Metsänomistajan talouskoulu Metsätilan arvonmääritys Piia Perälä, Mhy Päijät-Häme 044 033 7529
Metsän arvot Metsän arvot (FAO:n luokitus) Suorat käyttöarvot Puutavara Marjat, sienet, ravinto- ja koristekasvit Eläimet Turismi Epäsuorat käyttöarvot Luonnonsuojelu ja sen monimuotoisuuden suojelu Vesistöjen ja maaperän suojelu Hiilinielu Passiiviset käyttöarvot Optioarvo tulevaisuuden mahdollisuus Olemassaoloarvo arvo ihmiselle ilman rahallista arvoa Perintöarvo mahdollisuus jättää perinnöksi
Metsän metsätaloudelliset arvot Ensisijainen taloudellinen arvo Markkinalähtöinen puuntuotanto Vaihtoehtoinen taloudellinen arvo Muut metsän tuotteet, joilla on markkina-arvo
Kauppa-arvo Selvitetään kohde-alueella olevien samankaltaisten kiinteistöjen markkina-arvo Kiinteistötyyppi Kaupan ajankohta Kiinteistön koko Kiinteistön sijainti Kaavoitustilanne Rakennusoikeus Valitaan muutamia vertailukiinteistöjä ja verrataan kohdekiinteistöön Onko valittu vertailukiinteistö riittävän vastaava? Selvitetään kiinteistöjen ominaisuuksien eroista johtuvaa arvon vaihtelua Päädytään kohdekiinteistön hinnanmuodostukseen
Kauppa-arvo jatkuu Mistä vertailukauppoja löytyy (metsämaa)? Maanmittauslaitoksen kauppahintatilasto Hannun hintaseuranta MT:n Metsän hinta-palvelu Kauppa-arvon huonoja puolia Metsätilojen kauppoja tehdään vähän Vastaavia kohteita ei käytännössä löydy Puusto vaihtelee Sijainti vaihtelee Maapohja vaihtelee Pinta-ala vaihtelee
Tuottoarvomenetelmä Vertailuun perustuva arviointimenetelmä, jossa tutkitaan arvioitavaan omaisuuteen liittyviä tuotto- ja kustannustietoja KV arviointiohje Odotettujen tulohyötyjen nykyarvo Kiinteistön nettoarvo = vuotuinen nettotuotto/pääomituskorkokanta Nettotuotto = kiinteistöstä saatava tuotto ennen veroja Pääomituskorko eli diskonttauskorko = sijoittajan tuottovaatimus ja kiinteistön ostosta johtuva riski
Tuottoarvomenetelmä jatkuu Nettonykyarvon kaava jossa Martikainen T. ja Martikainen M. Rahoituksen perusteet
Tuottoarvomenetelmä jatkuu Esimerkki Tila Riihimäellä Pinta-ala 28 ha Metsän vuotuinen hehtaarituotto 158,35 (Metsän keskimääräinen vuotuinen tuotto, Verohallinto) Diskonttauskorko 5 % Laskenta 10 vuoden jaksolta
10 vuoden lisäaika laskentaan toisi tilalla arvoa lisää noin 15 000 (Yht. ~45 000 )
Sama tila 3 % diskonttauskorolla 10 vuoden lisäaika laskentaan toisi tilalla arvoa lisää noin 32 000 (Yht. ~72 000 )
Tuottoarvomenetelmän sovelluksia Kassavirta-analyysi Kiinteistön tuottojen ja kustannusten analysointi Tarkastellaan menneitä kassavirtoja ja yritetään ennustaa tulevaisuuden markkinatilanteiden vaikutusta tuottoihin ja kustannuksiin sekä riskeihin Mittaa tuottavuutta Määritetään tulojen ja menojen kassavirran muuttujat Diskontataan valitulla aikajaksolla tulevien tulojen ja menojen rahamäärät nykyhetkeen (kassavirran nykyarvo) Vähennetään diskontatut tulot diskontatuista menoista Positiivinen lukema on kannattava, negatiivinen kannattamaton Kassavirta-analyysin tulos on täysin riippuvainen lähtötietojen oikeellisuudesta
Tuottoarvomenetelmän sovelluksia Summa-arvomenetelmä Tuotto- ja kustannusarvomenetelmän yhdistelmä Kohde on osatekijöidensä arvon summa Maan arvo Puuston arvo» Taimikon arvo» Ainespuun arvo» Odotusarvolisä/-kerroin Laskenta perustuu Martin Faustamannin kaavaan paljaan maan arvolle
Faustmannin kaava
Summa-arvon laskenta
Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjaus Korjaus, jolla omaisuusosittain arvioidun käyttöyksikön arvo tarkastetaan vastaamaan käyttöyksikön jakamatonta kokonaisarvoa Kiinteistönarviointisanasto 1986 Kokonaisarvon korjaukseen vaikuttavia tekijöitä: Sijainti Kysyntä Perusparannustyös Puuston» Laatu» Hoitotaso» Kasvukunto Heti hakattavan puuston määrä Reaaliolosuhteet» Tiestö» Maasto Suhdanteet Markkinatilanne?!
Tuottoarvomenetelmän sovelluksia Hakkuumahto Kohteen arvo, kun lähtökohtana on hakata puuta mahdollisimman tehokkaasti käyttäen kaikki hakkuumahdollisuudet Tulojen nykyarvojen summasta vähennetään menojen nykyarvojen summa
Ryhmätyö
Kiitos!
https://www.vero.fi/syventavat-veroohjeet/paatokset/47452/verohallinnonp%c3%a4%c3%a4t%c3%b6s-mets%c3%a4nkeskim%c3%a4%c3%a4r%c3%a4isest%c3%a4- vuotuisesta-tuotosta/