KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA HALLITUKSEN VASTUU ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari
SISÄLTÖ Kokouskutsu ja yhtiökokouspäätökset Päätöksentekomenettely Yhdenvertaisuus Osakkeenomistajan hyvittäminen Kustannusten tasajako Osakasmuutokset Hallituksen vastuu
KOKOUSKUTSU Kirjallinen Jokaiselle osakkeenomistajalle Yhtiölle ilmoitettuun posti- tai sähköpostiosoitteeseen Aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta Yhtiöjärjestyksen määräykset Kokousasiakirjat kutsun liitteenä tai nähtävänä kutsussa ilmoitetussa paikassa Hallituksen päätösehdotukset, tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus
KOKOUSKUTSU - PÄÄTÖKSET Kutsussa mainittava päätettävät asiat 1. Päätetään korjaushankkeen toteutuksesta Korjaushanke yksilöitynä esim. päätetään ikkunoiden uusimisesta Laajuus mitä tehdään, miten tehdään 2. Päätetään korjaushankkeen rahoituksesta Laina / yhtiön omaisuuden myynti / säästöt Lainanottovaltuuksien myöntäminen hallitukselle Lainaosuuden / hankeosuuden poismaksuoikeus Lainanlyhennysvastikkeen suuruudesta päättäminen Valtuutus hallitukselle yhtiön panttikirjojen panttaamiseen lainan vakuudeksi
ENEMMISTÖPÄÄTÖS ON PÄÄSÄÄNTÖ VAIKEUTETTU PÄÄTÖKSENTEKO- MENETTELY POIKKEUS
ENEMMISTÖPÄÄTÖKSET Päätös kunnossapidosta Ylläpito, vuosikorjaukset, peruskorjaukset Kunnossapidon käsite yhtiö kunnossapito Kiinteistön ylläpito vuosikorjaukset ja peruskorjaukset, jolla laatutasoa ei olennaisesti nosteta Myös laatutason nosto, kun pakottava viranomaismääräys tai uudisrakentamista koskeva normi Kunnossapitoa myös muutos, jos yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksen mukainen (KKO 2005:83 parvekelasitus Kustannukset vastikeperusteella kaikille
ENEMMISTÖPÄÄTÖKSET Päätös tavanomaisesta uudistuksesta (Perusparantaminen) Vastaa ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia Kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankinta on tavanmukaista Esim. laajakaistapalvelu Maksurasituksen kohtuullisuus Kustannukset vastikeperusteella kaikille
AJANKOHDAN TAVANMUKAINEN TASO Muuttuu ajan kuluessa Uudistuotantoa koskevat normit ja laatuvaatimukset Paikkakunnan, alueen yleinen taso Rakenteelliset uudistukset, uusi tekniikka Esim. maalämpö, internet-tekniikka, hissien rakentaminen Ei tavanomainen uudistus Enemmistöpäätös Kulut hankkeeseen suostuvilta
MAKSURASITUS Maksurasitus ei saa olla kohtuuton Välttämätön korjaushanke Maksurasitus voi olla suurempi Yleensä järjestettävissä pitkäaikaisella lainoituksella
YHDENVERTAISUUS Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa Tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella Kunnossapito-/uudistushankkeissa samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla Toimenpide kohdistuu kaikkiin huoneistoihin Kiireellisyysjärjestys, vaiheittainen toteutus Asuinhuoneistot, liikehuoneistot
YHDENVERTAISUUS Ei hyötyperiaatetta Kaikki osakkeet vastaavat yhtiön omistaman kiinteistön ja rakennuksen kunnossapidosta ja tavanomainen uudistamisesta Kaikki maksavat vaikka ei välitöntä hyötyä Esim. parvekkeiden korjaus, parvekelasit POIKK. Uudistus, joka nostaa merkittävästi huoneiston arvoa
VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN Pääsääntö: vaatii niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden vastikkeenmaksuvelvollisuus lisääntyy Poikkeus AOYL 6:32 1. Hyvitys 6:32.1 2. Tasajako 6:32.2 3. Uudistukset, joissa merkittävä etu (arvonnousu) tietyille huoneistoille 6:32.5
HYVITYS Kunnossapito ja uudistus Enemmistöpäätös Osakas tehnyt kustannuksellaan vastaavanlaisen työn, joka vähentää yhtiön kustannuksia Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä Hyvityksen suuruus: max yhtiön saama säästön määrä tai osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista Ikävähennykset Yhtiökokous päättää periaatteista ja valtuuttaa hallituksen päättämään määrästä
TASAJAKO Kunnossapito ja uudistus Määräenemmistöpäätös Kustannukset voidaan jakaa tasan kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kunnossapito ja uudistus Kohdistuu osakehuoneistoon Huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret Muussa tapauksessa vastikeperusteesta poikkeaminen vain kaikkien osakkaiden suostumuksella
VASTIKEPERUSTEESTA POIKKEAMINEN Uudistus (6:32.5) Vapautettava, jos tuottaa merkittävää etua (arvonnousua) vain osalle huoneistoista Esim. saunan ja parvekkeen rakentaminen asuntoihin autotallit ja liikehuoneistot vapautetaan Enemmistöpäätös yhtiökokouksessa ja enemmistö niistä, joiden huoneistoihin liittyy (maksuvelvollisia) Ei hyötyperiaate, ei sovellu tavanomaisessa peruskorjaus-/-perusparannushankkeessa Huom! Merkittävä etu (arvonnousu)
OSAKASMUUTOKSET Yhtiö ei vastaa muutoksesta aiheutuvista merkittävistä lisäkustannuksista (purku, ennallistaminen) Esim. putkiremontissa ylimääräinen wctila, kuivatilaan rakennettu tai laajennettu kph Osakkaan yhtiön korjaushankkeen yhteydessä tilaamat lisä-/muutostyöt Sisällytetään yhtiön urakkaan tai Erillissopimus urakoitsijan kanssa
JOHDON VASTUU Johto = Hallitus ja isännöitsijä Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) Vastuu perustuu tahallisuuteen tai huolimattomaan toimintaan tehtävässä Korvausvastuu edellyttää, että yhtiö kärsinyt vahinkoa johdon huolimattoman toiminnan johdosta Syy-yhteys toiminnan ja vahingon välillä Esim. laiminlyönti kilpailuttaa urakka; korjausavustusten hakematta jättäminen
JOHDON VASTUU Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Vastuu perustuu AOYLain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallisesti tai huolimattomuudella Tuottamusolettama johdon osoitettava huolellisuus Vastuu korjaushankkeen osalta Rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin Onko suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla Asiantuntijoiden käyttö
KIITOS!!!