Kaupunginhallitus 33 14.01.2013 Kaupunginhallitus 99 25.02.2013 Kaupunginhallitus 114 11.03.2013 Kaupunginhallitus 217 03.06.2013 Rakentamisvelvoite kiinteistöllä 992-454-1-98 438/100203/2012 KH 33 Äänekosken kaupunki on myynyt 8.6.2007 allekirjoitetulla kaupalla noin 10 686 m2:n suuruisen määräalan Koiviston kylässä sijaitsevasta kiinteistöstä Essontausta 1:68 Ollin Talot Virtanen Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun. Kaupan jälkeen on perustettu Hirvaskankaan Liikekeskus Oy, joka omistaa määräalasta muodostetun Hirvaskankaan Liikekeskus - nimisen kiinteistön RN:o 992-454-1-98. Kaupunginjohtajan päätösehdotus: Kauppakirjan mukaan määräalalle on rakennettava 1335 k-m2:n suuruinen uudisrakennus 7.6.2009 mennessä. Rakentamisvelvoitetta ei ole täytetty määräajassa. Kauppakirjan mukainen sopimussakko velvoitteen täyttämättä jättämisestä on 106 860 euroa. Sopimussakkoa ei ole lähdetty perimään aiemmin, koska rakentamisvelvoite on siirretty vuonna 2009 vireille saatetun Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavan muutoksen ja laajennuksen yhteydessä laadittuun maankäyttösopimukseen. Äänekosken kaupungin ja Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n välinen maankäyttösopimus on hyväksytty kaupunginhallituksessa 25.6.2012, mutta sopimuskumppani ei ole toistaiseksi allekirjoittanut sopimusta. Sopijapuolet ovat sopineet maankäyttösopimuksen pohjana olevan asemakaavan laadintaan liittyvässä neuvottelussa 18.10.2012, että Hirvaskankaan Liikekeskus Oy toimittaa kaupungille po. rakentamisvelvollisuuden jatkoaikaa koskevan hakemuksen. Kun hakemusta ei kaupungille toimitettu, on lasku sopimussakosta lähetetty joulukuussa 2012. Hirvaskankaan Liikekeskus Oy on lähettänyt 1.1.2013 päivätyn oheismateriaalina olevan kirjeen ja pyytää, että kaupunki peruu sopimussakon ja luopuu rakentamisvelvoitteen määräajasta. Po. kaava-alueella on myös toinen maankäyttösopimus, jonka yhteydessä käsitellään maanomistajan kaupungilta hankkiman toistaiseksi rakentamattoman kiinteistön rakentamisvelvollisuutta: Äänekosken kaupungin ja Keskimaa Osk:n välinen maankäyttösopimus on hyväksytty kaupunginhallituksessa 25.6.2012 ja Keskimaa Osk:n hallituksessa 25.5.2012. (valmistelu kaavoituspäällikkö 020 632 2035 ja tonttipäällikkö 020 632 3345)
Kaupunginhallitus hyväksyy, että Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle toimitettu sopimussakkoa koskeva lasku perutaan. Asian käsittelyyn palataan kaupunginhallitukselle viimeistään 1.3.2013 toimitettavan esityksen pohjalta erillisenä tai Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavan ja siihen liittyvän maankäyttösopimuksen laadinnan yhteydessä. KH 99 Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n kanssa on käyty 21.1.2013 ja 7.2.2013 neuvotteluja koskien Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavamuutosta. Neuvottelut eivät johtaneet asemakaavaratkaisun etenemiseen Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n omistaman maa-alueen osalta. Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle on lähetetty neuvottelun 7.2.2013 perusteella 11.2.2013 päivätty kirje, jossa esitetään mahdollisuutta hakea jatkoaikaa rakentamisvelvoitteen täyttämiseen.yhtiö on toimittanut kaupunginhallitukselle 18.2.2013 päivätyn kirjeen, missä toistetaan 1.1.2013 päivätyn kirjeen pyyntö poistaa tontin rakentamisvelvoite. Ollin Talot Virtanen Oy osti perustettavan yhtiön lukuun nyt kyseessä olevan tontin 8.6.2007 (kaavatontti 1501-7) sekä samalla kaava-alueella sijaitsevan tontin 10.9.2007 (kaavatontti 1507-1). Äänekosken kaupunki osti kaavatontin 1507-1 takaisin 7.11.2008. Yhtiön ostaessa nyt kyseessä olevan kaavatontin 1501-7 on alueella ollut voimassa kaupunginvaltuuston 20.3.2006 hyväksymä asemakaava, joka on edelleen voimassa. Ostajalla on ollut tiedossa aluetta ostaessaan alueen kaavamerkintään KL-2 pohjautuva rakentamisvelvollisuus: "Liikerakennusten korttelialue. Alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan myymälätiloja ja muita myymälätiloja. Päivittäistavarakaupan myymälätilan enimmäiskoko on 400 k-m2. Tontit on rajattava katuja vastaan tiheällä pensasistutuksella, puuryhmillä tai vastaavalla näkymiä säilyttävällä tavalla." Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavan muutos on tullut vireille vuonna 2009, joten kaavamuutos ei ole ollut tiedossa tonttia ostettaessa. Ostaja ei voi vedota rakentamisvelvollisuuden laiminlyönnissä kaavamääräykseen, koska alueella on ollut asemakaava ostohetkellä. Viime vuosina sopimussakkoja on peritty Äänekoskella viidestä erityyppisestä kiinteistökaupasta. Kahdessa kyseessä on ollut omakotitontti, yhdessä rivitalotontti, yhdessä teollisuustontti ja yhdessä liiketontti.
Kaupunginjohtajan ehdotus: Sopimussakkojärjestelmä perustuu siihen, että kun kaupunki investoi maanhankintaan, kaavoitukseen ja kunnallistekniikan rakentamiseen, luovutetut tontit on rakennettava. Toisaalta kunta myy tontit erittäin kohtuulliseen hintaan - tässä tapauksessa 5 euroa/m2 - jolloin ei ole hyväksyttävää, että olisi mahdollista ostaa tontti keinottelutarkoituksessa: joku ostaisi tontin, odottaisi arvonnousun ja myisi tontin eteenpäin voitolla. Rakentamisvelvoiteaika laitetaan kaikkiin kauppakirjoihin kaupunginvaltuuston vahvistaman päätöksen mukaisesti. Velvoitteet ovat käytössä kuntasektorilla laajasti Kuntaliiton ohjeiston mukaisesti. Asiassa ei ole tullut esille sellaisia seikkoja joiden perusteella sakko voitaisiin jättää perimättä. (valmistelu kaavoituspäällikkö 020 632 2035 ja tonttipäällikkö 020 632 3345) Äänekosken kaupunki ei vapauta Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:tä kauppakirjan mukaisesta rakentamisvelvollisuudesta eikä poista sopimussakkoa. Kaupunginhallitus myöntää rakentamisvelvollisuuteen jatkoaikaa 8.6.2015 saakka. Asia päätettiin jättää pöydälle. KH 114 Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus myöntää rakentamisvelvollisuuteen jatkoaikaa 8.6.2015 saakka. Äänekosken kaupunki ei vapauta Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:tä kauppakirjan mukaisesta rakentamisvelvollisuudesta eikä poista sopimussakkoa. KH 217 Hirvaskankaan Liikekeskus Oy on jättänyt kaupunginhallituksen päätöksestä 11.3.2013 114 oikaisuvaatimuksen. Hirvaskankaan Liike-
keskus Oy vaatii päätöstä muutettavaksi siten, että rakentamisvelvollisuudelle annetaan lisäaikaa siten, että rakentaminen pitää aloittaa kahden vuoden kuluessa siitä, kun vireillä oleva asemakaavamuutos on lainvoimainen. Päätöksen sanamuotoa on myös selkeytettävä siten, että päätöksestä ilmenee selkeästi, että sopimussakkoa vaaditaan vasta, mikäli rakentamista ei aloiteta myönnettävän jatkoajan kuluessa. Perusteluna toimitusjohtaja Juha Virtanen toteaa mm., että ostaessaan kyseisen määräalan kaupungilta perustettavan yhtiön lukuun kaupunki olisi luvannut, että asemakaavaa muutetaan mm. ostetun määräalan rakennusoikeu den ja alueen liikennejärjestelyjen osalta. Ostajan kannalta lupaus kaavan muuttamisesta oli edellytys kaupalle eikä kauppaa olisi tehty lainkaan ilman tehtäväksi luvattua asemakaavan muutosta. Virtasen mukaan luvattu asemakaavan muutos pantiin vireille 2009 eli sen jälkeen kun rakennuslupahakemus oli 2008 jätetty ja todettu, että ra kennuslupaa ei voida myöntää ennen kaavamuutosta. Rakennuslu pahakemus on ollut tuon jälkeen pöydällä odottamassa uutta kaa vaa. Virtanen toteaa lisäksi, että Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavamuutosesitys poik keaa määräalan oston yhteydessä Juha Virtaselle luvatusta, jolloin Virtanen on alkanut vaatia luvatun mukaista kaavaa valittaen kaava ehdotuksesta. Kaupunki olisi tässä vaiheessa alkanut vaatia vanhan kaavan mukaista rakentamista, kun tarkoituksenmukaista olisi ra kentaa alue uuden vahvistettavan kaavan mukaiseksi. Hirvaskan kaan Liikekeskus Oy toteaa vielä, että mikäli se joutuu rakentamaan vanhan kaavan mukaisesti tai uusi vahvistettava kaava olennaisesti poikkeaa siitä, mitä Juha Virtaselle alueen oston yhteydessä tule vasta kaavasta luvattiin, tulee Hirvaskankaan Liikekeskus Oy vaati maan kaupungilta hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Päätöksen sanamuotoa pidetään oikaisuvaatimuksessa epäselvänä: laskutettu sopimussak ko on peruttu 33 :ssä ja 114 :ssä tarkoituksena on ollut, että sopi mussakkoa aletaan perimään vasta, mikäli rakentamista ei aloiteta myönnettävän jatkoajan kuluessa. Sanamuotoa saatetaan Virtasen mukaan tulkita virheellisesti siten, että jo laskutettu kertaalleen pe ruttu sopimussakko voitaisiin perua. Oikaisuvaatimuksessa esitetty väite, että Virtaselle olisi määräalan oston yhteydessä luvattu muuttaa asemakaavaa ja että vuonna 2008 jätetty asemakaavan vastainen rakennuslupahakemus olisi asiallisesti pohjana kaava muutokselle, ei ole totuuden eikä maankäyttö- ja rakennuslainkaan mukainen. Virtanen antaa tarkemmin yksilöimättä ymmärtää, että jo ku voisi kaupungin nimissä luvata asemakaavan muuttamista halu tun kaltaiseksi. Lain mukainen menettely on, että tarkasti säädellyn kaavoitusprosessin jälkeen kaavaehdotuksen hyväksymisestä päät tää kaupunginvaltuusto. Päätöksen sanamuoto on yksiselitteinen: 33 :ssä on peruttu Hirvaskankaan Liikekeskuksel le joulukuussa 2012 toimitettu sopimussakkoa koskeva lasku, kun 114 :ssä kaupunginhallitus on päättänyt
Kaupunginjohtajan ehdotus: myöntää rakentamisvelvol lisuudelle jatkoaikaa 8.6.2015 saakka. Mikäli rakentamisvelvollisuutta ei ole täytetty 8.6.2015 mennessä, kaupunki perii kauppakirjan mukaisen sopimussakon. Aluetta koskevaa allekirjoittamatonta maankäyttösopimusta koskeva hyväksymispäätös on tar koi tus perua kaupunginhallituksen kokoukses sa 3.6.2013. Oikaisuvaatimus jaetaan esityslistan liitteenä. (valmistelu tonttipäällikkö Petri Konttimäki, puh. 020 632 3345) Kaupunginhallitus toteaa, että oikaisuvaatimus ei anna aihetta muuttaa kaupunginhallituksen päätöstä 11.3.2014, 114.