Taloyhtiön turvallisuusjohtaminen Porvoo 10.10.2012 Kristel Pynnönen, lakimies Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto ry
Sisältö - Avainturvallisuus - Valvontakamerat - Talvikunnossapidon erityiskysymyksiä Suomen Kiinteistöliitto ry
Avainturvallisuus
Avainturvallisuus Yleisavainta ja asukkaiden luovuttamia avaimia säilytettävä yhtiössä huolellisesti ja turvallisesti FK Avainturvallisuusohje 2010 Syytä nimetä erikseen avainturvallisuudesta vastaava henkilö Kaikista avainten luovutuksista ja palautuksista pidettävä kirjaa (kuittaukset) Luovutetaan vain kuhunkin käyttötarkoitukseen vaadittava avain Korjaushankkeet: urakoitsijalle luovuttavat välttämättömät avaimet kuittausta vastaan ja huolehdittava palautuksesta Ovenavausta pyytävän henkilöllisyys ja oikeus päästä huoneistoon on varmistettava (asukasluettelo)
Yleisavain Lukitusta suunniteltaessa harkittava tarvitaanko sarjoitusta yleisavaimelle Isommissa kiinteistöissä yleisavainsarjat pyrittävä jakamaan Tekniset tilat (teletilat), asuinhuoneistot, liikehuoneistot eri sarjoihin Yleisavainta ei saa käyttää normaalina jokapäiväisenä käyttöavaimena Kiinteistöjen avainsäilöissä (putkilukot) vain teknisten tilojen avaimia, ei koskaan yleisavainta Esim. teletilojen lukitus toteutettu siten, että putkilukosta löytyy vain reittiavain ko. tiloihin
Huoneiston avaimen luovuttaminen yhtiölle Asunto-osakeyhtiölaissa ei määräyksiä Luovutus yhtiölle suositeltavaa Luovutettuja avaimia säilytettävä huolellisesti, avainten suojaus (koodaus) FK Kassakaappiohje Vrt. osakkaan muutostyöoikeus huoneiston ulko-oven lukitus Ilmoitus yhtiölle ennen työn tekemistä Uudelleensarjoitus, turvalukko, turvaketju
Lukkojen korjaus- ja kunnossapitovastuu Ulko-ovien lukot: yhtiö Yhteistilojen lukot: yhtiö Huoneistojen ulko-oven lukot: yhtiö Osakkaan itsensä asentama lisälukko, esim. turvalukko: osakas
Pääsy huoneistoon (AOYL 8:1) Yhtiön edustajalla oikeus, kun tarpeen huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai kunnossapito-/muutostyötä tai niiden valvomista varten Käynti huoneiston haltijalle sopivana aikana, ellei työn kiireellisyys tai laatu estä Poliisilta virka-apua, jos pääsy kielletään Hätätilanteet, viranomaiset
Turun HO 13.11.1980 nro 1127 Osakas oli asentanut turvalukon, mutta ei ollut antanut yhtiölle avainta Osakas lähti lomalle, jonka aikana poliisiviranomaiset joutuivat murtamaan oven, koska oli syytä epäillä, että huoneistossa voisi olla kuollut henkilö Osakas vastasi oven korjauskustannuksista
Rakennukseen pääsy Järjestyslaki 8 Rakennuksen omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, että kerrostalossa on näkyvässä paikassa yhteystiedot talonmiehestä, isännöitsijästä tai muusta henkilöstä, jonka avulla poliisi-, pelastus- tai sosiaali- ja terveydenhoitoviranomainen tai haastemies voi viipymättä ja korvauksetta päästä rakennukseen. Järjestyslaki 16 Tahallisesta laiminlyönnistä voi saada sakot järjestysrikkomuksesta
Vakuutusturva Sarjoituskulut voidaan korvata välittömästi uhkaavan vaaran torjuntana Ongelma: milloin uhkaava vaara käsillä? Vastuuvakuutuksista: Hukkaajan vakuutuksesta muiden kuin hänen omien tilojensa lukot Esinevakuutuksista: Kiinteistövakuutuksista talon varastojen ja ulko-ovien lukot Kotivakuutuksista huoneistojen lukot
Valvontakamerat taloyhtiöön? Suomen Kiinteistöliitto ry
Kameravalvonta Oikeudettomasti tapahtuva salakatselu rangaistavaa (RL 24 luku) teknisellä laitteella katseleminen ja kuvaaminen jos tarkkailtavalta suostumus, ei oikeudetonta Kotirauhan suojaamat paikat: koti ja sen välitön ympäristö (asunnot) loma-asunnot muut asumiseen tarkoitetut tilat (hotellihuone, teltta, asuntovaunu, asuttava alus)
Kotirauhan piirissä Kotirauhan suojaamia paikkoja: Asuintalojen porraskäytävät Osakashallinnassa olevat piha-alueet Pukeutumistiloja, wc-tiloja, saunoja ja vastaavia paikkoja suojataan kuten kotirauhan piiriin kuuluvia alueita EI kotirauhan piirissä: kerrostalojen piha-alueet tai katu-alueet, parkkipaikat, roskakatokset
Julkisrauhan piirissä Julkisrauhan piiriin kuuluvat alueet: virastot liikehuoneistot toimistot kokoustilat muut vastaavat tilat ko. tilojen aidatut piha-alueet
Tarvitaanko kameravalvontaan suostumus? Kotirauhan piirissä: Henkilökohtainen suostumus tarvitaan, yhtiökokouspäätös ei riitä Julkisrauhan piirissä: Kameravalvonta on sallittua paikoilla, joihin yleisöllä on vapaa pääsy (esim. kadut, torit, kaupat, pankit) Henkilötietolain mukainen rekisteriseloste laadittava ja oltava tarkkailtavien saatavilla Kameravalvontaopas 2010 (Poliisihallitus)
Päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä Taloyhtiön porraskäytävä Kaikkien asukkaiden suostumus + ilmoitus tallentavasta kameravalvonnasta ulko-oveen Kamera suunnataan kohti ulko-ovea, ei porraskäytävään Taloyhtiön piha-alue Enemmistöpäätös yhtiökokouksessa + ilmoitus näkyville Rivitalon ei osakashallinnassa oleva takapiha on kotirauhan piirissä ko. asukkaan suostumus tarvitaan Kiinteistön varastot, vintti- ja kellaritilat Enemmistöpäätös + ilmoitus
Päätös kameravalvonnasta ja muun turvallisuuspalvelun hankinnasta Enemmistöpäätös pääsääntönä Yli puolet annetuista äänistä (AOYL 6:26) Kustannukset vastikeperusteen mukaan Pohdittava lisäksi, että vastikerahoitteisen uudistuksen edellytykset täyttyvät (AOYL 6:31) Onko ajankohdan tavanmukaista tasoa Toteutuuko yhdenvertaisuus Onhan maksurasitus kohtuullinen Poikkeukselliset kiiretilanteet: hallitus / isännöitsijä
TALVIKUNNOSSAPIDON ERITYISKYSYMYKSIÄ Kiinteistönomistajan vastuu oikeuskäytännössä
Kiinteistönomistajan vastuu Aikaisemmin perustunut vahingonkorvauslakiin ja oikeuskäytäntöön, nykyisin myös AOYL:in Lisäksi määräyksiä esim. Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta Järjestyslaki Maankäyttö- ja rakennuslaki Kuluttajaturvallisuuslaki (leikkivälineet) Yhtiöllä korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön ja rakennuksen turvallisuudesta
Kadun talvikunnossapito Kadun kunnossapito kuuluu kunnalle Tontinomistajan velvollisuutena: Pitää tontin kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena poistamalla jalankulkua haittaava lumi ja jää Huolehtia liukkauden torjumisesta jalkakäytävällä ja siihen käytetyn kiviaineksen poistamisesta Tarvittaessa poistaa jalkakäytävälle ja sen vierelle kertyneet lumivallit, pitää jalkakäytävän viereinen katuoja ja sadevesikouru lumettomana ja jäättömänä Tontille johtavan kulkutien kunnossapito Kunta voi ottaa päätöksellään alueen hoidettavaksi, jolloin myös vastuu kunnalla Kokonaan /osittain / potkukelkkailuun varattu (ei torjuta liukkautta)
KKO 1997:151 Asunto-osakeyhtiön omistaman talon katolta oli auringon lämmön vaikutuksesta valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt A oli yöllä noin kello 1 liukastunut jäätyneessä kohdassa ja loukkaantunut Jää sulatettu ja hiekoitettu illalla ja tilanne tarkastettu klo 20
KKO 1997:151 yhtiön vastuusta Yhtiölle vahingonkorvausvastuu: Syöksytorvesta valuvan sulaveden jäätyminen pakkasyönä jalkakäytävälle ei ollut ennalta-arvaamatonta Asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta. Aluetta, joka oli jäätynyt, ei ollut rajattu puomein tai osoitettu muulla varoitusmerkillä.
KKO 1997:151 isännöitsijän vastuusta Isännöitsijälle ei rikosoikeudellista, eikä vahingonkorvausvastuuta: Isännöitsijän ei ollut näytetty syyllistyneen liukkauden torjunnan järjestämisessä rikos- tai vahingonkorvausvastuun perustavaan laiminlyöntiin. Liukkauden torjunnasta huolehtiminen oli sovittu talonmiehen tehtäväksi ja hänen suorittamat toimenpiteet viittasivat siihen, että isännöitsijä ei laiminlyönyt puhdistustöiden järjestämistä ja valvontaa.
KKO 1995:169 AsOy:n osakkaat hoitivat piha-aluetta talkootyönä A oli aamupäivällä liukastunut ja kaatunut AsOy:n hiekoittamattomalla pihatiellä ja nilkka murtui AsOy oli voinut sopia hiekoituksen suorittamisesta talkoilla ja sopimus sitoi osakas A:ta A ollut sopimassa Sitoutunut noudattamaan järjestelyä Yhtiö ei ollut A:lle vastuussa vahingosta, joka on aiheutunut siitä, että asianmukainen hiekoittaminen laiminlyöty
Järjestyslaki Rakennuksen tai rakennelman omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi tai jää taikka muu esine tai aine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle (5 ) Huolehtiminen Alueen eristäminen, opaste / varoitustaulut, mahdollisuus kiertää alue Vaaratilanteen poistaminen, kuten jään ja lumen hallittu pudottaminen
KKO 2007:62 AsOy:n omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö sai surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, AsOy:n tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.
Kuolemantuottamuksesta Kuolemantuottamukseen voidaan tuomita henkilö, joka huolimattomuudellaan aiheuttaa toisen kuoleman. Menettely katsotaan huolimattomaksi, jos henkilö rikkoo olosuhteiden edellyttämää ja häneltä vaadittavaa huolellisuusvelvollisuutta, vaikka hän olisi kyennyt sitä noudattamaan (tuottamus). KKO:n ratkaisu kohdistui taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaan, koska hänellä oli tässä yksittäistapauksessa katsottu olevan erityinen vastuuasema.
Huolellisuudesta Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset (MRL 166 ). Kiinteistönomistaja vastaa siitä, että katolta putoava lumi, jää, muu esine tai aine ei aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle (Järjestyslaki 5 ). Velvollisuus koskee asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä hallitusta, isännöitsijää tai toimitusjohtajaa.
KKO:n perusteluista huomioitavaa Tehtäviä voidaan jakaa tai siirtää sopimuksella huoltoyhtiölle tai muulle taholle, jolla on edellytykset tehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. Tehtävät on määriteltävä ja kuvattava riittävän tarkasti, että ei jää epäselvyyttä siitä, kenen vastuulla katon lumi- ja jäätilanteen tarkkailu ja tarvittaviin toimenpiteisiin ryhtyminen vaaran tai vahingon välttämiseksi ovat. Kiinteistön omistajien edustajien hallituksen, isännöitsijän ja toimitusjohtajan on lisäksi valvottava, että sopijakumppani hoitaa työt asianmukaisesti.
Kiinteistön turvallisuudesta huolehtiminen Isännöitsijä ja hallitus keskeisessä roolissa Kiinteistöpalvelusopimukset Tehtävät, velvoitteet, vastuut sovittava selkeästi Huomioitava kiinteistön erityispiirteet ja riskikohdat KP YSE 2007 Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot Valvonta Jos huomataan vaaratilanteita ryhdyttävä toimenpiteisiin Puomit, varoituskyltit (koko pihaa ei voi puomittaa, eikä koko talvea voi pitää puomeja) - varotoimet mitoitettava riskin suuruuteen Vakuutukset Lisää tietoa: www.taloyhtio.net (talvikunnossapito)
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi
Autopaikat, niiden jakaminen ja autopaikan vuokrasopimuksen irtisanominen Taloyhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen jakaminen ja yhdenvertaisuus Suomen Kiinteistöliitto ry
Autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat, autokatokset ja tallit HUOM! Irtisanomismenettely on erilainen AOYL Ei tarkkaa ohjetta autopaikkojen jakamisesta Jakamisesta tulee kuitenkin noudattaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatetta Maankäyttö- ja rakennuslaki Määräykset autopaikkoja koskien niukat Tontille osoitettujen autopaikkojen tulee olla sille rakennetun rakennuksen asukkaiden ja muiden käyttäjien käytössä
Osakkaiden yhdenvertaisuus autopaikkoja jaettaessa Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti samassa asemassa olevia osakkaita ei saa autopaikkoja jaettaessa asettaa toisiinsa nähden eriarvoiseen asemaan. Lisäksi lain esitöissä todettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden osalta: Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on.
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Autopaikkojen jakoperusteista syytä tehdä päätös yhtiökokouksessa (autopaikkasääntöjen vahvistaminen) Yhdenvertaisuuden mukaisia menettelytapoja: Jonotuslista Osakkaiden halukkuus autopaikkojen saamiseen selvitetään Mikäli halukkaita on enemmän kuin autopaikkoja, voidaan paikat esim. arpoa Tämän jälkeen tehdään jonotuslista, jonka mukaan paikat jaetaan Määräajoin suoritettava arpominen Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista olisi suorittaa arvonta vaikkapa kerran vuodessa ja näin kierrättää autopaikkoja Yhtiön hallinnassa olevaa autopaikkaa ei voi luovuttaa osakkeiden luovutuksen yhteydessä, vaan autopaikka annetaan aina yhtiön kautta
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - osakkaan vuokralaisen asema AOYL:n esitöiden mukaan olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista asettaa rakennuksessa asuvat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan Autopaikat samoilla edellytyksillä ja hinnoilla sekä asuvalle osakkaalle että sijoittajaosakkaan vuokralaiselle HUOM! Ei koske kokonaan ulkopuoliselle vuokrattua paikkaa Jos paikkoja ei riitä kaikille ja muodostetaan jonotuslista, sijoittajaosakkaan vuokralainen, ei osakas, asettuu jonoon Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi, eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - autopaikan tarve Oltava konkreettinen autopaikan tarve, jotta oikeus vaatia autopaikkaa Yhtiön ei tarvitse antaa autopaikkaa, jos henkilöllä ei autoa ja siksi käyttäisi paikkaa vain tilapäisesti Paikat varataan ensisijaisesti talossa asuville (pääasiallinen asuinpaikka talossa) Loma-asuntona käytetyn kakkosasunnon haltijalla ei ole ensisijaista oikeutta autopaikkaan, jos paikkoja ei riitä rakennuksessa vakituisesti asuville tämän yhtiön osakkeenomistajille ja näiden vuokralaisille Autopaikkoja on ensin jaettava yksi kullekin ja vain jos niitä jää yli, luovuttaa kakkosautoille
Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - autopaikkasääntöjen päivittäminen Mikäli autopaikat on yhtiössä jaettu vanhan lain mukaan yhtiön tulisi muuttaa järjestely nykyisen lain mukaiseksi Hallitus valmistelee ehdotuksen uusiksi autopaikkasäännöiksi ja yhtiökokous päättää Edellytyksenä on, että sopimukset autopaikkojen vuokraamisesta ovat irtisanottavissa sopimuksen mukaista irtisanomisaikaa noudattaen
Irtisanomismenettely Sovellettava lainsäädäntö: Pihapaikkojen vuokraukseen sovelletaan maanvuokralakia Autotallien ja katosten vuokraukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta
Irtisanomismenettely - maanvuokralaki Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa ja vuokrasuhde päättyy kahden viikon kuluttua irtisanomisesta Ellei irtisanomisesta ole sovittu tosin Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita ajankohta, jolloin vuokrasuhde on tarkoitettu päättyväksi. Määräaikainen vuokrasopimus Laki mahdollistaa sopimuksen päättämisen tiettyjen sopimusrikkomusten yhteydessä Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus ei oikeuta irtisanomaan/purkamaan määräaikaista sopimusta Ellei kirjallisena tehtyyn vuokrasopimukseen ole otettu ehtoa irtisanomisoikeudesta kyseisellä perusteella
Irtisanomismenettely - LHVL Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa liikehuoneiston vuokrauksessa noudatettavan hyvän tavan mukaisella irtisanomisperusteella Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta Ellei sopimuksessa ole toisin sovittu Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita sekä irtisanomisperuste että vuokrasuhteen päättymisajankohta Määräaikainen vuokrasopimus Ei voi irtisanoa Purkaa voidaan tietyissä tilanteissa (LHVL 8 luku)
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi