Pirteä kuusikymmpinen kauppakeskus Helsingin ytimessä (Forum kauppakeskuksen uudistus- ja laajennusprojekti 2010-2015) 19.4.2016
19.4.2016 Forumin juuret ovat syvällä Helsingin keskustassa
19.4.2016 Syvistä juurista on kasvanut yli 14 miljoonan kävijän kauppakeskus
19.4.2016 Tämän keskemmälle ei Suomessa pääse!
Forumin haasteet pitkäaikasen sijoittajan näkökulmasta 1. Forumin 60 vuotta vanhan brandin elinvoima 2. Lisäinvestoinnit liikepaikan kiinnostavuuden säilyttämiseksi/lisäämiseksi 3. Loppukuluttajan tarpeiden huomoiminen ja tyydyttäminen kiinteistön ylläpidon ja vuokralaismixin kautta 4. Ankkurivuokralaisten tarpeiden huomiointi sekä uusien ankkurivuokralaisten saaminen Forumiin 5. Toimistotilojen kiinnostavuuden ylläpitäminen ja kehittäminen Forum Offices konseptin avulla
Markkina- alue? Kauppakeskuksen pääasiallinen catchment area Jako käyntitiheyden mukaan Primäärialue (punainen) Sekundäärialue (vihreä) Ulkoalue (sininen) Markkina-alueen määrittely? Sijainti Kilpailutilanne Kauppakeskuksen profiili ja vuokralaismix 19.4.2016 9
Asiakasvirrat muuttuvat jatkuvasti myös Helsingin keskustassa esim. Pisararata 19.4.2016
Forum laajennus 04/08.2012-07.2015 Forum ennen: Myyntipinta-ala: 30.700 m² Myymälöitä 117 Myynti 165 milj. Kerroksia 4 Markkinaosuus keskustassa 9,1% Kävijöitä 14 milj. Forum 2015: Myyntipinta-ala: n.40.000 m² Myymälöitä n.140 Myynti n.205 milj. Kerroksia 5 Markinaosuus keskustassa xx% Kävijöitä 14 milj.
Laajennusprojektin 2012-15 tilannekatsaus Vuokraustilanne 99,9965 % koko Forumin liiketiloista vuokrattu Vuokratasot suunnitelmien mukaiset Kaikki ankkurivuokralaiset saaneet lisää tilaa Rakennuskustannukset ja aikataulu Kustannukset n.10 % alle budjetin (toteutunut n.51 Milj ). Aikataulu pysynyt siitä lähtien kun se päätettiin syksyllä 2011 Sijoituksen tuotto > 5 % 19.4.2016 12
Rakentamisenaikaisen myynnin- ja kävijämäärienkehitys Myynti ja kävijät Myynti ja kävijämäärä pysyi koko projektin aikana hyvällä tasolla Myynti 1-12 2012 +0,7 %, kävijät +4,6 % (verrattuna 2011) Myynti 1-12 2013-6,4 %, kävijät -3,7 % (verrattuna 2012) Myynti 1-12 2014 +5,5 %, kävijät - 0,7 % (verrattuna 2013) Myynti 1-12 2015 + 18 %, kävijät + 2,5 % (verrattuna 2014) Myynti 1-2 2016 + 10 %, kävijät + 6 % (verrattuna 1-2 2015) Muoti on kärsinyt rakentamisesta ja suhdanteista eniten. Vapaa-aika-, ravintola- ja kahvilatoimialat säilyttäneet tasonsa Uudet toimialat tuoneet lisää myyntiä ja kävijöitä 19.4.2016 13
Mitä olisi voitu tehdä paremmin? Ei mitään Viranomaisten käsittelyaika Yhden ison ankkurin vetäytyminen Uusi/ Vanha puoli kauppakeskusta 19.4.2016 14
19.4.2016 Forum kasvoi ylös, alas ja syvemmälle
19.4.2016
Uudistus- ja laajennusprojektin kokonaisaikataulu Kaupallisen suunnittelun aloittaminen kevät 2009 Suunnitelmien viimeistely syksy 2009- kevät 2010 Kaupallinen suunnittelu Tekninen suunnittelu Kustannussuunnitelmat Alustava investointipäätös kevät 2010 Viranomaislupaprosessi Käsittely syksy 2010->kevät 2012 Kaavamuutos kevät 2012 Rakennuslupa elokuussa 2012 Lopullinen investointipäätös elokuu 2012 19.4.2016 21
Laajennusprojektin rakennusaikataulu Vaihe I, Kukontori Alkoi 4/8.2012 Kukontorilla ja 3 kerroksessa Tilat vuokralaisille 1.9.2013, kaupallinen avaus 26.9.2013 Vaihe II, 0- ja K1 kerrokset Alkoi 8.2013. Valmis 10-11.2014 Läntinen osa 0- kerroksesta ja K1 kerros 8/2013-10/2014 Vaihe III, 1- ja 2 kerros Hissien avaussuunnan kääntäminen ja uusi käytävälinjaus Kampin suuntaan. Uudet alakatot 1- ja 2 kerroksiin sekä uusia liiketiloja ja osittain uusitut shopfrontit. Alkoi 7.2014. Valmis 6-8.2015 Projektin budjetti n. 57 milj. euroa ja rakennusaika 34-38 kk 19.4.2016 22
Projektista opittua Kustannuten vahtiminen Kustannuten vahtiminen Kustannuten vahtiminen Kustannuten vahtiminen Suunnitelmien karsiminen Uusien ratkaisujen löytäminen kesken projektin Kaupallisesti ajattelevan arkkitehdin löytäminen Vuokratason arviointi 4->5 vuotta eteenpäin Asiakasvirtojen varmistaminen rakentamisen aikana Kauppakeskuksen visuaalinen ilme rakentamisen aikana Myyntivolyymin varmistaminen rakentamisen aikana Kannattaa pitää jalat tukevasti maassa ja saappaat kirjaimellisesti savessa 19.4.2016 23
Kiitos 19.4.2016 24