Keski-Suomen 1/2013 Huoneilmasta pitäisi vaihtua tunnissa puolet Turvallisuus on avainasia Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen jäsenlehti
TOTAL Siivouspalvelut TOTAL Turvapalvelut TOTAL Kiinteistönhoitopalvelut TOTAL Logistiikkapalvelut Paikallista kiinteistöpalvelua Räätälöimme sopivan kokonaisuuden yhdestä tai useammasta tuotteesta kilpailukykyisin hinnoin. Pyydä tarjous! Olemme LV-huoltoon ja -saneeraukseen erikoistunut yritys, ja Yrjönkadulla sijaitseva myymälämme on Jyvässeudun ainoa juuri kiinteistöjen huoltotarpeisiin erikoistunut LVI-myymälä. Meille Elviläisille on tärkeää, että asiakas kokee saavansa hyvää, ammattitaitoista palvelua. Hyvän asiakaspalvelun salaisuus onkin asiakkaan toiveiden kuunteleminen ja työn toteuttaminen asiakkaan ehdoilla. Molemminpuolinen luottamus on ehdottoman tärkeä osa hyvin toimivaa asiakassuhdetta. Hyvää asiakaspalvelua on yhteydenpito myös työn valmistumisen jälkeen tulevista korjaustarpeista tai järjestelmien parannusmahdollisuuksista ilmoittaminen on meidän asiantuntijoiden tehtävä. Tarjoamme asiakkaillemme myös sopimushinnoiteltua vuosihuoltosopimusta, joka räätälöidään juuri Teille sopivaksi. TOTAL Palvelukeskus 24/7, puh. (014) 414 7400 total.palvelukeskus@totalpalvelut.fi TOTAL Kiinteistöpalvelut Oy www.totalpalvelut.fi vaihde 0400 180 001 PL 243, 40101 Jyväskylä www.elvitalotekniikka.fi 2
TÄSSÄ LEHDESSÄ: 12. VUOSIKERTA Numero 1/2013 Julkaisija Keski-Suomen Kiinteistöyhdistys ry Sepänkatu 4 40100 Jyväskylä Puh. (014) 459 1557 www.keski-suomenkiinteistoyhdistys.fi Päätoimittaja Irja Putkuri-Niemistö Puh. 045 110 6333 irja.putkuri-niemisto@ keski-suomenkiinteistoyhdistys.fi Toimitussihteeri Sami Loukkola Puh. 045 208 6560 sami.loukkola@keskisuomenkiinteistoyhdistys.fi Kustantaja KKY-Palvelu Oy Sepänkatu 4 40100 Jyväskylä Puh. (014) 459 1558 Toimitus Mediasepät Oy/ Tavukatti Kari ja Tarja Ruuska Päivi Kantonen Jaana Larsson Puh. 020 155 6010 tuotanto@tavukatti.fi Keski-Suomen Kiinteistöyhdistys ry Kuva: Päivi Kantonen Ulkoasu Päivi Kantonen Ilmoitusmyynti Dorimedia Oy Sellukatu 5 B 10 33400 Tampere Juha Peltoniemi Puh. 050 352 9906 Leena Kolehmainen- Naaralainen Puh. 041 501 9902 etunimi.sukunimi@ dorimedia.fi Painopaikka Kirjapaino Kari Jyväskylä 2013 Painosmäärä 4 600 kpl Osoitelähde Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri ja osoiterekisterit Osoitteenmuutokset Keski-Suomen Kiinteistöyhdistys Puh. (014) 459 1558 toimisto@keski-suomenkiinteistoyhdistys.fi Numero 2/2013 ilmestyy viikolla 16. Aineisto lehteen viimeistään 18.3. ISSN 1798-0763 Pääkirjoitus: Taloyhtiössä on keskityttävä merkityksellisiin asioihin...4 Edustaminen Kiinteistöyhdistyksen varsinaisessa kokouksessa...5 Jäsennumerot muuttuivat vuoden alusta...5 Asukaskin vaikuttaa huoneiston hengitysilman laatuun...6 Lämmitystarveluvut muuttuivat maksuttomiksi...10 Uusi opas taloyhtiön taloudesta...10 Korjaus- ja energia-avustukset haettavina...11 Uusi energiatodistuslaki voimaan 1.6.2013...12 Verottajalta uusi ohje kotitalousvähennyksestä...13 Turvallisuus on tärkeää onko avaimesi tallessa...14 Kiinteistöliitto kannustaa taloyhtiöitä: Toiminnantarkastaja ammattitilintarkastajan rinnalle...17 Yhtiökokousten asialistalle SVOP-rahastojen perustaminen...18 KH-kortti vesikaton talviturvallisuuden parantamisesta...18 Varainsiirtoveron kiristyminen lykkääntyi maaliskuulle...18 Vuoden Taloyhtiöteko 2013 -kilpailu käynnissä...19 Pelastussuunnitelmassa keskitytään arjen turvallisuuteen 20 Pelastussuunnitelma on päivitettävä 1.7.2013 mennessä 21 Oikeuskäytäntö & viranomaisratkaisut: Ullakko- ja kellaritilat eivät olleet osakashallinnassa...22 Taloyhtiön hissihankkeeseen ei tarvitsekaan aina soveltaa hankintalakia...22 Kuluttajariitalautakunta ei suosittanut hinnanalennusta asunnon kosteusvaurioista...23 Palveluhakemisto... 24 3
PÄÄKIRJOITUS Jyväskylässä helmikuussa 2013 Taloyhtiössä on keskityttävä merkityksellisiin asioihin Tilastokeskuksen tietojen mukaan asunto-osakeyhtiömuotoisissa kerrostaloissa yhtiövastike oli keskimäärin 4,28 euroa neliömetriltä kuukaudessa vuonna 2011. Tilojen ja käyttöveden lämmitykseen käytettiin hoitokuluista noin 24 %, vedenkulutukseen 8 % ja sähköön 4,2 %. Korjauskustannusten osuus oli 26,8 %. Hoitokulut nousivat 3,2 % edellisestä vuodesta. Taloyhtiön talouden hallinnassa ovat keskeisessä asemassa asukkaiden käyttö- ja kulutustottumukset sekä kiinteistön ylläpidon suunnitelmallisuus ja tavoitteellisuus. Rakennuskannan ikääntyessä korjausrakentamisen menot kasvavat. Korjauksissa on huomioitava myös energiatehokkuus ja ikääntyvän väestön erityistarpeet. Asunto-osakeyhtiöissä osakkeenomistajat päättävät yhdessä rakennuksen ylläpidosta ja korjauksesta. Osakkaiden erilaiset elämäntilanteet, taloudellinen asema, mieltymykset tai tiedon taso aiheuttavat helposti ristiriitoja, jotka vaikeuttavat päätöksentekoa tai pahimmillaan estävät kiinteistön tarkoituksenmukaisen ylläpidon ja korjaamisen. Taloyhtiötä voitaisiin kehittää suunnitelmallisemmin, jos osakkaat omaksuisivat vahvemman omistajanäkökulman ja sitoutuisivat panostamaan taloyhtiön johtamiseen ja kiinteistön kunnon ylläpitoon. Keskeisinä tavoitteina olisivat asukkaiden tyytyväisyys ja kiinteistön arvon kehittäminen. Jotta kiinteistöä voidaan ylläpitää ja korjata suunnitelmallisesti, asukkailla täytyy olla yhteinen näkemys siitä, millaisessa kiinteistössä he haluavat asua. Kuinka osakkaat innostetaan päättämään yhdessä tavoitteet taloyhtiön kiinteistön käyttämiselle ja kunnossapidolle tai sopimaan toimenpiteistä asumiskustannusten pienentämiseksi? Kysymys on osakkaiden ja muiden asukkaiden motivoinnista ja vaikutusmahdollisuuksien havainnollistamisesta. Osakkaiden aktivointi ei onnistu, elleivät osakkaat ole selvillä taloyhtiön nykytilanteesta ja omista mahdollisuuksista vaikuttaa muutokseen. Asukkaiden mielipiteitä nykytilanteesta ja parantamisen tarpeista taloyhtiön ominaisuuksissa, toimivuudessa ja palveluissa voi selvittää asukaskyselyllä, jonka tuloksia käytetään apuna taloyhtiön strategian laatimisessa. Kun tiedetään nykytilanne ja osakkaiden ajatukset, voidaan määritellä tulevaisuuden tavoitteet ja periaatteet kiinteistön kunnossapidon ja palveluiden suhteen sekä keinot, joilla linjauksia toteutetaan käytännössä. Lopuksi kehitystarpeet viedään osaksi taloyhtiön korjaus- ja investointisuunnitemaa. Osakkaat voivat olla aloitteellisia ja käynnistää keskustelun strategiasta esimerkiksi yhtiökokouksessa. Aloitteen voi tehdä myös isännöitsijä tai hallitus. Työ alkaa siitä, kun hallitus päättää käynnistää strategian laatimisen. Hallitus laatii isännöitsijän kanssa esityksen strategiaksi, joka käsitellään yhtiökokouksessa. Kunnossapitotarveselvitys ja hyvä strategia tukevat toisiaan ja helpottavat päätöksentekoa yhtiössä. Kun osakkaat ovat osallistuneet yhteisen tavoitteen määrittelyyn, niiden toteuttamiseen on helpompi sitoutua ja panostaa. Isännöitsijä ja hallitus voivat hoitaa taloyhtiötä omistajien ohjeiden mukaan, kun osakkaat ovat määritelleet suunnan. Viesti suunnitelmallisesti hoidetusta taloyhtiöstä on omiaan vaikuttamaan myös asunto-osakkeiden arvon kehittymiseen positiivisesti. Asunnon ostajan on helppo nähdä strategiasta, millaiseen yhtiöön on tekemässä sijoitusta. Roolien ja tavoitteiden selventämisen lisäksi tarvitaan osaamista. Taloyhtiön johtaminen vaatii monipuolista osaamista, koulutusta ja kokemusta. Asunto-osakeyhtiössä hallituksen tehtävä on määritellä millaista isännöintiä taloyhtiö tarvitsee ja hankkia osaava isännöitsijä. Irja Putkuri-Niemistö Päätoimittaja 4 Taustakuva: Päivi Kantonen
lyhyesti Edustaminen Kiinteistöyhdistyksen varsinaisessa kokouksessa Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen säännöissä on määrätty, että kullakin jäsenellä on yhdistyksen kokouksissa yksi ääni. Jäsen voi käyttää äänioikeutta asiamiehen välityksellä. Yhdistyksen kokouksessa ei kukaan saa äänestää enemmällä kuin 1/10 kokoukseen osaa ottavien yhteenlasketusta äänimäärästä. Äänileikkuri koskee jäsentä, asiamiestä tai lakimääräistä edustajaa. Kannatusjäsenillä ei ole äänioikeutta yhdistyksen kokouksessa. Suomen Kiinteistöliitto on selvittänyt oikeita menettelytapoja kiinteistöyhdistyksen jäsenen edustautumiseen yhdistyksen kokouksessa ja antanut jäsenyhdistyksille 13.12.2010 käytäntöä selkeyttävän suosituksen. Asunto-osakeyhtiötä voi asemansa perusteella edustaa hallituksen puheenjohtaja, isännöitsijä tai mikäli isännöitsijäksi on valittu yhteisö, jäsenen päävastuullinen isännöitsijä. Tätä asemavaltuutusta ei ole oikeutta siirtää toiselle henkilölle. Tilanne on toinen, jos hallituksen puheenjohtajalla tai isännöitsijällä on erillinen valtuutus, jossa hänelle on annettu oikeus siirtää saamansa valtuutus halutessaan eteenpäin. On suositeltavaa, mutta ei välttämätöntä, että kutsu yhdistyksen kokoukseen käsitellään jäsenyhtiön hallituksessa ja päätetään siitä, kuka käyttää yhtiön äänivaltaa Keski-Suomen Kiinteistöyhdistys ry:n varsinaisessa kokouksessa. Valtuutetulla ei ole oikeutta siirtää valtuutusta edelleen, ellei valtuutus ole siirtokelpoinen. Ellei osakeyhtiön tai asuntoosakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä tai osakeyhtiön tai asuntoosakeyhtiön päätöksistä muuta johdu, edustamisesta voidaan todeta seuraavaa: 1. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajalla on oikeus asemansa perusteella edustaa yhtiötä yhdistyksen kokouksessa ilman erityistä valtuutusta 2. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijällä tai päävastuullisella isännöitsijällä on oikeus asemansa perusteella edustaa yhtiötä yhdistyksen kokouksessa ilman erityistä valtuutusta 3. kohdissa 1. ja 2. tarkoitetuilla ei ole oikeutta antaa edustamisesta valtakirjaa, ellei heidän edustusoikeus perustu erilliseen siirtokelpoiseen valtuutukseen Lisäksi on huomattava, että: 4. Osakeyhtiölain soveltamisalaan kuuluvan jäsenyhtiön toimitusjohtajalla on edustusoikeuden ohella oikeus valtuuttaa toinen sijaansa Valtakirjamalli löytyy yhdistyksen kotisivuilta osoitteesta: www.keski-suomenkiinteistoyhdistys.fi e Jäsennumerot muuttuivat vuoden alusta Kiinteistöliiton jäsennumerot muuttuivat vuoden alussa. Kiinteistöliitto lähettää helmikuussa jäsentaloyhtiöiden puheenjohtajille ja isännöitsijöille jäsenkortit, joista uudet jäsennumerot myös löytyvät. Jäsennumero löytyy myös Suomen Kiinteistölehden ja Keski-Suomen Kiinteistöviestin takakannen osoitekentästä ja jäsenmaksulaskusta. Tarvittaessa jäsennumeroa voi kysyä yhdistyksen toimistolta. Vanhat numerot toimivat Kiinteistöliiton neuvonnassa uusien rinnalla vielä kevään ajan. Hallitusten jäsenten ja isännöitsijän yhteystiedoissa tapahtuvista muutoksista pyydämme ilmoittamaan aina yhdistykselle. Oikeat tiedot varmistavat koulutusilmoitusten, lehtien ja uutiskirjeen perille menon. 5
Ennen kuin ilmanvaihdon puhdistusta suunnitellaan, pitäisi kaivaa esille rakennuksen lvi-piirustukset, joissa ilmanvaihtokanavat näkyvät. Ailakinkatu 16:sta konehuoneessa myös ilmanvaihdon lämmöntalteenottokone kaikkine osine puhdistetaan. Nuohous- ja ilmastointipalvelu Rädyn yrittäjä, nuohoojamestari Harri Räty neuvoo, että huoneistokohtaisten säätöjen jälkeen ei pitäisi enää itse koskea venttiilien säätöihin. Asukaskin vaikuttaa huoneiston hengitysilman laatuun Jyväskylän Tourulassa Ailakinkatu 16:ssa tehtiin tammikuun lopulla ilmanvaihtokanavien puhdistus. Asukkailta oli tullut huomautuksia, että ilmanvaihtokanavista tulee pölyä. Isännöitsijä Matti Lindblad Jyväskylän Kiinteistötilit Ky:stä sanoo, että kyseessä oli määräaikaishuolto. Lindblad tietää kokemuksesta, että huoneiston ilmanlaatu paranee huomattavasti puhdistuksen jälkeen. Taloyhtiö on seitsenkerroksinen yksirappuinen tornitalo, joka on valmistunut vuonna 1995. Poikkeuksellisesti taloyhtiössä on koneellinen tuloja poistoilma, kun tyypillisesti 1990-luvun rakennuksissa on vain koneellinen poistoilma. Tämän kokoluokan puhdistustyöt maksavat taloyhtiölle 3 000 euron molemmin puolin riippuen asuntojen lukumäärästä ja ilmastointilaitteiden laadusta, arvioi Lindblad keskimääräistä hintalappua palvelulle. Remontin jälkeen uudet säädöt Ilmanvaihdon ongelmat eivät aina johdu puhdistustarpeesta. Ailakinkadun puhdistustöistä vastannut Nuohous- ja ilmastointipalvelu Rädyn yrittäjä, nuohoojamestari Harri Räty 6
Koneellinen harjausmenetelmä alipaineistaen on tehokkain tapa puhdistaa ilmanvaihtokanavat. Jos kanavasta löytyy paljon esimerkiksi lintujen jätöksiä, kannattaa ilmanvaihtokanava puhdistaa ja desinfioida. Ailakinkadulla puhdistustöissä Harri Räty poikansa Antti Rädyn kanssa. Kun venttiiliä puhdistetaan, oikeaoppinen tapa irrottaa venttiili on kiertää neljänneskierroksen ulkokehältä vastapäivään. Puhdistuksen voi tehdä esimerkiksi astianpesuaineella. Venttiiliä asetettaessa paikoilleen tiivistenauhan pitää olla kohtalaisen kuiva, ettei synny valumajälkiä, neuvoo Harri Räty. 7
suosittelee, että myös ikkunaremontin jälkeen venttiilit säädettäisiin uudestaan. Uusissa ikkunoissa raitis ilma tulee hallitusti, kun taas vanhoista ikkunoista puuttuu useasti raitisilmaventtiili. Tämän vuoksi ilmamäärien tasapainottaminen on tarpeellista. Jos edellisestä puhdistuskerrasta on viisi vuotta, kannattaa puhdistus hoitaa samalla, sillä kanavat, venttiilit ja koneen siivekkeet ovat ehtineet likaantua. Muut huollot tarvittaessa Puhdistuksen yhteyteen voi liittää myös muita huoltotoimenpiteitä, kuten palopeltien sulakkeiden vaihtamisen ja ilmanvaihtokoneiden hihnojen kunnon tarkastuksen ja tarvittaessa uusimisen. Lisäksi kiinteistön ilmanvaihtojärjestelmälle voidaan tehdä samalla kuitukartoitus. Kun äänenvaimentajien eristeenä käytetyn mineraalivillan pinta menee rikki, on riskinä, että huoneilmaan kulkeutuu lasivillapölyä. Nämä vaihdetaan tarvittaessa Dacron-levyyn, joka on turvallisempaa, Räty sanoo. Ilmanvaihtokoneiden hihnat pitävät vanhetessaan ääntä ja venyvät, joten myös nämä tarkastetaan ja uusitaan tarvittaessa puhdistustyön aikana. Venttiileitä ei saa itse säätää Asukkaat voivat sekoittaa asunnon ilmanvaihdon säätämällä venttiileitä itse. Räty sanoo, että jos asunto koetaan kylmäksi ja vetoisaksi, saatetaan venttiilit sulkea täysin. Toisaalta tupakoitsijat saattavat poistaa venttiilin kokonaan. Jos itse säätää, lämmöt voivat mennä harakoille. Kerrostaloissa omista säädöistä tuleva haitta saattaa siirtyä naapurille, kun käryt ja äänet kulkevat ilmastointikanavia pitkin. Jos säädöt ovat eri tavalla kuin mitä rakennusmääräyksissä esitetään, vaikuttaa se taloyhtiön energiatalouteen, eli rakennuksen lämmittäminen tulee kalliimmaksi ja yhtiövastikkeet nousevat. Myös Ailakinkadun isännöitsijä Lindblad sanoo, että puhdistuksen ja säätöjen jälkeen on tärkeää tiedottaa asukkaille, että säätöjen jälkeen venttiileihin ei saisi omavaltaisesti koskea. Puhdistus aina määräajoin Räty jättäisi ilmastointiventtiilien kohdalla asukkaan vastuulle vain niiden määräaikaisen puhdistamisen. Venttiili irrotetaan ulkokehältä neljänneskierroksen väännöllä vastapäivään. Venttiilin voi puhdistaa astianpesuaineella. Venttiilin säätöihin ei saa koskea. Keittiössä rasvaerottimen puhdistus pitäisi tehdä kolme kertaa vuodessa, jotta hyvä veto säilyy, eikä rasva kerry kanaviin, Räty neuvoo. D2 määrittelee, mikä on riittävää Suomen rakentamismääräyskokoelman osa D2 määrittelee asuntojen riittävän ilmanvaihdon. Ilmanvaihdon suuruus on sopiva, kun huoneilmasta vaihtuu tunnissa puolet. Puhdistus- ja säätötöistä tilaaja saa tarkastuspöytäkirjan, josta ilmenevät tehdyt toimenpiteet ja arvot. Räty vielä vinkkaa, että tilatessaan palvelua tilaajan kannattaa laittaa tarjouspyyntö kokonaispalvelusta tai erotella puhdistus, tarkastus ja säätötyöt erikseen. Tarjouspyynnössä tulisi ilmetä taloyhtiön ja ilmastointikoneiston tiedot sekä isännöitsijätodistus. Kun työmiehet tulevat paikalle, tarvitaan myös ilmastointia koskevat rakennuspiirustukset. Jaana Larsson F 8
AKTA Ilmanvaihtojärjestelmät Painovoimainen ilmanvaihto Asuinkerrostaloihin rakennettiin yleisesti painovoimaisia ilmavaihtojärjestelmiä vielä 1960-luvulle asti. Painovoimaisessa ilmanvaihdossa ei ilmaa siirretä koneellisesti, vaan ilmanvaihtuminen perustuu sisä- ja ulkoilman lämpötilaeroon ja tuulen vaikutukseen. Painovoimaiset ilmanvaihdot ovat erilliskanavajärjestelmiä, joissa asuntojen hormit eivät ole yhteydessä toisiinsa. Korvausilma huoneisiin otetaan tyypillisesti korvausilmaventtiilien tai ikkunoiden rakojen kautta. Koneellinen poistoilmanvaihto Koneellisia poistoilmanvaihtojärjestelmiä rakennettiin asuinkerrostaloihin 1950-luvulta vuoteen 2003 saakka. Asuinkerrostaloissa koneellinen poistoilmanvaihto on yleensä järjestetty yhteiskanavajärjestelmällä, jossa useasta huoneistosta ilma poistuu samaa kanavaa pitkin kohti katolla sijaitsevaa huippuimuria tai ullakolla sijaitsevaa kanavaimuria. Korvausilma otetaan korvausilmaventtiilien tai tuloilmaikkunoiden kautta. Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto Koneellisessa tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmässä myös tuloilma tuodaan huoneistoon koneellisesti. Järjestelmiä on ollut olemassa pitkään, mutta ne tulivat todenteolla käyttöön asuinkerrostalojen uudistuotannossa vasta vuonna 2003 uusien rakentamismääräysten johdosta. Järjestelmät voivat olla rakennus- tai huoneistokohtaisia. Yleensä järjestelmät on varustettu lämmöntalteenotolla (LTO), jossa poistoilmalla lämmitetään tuloilmaa. Järjestelmässä ei ole korvausilmaventtiilejä ja tuloilma tulee koneellisesti tuloilmahajoittimien kautta huoneistoon. 9
lyhyesti Lämmitystarveluvut muuttuivat maksuttomiksi Rakennusten lämmitysenergian kulutuksen seurantaan ja vertailuun käytettävät lämmitystarveluvut muuttuivat maksuttomiksi vuoden 2013 alusta alkaen työ- ja elinkeinoministeriön ja Ilmatieteen laitoksen välisen sopimuksen mukaisesti. Lämmitystarvelukuja julkaistaan Ilmatieteen laitoksen verkkosivuilla http:// ilmatieteenlaitos.fi/lammitystarveluvut. Tammikuussa 2013 julkaistaan vuoden 2012 toteutuneet lämmitystarveluvut 16 vertailupaikkakunnalle kuukausi- ja vuositasolla sekä ilmastollisen vertailukauden 1971 2000 vastaavat tiedot. Tämän jälkeen kuukausittaiset ja vuosittaiset lämmitystarveluvut vertailupaikkakunnille tulevat olemaan saatavilla ensimmäisenä arkipäivänä aina kunkin kuukauden ja vuoden päätyttyä. Ilmastollinen vertailukausi vaihtuu kesällä 2013 Kesäkuussa 2013 myös lämmitystarveluvuissa siirrytään ilmastolliseen vertailukauteen 1981 2010. Uusi vertailukausi kuvaa nykyistä ilmastoa paremmin kuin vertailukausi 1971 2000. Samassa yhteydessä päivitetään normituksessa käytettävät kuntakohtaiset kertoimet k1 ja k2 vuoden 2013 alun kuntajaon mukaiseksi. Vertailupaikkakunnat säilyvät ainakin pääosin entisinä. Mikä on lämmitystarveluku Paukkupakkaset ja toisaalta leudot talvet aiheuttavat rakennusten lämmitystarpeeseen suuriakin vaihteluja. Lämmitysenergiankulutuksen normeeraus lämmitystarvelukujen avulla mahdollistaa raken- Uusi opas taloyhtiön taloudesta Kiinteistöalan Kustannus on julkaissut Taloyhtiön talous Osakkaan [ oppaan. Oppaan on kirjoittanut HTM-tilintarkastaja Matti Heinonen. Opas on perusopas taloyhtiön talousasioista ja se on kirjoitettu tavallisille taloyhtiöiden osakkaille. Sen lukemiseen ei tarvita talouskäsitteiden aiempaa tuntemusta. Kirjassa käydään ensin tiivisti läpi taloyhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen laadinnan periaatteet sekä selvitetään osakkailta kerättyjen varojen rahastointia ja taloyhtiön tilinpäätös- ja verosuunnittelua. Tämän jälkeen kirjassa kerrotaan yhtiökokousmateriaaleista tuttujen laskelmien eli taloyhtiön tuloslaskelman, nuksen lämmitysenergian kulutuksen vertailun ja kulutusmuutosten seurannan eri vuosina. Myös eri puolilla Suomea olevien rakennusten lämmönkulutusta voi verrata keskenään, jos ne laskennallisesti normeerataan esimerkiksi Jyväskylään. Kulutusvertailu on tärkeä osa rakennuksen energiankulutuksen seurantaa ja se on lähtökohta energiankäytön tehostamiseen. taseen, talousarvion ja vastikelaskelmien sisällön. Lukijaa opastetaan eri laskelmien tulkinnassa - kirjassa kerrotaan, mitä luvut laskelmissa käytännössä merkitsevät ja miten esimerkiksi eri vastikkeet taloyhtiössä määräytyvät. Kirjassa tarkastellaan lyhyesti myös taloyhtiön arvonlisäverotusta ja osakeantia sekä osakkaan rahoitusvaihtoehtoja taloyhtiön remonteissa. Kirjan voi tilata Kiinteistöalan Kustannuksen verkkokaupasta www.kiinkust. fi. Kiinteistöyhdistyksen jäsenet saavat Kiinteistöalan Kustannukselta 10 % jäsenalennuksen normaalihintaisista kirjoista ja lomakkeista. 10
Korjaus- ja energia-avustukset haettavina Korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksiin on varattu valtion vuoden 2013 talousarviossa 50,5 miljoonaa euroa. Avustuksia voivat hakea mm. asunto-osakeyhtiöt. Avustusten hakuaika ja hakumenettely ovat valtakunnalliset. Kunnat julistavat avustukset haettaviksi ja hakemukset jätetään määräaikaan mennessä sille kunnalle, jossa korjattava kohde sijaitsee. Vuoden 2013 avustusten hakuaika päättyy 27.3.2013. Terveyshaitan poistamista ja hissin rakentamista koskevaa avustusta voidaan kuitenkin hakea kunnan kautta ARAlta myös normaalin hakuajan jälkeen. Hakulomakkeita sekä tarkempia tietoja hakemisesta saa kuntien korjausavustuksia käsitteleviltä viranomaisilta. ARAsta saa lisää tietoja lähinnä ARAn myöntämistä korjausavustuksista. Korjausavustusten painopisteenä hissien asentaminen hissittömiin kerrostaloihin Avustuksia myönnettäessä erityisinä painopisteinä ovat edelleen korjausavustukset hissien jälkiasentamiseen hissittömiin asuinrakennuksiin sekä avustukset vanhusten ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaamiseen. Tavoitteena on, että kotona voisi asua mahdollisimman pitkään, kertoo ministeri Krista Kiuru. Korjausavustuksia myönnetään lisäksi kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten kustannuksiin sekä huoltokirjojen laatimiskustannuksiin. Myös terveyshaitta-avustusten myöntäminen jatkuu. Avustuksia ei myönnetä hissien korjauksiin tai perusparannuksen suunnitteluun erillisenä toimenpiteenä. Energia-avustusten määrärahat pienentyneet Energia-avustuksia myönnetään edelleen energiakatselmusten laatimiseen, rakennusten ulkovaipan korjaamiseen sekä lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmiin liittyviin toimenpiteisiin lähinnä kerros- ja rivitaloille. Ikkunoiden, parvekeovien ja lisäeristämisen osalta avustusten tarkempia edellytyksiä on kiristetty. Myös pientalojen tarveharkintaisissa energia-avustuksissa enimmäistulorajoihin on tehty indeksitarkistus. Määrärahat ovat pienentyneet, joten energia-avustuksia ei myönnetä enää uusiutuvan energian käyttöön siirtyville asuintaloille. JOS NÄET RIVISSÄ AVAIMESI, LUKITUKSENNE VAATII PÄIVITYSTÄ 11
ten antajien varauskirjat saattavat jo nyt olla melko täysiä, Kiinteistöliiton energia-asiantuntija Petri Pylsy kertoo. Tällainen todistus olisi voimassa 10 vuotta samoin kuin uuden lain mukaiset todistuksetkin. Nykyisen lain mukaisen erillisen energiatodistuksen edullisuutta arvioidessa on huomioitava, että ympäristöministeriö on arvioinut uuden lain mukaisen energiatodistuksen maksavan kerrostaloyhtiölle noin 1 000 1 500 euroa. Uuden lain mukaiset todistukset ovat rakennuskohtaisia ja esimerkiksi kolmen rakennuksen rivitaloyhtiön on hankittava kolme energiatodistusta, kun vielä nykyisen lain aikana todistus on taloyhtiökohtainen. Todistuksen hank- ikimista harkittaessa on hyvä huomioida, että nykyisen ja uuden lain mukaisen energiatodistuksen perusteet ovat erilaiset, joten nykyiset todistukset eivät ole vertailukelpoisia uuden lain mukaisten todistusten kanssa. Tämä saattaa vaikeuttaa todistuksen käytettävyyttä asuntokaupan yhteydessä. Tulevaisuudessa uudenmallisten energiatodistusten laatiminen kannattaa yhdistää kuntoarvioiden laadintaan, niin säästytään päällekkäiseltä työltä ja ylimääräisiltä kustannuksilta, toteaa Pylsy. Taloyhtiöiden pitää ottaa tämä huomioon Uusi energiatodistuslaki voimaan 1.6.2013 Uusi energiatodistuslaki tulee voimaan 1.6.2013. Laki rakennuksen energiatodistuksesta sisältää uusia säännöksiä rakennusten energiatodistuksista ja todistusmenettelystä. Energiatodistusten sisältöön ja käyttöön tulee muutoksia ja todistusten antajilta vaaditaan jatkossa pätevöitymistä. Isännöitsijät eivät voi jatkossa antaa todistusta ilman pätevöitymistä Rakennuksen energiatodistuksia saavat laatia jatkossa henkilöt, joiden pätevyys on todettu ja voimassa, ja jotka on rekisteröity todistusten laatijoista pidettävään rekisteriin. Isännöitsijöiden, joilla ei ole todistuksenantajan pätevyyttä, oikeus antaa todistuksia poistuu. Uudenlainen energiatodistus on jatkossa voimassa kymmenen vuotta, ja sen tulee sisältää suosituksia todistuksen kohteen energiatehokkuuden parantamiseen. Energiatodistus on esitettävä rakennuksen tai huoneiston myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Uutta on se, että energialuokitus on ilmoitettava myynti- ja vuokrausilmoituksissa. Jatkossa kaikkien asunto-osakeyhtiöiden, myös alle seitsemän huoneiston taloyhtiön, on teetettävä energiatodistus, jos niissä olevia asuntoja myydään tai vuokrataan. Odottaako uutta vai hankkia nykyisen lain mukainen Ympäristöministeriö on arvioinut uuden lain mukaisen energiatodistuksen maksavan kerrostaloyhtiölle noin 1 000 1 500 euroa. Vielä ennen uuden lain voimaantuloa taloyhtiöiden kannattaa harkita nykyisen lain mukaisen erillisen energiatodistuksen hankkimista pätevöityneeltä todistuksen antajalta, jos todistuksen saa edullisesti. Jos taloyhtiö saa edullisen tarjouksen erillisestä energiatodistuksesta, siihen kannattaa tarttua ripeästi. Pätevöityneiden, erillisen energiatodistus- pyytäessään tarjouksia kuntoarvioista. Myös kuntoarvioiden laadintaa tarjoavien yritysten on mietittävä omia palveluitaan ja tuotekonsepteja, jotta ne vastaisivat tulevaisuuden tarpeita. Isännöitsijäntodistuksen osana annetut energiatodistukset päivitettävä ennen toukokuun loppua Taloyhtiöissä, joissa on käytössä isännöitsijäntodistuksen osana annettu energiatodistus, on todistus päivitettävä ajan tasalle ennen uuden lain voimaantuloa, mikäli yhtiö ei hanki erillistä energiatodistusta. Näin varmistutaan siitä, että taloyhtiöllä on aikaa varautua uuden tyyppisen energiatodistuksen hankintaan noin kaksi vuotta. Kiinteistöliitto korostaa, että viime kädessä taloyhtiön hallituksen on huolehdittava siitä, että isännöitsijäntodistuksen osana annettu energiatodistus on päivitetty ennen uuden lain voimaan tuloa. Isännöitsijäntodistuksen osana annetut energiatodistukset, jotka ovat voimassa uuden lain saadessa lainvoiman, ovat voimassa vuoden 2014 loppuun asti. Vanhan lain mukaisista erillisistä energiatodistuksista ilmenee, mihin asti ne ovat voimassa. 1 6 asunnon asuinrakennukset energiatodistuksen piiriin Jatkossa energiatodistus tarvittaisiin myös pienten asuinrakennusten myynnin tai vuokrauksen yhteydessä, kuten muissakin rakennuksissa. Nykyään energiatodistus on vaadittu omakotitaloilta ja 1 6 asunnon taloyhtiöiltä vain uudisrakentamisessa 2008 lähtien ja vanhemmille rakennuksille todistus on ollut vapaaehtoinen. Rivitalot, joissa on kolme tai useampia asuntoja saavat siirtymäaikaa 1.7.2014 saakka. Sama siirtymäaika koskee asuinrakennusryhmää, jonka rakennukset ovat varaston, katoksen tai vastaavan rakennelman välityksellä toisissaan kiinni ja jossa ei ole päällekkäisiä asuinhuoneistoja. Ennen vuotta 1980 rakennetut 1 2 asunnon rakennukset saavat siirtymäaikaa 1.7.2017 saakka. Uudemmissa rakennuksissa energiatodistus tarvitaan myynnin tai vuokrauksen yhteydessä heti lain voimaantulon jälkeen. 12
lyhyesti Verottajalta uusi ohje kotitalousvähennyksestä Verohallinto on julkaissut ohjeen kotitalousvähennyksestä. Aikaisempaa ohjetta on muutettu vuoden 2013 alusta voimaan tulleen lainmuutoksen johdosta. Taloyhtiöiden osakkeenomistajien kannalta olennaisempia ovat loppuvuodesta 2012 ohjeeseen tehdyt lisäykset kotitalousvähennyksestä asunto-osakeyhtiössä. Kunnossapitovastuun jakautuminen asunto-osakeyhtiön ja osakkaan välillä vaikuttaa siihen, mitkä kustannukset hyväksytään kotitalousvähennyksen oikeuttaviksi kustannuksiksi osakkeenomistajan verotuksessa. Kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkeenomistajan kesken asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakautumisesta toisin. Jos esimerkiksi taloyhtiön putkiremontissa kylpyhuoneen laatoitus puretaan, yhtiö on lain mukaan velvollinen asentamaan yhtiön perustasoa olevan pinnoitteen. Osakkeenomistaja voi saada kotitalousvähennystä ainoastaan hänen kunnossapitovastuullaan olevista korjaustöistä, jotka hän on itse teettänyt. Osakkeenomistajalla on oikeus saada kotitalousvähennys myös muutostöistä, kun työt tehdään huoneiston sisäpuolella osakkeenomistajan muutostyöoikeuden perusteella ja vähennyksen muut edellytykset täyttyvät. Osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada kotitalousvähennystä muutostöiden osalta, jos kyse on tosiasiassa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta remontista. Osakkeenomistajalla on oikeus saada vähennystä vain työn osuudesta, ei esimerkiksi materiaaleista. Osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada kotitalousvähennystä siltä osin, kuin taloyhtiö korvaa hänelle remontista aiheutuneita menoja. Esimerkiksi osakkeenomistaja päättää remontoida asuntonsa kylpyhuoneen ja remontin kokonaiskustannus on 10 000 euroa sisältäen vesieristyksen. Taloyhtiössä on tehty päätös, että yhtiö osallistuu osakkeenomistajan muutostöiden yhteydessä vedeneristystyöhön ja -tarvikkeisiin yhteensä 1 000 eurolla. Vesieristystyön osuus tästä on 550 euroa. Tämän 550 euron osalta osakkeenomistajalla ei ole oikeutta saada kotitalousvähennystä. Ohje saatavissa internetistä www.vero.fi > Syventävät vero-ohjeet > Verohallinnon ohjeet > Kotitalousvähennys PÄIVITÄ TALOYHTIÖNNE TURVALLISUUS Taloyhtiön avainturvallisuus on kunnossa vain, jos lisäavainten teettäminen on rajattua ja valvottua. Käytännössä tämä vaatii patentoidun avainjärjestelmän. ABLOY EXEC -patentin vanhentuessa 2013 on aika päivittää turvallisuus uudelle vuosituhannelle. ABLOY OPTIMA -ratkaisu on ideaalivalinta taloyhtiöihin. Se helpottaa a avainten hallintaa ja kulunvalvontaa yhdistämällä etäluettavan ABLOY OPTIMA -järjestelmän ja patentoidun mekaanisen ABLOY SENTO -avainjärjestelmän. Lue lisää ABLOY OPTIMA -ratkaisusta: www.abloy.fi 13
VAS. Lukitusratkaisuja. YLH. Riippulukot käyvät vaativinkiin olosuhteisiin. Turvallisuus on Asunnoissa yleisimmin käytetyn ABLOY EXEC -avaimen patenttisuoja päättyy tämän vuoden maaliskuussa. Tämän jälkeen avainkopion teettäminen ei ole yhtä suojattua kuin aiemmin. Avaimen teettäjältä ei ole pakko vaatia tunnuksia tai avainkorttia. Abloy-yhtiöstä kerrotaan, että sen valtuuttamat lukkoliikkeet jatkavat kuitenkin turvamenettelyjä kuten ennenkin. K-S Lukkomestarit Oy:n toimitusjohtaja Reijo Rapo kertoo, että patenttisuojan päättyminen on sekä hyvä että huono asia. Tehdassuojausta ei vapauteta ja avainturvallisuus toimii valtuutetuissa lukkoliikkeissä. Meiltä esimerkiksi pyydetään nyt tarjouksia avainten uudelleensarjoituksista. Niiden kysyntä on lisääntynyt. Jatkossa suutareilla voi kuitenkin teettää tavallisimpia avaimia, eikä niiden omistajien henkilöllisyyttä tarvitse kysellä. EXEC-avain on yleisin kodeissa käytetyistä avaimista, Reijo Rapo toteaa. Patenttisuojan aikaraja on 20 vuotta patentin hakemisesta ja se perustuu patenttilakiin. Abloy tarjoaa EXECin seuraajaksi mekaanista ABLOY SEN- TO -avainta. Tämä avain on suojattu vuoteen 2026 saakka. Toisen valmistajan, Kaban ko- 14
Lukkojen kehitys 1907-2013. Emil Henrikssonin keksintö vuodelta 1907 (kultalukko). tärkeää onko avaimesi tallessa tiavainmalli Expertin patenttisuoja kestää vuoteen 2021 asti. Kotiavaimista ABLOY PRO- TECin patenttisuoja jatkuu vuoteen 2018, Kaba Gege pextran vuoteen 2022 ja ABLOY PROTEC 2:n vuoteen 2030. Taloyhtiön avainten hallintaa helpotettu Abloy-yhtiöstä kerrotaan, että ABLOY OPTIMA -ratkaisussa mekaaniseen asunnon avaimeen, ABLOY SENTO, on yhdistetty sähköinen tunnisteosa, ABLOY OPTIMA. Etäluettavalla tunnisteella asukas pääsee kulkemaan taloyhtiön ulko-ovista ja yhteisten tilojen ovista. Tämä helpottaa taloyhtiön avainten hallintaa, sillä avaimen kadotessa yhteisten tilojen lukot avaava etätunniste saadaan poistettua käytöstä elektronisesti ja uudelleensarjoitus tarvitsee tehdä vain asukkaan asunnon lukkoon. Näin taloyhtiölle tulee myös kustannussäästöä ja jopa lisäarvoa asuntoa myytäessä. Ilkivallan ja väärinkäytösten riski pienenee, kun yhteiset tilat saadaan kulunvalvontaan. Kulkurekisteristä on helppo tarkistaa jälkikäteen, kenen avaimella yhteistilojen lukkoja on avattu. ABLOY OPTIMA -ratkaisulla voidaan seurata paitsi yhteisten tilojen käyttöä, myös hissin kulkua. Kulkuoikeuksia on mahdollista määrittää joko asukas- tai kerroskohtaisesti. Vuosikausia avaimia on hukattu ja hukataan jatkossakin. Avaimia myös varastetaan. Taloyhtiöissä voi huomata asukkaan vaihtuessa ja palauttaessa avainta, onko avain sama kuin aiemmin. Jos alkuperäinen on ollut ABLOY ja jos avaimessa ei lue enää samaa tekstiä, niin sen tunnistaa kopioiduksi. Aina on henkilöitä, jotka ovat joko huolimattomia tai huonomuistisia ja kenelle tahansa voi kiireessä sattua avainten katoamisia. Tärkeää on huolehtia, että oman kodin ja taloyhtiön turvallisuus ei kärsi. Taloyhtiöissä ja kiinteistöissä voi huomata asukkaan vaihtuessa ja palauttaessa avainta, onko avain sama kuin aiemmin. Jos alkuperäinen on ollut ABLOY ja jos avaimessa ei lue enää samaa tekstiä, niin sen tunnistaa kopioiduksi, Reijo Rapo kertoo. Riippuu avaimesta ja lukosta sekä lukitusjärjestelmästä, millaisia toimenpiteitä avaimen katoaminen vaatii. Lukitukset tarvitsevat päivitystä Taloyhtiöiden kannattaakin tarkistaa ja päivittää lukitus 15
Lukon avaus rannekkeella. Reijo Rapo esittelee. määräajoin uusiminen lisää taloyhtiön ja asukkaiden turvallisuutta. Vanhentunut lukitus on turvallisuusriski. Reijo Rapo muistuttaa, että lukituskohteet on hyvä katsastaa koskien koko kiinteistöä: autotalleja, parvekkeita, vanhemmissa taloyhtiöissä pesutiloja ja kellareita, postilaatikoita, muita säilytys- ja ullakkotiloja, pyörä- ja ulkoiluvälinevarastoja Kaikki pystytään sarjoittamaan siten, että ne toimivat samalla avaimella asunnon lukkojen kanssa. Toimitusjohtaja kertoo, että turvallisuutta ja/tai murtosuojaa voi kuten ennenkin lisätä mm. varmuuslukoilla, -ketjuilla, saranatapeilla tai ovisilmillä. Abloy tarjoaa tuotepaketteja esimerkiksi vanhan käyttölukon ja vanhan pintalukon korvaamiseen, varmuuslukkopaketteja jne. Nykyisin kiinnitetään yhä enemmän huomiota myös siihen, millaisia asukkaita taloyhtiössä asuu. Jos taloissa asuu paljon lapsiperheitä tai vanhuksia, ovien on hyvä avautua vaivattomasti turvallisuudesta tinkimättä. Suunnittelua pyritäänkin tekemään asukkaiden ehdoilla ja tarpeista. Esimerkiksi iäkkäälle tai liikuntarajoitteiselle on suunniteltu ranneke, jonka avulla lukon voi kevyesti avata, ei tarvitse käyttää voimaa avaimen kääntämiseen, avain pysyy tallessa, kun se on ranteessa ja sitä on helppo käyttää, Reijo Rapo toteaa. Uusinta tekniikkaa ja kehitystyötä Abloy Oy on valmistanut avaimia jo vuodesta 1907 alkaen kehittäen ja monipuolistaen tuotetarjontaansa vuodesta toiseen. Suomen keksintösäätiö noteerasi aikanaan ABLOYlukon maamme parhaaksi keksinnöksi. ABLOY-avaimenpesät läpäisivät ensimmäisinä Suomessa tiukat SFS 5970 Murronkestävyysstandardin vaatimukset. Toinen kotimainen valmistaja on Oulussa sijaitseva iloq Oy. K-S Lukkomestareilla on tarjolla myös kyseisen valmistajan tuotteita. Reijo Rapo laskee, että esimerkiksi heidän liikkeessään kuitenkin noin 90 % on edelleen ABLOYavaimia. iloq Oy on panostanut moderniin tekniikkaan, kuten elektroniseen lukitusjärjestelmään, joka kehittää tarvitsemansa sähköenergian avaimen työntöliikkeestä. Avaimet ja lukot toimivat ilman paristoja ja lukkosylinterien asennus voidaan tehdä ilman kaapelointia. Salattu järjestelmä mahdollistaa turvallisen pääsyoikeuksien hallinnan korkeaa turvatasoa vaativissa sarjalukostokohteissa kuten kiinteistöissä, toimistorakennuksissa ja asuntoyhtiöissä. Tuoteperheeseen kuuluvat oviin asennettavat lukot sekä riippu- ja kalustelukot. Järjestelmää hallinnoidaan internetin kautta. Pääsyoikeuksia on nopea hallita, kadonneet avaimet voi poistaa järjestelmästä nopeasti. Lukkosylinterin uudelleensarjoitus käy joko avaimella tai ohjelmointilaitteella. Järjestelmää voi etähallita verkkomoduulilla tai kiinteistöön asennettavalla avainten ohjelmointipisteellä. K-S Lukkomestarit Oy on perustettu vuonna 1998. Henkilökunta on kasvanut alkuvuosien neljästä 15 henkilöön. Yritys on ainoa yksityisten henkilöiden omistama Abloyvaltuutettu lukkoliike Jyväskylässä. Palveluihin kuuluvat: avaimet, lukot ja helat, ovi- ja porttikoneistot, asennukset ja huollot, uudis- ja saneerauskohteet sekä lukkojen huollot. Tarjoamme lukkoseppäpalvelua ja neuvontaa kaikissa lukkoalan asioissa, Reijo Rapo kertoo. Tarja Ruuska 16
Kiinteistöliitto kannustaa taloyhtiöitä: Toiminnantarkastaja ammattitilintarkastajan rinnalle Kiinteistöliitto muistuttaa, että ammattitilintarkastajan lisäksi taloyhtiöiden etu on valita toiminnantarkastajaksi osakas, jolla on sellaista tietoa, jota ei voida papereiden perusteella tietää tai havaita. Esimerkiksi muualla asuva ammattitilintarkastaja ei voi tietää, onko hankittu lumilinko taloyhtiön käytössä. Toiminnantarkastus lisää luottamusta ja läpinäkyvyyttä taloyhtiöissä Kiinteistöliiton tuore selvitys osoittaa, että taloyhtiöt valitsevat osakkeenomistajien turvaksi kohtuullisesti toiminnantarkastajia. Kyselyyn vastanneista 800 liiton jäsentaloyhtiöstä 54 prosentilla on toiminnantarkastaja. Lukumäärä on ilahduttava, mutta taloyhtiön toiminnan läpinäkyvyyden varmistamiseksi se saisi olla huomattavasti korkeampi, toteaa pääekonomisti Jukka Kero. Toiminnantarkastus koskee jokaista Suomen 85 000 taloyhtiöstä Suomessa on 85 000 taloyhtiötä, joista jokaista toiminnantarkastus koskee. Isommankin taloyhtiön kannattaa valita aina sekä tilin- että toiminnantarkastaja. Talossa asuvilla henkilöillä on ulkopuolista tilintarkastajaa paremmin mahdollisuus todentaa esimerkiksi, että tietyt korjaustyöt tai hankinnat on tehty, Kero kuvaa. Kiinteistöliiton kysely osoitti, että toiminnantarkastus on otettu taloyhtiöissä hyvin vastaan ja sen koetaan hyödyttävän yhtiöitä ja tuovan läpinäkyvyyttä yhtiöiden toimintaan. Toiminnantarkastajan löytäminen on koettu helpoksi (70 % vastauksista). Kun taloyhtiössä on joku, joka seuraa hallinnon toimintaa, vältytään turhilta epäilyiltä, jotka voivat konkretisoitua tilinpäätösyhtiökokouksessa railakkaina riitoina. Pahimmassa tapauksessa toiminnantarkastajan ja tilintarkastajan puuttuminen taloyhtiössä voi johtaa epäselvyyksien selvittämiseksi jälkikäteiseen erityistilintarkastukseen, joka on kallis, Kero muistuttaa. Pelkästään toiminnantarkastajan oli valinnut 23 prosenttia yhtiöistä. Lain mukaan pelkän toiminnantarkastajan voi valita alle 30 huoneiston taloyhtiöt. Toiminnantarkastajan valinta onkin pienissä yhtiöissä tyypillisempää. Alle kymmenen huoneiston yhtiöistä 72 prosenttia ilmoitti kyselyssä valinneen toiminnantarkastajan. Yli 30 huoneiston yhtiöissä osuus jäi 40 50 prosentin tienoille. Vaikka välitöntä velvollisuutta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei asunto-osakeyhtiölain muutos mukanaan tuonut, vastaajayhtiöistä 44 %:ssa yhtiöjärjestys päivitetty vastaamaan nykyistä lakia. Toiminnantarkastajat valittu pääosin taloyhtiön sisältä Toiminnantarkastaja halutaan valita pääosin taloyhtiön sisältä. Nähdään, että talon osakas tai asukas tuntee yhtiön asiat parhaiten ja on siten kykenevin niitä toiminnantarkastuksessa tarkastelemaan. Suurimmassa osassa yhtiötä toiminnantarkastajaksi löytyi helposti yksi ehdokas (68 %) osassa yhtiöitä toiminnantarkastajasta äänestettiin useamman ehdokkaan väliltä (5 %). Vastaajayhtiöistä 12 % ei ole löytänyt toiminnantarkastajaa omasta yhtiöstä, vaan tarkastaja on etsitty yhtiön ulkopuolelta. Toiminnantarkastajan tiedonsaantioikeuden nähdään toimineen hyvin Toiminnantarkastajan tiedonsaantioikeus on toiminut vastaajien mielestä erittäin hyvin (90 % vastaajista). Vain noin viidessä prosentissa vastauksia oli mainintoja isännöitsijän tai hallituksen toimien aiheuttamista hankaluuksista toiminnantarkastuksen suorittamisessa. Kyselyyn vastanneen 45 toiminnantarkastajan mielestä tiedonsaantioikeus on toiminut hieman keskiarvotuloksiin verrattua huonommin, mutta heilläkin hyvin toimineiden tapausten osuus oli korkea, 75 %. Alle kolmannekselle toiminnantarkastajia maksetaan palkkioita Palkkiota toiminnantarkastajalle maksetaan vain hieman alle 30 % vastaajayhtiöistä. Pienemmissä yhtiöissä maksetaan harvemmin kuin isoissa. Toiminnantarkastajan palkkiossa on paljon vaihtelua yhtiöstä toiseen: useissa yhtiöissä toiminnantarkastajan palkkio rinnastetaan hallituksen palkkioihin. Rahalliset palkkiot vaihtelivat 50 500 euroon, keskiarvon ollessa noin 200 euroa. Toiminnantarkastuksesta toivotaan koulutusta Vastaajat toivoivat laajempaa koulutusta toiminnantarkastajille. Koulutuksen tavoitteena olisi saada useammat kiinnostumaan toiminnantarkastuksesta sekä varmistaa, että toiminnantarkastaja on kykenevä lukemaan tilinpäätöstä ja ymmärtää asunto-osakeyhtiölain perusteet. Toivottavaa olisi myös, että toiminnantarkastuskertomukset olisivat edes jossain määrin standardoituja ja että toiminnantarkastuksen laajuuteen olisi ohjeistusta. 17
lyhyesti Yhtiökokousten asialistalle SVOP-rahastojen perustaminen Uuden asunto-osakeyhtiölain myötä taloyhtiön taseen omaan pääomaan on mahdollista perustaa sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto eli SVOP-rahasto. Lähtökohtaisesti hanke- ja lainaosuussuorituksia rahastoitaessa tai osakepääomaa korotettaessa käytetään SVOPrahastoa, ellei ole toisin yhtiöjärjestyksessä määrätty tai yhtiökokous muuta päättänyt. Kirjanpitolautakunta on ottanut kantaa asiaan viime vuonna lausunnossaan 2012/1890. Lainaosuussuoritukset on vakiintuneesti rahastoitu lainanlyhennysrahastoon, josta ne on siirretty koko lainan takaisinmaksun jälkeen yhtiökokouksen päätöksellä rakennusrahastoon. Jos rahastointi halutaan tehdä lainanlyhennysrahastoon, on tämä käytävä ilmi yhtiökokouksen päätöksestä. Vain yhtiökokouksen perustamaan rahastoon voidaan rahastoida Ennen rahastointia rahasto on perustettava yhtiökokouksen päätöksellä. Tämä on tärkeää verotuksellisista syistä. Jos yhtiökokouksessa on päätetty osakkaiden lainaosuussuoritusten rahastoinnista, mutta ei käytettävästä rahastosta, ei suorituksia voida rahastoida totutusti lainanlyhennysrahastoon. Rahastointia ei voida tehdä myöskään SVOP-rahastoon, jos yhtiökokous ei ole sitä perustanut. Virheen seurauksena lainaosuussuoritukset merkitään tuloiksi yhtiön tuloslaskelmaan. Yhtiölle syntyy verotettavaa tuloa, jos taloyhtiö ei poistoilla, asuintalovarauksella tai muilla keinoin saa tulosta nollille. SVOP-rahastojen perustamistalkoot Kiinteistöyhdistyksen kirjanpitopäivässä oli esillä SVOPrahastojen perustamistalkoiden järjestäminen. Taloyhtiöiden kannattaakin perustaa SVOPrahastot tämän vuoden yhtiökokouksissa, vaikka niitä ei vielä tarvittaisikaan. Rahaston voi totta kai perustaa myös vasta kun sitä tarvitaan, mutta silloin on oltava asiassa erityisen huolellinen. KH-kortti vesikaton talviturvallisuuden parantamisesta Rakennustieto säätiö on julkaissut ohjeen vesikaton talviturvallisuuden parantamisesta KH 13-00507. Ohjeessa käsitellään mm. peltisten harjakattojen lumi- ja jäätilanteen valvontaa ja lumenpudotusta sekä annetaan ohjeita katolla liikkumisesta, kattoturvalaitteista ja vaara-alueiden eristämisestä. Ohje on tarkoitettu kiinteistön-omistajille ja isännöitsijöille, kiinteistöpalveluja lumenpudotusta suorittaville yrityksille. www.rakennustietokauppa. fi/kh-13-00507-vesikaton-talviturvallisuuden-parantaminen.-2012-/109675/dp Varainsiirtoveron kiristyminen lykkääntyi maaliskuulle Alun perin vuoden alkuun kaavailtu varainsiirtoveron muutos lykkääntyi maaliskuulle. 1.3.2013 alkaen asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ja muun kiinteistöyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta suoritettavan varainsiirtoveron veroprosentti nousee 1,6 prosentista 2,0 prosenttiin. Maaliskuun alusta veron laskentaperusteena olevaan vastikkeeseen luetaan osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on oikeus maksaa pois kertasuorituksena tai jonka osakas on velvollinen maksamaan vähitellen rahoitusvastikkeena. Rakentamisaikaiset lainat luetaan varainsiirtoveronalaiseen vastikkeeseen, vaikka yhtiössä ei ole vielä tehty konkreettista päätöstä lainan poismaksuoikeudesta tai -velvollisuudesta. Muutoksia sovelletaan voimaantulon jälkeen tehdyn sopimuksen perusteella tapahtuviin luovutuksiin. Luovutushetkenä pidetään luovutussopimuksen allekirjoitushetkeä. 18
Vuoden Taloyhtiöteko 2013 -kilpailu käynnissä Vuoden Taloyhtiötekoon osallistuneet parhaat kilpailuehdotukset palkitaan Taloyhtiö 2013 -tapahtumassa Helsingin Messukeskuksessa. Kilpailun teemana on tänä vuonna hyvä hallitustyöskentely. Kilpailussa etsitään taloyhtiötä, jolla on hyvää hallintotapaa esimerkillisesti noudattava ja kehittävä hallitus. Oletko ollut mukana kehittämässä hyvän hallintotavan mukaista hallitustyöskentelyä ja toimintaa, joka on tuonut merkittäviä muutoksia ja parannuksia mukanaan? Tuo toimintamallisi näkyville ja osallistu kilpailuun. Vuoden Taloyhtiöteko myönnetään henkilölle, hallitukselle tai taloyhtiölle, joka on toiminnallaan parantanut ja kehittänyt taloyhtiön hyvää hallintotapaa vuoden 2012 aikana. Teko voi olla pieni tai suuri. Tärkeintä on taloyhtiön hallitustyöskentelyn ja hyvän hallintotavan noudattaminen ja parantaminen. Parhaan hyvän hallintotavan toimintamallin, idean tai oivalluksen toteuttaja palkitaan 2 000 euron arvoisella rahapalkinnolla, joka voidaan myös jakaa useammalle palkittavalle. Lisäksi voidaan jakaa kunniamainintoja. Viitekehyksenä ja mittaristona palkitsemiselle on Suomen Kiinteistöliiton ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset ry:n vuonna 2011 antama hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille. Osallistu kilpailuun 15.3.2013 mennessä. Lisätietoja ja osallistumisohjeet internetissä www.taloyhtiotapahtuma. net/taloyhtioteko-2013/taloyhtioteko/ Kilpailun järjestävät Kiinteistöliitto Uusimaa, Kiinteistöalan Koulutuskeskus ja Kiinteistöalan Kustannus. Meiltä maakaapelit edullisesti! TERVETULOA! Myynti, asennus ja suunnittelu. Nelos-Sähkö Oy Vapaaherrantie 11 (Mini-Mani), 40320 Jyväskylä Avoinna 9 18 ja 9 15 Kuva: Päivi Kantonen 19
LAKIMIES Pelastussuunnitelmassa keskitytään arjen turvallisuuteen Pelastuslaki muuttui heinäkuun 2011 alusta. Vaikka velvollisuudet säilyivät monin paikoin ennallaan, toi laki meille kokonaan uudenlaisen turvallisuusideologian, mikä on hyvin merkittävä ja toistaiseksi vähälle huomiolle jäänyt asia. Hyvä käytännön esimerkki muutoksesta on pelastussuunnitelma, johon riitti vanhaan aikaan hieman kärjistäen rasti ruutuun -lomakkeen täyttäminen. Taloyhtiössä huokaistiin helpotuksesta, kun lomake oli saatu toimitettua pelastusviranomaisille, ja jatkettiin elämistä entiseen malliin. Tänä päivänä pelastussuunnitelman laatiminen edellyttää taloyhtiöissä enemmän: hallituksen ja isännöitsijän sekä kaikkien yhtiössä asuvien on aidosti pohdittava turvallisuusasioita ja sitä, miten kotitalosta saataisiin turvallisempi paikka asua. Yksikin säästetty ihmishenki on iso palkinto tälle tärkeälle työlle. Pelastuslain taloyhtiölle asettamat velvoitteet Pelastuslaki velvoittaa rakennuksen omistajan käytännössä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän huolehtimaan edelleen rakennusten palo- ja nykyisin myös poistumisturvallisuudesta. Ennen kaikkea tämä tarkoittaa sitä, että rakennus ja sen ympäristö on pidettävä sellaisessa kunnossa, että ihmishenkiä ei menetetä vaaratilanteissa. Paloturvallisuuden vuoksi ullakoilla, kellareissa tai rakennuksen alla ei saa säilyttää helposti syttyvää materiaalia. Paloturvallisuus tulee huomioida myös jäteastioiden sijoittamisessa, jätesuojan lukituksessa ja jätteiden säilyttämisessä ylipäätään. Velvoitteena on pitää uloskäytävät ja kulkureitit kulkukelpoisina ja esteettöminä. Rakennuksen uloskäytävillä sekä ullakoiden, kellareiden ja varastojen kulkureiteillä ei saa säilyttää tavaraa, koska palaessaan esimerkiksi lastenvaunut tuottavat myrkyllistä savua käytävään ja siten aiheuttavat vakavaa vaaraa asukkaille ja hankaloittavat myös itse pelastustöitä. Lain mukaan kulkureitit tulee myös tarvittaessa merkitä ja valaista. Entiseen tapaan taloyhtiön johdon pitää huolehtia myös siitä, että pelastustiet pidetään ajokelpoisina, esteettöminä ja asianmukaisesti merkittyinä. Pelastuslaki edellyttää kuten aiemminkin, että asuinkiinteistön sammutus- ja pelastusvälineet sekä sammutus- ja pelastustyötä helpottavat laitteet ovat toimintakunnossa. Tikkaat sekä poistumisreittien opasteet ja valaistus on tarkastettava ja huollettava säännöllisesti. Asuinkiinteistöissä on huolehdittava myös muiden taloyhtiökohtaisten laitteiden ja laitteistojen kunnossapidosta sekä ilmanvaihtolaitteiden huollosta ja nuohouksesta. Milloin ja miksi pelastussuunnitelma? Pelastuslaki edellyttää, että asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa, on laadittava pelastussuunnitelma. Yhä useampi kiinteistö on siis velvollinen kiinnittämään järjestelmällisesti huomiota turvallisuusasioihinsa. Mikään ei estä muitakin asuinkiinteistöjä laatimasta itselleen pelastussuunnitelmaa. Pelastuslain ideologian muuttuminen kiteytyy pitkälti ns. omatoimiseen varautumiseen, jolla tarkoitetaan omasta henkilökohtaisesta sekä oman ympäristön turvallisuudesta huolehtimista. Omatoiminen varautuminen tarkoittaa konkreettisesti onnettomuuksien ehkäisyä, ihmisten, omaisuuden ja ympäristön suojaamista vaaratilanteissa sekä sellaisiin pelastustoimenpiteisiin varautumista, joihin kyetään omatoimisesti. Asuinkiinteistöissä pelastussuunnitelman laadinta ja sen ajantasaisuudesta huolehtiminen on omatoimisen varautumisen keskeinen työväline. Pelastussuunnitelman tavoitteena on auttaa taloyhtiötä tunnistamaan omalla tontilla olevat riskit, tekemään yhtiöstä turvallisempi paikka asua sekä varautua myös epätoivottujen, mutta mahdollisten onnettomuustilanteiden varalta. Pelastussuunnitelma antaa vastauksen esimerkiksi siihen, kuinka yhtiössä pitää toimia kun tulipalo tai liukastuminen hiekoittamattomalla pihalla sattuu kohdalle. Vahinko ei tule kello kaulassa, mutta vauriot ovat varmasti pienemmät, jos yhtiössä huolellisesti toteutetun pelastussuunnittelun kautta tiedetään miten erilaisissa vaaratilanteissa tulee toimia. Kiinteistön erityispiirteet huomioitava Pelastussuunnitelma ei enää ole vakiosisältöinen asia- F 20