Kiinteistön käyttäjälähtöinen suunnittelu ja suunnittelun

Aalto-yliopisto Perustieteiden korkeakoulu Tuotantotalouden koulutusohjelma Jere Viljanen Kiinteistön käyttäjälähtöinen suunnittelu ja suunnittelun hankinta Diplomityö Otaniemessä 19. joulukuuta 2013 Valvoja: Ohjaaja: Professori Kari Tanskanen Matti Sivunen, DI

AALTO-YLIOPISTO Perustieteiden korkeakoulu Tuotantotalouden koulutusohjelma DIPLOMITYÖN TIIVISTELMÄ Tekijä: Jere Viljanen Työn nimi: Kiinteistön käyttäjälähtöinen suunnittelu ja suunnittelun hankinta Sivumäärä: 11+102 Päiväys: 19.12.2013 Työn sijainti: TU Professuuri: Teollisuustalous Työn valvoja: Kari Tanskanen, prof Koodi: TU-22 Työn ohjaaja: Matti Sivunen, DI Käyttäjätyytyväisyys on keskeinen osa kiinteistön arvon muodostumista ja sen synnyttämää kassavirtaa. Tutkimuksissa on havaittu, että käyttäjät eivät ole erityisen tyytyväisiä toimitiloihin. Käyttäjien tyytymättömyys toimitiloihinsa ja tilojen vähäinen joustavuus on johtanut toimitilojen vuokrasopimussyklin lyhenemiseen ja vakavaan vajaakäyttöön pääkaupunkiseudulla. Yksi suurimmista tekijöistä tämän ongelman taustalla on käyttäjän tarpeiden ja joustavuuden vähäinen merkitys vallitsevassa kiinteistökehitysprosessissa. Tämä diplomityö etsii ratkaisua tähän ongelmaan. Työn tavoitteena on esittää toimintamalli käyttäjälähtöiseen suunnitteluun ja kiinteistön elinkaaren aikaisen joustavuuden huomioivaan kiinteistökehitysprosessiin, ja osoittaa toimintamalli toimivaksi. Työ toteutetaan laadullisena konstruktiivisena tutkimuksena. Tutkimuksessa rakennetaan ratkaisumenetelmä ajankohtaiseen ongelmaan, jossa nykyiset suunnittelukäytännöt eivät huomioi käyttäjän prosessien muutoksia, mikä johtaa kiinteistön arvon ja kannattavuuden laskuun. Kirjallisuuskatsaus pohjautuu kolmeen pääteemaan. Perinteinen kiinteistökehitysprosessi esitetään Miles et al. (2000) teoksen mukaisesti, optioajattelun pohja perustuu Blackin ja Scholesin (1973) option arvottamisen teoriaan ja tavoitehintamenettely Pennanen et al. (2011) tutkimukseen. Konstruktio osoitetaan toimivaksi tapaustutkimuksella, haastatteluilla ja kyselyllä. Työn tuloksena esitetään avoimen rakentamisen mukainen joustava kiinteistön tilojen ohjelmointi, jossa kustannuksia ohjataan tavoitehintamenettelyllä. Kiinteistöön suunniteltavien joustavuuksien arvo voidaan laskea reaalioptiomenetelmällä. Tämän ohjelmoinnin ja kannattavuusanalyysin lopputuloksena on kiinteistön vaatimusmalli, jonka perusteella voidaan hankkia suunnitteluallianssi. Suunnitteluallianssin kaupallisen mallin palkkion perusteet voidaan sitoa vaatimusten toteutumiseen. Työn ensimmäisenä johtopäätöksenä esitetään, että suunniteltavan kiinteistön kannattavuutta voidaan parantaa käyttöarvoa kehittämällä. Työn toisena johtopäätöksenä esitetään, että suunnitteluallianssi on kokonaistaloudellisesti edullisin hankintatapa kiinteistön suunnitteluun, jos käyttäjän prosesseja ei tunneta tai ne muuttuvat suunnittelun aikana. Työn kolmantena johtopäätöksenä esitetään, että suunnitteluallianssin suunnittelun johtamisprosessi maksimoi kiinteistön käyttöarvon vaatimusmallissa esitetyn tavoitehinnan mukaisesti. Asiasanat: avoin rakentaminen, joustava tilaohjelma, reaalioptiolaskenta, suunnitteluallianssi, tavoitehintamenettely Julkaisukieli: suomi

AALTO UNIVERSITY School of Science Degree Programme in Industrial Engineering and Management ABSTRACT OF THE MASTER S THESIS Author: Jere Viljanen Subject of the thesis: User-oriented building design and its procurement Number of pages: 11+102 Date: 19.12.2013 Library location: TU Professorship: Industrial Management Supervisor: Kari Tanskanen, prof Code of professorship: TU-22 Instructor: Matti Sivunen, DI Customer satisfaction is a significant part of value accumulation and cash flow of the real estate for its owner. However, previous studies show that user s satisfaction for office premises is at low level. This dissatisfaction and non-adaptability of buildings have led to the situation where leasing periods are shorter than ever and office vacancy rates are higher than ever. One of the most important factors behind these problems is that user needs and the flexibility of spaces are not taken into account in current property development practices. The aim of this study is to present and validate a framework for user-oriented design and design process that takes flexibility into account in design and in the life cycle of the building. The research methodology is a constructivist research approach in which the study aims to construct a solution for a practical problem. The problem to be solved is that current design practices do not take users process changes into account during design, which leads to lower real estate value in use and lower profitability for real estate owner. This study is positioned in literature for three distinct subjects, namely property development, real option valuation and target value design. The basis of current property development practices is based on Miles et al (2000) who presented an eight-step property development process. The roots in real option valuation are in Black and Scholes (1973) option valuation theories. Target value design literature is based on the studies of Pennanen et al (2011). The constructed model is validated by holistic case study, semi structured interviews and a questionnaire. The results show that flexibility can be taken into account by implementing open building approach for design together with flexible space quantification. The budget of the building can be done by target value design, and profitability of the flexibility design solutions can be valued with real option approach. This programming and valuation leads to requirements model of the building, which is the base document of procurement of design alliance. The first conclusion of the work is that the profitability of the property can be enhanced by improving its value in use. The second conclusion is that design alliance is the most economically advantageous tender for design if user processes are complex and changes happen often. The third conclusion suggests that design management process in design alliance maximizes value in use in the limits of target cost presented in the requirement model. Keywords: open building, flexible space quantification, real option valuation, design alliance, target value design Publishing language: Finnish iii

Esipuhe Boost Brothers Oy toimeksiantajana takasi minulle erittäin mielenkiintoisen ja kansallisella tasolla merkittävän diplomityön aiheen, jossa tavoitteena on ollut yhdistää uusia ja innovatiivisia menetelmiä kiinteistön kehitykseen, suunnittelun hankintaan ja suunnittelun johtamisen menetelmiin. Työssä erittäin merkittävässä roolissa on Järvenpään uuden sosiaali- ja terveyskeskuksen virtuaalisen suunnittelun ja rakentamisen toimintamalli, joka on kiinteistö- ja rakennusalan kehityksen kannalta aidosti uraauurtava ja kunnianhimoinen hanke. Tästä haastavasta aiheesta haluan ensisijaisesti kiittää työn ohjaajaa Matti Sivusta ja Boost Brothersin toimitusjohtajaa Juho-Kusti Kajanderia. Suuret kiitokset kuuluvat ehdottomasti myös Kiinteistö Oy Järvenpään terveystalon toimitusjohtaja Jari Toivolle, kun olen saanut käyttää tapaustutkimuksena uutta sosiaali- ja terveystaloa. Aaltoyliopistosta esitän suurimmat kiitokset työn valvojalle professori Kari Tanskaselle joustavasta diplomityöprosessista ja erinomaisista kommenteista. Tutkimus syvensi merkittävästi osaamistani rakennusprojektien hankekehityksen prosessista ja siinä hyödynnettävissä työkaluissa. Diplomityön aiheen valintaa suuntasi erityisesti taustani rakentamistalouden opinnoista, mutta myös kiinnostuneisuus projektiliiketoimintaan. Tässä diplomityössä on ollut erittäin paljon mielenkiintoisia konsepteja, joiden yhdistämisessä koheesiksi toimintamalliksi en olisi onnistunut ilman seuraavien asiantuntijoiden apua. Tietomallintamisen taustaan minua tutustuttivat Tero Järvinen, Jyry Kuokkanen ja Verneri Lehtovirta. Julkisien hankintojen monimutkaiseen maailmaan suuntaa näytti Mika Pohjonen. Reaalioptiolaskennasta suurin kiitos kuuluu Jussi Vimparille. Järvenpään uuden sosiaali- ja terveystalon suunnittelun hankinnan kokemuksia ja teräviä huomioita sain Juhani Kiiraalta, Jari Toivolta, Veikko Simunaniemeltä, Jani Saariselta, Eeva Ketolalta. Kiitos myös perheelleni ja kaikille tärkeille ystävilleni, jotka ovat sparranneet raskaan syksyn aikana erityisesti vapaa-ajalla. Kiitos myös kaikille loistaville työtovereilleni, jotka ovat auttaneet työssä monin arvokkain neuvoin ja keskusteluin. Sakulle myös suuren suuret kiitokset lopullisen dipan tulostamisesta! Hän pelasti tavoitteen jouluksi kansissa. Viimeiseksi kiitokset kuuluvat Erikalle, joka on paitsi tsempannut ja antanut arvokkaita neuvoja mutta myös tehnyt uskomattoman arvokasta kielenhuollollista työtä itseään säästämättä! Otaniemessä 19.12.2013 Jere Viljanen iv

Luettelo kuvista ja taulukoista Kuva 1. Milesin et al. (2000) kiinteistökehitysprosessi... 3 Kuva 2. Käytetty metodinen prosessi... 7 Kuva 4. Avoimen rakentamisen esimerkki INO sairaala, Bern (Kendall 2005)... 14 Kuva 5. Kannattavuuslaskennan vaiheet sovellettu Greden et al. 2005 pohjalta... 21 Kuva 6. Option arvon jakauma ja sen diskontattu nykyarvo (Collan, 2012)... 23 Kuva 7. Black-Scholes menetelmän laskentaprosessi pääpirteittäin... 23 Kuva 8. Havainnollistus binomimallin option arvottamisesta... 24 Kuva 9. Datar-Mathewsin reaalioptiolaskennan prosessi... 25 Kuva 11. Kumulatiivinen vähennystarve neliötasolla... 29 Kuva 12. Kumulatiivinen vähennystarve työpistetasolla... 30 Kuva 13. Senaatin käyttöjoustavuusinvestoinnin tuottomahdollisuus kumulatiivisesti... 31 Kuva 14. Senaatin käyttöjoustoinvestointioption arvo... 32 Kuva 15. Kiinteistöomistajan ja vuokralaisen kannalta käyttöjoustoinvestointioption arvo... 32 Kuva 16. Kokonaistaloudellisesti edullisimman hankinnan prosessi projekteissa, joissa käyttäjän tarpeet täsmentyvät ja täydentyvät suunnittelun aikana... 43 Kuva 17. VIRMA-mallin vaiheet ja alkuperäinen aikataulu... 47 Kuva 18. Vaatimustyypit avoimen rakentamisen mukaisesti jaoteltuna... 48 Kuva 19. Kiinteistön markkina-arvon maksimointi... 49 Kuva 20. Investointianalyysin prosessi, sovellettu Greden et al. (2005)... 50 Kuva 21. Käyttöasteen kehitysskenaariot... 52 Kuva 22. Käyttämättömien huoneiden lukumäärä skenaarioittain... 52 Kuva 23. Maalämmön kumulatiivisten säästöjen skenaariot... 55 Kuva 24. Kuvakaappaus koneellisesta vaatimusmallista... 58 Kuva 25. Suunnitteluallianssin kilpailutuksen sijoittuminen prosessiin... 60 Kuva 26. Järvenpään sosiaali- ja terveyskeskuksen tarjouspyynnön rakenne ja dokumentit... 65 Kuva 27. Pisteytysskaalausmenetelmien vertailu (Kiiras 2013)... 67 Kuva 29. Kyselyvastaajien roolijakauma suunnittelutiimeissä... 73 Kuva 30. Käyttäjän mukanaolo suunnitteluallianssissa... 75 Kuva 31. Suunnittelun hankinta... 75 Kuva 32. Vaatimusmalli... 76 Kuva 33. Kaupallinen malli... 77 Kuva 34. Kyselyn kokonaisuus... 77 Kuva 35. Suunnittelun aikainen käyttöarvon maksimointi... 81 Kuva 36. Käyttöarvon muodostuminen joustavassa ja perinteisessä vaatimusten hallinnassa.... 82 Kuva 37.Järvenpään VIRMA-vaiheen ehdotussuunnittelun aikataulu... 83 Kuva 38. Järvenpään VIRMA-vaiheen yleissuunnittelun aikataulu... 84 Kuva 39. Iteratiivinen suunnitteluprosessi avoimen rakentamisen periaatteiden mukaisesti... 85 Kuva 40. Konstruktio: Kiinteistön kannattavuuden parantaminen käyttöarvoa kehittämällä... 87 Kuva 41. Havainnollistus käyttötarkoituksen muutoksista kiinteistön taloudellisten elinkaarten aikana tarvittavine investointeineen... 88 v

Taulukko 1. Esimerkki rakennusosien jakamisesta kiinteään runko-osaan ja muuntuvaan tilaosaan (Kykyri & Kiiras 2005)... 13 Taulukko 2. Sovellettu esimerkki joustavasta tilaohjelmasta (Raveala et al. 2013)... 18 Taulukko 3. Vuokralaisten henkilökunnan vähennystavoitteet... 28 Taulukko 4. Vuokraisten riskitasot... 28 Taulukko 5. vuokralaiskysynnän vuositason skenaariot... 29 Taulukko 6. Senaatin menettämät vuokratuotot ja vuokralaisten käyttämättömien tilojen kulut kumulatiivisesti... 30 Taulukko 7. Option tuotot neliötason tarkasteluna kiinteistöomistajalle ja vuokralaisille... 33 Taulukko 8. Hankintalain suunnittelun hankintaan soveltuvat kilpailumenettelyt... 39 Taulukko 9. Skenaariot sosiaali- ja terveyskeskuksen kävijämäärille vuosina 2030 ja 2055... 51 Taulukko 10. Kumulatiivinen vuokravastuu 40 vuoden ajalle 3% korolla... 53 Taulukko 11. Käytön keskihajonnan mukainen käyttöjouston tilatarve... 54 Taulukko 12. Kumulatiiviset vuokrahyödyt eri käyttöjoustoskenaarioille... 55 Taulukko 13. Koonti Järvenpään sosiaali- ja terveyskeskuksen investointilaskelmista... 57 Taulukko 14. Investointianalyysin suositukset tilaajalle... 59 Taulukko 15. Kyselyn hypoteesien toteutuminen vastausryhmittäin... 74 vi

Sisällysluettelo Esipuhe... iv Luettelo kuvista ja taulukoista... v Lyhenteet ja käsitteet... viii 1 Johdanto... 1 1.1 Tausta... 1 1.2 Tavoite, tutkimuskysymykset ja rajaukset... 5 1.3 Tutkimusmetodiikka ja työn toteutus... 6 2 Käyttöarvon ohjelmointi, kannattavuuslaskenta ja suunnittelun hankinnan kokonaistaloudellinen edullisuus... 11 2.1 Kiinteistön kannattavuuden analyysi ja vaatimusten määrittely... 11 2.1.1 Käyttöarvon mahdollistava tilaratkaisu: avoin rakentaminen... 11 2.1.2 Joustavan tilaohjelman ohjelmointi ja kustannusten ohjaus tavoitehintamenettelyllä... 15 2.1.3 Reaalioptiolaskenta joustavuuksien kannattavuuden analysointiin... 19 2.1.4 Vaatimusmalli... 33 2.2 Suunnittelun aikainen käyttöarvon maksimointi vaatimusmallin rajoissa... 34 2.2.1 Tietomallintaminen virtuaalisen suunnittelun työkaluna... 34 2.2.2 Virtuaalinen käytettävyysarvio, VOE... 36 2.3 Suunnittelun kokonaistaloudellisesti edullinen hankintatapa... 36 2.3.1 Julkinen hankintalainsäädäntö... 37 2.3.2 Rakennushankkeen toteutusmuodon valinta ja osapuolten yhteiseen sopimukseen perustuvat toteutusmuodot... 39 2.4 Yhteenveto kirjallisuusosiosta... 41 3 Konstruktion toimivuus Järvenpään uuden sosiaali- ja terveyskeskuksen hankinnassa 45 3.1 Kiinteistön markkina-arvon maksimointi tuottoja arvioimalla... 48 3.1.1 Tuottojen optimointi optiolaskennalla ja kustannusten määrittäminen tavoitehintamenettelyllä... 49 3.1.2 Tuottojen ja kustannusten perusteella tehty alustava vaatimusmalli... 57 3.1.3 Yhteenveto... 58 3.2 Suunnitteluallianssi kokonaistaloudellisesti edullisimpana hankintatapana... 59 3.2.1 Suunnitteluallianssin hankinta... 61 3.2.2 Tarjouspyynnön sisältö ja valmistelu... 65 3.2.3 Kaupallinen malli... 68 3.2.4 Suunnitteluallianssin sopimus... 70 3.2.5 Suunnitteluallianssin kehitysvaihe... 71 3.2.6 Kyselyn ja haastatteluiden tulokset... 72 3.2.7 Yhteenveto... 80 3.3 Käyttöarvon maksimointi vaatimusmallin kustannusrajoissa... 80 3.3.1 Yhteenveto... 86 4 Yhteenveto ja johtopäätökset... 87 4.1 Työn merkittävyys, rajoitukset ja jatkokehitys... 91 Lähdeluettelo... 93 vii

Lyhenteet ja käsitteet Käsite Allianssiurakka Avoin rakentaminen BIM Diskonttaus Diskonttokorko IFC Selitys Hankkeen keskeisten toimijoiden väliseen, kaikille yhteiseen sopimukseen perustuva hankkeen toteutusmuoto, jossa osapuolet vastaavat toteutettavan projektin suunnittelusta ja rakentamisesta yhdessä yhteisellä organisaatiolla, ja jossa toimijat jakavat projektiin liittyviä sekä positiivisia että negatiivisia riskejä sekä noudattavat tiedon avoimuuden periaatteita kiinteää yhteistyötä tavoitellen. Rakennuksen jakaminen kiinteään perusosaan ja muuntuvaan tilaosaan. Building Information Model / Modeling / Management, kts. Rakennuksen tuotemalli. Tulevaisuudessa odotettavissa olevien maksujen tai tulojen muuttaminen nykyarvoksi (tarkasteluhetken arvoon) laskentakorkoa käyttäen. Laskentakorko (tuottovaatimus), jolla tulevaisuuden kassavirrat muunnetaan nykyarvoksi. Industry Foundation Classes, Kansainvälinen tiedonsiirtostandardi rakentamisen ja kiinteistönpidon tuotetietojen tiedonsiirtoon ja yhteiskäyttöön. IFC määrittelee tietokonesovellusten tiedonsiirron yhteensopivuuden perustan. Integroitu projektitoimitus Integroitu projektitoimitus (IPD) on hankkeiden toteutustapa, jossa riskit jaetaan hankkeen osapuolten välillä, ja heitä kannustetaan toimimaan yhdenmukaisena, integroituna ryhmänä yhteisten tavoitteiden saavuttamiseksi. IPD, integroitu projektitoimitus Jälkikäteisarviointi Kiinteistö Kiinteistökehitys Integrated Project Delivery, kts. integroitu projektitoimitus. Prosessi, jolla arvioidaan rakennuksia systemaattisesti ja tarkasti sen jälkeen, kun rakennus on rakennettu ja sitä on käytetty jonkin aikaa. Kiinteistörekisteriin merkitty maan tai vesialueen omistuksen yksikkö siihen kuuluvine rakennuksineen, etuuksineen ja rasitteineen. Toiminta, jonka tarkoituksena on investoinneilla lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sen kiinteistöjen arvoa. viii

Kiinteistön elinkaari Kiinteistönomistus Kokonaistaloudellinen edullisuus Korjausrakentaminen Käyttöarvo Käyttöaste Käyttökustannukset Markkina-arvo Nettonykyarvo Nykyarvo Kiinteistön vaiheet maanhankinnasta ja kiinteistön mahdollisesta rakentamisesta sen hyödyntämisestä luopumiseen. Kiinteistön hallinta siten, että yhdellä tai useammalla henkilöllä tai yhteisöllä on omistusoikeus kiinteistöön tai sen osaan. Kiinteistönomistaja voi olla joko sijoittajaomistaja tai käyttäjäomistaja. Kun valintaperusteena käytetään kokonaistaloudellista edullisuutta, on hankintailmoituksessa ja tarjouspyynnössä mainittava kaikki vertailuperusteet, joilla tarjouksia arvioidaan. Vertailuperusteiden määrittely on pitkälti hankintayksikön harkintavallassa. Vertailuperusteet eivät kuitenkaan saa sisältää syrjiviä tai jotain tarjoajaa suosivia seikkoja. Rakentaminen, joka muuttaa aiemmin rakennettua kohdetta toivottuun suuntaan. Kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Käytössä olevien tilojen osuus kokonaistilakannasta tietyssä kohteessa tai tietyssä kiinteistösalkussa. Käyttäjälle tilojen käytöstä aiheutuvat muuttuvat kustannukset, jotka määräytyvät tarvittavien hyödykkeiden määrän ja laadun perusteella. Käyttökustannuksia muodostuu mm. veden ja sähkön kulutuksesta sekä omien tilojen siivouksesta. kiinteistön rahassa mitattava arvo, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien ostajan ja myyjän välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Arvo, joka saadaan kun nykyarvosta vähennetään investointikustannukset. Arvo, jota laskettaessa siirretään kaikki siitä aiheutuvat kassaan- ja kassastamaksut laskentakorkoa käyttäen tiettyyn vertailuhetkeen, joksi tavallisimmin valitaan laskentahetki. ix

Ohjelmointi Optio POE Rakennuksen tuotemalli Rakennusosa Rakennusosamalli Reaalioptio Kiinteistön tilojen määrittäminen eli ohjelmointi on resurssien allokointia toimintaympäristöön, käyttäjiin ja organisaation strategiaan liittyen. Sopimus, johon liittyy määrätty oikeus ilman velvollisuutta. Post-Occupancy Evaluation, kts. Jälkikäteisarvio. Rakennuksen ja rakennusprosessin elinkaaren aikaisten tuotetietojen kokonaisuus. Yhtenä kokonaisuutena käsiteltävä rakennuksen fyysinen osa. Rakennuksen tuotemallin tietosisällön osajoukko (vaiheistus), joka kattaa rakennusosat ja niiden tuoterakenteen; kuitenkin niin, että lopullisia rakennustuotteita ei ole vielä valittu. Reaalioptio on optio, jonka etuutena on fyysinen tai fyysiset hyödykkeet. Kiinteistö- ja rakennusalalla reaalioption hyödykkeen ostaminen tarkoittaa yleensä hyödykkeen rakentamista. Option toteuttamishinta (excercise price) on projektin rakentamisen hinta. Reaalioptioiden taloudellisuuden tärkein ajatus on, että joustavuuksilla on arvoa fyysisten pääomainvestointien tapauksessa ja sen arvo on sitä suurempi mitä suurempi etuuden epävarmuus on. Suunnitteluallianssi Suunnittelumalli Tietokanta Tila Tilatyyppi Suunnitteluallianssi on käyttäjälähtöinen menetelmä rakennussuunnittelun hankintaan ja suunnittelun tuottavuuden parantamiseen. Suunnitteluallianssissa rakennussuunnittelu hankitaan kokonaisuutena laatua painottaen. Rakennuksen tuotemallin tietosisällön osajoukko, joka kattaa suunnittelijoiden suunnitteluratkaisut. Jäsennetty ja hallittu tietojen kokoelma, jota yksi tai useampi sovellus voi käyttää ja päivittää. Rakennuksen kerrososa tai yhtenäinen alue kerrososasta. Käyttötarkoitus on usein sama yhdessä tilassa. Tila käsitettä käytetään myös laajemmin rakennetun ympäristön ulkopuolella. Rakennuksia ja rakennuksessa olevia tiloja voidaan luokitella käyttötarkoituksen perusteella useisiin eri luokkiin. Tuotto Sijoitetulle pääomalle saatu korvaus. Sijoituksen tuotto voidaan ilmaista rahamääräisenä tai prosentteina sijoitetusta pääomasta. x

Tuottoaste Uudisrakentaminen Vaatimusmalli Vajaakäyttöaste Tuottoasteessa tuotto (esim. kokonais- tai nettotuotto) on suhteutettu sidottuun pääomaan, yleensä joko hankintahintaan, omaan pääomaan tai markkina-arvoon. Tuottoaste ilmoitetaan yleensä prosentteina. Rakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai uuden rakennelman. Uudisrakentaminen voidaan jakaa ensirakentamiseen ja lisärakentamiseen. Rakennuksen tuotemallin tietosisällön osajoukko, joka kattaa (asiakas)vaatimukset. Vapaana tai vuokrattavissa olevien tilojen osuus kokonaistilakannasta tietyillä osamarkkinoilla. käytettä- Virtuaalinen vyysarvio VOE Vuokralainen Tietomallintamista hyödyntävä tilan virtuaalinen käytettävyysarvio, jossa tila mallinnetaan kolmiulotteisesti, jotta käyttäjä voi arvioida sen toimivuutta jo suunnitteluvaiheessa. Virtual Occupancy Evaluation, kts. virtuaalinen käytettävyysarvio. Luonnollinen tai juridinen henkilö, joka hankkii kiinteistön tai sen osan vastiketta vastaan omaan käyttöönsä tai luvan saatuaan luovuttaa edelleen toisen käyttöön. Ylläpitokustannukset Kaikki kiinteistön ylläpidosta aiheutuvat kustannukset. Ylläpitokustannuksiin sisältyy kaikki kiinteistön päivittäisestä käytöstä ja ylläpidosta aiheutuvat muuttuvat ja kiinteät kustannukset, jotka koostuvat henkilöstö-, aine-, tarvike- ja kalustokuluista. xi

1 Johdanto 1.1 Tausta Käyttäjätyytyväisyys on keskeinen osa kiinteistön arvon muodostumista ja kiinteistön omistajalleen synnyttämää kassavirtaa. Kiinteistön arvo kokonaisuudessaan muodostuu sen vaihto- ja käyttöarvosta. Jälkimmäisellä tarkoitetaan käyttäjän tai ympäristön rakennuksesta saavuttamaa fyysistä hyötyä ja rakennuksen tilojen sopivuutta käyttäjän prosesseihin. Vaihtoarvo puolestaan on kiinteistön omistajan kiinteistöstä saavuttama taloudellinen hyöty. (Kykyri & Kiiras 2005) Kiinteistön kehitystarpeen syntyminen on usein seurausta tilan käyttäjän prosessien ja tarpeiden muutoksesta. Mikäli kehitystarpeita ei voida hallita, voi seurauksena olla kiinteistön vajaakäyttöasteen kasvu ja vuokratason lasku. Nämä yhdessä synnyttävät tilanteen, jossa kiinteistön omistaja ei ole tyytyväinen kiinteistöstä saatavaan tuottoon, minkä seurauksena se aloittaa kiinteistön kehitystoimenpiteet (Kykyri & Kiiras 2005). De Neufville (2011) esittää joustavan tilaratkaisun johtavan kiinteistön arvonnousuun 25 %:lla vähentämällä riskiä ja kasvattamalla mahdollisuuksia tuottoon. Arvon nousu perustuu joustavan suunnittelun mahdollistamaan tulevaisuuden epävarmuuden huomioimiseen, sillä joustava suunnitteluratkaisu adaptoituu tehokkaammin tulevaisuuden ratkaisuun. Perinteisen suunnittelun ongelmana on se, että tulevaisuuden tilanne ennustetaan ja ratkaisu suunnitellaan siihen tilanteeseen, jolloin lopputulos ei vastaa käyttötarkoitustaan valmistumishetkellä eikä edes välttämättä tulevaisuudessa, jos suunniteltu tulevaisuus ei toteudu. Tällä hetkellä on havaittavissa, että käyttäjätyytyväisyys tiloihin ei ole erityisen korkea. Pääkaupunkiseudulla useissa kohteissa käyttäjien tyytymättömyys toimitiloihinsa on johtanut vakavaan toimitilojen vajaakäyttöön (KTI Kiinteistötalouden instituutti 2013) ja joustamattomat rakennusten ominaisuudet siihen, etteivät käyttäjät sitoudu tiloihin pitkäksi aikaa. Kiinteistötalouden instituutin markkinakatsauksen (KTI Kiinteistötalouden instituutti 2013) mukaan toimitilojen käyttöasteet ovat heikentyneet kaikissa suurissa kaupungeissa Suomessa. Catellan (2013) markkinakatsauksen mukaan toimitilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla on jo 11,5%. Katsauksissa esitetään, että toimistojen korkea vajaakäyttöaste on seurausta ylitarjonnasta. Ylitarjontatilanteessa vajaakäyttöasteen minimoimisen kannalta kiinteistön käyttäjän tyytyväisyys on kiinteistöomistajan liiketoiminnan kannalta elintärkeää. Perinteisissä rakentamisen hankemalleissa haasteena on, että käyttäjäprosessien muutoksia suunnittelun ja kiinteistön käytön aikana on vaikea hallita. Hallinnan epäonnistumiset voivat oleellisesti pienentää kiinteistön käyttöarvoa ja käyttöastetta. Esimerkiksi huono käyttö- ja muuntojoustavuus rajoittavat rakennuksen käyttöä ja vaikuttavat rakennuksen arvoon (Kruus et al. 2006). Näin ollen käyttäjän tyytymättömyyden ja sitä kautta vajaakäyttöasteen keskeiset syyt ovat kiinteistön suunnittelun hankintamalleissa ja suunnittelun johtamismalleissa, jotka eivät tue käyttäjäprosessien ja niiden muutosten huomioimista suunnittelussa. Perinteisissä hankemalleissa suunnittelijoille annetaan lähtötietona tiukasti rajattu tilaohjelma ja muu hankesuunnitelma, jossa on kerättynä käyttäjän tarpeita ja toiveita. Tilaohjelma on joustamaton vähimmäisvaatimus ja kaikki suunnittelun aikana 1

käyttäjältä tulevat uudet vaatimukset lisäävät yleensä rakennuksen ja suunnittelun kustannuksia. Jos budjetissa ei ole varauduttu uusiin käyttäjävaatimuksiin, on riskinä esimerkiksi valmiin rakennuksen yhteensopimattomuus käyttäjäprosessien kanssa tai käyttäjätyytymättömyys. Edellä mainitut haasteet ovat ajankohtaisia erityisesti käyttäjäprosesseiltaan vaativissa julkisten kiinteistösijoittajien hankintamenettelyissä. Parhaana esimerkkinä näistä haasteista on Kendallin (2005) esittämä INO Bern sairaalahanke, jossa käyttäjäprosessit, lainsäädäntö ja markkinat muuttuivat väistämättä suunnitelmien aikana aiheuttaen lisäkustannuksia. Muuttuvista käyttäjätarpeiden vuoksi hankkeessa otettiin käyttöön avoimen rakentamisen mukainen suunnitteluprosessi, joka on käyttäjälähtöinen menetelmä suunnittelun aikaiseen tavoitteiden hallintaan. Tässä diplomityössä tutkitaan, miten kiinteistön kannattavuutta voidaan parantaa käyttöarvoa kehittämällä. Työssä keskitytään ohjelmoimaan tuotoiltaan julkisen kiinteistöomistajan kannalta kannattava ja käyttäjälleen arvokas kiinteistö sekä hankkimaan sen suunnittelu kokonaistaloudellisesti mahdollisimman edullisesti. Kiinteistökehittäminen on toimintaa, jonka tarkoituksena on investoinneilla lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen kiinteistöjen arvoa. Kiinteistökehitys voi kohdistua suunnitteilla olevaan kiinteistön osaan tai jo olemassa olevaan kiinteistöön ja sen osiin. Se ei siis ole pelkästään olemassa olevan kiinteistön jalostamista vaan voi myös olla uudisrakentamista. (KTI Kiinteistötalouden instituutti 2013) Miles et al. (2000) on muotoillut laajasti hyväksytyn kahdeksan vaiheen kiinteistökehitysprosessin (Kuva 1). Prosessi on esitetty kiinteistökehittäjälle yleisellä tasolla tarpeen syntymisestä kiinteistön ylläpitoon. Prosessin lähtökohtana missä tahansa tulee olla mahdollisuus keskeyttää hanke, jos se huomataan kannattamattomaksi. Milesin muotoileman viitekehyksen avulla kuvaillaan kiinteistökehitys konseptitasolla, mutta uusi konstruktio kehitetään vastaamaan elinkaaren aikaisia käyttäjäprosessien muutoksia jo kiinteistökehityksen aikana. 2

1. Kiinteistön kehitystarpeen syntyminen 2. Idean jalostaminen 3. Toteutettavuuden selvittäminen 4. Sopimusneuvottelut 5. Virallisten sopimusten allekirjoittaminen 6. Rakentaminen 7. Valmistuminen 8. Kiinteistön, omaisuuden ja kiinteistösalkun johtaminen Kuva 1. Milesin et al. (2000) kiinteistökehitysprosessi 1. Kiinteistön kehitystarpeen syntyminen Kiinteistön kehitystarve syntyy markkinoilta tunnistetuista mahdollisuuksista, joihin etsitään alustavia ratkaisuja. Kehitysideoita syntyy usein ilman suurempia ponnisteluja, mutta ideoiden etsimiseen voidaan käyttää myös esimerkiksi seuraavia työkaluja: - Aivoriihi, jossa luodaan mahdollisimman paljon ideoita eikä mitään karsita pois - Ryhmäarviointiprosessi eli ryhmässä priorisoidaan ideoita, joita on luotu esimerkiksi aivoriihessä - Delphi-menetelmässä asiantuntijat arvioivat esitettyjä ideoita usealla eri iteraatiokierroksella, jotta asiantuntijoiden yhteinen yhteisymmärrys saavutetaan - Ympäristöskannaus on systemaattinen tapa etsiä tietoa liiketoimintaympäristöstä - Fokusryhmämenetelmässä valitaan mahdollisia käyttäjiä tai asiakkaita ideoimaan kiinteistökehitysratkaisuja - Kyselytutkimukset, jossa kyselyn avulla kartoitetaan ratkaisuideoita suuremmalta otosjoukolta kuin fokusryhmämenetelmässä 3

2. Idean jalostaminen Idean tarkentumisvaiheessa analysoidaan alustavasti liiketoimintaympäristöä, paikallista markkinaa ja kilpailua. Tämän jälkeen valitaan alustava paikka kiinteistölle sekä aloitetaan sidosryhmäneuvottelut ja määritetään projektin alustavat suunnitelmat. 3. Toteutettavuuden selvittäminen Kehittäjä toteuttaa tai tilaa laajan markkinatutkimuksen, jossa arvioidaan markkinatilannetta ja liiketoimintaympäristöä. Hankkeen kannattavuutta analysoidaan vertailemalla ennakoituja tuottoja kustannuksiin. Hankkeen toteutettavuus selvitetään laillisista, fyysisistä ja taloudellisista näkökulmista. 4. Sopimusneuvottelut Kiinteistökehittäjä lukitsee kiinteistön käyttötarkoitussuunnitelmat kannattavuusanalyysin johtopäätösten perusteella. Sopimusneuvottelut aloitetaan tulevien käyttäjien kanssa. Kiinteistökehittäjä hankkii rahoitussitoumuksen, valitsee rakentajan, päättää yleiset vuokraus- ja myyntiehdot sekä aloittaa tarvittavien lupien hakemisen. 5. Virallisten sopimusten allekirjoittaminen Tässä vaiheessa pyritään allekirjoittamaan kaikki hankkeeseen liittyvät sopimukset kuten yhteistoimintasopimukset kumppaneiden kanssa, hankkeen rahoitukseen liittyvät sopimukset, urakoitsijasopimukset, tontin hankintaan liittyvät sopimukset, vakuutukset ja vuokralaissopimukset. 6. Rakentaminen Kiinteistökehittäjä varmistaa, että hanke pysyy sovitussa aikataulussa ja budjetissa. Tarvittaessa kiinteistökehittäjä hyväksyy suunnitelmamuutoksia, jotka markkinointitai kehitystiimit ehdottavat, sopii erimielisyyksistä ja varmistaa oman operatiivisen henkilökunnan saatavuuden tarvittaessa rakennusprosessin aikana. 7. Valmistuminen Kiinteistökehittäjä lisää markkinointipanostuksia ja tuo kiinteistön operatiivisen johdon kokopäiväisesti kiinteistöön. Rakennus hyväksytään ja vuokralaiset muuttavat rakennukseen. Rakentamisen laina maksetaan ja pysyvä laina lukitaan. 8. Kiinteistön, kiinteistöomaisuuden ja kiinteistösalkun johtaminen Kiinteistön omistaja (kehittäjä tai uusi omistaja) ottaa kiinteistöjohtamisen vastuulleen ja tekee tarpeen mukaisia toimenpiteitä ylläpitääkseen omaisuutta ja maksimoidakseen pääomien tuoton yrityksen kiinteistösijoitusportfolion strategian mukaisesti. Miles et al. (2000) kiinteistökehitysprosessi on yksi arvostetuimmista kiinteistökehitysprosessin esitystavoista. Muun muassa Kykyri ja Kiiras (2005) ovat sitoneet kiinteistökehitysprosessin tarpeen selvittämisen Milesin viitekehykseen. Viitekehyksen arvostuksesta huolimatta se on julkisen kiinteistökehittäjän näkökulmasta ongelmallinen, koska siinä ei varauduta rakennuksen elinkaaren aikaiseen muuttumiseen. Miles ei myöskään huomioi rakennusvaiheen eri intressejä eikä sitä, että suunnittelu ja rakentaminen toteutetaan usein eri aikoihin. Joustavuuden näkökulmasta prosessia tulisi kehittää suuntaan, jossa suunnittelu on oma hallittava kokonaisuutensa. Tällöin elinkaaren aikana usein muuttuviin käyttäjätarpeisiin voitaisiin varautua paremmin jo kiinteistökehityksen aikana. Milesin kiinteistökehitysprosessissa keskitytään julkisen kiinteistöomistajan kannalta liikaa ideoiden etsimiseen, sillä julkisen kiinteistön hankinnan taustalla on usein selkeä tarve ja sille varattu tiukka budjetti. 4