An International Associate of Sipoon kunta Arviokirja (AKA -arvio) Albacka Omakotitalo /Asuinrakennuspaikka Laurilantie 223 04170 Paippinen, Sipoo Heidi Hanhijärvi 5.3.2015 Muodosta pdf arko-työkalut valikon pdf-napilla! (Nyt meni väärin)
Tehtävän kuvaus Toimeksianto ja sen tarkoitus Arvion tiivistelmä (arvopäivä 5.3.2015) Tämän arviokirjan on tilannut Jan Lydman Sipoon kunnan puolesta. Arvio on laadittu kohteen mahdollista myyntiä varten. Arvioinnin kohteena on osoitteessa Laurilantie 223 sijaitseva kiinteistö 753-426-6-202 ja sillä sijaitseva purkukuntoinen omakotitalo. Arvion tarkoituksena on määritellä kohteen markkina-arvo jolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Arvio perustuu arvion tilaajalta, julkisista rekistereistä ja muista tietolähteistä saatuihin kohdetta ja sen ympäristöä määritteleviin tietoihin. Arvio on tehty noudattaen Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunnan sääntöjä, hyvää kiinteistöarviointitapaa ja kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Tämä arvio on luottamuksellinen Realia Management Oy:n ja tilaajan välillä. Realia Management Oy ei kanna mitään vastuita kolmansia osapuolia kohtaan. Arviota ei saa julkaista kokonaan tai osissa, eikä siihen tai sen sisältämiin arvioinnin lukuihin, arvioijien nimiin tai ammatillisiin sidonnaisuuksiin saa tehdä viittauksia ilman Realia Management Oy:n kirjallista lupaa. Heidi Hanhijärvi on suorittanut kohteessa katselmuksen 6.2.2015 ja antaa lisätietoja arviosta (050 5116 430 / heidi.hanhijarvi@realia.fi). Kohde Kiinteistö: 753-426-6-202, pinta-ala 16.834 m² Osoite: Laurilantie 223, 04170 Paippinen. Rakennus: Purkukuntoinen omakotitalo piharakennuksineen. Arvon määrittäminen Sipoossa toteutuneiden yleiskaava-alueella sijaitsevien asuinrakennuspaikkojen kauppojen perusteella kohteen kauppa-arvoksi on arvioitu noin 60.000-80.000, josta on vähennettävä olemassa olevien rakennusten purkukustannukset. Kohteen markkina-arvo on näkemyksemme mukaan noin 50.000. Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin Rakennukset ovat purkukuntoisia Rakennusten purkukustannukset ovat tasoa 20.000 25.000. Kiinteistölle on muodostettavissa kaksi erillistä rakennuspaikkaa. Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista asuinrakennuspaikoista tehdään harvoin, on markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. 2
Sijainti ja alue Sijainti Arvion kohde sijaitsee Sipoon Paippisissa osoitteessa Laurilantie 223. Kohde sijaitsee valtatie 4:n läheisyydessä jonka kautta matkaa Helsingin keskustaan on 45 km ja Järvenpään keskustaan noin 10 km. Ympäristö Sipoo sijaitsee Helsingin seudulla ja sen naapurikuntia ovat lännessä Helsinki, Vantaa, Kerava, Tuusula ja Järvenpää, idässä Porvoo ja Pornainen sekä pohjoisessa Mäntsälä. Kohde sijaitsee Pohjois-Paippisissa aivan Järvenpään rajalla. Kohteen lähiympäristössä sijaitsee maaseutumaista hajaasutusta sekä rakentamatonta peltoa ja metsää. 3
Kiinteistö Kiinteistö Osoite: Laurilantie 223, 04170 Paippinen Kiinteistötunnus: 753-426-6-202 Pinta-ala: 16.834 m² Omistaja: Sipoon kunta (lh todistus 4.3.2015) Rasitteet: Kiinteistörekisteriotteen (3.3.2015) mukaan kiinteistöön kohdistuu oikeutena tieoikeus. Lisäksi kiinteistöllä on osuuksia yhteisiin maa- ja vesialueisiin. Olemme olettaneet, ettei yhteisillä alueilla eikä tieoikeudella ole kiinteistön arvon kannalta merkitystä. Rasitukset: Rasitustodistuksen (4.3.2015) mukaan kiinteistöön ei kohdistu rasituksia. Käytössämme ei ole ollut maaperän ympäristöselvitystä, mutta tässä arviossa oletamme maaperän olevan puhdas. Kiinteistö on muodoltaan pitkä ja kapea ja sen maasto kumpuilee voimakkaasti. Valtaosa kiinteistöstä on metsäaluetta ja metsittynyttä / umpeen kasvanutta vanhaa piha-aluetta. 4
Kaavoitus Yleiskaava Sipoon yleiskaava 2025, lainvoimainen 25.1.2012. Kaavatunnus: MTH= Haja-asutusalue. Maa- ja metsätalouteen liittyvä rakentaminen on sallittu. Metsien hoitaminen ja käyttäminen alueella perustuu metsälain säädöksiin. Rakennettaessa asemakaava-alueen ulkopuolella on rakennuspaikalle asetettavista vähimmäisvaatimuksista määrätty maankäyttö- ja rakennuslain 116 :ssä. Rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2.000 m 2. (Kunnan rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikan minimikoko on kuitenkin 5.000 m 2 ). Oikeusvaikutteisen yleiskaavan alueella on noudatettava yleiskaavan määräyksiä rakennuspaikan pinta-alan, rakentamisen määrän ja laadun osalta. Rakentaminen vaatii poikkeamispäätöksen. Tilaajalta saadun tiedon mukaan kohteen tulevaisuuden käyttöä ei ole rajattu. Luontevimmillaan kohteen tulevaisuus lienee asuinkäytössä. 5
Rakennukset Rakennukset Valokuvat Kiinteistöllä on purkukuntoiset omakotitalo sekä pieni talousrakennus. Lisäksi kiinteistöllä on vanha arvoton navettarakennus, jota voisi kuntonsa puolesta olla mahdollista säilyttää kylmänä ulkovarastona. Navettarakennuksella on näkemyksemme mukaan lähinnä käyttöarvoa kiinteistön mahdolliselle uudelle omistajalle, ei kiinteistön arvoa nostavaa vaikutusta. Rakennukset ovat tyhjillään. Tilaajalta saadun tiedon mukaan rakennusten purkukustannukset ovat suuruusluokkaa 20.000 25.000, mikä tuntuu järkevältä huomioiden rakennuskannan koko ja laatu. Omakotitalon ikä huomioiden on todennäköistä, että rakennusmateriaalien joukossa on asbestia. Tätä työtä tehtäessä emme ole selvittäneet purkukusten muodostumista eikä mahdollisen asbestin vaikutusta em. kustannuksiin vaan olemme olettaneet purkukustannusten olevan tilaajan toimittamien tietojen mukaiset. Kohde arvioidaan kahtena rakennuspaikkana. 6
Asuntomarkkinakatsaus Asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys Asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta 1996 vuoden 2008 puoliväliin 120 %. Samanaikaisesti palkat nousivat 53 % ja kuluttajahinnat 24 %. Vuoden Q1/2009 asuntojen hinnat lähtivät nopeaan nousuun, kuitenkin tasoittuen loppuvuodesta 2010. Vuonna 2013 asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 1,6 %. (Lähde: Tilastokeskus) Käytettyjen kerrostaloasuntojen (KT) hinnat Q3/2014 pääkaupunkiseudulla nousivat keskimäärin 0,1 % vuoden 2013 vastaavasta ajankohdasta. Vanhojen omakotitalojen hinnat laskivat vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä koko maassa keskimäärin 0,2 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla hinnat laskivat 3,7 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna, kun taas muualla maassa hinnat nousivat 0,2 %. Vuoden 2014 toiseen vuosineljännekseen verrattuna vanhojen omakotitalojen hinnat koko maassa laskivat 0,7 prosenttia. Koko maassa vanhojen omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli 1.501 euroa vuoden 2014 kolmannella neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli 2.988 euroa. Muualla maassa keskimääräinen neliöhinta oli 1.432 euroa. (Lähde: Tilastokeskuksen kiinteistöjen hintaindeksi / Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri) Q3/2014 asuntojen vuokrat vuodessa nousivat 3,5 % keskimäärin. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat keskimäärin 3,0 % ja Arava-asuntojen vuokrat 4,1 % vuodessa. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokramuutokset olivat kolmannella neljänneksellä 2,7 % Helsingissä, 3,7 % Espoossa, 5,2 % Vantaalla, 3,1 % Tampereella ja 2,8 % Turussa vuodentakaisesta. (Lähde: Tilastokeskus) Helsingissä vuokrat ovat kallistuneet kaikilla alueilla. Pääkaupunkiseudulla vuokrien nousu on ollut nopeinta Vantaalla.. 5.3.2015 Asuntojen vuokrat ja hinnat Realia Management Oy 7 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Q1 /m²/kk '10 Q2 '10 Q3 '10 Q4 '10 Q1 '11 Q2 '11 Q3 '11 Q4 '11 Q1 '12 Vuokrat: PKS Hinnat: PKS Q2 '12 Q3 '12 Q4 '12 Q1 '13 Q2 '13 Q3 '13 Vuokrat: Kehyskunnat Hinnat: Kehyskunnat Vuokrat: PKS 14,1 14,2 14,2 14,3 14,5 14,6 14,7 14,8 15,0 15,1 15,2 15,3 15,7 15,9 16,0 16,1 16,4 16,5 16,6 Vuokrat: Kehyskunnat 10,4 10,5 10,5 10,6 10,7 10,8 10,9 10,9 11,1 11,2 11,3 11,3 11,5 11,6 11,6 11,7 12,0 12,1 12,2 Hinnat: PKS 3373 3406 3419 3406 3509 3553 3558 3557 3590 3698 3694 3772 3816 3871 3887 3949 3933 3970 3931 Hinnat: Kehyskunnat 2132 2117 2071 2193 2267 2174 2178 2114 2190 2232 2159 2292 2273 2302 2308 2333 2294 2266 2280 Q4 '13 Q1 '14 Q2 '14 5000 4000 3000 2000 1000 0 Q3 '14 /m² Lähde: Realia Management Oy, HSP, Tilastokeskus, Itella Oyj Lähde: Tilastokeskus
Rakentamattomien kiinteistöjen markkinoista Asuinrakennuspaikkojen markkinoista Arvion kohteena sijaitseva kiinteistö on pinta-alaltaan melko suuri, 16.834 m 2. Kiinteistö sijaitsee yleiskaavan mukaisella kyläalueella, jolle sallitaan kylämäistä rakentamista. Sipoon kunnan rakentamisjärjestyksen mukaan yleiskaavan alueella olevan rakennuspaikan on oltava vähintään 5.000 m 2. Mikäli rakennus liitetään vesihuoltolaitoksen vesi- ja viemäriverkostoon, voi rakennuspaikan koko olla pienempi, kuitenkin vähintään 2.000 m 2. Tilaajalta saamamme tiedon mukaan kiinteistö on jaettavissa kahdeksi erilliseksi rakennuspaikaksi. Rakennusjärjestyksen mukaan kiinteistölle voisi muodostaa jopa kolme erillistä rakennuspaikkaa, mutta olemme hinnoittelussa käyttäneet mitoituksena asiakkaalta saatua tietoa. Seuraavalla palstalla olemme esittäneet yleiskaava-alueella sijaitsevien asuinrakennuspaikkojen toteutuneita kauppahintoja Sipoon kunnan alueelta. Vuosina 2014 2015 on Sipoossa tehty yleiskaava-alueella yhteensä 10 kappaletta vertailukelpoisia rakentamattomien asuinrakennuspaikkojen kauppoja: Kuten edellä olevasta listauksesta voidaan todeta, yleiskaavaalueella sijaitsevien rakentamattomien asuinrakennuspaikkojen toteutuneet kauppahinnat Sipoossa ovat olleet karkeasti tasossa 30.000 80.000 muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta. Asemakaava-alueilla sijaitsevien asuinrakennuspaikkojen hinnat ovat vaihdelleet viimeisen vuoden aikana karkeasti tasolla 60.000 120.000 sijainnista ja rakennusoikeuden määrästä riippuen. Söderkullan alueen tontit ovat tilaajalta saadun tiedon mukaan myyneet hyvin, mutta Nikkilän ja pohjoisen Sipoon tontit eivät niinkään. Arvion kohde sijaitsee ns. huonommin myyvällä osamarkkinassa Sipoossa. 8
Markkina-asema ja arvioinnin perusteet Markkina-asema SWOT Kohteen sijainti Sipoon Pohjois-Paippisissa on tyydyttävä /välttävä. Nähdäksemme kohteen myytävyys on luokkaa välttävä, sillä sijainti on Sipoon mittakaavassa syrjäinen, mutta Järvenpään keskusta-alue palveluineen on kuitenkin lähellä. Sijainti sopii omaa rauhaa arvostavalle, mutta jolle on kuitenkin tärkeää että palvelut sijaitsevat kohtuullisen automatkan päässä. Kohde on tällä hetkellä tyhjillään ja sen rakennukset arvioidaan purkukuntoisina. Kiinteistö on tilaajalta saatujen tietojen mukaan mahdollista jakaa kahteen erilliseen rakennuspaikkaan. Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä tai kaksi käyttäjää, joka arvostaa kohteen maaseutumaista ja rauhallista ympäristöä ja joka ostaa kohteen asuinrakennuspaikakseen. Vahvuudet Heikkoudet Sijainti kohtuullisen matkan päässä Järvenpään palveluista Iso maapinta-ala mahdollista jakaa (ainakin) kahteen rakennuspaikkaan Pohjois-Paippisissa on ala-aste sekä päiväkoti Purkukuntoiset rakennukset purkukustannukset Sijainti kunnan sisällä heikko Rakentaminen vaatii poikkeamispäätöksen Mahdollisuudet Uhat Kiinteistön jakaminen kahteen tai jopa kolmeen rakennuspaikkaan Kiinteistön sijainti koetaan liian syrjäiseksi Kunta ei myönnä rakennuslupaa ollenkaan tai myöntää vain yhden rakennuspaikan 9
Markkina-arvon määrittäminen Arvonmäärityksen periaatteet Markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuuden arvopäivänä arvioidaan vaihtavan omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS). Kaupantekoa (arviointihetkeä) on oletettu edeltäneen kohteen luonne ja markkinatilanne huomioon ottaen riittävän pitkäaikainen ja tehokas markkinointi. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja tai arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. Kohteen markkina-arvoa on määritetty kauppa-arvotarkastelulla, joka perustuu yleiskaavaalueella sijaitsevista asuinrakennuspaikoista Sipoossa tehdyissä kaupoissa maksettuihin kauppahintoihin Kiinteistön eri arvot Jälleenhankinta-arvo (JHA) tai uudishinta on rahamäärä, joka kunakin ajankohtana tarvitaan uuden vastaavanlaisen rakennuksen rakentamiseksi samalle rakennuspaikalle. Tekninen arvo, Tekninen nykyarvo on arvo, joka saadaan, kun rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, käyttökelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta tapahtunut arvon alentuminen. Arvonalennus riippuu rakennuksen iästä, käytöstä, hoidosta ja kunnosta. Käyttöarvo on kiinteistön arvo sen nykyisessä käytössä. Käyttöarvossa huomioidaan kiinteistön sellaiset ominaisuudet, joista on hyötyä kiinteistön nykykäytössä, mutta ei välttämättä muussa käytössä. Käyttöarvo on siten voimakkaasti käyttäjäsidonnainen käsite. Yllä mainitut teknislähtöiset arvot ovat sidoksissa rakennuskustannukseen ne eivät kuvaa sitä, mitä joku on valmis juuri sellaisesta ja sellaisella paikalla sijaitsevasta rakennuksesta maksamaan. Markkina-arvon ja teknisten arvojen välinen ero on suurin erikoisratkaisuja sisältävässä uudehkossa kiinteistössä ja joka sijaitsee paikassa, josta sellaisesta ei ole ostokysyntää. JHA ja tekninen nykyarvo soveltuvat vain äärimmäisen harvoin markkina-arvon määrittämiseen. Tämä voisi tulla kysymykseen tapauksessa, jossa ostajan ainoa vaihtoehto on rakentaa juuri samanlainen ja kokoinen rakennus, eikä sellaista ole vapailla markkinoilla myytävänä. Pääsääntöisesti toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat (selvästi) teknisiä arvoja alhaisempia pääkaupunkiseudun ja muutamien suurimpien kaupunkien parhaita kohteita lukuun ottamatta. 10
Arvon määritys Kauppa-arvo Tämän arvion tilaaja on pyytänyt määrittämään kohteen arvon asuinrakennuspaikkana ja rakennukset purkukuntoisina. Kohde sijaitsee eteläisessä Suomessa pääkaupunkiseudun kehyskunnassa Sipoossa. Pääkaupunkiseudun läheisyydessä Uudellamaalla asuntomarkkinat toimivat tyydyttävästi. Kysyntää on lähinnä omakotikiinteistöistä ja rakentamattomista omakotitalotonteista, joiden hintatasot ovat pääkaupunkiseutua alhaisemmat. Rakennuspaikalle on Sipoon kunnan edustajan (tilaajan) mukaan mahdollista muodostaa ainakin kaksi erillistä rakennuspaikkaa. Tässä työssä potentiaalisimpana ostajana kiinteistölle pidetään tahoa, joka ostaa kokonaisuuden omaan asuntokäyttöön. Arvonmäärityksessä käytetyt oletukset: Rakennukset ovat purkukuntoisia Rakennusten purkukustannukset ovat tasoa 20.000 25.000 Kiinteistölle on muodostettavissa kaksi erillistä rakennuspaikkaa. Yleiskaava-alueella sijaitsevan asuinrakennuspaikan (2 rakennuspaikkaa) kauppa-arvo yhdellä kaupalla myytynä on näkemyksemme mukaan: Kauppa-arvotarkastelu Ti l aty y ppi vuok rattu pi nta-al a m² Markkinahinta / kpl Yhteensä ( ) Asuinrakennuspaikka 2 kpl 16 834 30 000-40 000 60 000-80 000 Yhteensä 16 834 m² Kauppa-arvon vaihteluväli 60 000-80 000 Purkukustannukset -20 000 - -25 000-20 000 - -25 000 Kauppa-arvo yhteensä 40 000-55 000 Kokonaisuuden kauppa-arvo on näkemyksemme mukaan tasolla 50.000 huomioiden olemassa olevien rakennusten purkukustannukset. Kohteen arvoon vaikuttaa negatiivisesti kiinteistön sijainti Sipoon pohjoisosassa, joka ei ole ns. houkuttelevin omakotirakentamisen alue kunnan sisällä. Lisäksi alueella on runsaasti rakentamatonta maata, joten mahdollista kilpailevaa tarjontaa on runsaasti. 11
Yhteenveto ja markkina-arvo Yhteenveto Arvion kohde sijaitsee Sipoossa Pohjois-Paippisissa. Kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ovat purkukuntoisia. Ympäristö on rauhallinen ja ilmeeltään maaseutumainen. Kohteen potentiaalisin ostaja on käyttäjä, joka ostaa kohteen omaan käyttöön. Kohteen markkina-arvo on arviomme mukaan noin 50.000 euroa. Arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Rakennukset ovat purkukuntoisia Rakennusten purkukustannukset ovat tasolla 20.000 25.000. Kiinteistölle on muodostettavissa kaksi erillistä rakennuspaikkaa. Kiinteistön markkina-arvon määrittämisen tarkkuus riippuu arvioitavan kohteen ominaisuuksista ja sen kaltaisten kiinteistöjen markkinoiden toimivuudesta (mm. vertailukauppojen lukumäärä ja luotettavuus). Kun kauppoja samalla sijainnilla olevista asuinrakennuspaikoista tehdään harvoin, on markkina-arvon määrittämisessä oleellisesti tarvittava vertailuhinta-aineisto vähäinen. Tästä johtuen kohteen markkina-arvon määrittämisessä saavutettava tarkkuus jää normaalia heikommaksi, arviolta tasoon +/ 20 %. Markkina-arvo Sipoossa osoitteessa Laurilantie 223 sijaitsevan kiinteistön 753-426-6-202 velaton markkina-arvo on näkemyksemme mukaan suuruusluokkaa viisikymmentätuhatta euroa 50.000 Markkina-arvon määritys perustuu seuraaviin oletuksiin: Rakennukset ovat purkukuntoisia Rakennusten purkukustannukset ovat tasolla 20.000 25.000. Kiinteistölle on muodostettavissa kaksi erillistä rakennuspaikkaa. Arvioinnissa on käytetty kauppa-arvotarkastelua. Arvion tarkkuus keskimääräistä heikompaa tasoa, n. +/- 20 %. Arvopäivä 5.3.2015. Helsingissä 5.3.2015 Realia Management Oy Arviointi ja konsultointi Heidi Hanhijärvi Arviointiasiantuntija, DI, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Vastuullinen arvioija Jukka Uusitalo Arviointiasiantuntija, KTM, KHK Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) yleisauktorisoitu Arvion controller 12