Savitaipaleen kunta 1(12) SAVITAIPALEEN SOTEKIINTEISTÖJEN MYYNTI KUNNALLE ESITETYT KYSYMYKSET JA KUNNAN VASTAUKSET NIIHIN 1. Tarjouspyynnössä sanotaan, että palvelutuotantoon liittyvät kysymykset eivät ole sidottu tähän tarjouspyyntöön eikä tarjouspyyntö koske palveluhankintoja. Myyjä kuitenkin tarjouspyynnössä velvoittaa ostajan sitoutumaan esim. nykytasoisiin palveluihin ja niiden jatkumiseen. Jos kyseessä on pelkkä kiinteistökauppa, tällaisia sitoumuksia ei voida esittää. Myynti-ilmoituksessa todetun mukaisesti hankkeen tarkoituksena on lähipalveluiden turvaaminen ja toiminnan jatkuminen kaikissa olosuhteissa Savitaipaleella. Kiinteistöjä/rakennuksia ei tulla myymään, ellei kunnalla ole riittävää varmuutta ostajan aikomuksesta jatkaa palvelutoimintaa Savitaipaleella. 2. Tarjouspyynnössä esitetään myös, että henkilöstö siirtyy mahdollisesti ostajalle. Koskeeko siirtyminen vain sote-koulutuksen omaavaa henkilökuntaa? Ostaja ei voi sitoutua ehtoon ilman tarkkoja henkilöstötietoja (tällöin toimitettava henkilöstölista palkka-, koulutus- ja työsuhdetietoineen). Henkilöstö on osittain myös Eksoten. Eksote ei kuitenkaan ole tarjouspyynnössä osapuolena, joten henkilöstön mahdollinen siirto ei voi koskea tahoa, joka ei ole osapuolena eikä kolmannen tahon puolesta voida tehdä sitoumuksia. Viime kädessä henkilöstön asemasta neuvottelevat Eksote ja muut kiinteistöissä toimivat työnantajat Ostajan kanssa siinä tilanteessa, kun palvelutuotanto siirtyy. Tarjoukseen tulee sisällyttää henkilöstön asemaa koskeva suunnitelma. Tarjouksessa ei kuitenkaan edellytetä pääluvun mukaisia tai tehtäväkohtaisia sitoumuksia, mutta ostaja voi antaa tahdonilmaisun sitä tilannetta silmällä pitäen, että henkilöstö on valmis/halukas siirtymään siinä tilanteessa, että ostaja jatkaa aiemman mukaista palvelutuotantoa.
Savitaipaleen kunta 2(12) 3. Onko kokonaisuudesta keskusteltu Eksoten kanssa? Miten Eksote suhtautuu palvelutoiminnan siirtoon yksityiselle toimijalle? Tuleeko Eksote myöntämään palvelusetelit asiakkaille? Eksoten kanssa on käyty keskusteluja avoimuuden hengessä jo ennen myynti-ilmoituksen julkaisemista. Tavoitteena on se, että Eksote ja kunta neuvottelevat tarvittaessa jatkossa kiinteistöjen omistajan kanssa palvelutoiminnan organisoimiseen ja rahoitukseen liittyvistä asioista, ml. palvelusetelin mahdollinen käyttöönotto. Selvää on, että keskusteluja tullaan jatkamaan kolmikantaisesti kunnan, Eksoten ja voittaneen tarjoajan kesken palveluiden turvaamiseksi ja palveluiden tuotannon häiriöttömän jatkumisen varmistamiseksi. Voittanut tarjoaja otetaan mukaan näihin keskusteluihin heti, kun se on selvillä. 4. Miten kunta näkee sen, että koska kiinteistökauppa toteutuu? Entä mikä olisi ajankohta mahdolliselle palvelutuotannon siirrolle, jos tarjouspyyntö laajennetaan koskemaan tätä? Tarjoajalta toivotaan mahdollisimman yksityiskohtaista esitystä aikataulujen osalta. Prosessi etenee siten, että mahdollisimman pian mutta joka tapauksessa syksyn 2018 aikana tehdään päätös, kenen kanssa jatketaan neuvotteluja rakennusten myynnin yksityiskohtaisista ehdoista. Tarjouspyyntöä ei varsinaisesti voida laajentaa koskemaan palvelutuotantoa. Tällöin kyseessä olisi ulkoistus, eikä kunnan päätös voi koskea sellaista. Kunnalla ei ole järjestämisvastuuta tällä hetkellä ko. palveluista. Palvelutuotantoa koskevien odotusten osalta viitataan vastauksiin kohdissa 1-3.
Savitaipaleen kunta 3(12) 5. Tarjouspyynnössä pyydetään jättämään tarjoushinta jaoteltuna rakennuksittain. Kuitenkin tarjouspyynnön alussa sanotaan, että tarjouksia pyydetään yhdessä kaikista myyntikohteista. Annetaanko siis kokonaiskauppahinta vaiko erittely jokaisesta kohteesta? Tarjousten arvioinnin yhteydessä kokonaishinta on ratkaisevassa asemassa. Kuitenkin kokonaistarjoushinta pyydetään jaottelemaan rakennuksittain (ARA-kohteet jätetään kuitenkin erittelemättä). Myyjänä on kolme eri tahoa. Siksi tarjousten arvioinnin kannalta on oleellista, että tarjoukset jaotellaan myös rakennuksittain. Tarjous annetaan siten seuraavasti: - Kokonaishinta, jaoteltuna seuraavasti: o Hyvinvointiasema (Huom. Keskuskeittiön osalta vaihtoehdot tarjouspyynnön mukaisesti) o Koivukoti (Huom. ARA:n enimmäisluovutuskorvauksen mukainen, ei eritellä) o Peiponpesä (Huom. ARA:n enimmäisluovutuskorvauksen mukainen, ei eritellä) o Haapatien rivitalot o Valkama I o Valkama II o Toimintakeskus Suvanto (Huom. vaihtoehtoisen malli tarjoaminen tarjouspyynnön mukaisesti) Selvyyden vuoksi todetaan, että Toimintakeskus Suvannon osalta Ostaja voi esittää vaihtoehtoisen toimintamallin kiinteistön käytön ja omistuksen suhteen. Selvyyden vuoksi todetaan, mikäli joku myyjätaho vetäytyisi myyntiprosessista tai ei hyväksyisi tarjousta, se ei estä kaupan hyväksymistä muiden myyjätahojen omistamien rakennusten osalta. Tällöin hintavertailun osalta kaupankäynnin kohteena olevien rakennusten osalta perusteena käytetään ao. yksikköhintoja.
Savitaipaleen kunta 4(12) 6. Tarjouskokonaisuudessa pyydetään useita vaihtoehtoisia suunnitelmia. Kyseessä on kuitenkin kokonaisratkaisu, jossa jokainen toiminto vaikuttaa kokonaisuuteen. Pyytäisimmekin, että tarjouspyyntöä selkeytettäisiin ja vaihtoehtoisten suunnitelmien toimittamisesta luovuttaisiin. Tarjoajan on mahdoton antaa Suvannon toiminnalle vaihtoehtoista suunnitelmaa niin, että se ei vaikuttaisi muiden ikäpalveluiden ratkaisuihin ja toiminnan jatkoon tältä osin. Kunta pyytää edelleen vaihtoehtoisia suunnitelmia, ja tarjouspyyntöä ei tältä osin muuteta. Tarjoajalta toivotaan ehdotuksia tai aloitteita kokonaiskonseptista liittyen kiinteistöjen käyttöön. Vaihtoehtoisiin suunnitelmiin viittaamalla kunta pyrkii varmistamaan, että hyvät ideat ja toimimallit tulevat mahdollisuuksien mukaan esiin jo myyntipäätöstä tehtäessä. Kyseessä ei ole siten pakollinen vaatimus eli mikäli tarjoajalla ei tässä vaiheessa ole vaihtoehtoisia suunnitelmia, se ei sulje sitä pois kilpailusta. 7. Voiko ostaja jättää tarjouksen vain osasta kohteista? Tarjouksia pyydetään kaupan kohteena olevista rakennuksista yhdessä huomioiden vaihtoehtoiset tarjoukset Toimintakeskus Suvannon ja keskuskeittiön osalta. Tarjouksen tekeminen osasta kohteista ei sulje tarjoajaa pois kilpailusta, mutta tarjousten vertailussa tarjousten sisältöä arvioidaan myyjän edun kannalta kokonaisuutena. 8. Miten kunta määrittelee nykyisen tasoiset palvelut? Ostaja ei voi sitoutua tähän ja tarjouspyynnössä sanotaan, että järjestely ei koske palveluhankintoja. Järjestely luonnollisesti koskee välillisesti palveluhankintoja, vaikka kunta ei osta eikä voisikaan ostaa tässä järjestelyssä palveluja. Kunnan tavoitteena on julkilausutusti turvata lähipalvelut. Kunta on siksi kiinteistöjärjestelyssä asettanut ehdon palvelujen tuottamisesta, mikä on ehto myönteiselle myyntipäätökselle. Todennäköisesti kunta ei katso voivansa tehdä myönteistä kiinteistöjen myyntipäätöstä ilman suunnitelmaa palvelutuotannon jatkumisesta. Tälle ei ole mitään juridista estettä osana sopimusjärjestelyä. Kunta korostaa, että tämä ehto ei tee järjestelystä palveluhankintaa, jota kunta ei luonnollisestikaan voisikaan tehdä, koska järjestämisvastuu on Eksotella.
Savitaipaleen kunta 5(12) 9. Ostaja ei voi sitoutua tuottamaan palveluita myyjän määrittämän ajan (vähintään 10 vuotta). Tarjouspyyntö ei koske palveluita ja esim. valtakunnallisessa päätöksen teossa voidaan tehdä ratkaisuja, jotka ovat ristiriidassa tämän velvoitteen kanssa. Luonnollisestikaan kunta ei edellytä sellaisia sitoumuksia, jotka voisivat olla pakottavan lainsäädännön vastaisia. Toisaalta kunta ei voi varmuudella tietää, minkälaiseksi tulevaisuudessa sotepalvelujen rahoitus muodostuu. Ostajalla tulee olla valmius sotepalvelujen tuottamiseen. Kymmenen vuoden sitoumuksella on haluttu korostaa pysyvämpää läsnäoloa kunnassa. Estettä palvelutuotantoa koskevalle sitoumukselle ei ole. Kunta ei luonnollisestikaan edellytä sellaista sitoumusta, jossa palvelutuotantoa tulisi jatkaa ilman, että julkisen tilaajan toimesta palvelutuotannon rahoitus on varmistettu joko julkisena palveluhankintana, palvelusetelillä, asiakassetelillä tai muulla vastaavalla järjestelyllä. 10. Toteutuuko hankinta niin, että kaikki kohteet ovat osana kokonaisuutta vai voidaanko osa kohteista myydä ja osa jatkaa nykyisellä omistajalla? Tämä tieto on oleellinen hinnoittelua varten. Jos kysymyksellä tarkoitetaan sitä, voiko tarjous koskea vain osaa kiinteistöistä, on tähän vastattu jo kohdassa 5 ja 7. 11. Tarjouspyynnössä sanotaan, että irtaimiston myynnistä päätetään erikseen. Kyseessä on iso kokonaisuus, ja se sisältyykö irtaimisto kauppaan, vaikuttaa myös tarjouksen hinnoitteluun. Pyytäisimmekin tarkentamaan kohtaa tai arvion irtaimiston arvosta. Irtaimisto ei sisälly kauppaan, ja siitä on tarvittaessa mahdollista neuvotella erikseen irtaimiston omistajan kanssa. Tästä johtuen irtaimiston arvoa ei ole määritelty tarjouspyynnössä.
Savitaipaleen kunta 6(12) 12. Kuka määrittelee palveluvalikoiman supistumisen? Tarjouspyynnössä sanotaan, että järjestely ei koske palveluhankintoja. Tällöin ko. palveluita koskevat sanktiot tulee poistaa tarjouspyynnöstä. Tältä osin viitataan erityisesti kysymykseen 9. annettuun vastaukseen. 13. Toimittaisitteko tarkat tiedot hyvinvointiasemalla tuotettavista aterioista seuraavasti: ateriamäärät, toimituskohteet, ateriahinnat, kuljetus ja palvelukuvaukset. Liitteenä 1 kuvaus 14. Keittiön vesi, viemärit ja lämmönvaihdin on hyvinvointiaseman kanssa yhteiset. Miten kunta tulisi järjestämään toiminnan täällä, jos muu asema puretaan? Jos hyvinvointiasema puretaan mutta kunta päättää jatkaa keskuskeittiön ylläpitämistä, niin siinä tapauksessa kunta neuvottelee ostajan kanssa siitä, kuinka keskuskeittiö integroidaan uuteen rakennukseen. Jos taas ostaja ostaa hyvinvointiaseman keskuskeittiöineen, niin siinä tapauksessa tekniset ratkaisut ovat täysin ostajan päätettävissä 15. Annetaanko hyvinvointiasemasta hinta ilman keittiötä ja keittiön kanssa? Ostaja voi harkintansa mukaan jättää tarjouksen joko hyvinvointiasemasta ja keskuskeittiöstä tai hyvinvointiasemasta ilman keskuskeittiötä. Keskuskeittiö on jätettävissä rakennuksena ennalleen, vaikka muu hyvinvointiasema purettaisiin. 16. Kuinka paljon kotihoidon piirissä on tällä hetkellä asiakkaita? Kotihoidon piirissä vuonna 2017 oli keskimäärin 178 henkilöä. Vuoden 2018 osalta ensimmäinen puolen vuoden tilasto valmistuu elokuun 2018 lopussa.
Savitaipaleen kunta 7(12) 17. Pyytäisimme parakeista tehtyä vuokrasopimusta toimitettavaksi. Sopimuksen antamiseen kolmannelle osapuolelle tarvitaan Ramirent Finland Oy:n kirjallinen lupa jota heiltä on mahdollista pyytää. Hinta tiedot ovat julkisia ja ne ovat liitteessä 2. Eksoten kanssa tehty sopimus on jo ollut esillä. 18. Jos kyseeseen tulee uudishanke, onko kunnalla tätä varten tontti? Kuuluuko tontti kokonaiskauppahintaan? Jos kyseeseen tulee uudishanke, kunnalla on tarkoitukseen sopivia tontteja. Tontti ei kuulu kokonaiskauppahintaan, vaan siitä neuvotellaan tarvittaessa erikseen.
Savitaipaleen kunta 8(12) 19. Pyytäisimme kootusti seuraavat tiedot kaikista kiinteistöistä: - Huonemäärä - Huonekoot - Kiinteistön kokonaispinta-ala - Rakennusvuosi ja tehdyt remontit - Kuntokartoitusraportti - Tasearvo - Asukaspaikkamäärä palveluittain (tehostettu, palveluasuminen, tukiasuminen) - Henkilöstömitoitus Henkilöstömitoitus: - Vanhaintuki ry: tehostettu palveluasuminen: 0,67, palveluasuminen: 0,38 - Eksote: laitoshoito (vuodeosasto): 0,8 ja tehostettu palveluasuminen (Valkama I): 0,59, Koivukoti: 0,8, Peiponpesä: päärakennuksessa pysyvästi 5 hoitajaa. Asukaspaikkamäärä: - Vanhaintuki ry: Palveluasuminen 24 asuntoa, teh. palveluasuminen: 19 paikkaa - Eksote: Teh. palveluasuminen 20 potilaspaikkaa, laitoshoito: 10 +2 - Peiponpesä: tuettu asuminen (päärakennus): 8 asiakaspaikkaa, tukiasunnot (Haapatien rivitalot): 12 asukaspaikkaa - Koivukoti: 18 asiakaspaikkaa (Myynnin ulkopuolisessa kohteessa Kaijankodissa on Eksoten ostamaa 9-12 tehostetun asumispalvelun paikkaa.) Muut tiedot löytyvät tarjouspyyntöasiakirjasta ja mm. pohjapiirustuksista. Kuntokartoitusraportit toimitettiin kiinteistökierroksella 26.6.2018. Vanhaintuen osalta uutena liitteenä 3 on tarkennettu tasearvotaulukko. Liitteenä 4-6 on Suvannon aikaisemmin puuttuneet pohjakuvat ja asemapiirros.
Savitaipaleen kunta 9(12) 20. Mitkä ovat nykyiset asukasvuokrat kaikkien kiinteistöjen osalta? Liitteenä 7 ja 8 ovat tiedot. 21. Mikä on Eksoten kunnalle ja yhdistykselle maksama vuokra kohteista? Tarjouspyynnön liitteenä ovat olleet vuokrasopimukset, joista löytyvät vuokratiedot lukuun ottamatta yhdistyksen tietoja. Vanhaintuen tiedot löytyvät liitteistä 3 ja 7. 22. Mitkä ovat nykyiset palveluhinnat? Palveluhintoja koskeva kysymys on hyvin laaja. Koska kyseessä on ensisijaisesti kiinteistökauppa, palvelujen hintoja ei ole tässä yhteydessä tarkoituksenmukaista määritellä. Hinnat ovat julkisia (esim. eksote.fi) ja kaikkien saatavilla, mikäli tarjouksen laatiminen niitä edellyttää. 23. Pyytäisimme kiinteistöjen hinnoista teetettyä ulkopuolista arviota nähtäväksi? Ulkopuoliset arviot ovat käytettävissä vasta tarjousajan päättymisen jälkeen.
Savitaipaleen kunta 10(12) 24. Ilmoitetaanko tarjoushinta jokaisesta kohteesta (myös yhdistyksen rakennuksista) erikseen kuitenkin siten, että suurin yhteenlaskettu summa huomioidaan? Ks. vastaus kysymykseen 5. Edellä sanottu huomioon ottaen kunnalle riittää, että tarjouksessa viitataan ARA-kohteiden osalta ARA:n vahvistamaan hintaan. Tarjousten vertailu tehdään joka tapauksessa kokonaishinnan perusteella. 25. Mikä Peiponpesän ja Koivukodin ARA:n määrittelemä luovutushinta/korvaus? ARA ei määrittele luovutushintaa ennen kuin ostaja on tiedossa. 26. Voitteko antaa esimerkin, millä tavalla tavalla tarjoushinta ilmoitetaan, etenkin Koivukodin ja Peiponpesän osalta? Ks. vastaus edellä kohdassa 24. 27. Tuleeko tarjoajan vuokrata kaikkien rakennusten tontin 30 vuodeksi, jos tarjoaja tietää tulevansa purkamaan osan kohteista? Ei tarvitse. 28. Onko tarjouspyynnössä virheellisesti ilmoitettu, että tonttien vuokraan lisättäväksi arvonlisävero? Vuokraan ei lisätä arvonlisäveroa.
Savitaipaleen kunta 11(12) 29. Onko Savitaipaleella soveltuvia tontteja mahdollisia uudisrakennuksia varten (esim. Valkama I ja II tilalle)? On tontteja. 30. Onko Savitaipale vuokrannut vai ostanut parakit? Jos vuokrannut, siirtyykö Savitaipaleen kunnan ja parakkien vuokraajan välinen vuokrasopimus ostajalle? Savitaipaleen kunta on vuokrannut parakit, ja kunnan ja parakkien vuokraajan välinen sopimus siirtyy ostajalle. 31. Kuinka monta asukasta Suvannossa on milläkin palveluluokalla ja palveluhinnalla? Palveluasuntoja on 24. Tehostettua palveluasumista on 19 paikkaa. 32. Kuinka suuret ovat Suvannon käyttö- ja ylläpitomenot kuukausitasolla? Liitteessä 3 on Vanhaintuki ry:n antamat tiedot. 33. Kuka vastaa rakennuksiin mahdollisesti liittyvästä arvonlisäveron palautusvastuusta? Ottaen huomioon, että vastaosa myytävistä kohteista liittyy asumispalveluihin, joiden osalta tarjoajat ehdottanevat välivuokramallia, palautusvastuuta ei synny. Siltä osin kuin tämän lisäksi palautusvastuuta syntyisi, jää se ostajan vastuulle.
Savitaipaleen kunta 12(12) 34. Mikäli ostaja toteuttaa uudisrakentamista, ainoastaan terveyskeskuksen/hyvinvointiaseman/sote-keskuksen tilat tulee vuokrata Eksotelle? Lähtökohtana on se, että tarjouspyynnössä olevat kohteet on vuokrattava Eksotelle sen järjestämisvastuunsa puitteissa edellyttämällä tavalla. Ostajan tulee sopia Eksoten kanssa siirtymäkauden järjestelyistä. Tarjouspyynnön ulkopuolisten kiinteistöjen osalta tätä vuokrausvelvoitetta ei ole. 35. Onko maapohjasta annettava ostositoumus pakollinen vai riittääkö maapohjien vuokraus? Ei ole annettava maapohjasta ostositoumusta.