S E N A A T T I M Y Y : A A P I STIE 1 M O N I P U O L I N E N T U T K I M U S K E S K U S O U L U N KO N T I N K A N K A A L L A

S E N A A T T I M Y Y : A A P I STIE 1 M O N I P U O L I N E N T U T K I M U S K E S K U S O U L U N KO N T I N K A N K A A L L A

Sisällysluettelo Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 SISÄLLYSLUET TELO 1. Johdanto 2. Pääkohdat 3. Myyntiprosessi 3.1 Aikataulu 3.2 DD-materiaali 4. Markkinatilanne 4.1 Suomi 4.2 Oulu & Kontinkangas 4.3 Toimistobruttovuokrat Oulu 5. Kiinteistö 5.1 Mikrosijainti 5.2 Kaavoitus 5.3 Rakennuksen kuvaus 6. Taloudellinen selvitys 6.1 Vuokrasopimukset ja päävuokralainen 6.2 Nettotuotto 7. Lisätiedot

PARKKISENKANGAS MYLLYTULLI RAUTATIEASEMA INTIÖ PELTOLA AAPISTIE 1 SIJAITSEE O U L U N K E S K U S TA N L Ä H E T T Y V I L L Ä, KO N T I N K A N K A A N K AU P U N G I N O SASS A, OULUN YLIOPISTOLLISEN SAIRAALAN KAMPUSALUEELLA. OULUN YLIOPISTOLLINEN SAIRAALA LENTOKENTTÄ KONTINKANGAS LÄMSÄNJÄRVI

R A K E N N U KSEN PIN TA - ALA TO N T I N PIN TA - ALA 8 652brm 2 15 605 m 2

1. Johdanto Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 1. JOHDANTO Senaatti-kiinteistöt myy kiinteistön 564-19-13-1 rakennuksineen. Tontin pinta-ala on 15 605m 2 ja sillä sijaitsevan 2-5 kerroksisen rakennuksen pinta-ala on 6 852 brm 2. Rakennus valmistui vuonna 1993. Kohde sijaitsee Oulun keskustan läheisyydessä, Kontinkankaan kaupunginosassa. Asemakaavan mukaan myytävä tonttialue korttelissa 13 on merkitty yleisten liike ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-4). Tontin rakennusoikeus on 25 000 kem 2. Kiinteistön omistaa Suomen valtio ja Senaatti-kiinteistöt toimii omistajan hallinnollisena edustajana. Senaatti-kiinteistöt on Valtiovarainministeriön alainen liikelaitos ja vastaa keskitetysti valtion omistaman rakennetun omaisuuden myynnistä.

2. Pääkohdat Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 2. SIJOITUSMAHDOLLISUUDEN PÄÄKOHDAT Kiinteistö Teknisesti modulaarinen ja kehityskelpoinen Keskeinen sijainti Oulun Kontinkankaan sairaalakampusalueella Toimivat kulkuyhteydet julkisella liikenteellä ja henkilöautolla Vuokrasopimustilanne Kiinteistö ollut pääasiallisesti vuokrattuna valtion käyttäjille ja OYS:lle Nettotuotto vuonna 2015 (NOI 1) n. 530 000 Vuokrat sidottu elinkustannusindeksiin Kehitysmahdollisuudet Teknisellä kehityksellä tilatehokkuuden lisääminen Kohteessa päättyviä sopimuksia, sopimuskehityksellä saatavissa lisätuottoja Valtiokäyttäjien vuokrasopimukset tukevat rakennuksen kehittymistä alan toimijoiden health care hubiksi

3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 3. M Y Y N T I P R O S E S S I Kohteen myymiseksi käydään kaksivaiheinen tarjouskilpailu. Kirjalliset indikatiiviset ostotarjoukset pyydetään toimittamaan 24.11.2016 klo 12.00 mennessä osoitteella: Senaatti-kiinteistöt Jenna Kiukkonen PL237 (Lintulahdenkatu 5 A) 00531 Helsinki Kuoreen merkintä Oulu-Aapistie 1 tai sähköpostilla osoitteeseen jenna.kiukkonen@senaatti.fi

3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden pyytää tarjouksia muiltakin kuin indikatiivisen tarjouksen määräaikaan mennessä lähettäneiltä. 2 5 parhaimmalta indikatiivisen tarjouksen tehneeltä pyydetään tarkennetut lopulliset tarjoukset neuvottelujen jälkeen joulukuussa. Lopullisten tarjouksien jälkeen parhaimman tarjouksen tekijän kanssa allekirjoitetaan kiinteistökaupan esisopimus / lopullinen kauppakirja. Ensi vaiheessa kaupasta päättää Senaatti-kiinteistöjen hallitus. Kohteen lopullinen myynti saattaa edellyttää valtioneuvoston suostumusta. Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden hyväksyä tai hylätä tarjoukset sekä pyytää tarkistuksia tehtyihin tarjouksiin. Edelleen Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden oikaista tietoja, jotka on esitetty sijoitusmuistiossa, muussa kirjoitetussa dokumentissa tai annettu suullisesti.

3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 3. 1 A I K A T A U L U Lokakuu Marraskuu Joulukuu Tammikuu Helmikuu VAIHE 1 VKO 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 1 2 3 4 5 6 7 8 myynti alkaa, markkinointimateriaalin jako indikatiivisten tarjousten jättöaika kohdekäynnit toisen kierroksen osapuolten valinta VAIHE 2 VKO 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 1 2 3 4 5 6 7 8 mahdollisten lisämateriaalin jako lopullisten tarjousten jättöaika ostajan Due Diligence KAUPPAKIRJANEUVOTTELUT VKO 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 1 2 3 4 5 6 7 8 kauppakirjaneuvottelut esisopimuksen allekirjoitus MYYNTIPÄÄTÖKSET JA KAUPANTEKO Senaatin hallitus ja myyntipäätös Valtioneuvoston myyntipäätös Kaupanteko viikko 8 (arvio) viikko 10 (arvio) viikko 11 (arvio)

3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 3. 2 D D - M A T E R I A A L I DD-materiaali on saatavissa tietopankista 19.10.2016 alkaen. Tunnukset saa pyynnöstä Päivi Pulkkiselta, paivi.pulkkinen@senaatti.fi.

4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 4. 1 S U O M I Suomen kaupallinen kiinteistömarkkina on vahvimmillaan vuoden 2007 jälkeen sijoitusmarkkinan hyötyessä voimakkaasti alhaisista korkotasoista. Lukuisat investorit etsivät sijoitusmahdollisuuksia ja erityisesti pääkaupunkiseudun markkina kiinnostaa tällä hetkellä sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tyypillisesti pääkaupunkiseudun osuus vuosittaisesta kokonaisvolyymista on luokkaa 50 60 %. Suora kiinteistötransaktiovolyymi vuonna 2015 ylsi n. 5,2 miljardiin euroon. Erittäin vahva volyymi oli osaltaan seurausta vahvana jatkuneesta kotimaisesta sijoittajakysynnästä, mutta erityisesti kasvaneesta ulkomaalaisesta sijoittajakysynnästä. Vuonna 2015 ulkomaalaisten sijoittajien osuus transaktiovolyymista oli n. 48 % verrattuna n. 35 % kahtena edeltävänä vuotena. Ulkomaalainen sijoittajakysyntä tulee pääasiassa Skandinavian maista, erityisesti Ruotsista, sekä muualta Euroopasta. Lisäksi amerikkalaista pääomaa sijoitettiin viime vuonna Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin. Investointien kokonaisarvo vuoden 2016 ensimmäisellä puoliskolla oli 12,9 % korkeampi kuin vuoden 2015 samalla ajanjaksolla eli kiinteistömarkkina on säilynyt aktiivisena. Viimeisen vuoden aikana tuottovaatimukset ovat laskeneet kaikkien kiinteistösektorien osalta, vaihtelun ollessa n. 0,10 0,75 prosenttiyksikköä (tyypillisimmillään 0,20 0,50 prosenttiyksikköä), riippuen markkinasegmentistä ja kohteen laadusta. Prime-tuottovaatimukset eivät ole liikkuneet yhtä paljon niiden ollessa suhteellisen alhaisella tasolla jo vuosi sitten. Lähde: CBRE Finland

4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 Muiden kuin primekohteiden osalta on tuottovaatimuksissa tapahtunut enemmän laskua, erityisesti sellaisten kohteiden osalta joissa sijoitusten perusfundamentit ovat vakaat. 4. 2 O U L U & K O N T I N K A N G A S Oulu on pohjoisen Suomen tärkein yritystoiminnan ja kaupan keskittymä ja sen yhteenlaskettu toimistotilan määrä on n. 560 000 m2. Tärkeimmät toimistoalueet ovat keskusta, Kontinkangas sekä Linnanmaa. Limingantullissa ja Oulunsalossa on myös merkittäviä toimistokeskittymiä. Oululla on vahva maine korkean teknologian kaupunkina perustuen pitkälti Nokian aiempaa toimintaan kaupungissa. Merkittävän osan Oulun toimistotiloista omistaa Technopolis. Seuraten Suomen kiinteistömarkkinan vilkastumista myös Oulun kiinteistösijoitusmarkkina on vastaavasta vilkastunut: Kaupungin kiinteistötransaktiovolyymi vuosina 2014 2016 on yli 200 miljoonaa euroa. Vuonna 2015 Oulun mediaanibruttovuokrataso keskustaalueen ulkopuolella oli n. 13.2 /m2/kk** ja keskiarvo n. 12.1 /m2/kk**. Käyttöaste toimistotiloille kaupungissa on n. 88.9 %** Lähde: CBRE Finland ** Lähde: KTI

/ m2 / kk 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 4. 3 T O I M I S T O B R U T T O V U O K R A T O U L U ( M U U O U L U ) 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Lähde: KTI Keskiarvo Mediaani

5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 5. 1 M I K R O S I J A I N T I Kiinteistö sijaitsee Oulun kaupungissa Kontinkankaan kaupunginosassa noin 4 kilometriä kaupungin keskustasta Oulunsuuntien länsipuolella. Kohteen lähiympäristössä sijaitsee mm. Oulun yliopistollinen sairaala. Oulunsuuntien itäpuoli on Kastellin asuinaluetta. Kohteen sijainti Oulussa, varsinkin vuokralaisen toimialalla, on keskeinen ja näkyvä. Kohteen saavutettavuus on hyvä sekä julkisilla liikennevälineillä että autolla. Kohteesta on myös lyhyt matka Oulun lentokentälle.

5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 5. 2 K A A V O I T U S Tontilla on voimassa asemakaava nro 1399, joka on vahvistettu 21.9.1992. Alueella on sitova tonttijako. Tontti on kaavassa osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, kaava-merkintä K-4. Tontin rakennusoikeus on 25 000 kem². Alueelle saadaan rakentaa tutkimus-, opetus- ja kehitystoimintaa palvelevia liike- ja toimistotiloja. Alueelle saadaan sijoittaa myös julkisia ja yksityisiä lähipalveluita. Rakentaminen on sallittu kiinteistön pohjoisosassa viiteen kerrokseen ja eteläosassa kuuteen kerrokseen. Kortteliin ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälää. Autopaikkamääräys on 1 ap / 100 kem² sekä liike- ja toimistotilojen osalta 1 ap / 50 kem². Sähköpistokkeellisia autopaikkoja on etupihalla 26 kpl, pysäköintialueella 46 kpl ja takapihalla 10 kpl. Alueen autopaikkoja on osoitettu kortteleihin 2 ja 12. Kiinteistön alueelle saadaan sijoittaa maanalaisia tiloja sekä maanalaisia pysäköintipaikkoja.

5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 5. 3 R A K E N N U S T E N K U V A U S Tontilla sijaitsee toimisto- ja laboratoriorakennus, joka on valmistunut vuonna 1993. Rakennuksessa on kolme erillistä siipeä ja siinä on 2-5 kerrosta, kellarikerros ja ullakko. Rakennuksen bruttoala on 8 652 m² ja huoneistoala 6485 m². Rakennus on liitetty kunnallistekniikkaan ja lämmitysjärjestelmänä on kaukolämpö. Rakennuksessa on koneellinen ilmanvaihto. Rakennus on betonielementtirakenteinen ja tasakattoinen. Kellarikerroksessa on VSS-tila sekä varasto ja teknistä tilaa. Ensimmäisessä kerroksessa on auditorio, laboratoriotiloja, varastotiloja, ruokala, aula, neuvottelutiloja sekä toimistotilaa. Kerroksissa 2 5 on toimistoa, laboratoriotiloja sekä kokoustilaa. Rakennuksessa on sekä henkilöhissi että tavarahissi ja useita porrashuoneita ympäri rakennusta. Kokonaisuus jakaantuu karkeasti niin, että 50 % tiloista on toimistoa ja 50 % laboratoriotilaa. Pääosa laboratoriotiloista on muutettavissa normaaliksi toimistotilaksi poistamalla laboratoriolaitteistot. Lisäksi tontilla sijaitsee bruttoalaltaan 56 m2 kokoinen varastorakennus. Varaston huoneistoala on 49 m2.

6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 6. 1 V U O K R A S O P I M U K S E T J A P Ä Ä V U O K R A L A I N E N Kohteen päävuokralainen on Työterveyslaitos. Lisäksi kohteessa on vuokralla mm. Terveyden ja hyvinvoinninlaitos, Pohjois-Pohjanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä, Oulun yliopisto ja Fazer Food Service Oy. Työterveyslaitos on itsenäinen julkisoikeudellinen yhteisö, joka toimii sosiaali- ja terveysministeriön hallinnonalalla. Laitoksen toiminta perustuu monitieteiselle tutkimus- ja kehittämistyölle. Tutkimustulokset siirretään työpaikkojen käyttöön asiantuntijapalveluiden, koulutuksen ja tiedolla vaikuttamisen avulla. Työterveyslaitoksen tavoite on, että työ edistää terveyttä ja toimintakykyä, ei vaaranna niitä. Työterveyslaitoksen vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva 12 kk irtisanomisajalla. Vuokralainen on vuokrannut rakennuksesta yhteensä 2053 m². Vuokralaisen kanssa on käynnissä vuokrasopimusneuvottelu tilojen supistamisesta ja sopimuskauden merkittävästä pidentämisestä. Työterveyslaitoksen vuokrasopimus on arvonlisäveroton.

6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 Terveyden ja hyvinvoinnin laitos (THL) on sosiaali- ja terveysministeriön hallinnonalalla toimiva vuonna 2009 perustettu tutkimus- ja kehittämislaitos. THL:n asiantuntemusalueet ulottuvat molekyylibiologiasta ja ympäristöterveydestä aina ravitsemukseen ja palvelujärjestelmän tutkimukseen saakka. THL palvelee monipuolisesti eri intressiryhmiä: valtion ja kuntien päättäjiä, alan toimijoita, järjestöjä, tutkimusmaailmaa ja kansalaisia. THL on irtisanonut vuokrasopimukset päättymään 31.12.2016. Vuokralainen on vuokrannut rakennuksesta yhteensä 1780 m². THL:n kanssa neuvotellaan uudesta sopimuksesta kohteeseen. Vuokratasot ja tarkemmat erittelyt näkyvät vuokralaislistauksella. Vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin.

6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 6. 2 N E T T O T U O T T O VUOKRAKATE / NOI 1 2014 /EUR 2015/ EUR 2016 budjetti / EUR KIINTEISTÖN TUOTOT Vuokrat 841 112 825 522 550 000 Käyttökorvaukset 38 729 38 898 30 000 KIINTEISTÖN HOITOKULUT Käyttö ja huolto -64 571-64 530-68 000 Ulkoalueiden hoito -1 688-10 954-3 000 Siivous -10 005-10 211-11 500 Lämmitys -53 898-46 424-70 000 Vesi ja jätevesi -6 618-5 755-6 000 Sähkö -91 453-89 081-88 000 Jätehuolto -16 200-18 853-17 000 Kiinteistövero yht. -83 503-85 905-86 088 Muut hoitokulut -3 536-2 269-2 200 Tulos 548 371 530 436 228 212 Ylläpitokuluista on poistettu omistajan hallinnointikulut ja vakuutukset. Kaikki summat ovat arvonlisäverottomia.

7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 1. KERROS 2. KERROS KÄYT KÄYT KÄYT SEURU PORR VARA2 KÄYT KÄYT WC VARA2 TEKN SIIVO WC WC KÄYT KÄYT KÄYT VARA2 TEKN VARA2 KÄYT TEKN PORR PORR KÄYT W C VARA2 WC

7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 3. KERROS 4. KERROS

7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 5. KERROS ULLAKKO

7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Aapistie 1 KELLARI

LISÄTIEDOT Analyytikko Jenna Kiukkonen jenna.kiukkonen@senaatti.fi, 050 308 8743 Myyntipäällikkö Kari Kervinen kari.kervinen@senaatti.fi, 050 388 9426