Hallituksen toiminta ja vastuu Porvoo 10.10.2012 Kristel Pynnönen, lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry
As Oy:n hallintoa koskevat säännökset Asunto-osakeyhtiölaki sama kaikille Yhtiöjärjestys taloyhtiökohtainen asunto-osakeyhtiön sisäinen laki sitoo kaikkia yhtiön osakkaita ja hallintoelimiä voimassa, kunnes päätetyt muutokset rekisteröity
As Oy:n toimielimet Yhtiökokous osakkaat päättäjinä valitsee hallituksen ja tilin /toiminnantarkastajat Hallitus valitsee isännöitsijän Tilin /toiminnantarkastajat valvonta: kirjanpito ja hallinto Isännöitsijä
Hallituksen toimivalta ja tehtävät
Toimivallan rajoitus (7:2) Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka epätavallisia tai laajakantoisia vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeeseen tai muihin maksuihin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa kirjallinen ilmoitus osakkeenomistajille
KYSYMYS: Hallituksen toimivalta Voiko hallitus päättää kokouksessa, että osakkeenomistajan olohuoneen lattian vajoamisesta aiheutuneen vahingon korjaaminen maksetaan taloyhtiön korjausmäärärahasta? talousarviossa ei varattu määrärahaa ko. korjaukseen korjausmääräraha riittäisi ko. huoneiston korjaamiseen
VASTAUS: Hallituksen toimivalta Ei liene epätavallinen eikä laajakantoinen Ei vaikuta asumiskustannuksiin olennaisesti Yhtiökokouksen päätöstä ei voitane odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa Hallitus voi ryhtyä toimiin, mutta ilmoitettava kirjallisesti osakkeenomistajille
KYSYMYS: Hallituksen toimivalta Taloyhtiössä on sattunut laaja vesivahinko, jonka seurauksena 5 kylpyhuonetta on uusittava. talousarviossa ei olla varauduttu tähän hallituksella ei ole valtuuksia ylimääräisen vastikkeen keräämiseen Mitä hallituksen tulee tehdä?
VASTAUS: Hallituksen toimivalta Hallituksen on ryhdyttävä välttämättömiin korjaustöihin vahingon rajoittamiseksi Toimet vaikuttavat asumiskustannuksiin olennaisesti Ylimääräinen yhtiökokous on kutsuttava koolle mahdollisimman pian rahoituksesta päättämään
KYSYMYS: Hallituksen toimivalta Yhtiössä on herännyt keskustelua taloyhtiön piha-alueella olevan puun kaatamisesta Puu on kasvanut niin, että se varjostaa joidenkin osakkaiden piha-aluetta Puu on terve, eikä ole vaaraksi rakennukselle Miten hallituksen tulisi asia kokouksessaan käsitellä?
VASTAUS: Hallituksen toimivalta Pääsääntöisesti toimivalta piha-asioissa on hallituksella. Jos puu vaikuttaa merkittävästi pihan ilmeeseen tai asia vaikuttaa herkältä, on suositeltavaa siirtää päätös yhtiökokoukselle Puun kaatoon voi tarvita myös viranomaisen luvan. Luvan hakee hallitus. Puiden kaatamiseen tarvittavaa lupaa kannattaa aina tiedustella etukäteen kaupungilta
Hallituksen tehtävät Huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (7:2) ei rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon isännöitsijä hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti
Hallituksen tehtävät Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty (7:2) isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Toimivalta suhteessa yhtiökokoukseen itsenäinen, laissa ja yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat kiireelliset toimenpiteet isännöitsijän valinta ja erottaminen
Hallituksen vastuu
Vahingonkorvaus (24 luku) Lähtökohdat ja tavoitteet: Kattavat säännökset vahingonkorvausvastuusta Yhtiö, yhtiön johto, osakkeenomistaja, tilintarkastaja, toiminnantarkastaja, yhtiökokouksen puheenjohtaja Ei tarkoitus sulkea pois muuta vahingonkorvausvastuuta, kuten sopimusperusteista ja vahingonkorvauslakiin perustuvaa vastuuta Laajan soveltamisalan vuoksi vastuun perustuminen VahL:iin olisi erittäin poikkeuksellista
Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä Korvattava vahinko, jonka tehtävässään huolellisuusvelvoitteen (1:11) vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle (24:1.1) Velvollisuus toimia huolellisesti ja yhtiön edun mukaan Objektiivinen arviointi
Huolellisuusvelvoite Huolellisuusvaatimus korostuu Päätökseen tai toimeen liittyvän riskin kasvaessa AsOy:n johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat käytännössä lievemmät kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä Ammatillinen osaaminen ja ajankäyttö Yhtiökokouspäätökset ja talousarvio Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluvat on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattaessa huolellisesti
Johtohenkilön vahingonkorvausvastuu Korvattava vahinko, jonka tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle (24:1.2) Tuottamusolettama johdon osoitettava huolellisuus Kantajan osoitettava aiheutunut vahinko ja syy-yhteys Esim. vastuu rakennushankkeen osalta Onko suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla Rajoittuu yhtiön johdon tehtäviin
Vastuun mitoitus Yksimielinen päätös tuo vastuun kaikille -> Yhteisvastuullisuus Eriävän mielipiteen merkitseminen lähtökohtaisesti vapauttaa vastuusta Jos ollut asiassa esteellinen, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn, ei periaatteessa vastuuta Eroaminen hallituksesta ei vaikuta taannehtivasti Vastuun syntymiseen ei merkitystä ammattitaidolla tai palkkiolla Voi olla vaikutusta vahingonkorvausta soviteltaessa
Vastuuvapaus ja kanne Yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta Enemmistö Korvauskanteen nostamisesta tehtävä eri päätös yhtiökokouksessa Enemmistöpäätös Kanne nostettava 5 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona päätös, toimenpide tai laiminlyönti tehty
Vastuuvapaus ja kanne Pääsääntöisesti edellytetään vastuuvapauden epäämistä, että kanne menestyisi Poikkeus: jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja päätöksestä tai toimenpiteestä, joka on aiheuttanut vahingon ja joka on korvausvelvollisuuden perusteena
Vahingonkorvausvastuun perusedellytykset Vahinko Kielteinen muutos siihen nähden, mitä piti tapahtua Todellinen, taloudellinen Vastuuperuste Huolimattomuus, tahallisuus Syy-yhteys Vahingon ja teon/laiminlyönnin välillä
ESIMERKKEJÄ Hallituksen jäsenet olivat korvausvastuussa, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä (KKO 1938 501) Hallitukselle ja isännöitsijälle vahingonkorvausvastuu kun valittiin halvinta tarjousta kalliimpi urakoitsija ilman päteviä perusteita. Valinnan perusteeksi ei tässä tapauksessa riittänyt se, että urakoitsija tehnyt yhtiölle töitä aiemmin (Helsingin HO 26.3.1986 nro 1512) Hallitukselle ja isännöitsijälle vahingonkorvausvastuu kun yhtiövastikkeiden perintä, hallintaanoton käynnistäminen, yhtiökokouksia pitäminen ja tilinpäätöksiä vahvistaminen oli laiminlyöty (Turun HO 27.11.1995)
KIITOS! - KYSYMYKSIÄ? www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi