Asunto-osakeyhtiö korjaushanke - hallituksen näkökulma Eero Nippala lehtori ja tutkimusalueen päällikkö Tampereen ammattikorkeakoulu Asunto-osakeyhtiön hallitustyöskentelyä 1987-2015
Sisältö Rakennuskannan palvelukyvyn säilyttäminen Miten rakennuskannan palvelukyky säilytetään? Hallituksen tehtävät ja vastuut Kokemuksia korjaushankkeista Korjaushankkeen käynnistäminen
Rakennuskannan palvelukyvyn säilyttäminen
80 70 60 50 miljoonaa m 2 Julkiset rakennukset Liike- ja toimistorakennukset Rivi- ja kerrostalot Erilliset pientalot Rakennuskannan ikärakenne vuoden 2013 lopussa. Lähde: Tilastokeskus 40 30 20 10 0-1920 1921-39 1940-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000-09 2010-13
Esimerkki korjaustarpeesta vanhassa asuntokannassa Pommisuojan päällä oleva viemäriputki tukkeutui vuosittain ja rassattiin auki usein. 35 v jälkeen viemärivuoto ja 80 m2 välipohjalaattaa piikattiin auki, hiekat vaihdettiin ja pommisuojan katto desinfoitiin ja kuivatettiin 6 kk, 50 000 e. Vanha putki Uusi putki
Miten rakennuksen palvelukyky säilytetään? Yhtiön strategia Hallitus laatii ja yhtiökokous vahvistaa Oikea käyttö Oikeat säädöt, veden paine, lämmityksen tasapaino, lämmityksen säätökäyrä Vauriot korjataan heti vuosikorjauksilla Hanojen ja venttiilien tiivisteet, Ikkunoiden tiivistäminen, rännien ja hulevesiviemäreiden toiminnan varmistaminen Käyttöaikaa lisää korjauksilla ja perusparannuksilla Rakennuksen käyttötarkoituksen muutos tai rakennuksen laajennus, Rakennuksen toiminnallisuuden ja varustetason parantaminen, Vaurioituneen /vanhentuneen rakennusosan korjaus, energiakorjaus Rakennuksen purku ( ja uuden rakentaminen) Terveydelle vaarallinen, pitkään tyhjänä Huonokuntoinen rakennus, kaavamuutos => esim. 3 krs tilalle uusi 5.. krs rakennus
Hallituksen tehtävät ja vastuut
AsOy laki 2 Yhtiön kunnossapitovastuu Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 :n mukaisesti.
Hallituksen vastuu AsOy laki luku 24 1 Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. => hallituksen on pidettävä huoli rakennuksen kunnosta! => Vastuuvakuutus hallituksen jäsenille! => hallituksen jäsenten hyvä tietää miten rakennuksen kunto ylläpidetään
Kokemuksia korjaushankkeista ja hankkeen käynnistäminen
Esimerkki 1: Piha-ajoväylien asfaltointi 10 000 e Tausta Piha kivituhkalla, sisälle tulee kiviainesta pilaamaan parketit Hallitus talkootyönä kilpailutti 1.-4. kertaa Hallitus pyysi tarjoukset kaikki erilaisia => vertailu mahdoton Esitys yhtiökokoukselle: hyväksytään halvin tarjous ja asfaltoidaan piha. Yhtiökokous hylkäsi hallituksen esityksen 4. peräkkäisenä vuotena. 5. Vuotena lopulta esitys hyväksyttiin 5. vuotena jälleen uusi tarjouspyyntö ja esitys yhtiökokoukselle. Hallituksen esitys hyväksyttiin, kun 25% yhtiön osakkaista oli vaihtunut.
Esimerkki 2: Energiaremontti 250 000 e Yhtiön pitkän aikavälin tavoitteet (strategialuonnos) Saatava aikaan säästöjä 20 v kuluttua tuleville remonteille Esitys energiaremontin suunnitteluista yhtiökokoukselle. Yhtiökokous hyväksyi suunnittelun. Hankesuunnitelma insinööritoimistolta. Tiedotus yhtiölle (hankesuunnitelman yhteenveto). Ylimääräinen yhtiökokous ja hallituksen esitys energiaremontista Päätös: Toteutetaan ikkunaremontti ja maalämpö Korjaushanke Rakennuttaja kilpailuttamaan suunnittelu ja urakointi sekä valvomaan hankkeet Suunnittelijan valinta, rakennussuunnittelu. Urakoitsijan valinta Urakointi: Ikkunaremontti. maalämpöasennus
Ikkunan vaihto käynnissä lähes 40 vuotta vanhassa asuinkerrostalossa. Kuva ikkunaremontista Vesikate uusittu aiemmin. Tulossa julkisivu ja putki remontti arviolta 20 vuoden kuluttua Valokuva Eero Nippala
Muistettava Yhtiön pitkän aikavälin suunnittelua = yhtiön yhteinen päätös: antaako arvon alentua, säilytetään, korotetaan vai varaudutaan purkuun. AINA: Vuosikorjauksilla äkilliset vauriot hoidettava Suunnitelman mukaan valmistellaan korjaustoimia Hankesuunnitelman merkitys Asiantuntijat mukaan, toteutusmuoto voi olla kokonaisurakka, ST tms. Valvonta oltava! Käyttöönotto TÄRKEÄ Tiedotusta osakkaille ja asukkaille riittävästi
Kiitos