Taloyhtiön nykytila Oppaan taustalla on Pääkaupunkiseudun kuluttajien energianeuvonta, joka on Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupunkien sekä HSY:n rahoittama hanke.
Sisältö Energiaviisas taloyhtiö -koulutus Viisas energiankäyttö ja huolto Energiaviisas korjausrakentaminen Viestintä taloyhtiössä Yhteenvetotilaisuus 1. Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus 1.1 Perustiedot 1.2 Korjaushistoria 1.3 Yleiset kysymykset 1.4 Huoltoon liittyvät kysymykset 1.5 Asukaskysely 2. Taloyhtiön havainnointi 2.1 Märkätilojen huoltoja kunnossapitotarpeen havainnointi 2.2 Ilmanvaihdon toiminnan havainnointi 2.3 Lämmityksen havainnointi 2.4 Lämpövuotojen havainnointi 2.5 Ikkunoiden ja ovien huolto- ja kunnossapitotarpeen havainnointi 2.6 Sähköjärjestelmän toiminnan havainnointi 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi 2.8 Viemärijärjestelmän huolto- ja kunnossapitotarpeen havainnointi 3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa. 4. Yhteenveto 4.1 Taloyhtiön viestintäsuunnitelma 4.2 Asukaskyselyn yhteenveto Havainnoista keskustelu isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kanssa Lisätutkimusten teettäminen asiantuntijalla Taloyhtiöstrategian laadinta PTS:n täydentäminen 2 Taloyhtiön nykytila Sisältö
Johdanto Taloyhtiön nykytila -ohjeistus on työkalu oman taloyhtiösi nykytilan arviointiin. Nykytilan arviointi on tärkeää, jotta pystytään suunnittelemaan taloyhtiön tulevaisuutta. Taloyhtiöllä on hyvä olla selkeä kuva siitä, millaisessa taloyhtiössä asukkaat haluavat asua tulevaisuudessa. Tämä muodostaa taloyhtiön tahtotilan. Tahtotila on tärkeä selvittää ennen tulevia peruskorjauksia, jotta korjauksissa osataan huomioida oikeat asiat. Tämä ohjeistus toimii työkaluna taloyhtiön tahtotilan selvittämisessä sekä taloyhtiöstrategian taustaselvityksenä. Taloyhtiöstrategiassa selvitetään tarkemmin, miten taloyhtiötä tulisi kehittää ja johtaa. Taloyhtiön nykytila -ohjeistuksen on koostanut Pääkaupunkiseudun kuluttajien energianeuvonta ja se jaetaan Energiaviisas taloyhtiö -koulutuksen osallistujille. 3 Taloyhtiön nykytila Johdanto
Taloyhtiön nykytilan arviointi Taloyhtiön nykytilan arviointi rakentuu lähtötietojen keräämisestä, havaintojen tekemisestä, tarkempien selvitysten teettämisestä sekä yhteenvedon tekemisestä yhdessä isännöitsijän kanssa. 1. Kokoa yhteen taloyhtiön lähtötiedot sekä kerää tietoa asukkaiden havainnoista ja toiveista Taloyhtiön lähtötietoja ovat - taloyhtiön perustiedot - taloyhtiön korjaushistoria - tarkentavat kyselyt - asukaskysely. 2. Kerää tietoa taloyhtiössä havaituista puutteista ja ongelmista - Tee mittaukset havaituista ongelmista. - Ongelmia voivat olla - energiankulutuksen poikkeamat - muut puutteet eri rakennusosien kunnossa. - Keskustele isännöitsijän kanssa, onko tarvetta tarkemmalle kuntoarviolle ja kuntotutkimukselle. 3. Selvitä tulevien korjausten aikataulu ja hahmottele niiden laajuus Käy pitkän tähtäimen suunnitelma läpi isännöitsijän kanssa ja keskustele, onko tarvetta päivitykselle ja suunnitelman pidentämiselle 10 vuoteen. Selvitä, mitä asioita tulevissa korjauksissa pitää huomioida. 4. Työstä tietojen avulla isännöitsijän kanssa yhteenveto taloyhtiön nykytilasta - Keskustele havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa - Teetä tarvittavat lisätutkimukset asiantuntijalla Taloyhtiön strategian laadinta Nykytilan arviointi toimii taustaselvityksenä taloyhtiön strategialle. Taloyhtiön strategiassa päätetään muun muassa taloyhtiön johtamisen periaatteista: - Toteutetaanko huolto ja korjaukset suunnitelmallisesti välttäen riskejä vai otetaanko tietoinen riski? - Kenen vastuulla, mihin perustuen ja kuinka usein lakisääteistä kunnossapitotarveselvitystä päivitetään? - Miten asukkaiden toiveet huomioidaan korjauksissa ja kunnossapidossa? - Miten taloyhtiön viestintä hoidetaan? Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS) tulisi laatia vähintään 10 vuodelle asiantuntijan apua käyttäen. Sen tulisi perustua taloyhtiön strategiaan sekä kunnossapitotarveselvityksiin (esim. kuntoarvio 5-10v välein). Taloyhtiön strategia -ohjeistus löytyy Isännöintiliiton sivuilta http://www.isannointiliitto.fi/attachements/2014-02-05t14-37-3585.pdf 4 Taloyhtiön nykytila 1. Taloyhtiön nykytilan arviointi
1. Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus Taloyhtiön lähtötietojen kartoituksella selvitetään taloyhtiön rakennusten ominaisuuksia. Ensimmäinen vaihe on tunnistaa oman taloyhtiön rakennusten perusominaisuudet. Korjaushistoriatietojen perusteella taloyhtiölle voidaan laatia aikajana tulevista peruskorjauksista yhteistyössä Pääkaupunkiseudun kuluttajien energianeuvonnan asiantuntijan kanssa. Kulutustietojen perusteella pystytään myös arvioimaan, onko taloyhtiön kulutukset suurempia kuin muissa saman ikäluokan rakennuksissa. Lähtötietojen kartoitus on jaettu viiteen osaan: - 1.1 perustiedot - 1.2 korjaushistoria - 1.3 yleiskysymykset -kyselylomake - 1.4 huoltoon liittyvät kysymykset -kyselylomake - 1.5 asukaskysely. Taloyhtiön hallituksen jäsen selvittää olemassa olevista asiakirjoista vastaukset kysymyksiin. Tietojen paikkaansapitävyys on äärimmäisen tärkeää, jotta nykytilan arvio palvelelee taloyhtiön suunnitelmallista toimintaa. Hallituksen jäsen täyttää vain ne tiedot, jotka perustuvat olemassa oleviin asiakirjoihin. Tarvittavat lisätiedot pyydetään isännöitsijältä ja huollolta. Taloyhtiön perustiedot: - kerää taloyhtiön perustiedot pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS), isännöitsijätodistuksesta sekä perustietolomakkeesta - ilmoita, miltä vuodelta kulutustiedot ovat ja onko lämmön ominaiskulutus lämmitystarvekorjattu lämmityksen osalta ilmoittakaa myös, onko tieto lämmitystarvekorjattu vai ei suoraan isännöintitodistuksesta saatu lämmön ominaiskulutus on lämmitystarvekorjattu - täytä lomakkeeseen kyseisen rakennusosan viimeksi tehdyn peruskorjauksen ajankohta (korjaushistoria) jos rakennusosaa ei ole vielä peruskorjattu, ilmoita rakennuksen valmistumisvuosi jos kohteessa ei ole kyseistä rakennusosaa, laita viiva. 5 Taloyhtiön nykytila 2. Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
1.1 Perustiedot Ohjeita lomakkeen täyttämiseen: Ilmoita, miltä vuodelta kulutustiedot ovat ja, onko lämmön ominaiskulutus lämmitystarvekorjattu (kohdat 16,17 ja 19). Mikäli tieto on saatu suoraan isännöintitodistuksesta, on lämmön ominaiskulutus lämmitystarvekorjattu. Jos korvausilmareittinä on seinässä oleva korvausilmaventtiili, merkitkää myös korvausventtiilin tyyppi (kohta 7b). Eli onko venttiili normaali käsisäätöinen korvausilmaventtiili vai niin sanottu älykäs korvausilmaventtiili (esim. puhaltimella varustettu tai ulkolämpötilan mukaan säätyvä korvausilmaventtiili). 1. Rakennusvuosi 2. Huoneistomäärä 3. Asukasmäärä 4. Kerrosten määrä 5. Rappujen määrä 6. Ilmanvaihto (painovoimainen / koneellinen poisto / tulo-poisto) 7. Korvausilma a) ei suunniteltuja reittejä (korvausilma ikkunanraoista / käytävästä) b) korvausilmaventtiili seinässä c) tuloilmaventtiili ikkunassa d) rakoventtiili ikkunassa e) muu, mikä? 6 8. Julkisivumateriaali (tiili/betoni/muu, mikä?) 9. Kylpyhuoneiden lattia ja seinämateriaalit Lattia: muovimatto/laatoitus Seinät: muovitapetti / muovipinnoitettu pelti / laatoitus 10. Kattotyyppi (tasakatto (huopa) / harjakatto (pelti) / muu, mikä?) 11. Kylmäkellari (kyllä/ei) 12. Ikkunoiden materiaali (puu/puu-alumiini/metalli) 13. Hissi (kyllä/ei) (asennusvuosi) 14. Kerrosala 15. Tontin pinta-ala 16. Ominaislämmönkulutus (kwh/m 3 ) (vuosiluku) 17. Ominaissähkönkulutus (kwh/m 3 ) (vuosiluku) 18. Ominaisvedenkulutus (l/hlö/vrk) (vuosiluku) 19. Parvekelasitus kaikissa huoneistoissa (kyllä / ei / vain osassa) 20. Energiatehokkuusluokka (E-luku, voimassa pvm saakka) Taloyhtiön nykytila 1.2 Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
21. Toimenpide-ehdotukset energiatehokkuuden parantamiseksi: 7 Taloyhtiön nykytila 1.2 Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
1.2 Korjaushistoria Täytä lomakkeeseen kysytyn rakennusosan viimeksi tehdyn peruskorjauksen ajankohta (toteutusvuosi). Jos rakennusosaa ei ole vielä peruskorjattu, ilmoita rakennuksen valmistumisvuosi. Jos kohteessa ei ole kyseistä rakennusosaa, laita viiva. Täytä Kuntoarvio ja Kuntotutkimus -kohtiin rakennusosassa tehdyn kuntoarvion ja kuntotutkimuksen teettämisvuosi sekä niissä rakennusosalle määritelty peruskorjauksen ajankohta. Merkitse myös, mikäli selvityksiä ei ole tehty. Toteutusvuosi Kuntoarvio Kuntotutkimus (vuosiluku) (vuosiluku) 1. Julkisivut 2. Parvekkeet 3. Parvekelasitus 4. Vesi- ja viemärijärjestelmä 5. Ikkunat 6. Katto 7. Vesi-kalusteet (hanat, wc-laitteet ja pesuallas) 8. Kylpyhuoneet 8 9. Ilmanvaihto (huippuimuri) 10. Lämmönvaihdin 11. Sähköjärjestelmä 12. Piha 13. Hissit 14. Porrashuoneet 15. Ilmanvaihdon perussäätö 16. Patteriverkoston perussäätö 17. Patteritermostaatit Muuta huomioitavaa korjaushistoriassa: Taloyhtiön nykytila 1.2 Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
1.3 Yleiskysymykset 1. Mitkä ovat yleisimmät asukkailta tulevat valitukset? 2. Mitä energiatehokkuusparannuksia taloyhtiössä on tehty? 3. Minkä perusteella vesimaksu peritään? (Huoneistokohtainen mittaus / vesimaksu sisältyy vastikkeeseen / erillinen asukaslukuun perustuva vesimaksu.) Kysymykset koskien märkätiloja ja putkistoa: 4. Montako putkivuodoista aiheutunutta kosteusvahinkoa on sattunut viimeisen 2 vuoden aikana? 9 5. Kuinka paljon kustannuksia kosteusvahingoista on aiheutunut taloyhtiölle viimeisen 2 vuoden aikana? 6. Kuinka monessa huoneistossa on alkuperäinen muovimatto ja muoviset seinätapetit / muovipinnoitettu pelti? Kuinka monta kosteusvahinkoa näistä on aiheutunut viimeisen kahden vuoden aikana? 7. Onko märkätilojen riskirakenteita tarkasteltu kuntoarvion yhteydessä? 8. Kuinka monessa huoneistossa on vielä kylpyamme? Taloyhtiön nykytila 1.2 Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
1.4 Huoltoon liittyvät kysymykset 9. Miten ulkovalojen toiminta on ohjattu, esimerkiksi aikakytkentä, hämäräkytkentä, liikkeentunnistin? 10. Mikäli taloyhtiössänne on koneellinen poistoilma, minä ajankohtina ilmanvaihto käy täysteholla? Onko täystehoajoissa eri käytäntöjä kesällä / talvella? 11. Minkälaiset lamput ulkovaloissa (tehot W) on? 12. Minkälaiset lamput rappukäytävissä (tehot W) on? 10 13. Mikä on saunan lämpötila? Onko saunavuorot aikataulutettu niin, että on aina vähintään 3 vuoroa peräkkäin? 14. Muutetaanko patteriverkoston säätökäyrää lämmityskauden aikana? 15. Jos muutetaan niin, millä perusteilla? (asukasvalitukset/ulkolämpötila/muu, mikä?) 16. Kuinka monen asukkaan valitus johtaa säätökäyrän muutokseen? Taloyhtiön nykytila 1.2 Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus
1.5 asukaskysely Asukaskyselyllä taloyhtiö kerää tietoja asukkaiden toiveista sekä siitä, millaisia palveluja asukkaat taloyhtiöltä haluavat. Kyselyllä selvitetään myös, minkälaisia havaintoja asukkaat ovat tehneet huoneistoista. Asukaskyselyn perusteella pystytään muodostamaan yhtenäinen näkemys taloyhtiön tahtotilasta eli siitä, mihin asioihin tulisi kiinnittää huomiota taloyhtiön tulevaisuutta suunniteltaessa. Rappu Kerros Palautusohje (taloyhtiö täyttää) 1. Huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärät iän perusteella? ikä 0 4 ikä 5 9 ikä 10 14 ikä 15 24 ikä 25 44 ikä 45 64 ikä 65 75 ikä 75+ hlö hlö hlö hlö hlö hlö hlö hlö 11 2. Onko lämpötila talvella huoneistossanne tasainen ja sopiva? Liian kylmä liian kuuma ulkolämpötila vaikuttaa sopiva 3. Tuleeko huoneistoon vetoa talvisin (ikkunoista, korvausilmaventtiilistä, parvekkeen ovesta, seinistä)? Kyllä Ei Mistä veto on peräisin? Taloyhtiön nykytila 1.3 Asukaskysely
4. Tuuletatteko huoneistoanne talviaikana? Ei Kyllä 5. Tuntuuko sisäilma raikkaalta sisään tullessa? Ei Kyllä 6. Oletteko säätäneet asunnossanne olevia poistoilmaventtiilejä? Ei Kyllä 7. Jos asunnossanne on korvausilmaventtiilit, ovatko ne aina auki? Ei Kyllä 8. Käytättekö kylmäkellaria kylmäsäilytystä vaativien elintarvikkeiden (marjat, vihannekset, hillot yms.) säilyttämiseen? Ei Kyllä Ei kylmäkellaria Riittäisikö lukittava hyllykkö? (yhden kellarin jakaisi useampi osakas) Ei Kyllä 12 9. Kuinka tyytyväinen olet taloyhtiön ilmapiiriin ja käytettävyyteen? (esim. yhteishenki, turvallisuus, pihapiirin viihtyisyys, varastot, saunat, esteettömyys) Erittäin tyytyväinen Jonkin verran tyytyväinen En ollenkaan tyytyväinen Tyytyväinen Lisäkommentit Yhteishenki Turvallisuus Pihapiirin viihtyisyys Varastot Muihin yhteisiin asukastiloihin (esim. kerho- ja askartelutilat) Saunat Esteettömyys Mitä asioita tulisi parantaa? Taloyhtiön nykytila 1.3 Asukaskysely
10. Kuinka tyytyväinen olet taloyhtiön ominaisuuksiin ja toimivuuteen? Erittäin tyytyväinen Jonkin verran tyytyväinen En ollenkaan tyytyväinen Tyytyväinen Lisäkommentit Lämmitysjärjestelmä Hissit Energiatehokkuus Sisäilman laatu Parvekkeet Laajakaistayhteydet Mitä asioita tulisi parantaa? 11. Kuinka tyytyväinen olet taloyhtiön palveluihin? (esim. siivous, jätehuolto, isännöinti, ulkoalueiden kunnossapito, huolto- ja vikakorjaukset) Erittäin tyytyväinen Jonkin verran tyytyväinen En ollenkaan tyytyväinen Tyytyväinen Lisäkommentit 13 Siivous Jätehuolto Isännöinti Ulkoalueiden kunnossapito Huolto- ja vikakorjaukset Mitä asioita tulisi parantaa? Millaisten uusien palveluiden hankintaa toivoisit taloyhtiöissä selvitettävän? Taloyhtiön nykytila 1.3 Asukaskysely
12. Minkä periaatteen mukaisesti taloyhtiön korjaustoimintaa tulisi parantaa? a) Taloyhtiön tulee minimoida tekniset viat ja rikkoutumiset painottamalla voimakkaasti ennakoivaa korjaustoimintaa (teknisiä järjestelmiä korjataan/uusitaan selvästi ennen kuin niiden arvioidaan tulevan elinkaarensa päähän). Yllättävien korjaustarpeiden aiheuttamien kustannusten ja asumishaittojen riski on vähäinen Riski ylimääräisten vastikkeiden perimiseen vähenee. b) Taloyhtiön tulee optimoida korjaustoimintaa korjaamalla/uusimalla teknisiä järjestelmiä arvioidun elinkaaren lopussa. Yllättävien korjaustarpeiden aiheuttamien kustannusten ja asumishaittojen riski on suurempi kuin vaihtoehdossa a) saatetaan joutua perimään ylimääräisiä vastikkeita c) Taloyhtiön korjaustoiminnassa tulee suorittaa vain välttämättömät vikaym. korjaukset. Yllättävien korjaustarpeiden aiheuttamien kustannusten ja asumishaittojen riski on suuri saatetaan joutua perimään ylimääräisiä vastikkeita. d) En osaa sanoa / ei vastausta 13. Mikä taloyhtiössämme on parasta sinun kannaltasi? (nimeä 3 asiaa) 14 14. Missä asioissa taloyhtiöllämme on eniten parannettavaa omasta näkökulmastasi? (enintään kolme asiaa) Taloyhtiön nykytila 1.3 Asukaskysely
2. Taloyhtiön havainnointi Nykytilan arvioimiseksi havainnoidaan toimivatko lämmitysjärjestelmä, käyttövesijärjestelmä, ilmanvaihto ja muut rakennusosat oikein. Taloyhtiön tilanteen selvittämiseksi havainnoidaan ja kerätään havaintotietoa talon asukkailta. Tietojen keräämiseen on 8 kpl eri lomaketta. Lomakkeissa ohjeistetaan kunkin osa-alueen havaintojen tekemiseen. Lomakkeita voi hyödyntää yksittäin tarpeen mukaisesti. Poikkeavista havainnoista tulee aina keskustella isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen kanssa. Havainnot ovat suuntaa antavia ja ne auttavat kohdentamaan jatkotutkimukset oikein. Tehdyt havainnot eivät korvaa ammattilaisen tekemiä mittauksia. Asiantuntijan arvio tarvitaan korjaustoimien päätöksenteon tueksi. 15 Taloyhtiön nykytila 2. Taloyhtiön havainnointi
2.1 Märkätilojen havainnointi Märkätilojen havainnoinnilla tunnistetaan märkätilojen huolto- ja kunnossapitotarve sekä mahdolliset kosteusongelmat. Riskirakenteita sisältävissä kohteissa kuten kylpyhuoneet, joissa on muovimatto tai muovitapetti oma havainnointi ei riitä, vaan ammattilaisen tulee tarkistaa ne säännöllisesti. Kohteessa tulee teettää kosteusmittaukset aina kosteusepäilyjen ilmettyä. Mittausten perusteella mietitään tarvittavat jatkotoimet isännöitsijän johdolla. Homeongelmien havainnointiin löytyy ohjeita Ympäristöministeriön hometalkoot.fi -sivulta. Märkätilojen havainnot 1. Onko tilojen lattiassa ja seinissä näkyviä vaurioita? kyllä ei 2. Ovatko tilan katto tai ovet tummuneet? 3. Ovatko laattojen saumat ehjiä ja puhtaita? 4. Ovatko silikonisaumat ehjiä? 5. Onko suihkun kiinnitys kunnossa ja onko se tiivis? 6. Onko lattian kallistus riittävä (vesi ei lammikoidu lattialle)? 16 Keskustele tekemistäsi havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa tarkempien toimenpiteiden arvioimiseksi. Taloyhtiön nykytila 2.1 Märkätilojen havainnointi
2.2 Ilmanvaihdon toiminnan havainnointi Ilmanvaihdon havainnoinnilla tarkastellaan, miten ilmanvaihto toimii. Ilmanvaihdon ongelmat ovat useimmiten seurausta joko riittämättömästä tai liiallisesta ilmanvaihdosta. Ilmanvaihdon ongelmat heikentävät asumisviihtyvyyttä. Ilmanvaihdon havainnot tehdään aistinvaraisesti. Koneellisen poistoilman kohteissa ongelmat saattavat esiintyä vain silloin, kun huippuimuri ei käy täysteholla. Tästä johtuen havaintoja tulee tehdä useaan eri aikaan. Kun tiedetään perustiedoissa selvitetty ilmanvaihdon täystehoaika sekä havainnointiajankohta, osataan tehtyjä havaintoja tulkita oikein. Havaintojen perusteella tarkastellaan, toimiiko ilmanvaihto oikein. llmanvaihdon täystehoajat tulisi olla tarpeenmukaiset. Täystehoa käytetään vain suurimman kuormituksen aikana eli esimerkiksi oletettujen ruuanlaittoajankohtien aikaan. Lisäksi tulee varmistaa, että ilmanvaihto on aina päällä vähintään puoliteholla. Ohjeita havaintojen tekijälle Ennen havainnointia - Selvitä ilmanvaihdon täystehoaika. - Poistoilmaventtiilit eivät saa olla kiinni, eikä niiden kautta saa virrata ilmaa sisään asuntoon. - Poistoilmaventtiilien tulee olla puhtaat, koska niihin kertynyt lika pienentää ilmanvaihtoa. Havainnoinnin aikana - Arvioi ilman tunkkaisuus ja hajut välittömästi asuntoon tai oleskelutilaan tulessasi, koska hajuaisti mukautuu nopeasti vallitsevaan hajuun. - Merkitse lomakkeeseen, missä rapussa ja kerroksessa havainto on tehty. - Merkitse lomakkeeseen ilmanvaihtojärjestelmän tyyppi ja korvausilman reitit. 17 Havaintojen analysointi - Liian kovan ilmanvaihdon tunnistaa siitä, että se aiheuttaa vedon tunnetta. Vedon syytä voi alustavasti tutkailla mittaamalla pintalämpötiloja esimerkiksi ikkunan karmeista (katso ohje 2.4 Lämpövuotojen havainnointi). - Sisäilmaongelmien syy tulee aina selvittää teettämällä ilmanvaihtojärjestelmän kuntoarvio ja sen perusteella mahdollisesti kuntotutkimus. Vedosta tulee ilmoittaa isännöitsijälle, ja sopia jatkotoimista. - Lisätietoja ilmanvaihdon havainnoinnista Ilmastoinfon Tapapainotatalo.fi -sivuilta. Taloyhtiön nykytila 2.2 Ilmanvaihdon toiminnan havainnointi
Ilmanvaihdon havainnot 1. Ilma tuntuu raikkaalta sisään tullessa. kyllä ei 2. Kylpyhuoneen peiliin suihkun aikana tiivistynyt kosteus haihtuu 5-10 minuutissa. 3. Paperiarkki pysyy poistoventtiiliin imeytyneenä koneellisissa järjestelmissä. 4. Vinkuuko postiluukku tai huoneiston ulko-ovi. 5. Tuntuuko olohuoneessa vedontunnetta. 6. Tuntuuko makuuhuoneessa vedontunnetta. Rappu Kerros Päivämäärä ja aika.. klo Ilmanvaihdontyyppi Korvausilmareitit Keskustele tekemistäsi havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa tarkempien toimenpiteiden arvioimiseksi. 18 Taloyhtiön nykytila 2.2 Ilmanvaihdon toiminnan havainnointi
2.3 Lämmityksen havainnointi Lämmityksen havainnoinnissa tutkitaan, onko lämpötila sopiva. Lämmityksen tyypillisiä ongelmia ovat liian korkeat tai alhaiset lämpötilat talviaikaan. Asukkailta saatu palaute sisälämpötiloista kertoo ongelmista. Jos sisälämpötiloista on tullut useita valituksia, tulee sisälämpötilat mitata mittausohjeistuksen mukaisesti. Mittausten lisäksi on tarkasteltava ominaislämmönkulutusta. Suositeltavaa on lämmönkulutuksen vertailu muihin saman ikäluokan rakennuksiin. Näin saadaan viitettä siitä, onko talon lämmitys keskiarvoisesti oikea. Taloyhtiö määrittelee sisälämpötilan tavoitearvon, joka tulisi olla maksimissaan 22 astetta. Huomioitavaa on, että vetoisuus ei ole lämmityksen ongelma, vaikka se aiheuttaa kylmyyden tunnetta. Vetoisuus johtuu usein hallitsemattomasta ilmanvaihdosta tai ilmavuodoista. Vedon syy tulee selvittää 2.4 Lämpövuotojen havainnointi -ohjeen mukaisesti. Lämmitysenergian kulutuksen vertailuarvot (Lähde: Kiinteistön kuntoarvio, Rakennustieto) kwh/rm 3 (Etelä-Suomi) kwh/asm 3 (Etelä-Suomi) Asuinkerrostalot 19 Rakennettu ennen vuotta 1965 50 250 Rakennettu ennen vuotta 1975 45 190 Rakennettu ennen vuotta 1985 40 170 Rakennettu ennen vuotta 2005 35 150 Rakennettu vuoden 2005 jälkeen 30 135 Rivitalot Rakennettu ennen vuotta 1965 80 320 Rakennettu ennen vuotta 1975 75 290 Rakennettu ennen vuotta 1985 50 200 Rakennettu ennen vuotta 2005 35 130 Rakennettu vuoden 2005 jälkeen 30 120 Ongelmien syyt tulee aina selvittää isännöitsijän ja huollon kanssa yhteistyössä! Taloyhtiön nykytila 2.3 Lämmityksen havainnointi
Huonelämpötilan mittausohjeet: Ennen mittausta - Säädä pattereiden venttiilit täysin auki eli maksille 4-6 h ennen mittauksia (käsisäätöinen venttiili täysin auki asennossa). - Älä tuuleta huoneessa ikkunan kautta 4 6 tuntiin ennen mittausta ja mittauksen aikana ei saa tuulettaa lainkaan. - Mittauksia ei tule kuitenkaan tehdä vuodenaikaan ja paikkakunnan sijainti huomioonottaen poikkeuksellisen kylmänä tai tuulisena aikana (esimerkiksi Etelä-Suomessa mittauksia tulee välttää alle 26 C ulkolämpötilassa). - Yleisten tilojen lämpötilojen mittauksissa ei tarvitse tehdä alkuvalmisteluja, vaan lämpötilat voi mitata suoraan. - Vertailtavissa huoneistoissa patteritermostaatit, tai vanhemmissa asunnoissa patteriventtiilin käsipyörä, tulee olla säädettynä täysin auki eli maksimiarvolle. Lisäksi ulkolämpötilat tulee olla samoja, mittaukset on hyvä tehdä samaan aikaan useassa eri huoneistossa, kerroksissa ja rapussa. Mittaus - Tee mittaus, kun ulkolämpötila on alle +5 astetta. Merkitse ulkolämpötila havainnointilomakkeeseen. - Tee mittaukset keskeltä huonetta (vähintään 0,6 m seinistä ja muista kiinteistä rakennusosista) yhden metrin korkeudelta. Aseta mittari paikkaansa, esim. jonkin tason päälle, 10 minuuttia ennen lukeman tarkistamista. Tasolle ei saa kohdistua ilmavirtoja. Mittari ei saa myöskään olla kylmän tai kuuman tason päällä. - Tee mittauksia vähintään viitenä päivänä samassa kohteessa. - Mittauksia on hyvä tehdä eri rapuissa ja eri kerroksissa, mutta ainakin alimmassa ja ylimmässä kerroksessa (merkitse rappu ja kerros lomakkeeseen). Lähteet: Tasapainoitatalo.fi. Sosiaali- ja terveysministeriö Asumisterveysohje 2003. Mittaustulosten analysointi: - Mittaustulosten analysoinnissa verrataan huoneistojen mitattuja lämpötiloja ohjearvoihin. Selvitä taloyhtiön määrittelemä sisälämpötilan tavoitearvo ja milloin, taloyhtiössä on tehty patteriverkoston perussäätö. Jos taloyhtiöille ei ole asetettu sisälämpötilalle tavoitearvoa, kannattaa se määritellä yhtiökokouksen päätöksellä. - Patterit tulee olla säädettynä niin, että maksimiarvolla (patteriventtiili täysin auki) saavutetaan taloyhtiön asettama huoneiston tavoitteellinen sisälämpötila. - Suositus on, etteivät sisälämpötilat nouse lämmityskaudella yli 23 asteen eikä alle 18 asteen. - Tuloksista tulee katsoa, vaihtelevatko mitatut sisälämpötilat eri huoneistoissa. Jos mitatut sisälämpötilat vaihtelevat yli 3 astetta eri huoneistoissa samoilla patteriventtiilin asetusarvoilla sekä samassa ulko-lämpötilassa, voi patteriverkosto olla epätasapainossa. Patteriverkoston perussäätö tulee tehdä vähintään 10 vuoden välein sekä aina energiatehokkuuteen vaikuttavien remonttien jälkeen. - Jos lämpötilat ovat kaikissa huoneistoissa suositeltua korkeampia, eivätkä huoneistojen väliset lämpötilaerot ylitä 3 astetta, tulee huollon tarkastaa patteriverkoston säätökäyrän jyrkkyys. - Ohjeistus yleisimmistä syistä liian korkeisiin tai liian mataliin sisälämpötiloihin löytyy Ilmastoinfon sivuilta. Patteriverkoston perussäädön tilaajan ohjeistus löytyy Motivan sivuilta. www.tasapainoitatalo.fi www.motiva.fi/files/10718/patteriverkosto_ kuntoon_ohjeita_patteriverkoston_perussaadon_tilaajalle.pdf Poikkeamien syyt lämpötiloissa tulee selvittää isännöitsijän kanssa! 20 Taloyhtiön nykytila 2.3 Lämmityksen havainnointi
Sisälämpötilat Osoite Rappu Kerros Päivämäärä Keittiö Makuuhuone Olohuone Kylpyhuone Ulkolämpötila Pattereiden venttiilien säätöarvo Paluulämpötila optimaalinen (kyllä/ei pois) Yleisten tilojen lämpötilat 21 Rappu Kerros Päivämäärä Porrashuone Varasto Ulkolämpötila Keskustele tekemistäsi havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa tarkempien toimenpiteiden arvioimiseksi. Yleisten tilojen lämpötilat tulisi olla: Porrashuoneet 17-18 astetta Varastot 12 astetta Autotalli 5 astetta Jos yleisten tilojen lämpötilat poikkeavat merkittävästi suositelluista arvioista, kannattaa niistä informoida taloyhtiön huoltoyhtiöille. Taloyhtiön nykytila 2.3 Lämmityksen havainnointi
2.4 Lämpövuotojen havainnointi Vetoisuus viilentää asuntoja ja haittaa asumisviihtyvyyttä. Vetoisuus ei ole lämmityksen ongelma. Lämpövuotojen havainnointi -lomake auttaa vedon aiheuttajan selvittämisessä. Havaintojen avulla osataan tehdä tarkempia selvityksiä ja toimenpiteitä vedon poistamiseksi. Itse tehdyillä mittauksilla ei voida todentaa terveyshaittaa vaan terveyshaitan todentamiseksi tulee suorittaa mittaukset ammattilaisen toimesta. Vetoisuus aiheuttaa kylmyyden tunnetta ja heikentää asumisviihtyvyyttä. Sen syy ei ole lämmityksessä vaan se johtuu usein hallitsemattomista lämpövuodoista. Näitä esiintyy esimerkiksi seinien nurkissa (seinän ja lattian, seinien ja katon, ikkunoiden ja ovien, liitoskohdat), parvekkeen oven karmissa, parvekkeen ja huoneiston välisessä seinässä sekä muissa läpivientien kohdissa (esim. pistorasiat). Pintalämpömittarilla voidaan tehdä alustavia mittauksia mahdollisista lämpövuodoista. Mittausten perusteella voidaan arvioida, onko tarvetta tarkemmille tutkimuksille. Yhtenä tutkimusmenetelmänä on lämpökamerakuvaus, jonka avulla voidaan selvittää tarkemmin lämpö- ja ilmavuotojen ongelmien syyt. Tarkempien tutkimusten tilaamisesta tulee keskustella isännöitsijän kanssa. Pintalämpötilojen mittausohjeet: Mittaukset tehdään pintalämpömittarilla. Osoita pintalämpömittari haluttuun kohtaan ja paina liipaisinta pohjassa. Lämpötila mitataan punaisen valon osoittamasta kohdasta. Älä osoita punaisella huomiovalolla asukkaita ja eläimiä silmiin tai muihin huoneistoihin. Tee mittaukset ainakin ikkunoiden karmeista. Muita mittauskohtia ovat seinien nurkat (seinän ja lattian, seinien ja katon, ikkunoiden ja ovien, liitoskohdat) parvekkeen oven karmit sekä parvekkeen ja huoneiston välinen seinä. Ikkunoiden sisäpintojen pintalämpötiloja ei voi mitata pintalämpömittarilla. Pintalämpötilat on mitattava riittävästi vakiintuneissa oloissa. Auringonpaiste ja ulkolämpötilan suuret vaihtelut ennen mittaustilannetta aiheuttavat epävarmuutta mittaustulokseen. Ulkolämpötilan tulisi olla melko vakio mittausta edeltävän vuorokauden ajan. Mittaa lämpötila useasta eri kohdasta. Merkitse maksimi- ja minimiarvo lomakkeeseen. Merkitse lomakkeeseen myös ulkolämpötila ja sisälämpötila. Sisälämpötila tulee mitata 2.3 Lämmityksen havainnointiohjeistuksen mukaisesti. Mittauksia ei tule tehdä ilmanvaihdon ollessa täysteholla. Mittaustulosten analysointi Pintalämpötilojen mittauksella voidaan selvittää alustava jatkoselvitystarve mahdollisille lämpövuodoille. Mitattujen arvojen minimiarvoa tulee verrata mittaushetken ulkolämpötilaa vastaavaan ohjearvoon. Eli jos mittaushetkellä ulkolämpötila on -10 astetta niin ikkunan karmien ohjearvon välttävä taso on 10 astetta. Oletuksena on, että sisälämpötila on 22 astetta. Mittausten analysoinnit ovat hyvin karkeasti suuntaa antavia. Selvistä poikkeamista pintalämpötiloissa tulee keskustella isännöitsijän kanssa. Isännöitsijän kanssa tulee sopia ammattilaisella teetettävästä jatkotutkimuksesta. Tarkempia tutkimusmenetelmiä ovat esimerkiksi lämpökamerakuvaukset. Taulukossa on esitetty kahdet eri ohjearvot. Toiset ohjearvot ovat Parvekkeen ja huoneiston väliselle seinälle ja toiset on muille mittaustaulukossa esitetyille kohdille. Taustatietoa: Sosiaali- ja terveysministeriö Asumisterveysohje 2003. 22 Taloyhtiön nykytila 2.4 Lämpövuotojen havainnointi
Pintalämpötilat (mitataan pintalämpömittarilla) Osoite Rappu Kerros Ikkunoiden lasien määrä Onko parveke lasitettu? kyllä ei Päivämäärä Ulkolämpötila mittaushetkellä Sisälämpötila mittaushetkellä Ikkunan karmit (olohuone) Ikkunan karmit (makuuhuone) Ikkunan karmit (keittiö) Katon ja seinän liitoskohta Lattian ja seinän liitoskohta Parvekkeen oven karmi Parvekkeen ja huoneiston välisen ikkunan karmi Parvekkeen ja huoneiston välinen seinä 23 Ohjearvot ikkunan ja oven karmit sekä liitoskohdat Ohjearvot, ulkolämpötila -15-10 -5-0 Ohjearvot, sisälämpötla 22 22 22 22 Ohjearvot (välttävä taso) 8 10 11 13 Ohjearvot (hyvä taso) 9 11 13 14 Parvekkeen ja huoneiston välinen seinä Ohjearvot, ulkolämpötila -15-10 -5-0 Ohjearvot, 2 22 22 22 Ohjearvot (välttävä taso) 15 16 17 18 Ohjearvot (hyvä taso) 17 18 18 19 Taloyhtiön nykytila 2.4 Lämpövuotojen havainnointi
2.5 Ikkunoiden ja ovien huolto- ja kunnossapitotarpeen havainnointi Ikkunat ja ovet saattavat ajan myötä päästää ilmaa sisään ja näin aiheuttaa vetoa asuntoon. Lukituksen ongelmat estävät oven tai ikkunan sulkemista ja aiheuttavat lämpövuotoja. Vanhoista ikkunoista ja ovista voi myös aiheutua vetoa, vaikka ne sulkeutuisivat. Havaintojen perusteella voidaan keskustella isännöitsijän kanssa, tulisiko ikkunoille ja oville teettää kuntotutkimus. Ikkunoiden ja ovien toimivuutta voidaan arvioida seuraavien kysymysten avulla kyllä 1. Avautuvatko ikkunat/ovet kunnolla? ei 2. Toimiiko ikkunan/oven lukitus? 3. Aiheutuuko ikkunoista/ovista vetoa? 24 4. Näyttääkö ikkunan- ja oven tiivisteet olevan päällisin puolin kunnossa? (ei näy esim. irti olevia tiivisteitä) 5. Huurtuvatko ikkunat? Jos huurtuvat, niin mihin kohtaan ikkunassa huurre kertyy? 6. Pintalämpömittarilla voidaan ikkunan karmien lämpötiloja mittaamalla havainnoida mahdollisia lämpövuotoja. (kts. ohjeistus lämpövuotojen havainnointiin 2.4) 7. Näkyykö ikkunoissa/ovissa maalin hilseilyä tai lohkeilua? Jos huomataan selkeitä puutteita, keskustele kuntoarvion teettämisestä isännöitsijän kanssa. Huomioithan, että kuntotutkimus tulee viimeistään teettää ennen mittavimpiin toimenpiteisiin ryhtymistä. Kun kuntoarvio teetetään, tulee siihen kuulua myös kunnostamisvaihtoehdot sekä selvitys ilmanvaihdon parantamisesta. Taloyhtiön nykytila 2.5 Ikkunoiden ja ovien huolto- ja kunnossapitotarpeen havainnointi
2.6 Sähköjärjestelmän toiminnan havainnointi Taloyhtiön energiankulutuksen tehostamisvaihtoehdot riippuvat taloyhtiön energiankulutuksen jakautumisesta. Sähköjärjestelmän havaintojen perusteella saadaan tarkempaa tietoa siitä, mitä energiankulutuksen tehostamisvaihtoehtoja on. Selvitä alkuun, mitä kaikkia sähkölaitteita taloyhtiössä on ja miten eri järjestelmien käyttö on organisoitu (katso ohje 1.4 Huoltoon liittyvät kysymykset). Taloyhtiön teknisten laitteiden (esimerkiksi hissi, kylmäkellarit yms.) sähkönkulutuksen mittaamiseksi löytyy erilaisia sovelluksia, niiden asen-taminen vaatii sähköasentajan. Teknisten laitteiden mittaamisen vaihtoehdoista kannattaa kysyä paikalliselta energiayhtiön neuvojilta tai Pää- kaupunkiseudun kuluttajien energianeuvonnasta. Vertaa taloyhtiön sähkönominaiskulutusta saman ikäluokan rakennusten kulutuksiin. Yksittäisen huoneiston tai taloyhtiön yleisissä tiloissa olevan lattialämmityksen pintalämpötilaa voidaan mitata pintalämpömittarilla. Kylpyhuoneen lattian pintalämpötila ei saisi olla yli 24 astetta. Jos kohteessa on sähköinen lattialämmitys, kannattaa lattialämmitystä laittaa pienemmälle. Sähköjärjestelmän havainnot 1. Onko taloyhtiössä saunavuorot keskitetty niin, että vähintään 3 saunavuoroa on samana päivänä? kyllä ei 25 2. Onko taloyhtiöissä kylmäkellareita ja käytetäänkö niitä säännöllisesti? 3. Onko taloyhtiön auton lämmitystolpissa aikakytkimet? 4. Onko ulkovaloja päällä usein valoiseen aikaan? Keskustele tekemistäsi havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa tarkempien toimenpiteiden arvioimiseksi. Kiinteistösähkön kulutuksen vertailuarvot (Lähde: Kiinteistön kuntoarvio, Rakennustieto) kwh/rm 3 (Etelä-Suomi) Asuinkerrostalo, ei hissiä, ei kylmäsäilytystiloja 2 Asuinkerrostalo, hissi, kylmäkellari 3 Rivitalo, ei kylmäsäilytystiloja, yhteissauna 3 Taloyhtiön nykytila 2.6 Sähköjärjestelmän toiminnan havainnointi
2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi Käyttövesijärjestelmän havainnoinnin avulla voidaan tunnistaa syitä korkeaan vedenkulutukseen. Ominaisvedenkulutus kertoo taloyhtiön vedenkulutuksen asukaskohtaisella tasolla per vuorokausi. Ominaiskulutuksen avulla asukasmäärältään erikokoiset taloyhtiöt ovat vertailukelpoisia keskenään. Selvitä taloyhtiön ominaisvedenkulutus ja vertaa sitä keskimääräisiin kulutuksiin, jotka ovat esitetty alla olevassa Käyttöveden kulutuksen vertailuarvot (l/as/vrk) -taulukossa. Jos oman taloyhtiössä kulutus on selvästi suurempi kuin taulukossa esitetyt arvot, voi mahdollisia syitä havainnoida tämän ohjeistuksen avulla. Mahdolliset syyt voivat johtua liian korkeista virtaamista hanoissa tai vuodosta verkostossa. Muita syitä käyttöveden suureen kulutukseen ovat esimerkiksi kylpyammeet ja asukkaiden käyttötottumukset. Vuodon ensimmäinen havainnointi keino on tarkistaa pyöriikö vesimittari silloin, kun vettä ei pitäisi kulua eli esimerkiksi yöaikaan. Jotta tieto on luotettava, täytyy taloyhtiön asukkaita ohjeistaa olemaan käyttämättä vettä yöaikaan mittausten aikana. Vedenvirtauksen ja lämpötilan mittausohjeet - Vedenvirtauksen mittauksella selvitetään käyttövesiverkoston painetasojen tarpeenmukaisuus. Mittausta varten tarvitset mittakannun ja sekuntikellon. - Laita hana valumaan täysillä. Mittaa, kuinka monta sekuntia kestää litran vettä virtaaminen astiaan. - Virtaaman minuuteissa saat jakamalla virtausmäärän virtauksen kestolla sekunneissa ja kertomalla sen 60:lla. Esimerkiksi jos virtausmäärä on 1 litra ja aika sen virtaamiseen menee 20 sekuntia. On veden virtaama sekunneissa 1/20 l/s. Tämä muutetaan minuuteiksi kertomalla 60:lla eli 1/20 l/s * 60 = 3 l/min. - Hanojen virtausmittaukset voi tehdä myös virtausmittarilla, jossa lasketaan vesi mittarin läpi ja mittarin kyljestä voi lukea virtausmäärän (l/s). - Veden maksimilämpötila mitataan pintalämpömittarilla. - Veden odotusaika mitataan sekuntikellolla avaamalla hana täysin kuumalle ja mittaamalla pintalämpömittarilla, koska veden lämpötila saavuttaa 50 asteen. - Merkitse lomakkeeseen, mistä rapusta ja kerroksesta mittaukset on tehty. Mittauksia tulisi tehdä ainakin eri alimmasta ja ylimmästä kerroksesta, koska vedenpaine saattaa vaihdella kerroksittain. Käyttöveden kulutuksen vertailuarvot (l/as/vrk) (Lähde: Kiinteistön kuntoarvio, Rakennustieto) Asuinkerrostalo tai rivitalo, ei asuntokohtaista mittausta Asuinkerrostalo tai rivitalo, asuntokohtainen kulutusmittaus Alhainen Normaali Korkea 100 150 200 80 120 160 26 Taloyhtiön nykytila 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi
Tavoitteena on, että taloyhtiön hanojen virtaamat ovat samalla tasolla: - kylpyhuoneen tai wc:n pesuallashana 6 litraa minuutissa - keittiön hana 12 litraa minuutissa - suihku 12 litraa minuutissa. Lämpimän käyttöveden asetusarvo on tyypillisesti 55 C, lämmin käyttövesi ei saa laskea yöaikaankaan alle 50 asteen. Lämpimän 50 C veden odotusaika ei saisi olla pidempi kuin 10 sekuntia. Keskustele tekemistäsi havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa tarkempien toimenpiteiden arvioimiseksi ja onko esimerkiksi tarvetta vesijärjestelmän perussäädölle. Käyttöveden kulutuksen mittaukset Keittiö Kylpyhuone (hana) Kylpyhuone (suihku) Rappu Kerros Vedenvirtaamat (l/min) Vedenvirtaamat (l/min) Vedenvirtaamat (l/min) Vedenvirtaamat (l/min) Vedenvirtaamat (l/min) Veden maksimilämpötila C 27 Lämpimän, 50 asteisen veden odotusaika Keskustele tekemistäsi havainnoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kanssa tarkempien toimenpiteiden arvioimiseksi. Taloyhtiön nykytila 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi
2.8 Viemärijärjestelmän huolto- ja kunnossapitotarpeen havainnointi Viemärijärjestelmän havainnointiohjeen avulla tunnistetaan normaalista poikkeavat havainnot viemärijärjestelmän toiminnassa. Tärkeää on ilmoittaa poikkeamat isännöitsijälle. Mahdollisten syiden tutkinta tulee teettää ammattilaisella. Taulukko antaa viitettä siitä, mistä ongelma saattaa johtua. Näkyvä vesivuoto. Havainnot Maalin irtoaminen pesuhuoneessa tai keittiön katosta. Maalin tai kaakeleiden irtoaminen pesuhuoneen seinistä vesikalusteen alapuolelta. Viemärin haju wc:ssä tai pesuhuoneessa. Huono vedenvirtaus vesikalusteista. Viemäreiden kolina. Outo haju tai maku talousvedessä. Voimakkaat veden virtauksesta ja/tai paineiskuista johtuvat äänet. Vesimittari pyörii jatkuvasti. Keittiön vesimittari pulputtaa. Lähde: Kiinteistöliitto, Taloyhtio.net Vuoto putkessa. Mahdollinen syy Vuotava vesijohto tai hanakulman liitos. Huonokuntoinen wc:n liitosmansetti, haihtumisen tai toimimattoman viemäriverkon tuuletuksen takia tyhjentynyt lattiakaivon tai pesualtaan vesilukko. Tukkoon umpeutunut putki. Tukkeutunut kytkentä- tai kokoomaviemäri. Kokoojaviemärin huono tuuletus. Vuoto verkostossa. Suuret painetasot ja/tai virtausnopeudet. Vuoto verkossa. Viemärit osittain tukossa. Viemärit tulisi painepestä (Painepesu 15-20 vuoden välein, ei yli 40v. viemäreille). 28 2.8 Viemärijärjestelmän huolto- ja kunnossapitotarpeen havainnointi Taloyhtiön nykytila
3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa Taloyhtiön peruskorjausten suunnitteluun kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Ennen korjaushankkeeseen ryhtymistä tulee selvittää kiinteistön nykytila ja korjaustarpeet yhteistyössä isännöitsijän ja huollon kanssa. Laajempien peruskorjausten (putki- ja julkisivuremontti) hankesuunnitelmissa selvitetään mahdollisuudet remonttien yhdistämisille. Remonttien yhdistäminen vähentää remonteista aiheutuvaa haittaa asumiselle ja tuo taloudellista etua taloyhtiölle. Tässä ohjeessa on esitetty joitain korjaushankkeissa huomioitavia asioita. Lista on ensisijassa tarkoitettu isännöitsijöille, mutta myös hallituksen jäsenien on hyvä tiedostaa asiat remonttien suunnittelussa. Lista ei ole tyhjentävä, näiden lisäksi on huomioitava rakennusvalvonnan korjaustapaohjeet, Kiinteistöliiton ohjeet sekä Rakennustiedon KH-korttien ohjeet. Korjaustarveselvitys tulee teettää ammattilaisen toimesta, jossa voidaan hyödyntää taloyhtiön hallituksen keräämiä tietoja taloyhtiön nykytilasta. Hankesuunnitelman tarjouspyyntöön kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Hankesuunnitelmassa selvitettäviä asioita: Taloyhtiön tavoitetilan ja asukkaiden tahtotilan (asukaskysely) selvittäminen - hankkeen laajuus-, laatu-, aika- ja kustannustavoitteet - toiminnalliset tavoitteet (esim. miten palveluntuottajan on toimittava) - energiankulutus- ja olosuhdetavoitteet (sisäilmasto jne.) - varustelutason tavoitteet (esim. LVISA) - ylläpidon tavoitteet (käyttöikä, huollettavuus ym.) - osakkaiden omien materiaalihankintojen huomioiminen. Nykytilan, korjaustarpeen ja lisätutkimustarpeiden selvittäminen - selvitys samanaikaisesti tehtävistä korjauksista - energiatehokkuuspotentiaalikartoitus - kustannustehokkaimmat keinot energiatehokkuuden parantamiseen (vesi, sähkö, lämpö) - valittujen toimenpiteiden vaikutukset energiankulutukseen, sisäilmastoon ja asumiviihtyvyyteen - alustava toteutusmuoto (urakkamuoto), työmaajärjestelyt ja rakentamisaikaiset asumisjärjestelyt - alustava viestintäsuunnitelma. Hankkeen rahoitus-, kirjanpito- ja rahastointisuunnitelman ja saatavilla olevien avustusten selvittäminen - elinkaarikustannukset eri osatekijöihin jaoteltuna - alustavat hyvitysperusteet - täydennysrakentamisselvitys - mahdollisesti selvitettävä myös purkavan saneerauksen vaihtoehtoa - tarvittaessa alustava verosuunnittelu (sijoittajaosakas). 29 3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa Taloyhtiön nykytila
Alustava toteutusaikataulu ja korjausten vaiheistus - laaditaan hankkeen alustava toteutusaikataulu ja korjausten vaiheistus. Korjaus- ja uusimisvaihtoehdot yksilöitynä riskianalyyseineen - vakuutusyhtiön kanta esitettyyn korjausratkaisuun - suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja niiden aikataulut - turvallisuusasiakirjan laadinta suunnittelua varten. Suunnittelutarpeet (minkä alan suunnittelijoita suunnitteluvaiheessa tarvitaan) Vaikutusarviointien tekeminen - vaikutukset asumisviihtyvyyteen ja -terveyteen (sisäilmasto) - tekniset ominaisuudet (mahdollisesti 3dmallinnuksena) - käyttöikäarvio - vaikutukset käytettävyyteen, esteettömyyteen ja turvallisuuteen. Viranomaisvaatimusten täyttyminen - toimenpiteen luvanvaraisuus tulee selvittää rakennusvalvonnasta - korjausrakentamisen energiamääräykset - viranomaisten rakennustapaohjeet - hankesuunnitelman tärkeimmät asiat tulisi esitellä asukkaille infotilaisuudessa ennen yhtiökokousta. - Lisätietoa korjaushankkeista Kiinteistöliiton korjaushankkeen hankintaoppaasta: https://issuu.com/kiinteistoliitto/docs/ hankintaopas Peruskorjauksissa huomioitavat asiat: Kattoremontti Kattoremontin aikataulutuksessa kannattaa - huomioida mahdollinen tuleva julkisivuremontti - selvittää mahdollisuus yläpohjan lisäeristämiseen. Tasakatoissa huopakatteen saneerausvaihtoehtojen valinnassa tulee huomioida katon kallistukset, kattokaivojen riittävyys sekä vanhan katteen kunto teettämälllä kohteelle kuntotutkimus. - jos edellä mainitut asiat eivät ole kunnossa, kannattaa harkita vanhan vedeneristyksen poistamista ennen uuden vedeneristeen asentamista. Tällöin tulee huomioida työaikainen suojaus työaikaisten vesivahinkojen välttämiseksi. - Vastaanotto- ja takuutarkastuksessa kiinnitä erityistä huomiota läpivientien tiivistykseen. - Lisätietoa Kattoliiton Toimivat katot 2013- raportista http://www.kattoliitto.fi/files/504/ Toimivat_Katot_2013_reduced_size_.pdf Lähteet: Toimivat katot 2013, Kattoliitto ry. Julkisivuremontti Julkisivuremontin yhteydessä kannattaa - tutkia mahdollisuudet energiatehokkuuden parantamiseen esimerkiksi lisälämmöneristämisellä, tiivistämisellä ja ilmanvaihdon lämmöntalteenotolla - remontoida parvekkeet, mikäli ne ovat korjaustarpeessa - harkita kuntoarvion ja mahdollisen kuntotutkimuksen perusteella ikkunoiden uusimista/ kunnostamista - Julkisivuremonttia ennen tulee aina teettää kuntotutkimus, jossa on hyvä tutkia myös parvekkeiden kunto (erityisesti betoniset parvekekaiteet ja laatat) sekä ikkunoiden kunto. - Julkisivun suunnitellun rakenteen kosteusjakauma tulee mallintaa, jolloin nähdään, aiheuttaako suunniteltu rakenne kosteusongelmia. - Huomioitava rakennusaikainen sääsuojaus. - Julkisivuremontin yhteydessä tulee varmistaa rakennusaikaisesta kosteudenhallinnasta (sääsuojaus). - Lisätietoa http://www.julkisivuyhdistys.fi/ Ikkunaremontti Ikkunaremontti kannattaa aikatauluttaa toteutettavaksi yhdessä julkisivuremontin kanssa. - Suunnittelussa tulee huomioida ilmanvaihdon toimivuus, ikkunoiden lämmön- 30 3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa Taloyhtiön nykytila
eristävyys ja tiiveys, ilmaisenergian saanti keväällä (valo ja lämpö), aurinkosuojaus kesällä (sisälämpötila mallinnukset), tiiveys, äänieristävyys, ikkunoiden energialuokka. - Erityistä huomiota tulee kiinnittää ilmanvaihdonratkaisuihin: Tarkistetaan ensin, miten korvausilma tulee huoneistoon. Jos korvausilmalle ei ole tehty reittejä ennestään, vaihtoehtoina on tuloilmaikkunoiden hankkiminen tai tuloilmaventtiilin asentaminen seinään. Korvausilmaventtiilin valinnassa tulisi huomioida korvausilman kulkeutuminen oleskeluvyöhykkeelle: osassa korvausilmaventtiileistä korvausilmaventtiileissä korvausilma suuntautuu suoraan oleskeluvyöhykkeelle aiheuttaen vetoa älykkäissä malleissa korvausilman suuntautuminen on otettu huomioon. Samalla tulee myös suunnitella poistoilmanvaihdon tarpeenmukaisuus: automaation lisääminen huippuimureihin (taajuusmuuttaja, vakiopainesäädin, ulkolämpötilaohjaus) varmistetaan olosuhteista riippumaton, vedoton ilmanvaihto jokaiseen huoneistoon ilmanvaihdon laatutaso tulisi olla vähintään D2 mukainen. Parvekeremontti Parvekeremontti kannattaa aikatauluttaa toteutettavaksi yhdessä julkisivuremontin kanssa. - Parvekeremontissa tulee varmistaa parvekkeen kosteustekninen toimivuus: veden pitää ohjautua hallitusti pois parvekkeilta kaikissa olosuhteissa parvekkeilta tippuva vesi ei saa kastella julkisivua. - Parvekeremontin yhteydessä kannattaa harkita lasitusten lisäämistä, jos parvekkeissa ei ole lasituksia: Lasitus suojaa parveketta kosteusrasitukselta sekä vähentää huoneiston lämmöntarvetta. Jos lasitusta ei tehdä parvekeremontin yhteydessä, tulisi kaiderakenteen suunnittelussa huomioida parvekkeen myöhäisempi lasittaminen. - Parvekeremontin yhteydessä tulee tarkastella myös mahdollisuutta lisätä parvekkeen taustaseinän eristävyyttä. Lähteet: Betonielementtiparvekkeet, Betoniteollisuus ry, 2010. Putkiremontti Selvitetään putkien kuntotutkimustarve kuntoarvion tai muun asiantuntija-arvion perusteella. - Putkiremontin yhteydessä tulee asentaa huoneistokohtaiset vesimittarit (velvoite uusissa energiamääräyksissä). - Putkiremontin laajuutta selvittäessä tulee tarkastaa: märkätilojen kunto (vesieristeet) vesikalusteiden uusimistarve (hanat, wc-laitteet, pesuallas) vesikalusteiden uusimisessa kannattaa huomioida kalusteiden vedenkulutus sähkö-, tele- ja automaatiojärjestelmien saneeraustarve lämmitysjärjestelmän saneeraustarve asukkaiden korjaustarpeet. harkita seuraavien korjausvaihtoehtojen kannattavuuslaskelmien sisällyttämistä hankesuunnitelmaan vesikiertoinen lattialämmitys poistoilmalämpöpumppu (tai varaus mahdolliseen jälkiasennukseen) poistoilmakanavien kunnostaminen rakennus- ja kotiautomaatiojärjestelmät (tai varaus mahdolliseen jälkiasennukseen). Lisätietoa http://www.taloyhtio.net/korjausjaremontointi/putkiremontti/ Sähköjärjestelmä Sähköjärjestelmäremontista tulee teettää hyvä suunnitelma, jossa on huomioitu myös sen tulevat tarpeet: huoneistojen pistorasioiden määrät mahdollinen sähköauton latausaseman jälkiasennus automaatiosuunnitelmat, kuten mahdolliset jälkiasennettavat rakennus- ja kotiautomaatiojärjestelmät (sis. alamittaukset eri järjestelmille). Lisätietoa http://www.stul.fi/fi 31 3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa Taloyhtiön nykytila
Lämmönjakokeskus Uusimisessa tulee selvittää, onko lämmönsiirtimeen mahdollista liittää vesikiertoista lattialämmitystä? - Lämmönjakokeskuksen pumpun tulee olla taajuusmuuttajaohjattuja. - Lämmönjakokeskusta uusittaessa kannattaa miettiä vaihtoehtoisia lämmönsäädön ratkaisuja. - Lämmönjakokeskuksen uusimisen jälkeen tulee aina tehdä patteriverkoston perussäätö! Ilmanvaihtojärjestelmä (koneellinen poistoilmanvaihto) Ilmanvaihdon perussäätö ja kanaviston nuohous - Säädön yhteydessä tarkastellaan myös korvausilmamääriä, korvausilma-aukkojen määriä, korvausilmareittejä sekä huoneistojen alipainetasoja - Korvausilma pitää saada huoneisiin vedottomasti - Perussäädön tavoitteena on taata jokaiseen huoneistoon tarpeenmukainen ilmanvaihtuvuus (0,5 kertainen ilmanvaihto) vedottomasti - Ilmanvaihtokanaviston nuohouksen yhteydessä on hyvä tarkistaa ilmanvaihtokanavan tiiviys Vaikuttaa ilmanvaihdon toimivuuteen - Alipaine tulee olla melko tasainen kaikissa huoneistoissa: korvausilmareittien määrät vaikuttavat huoneistojen alipainetasoon liian suuri alipaine (yli 30 Pa (Rakentamismääräyskokoelma D2)) on usein merkki korvausilmareittien riittämättömyydestä Liian suuri alipaine aiheuttaa usein vetoa huoneistoon asukkaat sulkevat poistoventtiilit järjestelmä sekaisin säädön yhteydessä tulee tarkastaa ilmanvaihtokanaviston kunto säädön yhteydessä havaittujen puutteiden avulla tulee selvittää tarvittavat jatkotoimenpiteet (Esim.huippuimurin saneeraus, korvausilmareittien parantaminen) huippuimuria uusimisessa tai saneerauksessa tulisi selvittää mahdollisuus taajuusmuuttajan sekä automaatiojärjestelmän (vakiopainesäädin, ulkolämpötilasäädin) asentamista huippuimuriin mahdollistaa tarpeenmukaisen ilmanvaihdon ulkoisista tekijöistä riippumatta o talvella terminen paine-ero ei vaikuta ilmamääriin o toisten asuntojen poistoilmaventtiilien tukkiminen ei vaikuta muiden asuntojen ilmamääriin o ilmanvaihdon toimivuuteen vaikuttaa iv-kanavan tiiviys, joka tulisi tarkastaa ennen iv-saneerauksen aloittamista. Lisätietoa http://www.sisailmayhdistys.fi/ Patteriverkoston perussäätö Patteriverkoston perussäätö tulee tehdä 10 vuoden välein sekä aina energiatehokkuuteen vaikuttavan remontin jälkeen. - Tapauksissa, joissa on tarvetta tehdä sekä ilmanvaihdon- että patterien perussäätö. Ilmanvaihdon perussäätö tulee tehdä ennen patteriverkoston perussäätöä!. - Patteriverkoston perussäädössä tulee tarkastella patteritermostaattien uusimisen tarve: Patteritermostaatteja on mahdollista saada myös elektronisena vesikiertoisiinkin pattereihin, sen etuja on lämpötilan ohjaus voidaan säätää tarpeenmukaiseksi keskitetty huoneistokohtainen lämmönohjaus. - Lisäksi tarkastellaan, tarvitseeko muita lämmönjakojärjestelmän osia uusia. - Huomioitavia asioita perussäätöä tilattaessa: asiantuntija (LVI) suunnittelemaan urakka asiaan perehtynyt urakoitsija (referenssit) saumaton yhteistyö osapuolten kesken vanhoihin rakennuksiin uudet patteri- ja linjaventtiilit kannattaa asettaa tavoitteet säädölle (tavoitelämpötila). Lisätietoa http://www.motiva.fi/files/10718/ Patteriverkosto_kuntoon_ohjeita_patteriverkoston_perussaadon_tilaajalle.pdf 32 3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa Taloyhtiön nykytila
Hissit - Hissien uusimisessa tulee tarkastella uusien hissien energiatehokkuuksia valmiustilan sähkönkulutus, jarrutusenergian hyödyntäminen ja hissin valaistus. Rappukäytävän ja pihan valaistuksen uusiminen - Valaistuksen uusimisessa tulee tarkastella uusien valaisimien energiatehokkuutta ulkovalaistuksessa LED-lamput kuluttavat vähintään 50 % vähemmän sähköä kuin vanhat elohopealamput - Rappukäytävän ja pihan valaistuksen ohjauksessa tulee huomioida valojen tarpeenmukainen syttyminen valot syttyvät vain siinä kerroksessa, missä liikettä on (liikkeentunnistin). Ulkovalaistuksen ohjauksessa tulee käyttää liikkeentunnistimia tai hämäräkytkimiä. Piharemontti - Piharemontissa tärkeää on varmistaa sadevesien hallinnan suunnittelu. - Selvitys sadevesien hallinnasta pihalla: Sadevedet eivät saa aiheuttaa tulvimista kulkeutua rakennuksen perustuksiin - Autopaikoitusaluetta kunnostaessa kannattaa selvittää tarve sähköauton latausasemalle: jos samalla uusitaan sähköjärjestelmä, kannattaa huomioida mahdollinen latausaseman jälkiasennus. - Kiinnitettävä huomiota riittäviin ja turvallisiin polkupyörien säiltystiloihin. 33 Taloyhtiön nykytila 3. Energiatehokkuustoimien huomioiminen tulevissa peruskorjauksissa