ulkoseinän katokset Pääsisäänkäynnin ovilipan kunnostus 3 1 kpl 20 F4 F42 F43 F5,F6,F7 F5,F6,F7 Yläpohjarakenteet Tiilikatteen puhdistus ja rikkinäisten tiilien uusiminen 3 1 erä 30 Räystäät Betoniräystäiden kunnostus julkisivukorjausten yhteydessä 3 92 jm 45 Räystäiden pellitysten maalauskunnostus 3 1 erä 50 Yläpohjavarusteet Kattoluukun ja piippujen pellitysten maalauskunnostus 3 1 erä 10 Syöksytorvien tarkastus ja tarvittavat korjaukset 3 1 erä 50 Yleistilat Porrashuoneen maalauskunnostus 3 800 m 2 160 Kellariin johtavan portaikon askelmien kunnostus 4 1 erä 15 Kellarikäytävien seinien maalauskunnostus, lattiapinnoit- 3 1 erä 80 teen uusiminen (+tarvittavat kuivaukset) Saunatilojen kunnostus (+kuivaukset) 3 1 erä 350 Pesutuvan pintojen kunnostus 4 1 erä 20 Yhteistilojen (mm. varastot) maalauskunnostuksia 3 1 erä 30 Huoneistot Kylpyhuoneiden vesieristeiden uusiminen + tarv. kuivaus 3 1 erä 60 30 60 60 F81 Hissi 1 Rakennustekniset työt yhteensä 15 4105 300 285 350 30 60 0 0 60 Kustannustaso 2012. Hintoihin sisältyy ALV 23 %. Kuntoluokat 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava
1.2.2 LVI-järjestelmien PTS-ehdotus 7 Kiertokatu 18 LVI-JÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Määrä- Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi koodi luokka arvio 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 G1 LÄMMITYSJÄRJESTELMÄ G11 Lämmöntuotanto Lämmönjakokeskus 2 G12 Lämmönjakelu Putkistot 2 Pumput 2 Venttiilit 2 - linjasulkuventtiilien uusinta osana perussäätöä 30 Paisunta- ja varolaitteet 2 G13 Lämmönluovutus Lämmityspatterit 2 Patteriventtiilit 3 - patteriventtiilien uusinta osana perussäätöä 210 - perussäädön ja venttiiliuusintojen suunnittelu 20 G14 Eristykset 2 G15 Säätölaitteet 2 G2 VESI- JA VIEMÄRIJÄRJESTELMÄ G23 Vesijohdot 2 Venttiilit 2 - linjasulkuventtiilien uusinta 30 G24 Viemäriverkosto 2 E4 Putkirakenteet 2 - salaojien rakentaminen ja kattovesien viemäröinti 450 G25 Vesi- ja viemärikalusteet 2 G26 Eristykset 2 G3 ILMANVAIHTOJÄRJESTELMÄ G32 Ilmanvaihtokoneet 2 G33 Kanavat 2 - kanavien nuohous ja ilmamäärien säätö 50 G34 Päätelaitteet Poistoilmaventtiilit 2 G35 Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteet 2 G4 Kylmätekniset järjestelmät 2 LVI -työt yhteensä 0 790 0 0 0 0 0 0 0 0 Kustannustaso 2012. Hintoihin sisältyy ALV 23 %. Kuntoluokat 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava
1.2.3 Sähkö-, tele- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus 8 Kiertokatu 18 SÄHKÖ-, TELE- JA TIETOJÄRJESTELMIEN PTS-EHDOTUS Raportin Kunto- Kustannusarvio (x 100 ) ja ehdotettu toteutusvuosi koodi luokka 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 H1 Aluesähköistys Pihavalaistuksen sekä autolämmityksien kunnostus 2 5 H2 Kytkinlaitteet ja jakokeskukset Pääkeskukset 2 Kiinteistökeskukset 2 Mittauskeskukset 2 H3 Johtotiet 2 H4 Johdot ja niiden varusteet Pääjohdot 2 H5 Valaisimet 3 Valaistuksen vuosittainen kunnossapito ja uusinta 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet 2 Sähköjärjestelmien vuosittainen kunnossapito 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 J1 Puhelinjärjestelmät Puhelinverkko 3 J2 Antennijärjestelmät 2 J6 Rakennusautomaatiojärjestelmät LVI-hälytysjärjestelmän uusiminen 2 Käyttöpiirustukset 2 Käyttöpiirustusten korjaus ja ajantasaistus Sähkötyöt yhteensä 11 16 11 11 11 11 11 11 11 11 Kustannustaso 2012. Hintoihin sisältyy ALV 23 %. Kuntoluokat 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- tai korjaustarvetta 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- tai korjaustarvetta 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava
1.2.4 Korjaustoimenpiteiden toteutus 9 Kuntoarviossa esitetyt korjaustarpeet, ottaen huomioon yleisen kustannusnousun mukanaan tuoman hintojen korotuspaineen, tulevat olemaan noin 322 /m 2 ajoittuen kiireellisyysluokituksen mukaan kymmenen vuoden aikana toteutettavaksi. Mikäli korjaustoimenpiteet suoritetaan vuosittain korjausohjelman mukaan pelkällä tulorahoituksella, tulisi vastikkeisiin varata noin 2,70 /m 2 / kk oleva korjausosuus. Suosittelemme korjaustoimenpiteiden suorittamista vuosittain kiireellisyysluokituksen mukaisesti. Laaditut PTS-ehdotukset korjausten suorittamista varten vuosittaisen korjausohjelman mukaan ovat tämän yhteenvedon kohdissa 1.2.1-1.2.3. PTS -ehdotuksen perusteella toteutettavaksi tulevat lähivuosina mm. kiinteistön julkisivujen korjaaminen, ikkunoiden ja parvekeovien uusiminen, salaojajärjestelmän rakentaminen, lämmitysjärjestelmän perussäätö venttiiliuusintoineen sekä kellarikerroksen yhteistilojen korjauksia. Korjaukset kannattaa yhdistää enimmäkseen samanaikaisesti tehtäväksi. Suuruusluokaltaan tämä edellyttänee rahoitusta pitkäaikaisella lainoituksella, jolloin pääomakustannus saadaan edullisemmaksi.
2 KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT 10 2.1 Kiinteistön perustiedot Seuraavat perustiedot on kerätty tilaajan toimittamasta kiinteistön perustietokortista (liitteenä). Rakennustyyppi asuinkerrostalo Valmistumisvuosi 1951 Peruskorjausajankohta 1983-84 Portaat 1 Kerrokset, asuinkerrokset, kpl 7 Tilavuus, m 3 10 028,0 Huoneistoala, m 2 1 896,0 Asuinhuoneistot, kpl 42 Asukasluku, hlö - Saunaosastot, kpl 1 Väestönsuoja, kpl - Huoneistoparvekkeet, kpl 36 2.2 Korjaushistoria - Peruskorjaus toteutettu vuonna 1983-84. - Lämmönsiirrin (Kiertokatu 16) on uusittu vuonna 2003. - Hissi on peruskorjattu vuonna 2004. - Saunan paneelit ja lauteet on uusittu vuonna 2006. 2.3 Asiakirjaluettelo Käytössä ovat olleet seuraavat asiakirjat: tilaajan toimittamat perustietolomake ja korjaushistoria pääpiirustukset ja alkuperäinen rakennustyöselitys LVIS -piirustuksia 2.4 Kuntoarvion toteutus Kuntoarvion laadinnassa on noudatettu ohjekortissa KH 90-00294, LVI 01-10325 Asuinkiinteistön kuntoarvio, suoritusohje esitettyä nimikkeistöä. Otsikoissa olevat tunnukset viittaavat tähän nimikkeistöön. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat ohjekortin mallisisällysluettelon mukaiset. Kiinteistön energiatalouden selvitys on tehty laajennettuna. Selvitykseen sisältyvät kulutusvertailut ja johtopäätökset. Huoneistoja tarkastettiin pistokoeluontoisesti 5 kpl (asunnot 6, 7, 27, 28 ja 35). 2.5 Kiinteistönpidon palautteet Asukkaille on jaettu asukaskyselylomakkeet, jotka ovat raportin liitteenä.
3 KUNTOARVION TULOKSET 11 3.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio Viherrakenteet (D6) Nurmikkoalueita on tontilla kadun ja rakennuksen välisellä osuudella sekä tontin takaosalla (kuvat 4 ja 6). Nurmikkoalueet olivat tarkastushetkellä pääosin tyydyttävässä kunnossa, mutta rajaukset sorapintoihin ovat epäsiistejä. Nurmikkoalueelle on syntynyt lisäksi uusia polkuja (kuva 4). Puita ja pensaita on lähinnä nurmikkoalueella kadun ja rakennuksen välisellä osuudella ja takana puistoalueella. Nurmikkoalueiden kunnostus ja puiden oksien tarvittavat karsimiset 1 4 vuoden kuluessa. Päällysrakenteet (D7) Pihan kulkutiet ja pysäköintialueet ovat sorapintaisia (kuva 2). Sorapinnat ovat paikoittain kuoppaisia ja kallistukset virheellisiä. Pihan sorapintojen kunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Aluevarusteet (D8) Tontilla olevia aluevarusteita ovat lipputanko, tamppaustelineet, penkit sekä pyörätelineet (kuvat 3 ja 4). Lipputanko on tyydyttävässä kunnossa. Tamppaus- ja kuivaustelineet ovat pinnoiltaan ruosteiset (kuva 4). Kiertokatu 18:n piha-alueella on pienikokoinen jätekatos, jonka kunto on korkeintaan välttävä (kuva 3). Kaikki tarvittavat astiat eivät mahdu katokseen. Katoksen vieressä on myös erillinen sekajätesäiliö. Aluevarusteiden kunnostus tarvittavilta osin 1 4 vuoden kuluessa. Jätekatoksen rakentaminen 1 4 vuoden kuluessa. Ulkopuoliset rakenteet (D9) Kellariin johtava betonirakenteinen ulkoportaikko ja maanpaineseinä ovat tyydyttävässä kunnossa (kuva 11). Teräskaide on pinnoiltaan ruosteinen. Kellariin johtavan portaikon teräskaiteen kunnostus. Betonipintojen kunnostus tarvittavilta osin.
Putkirakenteet (E4) Kohteessa ei ole salaojia tai mikäli on, niiden toimivuus on ainakin kyseenalainen. Salaojan tarkistuskaivoja ei löydetty. Alkuperäisen työselityksen mukaan salaojat olisi tehty tiiliputkista ja ne olisi johdettu sisäpuoliseen pumppaamoon, joka pumppaa ne edelleen jätevesiviemäriin. Porin kaupungin teknisen palvelukeskuksen toimitilayksikön sadevesiviemäröintisuunnitelma, LVI 2090-1 vuodelta 2005 on olemassa. Suunnitelma on yhteinen Kiertokatu 16 ja 18 kanssa, mutta kaikkia kaivoja ei löydetty eli ilmeisesti se on toteutettu vain osittain. Suunnitelmassa ei ole myöskään salaojia. Salaojajärjestelmän suunnittelu ja rakentaminen sekä sadevesijärjestelmän rakentaminen niin, että kaikki kattosadevesisyöksyt on myös viemäröity. Salaojavedet on todennäköisesti pumpattava korkeuksien vuoksi. Pumppaamoon kannattaa liittää kellariin johtavan portaikon kaivo. Salaojien puhdistus ja toiminnan tarkastus 10 vuoden välein. Perustukset (F1) Rakennus on rakennusselityksen mukaan perustettu säästöbetonianturoiden välityksellä kantavan maapohjan varaan. Rakennuksen perustuksissa ja maanvaraisessa teräsbetonilaatassa ei havaittu merkittäviä painumia. Rakennuksen betonisokkeli on verhoiltu liuskakivillä, jotka on saumattu (kuva 7). Osa kivistä on irti alustaan ja sokkelia on paikattu muutamista kohdista. Etusivulla sokkeliin on kiinnitetty törmäyssuoja. Ei kunnostustoimenpiteitä seuraavien 10 vuoden aikana liittyen perustuksiin. Sokkelin liuskakivipintojen kunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Rakennusrunko (F2) Rakennuksen rungon kantavat pystyrakenteet koostuvat kellarikerroksen osalta betonirakenteisista ulkoseinistä (sisäpuolella verhomuuraus), asuinkerrosten osalta tiilimuuratuista ulkoseinistä (vahvuus vaihtelee 300-600 mm) sekä betoni-/ tiilirakenteisista porrashuoneista ja betonipilareista. Vaakarakenteet koostuvat kellari- ja ullakkokerrosten osalta alalaattabetoniholveista sekä asuinkerrosten osalta betonilaatoista ja -palkeista. Rakennuksen runko on silmämääräisesti arvioiden melko hyvässä kunnossa. Porrashuoneissa on havaittavissa halkeilua etenkin porrassyöksyjen ja lepotasojen rajakohdissa. Nämä pystyhalkeamat johtunevat siitä, että porrassyöksyjen kohdilla kantavana seinärakenteena on betoni, joka vaihtuu muuratuksi seinäksi lepotasojen kohdilla. Tällöin rajakohtiin on muodostunut liikuntasauma. Kellarikerroksen seinissä ja katoissa havaittiin myös paikoittain halkeamia (kuvat 41 ja 45). Halkeamat ovat saattaneet muodostua melko varhaisessa vaiheessa. Ei merkittäviä kunnostustoimenpiteitä seuraavien 10 vuoden aikana. Porrashuoneen ja kellarikerroksen halkeamien syiden selvittäminen sekä seuranta ja niiden korjaaminen erillisen suunnitelman mukaan. 12
Julkisivut (F3) 13 Ulkoseinät (F31) Rakennuksen ulkoseinät ovat suunnitelmien mukaan alun perin punatiilestä muurattuja sekä pinnoiltaan sileiksi rapattuja ja maalattuja. Vuonna 1983 julkisivupinnat on korjattu ns. lämpörappauksella, jolloin vanhan pinnan päälle on kiinnitetty lisälämmöneriste, rappausverkko ja rappaus (kuva 1). Rappauspinnat ovat erityisesti säärasitetuimmilla sivuilla melko huonokuntoisia (kuvat 7-9). Tuuletusparvekkeiden taustaseinien puupaneelien ja niiden maalipintojen kunto on heikko. Julkisivujen peruskunnostus (rappauspinnan uusiminen) erillisen suunnitelman mukaan 1 4 vuoden kuluessa. Ikkunat (F32) Rakennuksen huoneistojen ja porrashuoneen ikkunoiden sisäpuitteet on uusittu eristyslasielementeillä varustetuiksi puitteiksi vuonna 1983 (kuva 11). Ikkunoiden ulkopuitteet ja karmit ovat alkuperäisiä. Ikkunat ovat ulkopuolisilta pinnoiltaan pääosin melko huonokuntoisia (kuva 12). Kellarikerroksen ikkunat ovat alkuperäisiä, kaksinkertaisia puuikkunoita, joiden kunto on välttävä (kuva 13). Ullakkotilan ikkuna on alkuperäinen ja välttävässä kunnossa. Kaikkien ikkunoiden uusiminen 1 4 vuoden kuluessa. Ulko-ovet (F33) Rakennuksen pääsisäänkäynnin ulko-ovet ovat alkuperäisiä tammella päällystettyjä lasiulko-ovia (kuva 14). Ovet ovat tyydyttävässä kunnossa, pintakäsittelyt ovat jonkin verran kuluneet ja oven kulmalistoissa on lohkeamia. Porrashuoneen sisäpuoliset ulko-ovet ovat lasilla varustettuja, maalattuja vaneriovia. Ovet ovat tyydyttävässä kunnossa. Huoneisto- ja tuuletusparvekkeiden ovet ovat erityisesti ulkopuolisen ovilehden osalta melko huonokuntoisia (kuva 15). Kellarikerroksen puurakenteinen ulko-ovi on välttävässä kunnossa (kuva 10). Pääsisäänkäynnin ulko-ovien kunnostus 4 10 vuoden kuluessa. Parvekeovien uusiminen ikkunoiden uusimisen yhteydessä. Kellarikerroksen ulko-oven kunnostus 1 4 vuoden kuluessa.
Julkisivun täydennysosat (F34) Parvekkeet (F34.1) Huoneistoparvekkeet ovat rakennuksen rungosta kannatettuja ulokeparvekkeita, joiden laatta on teräsbetonia ja kaiteet ovat teräsrakenteisia ja profiilipeltipintaisia (kuva 9). Parvekelaattojen yläpintojen pintakäsittely on monin paikoin kulunut ja päästää kosteutta rakenteeseen (kuva 19). Laattojen betoni on alapuolisilta pinnoilta ja erityisesti laattojen etuosista rapautunut ja paikoittain lohkeillut. Etureunojen lohkeiluun on vaikuttanut myös rakenneterästen melko pitkälle edennyt korroosio. Alapuoliset maalipinnat ovat yleisesti huonossa kunnossa (kuva 9). Kaiteiden pinnat ovat monin paikoin ruosteessa (kuva 19). Pohjoissivun tuuletusparvekkeet ovat huomattavasti paremmassa kunnossa kuin huoneistoparvekkeet johtuen mm. vähäisemmästä säärasituksesta (kuva 1). Parvekelaattojen yläpuoliset pintakäsittelyt ovat kuitenkin jonkin verran kuluneet ja teräskaiteiden maalipinnat ovat paikoittain kuluneet. Huoneistoparvekkeiden (36 kpl) perusteellinen kunnostus erillisen suunnitelman ja tarvittaessa kuntotutkimuksen perusteella 1 4 vuoden kuluessa. Tuuletusparvekkeiden (6 kpl) kunnostus erillisen suunnitelman mukaan 1 4 vuoden kuluessa. Ulkoseinän tikkaat (F34.2) Rakennuksen länsisivun ulkoseinällä on katolle johtavat, teräsrakenteiset talotikkaat. Tikkaiden maalipinnat ovat kuluneet. Tikkaissa ei ole turvavyökiskoa. Talotikkaiden kunnostus ja turvavyökiskojen asennus 1 4 vuoden kuluessa, mikäli tikkaita käytetään. Ne voidaan poistaa esim. julkisivukorjauksen yhteydessä, mikäli niiden poistamiselle ei ole mitään estettä (varmistettava viranomaisilta). Ulkoseinän katokset (F34.3) Rakennuksen pääsisäänkäynnin yläpuolella on betonirakenteinen, rakennuksen rungosta kannatettu lippa (kuva 2). Lipan reunoilla on pieniä lohkeamia ja lipan vesikate on välttävässä kunnossa. Ovilipan kunnostus ja vesikatteen uusiminen esim. parvekkeiden kunnostuksen yhteydessä. Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41) Yläpohjan kantavat puurakenteet ja vesikatteen alusrakenteet ovat melko hyväkuntoisia (kuva 20). Yläpohjatilan tuuletus on riittävä. Vesikatteena on todennäköisesti vuonna 1983 asennettu tiilikate (kuva 23). Muutaman kattotiilen kulmassa on lohkeama ja katepinnalla on jonkin verran jäkäläkasvustoa (kuva 21). Vesikatteen alle on asennettu aluskate, mikä näkyy viemärituuletusputkien läpivientikohdista. Vesivuotokohtia ei havaittu. Tiilikatteen puhdistus jäkäläkasvustosta ja rikkinäisten tiilien uusiminen 1 4 vuoden kuluessa. 14
Räystäät (F42) Rakennuksen betonirakenteiset räystäät näyttäisivät pääosin olevan tyydyttävässä kunnossa (kuva 23). Räystäiden osuus vesikatosta on pellitetty ja katolla on ns. jalkarännit, jotka ohjaavat kattovedet syöksytorviin (kuva 23). Pellitysten maalipinnat ovat jonkin verran kuluneet. Betoniräystäiden kunnostus julkisivukorjausten yhteydessä 1 4 vuoden kuluessa. Räystäiden pellitysten maalauskunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Yläpohjavarusteet (F43) Kulku vesikatolle tapahtuu ullakkotilan kautta kattoluukusta. Kattoluukku on puurunkoinen, ulkopuolisilta osin pellitetty ja maalattu. Luukku on varustettu tuuliketjulla. Luukun kunto on tyydyttävä, mutta sen maalipinta on jonkin verran kulunut. Katolle on vesikatteen asennuksen yhteydessä asennettu lumiesteet, lapetikkaat ja kulkusillat, jotka ovat melko hyväkuntoisia (kuva 22). Viemärien tuuletusputket ovat vesikaton yläpuolisilta osin tyydyttävässä kunnossa (kuva 21). Piippujen pellitysten maalipinnat ovat jonkin verran kuluneet (kuva 21). Syöksytorvet on upotettu seinärakenteeseen ja 1980 -luvun rappauskorjauksen yhteydessä niiden näkyvät pinnat on myös rapattu, joten niiden tarkempaa kuntoa on vaikea arvioida (kuva 7). Kattoluukun ja piippujen pellitysten maalauskunnostus 1 4 vuoden kuluessa. Syöksytorvien kunnon tarkastus julkisivukorjausten yhteydessä ja tarvittavat korjaukset (mm. rappauksen poisto näkyviltä pinnoilta ja maalaus). 15
3.2 Tilojen rakennustekninen kuntoarvio 16 Yleistilat (F5, F6, F7)) Porrashuone Rakennuksessa on yksi porrashuone. Porrashuoneen portaiden, eteisaulan ja lepotasojen sekä tuulikaapin vieressä olevan ulkoiluvälinevaraston lattiat on tehty marmorimosaiikista ja jaettu metallislistoilla ruutuihin. Lattiat ovat pääosin melko hyväkuntoisia (kuvat 17 ja 18). Seinäpinnat on maalattu (kuva 17). Maalipinta on halkeillut paikoittain kohdissa, joihin on muodostunut rakennusmateriaalin vaihtuessa liikuntasauma. Maalipinnan hilseilyä esiintyy jonkin verran myös muissa kohdissa. Myös pintoihin asennettujen koristelautojen maalipinnat hilseilevät paikoittain. Porrashuoneen kattopintoihin on asennettu akustovillalevyt (kuva 17). Levypinnat ovat jonkin verran likaantuneet, mutta niiden kunto on tyydyttävä. Porrassyöksyjen kaiteet ovat tyydyttävässä kunnossa (kuva 18). Porrashuoneessa on käsisammuttimet. Huoneistojen ovet ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa, mutta niiden käynnissä ja tiiveydessä on puutteita, jotka pitäisi korjata. Ullakkotilat Porrashuoneen yläosasta on kulku ullakkotilaan ja edelleen vesikatolle. Tilaan johtava ovi on alkuperäinen ja kunnoltaan välttävä. Ullakkotilan näkyvissä olevat vesikaton kantavat puurakenteet ja vesikatteen aluslaudoitus (kuva 20) sekä palopermanto ja seinäpinnat ovat melko hyväkuntoisia. Tilassa on asuntojen varastokomeroja, joiden väliseinät ovat kanaverkkoa. Komerot ovat pääosin tyydyttävässä kunnossa. Kellarin käytävät ja portaikko Kellarikerrokseen johtavan portaikon seinä- ja kattopinnat on maalattu. Porrasaskelmat on päällystetty muovimatolla, jonka kulmalistat ovat murtuneet (kuva 24). Niitä on paikattu teipillä. Portaikon seinässä oleva käsijohde on pinnoiltaan kulunut. Kellarikäytävien lattiapinnoissa on muovimatto, seinä- ja kattopinnat on maalattu (kuvat 25 ja 26). Muovimattopintojen kunto on välttävä, kosteudesta johtuvia värieroja on näkyvissä (kuva 25). Seinien alaosissa on paikoittain huomattavia kosteuden aiheuttamia vaurioita (kuva 32). Vauriot voivat olla ajalta, jolloin vesi tulvi kellaritilaan (vuonna 2007). Toisaalta vauriot kertovat puutteellisesta salaojien toiminnasta. Katot ovat hyväkuntoisia.