PÄÄTÖKSENTEKO RYHMÄKORJAUSHANKKEISSA Marina Furuhjelm, Lakimies OTM gsm +358 50 597 5976, Twitter: @FuruhjelmMarina
Yhtiökokous Yhtiökokous yleistoimivaltainen elin Yhtiökokous päättää laajemmista remonteista (vaikuttaa asumiseen ja asumiskustannuksiin) Osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa Kutsu yhtiökokoukseen toimitettava viimeistään 2 viikkoa ja aikaisintaan 2 kuukautta ennen kokousta Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin em. määräaikojen puitteissa Kirjallinen kokouskutsu jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut yhtiölle sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten 2
Kokouksessa päätettävät asiat Kokouskutsussa mainitut asiat Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat Varsinaisessa yhtiökokouksessa lain mukaan päätettävät asiat Huom! Kohdassa muut asiat ei voida tehdä päätöksiä 3
Osallistumisoikeus Osakkeenomistajat (lakimääräiset edustajat, edunvalvojat, pesänselvittäjät, uskotut miehet) Osakas saa käyttää valtuutettua yhtiökokouksessa (6:8 ) Tilintarkastaja, toiminnantarkastaja Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä Asiamies ja avustaja Asukkaat tietyissä tilanteissa esim. päättäessä isosta remontista Muut yhtiökokouksen päätöksellä 4
Äänioikeus Osakkeenomistajalla, joka on: Merkitty osakeluetteloon tai Esittänyt luotettavan selvityksen saannostaan Pääsääntö: yksi osake yksi ääni Äänioikeusrajoitus eli äänileikkuri Yhden osakkeenomistajan äänimäärä on enintään viidesosa kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä Yhtiöjärjestyksessä on voitu määrätä toisin Huomioitava, että valtuutetun edustamien osakkeiden äänimäärää ei lasketa yhteen 5
Päätökset kunnossapidosta Kunnossapidon käsite - yhtiön kunnossapito Kiinteistön ylläpito - vuosikorjaukset ja peruskorjaukset, joilla laatutasoa ei olennaisesti nosteta Myös laatutason nosto, kun pakottava viranomaismääräys tai uudisrakentamista koskeva normi Kunnossapitoa myös muutos, jos yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen (KKO 2005:83 parvekelasitus) Päätös kunnossapidosta yhtiökokouksen enemmistöpäätös ja kustannukset vastikeperusteella Ylläpito, vuosikorjaukset, peruskorjaukset 6
Päätökset uudistuksesta - tavanomainen Yhtiökokouksen enemmistöpäätös ja kustannukset vastikeperusteella Vastaa ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia (tavanomainen uudistus) Kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankinta on tavanmukaista ja Osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi kohtuullisuus 7
Mikä on ryhmäkorjaushanke? Ryhmäkorjaushankkeella tarkoitetaan usean eri asunto-osakeyhtiön yhteisesti toteuttamaa peruskorjaushanketta. Käytännössä kyse voi olla esimerkiksi viiden asunto-osakeyhtiön putkiremontista, jonka yhtiöt toteuttavat yhteisenä hankkeena saman urakoitsijan kanssa. Ryhmäkorjaushankkeella tavoitellaan tyypillisesti kustannussäästöä ns. mittakaavaedun myötä. Työmaapalvelujen ja -järjestelyjen kustannuksia ja urakan perustamiseen ja hallinnoimiseen liittyviä kuluja voidaan säästää, kun usean asuntoosakeyhtiön hanke toteutetaan yhtenä urakkana.
Ryhmäkorjaushankkeeseen sovellettavat määräykset Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole erityisiä säännöksiä ryhmäkorjaushankkeista, vaan niihin sovelletaan samoja säännöksiä kuin yhtiön yksin toteuttamiin peruskorjaushankkeisiin. Pääsääntö on, että hankkeesta päätetään yhtiökokouksessa, jonka päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet kokouksessa annetuista äänistä. Käytännössä ainakin suuremmissa peruskorjaushankkeissa on tavanomaista, että hanketta käsitellään yhtiökokouksissa useamman kerran: esimerkiksi aluksi hankesuunnitelman tilaamisesta päättämiseksi, Sen jälkeen valinnan tekemiseksi hankesuunnitelmassa esitettyjen mahdollisten vaihtoehtoisten ratkaisumallien välillä sekä hankkeen rahoittamiseksi. Ryhmäkorjaushankkeissa tarvitaan usein aluksi vielä yksi yhtiökokous, jossa yhtiö päättää siitä, lähteekö se mukaan ryhmäkorjaushankkeeseen.
Ryhmäkorjaushanke vaihtoehtona Jotta ryhmäkorjaushankkeista olisi mahdollista saada suurin hyöty, asuntoosakeyhtiöiden olisi syytä panostaa kiinteistönpidon suunnitelmallisuuteen. Kiinteistönpidon suunnitelmallisuuden lisääminen oli myös yksi vuonna 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain tavoitteista. Tuolloin tuli voimaan mm. velvollisuus vuosittain käsitellä yhtiökokouksessa hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.
Ryhmäkorjaushanke vaihtoehtona Jotta korjaushankkeita ja erityisesti ryhmäkorjaushankkeita voidaan tarkoituksenmukaisella tavalla suunnitella, on tärkeää, että asuntoosakeyhtiöllä on käytössään mahdollisimman kattava tieto siitä, missä kunnossa yhtiön rakennukset ovat ja millaisiin kunnossapitotarpeisiin yhtiön on syytä varautua. Jos peruskorjauksiin ryhdytään vasta siinä vaiheessa, kun rakennus on joltain osin saavuttanut teknisen käyttöikänsä pään ja korjaustarve on välitön, ei ole enää mahdollista ryhtyä selvittämään, olisiko olemassa muita yhtiöitä, joiden kanssa korjauksen suorittaminen yhdessä olisi järkevää.
Ryhmäkorjaushanke vaihtoehtona Käytännössä asunto-osakeyhtiölaissa mainittu 5 vuoden ajanjakso on pitkäntähtäimen suunnittelun näkökulmasta hyvin lyhyt; esimerkiksi keskimääräinen peruskorjaushankkeen rahoittamiseksi otettavan lainan laina-aika lienee vähintään 10 20 vuotta. Siksi olisikin hyödyllistä, että myös asunto-osakeyhtiön näkökulma kiinteistön pitoon kattaisi vähintään saman ajan. Silloin on myös mahdollista arvioida sitäkin, tuleeko ao. lainan maksuaikana toteutettavaksi muita suuria peruskorjaushankkeita, joiden rahoittaminen tulee aiheuttamaan osakkaille vielä lisärasitusta.
Ryhmäkorjaushanke vaihtoehtona Asunto-osakeyhtiöt saattavat myös yliarvioida rakennustensa omanlaatuisuuden. Käytännössä kuitenkin pääsääntöisesti likimain samaan aikaan rakennetuissa rakennuksissa on käytetty saman tyyppisiä ratkaisuja ja siten mahdollisuus saada ryhmäkorjaushankkeesta etua on hyvä. Ryhmäkorjaushanke ei myöskään estä osakkaita toteuttamasta osakasmuutostöitä taikka myöskään pakota asunto-osakeyhtiöitä tekemään korjaushanketta identtisellä tavalla jokaisessa yhtiössä; käytännössä esimerkiksi viemäriuudistus on samassa ryhmäkorjaushankkeessa toteutettu osassa yhtiöitä sukittamalla ja osassa perinteisellä tavalla. Kuitenkin mitä enemmän perusratkaisu eri yhtiöissä on samankaltainen, sen suurempi on yhtiöiden saama hyöty.
Ryhmäkorjaushanke vaihtoehtona On vielä huomattava, että asunto-osakeyhtiöillä voi olla hyvin erilaiset tavoitteet kiinteistönpidossaan. Osa yhtiöistä voi olla hyvin kiinnostuneista rahoittamaan peruskorjauksia esim. täydennysrakentamisella, kun osa yhtiöistä arvostaa väljästi rakennettua pihapiiriään. Tällä hetkellä oikeusministeriöllä on vireillä purkavaa lisärakentamista koskeva selvitys. Jos purkavan lisärakentamisen toteuttaminen helpottuu, osa asunto-osakeyhtiöistä voi päätyä myös peruskorjaamisen sijasta purkamaan yhtiön rakennuksen ja rakennuttamaan tilalle uuden, aiempaa suuremman rakennuksen.
Ryhmäkorjaushanke vaihtoehtona Ryhmäkorjaushankkeissa on tärkeätä katsoa myös yhtiöstä ulospäin, kun peruskorjaushankkeita suunnitellaan Tarkastelun ei tarvitse rajoittua vain välittömiin naapureihin, saman kadun tai edes saman kaupunginosan yhtiöihin Ryhmäkorjaushankkeita on nimittäin toteutettu myös niin, että osallistuvat yhtiöt eivät sijaitse toistensa naapureina. Käytännössä kun yhtiöillä ei ole samaa isännöitsijää tai isännöintitoimistoa, samoja hallitusten jäseniä tai osakkaita, tietojen saaminen muista mahdollisista samanlaista peruskorjausta suunnittelevista asuntoosakeyhtiöistä voi olla vaikeaa Tämänkin johdosta riittävän pitkälle tulevaisuuteen yltävä kiinteistönpidon suunnitelmallisuus helpottaa hyötyjen saamista mm. ryhmäkorjaushankkeiden kautta
Kiitos Tarvitset vain yhdet koordinaatit Marina Furuhjelm Lakimies Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Unioninkatu 13, 00130 Helsinki gsm +358 50 597 5976, Marina.furuhjelm@kak-laki.fi Twitter: @FuruhjelmMarina