Rakennus- ja ympäristölautakunta 175 23.09.2015 Poikkeamislupa / Kamsula Timo ja Tuula 642/10/03/00/2015 Rakennus- ja ympäristölautakunta 175 Valmistelijat: yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg, p.044-7809 364 ja lu pa val mis te li ja Minna Torppa, p.040-4882 978 Kartat: Yleiskaava, ote Trullevin - Harrinnimen ran ta osa yleis kaa va luon nokses ta (ei vahv.), asemapiirros, ote poh ja kar tas ta ja sijaintikartat. LIITE A 175 Kartat Hakijat: Kamsula Timo ja Tuula Rakennuspaikka: Kokkolan kaupungin Lahjoitusmaan kylän Trullevi-nimisestä tilasta RN:o 1:187 erotettu vuokra-alue N:o V1314 (272-401-1-187-V1314). Kau pun gil ta vuokrattu 2450 m 2 :n suuruinen rakennuspaikka si jait see Trullevissa. Ra ken nus paik ka on hakijoiden hallinnassa, kopio vuokra so pi muk ses ta ja siihen tehdystä lisäyksestä on hakemuksen liit teenä. Vuok ra-ai ka päättyy 31.12.2017. Kulku rakennuspaikalle on olemas sa ole van liittymän kautta Trullevintieltä. Rakennuspaikan osoi te on Trullevintie 634. Rakennuspaikka on rakennettu. Rakennuspaikalla sijaitsee in ventoin ti tie to jen- ja hakijan antamien tietojen mukaisesti 1950 val mis tunut kesämökki (n. 40 m 2 ). Hanke: 1-kerroksinen parvellinen vapaa-ajan asuinrakennus, noin 31 k-m 2, sau na 15 k-m 2, sekä lato 14 k-m 2. Yh teen las ket tu kerrosala hankkeen yhteydessä purettava mökki huomioiden on noin 60 k-m 2. Haetut poikkeukset: Poikkeusta haetaan maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1 mo mentin nojalla 72 :n 1 momentin säännöksistä. Alueella ei ole ranta-ase ma kaa vaa eikä oikeusvaikutteista rantayleiskaavaa. Lisäksi hanke poikkeaa voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyk sis tä. Vapaa-ajan asuinrakennuksen katetun terassin osuus raken nuk sen kerrosalasta on enem män kuin 30 %, sekä ra ken net ta-
van saunan ja ladon etäisyys rakennuspaikan rajasta on vähemmän kuin 5 m. Kyse on korvaavasta rakentamisesta olemassa olevalla loma-asuinrakennuspaikalla.toimivalta päätökses sä on Kokkolan kaupungilla. Naapurien kuuleminen: Hakija on toimittanut selvityksen siitä, että naapurit ovat tietoisia hank kees ta. Hankkeesta ei ole tullut muistutuksia. Kaavallinen tilanne: 13.1.1992 hyväksytyssä oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa ra ken nus paik ka sijaitsee alueella, joka on varattu loma-asutusta varten (loma-asutusalue, RA) Alue kuuluu Trullevinniemen ja Harrinniemen rantaosayleiskaavan suun nit te lu alu ee seen. Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päätti kokouk ses saan 15.4.2013 ( 13) asettaa Trullevin-Harrinniemen ran taosa yleis kaa van luonnosehdotuksen nähtäville vuokraoikeuden hal tijoi den ja muiden osallisten ennakkokuulemista ja ennakkolausuntoja var ten, ja että ennakkokuulemisessa saadun palautteen pohjalta pää te tään luonnosehdotukseen tehtävistä tarkistuksista ja muu toksis ta. Ennakkokuuleminen tapahtui kesällä 2013. Ennakkokuulemisen yhtey des sä saadut huomautukset ja lausunnot käsiteltiin konserni- ja kau pun ki ke hi tys jaos ton kokouksessa 30.9.2013 ( 52). Jaoston kokouk ses saan tekemän päätöksen ja vuokra-alueiden haltijoilta saadun palautteen pohjalta kaavoituspalvelut laati uuden eh do tuk sen rantaosayleiskaavan merkinnöiksi ja määräyksiksi. Ehdotus uu sik si kaavamerkinnöiksi ja -määräyksiksi käsiteltiin jaoston ko kouk ses sa 3.2.2014 ( 8). Kaavaehdotusluonnos käsiteltiin jaoston ko kouk sessa 29.9.2014 ( 73). Hakemuksen perustelut ja erityiset syyt: Purettavan huvilan tilalle rakennetaan nykyaikainen uusi lo ma-asunto. Rakentamisella ei ole oleellista vaikutusta ympäristöön. Kaikkia naa pu rei ta on kuultu, kellään ei huomautettavaa. Valmistelijan lausunto: Rakennuspaikka sijaitsee Trullevinniemen itärannalla, Trul le vin tien itä puo lel la. Rakennuspaikalle aiotaan rakentaa noin 31 k-m 2 :n suurui nen yksikerroksinen parvellinen loma-asunto, sauna 15 k-m 2,sekä la to 14 m 2. Hank keen yhteydessä puretaan vanha huonokuntoinen lo ma-asun to (n. 40 k-m 2 ). Ky sees sä on yhteisrantainen kaupungilta vuok rat tu lo ma ra ken nus paik ka, suuruudeltaan 2450 m 2. Poikkeamislupa-asian valmistelun aikana hakijat tiedustelivat mah-
dol li suut ta poistaa rakennuspaikalla sijaitsevaa puustoa tulevan raken nus hank keen vuoksi. Trullevin alueen vuokrasopimuksiin on myö hem min tehty muutos, jonka mukaan vuokra-alueella oleva puus to kuuluu vuokralaiselle, mutta maisemaa muuttavaa puiden kaa ta mis ta ei saa tehdä ilman lupaa. Trullevin alueella esiintyy uhanalaisia liito-oravia. Tästä syystä - sekä rakennuspaikalla olevan puuston mahdollisten luonto- ja mai sema-ar vo jen vuoksi - hankkeesta pyydettiin poikkeamislupa-asian valmis te lun aikana Ympäristöpalveluiden lausunto. Lausunnossaan ympä ris tö pal ve lut eivät nähneet hakijan esittämän suunnitelman mu kaises ti tehtävälle puuston poistamiselle estettä. Rakennuspaikkana ole van vuokra-alueen ulkopuolella sijaitsevien kahden puun kaa ta miseen tulee sen sijaan saada lupa kaupungin met sä ta lous in si nöö ril tä. LIITE B 175 Ympäristöpalveluiden lausunto Hankkeen asemapiirroksen mu kai ses ti rakennettavan lo ma-asunnon etäisyys rakennuspaikan Trullevintien puoleisesta rajasta on noin 11 m, ja etäisyys pohjoisesta naapurirakennuspaikan rajasta noin 9 m. Ra ken net ta van saunan etäisyys rajasta on vähimmillään noin 3 m ja ladon 4,8 m. Koska voimassa olevassa rantayleiskaavassa ei ole alueen ra ken tamis ta koskevia määräyksiä, ja koska vireillä olevaa Trullevinniemen ja Harrinniemen rantaosayleiskaavaa ei ole vielä vahvistettu, so vel letaan alueella voimassa olevan ra ken nus jär jes tyk sen määräyksiä. Ra ken nus jär jes tyk sen mukaan rakennettaessa lähemmäksi kuin 150 metriä peruskartan mukaisesta rantaviivasta saa asun to käyt töön tarkoitetun rakennuksen kerrosala olla enintään 80 m 2. Asun to ra kennuk seen saa rakentaa katetun terassin, jonka pinta-ala on enin tään 30 % asuntorakennuksen pinta-alasta. Rakennusten etäi syy den tulee olla peruskartan mukaisesta rantaviivasta ja ra ken nus pai kan rannanpuoleisesta tilanrajasta vähintään 30 metriä. Saunarakennuksen, jonka kerrosala on enintään 25 m 2, saa ra kentaa edellä mainittua metrimäärää lähemmäksi, jolloin sau na ra kennuk sen etäisyyden tulee olla vähintään 10 metriä. Sau na ra ken nukseen saa rakentaa katetun terassin, jonka pinta-ala on enintään puolet saunarakennuksen pinta-alasta. Saunarakennuksen tulee ol la yksikerroksinen ja räystäskorkeus enintään 3,5 m. Muita talousrakennuksia ja katoksia saa rakentaa yhteensä enintään 60 m 2, josta kuitenkin enintään 30 m 2 saa olla kerrosalaan las ket tavaa tilaa. Vireillä oleva Trullevinniemen ja Harrinnimen ran ta osa yleis kaa va on eh do tus vai hees sa. Kaavaehdotusluonnos on käsitelty konserni- ja
kau pun ki ke hi tys jaos ton ko kouk ses sa 29.9.2014 ( 73). Kaa va eh dotuk sen kaa va mer kin nöillä ja -määräyksillä on tarkoituksena ollut säilyt tää alueen pe rin tei nen rakentamistapa, jolloin samalla ra ken nuspai kal la voi olla esim. 2 erillistä pinta-alaltaan pienempää lo ma ra kennus ta, tai vaih to eh toi ses ti 1:n lomarakennuksen lisäksi mah dol li suus vierasmajan ra ken ta mi seen. Rakennuspaikkojen ra ken nus oi keuksien periaatteet on jo muodostettu. Koska rakennuspaikat eivät alueella lisäänny, hanke on ra ken nus järjes tyk sen rakentamisen määrää koskevien mää räys ten mukainen, ja hankkeessa ei ylitetä vireillä olevan rantaosayleiskaavan - ja sen laati mis työn yhteydessä jo muodostettuja ra ken nus oi keuk sien pe ri aattei ta, voidaan poikkeamislupaa puoltaa. Hankkeen yhteydessä rakennettavan saunan ja ladon etäisyys raken nus pai kan rajasta on vähemmän kuin mitä maankäyttö- ja ra kennus ase tuk sen 57 :ssä ja voimassa olevassa ra ken nus jär jes tyk sessä on määrätty. Asetuksen ja voimassa olevan rakennusjärjestyksen mu kaan rakennusta ei asemakaava-alueen ulkopuolella ilman asianomai sen suostumusta saa rakentaa viittä metriä lähemmäksi toisen omis ta maa tai hallitsemaa maata. Suunnitellun uuden saunan ja ladon etäisyys rakennuspaikan kaakkoisrajasta on hankkeen ase mapiir rok sen mukaan noin 3 ja 4,8 m. Naapurina kyseessä olevalla rajal la on Kokkolan kaupunki, ja alue on voimassa olevassa yleis kaavas sa retkeily- ja ulkoilualuetta, VR. Etäisyys rajasta voidaan hy väksyä ja poikkeaminen rakennusjärjestyksen vähimmäisetäisyyttä koske vas ta määräyksestä voidaan myöntää. Rakennettavan loma-asunnon katetun terassin pin ta-ala (12,6 m 2 ) ylit tää rakennusjärjestyksessä määritellyn enim mäis pin ta-alan noin kol mel la m 2 :llä (3,3 m 2 ). Rakennusjärjestyksen katetun terassin osuut ta koskevan määräyksen tavoitteena on ollut lomarakennuksen ko koon verrattuna suhteettoman suurten katettujen terassien ra kenta mi sen estäminen. Huomioiden rakennettavan vapaa-ajan asuin raken nuk sen pieni koko, sekä terassin ulkonäköön ja käytettävyyteen liit ty vät asia voidaan poikkeamista katetun terassin pinta-alaa kos kevas ta määräyksestä tässä nimenomaisessa tapauksessa pitää vähäi se nä, ja se voidaan myöntää. Jätevesien käsittely on rakennuspaikalla toteutettava kaupungin vaati mus ten mukaisesti. Jätevesien käsittelylle ja johtamiselle on haet tava asianmukainen lupa rakennusluvan yhteydessä. Ra ken nus lu van yhteydessä on varmistuttava siitä, että hanke so vel tuu ym pä ris töönsä. Rakennukset tulee sijoittaa tulvarajan yläpuolelle määräysten ja suosi tus ten mukaiselle korkeudelle. Vireillä olevan rantaosayleiskaavan kaa va luon nok sen mukaan alin hyväksytty rakentamiskorkeus
N2000-kor ke us jär jes tel mäs sä on +2.3 metriä. Edellä esitetystä johtuen Kaavoituspalvelut katsoo, että poik kea mislu paa voidaan puoltaa: hanke ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle, tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, ei vaikeu ta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuta raken ne tun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saa vut tamis ta. Hanke ei johda vaikutukseltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vai kutuk sia. Hakija on ilmoittanut hakemukselleen perustelut, sekä il moitta nut hankkeesta naapureille, jotka ovat hyväksyneet sen. Tekninen johtaja Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 1. ja 2. momentin nojalla, 1. myöntää anotun poikkeamisluvan saman lain 72 :n 1 momentin säännöksistä 2. myöntää poikkeamisluvan rakennusjärjestyksen ra kennuk sen vähimmäisetäisyyttä naapurirajasta -, sekä katetun te ras sin enim mäis pin ta-alaa koskevista määräyksistä 3. rakennusluvan yhteydessä on varmistuttava siitä, että han ke soveltuu ympäristöönsä, 4. että päätös annetaan julkipanon jälkeen 5. että päätös on voimassa yhden vuoden 6. että päätös on maksullinen (550 euroa). 7. ilmoittaa hakijalle, että ennen rakennustoimenpiteeseen ryh ty mis tä on hakijan saatava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta tätä poikkeamislupaa vastaava rakennuslupa. Lupa on haettava poikkeamislupapäätöksen voi mas sa olo ai ka na. Päätös Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päätösesityksen.