Muumimaailma Ravintola- ja satama-alue Matkailupalveluvyöhyke SD SF SF SF CSD Market-alue 0 150 metriä Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 20.11.2007 NAANTALIN KAUPUNKI TUOMAS SANTASALO Ky Ympäristövirasto Nervanderinkatu 5 D 38, 00100 Helsinki www.naantali.fi www.tuomassantasalo.fi
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 1 1 JOHDANTO 2 2 NAANTALIN VÄHITTÄISKAUPAN MARKKINAT 3 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Naantalissa 3 2.2 Markkina-alueen väestö 4 2.3 Markkina-alueen ostovoima 2005 ja ostovoiman siirtymät 5 2.4 Markkina-alueen ostovoima 2010 ja 2020 6 2.5 Vähittäiskaupan tilantarve 2020 8 3 KAUPALLINEN PALVELUVERKKO NAANTALISSA 2007 10 3.1 Liikekeskustan ja market-alueen kaupallinen rakenne 10 3.2 Vanhankaupungin kaupallinen rakenne 12 3.3 Palvelurakenteen kokonaiskuva Naantalissa 13 3.4 Keskustan kaupalliset vyöhykkeet 20 4 NAANTALIN KESKUSTAN KEHITTÄMINEN JA UUDET KAUPPAPAIKAT 24 4.1 Liikekeskustan kehittäminen 26 4.2 Vanhankaupungin kehittäminen 29 4.3 Keskustojen välisten yhteyksien kehittäminen 30 4.4 Muiden alueiden kehittäminen 31 4.5 Yhteistoiminnan kehittäminen 32 5 YHTEENVETO 34
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 2 1 JOHDANTO Naantalin keskusta on kesäaikaan vetovoimainen, mutta talviaikaan kaupunki palvelee vain asukkaitaan. Hyödyntääkseen kesäaikaisen vetovoimansa ja lisätäkseen houkuttelevuutta muina vuodenaikoina keskusta tarvitsee jatkuvaa aktiivista kehittämistä. Naantalin kaupunki on käynnistänyt keskustan kehittämistyön. Kehittämisen tavoitteena on selvittää keinoja, joilla voidaan lisätä ympäristön viihtyisyyttä, turvallisuutta ja toimivuutta. Tavoitteena on myös lisätä kehittämistoimenpiteitä koskevaa julkista keskustelua. Näin pyritään parantamaan yritystoiminnan ja palvelujen kehittämisedellytyksiä sekä asumisympäristöä. Kehittämistyön yhtenä osana kaupunki on tilannut liiketoiminnallisen selvityksen. Selvityksen tavoitteena on kartoittaa Naantalin kaupallinen rakenne ja arvioida kaupallisten toimintojen kehityskuvia. Markkinoiden ostovoiman kasvun avulla lasketaan kaupan tilantarve tulevaisuudessa ja tutkitaan sen sijoittumista Naantalissa. Tavoitteena on rakentaa visio Naantalin keskustan kaupallisesta kehittämisestä. Selvitystyötä tullaan käyttämään keskustan tulevien kehittämissuunnitelmien taustaselvityksenä. Kaupallisen selvityksen on laatinut Tuomas Santasalo Ky ja tutkimuksesta vastaavat KTM Tuomas Santasalo sekä KTM Katja Koskela. Tutkimusavustajina ovat toimineet Liisa Kirjavainen sekä Auli Santasalo. Naantalin kaupungin puolelta työtä ovat ohjanneet tekninen johtaja Antero Jaskari, kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila ja arkkitehti Oscu Uurasmaa. Selvitystyötä on esitelty keskustan projektityöryhmälle, johon kuuluvat edellisten lisäksi Martti Sipponen, yhteyspäällikkö, Anne Sjöström, museonjohtaja, Esa Viertola, kaupunginpuutarhuri, Juha Kuokkanen, rakennustarkastaja, Kimmo Suonpää, kaupungininsinööri sekä Juha Oksanen, suunnitteluinsinööri. Selvitystyö tullaan viemään tiedoksi kaupunkisuunnittelujaokselle, tekniselle lautakunnalle sekä ympäristö- ja kaavoituslautakunnalle. Helsinki 20.11.2007 TUOMAS SANTASALO Ky
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 3 2 NAANTALIN VÄHITTÄISKAUPAN MARKKINAT Naantalin vähittäiskaupan markkinoita kuvataan tässä vähittäiskaupan tarjonnan ja kysynnän suhteen. Vähittäiskaupan tarjontaa kuvaavat vähittäiskaupan toimipaikkamäärä ja myynti. Vähittäiskaupan kysyntää kuvataan markkina-alueen ostovoimalla. Ostovoiman kehitykseen vaikuttavat markkina-alueen väestön lisäksi loma-asukkaat. Ostovoimaennusteiden pohjalta arvioidaan lisäliiketilan tarvetta Naantalissa. Myös matkailijat tuovat ostovoimaa Naantaliin, mutta niiden merkitystä ei olla tässä selvityksessä laskettu. Naantalin matkailun taloudellisista vaikutuksista on Haaga-Perhon tutkimuspalvelut tehneet omat raporttinsa vuonna 2005. 2.1 Vähittäiskaupan toimipaikat ja myynti Naantalissa Vähittäiskaupan toimipaikka- ja myyntitiedot ovat Tilastokeskuksen kuntakohtaisesta yritystilastosta vuodelta 2005. Tilastosta saadaan myyntitietoja koko vähittäiskaupasta ja niistä toimialoista, joissa on toimipaikkoja vähintään 3. Pienempien toimialojen myyntitiedot on arvioitu yleisten tilastojen pohjalta, niin että kokonaissumma on sama kuin Tilastokeskuksen tilastossa vähittäiskaupan myynti. Vähittäiskauppa, autokauppa ja ravintolatoiminta Naantalissa vuonna 2005 Toimi- Myynti paikat milj. Päivittäistavarakauppa 7 29,5 Pt-erikoiskauppa 0 0,0 Kioskit 4 1,6 Päivittäistavarakauppa ja kioskit 11 31,1 Tavaratalokauppa 0 0,0 Alko 1 1,4 Apteekit ja terveydenhoitokauppa 3 3,5 Huonekalukauppa 1 1,2 Kodintekniikkakauppa 3 1,0 Rautakauppa 2 4,8 Tilaa vaativa kauppa yhteensä 6 7,0 Muotikauppa 9 1,7 Sisustuskauppa 2 0,2 Pienet erikoiskaupat 22 6,0 Muu erikoiskauppa yhteensä 33 7,8 Käytetyn tavaran kauppa 3 0,2 Korjaustoiminta 1 0,1 Vähittäiskauppa 58 51,2 Ravintolat ja kahvilat 22 10,1 Hotellit ja muu mahoitus 7 26,6 Autokauppa ja korjaamot 13 21,9 Huoltamot 3 2,4 Ravintolat, hotellit ja autokauppa 45 61,1 Vähittäis-, autokauppa ja ravintolat yht. 103 112,2 Lähde: Tilastokeskus
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 4 Vuonna 2005 Naantalin vähittäiskaupan myynti oli yhteensä runsas 50 miljoonaa euroa. Vähittäiskaupan toimipaikkoja koko Naantalissa oli yhteensä 58. Päivittäistavarakauppoja oli yhteensä seitsemän ja näiden myynti oli 30 miljoonaa eli yli puolet koko vähittäiskaupan myynnistä. Tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan myynti oli yhteensä noin 15 miljoonaa, eli puolet vähemmän kuin päivittäistavarakaupan myynti. Ravintoloiden ja hotellien ja muun majoitustoiminnan myynti oli Naantalissa vuonna 2005 yhteensä 36 miljoona euroa. Hotellien myynnissä on mukana osittain hotellien ravintoloiden myyntiä. Ravintola- ja hotellitoiminnan myynti kaupungissa oli suurempi kuin päivittäistavarakaupan myynti. Vähittäiskaupan, ravintola- ja hotellitoiminnan, autokauppojen sekä korjaamo- ja huoltamotoiminnan toimipaikkoja oli vuonna 2005 Naantalissa yhteensä noin 100 ja niiden myynti oli noin 110 miljoonaa euroa. 2.2 Markkina-alueen väestö Naantalin markkina-alueeseen lasketaan kuuluvaksi kuntaliitosselvitysalueen kunnat eli Naantalin lisäksi Merimasku, Rymättylä ja Velkua. Markkina-alue kuuluu osaltaan Turun markkina-alueeseen ja osittain ostoksilla käydään myös Raisiossa. Kuntaliitosselvitysalueella asuu tällä hetkellä noin 18.000 asukasta ja väestö on kasvussa. Väestön ennustetaan kasvavan alueella runsaan prosentin vuosivauhdilla. Suurinta kasvu on Merimaskussa ja pienintä Rymättylässä. Naantalin väestön arvioidaan kasvavan noin prosentin vuosivauhdilla vuoteen 2025 saakka. Vuonna 2025 markkina-alueella ennustetaan olevan lähes 22.000 asukasta eli 4000 enemmän kuin nykyään. Kasvava väestö luo hyvät edellytykset kaupallisten palveluiden kehittämiselle Naantalissa. Naantalin kuntaliitosselvitysalueen väestö 2005 ja 2006 sekä väestöennuste 2010-2025 Vuosimuutos 2005 2006 2010 2015 2020 2025 2006-15 2006-25 Naantali 13 960 14 072 14 867 15 704 16 457 17 111 1,2 % 1,0 % Merimasku 1 544 1 599 1 793 1 979 2 137 2 269 2,4 % 1,9 % Rymättylä 2 039 2 067 2 140 2 250 2 265 2 280 0,9 % 0,5 % Velkua 245 249 262 278 290 302 1,2 % 1,0 % Markkina-alue 17 788 17 987 19 062 20 211 21 149 21 962 1,3 % 1,1 % Lähde: Tilastokeskus ja Rymättylän kunta Markkina-alueella on myös paljon loma-asukkaita, jotka asuvat alueella loma-aikoina ja osa muulloinkin. Loma-asukkaiden määrää on arvioitu alueella olevien kesämökkien pohjalta. Kesämökit kuntaliitosselvitysalueella ja loma-asukkaat 2005-2020 Yksityisen Samassa Eri kunnassa Omistaja Ulkopaikkakuntalaiset loma-asukkaat omistuksessa kunnassa asuvien mökit asuu eri olevat mökit asuvien mökit maakunnassa 2005 2010* 2020* Naantali 329 94 235 52 710 620 490 Merimasku 767 56 711 84 2 130 2 070 1 950 Rymättylä 1 836 216 1 620 235 4 860 4 920 5 040 Velkua 428 28 402 75 1 210 1 400 1 880 Yhteensä 3 360 394 2 968 446 8 910 9 010 9 360 Naantalin loma-asukaspotentiaali 3 860 3 900 4 050 Lähde:Tilastokeskus, Santasalo Ky
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 5 Kuntaliitosselvitysalueella on noin 3400 yksityisten omistuksessa olevaa mökkiä. Osa mökeistä on kuntalaisten ja osa naapurikuntalaisten omistuksessa eli he ovat jo mukana markkina-alueen asukasluvussa. Näiden lisäksi osa mökkiläisistä tulee markkina-alueen ulkopuolelta. Naantalin markkina-alueen mökeistä kuitenkin vain noin 450 on muussa maakunnassa asuvien hallussa, eli pääosa mökkiläisistä asuu kohtalaisen lähellä. Karkean arvioin mukaan markkina-alueen ulkopuolisia loma-asukaita Naantalin markkina-alueella on noin 3860. Loma-asukasmäärän ennakoidaan hitaasti kasvavan. Uusia mökkejä alueelle rakennetaan kuitenkin kohtalaisen vähän. Naantalissa ulkopaikkakuntalaisten mökkien omistus on jopa vähentynyt viime vuosina. 2.3 Markkina-alueen ostovoima 2005 ja ostovoiman siirtymät Vähittäiskaupan kysyntää tarkastellaan markkina-alueen ostovoiman avulla. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima on laskettu Santasalo Ky:n Keskukset ja markkinat alueet -tutkimuksen pohjalta, jossa päälähteinä on käytetty Tilastokeskuksen kulutustutkimusta sekä ansiotasotilastoa. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima vuonna 2005 Markkinaalue milj. euroa Naantali Merimasku Rymättylä Velkua yhteensä Lomaasukkaat Yhteensä Päivittäistavarakauppa 33 3 5 1 42 2 44 Alko 2 0 0 0 2 0 2 Apteekit 6 1 1 0 8 0 8 Tilaa vaativa kauppa 13 1 2 0 17 1 17 Muotikauppa 8 1 1 0 11 0 11 Muu erikoiskauppa 13 1 2 0 16 1 17 Erikoiskauppa yhteensä 34 4 5 1 44 2 45 Vähittäiskauppa yhteensä 75 8 12 1 96 3 100 Ravintolat ja kahvilat 10 1 2 0 13 0 14 Auto- ja varaosakauppa 23 2 4 0 29 1 30 Huoltamot 9 1 1 0 11 0 12 Vk, ak ja ravintolat yht. 117 12 19 2 150 5 156 Lähde: Tuomas Santasalo Ky Vuonna 2005 naantalilaisilla oli vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa 75 miljoonaa euroa ja vähittäiskauppaan, ravintolatoimintaan ja autokauppaan kohdistuvaa ostovoimaa 117 miljoonaa euroa. Markkina-alueen muut kunnat ovat pieniä. Merimaskulaisilla, rymättyläläisillä ja velkualaisilla oli yhteensä vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoimaaa 21 miljoonaa euroa. Markkina-alueella oli vähittäiskauppaan, ravintolatoimintaan ja autokauppaan kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä 150 miljoonaa euroa. Loma-asukkaiden ostovoimapotentiaalin arvioidaan olevan noin viisi miljoonaa euroa. Loma-asukkaat asuvat alueella vain rajatun ajan ja käyttävät pääosan ostovoimastaan omassa kotikunnassa tai sen lähettyvillä. Ostovoiman siirtymiä analysoitaessa määritellään, miten Naantalin vähittäiskaupan tarjonta saavuttaa markkina-alueella olevan kysynnän. Siirtymät saadaan vertaamalla vähittäiskaupan toimialoihin kohdistunutta ostovoimaa kunnassa toteutuneeseen myyntiin. Negatiivinen siirtymä tarkoittaa ostovoiman siirtyvän alueen ulkopuolelle ja positiivinen vastaavasti sitä, että kunnan myynti on suurempaa kuin oma ostovoima, eli kunta saa ostovoimaa alueen ulkopuolelta.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 6 Ostovoimasiirtymät vuonna 2005 Myynti suhteutettuna naantalilaisten ostovoimaan Myynti Ostovoima Ov-siirtymä milj. milj. milj. % Päivittäistavarakauppa 31 33-2 -5 % Alko 1 2 0-14 % Apteekit 3 6-3 -45 % Tilaa vaativa kauppa 7 13-6 -46 % Muotikauppa 2 8-7 -80 % Muu erikoiskauppa 6 13-7 -52 % Erikoiskauppa yhteensä 15 34-19 -57 % Vähittäiskauppa yhteensä 51 75-24 -32 % Ravintolat ja kahvilat* 10 10 0-3 % Auto- ja varaosakauppa 21 23-2 -8 % Huoltamot 2 9-7 -73 % Vk, ak ja ravintolat yht. 85 117-33 -28 % * ei sisällä hotellien ravintolatoimintaa kokonaisuudessaan Lähde: Santasalo Ky, Tilastokeskus Naantalin vähittäiskaupan myyntiä on verrattu naantalilaisten vähittäiskauppaan kohdistuvaan ostovoimaan. Vähittäiskaupan myynti oli vuonna 2005 yhteensä noin 50 miljoonaa euroa ja ostovoima 75 miljoonaa euroa. Ostovoima oli siis noin 25 miljoonaa euroa eli noin kolmanneksen suurempi kuin Naantalin vähittäiskaupan myynti. Naantali vetää myös ostovoimaa markkina-alueen pienemmistä kunnista, joten naantalilaisten ostovoimaa valuu kunnasta ulos vieläkin enemmän. Toimialoittaiset ostovoimasiirtymät kertovat, mitkä toimialat vastaavat paremmin markkinaalueen kysyntään ja mitkä vastaavasti huonommin. Päivittäistavarakaupan ostovoimasiirtymä on myyntiin nähden kohtalaisen pieni, eli pt-kaupan tarjonta vastaa hyvin alueen kysyntään. Naantalin pt-kaupat saavat lähes saman verran asiakkaita muualta, kuin mitä naantalilaiset asioivat muiden lähikuntien päivittäistavarakaupoissa. Alko vastaa kysyntään vähittäiskaupan toimialoista seuraavaksi parhaiten. Vähittäiskaupan toimialoista muotikauppa ei onnistu Naantalissa vastaamaan kuluttajien kysyntään. Myös muussa erikoiskaupassa ostovoimasiirtymät ovat suuret. Yli puolet muun erikoiskaupan ostovoimasta siirtyy kunnan ulkopuolelle. Ravintola- ja kahvilatoiminta pystyy vastaamaan toimialan kysyntään. Luonnollisesti osa naantalilaisista kuluttaa matkoillansa toimialan ostovoimaa muualla Suomessa ja ulkomailla, mutta Naantali vastaavasti vetää ostovoimaa muualta. Ravintoloiden myynnissä ei ole mukana hotellitoimintaa, joka pitää sisällään myös ravintolamyyntiä. Näin ollen ostovoimasiirtymät ravintolatoiminnassa ovat laskettua positiivisemmat. 2.4 Markkina-alueen ostovoima 2010 ja 2020 Naantalin markkina-alueen väestö kasvaa. Väestön kasvun myötä ostovoima on kasvussa. Ostovoiman kasvu pohjautuu väestön kasvun lisäksi kulutuksen kasvuun ja rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Erityisesti tilaa vaativa erikoiskauppa on voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 7 Ostovoimaennuste perustuu ansiotason kasvuun sekä kulutuksessa tapahtuviin muutoksiin. Kulutuksen ennustetaan kasvavan Naantalin markkina-alueella. Vuosikasvun ennustetaan olevan nopeampaa vuosina 2005-2010 kuin tämän jälkeen. Ostovoimaennusteessa epävarmuutta aiheuttaa yleinen taloudellinen kehitys. Mikäli talouden kehitys muuttuu nousevasta laskevaksi, on tällä vaikutusta ostovoimaennusteisiin. Taloudessa tapahtuvat muutokset vaikuttavat vähemmän päivittäistavarakauppaan kohdistuvaan ostovoimaan kuin erikoiskauppaan tai palveluihin kohdistuvaan ostovoimaan, sillä päivittäistavarat ovat peruskulututusta. Ostovoimaennustuksiin vaikuttaa myös väestöennusteen tarkkuus. Lisäsi ennusteisiin vaikuttavat myös venäläisten matkailijoiden osalta Venäjän taloudessa tapahtuvat muutokset. Ostovoimaennustuksen epävarmuus kasvaa, mitä kauemmaksi ennusteita tehdään. Paikallisten asukkaiden ja loma-asukkaiden lisäksi Naantali saa ostovoimaa myös matkailijoilta. Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima vuonna 2010 Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima vuonna 2020 Markkinaalue milj. euroa Naantali Merimasku Rymättylä Velkua yhteensä Lomaasukkaat Yhteensä Päivittäistavarakauppa 40 4 7 1 52 2 54 Alko 2 0 0 0 2 0 2 Apteekit 9 1 1 0 12 0 12 Tilaa vaativa kauppa 19 2 3 0 25 1 26 Muotikauppa 12 1 2 0 16 1 16 Muu erikoiskauppa 17 2 3 0 22 1 23 Erikoiskauppa yhteensä 48 6 8 1 62 2 64 Vähittäiskauppa yhteensä 99 11 16 2 128 4 132 Ravintolat ja kahvilat 13 1 2 0 16 1 17 Auto- ja varaosakauppa 34 4 5 1 43 1 45 Huoltamot 14 2 2 0 18 1 18 Vk, ak ja ravintolat yht. 159 18 25 3 205 7 212 Lähde: Tuomas Santasalo Ky Markkinaalue milj. euroa Naantali Merimasku Rymättylä Velkua yhteensä Lomaasukkaat Yhteensä Päivittäistavarakauppa 51 6 8 1 66 2 68 Alko 2 0 0 0 2 0 2 Apteekit 13 2 2 0 17 1 18 Tilaa vaativa kauppa 29 4 5 1 38 1 39 Muotikauppa 18 2 3 0 24 1 24 Muu erikoiskauppa 24 3 3 0 31 1 32 Erikoiskauppa yhteensä 71 9 11 1 92 3 95 Vähittäiskauppa yhteensä 137 17 21 3 178 6 183 Ravintolat ja kahvilat 16 2 2 0 20 1 21 Auto- ja varaosakauppa 52 6 7 1 67 2 69 Huoltamot 23 3 3 0 29 1 30 Vk, ak ja ravintolat yht. 227 28 34 4 293 9 303 Lähde: Tuomas Santasalo Ky Vuonna 2010 naantalilaisilla arvioidaan olevan vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa noin 100 miljoonaa euroa ja vähittäiskauppaan, ravintolatoimintaan ja autokauppaan kohdistuvaa ostovoimaa 160 miljoonaa euroa. Markkina-alueella arvioidaan loma-asukkaat
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 8 huomioiden olevan tarkastelussa mukana oleviin kaupallisiin palveluiden kohdistuvaa ostovoimaa 212 miljoonaa euroa. Vuonna 2020 vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa arvioidaan markkina-alueella olevan 180 miljoonaa euroa ja vähittäiskauppaan, ravintolatoimintaan ja autokauppaan kohdistuvaa ostovoimaa 300 miljoonaa euroa. 2.5 Vähittäiskaupan tilantarve 2020 Ostovoiman kasvun pohjalta voidaan arvioida tulevaa liiketilatarvetta Naantalissa. Laskelma pohjautuu markkina-alueen ostovoiman kasvuun ja laskelmassa on käytetty nykyisiä keskimääräisiä myyntitehokkuuksia. Markkina-alueen muiden kuntien ostovoiman kasvusta noin puolen lasketaan suuntautuvan Naantaliin. Loma-asukkaiden merkitys on myös laskelmassa huomioitu. Laskelma ei suoraan kerro, mihin kaupalliseen keskittymään tilatarve suuntautuu. Tähän vaikuttavat mm. nykyisten kauppapaikkojen kehittäminen ja mahdollisuudet uusiin kauppapaikkoihin. Liiketilatarpeesta on kuitenkin erotettu keskustahakuisten toimintojen osuus ja muiden alueiden eli pääasiassa market- ja tilaa vaativan kaupan alueiden osuus. Laskelmassa on otettu huomioon se, että markkina-alueen nykyiset liikkeet saavat osansa ostovoiman kasvusta ja näin niiden myynti myös kasvaa. Suurempikin liiketilamäärä on Naantalissa mahdollinen, mutta tällöin ostovoiman siirtymien tulee pienentyä. Nettotarve onkin ohjearvo, jonka verran lisää liiketilaa vuoteen 2020 suositellaan kaupungissa vähintään kaavoitettavan. Kaupallisten palveluiden pinta-alan tarve Naantalissa vuoteen 2020 mennessä Netto k-m 2 Markkinaalue Muut Loma- Tilantarve Keskusta- Muut Naantali kunnat yhteensä asukkaat yhteensä alueet alueet Päivittäistavarakauppa 1 300 200 1 500 100 1 600 1100 500 Alko 0 0 0 0 0 0 0 Apteekit 400 0 400 0 400 300 100 Tilaa vaativa kauppa 4 400 600 5 000 200 5 200 1000 4200 Muotikauppa 1 700 200 1 900 100 2 000 1600 400 Muu erikoiskauppa 1 800 200 2 000 0 2 000 1600 400 Erikoiskauppa yhteensä 7 900 1 000 8 900 300 9 200 4 200 5 000 Vähittäiskauppa yhteensä 9 600 1 200 10 800 400 11 200 5 600 5 600 Ravintolat ja kahvilat 1 100 200 1 300 100 1 400 1100 300 Auto- ja varaosakauppa 1 500 200 1 700 100 1 800 400 1400 Huoltamot 1 000 200 1 200 0 1 200 200 1000 Autokauppa ja ravintolat 3 600 600 4 200 200 4 400 1 700 2 700 Muut palvelut 2 100 300 2 400 100 2 500 1 800 800 Liiketilatarve yhteensä 15 300 2 100 17 400 700 18 100 9 100 9 100 Lähde: Tuomas Santasalo Ky Naantalilaisten ostovoiman kasvusta aiheutuva vähittäiskaupan tilantarve vuoteen 2020 mennessä on noin 10.000 k-m 2 ja muiden palveluiden noin 5000 k-m 2. Myös muiden markkina-alueella olevien kuntien asukkaiden ostovoiman kasvusta suuntautuu liiketilatarvetta Naantaliin samoin loma-asukkaiden ostovoiman kasvusta. Vuoteen 2020 mennessä Naantalissa suositellaan kaavoitettavan lisää liiketilaa yhteensä lähes 20.000 k-m 2. Vähittäiskaupan tilantarve tästä on noin 11.000 k-m 2.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 9 Liiketilatarpeesta keskusta-alueelle suuntautuu noin 9000 k-m 2 ja muille alueille saman verran. Kaavoituksella tulee mahdollista tarjonnan lisäys, jotta osa ostovoiman kasvusta saadaan suuntautumaan Naantaliin. Mikäli kaupalle ei tarjota mahdollisuuksia laajentua, mahdollisuudet siirtyvät muihin kuntiin kuten Raisioon ja Turkuun. Naantalin kauppapalveluiden liiketilamäärä 2007 ja kaavoituksessa varauduttava lisätilantarve vuoteen 2020 mennessä Muut palvelut 5 070 2 500 Ravintolat, kahvilat 6 880 1 400 Autokauppa, korjaamot, huoltamot 760 3 000 Muu erikoiskauppa 3 210 2 000 Tilaa vaativakauppa 260 5 200 Nykyinen pohjapinta-ala Tilantarve Naantalissa 2020 Muotikauppa 880 2 000 Alko, apteekit ja terveyskauppa 1 070 400 Pt-kauppa ja kioskit 6 680 1 600 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 m 2 Arvioitua lisäliiketilantarvetta Naantalissa on verrattu nykyiseen tarjontaan Naantalin keskustassa. Lisää pinta-alaa nykyiseen verrattuna tarvittaisiin erityisesti tilaa vaativassa kaupassa sekä muotikaupassa. Myös autokaupan, korjaamo- ja huoltamotoiminnan tilantarve nykytilanteeseen on merkittävä. Tilaa vaativan kaupan tarjonta kasvaa merkittävästi Raisiossa, joten tämä vaikeuttaa alan toimijoiden tulemista Naantaliin. Jotta muotikauppaa saataisiin lisää keskustaan, tulee keskustan parhaiden liikepaikkojen ympäristöä muuttaa merkittävästi nykyisestä. Päivittäistavarakaupan lisäliiketilatarve ei ole kovin suuri ja rakenteilla oleva Lidl tulee täydentämään tämän tarpeen. Päivittäistavarakauppaa ei siis ole tarpeen kaavoittaa merkittävästi lisää lähivuosina. Pt-kaupan vastaa jo nyt markkinoiden kysyntään hienosti ja Lidl tulee vielä täydentämään tarjontaa. Kehittämisen painopiste Naantalin keskustassa onkin erikoiskaupassa. Erikoiskaupan ostovoima kasvaa nopeasti eikä Naantalin erikoiskauppa ei tällä hetkellä pysty vastaamaan naantalilaisten kysyntään tyydyttävästi.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 10 3 KAUPALLINEN PALVELUVERKKO NAANTALISSA 2007 Tilastojen ohella tarkastellaan kaupallista palvelutarjontaa katukuvan näkökulmasta. Kaupallisen palveluverkon tarkastelu perustuu kenttäkartoitukseen. Naantalin keskustan kaupalliset palvelut kartoitettiin keväällä 2007 ja kartoitusta täydennettiin kesällä. Kartoituksessa jokainen liike merkitään karttaan omalla toimialansa värillä. Kartoituksen perusteella on hahmotettu keskustan kaupallinen palveluverkko. Toimialaluokitus Päivittäistavarakauppa Muotikauppa Alko, terveydenhoitokauppa Muu erikoiskauppa Sisustus-, lahjatavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Pankit, vakuutus, posti Muu kaupallinen palvelu Ravintolat, kahvilat, hotellit Käytetyn tavaran kauppa Huoltamot Muu käyttö Tyhjä liiketila Naantalin kaupalliset palvelut ovat sijoittuneet aika laajalle alueelle keskustassa, rantaalueelle, liikekeskustaan ja market-alueelle. Näiden lisäksi kaupallisia palveluita on keskustan pohjoisosissa Naantalin kylpylä sekä K-supermarket Ukkopekka ja niiden lähettyvillä olevat palvelut. Kaupallisia palveluita on myös kartoitetun alueen ulkopuolella: rautakauppa Taimontiellä ja päivittäistavarakauppa Nuhjalassa. Niitä ei ole myöskään huomioitu laskettaessa keskustan liikepinta-aloja. 3.1 Liikekeskustan ja market-alueen kaupallinen rakenne Naantalin liikekeskusta on kaupallisten palveluiden osalta monipuolisin keskustan osa. Liikekeskustassa kaupalliset palvelut ovat keskittyneet pääosin Tullikadulle kolmen korttelin matkalle sekä torin ympäristöön. Lisäksi palveluita on nauhamaisesti Kaivokadun ja Luostarinkadun varrella. Tullinkadun keskeisille osille on keskittynyt muotikauppaa sekä kahvila- ja ravintolatoimintaa. Myös torin ympäristössä kahvila- ja ravintolatoiminta hallitsee. Lisäksi keskeisillä osilla on pienimuotoista keskustahakuista erikoiskauppaa, mikä elävöittää keskustakuvaa. Keskeisellä paikalla on myös kirjasto, joka tuo vastaavalla tavalla elämää keskustaan kuin kaupalliset palvelut. Kirjasto on sijoittunut onnistuneesti toiseen kerrokseen Torin vieressä. Liikekeskustassa katukuvaa passivoi se, että hyvillä liikepaikoilla on paljon pankkeja, posti ja vakuutuskonttori, jotka heikentävät kadun kaupallista ilmettä. Pankit hallitsivat aikoinaan monen keskustan parhaita paikkoja, mutta nykyään useissa keskuksissa pankit ovat hakeutuneet toiseen kerrokseen, muiden liiketilojen taustalle tai muille ei niin vilkkaille liikepaikoille ja vuokranneet parhaat liikepaikat erikoiskaupoille. Pankkien muutto toiseen kerrokseen yleensä elävöittää keskustaa kaupallisesti.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 11 Liikekeskustaa passivoi myös muutamat suuret tyhjät liiketilat. S-market liikekeskustan portissa ei luo vilkasta mielikuvaa Naantalin keskustasta. Muutoinkin keskustan portti on epämääräinen ja vaikeasti hahmotettavista, mikä heikentää keskustan vetovoimaa. Liikekeskustan ja market-alueen kaupallinen rakenne Liikekeskustassa on S-marketin muuton myötä enää yksi päivittäistavarakauppa Valintatalo, joka on luonteeltaan enemmän lähikauppa. Monipuoliset päivittäistavarakauppaostokset haetaan liikekeskustan ulkopuolelta market-alueelta, K-Supermarket Ukkopekasta tai lähikunnista. Tullikadun pienliikkeitä
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 12 Market-alue sijaitsee irrallaan liikekeskustasta. Market-alueelle on hakeutunut myös muuta erikoiskauppaa ja Alko. Market-alueella tai sen välittömässä läheisyydessä on toimintoja, jotka sopisivat paremmin liikekeskustan puolelle. Tällaisia ovat mm. Info-kirjakauppa ja muotikauppa Seppälä. Market-alueen ja liikekeskustan yhteys ei houkuttele kävelemään alueiden välillä, autoilevallekin yhteys ei ole selkeä. 3.2 Vanhankaupungin kaupallinen rakenne Vanhakaupunki sijaitsee osittain rannassa ja sen kaupallinen rakenne painottuu ravintola- ja pensionaattitoimintaan. Lisäksi alueella on myös muita matkailijoita kiinnostavia kaupallisia palveluita kuten lahjatavara/sisustusmyymälöitä. Vanhankaupungin ilme on pienpiirteinen ja viehättävä Ravintola- ja kahvilapalvelut ovat painottuneet ranta-alueelle, jonka läpi kulkee kävelyreitti Muumimaailmaan. Pienet erikoiskaupat ovat keskittyneet Mannerheiminkadun varrelle. Katu on erittäin viehättävä hyvin hoidettuine vanhoine taloineen ja liikkeineen. Katukuvaa vilkastuttaisi, mikäli kadulle avautuisi nykyistä enemmän liikkeitä. Nyt alueella on liiketiloissa myös katukuvaa passivoivia toimistoja. Vanhakaupunki on hyvin vilkas kesäaikaan, mutta muina vuodenaikoina katukuva on turhankin hiljainen.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 13 Vanhankaupungin kaupallinen rakenne Ranta-alueella on myös matkailupalveluita 3.3 Palvelurakenteen kokonaiskuva Naantalissa Liikekeskustan, market-alueen ja vanhankaupungin lisäksi Naantalissa on vetovoimaisia palveluita hieman ydinkeskustan ulkopuolella. Naantalin kylpylä tuo matkailijoita kaupunkiin. Kailon saarella on kaupallisia palveluita, jotka palvelevat Muumimaailmassa kävijöitä. K- Supermarket Ukkopekka palvelee monipuolisella päivittäistavaravalikoimallaan paikallisia asukkaita.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 14
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 15 Kartoituksen pohjalta on vertailtu Naantalin keskustan eri osien kaupallista tarjontaa. Vähittäiskaupan ja palveluiden pinta-alatiedot on laskettu karttaan piirrettyjen liiketilojen pohja-alojen perusteella. Pohja-alat kuvaavat ensimmäisen kerroksen pinta-alaa talon ulkoseinien mukaan ja pitävät sisällään myös varastot ja muut myymälöiden takatilat. Pintaaloissa voi olla pieniä eroavaisuuksia todellisten pinta-alojen kanssa, mutta ne antavat kuitenkin riittävän yleiskuvan liiketilamäärästä nykyisellään. Palveluiden määrä kertoo keskustan intensiteetistä enemmän kuin pinta-ala. Mitä enemmän on liikkeitä, sitä monipuolisempi tarjonta. Naantalissa on kaupallisia palveluita yhteensä 157. Tämän lisäksi liiketiloista 15 on muussa kuin kaupallisten palveluiden käytössä esimerkiksi toimistona ja neljä on tyhjillään. Kaupallisten palveluiden määrä on suurin ydinkeskustassa, jossa on vähittäiskauppaa ja palveluita yhteensä 73 eli lähes puolet. Vähittäiskauppoja ydinkeskustassa on 30 eli myös lähes puolet Naantalin keskustan kaupoista. Alueiden rajat esitetään tässä luvussa olevassa karttakuvassa. Kaupalliset palveluiden määrä Naantalin keskustassa 2007 Ydin- Vanha- Market- Matkailu- Muu Keskusta keskusta kaupunki alue keskukset* keskusta yhteensä Päivittäistavarakauppa ja kioskit 4 3 3 4 1 15 Tavaratalokauppa Alko, apteekit ja terveyskauppa 3 1 4 Muotikauppa 6 1 7 Sisustus- ja lahjatavarakauppa 1 9 1 2 3 16 Tilaa vaativakauppa 2 2 Muu erikoiskauppa 12 1 5 1 1 20 Erikoiskauppa yhteensä 24 10 8 3 4 49 Käytetyn tavaran kauppa 2 1 3 Vähittäiskauppa yhteensä 30 13 11 7 6 67 Huoltamot 1 2 1 4 Ravintolat, kahvilat 12 11 1 2 3 29 Hotellit, pensionaatit 1 8 2 5 16 Pankki, posti, vakuutus 5 5 Muu kaupallinen palvelu 25 4 4 1 2 36 Kaupalliset palvelut yhteensä 43 24 7 5 11 90 Vähittäiskauppa ja palvelut yht. 73 37 18 12 17 157 Liiketila muussa käytössä 8 5 2 15 Tyhjät liiketilat 4 4 Liiketilat yhteensä 85 42 20 12 17 176 * Muumimaailma ja Naantalin kylpylä, kylpylän ravintoloita ei eritelty Lähde: Tuomas Santasalo Ky
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 16 Kaupallisten palvluiden määrän jakautuminen keskustan eri alueille Kylpylä, Muumimaailma 8 % Muu keskusta 11 % Market-alue 11 % Ydinkeskusta 46 % Vanha kaupunki 24 % Kaupallisten palveluiden määrällä mitattuna vanhakaupunki on toiseksi monipuolisin keskustan osa. Vanhassakaupungissa on 37 kaupallista palvelutoimipaikkaa, joista 13 on vähittäiskaupan myymälöitä. Market-alueella ja keskustan muissa osissa on kaupallisten palveluiden määrä lähes saman suuruinen. Pinta-alojen vertailu kertoo osaltaan kauppapalveluiden tarjonnan määrästä. Keskustassa ja vanhassakaupungissa on monipuolisesti kaupan tarjontaa, mutta liikkeet ovat pääosin pieniä. Keskustan ulkopuolisilla alueilla on vastaavasti vähemmän liikkeitä, mutta liikkeiden koko on keskimääräistä suurempi. Naantalin keskustassa on kaupallisten palveluiden käytössä pinta-alaa katutasossa yhteensä 35.000 m 2. Pinta-ala jakautuu keskustan eri osien välillä tasaisemmin kuin toimintojen määrä. Ydinkeskustassa on eniten pinta-alaa kaupallisten palveluiden määrässä katutasossa, mutta sama määrä pinta-alaa on matkailukeskuksissa yhteensä eli Muumimaailmassa ja Kylpylä-alueella. Ydinkeskustassa ja matkailukeskuksissa on molemmissa pinta-alaa kaupallisten palveluiden käytössä noin 9000 m 2. Market-alueella on pinta-alaa kaupallisten palveluiden käytössä noin 7500 m 2 ja vanhassakaupungissa yli 5000 m 2. Muilla keskustan alueilla eli lähinnä reuna-alueilla on kaupallisten palveluiden käytössä yli 4000 m 2. Tyhjiä liiketiloja on ainoastaan ydinkeskustassa, jossa tyhjien liiketilojen osuus koko pintaalasta on 13 %. Tämä on paljon ja näkyy jo katukuvassa. Varsinkin S-marketin tyhjä liiketila heikentää keskustan kaupallista ilmettä. Hotelli Unikeon kiinteistön katutaso on mukana tyhjissä tiloissa, mutta ilmeisesti tiloissa tulee jatkamaan uusi hotellialan yrittäjä. Mikäli Unikeon ja S-marketin liiketilat täyttyvät, tyhjien liiketilojen osuus ydinkeskustassa putoaa pariin prosenttiin, mikä on hyvin vähän.
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 17 Koko keskustan näkökulmasta katsoen tyhjien liiketilojen osuus oli kartoitushetkellä neljä prosenttia, mikä on normaali määrä kaupunkikeskustoissa. Tyhjiä tiloja tulee keskustassa ollakin tietty määrä, jotta uusien toimintojen tulo keskustaan on mahdollista. Kaupallisten palveluiden pinta-ala Naantalin keskustassa 2007 pohjapinta-ala m 2 Ydin- Vanha- Market- Matkailu- Muu Keskusta keskusta kaupunki alue keskukset* keskusta yhteensä Päivittäistavarakauppa ja kioskit 650 70 3 850 30 2 080 6 680 Tavaratalokauppa Alko, apteekit ja terveyskauppa 330 740 1 070 Muotikauppa 390 490 880 Sisustus- ja lahjatavarakauppa 20 520 60 350 200 1 150 Tilaa vaativakauppa 260 260 Muu erikoiskauppa 1 040 20 840 30 130 2 060 Erikoiskauppa yhteensä 2 040 540 2 130 380 330 5 420 Käytetyn tavaran kauppa 310 90 400 Vähittäiskauppa yhteensä 3 000 610 5 980 410 2 500 12 500 Huoltamot 30 500 230 760 Ravintolat, kahvilat 2 540 2 870 180 400 890 6 880 Hotellit, pensionaatit 100 1 430 8280 400 10 210 Pankki, posti, vakuutus 1 680 1 680 Muu kaupallinen palvelu 1 820 250 760 20 140 2 990 Kaupalliset palvelut yhteensä 6 140 4 580 1 440 8700 1 660 22 520 Vähittäiskauppa ja palvelut yht. 9 140 5 190 7 420 9110 4 160 35 020 Liiketila muussa käytössä 780 310 370 1 460 Tyhjät liiketilat 1 540 1 540 Tyhjien tilojen osuus 13 % 4 % Liiketilat yhteensä 11 460 5 500 7 790 9 110 4 160 38 020 * Muumimaailma ja Naantalin kylpylä, kylpylän ravintoloita ei eritelty Hotelleista huomioitu vain katutaso Lähde: Tuomas Santasalo Ky Kaupallisten palveluiden pinta-alan jakautuminen keskustan eri alueille Muu keskusta 12 % Ydinkeskusta 26 % Kylpylä, Muumimaailma 26 % Vanhakaupunki 15 % Market-alue 21 %
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 18 Pinta-alan jakautuminen kertoo kaupan toimialojen tilankäytön painopisteistä eri alueilla ja sitä kautta keskustojen osien luonteesta. Ydinkeskustassa on monipuolisesti kaupan eri toimintoja. Keskustassa pinta-alajakaumaa painottuu kaupallisiin palveluihin (kuten kampaamot, eläinlääkärikeskukset, pankit), myös kahvila- ja ravintolatoimintaa on ydinkeskustassa paljon. Keskustassa on myös päivittäistavarakauppaa, muotikauppaa ja muuta erikoiskauppaa sekä lisäksi tilaa vaativaa erikoiskauppaa (kodintekniikkakauppa). Market-alueella painottuu päivittäistavarakauppa. Alueella on myös kohtalaisen paljon palveluita, muotikauppaa ja muuta erikoiskauppaa. Merkittävää on että sekä muotikaupan että muun erikoiskaupan käytössä on enemmän pinta-alaa market-alueella kuin ydinkeskustassa, kun taas tilaa vaativaa kauppaa ei market-alueella ole lainkaan. Tasapainoisemman kaupallisen rakenteen kannalta market-alueelle tulisi enemminkin hakeutua tilaa vaativaa kauppaa kuin keskustahakuista erikoiskauppaa. Vanhassakaupungissa samoin kuin Kylpylän ja Muumimaailman alueilla ravintola- ja hotellitoiminta on hallitseva. Vanhassakaupungissa on myös jonkin verran lähinnä matkailijoita palvelevaa erikoiskauppaa samoin matkailukeskuksissa. Naantalin erityisen vahvan matkailullisen vetovoiman vuoksi keskustan kaupallinen rakenne painottuu merkittävästi ravintola- ja hotellitoimintaan. Kaupallisten palveluiden pinta-ala Naantalissa 2007 Ydinkeskusta Vanha kaupunki Market-alue Kylpylä, Muumimaailma Päivittäistavarakauppa Muotikauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Autokauppa ja huoltamot Ravintolat ja hotellit Muut kaupalliset palvelut Muu keskusta 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 m2
Naantalin kaupallisten palveluiden selvitys 19 8400 m2 700 m2 4200 m2 5200 m2 9100 m2 7400 m2 Kaupallisten palveluiden pinta-ala keskustan eri osissa Naantalin kaupallista rakennetta on vertailtu muutamaan muuhun suomalaiseen kaupunkiin. Kaupungit ovat hyvin eri kokoisia ja ne palvelevat hyvin erikokoisia markkina-alueita. Näin ollen niiden ei ole tarvettakaan olla samanlaisia kaupalliselta rakenteeltaan. Suurten kaupunkien läheisyys näkyy myös tarjonnan rakenteessa. Yleensä mitä pienempää markkina-aluetta kunta palvelee, sen suppeampi kaupallinen tarjonta kunnassa on. Monipuolisuuden puute näkyy mm. muotikaupan pienenä osuutena ja vastaavasti päivittäistavarakaupan hallitsevuutena. Vertailukunnista pienin on Karkkila, Naantali toiseksi pienin. Haminan markkina-alue on hieman suurempi kuin Naantalin markkina-alue. Muut vertailukunnat ovat Naantalia isompia kaupunkeja. Vertailukuntien väkiluku vuonna 2006 2 006 Hämeenlinna 47 899 Hyvinkää 44 316 Lohja 36 969 Hamina 21 825 Naantali 14 068 Karkkila 8 921 Lähde: Tilastokeskus