Helsinki Malmö Helsinki Kööpenhamina Helsinki Espoo Turku Jyväskylä Mäntsälä Tukholma Helsinki Hyvinkää Tukholma Tukholma Helsinki Helsinki Kiinteistöliiketoiminta rahastonäkökulmasta 10.1.2014 Juhani Erke
SISÄLTÖ 1. CapMan Real Estate 2. Markkina ja toimijat 3. Kiinteistösijoittaminen 4. Kiinteistörahastoliiketoiminta 5. Sijoitusprosessi ja tuottojen muodostuminen 6. Esimerkkicaset 2
ENSIN OSTETAAN, SITTEN MYYDÄÄN 3
4 CapMan Real Estate
CapMan-konserni Pohjoismainen pääomasijoittaja Perustettu 1989, hallinnoidut pääomat 3,3 mrd. euroa 105 työntekijää 6 maassa 5 itsenäistä sijoitustiimiä Buyout Real Estate Russia Public Market Credit Keskitettyjen palvelujen tarjoaja sijoitustiimeille 5
CapMan Real Estate 4 rahastoa ja lähes 2 miljardia euroa sijoitettu 2005 jälkeen Kiinteistösalkun arvo 1,4 miljardia euroa ja pinta-ala 680.000m 2 Kiinteistöissä yli 370 vuokralaista 20 hengen kokenut tiimi Helsingissä, Tukholmassa ja Lontoossa Pohjoismainen value-add -rahasto sijoitus- ja varainkeruuvaiheessa 6
7 Markkina ja toimijat
Makrotaloudessa odotetaan käännettä parempaan % 2012 2013F 2014F 2015F BKT -0,8* -0,4 +1,2 +1,9 Vienti -0,2* -0,5 +3,7 +4,2 Inflaatio 2,8 1,6 2,1 2,0 Työttömyysaste 7,7 8,3 8,2 7,9 *ennakkotieto. Lähde: Tilastokeskus, VM 8
Suomen kasvu muita Pohjoismaita hitaampaa BKT:n kasvu 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % 2012 2013F 2014F 2015F Ruotsi Suomi Tanska Norja Lähde: Eurostat, VM 9
Pohjoismaiden fundamentit verrattain vahvoja Yksityisen kysynnän kasvu Väkiluvun keskimääräinen vuosittainen kasvuprosentti 4 % 1,0 % 3 % 0,8 % 2 % 1 % 0 % 0,6 % 0,4 % -1 % 0,2 % -2 % 2009 2010 2011 2012 2013F2014F2015F 0,0 % 2009 2013 2013 2020F Nordics EU Germany Nordics European Union (27 countries) Lähde: Eurostat 10
Pohjoismaiden transaktiovolyymi ~20% Euroopasta mrd. EUR 12 Transaktiovolyymi kvartaaleittain 60 % 10 50 % 8 40 % 6 30 % 4 20 % 2 10 % 0 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2011 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 0 % Sweden Ruotsi Finland Suomi Denmark Tanska Norway Norja Nordics Pohjoismaiden share of osuus European Euroopan volumevolyymista Lähde: CBRE, DTZ 11
Ulkomaalaisten osuus Suomen markkinasta mrd. EUR Suomen transaktiovolyymi 7 6 5 4 3 2 1 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kotimainen ostaja Kansainvälinen ostaja Lähde: KTI 12
Tuottoero prime / sekundäärinen (Suomi) TOIMISTO LIIKETILA TEOLLISUUS / LOGIST. 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 3000 2700 2400 2100 1800 1500 1200 900 600 300 0 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 13 CapMan Nordic Real Estate Rahasto Tuottovaatimus A-luokan kohde ja sijainti Tuottovaatimus B-luokan kohde ja sijainti Markkinavuokra (A-luokan tila, /m 2 /v.) Vajaakäyttöaste (A-luokan tila) Lähteet: Colliers, CapMan Real Estate LUOTTAMUKSELLINEN
Toimistojen vajaakäyttöaste Euroopassa Toimistojen vajaakäyttöaste (Q4 2012) 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 6,5 % 9,5 % 9,6 % 10,8 % Pääkaupunkisedulla tyhjää toimistotilaa ~ 925 000 m2 (10.8%) Lähde: Jones Lang LaSalle, KTI 14
Vajaakäytössä on kasvua pääkaupunkiseudulla Toimistojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % CBD Muu Helsinki Espoo Vantaa Yhteensä 4 % 2 % 0 % Q4/2005 Q4/2006 Q4/2007 Q4/2008 Q4/2009 Q4/2010 Q4/2011 Q4/2012 Lähde: KTI 15
Suomen merkittävimmät kiinteistösijoittajat Varma Sponda Oyj Ilmarinen Tapiola-ryhmä ja Tapiolan rahastot VVO Keva SATO Citycon Oyj Aberdeen Asset Managementin rahastot CapMan Real Estate Pohjola Kiinteistösijoitus Oy RBS Nordisk Renting Avara Oy Technopolis Oyj Eläke-Fennia Etera Nordea Henkivakuutus Suomi Oy ICECAPITAL REAM Oy Cornerstone Real Estate Advisers Niam Forum Fastighets Kb Wereldhave Spondan rahastot NV Property Fund I Ky Genesta Property Nordic Kansainväliset sijoittajat Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt 0 1 2 3 4 Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt ja rahastot Instituutionaaliset sijoittajat miljardia euroa Lähde: KTI 16
17 Kiinteistösijoittaminen
Eri sijoitusinstrumenttien tuottoja 2000-2011 Eri sijoitusinstrumenttien kokonaistuotot (2000-2011) 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % -20 % Kiinteistöt Joukkolainat Osakkeet Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeet -40 % -60 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lähde: Nasdaq OMX, EFFAS, KTI 18
Kokonaistuotto tilatyypeittäin 15 % Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto 10 % 5 % 0 % Arvonmuutostuotto Nettotuotto Kokonaistuotto -5 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kiinteistöjen kokonaistuotto tilatyypeittäin 20 % 15 % Kaikki 10 % Toimistot Liiketilat 5 % 0 % 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tuotannolliset tilat Asunnot Lähde: KTI 19
Toimisto- ja liikekiinteistöjen nettotuotot ja hoitokulut 9 % 8 % Nettotuotot ja hoitokulut EUR/m2/kk 9,0 8,0 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Nettotuotto toimistot (vasen asteikko) Nettotuotto liiketilat (vasen asteikko) Hoitokulut toimistot (oikea asteikko) Hoitokulut liiketilat (oikea asteikko) 0 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0,0 Lähde: KTI 20
Pohjoismailla vahva tuotto/riski-profiili Kiinteistöjen keskimääräinen vuosittainen kokonaistuotto ja tuottojen volatiliteetti 2004 2012 16 % Kokonaistuottojen volatiliteetti 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % Keskimääräinen vuosittainen kokonaistuotto, 2004-2012 Lähde: IPD, KTI, NCREIF 21
22 Kiinteistörahastoliiketoiminta
Kiinteistörahastosijoittamisen hyötyjä Lähde: INREV (2013) 23
Kiinteistöallokaation ennakoitu muutos 55,9% Lähde: INREV (2013) 24
Kiinteistöpääomarahastojen strategiat Core = vakaata kassavirtaa tuottavat vähäriskiset kohteet. Matala velkavipu. Value Add = kohteissa arvonluontitarvetta, kuten vajaakäytön vähentämistä, vuokrien keskimaturiteetin pidentämistä tai kiinteistön kunnon parantamista. Tuotto perustuu sekä vuokrakassavirtaan että kohteiden arvonnousuun. Kohtuullinen velkavipu. Opportunity = kohteet, joissa kehitysriskiä ja tarvetta aktiiviselle hallinnoinnille. Tuotto perustuu kohteiden arvonnousuun (pääpaino) ja vuokrakassavirtaan. Korkea velkavipu. Lähde: INREV (2013) 25
Eri strategioiden tyypilliset nettotuottotavoitteet Lähde: INREV (2013) 26
Strategioiden markkinaosuus Lähde: INREV (2013) 27
Pohjoismaiset sijoittajat uskovat kotimarkkinaan... Lähde: INREV (2013) 28
ja erityisesti Value-add-strategiaan Lähde: INREV (2013) 29
Sijoittajakysynnän kehittyminen Lähde: INREV (2013) 30
Sijoitusprosessi ja tuottojen muodostuminen 31
Sijoitustoiminta Potentiaaliset kohteet Strategian mukaiset Aktiiviset Sijoitukset Strategian mukaisten kohteiden etsiminen Kohdekohtainen liiketoimintasuunnitelma ja mallinnus Normaali sijoitusprosessi => Asset management vaihe => Exit liiketoimintasuunnitelman ja markkinatilanteen mukaan 32
Suljetun kiinteistöpääomarahaston elinkaari Rahaston päävaiheet Tyypillinen kassavirta sijoittajalle Lähde: CapMan Real Estate 33
Tuoton muodostuminen value-add-rahastossa Aktiivinen hallinnointi Velkavipu Kohteen alkutuotto Kohteiden valinta Vuokrien indeksointi Kustannukset Verot IRR (%) ja tuottokerroin Lähde: CapMan Real Estate 34
35 Esimerkkicaset
Case: Kauppakeskus Willa, Hyvinkää Hankittu 2009 Pinta-ala 15,500m 2 95% vuokrattu avattaessa 10/2012 36
Case: Stockmann, Turku Hankittu 2008 Pinta-ala 12,700m 2 Uusi vuokrasopimus Stockmannin kanssa Exit 6/2012 institutionaaliselle sijoittajalle 37
Yhteystiedot CapMan Oyj / CapMan Real Estate Oy Korkeavuorenkatu 32 00130 Helsinki Puh +358 207 207 500 Fax +358 207 207 510 Juhani Erke partner, CapMan Real Estate Puh +358 207 207 601 juhani.erke@capman.com 38