Asuntokauppalaki Tapio Nevala TALENTUM Helsinki 2011
2., uudistettu painos Copyright 2011 Talentum Media Oy ja Tapio Nevala Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto: NotePad ISBN 978-952-14-1474-9 Kariston Kirjapaino Oy Hämeenlinna 2011 Palaute kirjasta: www.talentumshop.fi
ALKUSANAT... V LYHENTEET... XV 1 JOHDANTO... 1 1.1 Asuntokauppaan sovellettava lainsäädäntö... 1 1.1.1 Asuntokauppalaki... 1 1.1.2 Oikeustoimilaki... 2 1.1.3 Asuntomarkkinointiasetus... 3 1.1.4 Välityslaki... 3 1.1.5 Asunto-osakeyhtiölaki... 3 1.2 Asuntokauppalain yleinen soveltamisala... 4 1.2.1 Asunto-osake... 4 1.2.2 Asunto-osuuskunnan osuus... 4 1.2.3 Osaomistusasunto... 4 1.2.4 Muun kuin asunnon hallintaan oikeuttava yhteisöosuus... 5 1.2.5 Milloin asuntokauppalakia ei sovelleta... 5 1.3 Asuntokauppalain keskeisiä määritelmiä... 6 1.3.1 Asuntoyhteisö... 6 1.3.2 Osaomistusyhtiö ja osaomistusyhteisö... 6 1.3.3 Kuluttaja... 7 1.3.4 Elinkeinonharjoittaja... 8 1.3.5 Muu kaupan osapuoli... 8 1.3.6 Perustajaosakas... 8 1.3.7 Rakentamisvaihe... 9 VII
1.3.8 Ennakkomarkkinointi... 10 1.4 Asuntokauppatyypit... 10 1.4.1 Uuden asunnon kauppa... 11 1.4.2 Käytetyn asunnon kauppa... 13 1.5 Asuntokauppa tapahtumaketjuna... 13 2 ASUNTOKAUPAN KOHDE ELI MITÄ MYYDÄÄN... 15 2.1 Asunto-osake... 15 2.1.1 Osakekirja... 16 2.1.2 Yhtiöjärjestys... 18 2.2 Tarpeisto... 30 2.3 Kohteen kunto... 32 2.4 Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat... 32 2.5 Vuokrattu huoneisto... 34 2.6 Rakentamisvaiheen asunto kaupan kohteensa... 35 2.7 Valmis uusi asunto kaupan kohteena... 37 2.8 Kohteen selvittäminen asiapapereista... 39 2.8.1 Isännöitsijäntodistus... 39 2.8.2 Yhtiöjärjestys... 46 2.8.3 Kaavoitustiedot... 46 2.8.4 Huoneenvuokrasopimus... 47 2.8.5 Pienet asunto-osakeyhtiöt... 47 2.8.6 Uuden asunnon asiakirjat... 47 3 KAUPPANEUVOTTELUISSA OSTAJALLE ANNETTAVAT TIEDOT... 49 3.1 Myyjän tiedonantovelvollisuus... 49 3.1.1 Käytetyn asunnon myynti... 50 3.1.2 Uuden asunnon myynti... 51 3.2 Ennakkomarkkinointi... 53 3.3 Yleismarkkinointi... 54 3.3.1 Ilmoittelu... 54 3.3.2 Esittely... 56 3.4 Ostoneuvotteluvaihe... 60 VIII
3.5 Ostajan tarkastusvelvollisuus... 61 3.5.1 Ostajan tietoisuus... 61 3.5.2 Asunnon tarkastaminen... 62 3.5.3 Uuden asunnon tarkastaminen... 63 4 VARAUKSET JA OSTOTARJOUKSET... 65 4.1 Varaus... 65 4.2 Ostotarjouksesta yleisesti... 67 4.2.1 Sopimuksen syntyminen... 68 4.2.2 Tarjouksen ehdot... 69 4.2.3 Tarjoustyypit... 69 4.3 Käsirahallinen ostotarjous... 70 4.3.1 Käsirahasopimuksen muoto... 70 4.3.2 Käsirahan merkitys... 71 4.3.3 Käsirahan suuruus... 73 4.3.4 Käsirahan ja hyvityksen sovittelu... 73 4.3.5 Käsirahan kanssa päällekkäisten tarjousten kielto.. 73 4.3.6 Säännösten pakottavuus... 74 4.3.7 Välitysliike ja käsiraha... 75 4.4 Tarjous vakiokorvausehdolla... 75 4.4.1 Vakiokorvausehtoisen tarjouksen muoto... 76 4.4.2 Vakiokorvausehtoisen tarjouksen merkitys... 76 4.5 Muut tarjoukset... 77 4.6 Esisopimus... 78 5 RAKENTAMISVAIHEESSA OLEVAN ASUNNON KAUPPA... 79 5.1 Asuntokauppalain 2 luvun soveltaminen... 79 5.1.1 Asunto-osakkeet ja muut asuntoyhteisön osuudet... 82 5.1.2 Uudisrakentaminen ja korjausrakentaminen... 82 5.1.3 Lisärakentaminen... 84 5.1.4 Ostettavaksi tarjoaminen... 85 5.2 Rakentamisvaihe... 86 5.2.1 Rakentamisvaiheen alkaminen... 87 5.2.2 Rakentamisvaiheen päättyminen... 88 IX
5.3 Rakentamisvaiheen suojajärjestelmän sisältö... 89 5.4 Turva-asiakirjat... 89 5.4.1 Turva-asiakirjat uudisrakentamisessa ja uudisrakentamiseen verrattavassa korjausrakentamisessa... 90 5.4.2 Turva-asiakirjat lisärakentamisessa... 92 5.4.3 Taloussuunnitelma... 93 5.5 Vakuudet... 99 5.5.1 Rakentamisvaiheen vakuus... 99 5.5.2 Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus... 100 5.5.3 Suorituskyvyttömyysvakuus... 101 5.5.4 Vakuudet osaomistusyhtiöissä... 102 5.6 Säilyttäjä... 104 5.6.1 Säilyttäjän velvollisuudet... 105 5.7 Kauppahintojen maksutili... 111 5.8 Rakentamisvaiheen kaupan tekeminen... 112 5.8.1 Kaupan muoto... 113 5.8.2 Kauppasopimuksen sisältö... 113 5.8.3 Osaomistusasunnon kauppasopimuksen sisältö... 115 5.8.4 Kauppasopimuksen tiedoksianto... 116 5.8.5 Kauppahinta... 117 5.8.6 Asunnon valmistumisajankohta tai asunnon hallinnan luovutus... 121 5.8.7 Osakekirjojen luovutus... 122 5.8.8 Vastuu asunnosta aiheutuvista kustannuksista... 124 5.8.9 Vaaranvastuu... 126 5.9 Kaupanteon jälkeen... 127 5.9.1 Kaupasta ilmoittaminen... 127 5.9.2 Osakkeenostajien kokous... 128 5.9.3 Kaupan peruuttaminen... 131 5.9.4 Ostajan oikeus pidättyä maksusta myyjän viivästyksen vuoksi... 132 5.9.5 Osakekirjojen luovuttaminen... 132 5.9.6 Osaomistusasunnon osakekirjan säilyttäminen ja luovuttaminen... 134 X
5.9.7 Turva-asiakirjojen ja panttikirjojen poisluovuttaminen... 135 5.9.8 Yhtiön hallinnon luovuttaminen... 135 5.9.9 Vuositarkastus... 137 5.9.10 Kaupanteon jälkeiset toimet osaomistusyhtiössä.. 138 5.10 Vakuuksien vapauttaminen ja käyttäminen... 139 5.10.1 Rakentamisvaiheen vakuus... 139 5.10.2 Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus... 141 5.10.3 Tuomioistuimen tai kuluttajariitalautakunnan ratkaisu... 141 5.10.4 Vahingonkorvausvelvollisuus... 142 5.10.5 Vakuuksien vapautuminen ilman suostumuksia... 142 5.10.6 Rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden käyttäminen... 143 5.10.7 Suorituskyvyttömyysvakuuden käyttäminen... 145 5.11 Perustajaosakkaan velat ja konkurssi... 147 5.11.1 Ulosmittauskielto... 147 5.11.2 Perustajaosakkaan konkurssin vaikutukset... 148 5.12 Rangaistussäännös... 151 6 VALMIIN UUDEN ASUNNON KAUPPA... 153 6.1 Asuntokauppalain 4 luvun soveltaminen... 153 6.2 Vakuudet... 156 6.2.1 Valmiin uuden asunnon kaupan täydentävä vakuus... 156 6.2.2 Suorituskyvyttömyysvakuus... 158 6.3 Kuka myy sopijaosapuolet... 160 6.3.1 Myyjän omistusoikeus... 160 6.3.2 Valtuutus... 161 6.4 Kaupan tekeminen... 162 6.4.1 Kauppakirjan muoto ja sisältö... 162 6.4.2 Kaupan kohde... 162 6.4.3 Kauppahinta... 163 6.4.4 Kauppahinnan korottaminen... 164 6.4.5 Kauppahinnan maksuaikataulu... 165 XI
6.4.6 Omistusoikeuden siirtyminen... 168 6.4.7 Osakekirjan luovutus ja siirtomerkintä... 168 6.4.8 Vakuusjärjestelyt... 169 6.4.9 Asunnon hallinnan luovutus ja asunnon valmistumisajankohta... 173 6.4.10 Vastuu asunnosta aiheutuvista kustannuksista... 174 6.4.11 Vaaranvastuu... 178 6.4.12 Kaupan muita ehtoja... 178 6.5 Kaupan teon jälkeen... 179 6.5.1 Kaupan peruuttaminen... 179 6.5.2 Varainsiirtoveron maksu... 179 6.5.3 Saannon rekisteröinti... 180 6.5.4 Vuositarkastus... 181 7 KÄYTETYN ASUNNON KAUPPA... 183 7.1 Asuntokauppalain 6 luvun soveltaminen... 183 7.2 Kuka myy sopijapuolet... 186 7.2.1 Myyjän omistusoikeus... 186 7.2.2 Valtuutus... 187 7.2.3 Yhteisomistus... 187 7.2.4 Vallintarajoitukset... 188 7.2.5 Vajaavaltaiset... 191 7.2.6 Kuolinpesä... 191 7.2.7 Oikeushenkilö myyjänä... 193 7.3 Kaupan tekeminen... 193 7.3.1 Kauppakirjan muoto ja sisältö... 193 7.3.2 Kaupan kohde... 194 7.3.3 Kauppahinta... 195 7.3.4 Kauppahinnan maksuaikataulu... 196 7.3.5 Omistusoikeuden siirtyminen... 197 7.3.6 Osakekirjan luovutus ja siirtomerkintä... 197 7.3.7 Vakuusjärjestelyt... 198 7.3.8 Asunnon vapautuminen... 206 7.3.9 Asunnosta aiheutuvat kustannukset... 209 7.3.10 Kaupan muita ehtoja... 211 XII
7.4 Kaupanteon jälkeen... 214 7.4.1 Kaupan peruuttaminen... 214 7.4.2 Varainsiirtoveron maksu... 215 7.4.3 Saannon rekisteröinti... 217 8 SOPIMUSRIKKOMUKSET... 219 8.1 Uuden asunnon viivästys... 220 8.1.1 Myyjän viivästys... 220 8.1.2 Ostajan viivästys... 233 8.1.3 Kaupan peruuttaminen... 238 8.2 Käytetyn asunnon viivästys... 240 8.2.1 Myyjän viivästys... 240 8.2.2 Ostajan viivästys... 247 8.2.3 Kaupan peruuttaminen... 254 8.3 Uuden asunnon virheet... 254 8.3.1 Yleinen virhesäännös... 255 8.3.2 Tiedonantovirhe... 261 8.3.3 Taloudellinen virhe... 269 8.3.4 Oikeudellinen virhe... 272 8.3.5 Takuun merkitys... 274 8.3.6 Ostajan tarkastusvelvollisuuden merkitys... 275 8.3.7 Virheellisyyden määräävä ajankohta... 278 8.3.8 Virheestä ilmoittaminen eli reklamaatio... 278 8.3.9 Asuntoyhteisön oikeus vedota virheisiin... 285 8.3.10 Laitetoimittajan vastuu... 287 8.3.11 Virheen seuraamukset uuden asunnon kaupassa.. 288 8.4 Käytetyn asunnon virheet... 305 8.4.1 Yleinen virhesäännös... 305 8.4.2 Taloudellinen virhe... 315 8.4.3 Oikeudellinen virhe... 323 8.4.4 Ennakkotarkastuksen merkitys... 326 8.4.5 Virheellisyyden määräävä ajankohta... 328 8.4.6 Virheestä ilmoittaminen eli reklamaatio... 329 8.4.7 Virheen seuraamukset käytetyn asunnon kaupassa... 333 8.4.8 Ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuu... 340 XIII
8.5 Myyjän takautumisoikeus... 344 8.5.1 Asuntoyhteisöltä saadut tiedot... 344 8.5.2 Kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta... 346 8.5.3 Takautumisoikeus rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella... 347 8.6 Panttina olevan asunnon myynti... 348 8.7 Riitojen käsittely... 350 8.7.1 Kuluttajariitalautakunta... 350 8.7.2 Käräjäoikeus... 352 8.7.3 Välimiesmenettely... 352 8.8 Virheeseen perustuvan saatavan vanhentuminen... 352 Lähteet ja kirjallisuus... 355 Hakemisto... 357 XIV