MAA-C Kiinteistötekniikan perusteet TkT Juhana Hiironen

Transkriptio

1 MAA-C Kiinteistötekniikan perusteet TkT Juhana Hiironen

2 Kuka olen? Currently Dr. Hiironen is working in the Department of Built Environment at Aalto University School of Engineering. Previously Dr. Hiironen has been responsible for planning land consolidation strategies as a member of core advisor team in the central administration of National Land Survey of Finland (NLS). In NLS Dr. Hiironen has also been responsible for the development of legal cadastral surveys in the field of valuation and land consolidation proceedings. Dr. Hiironen has made his Doctoral Dissertation on On the Impacts and Profitability of Farmland Consolidation. Dr. Hiironen has published tens of scientific articles related to land consolidation, property valuation and the cadastre e.g.: Riekkinen, K., Toivonen, S., Krigsholm, P., Hiironen, J., Kolis, K Future Themes of the Finnish Cadastral System. Land Use Policy, Volume 57, 30 November 2016, Pages Hiironen, J. Riekkinen, K Agricultural impacts and profitability of land consolidations. Land Use Policy, Volume 55, September 2016, Pages Hiironen, J. Niukkanen, K. (2014). On the structural development of arable land in Finland How costly will it be for the climate? Land Use Policy. Volume 36, January 2014, pp Kolis, K. Hiironen, J. Ärölä, E. Vitikainen, A The effects of sale specific factors on stumpage prices in Finland. Silva Fennica 3/2014. juhana.hiironen@aalto.fi

3 Luennon sisältö 12:15 12:30 Kurssin yleisesittely 12:30 13:00 Mitä kiinteistötekniikka tarkoittaa? Tauko 13:15 14:00 Kiinteistöjärjestelmän perusteet Tauko 14:15 15:00 Kiinteistön käsite 15:00 15:30 Tietovisa tunnin aihepiiristä preppausta tenttiin 3

4 Mitä opit kurssin aikana? 1. Opiskelija ymmärtää kiinteistöjärjestelmien tarpeen 2. Opiskelija tietää suomalaisen kiinteistöjärjestelmän historiallisen taustan, rakenteen ja tietosisällön 3. Opiskelija hallitsee kiinteistötoimitusten järjestelmän ja tietää lohkomisen ja muiden kiinteistötoimituksen toimitusmenettelyn sisällön 4. Opiskelija ymmärtää kunnan maankäyttöpolitiikan tavoitteet ja toteuttamiskeinot sekä maapolitiikan ja maankäyttöpolitiikan väliset yhteydet.

5 Mitä kurssilla tehdään? Kurssin kokonaiskesto on 7 viikkoa. Se sijoittuu III-opetusperiodille. 1. Luennot: 6+1 kpl (a 4h) 2. Harjoitustyö 3. Lukutehtävät: 6 kpl - Kurssin aikana käydään lävitse aihepiirin kokoava kirjallisuus (Vitikainen 2014: Kiinteistötekniikan perusteet). 4. Luentokuulustelu - Päätösluennolla

6 Mitä sinulta vaaditaan kurssin läpäisemiseksi (1/3)? Kurssi arvostellaan asteikolla 0-5. Kurssin arvosana muodostuu luentokuulustelun (50%), kurssiaktiivisuuden (25%) ja harjoitustyön perusteella (25%). Jokaiselta luennolta, pois lukien palaute-/luentokuulustelutilaisuudesta, jaetaan aktiivisuuspisteitä (5-6p=5; 4p=3; 3p=1 ja 0-2p=0). Kurssin läpäistäkseen, kaikki osiot tulee olla hyväksytysti suoritettuna.

7 Mitä sinulta vaaditaan kurssin läpäisemiseksi (2/3)? Tärkeät päivämäärät Luennot: ks. Luennot ja aikajana Jokaiselle luennolle on oma lukutehtävänsä, minkä aihetta käsitellään luennolla. Muista lukea alue ennen luentoa, sillä luennolla on erilaisia aktivoivia tehtäviä, joissa sinun odotetaan tuntevan luettu aihe. Harjoitustyö DL 12.2 klo 23:59 Arvioidaan asteikolla 1,3 ja 5 Luentokuulustelu 15.2 Huom. Jos oppilas on sairauden tms. syyn vuoksi estynyt osallistumaan luentokuulusteluun, järjestetään korvaava luentokuulustelu Osallistumisesta sovittava erikseen opettajan kanssa. Rästikierros ja samalla viimeinen mahdollisuus suorittaa kurssi on 5.4.

8 Mitä sinulta vaaditaan kurssin läpäisemiseksi (3/3)? Jos jollekin luennolle ei pääse osallistumaan, on se mahdollista korvata korvaavalla esseellä. Maksimissaan kaksi luentokertaa voi korvata kirjoittamalla ylimääräisen esseen. Essee arvostellaan asteikolla hyväksytty (1p) / täydennettävää (0,5p) / hylätty (0p). Esseen suosituspituus on 4 sivua (arial, fontti 12). Esseen tulee tukeutua aihepiiriä käsittelevään kirjallisuuteen. Esseessä noudatetaan tieteellisiä kirjoitussääntöjä (mm. viittaukset) ja siinä tulee viitata vähintään 5 asianmukaiseen kirjallisuuslähteeseen. Aihevaihtoehtoja on kaksi, joista voi valita mieluisamman tai tarvittaessa molemmat. Korvaava essee tulee palauttaa aina ennen seuraavan luennon alkua. Jos opiskelija ei pääse osallistumaan esimerkiksi ensimmäiselle luennolle ke 4.1, tulee hänen aktiivisuuspisteet kyseisestä luennosta saadakseen palauttaa korvaava essee ke 11.1 klo 12 mennessä. Korvaavat esseet tulee palauttaa ajallaan. Mikäli esseen palauttaa myöhässä, ei sitä arvostella.

9 Harjoitustyö Tutustu vähintään kolmeen eri toimituslajiin ja raportoi ja pohdi vähintään seuraavia asioita: Lyhyt kuvaus tapauksesta: millainen maankäyttöön/-omistamiseen liittyvä ongelma toimituksessa pyrittiin ratkaisemaan ja miten se ratkaistiin? Mihin säännöksiin/näyttöön ratkaisu perustettiin, miten päätös perusteltiin? Mikä päätöksessä oli selkeää ja mikä epäselvää, tuliko asia selväksi pöytäkirjan perusteella? Mikä jäi askarruttamaan, olisiko toimituksen suorittamisessa ollut parantamisen varaa? Pohdi kutakin toimituslajia vähintään yhden toimituksen ja sitä sivuavan kirjallisuuden avulla. Pyri käyttämään viittaamassasi kirjallisuudessa "oppikirjamaisia" lähteitä (Markkula - Yksityiset tiet; Hyvönen - Kiinteistömuodostamisoikeus I & II yms.). Muista käyttää raportoinnissa myös asianmukaista viittaustekniikkaa. Suosituspituus on 4-6 sivua. 9

10 Luentokuulustelu Luentokuulustelussa on kolme essee kysymystä. Vähintään kaksi kysymyksistä tulee alla olevasta kysymyslistasta. Kiinteistöjärjestelmän käsitemalli (LCDM) Käsitteet: tila, tontti, yhteinen alue, erillinen vesijättö, valtion metsämaa Käsitteet: kiinteistö, muu rekisteriyksikkö, määräala, lunastusyksikkö Omistusoikeuksien kirjaamisen historia maaseutualueilla Käsitteet: sarkajako, isojako, uusjako Kunnan maapoliittiset työkalut (mihin niitä käytetään ja mikä on niiden pääsisältö) Omistusoikeuksien kirjaamisen ja talouskehityksen väliset yhteydet (kirjaamisen ja talouskehityksen väliset mekanismit) Kiinteistökaupan virheet Lohkomistoimituksen toimitusmenettely pääpiirteissään Kirjaamisprosessi ja merkitys 10

11 Kiinteistötekniikka & kiinteistöjohtaminen

12 Kiinteistötekniikka ja kiinteistöjohtaminen herättävät tietynlaisia mielikuvia (jotka ovat usein vääriä) Lähde: Google kuvahaun tulokset hakusanalla kiinteistötekniikka ja kiinteistöjohtaja 12

13 Kiinteistötekniikan avulla hallitaan maahan liittyviä oikeuksia ja velvollisuuksia Kiinteistötekniikka Määrittää ja ylläpitää kiinteistöjaotusta Kiinteistöjaotuksen määrittäminen ei tapahdu ainoastaan maankamaralla, vaan pikemminkin oikeudellisessa mielessä Maa-alueen käyttö on täysin riippuvainen siihen kytkeytyvistä oikeuksista Kiinteistö määritellään tyypillisesti oikeuksien nipuksi (eng. bundle of rights) Omistusoikeus on siten aina jaettu ja rajoitettu oikeutta (primääri-/sekundäärioikeudet) RIGHT 13

14 Omistusoikeus ei ole eksklusiivinen Maa-alueen omistusoikeuden haltija on oikeutettu Käyttämään maata mutta ei vapaasti, vaan määrättyyn tarkoitukseen (rakennusluvat yms.) Saamaan tuloja maasta mutta myös maksamaan siitä (kiinteistövero, myyntivoiton vero, pääomatulojen vero, kehittämisaluemaksut, maankäyttösopimusmaksut yms.) Kieltämään muita käyttämästä maata mutta vain tiettyyn pisteeseen saakka (jokamiehen oikeudet, rasitteet, tieoikeudet yms.) Myymään maan yleensä (etuosto-oikeus) Jakamaan maan useampaan osaan ellei se ole kielletty (usein on) Panttaamaan maan lainan vakuudeksi Antamaan maan perinnöksi sille, kelle se perintökaaren mukaan kuuluu 14

15 Kiinteistötekniikan kysymykset ovat monesti poliittisia ja eettisiä kysymyksiä Maapolitiikka on ennen kaikkea eettisiä valintoja Ranskan ihmis- ja kansalaisoikeuksien julistuksessa (eng. Declaration of the Rights of Man and the Citizen) vuonna 1789 omistusoikeus katsottiin loukkaamattomaksi oikeudeksi Kommunistinen manifesto sen sijaan määritteli vuonna 1848 omistusoikeuden varkaudeksi valtiolta Kahden ääripään välille mahtuu monenlaisia tulkintoja Tulkinnat ovat jopa Euroopan sisällä toinen toisistaan hyvin poikkeavia Suomessa ja Saksassa omistusoikeuden sosiaalinen sidonnaisuus on hyvin vahva, kun taas erityisesti entisissä itäblokin maissa (Puola yms.) ollaan lähempänä ihmis- ja kansalaisoikeuksien julistusta 15

16 Kansallisella tasolla on ratkaistava muun muassa.. (1/2)..kysymys ansiottomasta arvonnoususta ja sen jakamisesta Kuka on oikeutettu saamaan ansiottoman arvonnousun? Miten ansiotonta arvonnousua leikataan?..kysymys maanomistusoikeusien epätasaisesta jakautumisesta Maailmanlaajuisesti 1 % väestöstä omistaa 70 % yksityisesti omistetuista maa-alueista Epätasainen oikeuksien jakautuminen aiheuttaa epätasa-arvoisuutta, levottomuuksia, hyväksikäyttöä jne. Monessa maassa suurmaanomistajien maa-alueet on sosialisoitu (mm. Suomessa torpparivapautus, evakkojen asuttaminen)..kysymys segregaatiosta Maailmalla on lukuisia esimerkkejä segregaatiosta ja sen haitallisista vaikutuksista (Juutalaiset, afro-amerikkalaiset, naiset, ulkomaalaiset, vääräuskoiset jne.). Nykyään segregaatio on suuremmassa mittakaavassa kielletty ihmisoikeusjulistuksen nojalla, mutta pienemmässä mittakaavassa arkipäivää (pakolaisleirit/säilöönottokeskukset, köyhien asuinalueet/slummit jne.) 16

17 Kansallisella tasolla on ratkaistava muun muassa.. (2/2)..kysymys maanhintojen kohoaminen ja sen rajoittamisesta? Korkeat maanhinnat hidastavat kaupungistumista (muuttoliikettä), luovat eriarvoisuutta (asuinalueiden eriytyminen), aiheuttavat kodittomuutta, synnyttävät slummeja, epävirallisia asutuksia, mistä edelleen aiheutuu erinäisiä ei-toivottuja seurauksia yhteiskuntaan..kysymys korruption ehkäisemisestä? Maa on erittäin herkkä kohde korruptiolle, sillä maasta saadaan arvokasta, jos virkamiehet niin päättävät (kaavamuutokset voivat kohottaa maan arvon jopa kertaiseksi). Jopa Suomessa on jatkuvasti korruptioon viittaavia tapauksia maa-alueiden kaavoitukseen liittyen. Mm. Kiinassa kaupungingeodeetit ovat isoissa kaupungeissa miljardöörejä...kestävän kehityksen mukainen maankäyttö? Mikäli omistusoikeudesta on epäselvyyttä tai maa ei lähtökohtaisesti ole omaa, ei maasta ja sen pysyvästä tuottokyvystä tyypillisesti pidetä hyvää huolta (esim. vuokrapelloilla kalkitukset jätetään väliin) Esimerkiksi Indonesian metsäpalot ovat seurausta epäselvistä maanomistusoloista, minkä johdosta Indonesia on maailman kolmanneksi suurin kasvihuonekaasupäästöjen aiheuttaja 17

18 Julkisen vallan rooli on merkittävä (1/2) Lainsäätäjä 70-luvulla Quatemalan hallitus katsoi järkeväksi antaa maapoliittisen päätöksentekovallan markkinavoimille siinä uskossa, että kyllä maa-alueen omistaja itse tietää, miten omaisuutta parhaiten hyödynnetään. Omistusoikeuden autonomiaan ei haluttu puuttua, minkä uskottiin toimivan aluksi yksittäisten maanomistajien myös lopulta koko yhteiskunnan eduksi. Tulokset olivat päinvastaiset: Alue jakaantui nopeasti slummiin ja hienostoalueeseen Maa-alueiden hinnat nousivat pilviin lähes välittömästi Kulttuurihistoria tuhottiin uusien projektien edessä Viher- ja vapaa-ajan alueet loistivat poissaolollaan Yhteiskunta ajautui nopeasti sekasortoon Vastaavia kokemuksia mm. Augusto Pinochetin Chilestä 80-luvulta Maanomistaja Valtio on lähes poikkeuksetta maan kuin maan suurin maanomistaja Valtion maata käytetään moniin tarkoituksiin, millä luodaan vakautta, viihtyisyyttä, taloudellisia ja sosiaalisia etuja jne. (esim. luonnonsuojelu, vapaa-ajan alueet, vaihtomaat) 18

19 Julkisen vallan rooli on merkittävä (2/2) Hallinnollinen elin Maankäyttöön liittyvät luvat Maankäyttösuunnitelmat/kaavat Kehittämisohjelmat Administraattori ja tietokantojen ylläpitäjä Kuka omistaa ja mitä, minkä arvoisia esineet ovat jne. Kouluttaja Vaikka kouluilla voi olla osittain autonominen oppiaineiden sisältöjen suhteen, ovat oppiaineet pitkälti julkisen vallan käsissä Lainsäädäntö, kiinteistöarviointi, kaupunkitalous, kiinteistötekniikka, kartografia jne. 19

20 Miten kiinteistöjohtaminen (eng. real estate management) eroaa kiinteistötekniikasta (eng. land management) Kun kiinteistö (=oikeuksien nippu) itsessään muodostaa organisaation TAI organisaatio omistaa kiinteistön, tulee organisaation omistus- ym. oikeuksia hallita....organisaation strategisia päämääriä kohden (esim. tuoton maksimointi, päästöjen minimointi) Kiinteistöjohtaminen käsittelee kiinteistöorganisaatioiden johtamista erilaista näkökulmista käsin 20

21 Tauko

22 Kiinteistöjärjestelmä

23 Kiinteistöjärjestelmän kokonaisuus Kiinteistöjärjestelmä muodostuu kolmesta osasta ja niitä ylläpitävästä järjestelmästä Luettelo esineistä (kiinteistörekisteri) Luettelo oikeuksista (lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri) Kartta Järjestelmää ylläpidetään kiinteistötoimituksin RIGHT 23

24 Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ) on dokumentaatio Suomen kiinteistöjärjestelmästä (1/2) Kiinteistöosa (kiinteistörekisteri kuvaa esineet) luettelo kiinteistörekisteriyksiköistä ja niiden ominaisuuksista sisältää myös likimääräisen sijaintitiedon ( rekisterikartta ) kiinteistörekisterillä ei ole julkista luotettavuutta kiinteistöjaotus ratkaistaan viimekädessä kiinteistötoimituksissa rakennettujen rajamerkkien sekä toimitusasiakirjojen perusteella 24

25 Kiinteistörekisteriote ja karttaote kiinteistörekisteristä 25

26 Kiinteistötietojärjestelmä (KTJ) on dokumentaatio Suomen kiinteistöjärjestelmästä (2/2) Kirjaamisosa (lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri kuvaa esineoikeudet) omistusoikeuksien kirjaaminen = lainhuudatus erityisten oikeuksien kirjaaminen panttioikeudet mahdollistavien kiinnitysten kirjaaminen julkinen luotettavuus 26

27 Uusia kiinteistöjä syntyy päivittäin Tarve päivittää kiinteistötietojärjestelmää Maankäytön muutokset Kiinteistökaupat Kiinteistötoimitukset Kiinteistöjaotusta muutetaan oikeudellisesti sitovilla ratkaisuilla satoja tuhansia kertoja joka vuosi Joutuisat prosessit Luotettavat rekisterit 27

28 Pariporina

29 Tehtävän anto Keskustele noin 5 minuutin ajan vierustoverisi kanssa, mitä hyötyä kiinteistöjärjestelmästä on? Onko siitä jotain haittaa, tai mitä haittaa aiheutuisi, jos sellaista ei olisi? Tee muistiinpanoja ja valmistaudu kertomaan oma näkemyksesi. 29

30 Social stability Economic growth Efficient land markets Security of tenure and investments Land Tenure Land rights Legal means Land Value Valuation, Taxation Fiscal Means Collateral and tax basis Financial services Public services Cadastral system + registers Land administration Enemark 2004 Land Use Planning control Environmental means Land development Resource management Environmental sustainability 30

31 Tauko

32 Kiinteistön käsite

33 Mikä on kiinteistö? Kiinteistö on maanpinnan alueellisesti rajoitettu osa, joka on merkitään omana yksikkönä kiinteistörekisteriin ja johon omistusoikeus ja muut maahan liittyvät oikeudet kohdistuvat Fyysinen olemus (maaperä, rakennukset, kasvillisuus, arvo..) Sijainti (x, y, z) Oikeudellinen olemus (omistusoikeus, rasitteet, kiinnitykset..) 33

34 Kiinteistö on esine Kiinteistö on oikeudellisesti kiinteä esine, joka jakautuu ainesosiin ja tarpeistoon. Ainesosat kuuluvat kiinteästi esineeseen Ainesosia ovat maa- ja vesitilukset, rakennukset jne. Tarpeisto palvelee kiinteistön käyttöä Tarpeistoa ovat rasitteet, avaimet jne. 34

35 Kiinteistön sanotaan olevan oikeuksien nippu Jokaisella kiinteistöön kohdistuvalla oikeudella on omistaja (omistajasta ei rajoituksia) Kaikkia oikeuksia ei ole kirjattu kiinteistötietojärjestelmään, vain erikseen mainitut Oikeuksien kirjosta ja jaottelusta lisää Kirsikka Riekkisen luennolla Jokaisen oikeuden tulee kohdistua maahan Joskus pelkkä oikeus voi muodostaa kiinteistön ilman, että kiinteistöllä itsellään on maa-aluetta 35

36 Oikeuksien käyttöoikeudesta on säädetty erikseen 36

37 Kiinteä omaisuus vs. Irtain omaisuus Kiinteällä omaisuudella tarkoitetaan omistusoikeutta kiinteistöön tai muuhun maa- tai vesialueeseen tai sen osaan (murto-osa, määräala) sekä näihin kuuluvaan rakennukseen tahi rakennelmaan. Muu omaisuus kuin kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriin merkityt rekisteriyksiköt ovat irtainta omaisuutta. osakekirjat /(mm. asunto-osakkeet}, raha ja talletukset arvoesineet kulkuneuvot 37

38 Kiinteistö on luonteeltaan kolmiulotteinen Kiinteistö on kolmiulotteinen ja ulottuu maan keskipisteestä avaruuteen saakka Kiinteistörekisteri on kaksiulotteinen. 3D-kiinteistöt projisoidaan kiinteistörekisterikarttaan Muualla maailmassa esiintyy 3D-kiinteistörekistereitä (mm. Ruotsi) 38

39 Kiinteistön ulottuvuus Suomessa (1/2) Kiinteistönmuodostamislain (554/95) mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kohdistuvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet (KML 2,1 ). Niukkanen

40 Kiinteistön ulottuvuus Suomessa (2/2) ALUE Rajojen osoittama maan- tai vedenpinnan osa sekä sen alaja yläpuolinen ulottuvuus Rajoja nykyisin vain 2D, ei 3D Alue voi koostua useista palstoista OSUUDET YHTEISIIN Yhteinen alue kuuluu yhteisesti useaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin RASITTEET Rasite on kiinteistöön kuuluva oikeus käyttää toiseen yksikköön kuuluvaa aluetta määrättyyn tarkoitukseen 40

41 Alue ja palstat - kiinteistö voi koostua useasta palstasta 41

42 Alue ja rajat Kiinteistön aluetta ympäröi erilaisia rajoja Luokittelu syntytavan mukaan lainvoimaisesti määrätty raja / raja, jota ei ole lainvoimaisesti määrätty Luokittelu kulkutavan mukaan Rajamerkkien tai -pisteiden kautta kulkeva raja Luonnolliset eli maastokohteiden mukaan kulkevat rajat Huom. myöhemmät muutokset maastokohteessa eivät muuta rajaa Haulos

43 Siikajoen isojaon järjestelyn toistasataa vuotta vanha rajapyykki nro 3796 Haulos

44 Yhteinen alue ja yhteisalueosuus Yhteinen alue Alue, joka kuuluu kahteen tai useampaan kiinteistöön tietyn perusteen mukaisin osuuksin Vesialueet ja niistä muodostunut vesijättö ovat yleensä yhteisiä Maa-alueita on erotettu kiinteistötoimituksissa yhteisiksi määrättyä käyttötarkoitusta (esim. venevalkama) varten Yhteisalueosuuden merkitys Osakkaalla on oikeus käyttää yhteistä aluetta sen käyttötarkoitus huomioon ottaen hyväkseen sillä tavoin, ettei se estä muita osakkaita vastaavanlaisella tavalla käyttämästä aluetta hyväkseen Yhteisen vesialueen osalta kalastusoikeus Oikeus osallistua aluetta koskevaan päätöksentekoon 44

45 Rasitteet (1/2) Oikeus käyttää toisen omistamaa maata voi perustua: Yleiskäyttöoikeuteen Sopimukseen perustuvaan oikeuteen Rasitteeseen Rasite on kiinteistöön kuuluva pysyvä oikeus käyttää toiseen kiinteistöön kuuluvaa aluetta määrättyyn tarkoitukseen Oikeutetun kiinteistön kulloinenkin omistaja saa käyttää rasitetta Rasitetun kiinteistön kulloinenkin omistaja velvoitettu sietämään rasitetta 45

46 Rasitteet (2/2) Pysyvä Voimassa, kunnes lakkautetaan (ellei ole perustettu määräaikaiseksi) Tyyppipakkoperiaate Rasite voidaan perustaa vain laissa määrättyyn tarkoitukseen Perustaminen, muuttaminen, lakkauttaminen Yleensä viranomaismenettelyssä => merkitään yleensä kiinteistörekisteriin 46

47 Tietovisa

48 1 Valitse oikea väittämä: a.) Kiinteistö ja kiinteä omaisuus tarkoittavat samaa asiaa b.) Kerrostalohuoneisto on kiinteistö c.) Kerrostalo on kiinteistö d.) Kerrostalo on kiinteistön ainesosa

49 a.) Kiinteistö ja kiinteä omaisuus tarkoittavat samaa asiaa VÄÄRIN! - Kiinteistö on maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin - Kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet ja yksityiset erityiset etuudet - Kiinteä omaisuus tarkoittaa omistusoikeutta kiinteistön ainesosiin (kiinteät jutut) ja sen tarpeistoon (jutut, joilla kiinteitä juttuja käytetään)

50 b.) Kerrostalohuoneisto on kiinteistö VÄÄRIN! - Kerrostalot ovat tavallisesti asunto-osakeyhtiöitä - Osakkeet kussakin yhtiössä oikeuttavat hallitsemaan tiettyä osaa (esim. huoneisto) yhtiöstä - Täten kerrostalohuoneisto on omaisuutena irtainta omaisuutta, kuten käteinen raha, pörssiosake jne.

51 c.) Kerrostalo on kiinteistö VÄÄRIN! - Kiinteistö on oikeudellisesti kiinteä esine, joka jakautuu ainesosiin ja tarpeistoon. - Ainesosia ovat maa- ja vesitilukset, rakennukset jne. - Tarpeistoa ovat rasitteet, avaimet jne. - Kerrostalo on siten kiinteistön ainesosa.

52 d.) Kerrostalo on kiinteistön ainesosa OIKEIN!

53 2 Valitse oikea väittämä: a.) Yhteinen alue on kiinteistön ainesosa b.) Puisto on tyypillinen esimerkki yhteisestä alueesta c.) Tilaan X kuuluva vesijättö on tyypillinen esimerkki yhteisestä alueesta d.) Yhteinen alue on kiinteistö

54 a.) Yhteinen alue on kiinteistön ainesosa OIKEIN!

55 b.) Puisto on tyypillinen esimerkki yhteisestä alueesta VÄÄRIN! - Yhteinen alue kuuluu kahteen tai useampaan kiinteistöön, puisto ei kuuluu mihinkään muuhun kiinteistöön - Puisto on yleinen alue - Se on erillinen omistuksen yksikkö, joka voidaan merkitä kiinteistönä kiinteistörekisteriin

56 c.) Tilaan X kuuluva vesijättö on tyypillinen esimerkki yhteisestä alueesta VÄÄRIN! - Yhteinen alue kuuluu aina vähintään kahteen kiinteistöön - Siten tilaan X kuuluva vesijättö voisi olla tyypillinen esimerkki yksityisestä vesijätöstä (vesijättöä voi siis muodostua niin yhteisestä kuin yksityisestäkin vesialueesta)

57 d.) Yhteinen alue on kiinteistö VÄÄRIN! - Vaikka yhteinen alue on usein rajoiltaan määrätty maa- tai vesialue, ei se ole kiinteistö. - Yhteinen alue on joidenkin toisten kiinteistöjen ainesosa, siten se ei voi itsessään olla kiinteistö. - Yhteiset alueet merkitään kiinteistörekisteriin muina rekisteriyksikköinä (mutta ei kiinteistöinä) - Muun rekisteriyksikön ja kiinteistön välinen ero on se, että vain kiinteistö voi olla välittömän maanomistuksen kohteena.