VAHAN E N Asukastiedote Asunto Oy Hurtti vuori 1 (3) Satakielenkatu 14 20610 Turku TALOYHTIÖNNE PUTKIREMONTIN HANKE SUUNNITTELU ON KÄYNNISTYNYT As Oy Hurttivuoressa on aloitettu putkiremontin hankesuunnittelu, jonka tarkoituksena on määrittää tulevan putkiremontin sisältö, laajuus sekä korjaustavat. Hankesuunnittelu on putkiremontin ensimmäinen vaihe, jossa ei vielä tehdä mitään korjaustöitä eli asukkaat voivat asua huoneistoissaan täysin normaalisti. Hankesuunnittelun aikana hankeryhmä, joka koostuu hallituksesta, isännöitsijästä ja suunnittelukonsultista, laatii hankesuunnitelmaehdotuksen yhtiökokoukselle. Hankesuunnitelman arvioitu valmistumisaika on joulukuussa 2014. Valmis hankesuunnitelmaehdotus esitellään yhtiökokoukselle. Yhtiökokouksen hyväksymä hankesuunnitelma toimii suunnittelun perustana. Alla olevassa kaaviossa on esitetty putkiremontin eri vaiheet. Tummennettu alue on työn alla. Eri vaiheiden kestot ovat ohjeellisia aikoja ja ne voivat vaihdella taloyhtiökohtaisesti. Hankkeen keskimääräinen kokonaiskesto 2-3 vuotta Huoneistokierros, asukasilta ja osakaskysely tulossa Taloyhtiönne tulevasta putkiremontista ja sen hankesuunnittelusta järjestetään tiedotus- ja keskustelutilaisuus lokakuussa 2014. Asukkaille ja osakkaille toimitetaan erillinen kutsu tilaisuuteen lähempänä ajankohtaa. Hankesuunnittelun aikana toteutetaan osakaskysely, jolla kartoitetaan huoneistojen kuntoa sekä osakkaiden omia tarpeita ja toiveita putkiremonttiin liittyen. Kysely toimitetaan osakkaille tiedotus- ja keskustelutilaisuuden jälkeen. Taloyhtiössänne tehdään hankesuunnitteluun liittyen huoneistokierros, jolloin pyritään keräämään lisätietoja hankesuunnittelun avuksi. VAHANEN TURKU www.vahanen.com p. 0207 698 618, y-tunnus 1643714-3
VAHANEN Asukastiedote 2(3) Satakielenkatu 14 20610 Turku HUONEISTOKIERROS KAIKISSA ASUNNOISSA Putkiremontin hankesuunnitteluun lähtötietojen täydentämiseksi kierrämme kaikissa asunnoissa tarkistamassa huoneiston kylpyhuoneet, vesikalusteet sekä vesi- ja viemärijohtoreitit. Huoneistokierros suoritetaan: Keskiviikkona 8.10.2014 klo 8-18 välisenä aikana Torstaina 9.10.2014 klo 8-18 välisenä aikana Perjantaina 10.10.2014 klo 8-16 välisenä aikana Huoneistokierros aloitetaan keskiviikkona portaasta A ja B (kahdella ryhmällä), josta siirrytään aakkosjärjestyksessä eteenpäin, siten että kaikki portaat on käyty läpi perjantaihin klo 16.00 mennessä. Aikaa katselmukseen menee noin 5-10 minuuttia / asunto. Huoneistokierrolla ovat mukana taloyhtiön sekä suunnittelijoiden edustajat. Osakkaan / asukkaan läsnäolo kierron aikana ei ole tarpeellista. Huoneistokierros suoritetaan porrashuoneet aakkosjärjestyksessä ja ylimmästä kerroksesta alkaen. Tärkeää Mikäli asunnossanne ei olla paikalla, olemme saaneet käyttöömme yleisavaimen katselmuksen ajaksi. Kierroksella on suunnittelijoidemme lisäksi mukana hallituksen jäsen Pyydämme teitä jättämään turvalukon auki ko. päivänä. Pyydämme ottamaan yhteyttä allekirjoittaneeseen, mikäli asunnossanne on lemmikkieläimiä tai muita syitä, jotka saattavat olla esteenä katselmuksen suorittamiselle. Lisätietoja Projektipäällikkö Aleksi Muurinen Puh. 044 7688 331 aleksi.muurinen@vahanen.com VAHANEN TURKU www.vahanen.com p. 0207 698 618, y-tunnus 1643714-3
VAHAN E N Asukastiedote 3(3) Satakielenkatu 14 20610 Turku OSAKKAILLE JA ASUKKAILLE TERVETULOA PUTKIREMONTIN HANKESUUNNITTELUN TIEDOTUS- JA KESKUSTELUTILAISUUTEEN 16.10.2014 Aihe Putkiremontin hankesuunnitteluvaiheen tiedotus- ja keskustelutilaisuus Aika torstaina, 16.10.2014, klo 18.00 alkaen Paikka Pääskyvuoren koulu, Talvitie 10, 20610 Turku Ohjelma Tilaisuuden avaus As Oy Hurttivuori hallitus Putkiremonttihankkeen ja hankesuunnittelun esittely Vaihtoehtoiset korjaustavat Osakaskyselyn esittely Projektipäällikkö Aleksi Muurinen, Keskustelua ja vastataan osakkaiden esittämiin kysymyksiin Tilaisuuden päättäminen. Lisätietoja Projektipäällikkö Aleksi Muurinen Puhelin 044 7688 331 aleksi.muurinen@vahanen.com Liite Usein kysytyt kysymykset ja vastaukset VAHANEN TURKU www.vahanen.com p. 0207 698 618, y-tunnus 1643714-3
c{p PutkiremonttiPlus Asunto Oy Hurtti vuori 1 (4) PUTKIREMONTTI TULOSSA - USEIN KYSYTYT KYSYMYKSET JA VASTAUKSET Usein kysytyt kysymykset ja vastaukset - liite on yhteenveto erilaisten putkiremonttihankkeiden yhteydessä esille tulleista kysymyksistä. Kysymyksiin annetut vastaukset ovat yleistason vastauksia, eivätkä välttämättä kaikilta osin koske juuri teidän taloyhtiötänne. HANKESUUNNITTELU Mikä putkiremontin hankesuunnittelun tarkoitus on? Hankesuunnittelun tarkoituksena on selvittää taloyhtiön putkiremontille sopivimmat korjaustavat. RTC Vahan en Turku Oy perehtyy hankesuunnitteluvaiheen aikana taloyhtiöstä tehtyihin kuntotutkimuksiin, piirustuksiin ja selvityksiin, sekä tutustuu kiinteistöön kiinteistökierrosten avulla. Tarvittaessa teetetään myös lisätutkimuksia luotettavan pohjatiedon saamiseksi. Hankesuunnittelussa määritellään siis kirjallisesti putkiremontin tavoitteet, sisältö, laatutaso ja laajuus. KORJAUSMENETELMÄT JA PUTKISTOT Mitä putkia putkiremontin yhteydessä uusitaan? Yleensä putkiremontin yhteydessä uusitaan tai kunnostetaan kaikki kiinteistön viemärit, sekä uusitaan tai kunnostetaan käyttövesiputket. Mitä tarkoittaa perinteinen putkiremontti? Ns. perinteisessä putkiremontissa uusitaan kokonaan viemäri- ja käyttövesiputket sekä peruskorjataan kylpyhuoneet. Uusien putkien arvioitu käyttöikä on noin 50 vuotta. Mitä tarkoittaa putkien pinnoittaminen? Viemäreitä pinnoitettaessa vanhan putken pinta puhdistetaan aluksi jyrsimällä sekä painehuuhtelulla. Puhdistuksen jälkeen putkien pinta pinnoitetaan esimerkiksi epoksipinnoitteella eli muovilla. Pinnoite lingotaan putkeen paineella joko ruiskuttamalla tai harjaamalla. Uusi pinta kuivuu ja kovettuu vanhan putken sisäpinnalle. Pinnoitettujen putkien todellisesta käyttöiästä ei ole vielä pilkäaikaistietoa saatavilla. Mitä tarkoittaa putkien sulattaminen? Suki tus -menetelmässä mekaanisen puhdistuksen jälkeen puhalletaan ns. sukka vanhan putken sisään ja se kovetetaan hartsilla ikään kuin uudeksi putkeksi vanhan tilalle. Sukitetuille putkille tavarantoimittajat lupaavat yli 50 vuoden käyttöikää. Sulatettujen putkien todellisesta käyttöiästä ei kuitenkaan ole vielä pitkäaikaistietoa saatavilla. Kestävätkö taloyhtiömme putkistot pinnoitusta tai sulatusta? Taloyhtiön putkistojen kunto selvitetään viimeistään hankesuunnitteluvaiheessa. Putkistojen kuntotutkimuksen avulla saadaan selkeä kuva siitä, missä kunnossa taloyhtiön putket ovat. Erittäin huonokuntoisten viemäreiden pinnoitus / sukitus on joissakin tapauksissa riskialtista, koska vanhat putket eivät välttämättä kestä sisäpuolista, koneellista puhdistusta. Tehdäänkö pinnoitus- ja/tai sukitustyö aina omana urakkana? Yleensä pinnoitus- / sukitustyö tehdään omana urakkanaan. Perinteisessä putkiremontissa taas pääurakoitsija tekee urakan kokonaisuudessaan, käyttäen apunaan mahdollisia aliurakoitsijoita. Nykyään on myös olemassa sellaisia urakoitsijoita, jotka tekevät sekä viemäripinnoituksia että perinteisiä putkiremontteja. www.vahanen.com
PutkiremonttiPlus 2(4) Onko käyttövesiputkia mahdollista pinnoittaa? Pinnoitusyritykset tekevät käyttövesiputkien pinnoituksia ja pitävät tätä turvallisena vaihtoehtona. On kuitenkin käyty keskustelua, voiko pinnoitetuista putkista irrota terveydelle vaarallisia kemikaaleja. Tästä johtuen viranomaisten kanta pinnoitettuihin käyttövesiputkiin vaihtelee kunnittain, ja tehtävistä töistä vaaditaan tarkat selvitykset. Käyttövesiputkien pinnoittamiseen liittyy myös enemmän teknisiä riskejä kuin viemäripinnoituksiin. Vesijohtoverkostossa voi olla osia, joita ei voida pinnoittaa. Voidaanko korjaustapaa vaihtaa kesken urakan, mikäli putket eivät kestä puhdistusta? Korjaustapaa voidaan tarvittaessa vaihtaa kesken urakan, mikäli taloyhtiön putkistoja ei ole mahdollista pinnoittaa. Tästä saattaa kuitenkin aiheutua merkittäviä aikatauluviivästyksiä ja lisäkustannuksia hankkeelle, joten järkevintä on valita taloyhtiölle sopivin korjaustapa heti hankesuunnitteluvaiheessa. Kestävätkö putkistot sulatusta paremmin kuin pinnoitusta? Sekä sukitettaessa että pinnoitettaessa putket puhdistetaan jyrsimällä ja painehuuhtelulla. Tämä työvaihe aiheuttaa usein ongelmia putkistojen ollessa huonossa kunnossa. Näin ollen putkiston kestävyyden kannalta ei ole merkitystä sillä, tehdäänkö työ sukittamalla vai pinnoittamalla. Millaisia lisäkustannuksia pinnoituksen epäonnistumisesta voi aiheutua hankkeelle? Mikäli korjaustyön aikana todetaan, että taloyhtiön putket ovat liian huonossa kunnossa puhdistettaviksi, saatetaan osa putkista joutua uusimaan kokonaan ja tästä aiheutuu lisäkustannuksia sekä työn että materiaalien osalta. Mikäli putkia joudutaan uusimaan useista kohdista, saattaa pinnoitusvaihtoehto tulla ääritapauksissa jopa kalliimmaksi kuin perinteinen putkiremontti. KYLPYHUONE Kunnostetaanko kaikkien asuntojen kylpyhuoneet putkiremontin yhteydessä? Jos putkiremontin yhteydessä viemärit uusitaan, kylpyhuoneet peruskorjataan taloyhtiön urakkaan kuuluvina. Aiemmin korjattujen kylpyhuoneiden jättäminen korjauksen ulkopuolelle on yleensä melko vaikeaa rakenneavauksista johtuvista syistä. Viemärien pinnoitus tai sukitus vaihtoehdoissa on myös mahdollista, että korjataan vain osa kylpyhuoneista. Tällöin on mahdollista jättää kylpyhuoneiden korjaus taloyhtiön teettämän urakkan ulkopuolelle. Onko sellaista korjaustapaa olemassa missä uusittaisiin viemärit ilman kylpyhuoneremonttia? Tällainen vaihtoehto ei ole mahdollinen. Kun viemärit uusitaan, tehdään myös rakennusteknisiä töitä ja kylpyhuoneen vedeneristystä joudutaan rikkomaan. Silloin pitää uusia kokonaisuudessaan seinä- ja lattiapinnat uuden vedeneristyksen saamiseksi. Mikäli viemärit sukitetaan / pinnoitetaan, ei kylpyhuonekorjauksia tarvitse tehdä. Voiko kylpyhuoneen lattiakaivon paikkaa vaihtaa putkiremontin yhteydessä? Perinteisen putkiremontin yhteydessä viemärit uusitaan ja kylpyhuoneet peruskorjataan. Tuolloin myös lattiakaivon paikkaa on mahdollista vaihtaa. Viemäreiden pinnoituksen / sukituksen yhteydessä lattiakaivon paikkaa ei voi vaihtaa. Laskeeko kylpyhuoneen huonekorkeus viemärin uusimisen yhteydessä? Uusi viemäriputki asennetaan yleensä alemman kerroksen alaslaskettuun kattoon. Tällöin kylpyhuoneen huonekorkeus madaltuu yleensä noin 25-30 cm. Kylpyhuoneen katto voi kuitenkin olla jo valmiiksi alaslaskettu, jolloin huonekorkeus pysyy ennallaan. Tuleeko kylpyhuoneen seinälle putkia? Käyttövesiputket uusitaan yleensä pintavetoina. Tämä tarkoittaa sitä, että putket tuodaan vesika- wwvv.vahanen.com
c p PutkiremonttiPlus Asunto Oy Hurtti vuori 3(4) lusteille seinän ulkopintaa hyväksikäyttäen. Jossain tapauksissa voi olla mahdollista myös upottaa käyttövesiputket rakenteisiin. KEITTIÖ Uusitaanko putkiremontin yhteydessä keittiökalusteita? Putkiremontin yhteydessä ei yleensä uusita keittiökalusteita (kaapistoja) urakkahintaan kuuluvina. Osakas voi kuitenkin omalla kustannuksellaan teettää keittiöremontin putkiremontin yhteydessä. Osakas maksaa suunnittelu-, tarvike- ja asennuskustannukset. Suunnittelussa voi käyttää apuna keittiökalusteliikkeitä. Keittiökalusteiden asennustarjouksen voi pyytää putkiremonltihankkeen urakoitsijalta urakan aloitusvaiheessa. Tarvitseeko putkiremontin yhteydessä purkaa keittiökaappeja? Perinteisen putkiremontin yhteydessä keittiökalusteita voidaan joutua irrottamaan, jotta urakoitsija pääsee käsiksi uusittaviin putkistoihin. Urakoitsija irrottaa keittiökaapistot ja asentaa ne takaisin paikalleen. Alkuperäisiä paikalleen rakennettuja keittiökaapistoja ei välttämättä saada irrotettua ehjänä. Tällöin rikkoutuneet kaapiston osat yleensä korvataan perustason kaapeilla. KUSTANNUKSET Kuka maksaa kylpyhuoneremontin yhteydessä asennettavat kalusteet? Putkiremonttiurakkaan kuuluvat kalusteet maksaa taloyhtiö. Taloyhtiön pääoma koostuu osakkaiden maksamista vastikkeista, sekä mahdollisista taloyhtiölle tulevista vuokratuotoista. Nouseeko asunnon arvo putkiremontin jälkeen? Putkiremontin toteutustavat ja laatu saattavat vaikuttaa asunnon arvoon. Enemmän asunnon jälleenmyyntiarvoon vaikuttavat kuitenkin asunnon sijainti, sekä yleinen jälleenmyyntiarvo ja huoneiston kunto. Asukas voi pyytää hinta-arvion omasta asunnosta ammattitaitoiselta kiinteistövälittäjältä. Miksi putkiremontin todellisia kustannuksia ei ole vielä selvillä? Hankesuunnitteluvaiheessa esitetyt kustannukset ovat aina karkeita arvioita. Todelliset kustannukset selviävät suunnitelmien valmistumisen ja urakkatarjousten pyytämisen jälkeen. Kustannuksiin vaikuttaa myös toteutusajankohta, yleinen taloustilanne ja taloyhtiön tekemät korjauspäätökset. Osakkaat päättävät yhdessä putkiremontin rahoituksesta yhtiökokouksessa ennen urakan aloittamista. SÄHKÖKORJAUKSET Millaisia sähkötöitä putkiremontin yhteydessä yleensä tehdään? Mikäli kylpyhuoneet peruskorjataan, myös niiden sähköt uusitaan. Muutoin putkiremontin yhteydessä ei ole välttämätöntä tehdä kiinteistön sähköille mitään. Usein putkiremontin yhteydessä kuitenkin kiinteistön sähköjohdot uusitaan huoneiston ryhmäkeskukseen eli sulaketauluun asti. Taloyhtiöissä voidaan samalla myös uusia kiinteistön antennijärjestelmä ja puhelinverkko, sekä asentaa valokuitukaapeli nopeaa Internet-yhteyttä varten. Osakkaat voivat myös halutessaan tilata omalla kustannuksellaan lisätöinä esim. lisäpistorasioiden asennuksia huoneistoonsa. Uusitaanko yleensä huoneistojen sähköjohdot? Perinteisen putkiremontin yhteydessä uusitaan kylpyhuoneiden sähköt. Asuntojen muiden huoneiden sähköjohdot voidaan uusia myös putkiremontin yhteydessä urakkaan kuuluvina, mikäli taloyhtiö näin päättää. Yleisempää kuitenkin on, että osakas uusii halutessaan muiden huoneiden sähköjohdot / valokatkaisimet / pistorasiat omalla kustannuksellaan putkiremontin yhteydessä. Huoneistojen sähköjohtojen uusiminen maksaa yleensä noin 1000-2000 euroa asunnon koosta www.vahanen.com
c{p PutkiremonttiPlus 4(4) riippuen. Huoneiston sähköt kuuluvat yhtiön vastuulle. URAKKAVAIHE Milloin huoneistokohtainen remonttiaikataulu selviää? Putkiremontin huoneistokohtaiset aikataulut ja aloitusrappu selviävät, kun urakoitsija on valittu. Miten putkiremontit yleensä toteutetaan? Yleensä putkiremontit toteutetaan huoneistolinjoittain eli päällekkäiset asunnot korjataan samanaikaisesti. Yhden huoneistolinjan / yhden asunnon remontin kesto on perinteisestä putkiremontissa yleensä noin 2-3 kuukautta. Korjaukset voidaan toteuttaa taloyhtiöstä riippuen myös siten, että koko porras on työn alla kerralla. Viemärien pinnoitus- ja sukitusvaihtoehdoissa huoneistokohtainen korjausaika on yleensä selkeästi lyhyempi, jos kylpyhuoneita ei saneerata. Milloin v alitaan putkiremontin urakoitsija? Urakoitsija valitaan urakkakilpailutuksen jälkeen, joka pidetään suunnitteluvaiheen päätyttyä. Urakkaneuvotteluihin kutsutaan tarjouspyyntöihin perustuen parhaat urakoitsijat. Urakkaneuvotteluissa käydään huolellisesti läpi urakoitsijoiden osaaminen, suositukset, taloustilanne ja muiden yhteiskunnallisten velvoitteiden täyttyminen. asukkaita kalusteiden siirtämisessä ja pölysuojauk- sessa. Milloin voimme sopia asuntoomme tulevista lisä- ja muutostöistä? Mikäli osakas on teettämässä isoja lisätöitä kuten kylpyhuoneen laajennusta, huoneistosaunan rakennusta tai muita rakennuslupaa vaativia töitä, on niiden suunnittelu ajankohtaista toteutussuunnitteluvaiheessa, joka seuraa hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Pienet muutostyöt kuten omavalintaiset laatat ja kalusteet sekä pistorasioiden lisäys, ilmoitetaan urakoitsijalle huoneiston aloituskatselmuksessa, joka pidetään noin kuukautta ennen korjaustöiden aloitusta huoneistossa. Normaalit keittiöremontit, jotka eivät vaadi rakennuslupaa, lasketaan yleensä pieniin muutostöihin. Keittiöremonttia suunniteltaessa kannattaa kuitenkin huomioida, että keittiösuunnitelmat tulee olla valmiita urakan aloitusvaiheessa. Lisäksi keittiökalusteilla on usein pitkät toimitusajat. Apua keittiöremontin suunnitteluun saa tarvittaessa keittiökalusteliikkeistä ja asennustarjousta voi pyytää putkiremontin pääurakoitsijalta. Kuka tekee päätöksen urakoitsijan valinnasta? Lopullisen päätöksen urakoitsijan valinnasta tekee yhtiökokous hallituksen esitykseen perustuen. Yhtiökokous voi myös valtuuttaa hallituksen valitsemaan urakoitsijan. Pitääkö asunto tyhjentää kokonaan putkiremontin ajaksi? Asunnon tyhjennyksen tarve riippuu asunnon koosta ja tehtävän remontin laajuudesta. Perinteisessä putkiremontissa töitä tehdään pääsääntöisesti eteisessä, keittiössä ja kylpyhuoneessa. Urakoitsija ohjeistaa putkiremontin aloitusvaiheessa www.vahanen.com