HUONEISTOREMONTIT UUDEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN VALOSSA FinnBuild 9.10.2010 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu 1b A 10, 00120 Helsinki www.finessi.fi p. (09) 4259 8460, f. (09) 4259 8466 Y 1915715-5
Urakoitsija Myyjä Vuokralainen Osakas AOYL, VahL Yhtiö VahL, AOYL Ostaja remonttimies Naapuriosakas
YLEISTÄ UUDISTUKSESTA Kaikki samaan lakiin erotetaan kokonaan osakeyhtiölaista asunto-osakeyhtiöille omat vahingonkorvaussäännökset yhtiöoikeudelliset erityistilanteet (yhtiön perustaminen, osakepääoman korotus, jakautuminen yms.) pohjana osakeyhtiölaki (624/2006, voimaan 1.9.2006) Lain rakenne muuttuu Tavoitteena helppolukuisempi laki maallikoille Perusteluiden laajuus
Osakkaan muutostyöoikeus Periaatteet ennallaan: osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa yhtiön hallinnassa olevat tilat: suostumus ulkopuolisten li (kunnossapito- ja) muutostöiden töid salliminen, i kun välttämätöntä huoneiston käyttämiselle yj:n mukaiseen tarkoitukseen Muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen Ei subjektiivista oikeutta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen muutenkaan Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Huoneiston sisäosat? Vastuunjako ja muutostyöoikeus perustuu edelleen erotteluun huoneiston sisäosat / muut kiinteistön osat Sisäosat > osakkeiden tuottama hallintaoikeus määritelty yhtiöjärjestyksessä huoneisto, muut tilat, alueet uutena: parveke kuuluu osakkeenomistajan hallintaan ilman yhtiöjärjestysmääräystä piha-alueet (myös parvekkeellisessa kerrostalossa) ovat edelleen yhtiön hallinnassa, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin
HUONEISTOREMONTIN MUISTILISTAT 1. Osakas > ASOY a. Ilmoitusvelvollisuus b. Yj-muutokset / viranomaisluvat c. Tulevat korjaukset d. Ammattitaitoiset tekijät e. Vastuu f. Valvonta g. Varaa aikaa 2. Osakas > NAAPURIOSAKKAAT a. Ilmoitus (yhtiölle) b. Tiedottaminen c. Vastuu d. Valvonta e. Varaa aikaa
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö A. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle jos työ (lopputulos) voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen Esim. voi vaikuttaa äänen kantautumiseen kuten parketin asentaminen kerrostalossa tms. Ei työnaikaisen haitan perusteella (järjestyssäännöissä voidaan poiketa) osakkaan ilmoitus yhtiölle > yhtiö ilmoittaa toiselle osakkaalle viipymättä
Ilmoitus Ilmoituksessa oltava tiedot, joiden perusteella voidaan arvioida hyvän rakennustavan noudattaminen ja mahdollisesti aiheutuva vahinko tai muu haitta lisäselvitys: pyytäminen, teettäminen Ilmoituksen käsittelykustannuksista vastaa osakas Esim. kokouspalkkio, ouspa o, lisäselvitykset set asiantuntijoiltaa t ta Osakkaan ilmoitus yhtiölle > yhtiö ilmoittaa toiselle osakkaalle viipymättä Yhtiön säilytettävä ttä ä ilmoitukset it t osakehuoneistokohtaisesti, luotettavalla tavalla Jäljennökset osakkaalle, välittäjälle
Ilmoituksen käsittely Työtä ei saa aloittaa, ennen kuin yhtiöllä ja toisella osakkaalla ollut kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Suostumuksen / ehtojen tarpeellisuus Liian aikainen aloittaminen tapahtuu osakkaan riskillä Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä kokousaikataulu, työn laatu ja laajuus jne. Ilmoitettava työn sallimisesta (muutostyöt), ehdoista, ilmoituksen käsittelyajasta Yhtiön päätös kirjallisesti, jos osakas pyytää Kielteinen päätös / ehtojen asettaminen on perusteltava
Suostumus ja ehdot Ehtojen asettaminen mahdollista vahingon tai haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi sertifiointi? Ei mahdollista vaatia, ellei laki edellytä Lisäehdot mahdollisia, mikäli uusia seikkoja ilmenee työn aikana Kunnossapitotyötä ei voida kieltää Muutostyö voidaan jopa kieltää osakashallinnassa olevat tilat: jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta > hyödyt vs. haitat jopa kesken työn tai työn jälkeenkin yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa i salliminen i yhtiön vapaassa harkinnassa
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö B. Yhtiöjärjestysmuutokset / viranomaisen lupa Yhtiöjärjestyksen muutos ko. säännöksiä noudattaen Kustannuksista vastaa osakas Rakennusvalvontaviranomaisen lupa hallitus hakee tai valtuuttaa (ei yhtiökokouksen asia) kustannuksista vastaa osakas tarve vaihtelee kunnittain i (vesipisteen i sijainti, i kuiva tila > märkätila, rakennuksen ulkonäköön vaikuttavat muutokset)
Kunnossapitotyö tuomioistuimen päätöksellä Jos ehdot tai kielto kohtuuttomia Huomioon haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty y Tuomioistuimen määrättävä uudet ehdot ja velvoitettava korvaamaan haitta tai vahinko täysimääräisesti
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö C. Selvitä tulossa olevat korjaukset julkisivu-, i LVI- ym. peruskorjaukset k voiko uudelleen tekemisen välttää? yhtiön suunnitelmilla ill yhtiön valvonnassa oikeus hyvitykseen?
Oikeus hyvitykseen? Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (> säästöä) Hyvityksen suuruus: Yhtiön säästö (max.) Osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista (max.) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (-kustannukset, ikävähennys) Koskee sekä kunnossapito- että uudistustöitä Hyvittämismahdollisuudesta sovitaan ennen remonttia, hyvityksestä päätetään vasta yhtiön hankkeen jälkeen
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö D. Ammattitaitoiset tekijät suunnittelu, toteutus, valvonta dokumentaatio asuntoyhtiön suosittelemat tahot vastuukysymykset halpa urakoitsija kallis? pimeä työ ei kannata
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö E. Vastuu työn toteuttajalla kaikista kustannuksista vastaa osakas myös esim. yhtiön hallinnon kulut vastuu vahingoista yhtiötä kohtaan vahingonkorvausvastuu ei siirry aiemmalta osakkaalta kunnossapitovastuu suhteessa yhtiöön siirtyy aiemmalta osakkaalta (ei riipu kaupan yhteydessä annetuista t tiedoista) i t vastuu myös urakoitsijan laiminlyönneistä
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö F. Vaadi valvomaan yhtiöllä valvontaoikeus valvontakustannukset työvaiheista tiedottaminen tärkeää valvonnan toteutumisen kannalta yhtiön valvonta ei korvaa osakkaan valvojaa yhtiön valvonta ei poista vastuuta! valvontaraportin merkitys vastuun kannalta
Kunnossapito- ja muutostöiden valvonta Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttyminen Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa yhtiön valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut Valvonta ei siirrä vahinkovastuuta!
Huoneistoremontin muistilista 1: Asunto-osakeyhtiö G. Varaa riittävästi aikaa suunnittelun tärkeys ilmoituksen käsittely ja viranomaisluvan saaminen ei onnistu hetkessä osakkeiden siirtotilanteet töiden aloittaminen ennen asianmukaisten lupien ja suostumusten saamista aina osakkaan riskillä varauduttava myös yllätyksiin ilmoitus yhtiölle
HUONEISTOREMONTIN MUISTILISTA 2: NAAPURIOSAKKAAT Ilmoitus (yhtiölle) Tiedottaminen Vastuu Valvonta Varaa aikaa
Huoneistoremontin muistilista 2: Naapuriosakkaat A. Ilmoitus Yksi ilmoitus riittää tehdään yhtiölle myös naapuriosakas voi vaatia lisäselvityksiä > kustannukset vahinkoa tai haittaa toiselle osakkaalle kunnossapitotyötä ei voi kieltää voi asettaa ehtoja AOYL, NaapL tuomioistuimen suostumus haitan korvaaminen täysimääräisesti
Huoneistoremontin muistilista 2: Naapuriosakkaat B. Työnaikainen tiedottaminen liiallinen tiedottaminen? järjestyssäännöt vesikatkot yleisten tilojen siisteys
Huoneistoremontin muistilista 2: Naapuriosakkaat C. Vastuu huoneistoremontin toteuttajalla Kaikista kustannuksista vastaa remontin toteuttava osakas Vastuu vahingoista naapuriosakasta kohtaan vuokralaista kohtaan Vastuu myös urakoitsijan laiminlyönneistä Huoneistojen väliset vahingot: Yhtiöllä normaali vastuu kunnossapidosta naapuriosakasta kohtaan > remontin toteuttava osakas korvaa yhtiölle
Huoneistoremontin muistilista 2: Naapuriosakkaat D. Valvonta Naapuriosakkaalla ei valvontaoikeutta, vaan yhtiö huolehtii valvonnasta myös naapuriosakkaan asettamien ehtojen täyttymisen osalta yhtiö valvojana Remontin toteuttava osakas voi kuitenkin sallia naapuriosakkaan valvontatoimet työvaiheista i t tiedottaminen tt i Valvonnan kustannukset
Huoneistoremontin muistilista 2: Naapuriosakkaat E. Varaa riittävästi aikaa Ilmoituksen käsittely ei tapahdu hetkessä töiden aloittaminen ennen kuin naapurilla on ollut kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn, tapahtuu omalla riskillä Varauduttava myös yllätyksiin Naapuriosakkaalle tiedottaminen
Oikeustapauksia: kunnossapito ja muutostyöt KKO:2005:26 Osakkeenomistajilla ei ollut asunto-osakeyhtiölain 77 :n 1 momentissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.
Oikeustapauksia: yhtiön suostumus KKO:1985-II-14 Asunto-osakeyhtiön hallituksen oli annettava hyväksymisensä ja haettava rakennusviranomaisten lupa muutostyölle, jolla erään huoneiston kylpyhuoneesta tehtiin sauna, kun yhtiö ei voinut osoittaa muutoksen vahingoittavan rakennusta tai tuottavan haittaa toisille osakkeenomistajille.
Oikeustapauksia: kunnossapito ja muutostyöt KKO:1991:160 Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto on saattanut laadultaan olla huoneistojen sisustukseen käytettävää materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiarakenteen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asuntoosakeyhtiö vastasi. Pesuhuoneen laatoituksesta ja sen kunnosta huolehtiminen kuului osakkeenomistajalle. Vastuunjakoon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei vaikuttanut, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan teettämä rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys.
Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi Ratakatu 1b A 10, 00120 Helsinki www.finessi.fi p. (09) 4259 8460, f. (09) 4259 8466 Y 1915715-5