SOPIMUS (luonnos 22.1.2016) 1. Sopijapuolet a) Kuopion kaupunki, Y-tunnus 0171450-7 osoite Tulliportinkatu 31, 70110 KUOPIO, Jäljempänä Kaupunki b), Y-tunnus osoite: Jäljempänä Yhtiö. 2. Sopimuksen taustaa, tarkoitus ja osapuolten tavoitteet Yhtiö on ilmaissut Kuopion kaupungille tahtonsa suunnitella ja rakentaa hotelli- ja kongressikeskus Kuopion kaupungin omistamalle maalle Kuopionlahden kaupunginosaan nykyisen musiikkikeskuksen läheisyyteen. Kaupungilla on tarve kehittää Kuopionlahden aluetta sekä kaupunkisuunnittelun että rakennushankkeen kannalta. Kuopionlahden kehittämiseen liittyy siten ainakin kaksi lähivuosina toteutettavaksi kaavailtua hanketta, Kaupungin musiikin-, ilmaisun ja tanssin lukio (Lumit-hanke) ja Yhtiön hotelli- ja kongressikeskushanke. Yhtiön tavoitteena on hankkia alueelle tontti, jolle on mahdollista rakentaa liitteenä 1 olevaa visiota ja tilaohjelmaa toteuttava hotelli- ja kongressikeskus. Kaupunki aikoo käynnistää alueen kehittämisen kaksivaiheisella arkkitehtuurikilpailulla. Arkkitehtuurikilpailujen jälkeen on tarkoitus käynnistää alueen asemakaavan muuttaminen. Kaupungin tavoite alueen kehittämisessä on, että alueesta suunnitellaan ja rakennetaan laadukasta kaupunkiympäristöä ja rakennuskantaa sekä ideakilpailun pohjalta syntyviä mahdollisia muita uusia toimintoja. Lisäksi Kaupungin tavoitteena on, että alueelle saadaan Lumit-hankkeen, Yhtiön hotelli- ja kongressikeskushankkeen ja mahdolliset muut toiminnot yhteen sovittava em. hankkeiden toteuttamisen mahdollistava asemakaava, jonka mukainen hotelli- ja kongressikeskustontti voidaan myöhemmin luovuttaa Yhtiölle. Osapuolet ovat neuvotelleet tämän sopimuksen, jonka tarkoituksena on alustavasti sopia Kuopionlahden kehittämisen tavoitteista hotelli- ja kongressikeskuksen osalta. Lisäksi sovitaan suunnittelukustannusten jakamisesta ja niistä edellytyksistä, joiden täyttymisen jälkeen voidaan edetä neuvotteluihin tontin luovuttamisesta. 3. Suunnittelualue Kuopionlahden kehittämisen suunnittelualue on esitetty liitekartassa 2. Kartasta ilmenevät arkkitehtuurikilpailujen eri vaiheiden alustavat rajaukset.
4. Arkkitehtuurikilpailut Suunnittelualueella järjestetään yleinen kaksivaiheinen arkkitehtuurikilpailu. Kilpailun ensimmäinen vaihe on asemakaavallisen ideakilpailun luonteinen. Kilpailijat laativat tässä vaiheessa Kuopionlahden alueelle yleissuunnitelman, missä on osoitettu maankäytöllisten perusratkaisujen lisäksi erityisesti kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen kokonaisajatus sekä alueen toiminnallinen luonne ja liikennejärjestelyt sekä puistoalueiden taitava liittäminen osaksi kokonaisuutta. Jo ensimmäisessä vaiheessa täytyy kilpailijoiden tutkia riittävällä tarkkuudella myös ydinalueen (Kuopion taidelukio LUMIT ja hotelli- ja kongressikeskus hankkeiden) arkkitehtoninen, kaupunkikuvallinen ja toiminnallinen kokonaisuus. Toiseen vaiheeseen pääsee 4-6 parasta työtä. Kilpailun toisessa vaiheessa laaditaan tarkemmat suunnitelmat ydinalueen (Kuopion taidelukio LUMIT ja hotelli- ja kongressikeskus hankkeiden) osalta sekä niihin saumattomasti liittyvän musiikkikeskuksen ympäristön ja sen lähialueiden osalta. Toinen vaihe tarkentaa ensimmäisen vaiheen ideaa ja niiden tulee olla sopusoinnussa kokonaissuunnitelmaan. Kaupunki laatii arkkitehtuurikilpailusta kilpailuohjelman, jonka mukaisesti kilpailu järjestetään. Yhtiön ja Kaupungin yhteistyössä laatima hotelli- ja kongressikeskushankkeen liitteenä 1 oleva visio ja tilaohjelmatavoitteet liitetään arkkitehtuurikilpailun lähtötiedoiksi. Lopullinen tilaratkaisu ja rakennusoikeudet ratkeavat vasta arkkitehtuurikilpailun ja asemakaavoituksen tulosten myötä. Yhtiö sitoutuu tämän sopimuksen allekirjoittamisella kehittämään hotelli- ja kongressikeskusta liitteessä 1 kuvatun Vision ja tilaohjelman mukaisesti arkkitehtuurikilpailun 1. vaiheen ratkaisuun asti. Arkkitehtuurikilpailun 1. vaiheen ratkaisun jälkeen tarkistetaan järjestäjien toimesta toiseen vaiheeseen päässeiden töiden toteuttamiskustannukset ja samalla tarkastellaan, onko suunnittelualueella Yhtiötä tyydyttävä mahdollisuus hotelli- ja kongressikeskuksen rakentamista varten. Tällöin Yhtiö päättää, haluaako se edelleen osallistua hotelli- ja kongressikeskuksen jatkokehittämiseen kilpailuohjelman tavoitteiden ja palkintolautakunnan suositusten mukaisesti. Toiseen vaiheeseen päässeiltä kilpailijoita edellytetään kilpailuohjelman mukaisesti erilliset hintatarjoukset, jotka on toimitettava 4 viikon kuluttua kilpailuöiden jättämistä ja ne avataan kilpailutuloksen ratkettua. Hintatarjouksien hyväksymisestä sovitaan normaalin neuvottelumenettelyn kautta. Yhtiö voi nimetä jo kilpailuohjelmassa hotellitoiminnan tuntevan erikoissuunnittelijan/asiantuntijan, jota voidaan käyttää palkintolautakunnan asiantuntijana kilpailuvaiheessa. Sama hotellitoiminnan tunteva erikoissuunnittelija/asiantuntija voidaan nimetä myös tekemään yhteistyötä voittaneen arkkitehdin kanssa toteutussuunnitteluvaiheessa. Tällöin yhteistyökuvio ja vastuunjaot on samankaltaiset kuin esim. arkkitehdin ja lvi-suunnittelijan välillä. Arkkitehtikilpailusta aiheutuu arviolta noin 330 000 euron kustannukset. Osapuolet sopivat, että Yhtiö osallistuu arkkitehtikilpailun kustannuksiin 50 000 eurolla osuudella (veroton). Jos Yhtiö päättää osallistua hotelli- ja kongressikeskuksen jatkokehittämiseen arkkitehtuurikilpailun 1. vaiheen ratkaisun jälkeen, maksaa Yhtiö tällöin Kaupungille erillistä laskua vastaan ensimmäisen 20 000 euron suuruisen erän osuudestaan arkkitehtikilpailun kustannuksista. Mikäli sopimus johtaa lopulliseen kiinteistökauppaan, maksaa Yhtiö loppuosuutensa kustannuksista eli 30 000 euroa Kaupungille viimeistään kuukauden kuluessa kiinteistökaupasta.
5. Asemakaavoituksen käynnistäminen Kaupunki käynnistää suunnittelualueella asemakaavan muuttamisen arkkitehtuurikilpailun rinnalla siten, että toiseen vaiheeseen pääsevät työt toimivat asemakaavan valmisteluvaiheen vaihtoehtoina. Lopullinen asemakaavaehdotus valmistellaan arkkitehtuurikilpailun voittaneen työn pohjalta. Kaupunki vastaa omista asemakaavan muuttamisprosessin viranomaiskustannuksistaan. Mikäli Yhtiö on tällöin edelleen mukana alueen jatkokehittämisessä, hankkii Yhtiö hotelli- ja kongressikeskushankkeen osalta kustannuksellaan asemakaavan valmistelussa tarvittavat Kaupungin edellyttämät suunnitelmakartat, leikkauspiirustukset, havainnekuvat, selvitykset ja vaikutusten arvioinnit. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavoituksen valmistelu ei välttämättä johda asemakaavan hyväksymiseen. Asemakaavan sisältö määräytyy maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen kaavoitusprosessin ja mainitun lain kaavan sisältövaatimusten mukaisesti. Näistä syistä edellä mainitut asemakaavoitukseen liittyvät tavoitteet eivät ole Kuopion kaupunkia eivätkä tulevaa kaavoitusta sitovia. 6. Tontin luovuttaminen Kohdan 5 mukaisen asemakaavan valmistelutyön yhteydessä osapuolet neuvottelevat muodostettavan hotelli- ja kongressikeskuksen tonttia koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen siinä vaiheessa, kun asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävillä ja valmis hyväksymiskäsittelyä varten. Esisopimus täytyy allekirjoittaa ennen asemakaavan muutosehdotuksen esittämistä Kuopion kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Esisopimus on allekirjoitettava viimeistään kuukauden kuluessa siitä, kun Kuopion kaupunginhallituksen esisopimuksen tekemistä koskeva päätös on saanut lainvoiman. Esisopimuksessa sovitaan etukäteen asemakaavan voimaantulon jälkeen tehtävän kiinteistökaupan ehdoista. Kauppaehtojen yhteydessä neuvotellaan tarvittavat sopimukset mm. pysäköintijärjestelyistä. Tontin kauppahinta määritellään esisopimuksessa käypään markkinahintaan. Hinnan määrittelyn tueksi Kaupunki hankkii tarpeelliseksi katsomansa määrän ulkopuolisia kiinteistöarviolausuntoja. Esisopimukseen sisällytetään purkava ehto sen varalta, että kaupunginvaltuusto ei hyväksy asemakaavan muutosehdotusta tai asemakaavan muutosehdotuksen hyväksymistä koskeva päätös kumotaan hallintotuomioistuimessa mahdollisen muutoksenhaun johdosta. Kaupunki ei esisopimuksen purkautuessa ole velvollinen maksamaan mitään korvauksia tai palauttamaan kohdan 4 mukaisesti maksettuja maksueriä Yhtiölle. Esisopimuksessa sovittavassa lopulliseen kiinteistökauppaan sisällytettävän rakennusvelvoitteen mukaan Yhtiö sitoutuu kauppakirjassa sovittavassa määräajassa rakentamaan arkkitehtuurikilpailun voittaneen ehdotuksen ja laadittavan asemakaavan mukaisen, liitteenä 1 olevaa visiota toteuttavan hotelli- ja kongressikeskuksen. Lopullinen kiinteistökauppa tehdään viivytyksettä asemakaavan voimaantulon jälkeen.
7. Sopimuksen voimassaolo Tämä sopimus on voimassa siihen saakka kun kohdan 6 mukainen kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettu tai enintään..20 saakka. Tämä sopimus päättyy, mikäli kohdan 4 arkkitehtuurikilpailun arvioinnin tai asemakaavan valmistelun yhteydessä todetaan, että suunnittelualueelle ei voida asemakaavan muutoksella osoittaa hotelli- ja kongressikeskuksen tonttia. Tämä sopimus päättyy, mikäli osapuolet eivät pääse neuvottelutulokseen kohdan 6 mukaisen kiinteistökaupan esisopimuksen ehdoista Sopimuksen päättyessä edellä tässä kohdassa todetulla tavalla ei Kaupunki ole velvollinen maksamaan mitään korvauksia tai palauttamaan kohdan 4 mukaisesti maksettuja maksueriä Yhtiölle. 8. Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus Tämä sopimus tulee osapuolia sitovaksi heti sopimuksen allekirjoituksin. 9. Erimielisyyksien ratkaiseminen Erimielisyydet, joita sopijapuolet eivät pysty neuvotteluissa ratkaisemaan, ratkaistaan Pohjois-Savon käräjäoikeudessa. 10. Sopimuksen jakelu Tätä sopimusta on laadittu kaksi kappaletta yksi kullekin sopijapuolelle. Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain kirjallisesti. Sopijapuolten on vahvistettava muutokset allekirjoituksin. 11. Sopimuksen liitteet Tämän sopimuksen liitteitä ovat: Liite 1: Liite 2: Visio hotelli- ja kongressikeskuksesta Kartta suunnittelualueesta
Allekirjoitukset Tämän sopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Kuopiossa. päivänä kuuta 2015. KUOPION KAUPUNKI LAPLAND HOTELS OY SPORTHOTEL KUOPIO OY
VISIO HOTELLI- JA KONGRESSIKESKUS KUOPIOSTA 25.1.2016
Vision päätarkoitus, tehtävä ja suhde ympäristöön Tämän vision päätarkoitus on kuvailla hotelli- ja kongressikeskuksen toiminnallinen luonne ja sen suhde Kuopionlahden kaupunkikehittämishankkeeseen. Visiossa määritellään keskukselle myös lähtötavoitteet kaupunkikuvan ja laadun saavuttamiseksi. Tärkeintä on kuitenkin huomata, että varsinaiset kaupunkikuvatavoitteet niin koko Kuopionlahden alueelle kuin myös hotelli- ja kongressikeskukselle määritellään alueelle järjestettävässä arkkitehtuurinkilpailussa. Hotelli- ja kongressikeskus sekä sen toiminnot tulee olla sopusoinnussa alueen muuhun kokonaisuuteen, kuten Musiikkikeskukseen ja alueelle rakennettavaan Kuopion taidelukio LUMIT kokonaisuuteen. Visiossa on esitetty sopimuksen mukaisen yhtiön (Lapland Hotels Oy, Sporthotel Kuopio Oy) hyväksymä hotelli- ja kongressikeskuksen tilaohjelma. Vision laatiminen ja hyväksyntä: Visio on laadittu yhteistyössä Kuopion kaupungin ja hotelli- ja kongressikeskuksen toteuttajayhtiön kanssa ja sen sisältöön ovat vaikuttaneet Kuopionlahden kaupunkikehityshankkeen tavoitteet sekä toteuttajayhtiön antamat kommentit ja tilaohjelmalliset toiveet. Vision sisältötavoitteiden laatimista ovat ohjanneet toteuttajayhtiön lisäksi Kuopion kaupungin keskeiset sidosryhmät ja Kuopionlahden kaupunkikehityshankkeen laaja ohjausryhmä. Visio on hyväksytty toteuttajayhtiön puolesta 25.11.2015 pidetyssä palaverissa. Toiminnallinen visio Hotelli- ja kongressikeskus Kuopio on majoittumisen lisäksi kulttuurin, tiedon, innovaatioiden-, kohtaamisten-, toiminnan sekä ideoiden ja ajatusten keskus. Hotelli- ja kongressikeskuskokonaisuuteen sisältyy myös uudentyyppistä keskusta-asumista, joka on integroitu osaksi kokonaisuutta. Suomalaisten korkea koulutustaso ja laaja-alainen teknologinen osaaminen antavat mahdollisuuden rakentaa hotelli- ja kongressikeskus Kuopiosta uudenlaisen rakennuksen, jossa voidaan hyödyntää nykyaikaista teknologiaa. Majoituspalveluiden lisäksi keskuksen on tarkoitus tarjota runsaasti ohjelmaa eri-ikäisille kävijöille. Hotelli- ja kongressikeskuksesta on tarkoitus luoda julkisen ja sosiaalisen vuorovaikutuksen tila, joka vetää asiakkaita puolensa niin olemuksensa kuin palvelujenkin puolesta. Keskuksen ytimen muodostavat hotelli- ja sitä palvelevat kongressikeskustilat sekä ensimmäisen kerroksen erikoisuutena toimivat hybridi-monitoimiliiketilat, jotka voivat muuntua helposti eri käyttötarkoituksiin. Kokonaisuutta täydentää saumattomasti huoneistohotelli. Keskuksen toiminnallisuuden keskeisimpiä kokonaisuuksia ovat seuraavat osatekijät: Keskus tarjoaa laajat ja monipuoliset majoitus- ja kahvilamaailman palvelut sekä tapahtumatiloja ja infopisteitä vaihtuvien toimijoiden käyttöön
Keskus mahdollistaa monenlaisten tapahtumien mm. messujen, näyttelyjen, kokousten ja sekä erilaisten aktiviteettien pitämisen monella kielellä ja monessa muodossa. Tähän antaa erityisen mahdollisuuden keskuksen laadukkaat monitoimi- ja näyttelytilat, jotka mahdollistavat laadukkaat puitteet erilaiseen musiikki-, äänitys- ja videotoimintaan Keskus tarjoaa myös modernit puitteet vuorovaikutukselle, ryhmätyölle ja työpajatyöskentelylle, minkä lisäksi alueelta löytyy myös hiljaisia saarekkeita ja tiloja rauhoittumiseen, jossa on huomioitu bisnestoiminnan lisäksi myös lapset ja perheet Keskuksen kaksi alinta kerrosta ovat pääsääntöisesti puolijulkista tilaa, kuten hybridimonitoimiliiketilaa tai muuta keskusta palvelevaa ravintola-, aula- tai näyttelytilaa Keskuksen luonnetta täydentää keskuksen kaikille avoin (kaupunkitoimistona toimiva) työskentelyalue Tämän vision tilaohjelmassa esitetty asuminen (6000 k-m2) ei ole erillinen asumisyksikkö vaan se integroidaan osaksi kokonaisuutta, täydentäen ja monipuolistaen hotelli- ja kongressikeskusta. Kaupunkikuvallinen ja laadullinen visio Avoimen kilpailun kautta muotonsa saava hotelli- ja kongressikeskus Kuopio tulee olemaan osa laajempaa Kuopionlahden suunnitelmaa, sijaiten Musiikkikeskuksen ja Kuopion uuden taidelukio LUMIT:n välittömässä läheisyydessä. Kuopion arkkitehtuurin, rakennustaiteen ja rakentamisen esimerkkikohteeksi suunniteltava hotelli- ja kongressikeskus Kuopio (yhdessä muun alueelle tulevan rakentamisen kanssa) hakisi arkkitehtonisen identiteettinsä paikallisuudesta käsin uuden ajan tulkintana, minkä lisäksi sen tulisi olla ekologista ja kestävää. Tavoitteena on luoda Kuopionlahdelle uusi luovan kulttuurin ja tapahtumien kokonaisuus, jossa Hotelli- ja kongressikeskus tulisi olemaan keskeisessä roolissa. Koko alueesta on tarkoitus luoda matkailunähtävyys, jossa kävijä tai turisti voi tutustua kansainvälisen tason arkkitehtuurin ja monipuolisten aktiviteettien lisäksi Kuopion ja Savon monipuoliseen bisnes-, koulutus- ja matkailu- sekä kulttuuri- ja ravintolamailman palveluihin. Hotelli- ja kongressikeskuksen hyötyjä Hotelli- ja kongressikeskushanke lisää merkittävästi keskustan majoitus- ja ravintolakapasiteettiä, mutta ennen kaikkea se mahdollistaisi Kuopiolle valtakunnan tason kongressikeskustilat ja sen ohessa tulevat monitoimitilat erinäisten tapahtumien pitopaikaksi. Kilpailu ja sen myötä toteutettava hotelli- ja kongressikeskus Kuopio, yhdessä muun alueelle toteutettavan rakentamisen kanssa, nostaisi kaupungin tunnettavuutta ja tietoisuutta laadukkaan arkkitehtuurin ja kaupunkiympäristön edistäjänä.
TOTEUTTAJAYHTIÖN HYVÄKSYMÄ TILAOHJELMALUONNOS HOTELLI- JA KONGRES- SIKESKUS KUOPIOLLE Tilan luonne ja hyötyneliöt kem2 Hotelli (180-200 huonetta) 10 000 Huoneistohotelli (120 huoneistoa) 35 hm2/huon. 6 000 Ravintolat keittiöineen 1 000 Pienet kokoustilat ja huoneet 300 Ensimmäisen kerroksen hybridi-monitoimiliiketilat 700 Kongressikeskuksen iso monitoimitila 2 000 Asunnot 6 000 YHT 26 000 Lisäksi riittävä määrä autopaikkoja parkkihalliin