LAUSUNTO ITÄ-SUOMEN HALLINTO-OIKEUDELLE POHJOIS-KARJALAN ELY-KESKUKSEN VALITUKSEEN PIELISEN RANTAOSAYLEISKAAVAMUUTOKSEN HYVÄKSYMISPÄÄTÖKSESTÄ

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus LAUSUNTO ITÄ-SUOMEN HALLINTO-OIKEUDELLE POHJOIS-KARJALAN ELY-KESKUKSEN VALITUKSEEN PIELISEN RANTAOSAYLEISKAAVAMUUTOKSEN HYVÄKSYMISPÄÄTÖKSESTÄ 121/63.631/2015 KH 25 Itä-Suomen hallinto-oikeus kehottaa Lieksan kaupunginhallitusta an ta maan lausuntonsa Pohjois-karjalan ELY-keskuksen va li tuk seen koskien Lieksan kaupunginvaltuuston tekemää pää tös tä hyväksyä Pielisen rantaosayleiskaavan muutos 66 mu kai ses ti sekä liittämään asiakirjoihin kaikki asiassa kertyneet asia kir jat. Pohjois-karjalan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen ympä ris tö- ja luonnonvarat -vastuualue muutoksenhakijana vaatii Itä-Suo men hallinto-oikeudessa kumottavaksi Lieksan kau pun ginval tuus ton hyväksymää Pielisen ran ta osa yleiskaa van muutosta lainvastaisena perusteluineen. Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen perustelut on kirjattu seu raa vasti: 1. Valituksen kohteena oleva päätös Lieksan kaupunginvaltuusto hyväksyi pidetyssä kokouk ses sa ( 66) Pielisen rantaosayleiskaavan osittaisen muu toksen (Ala Rantala) siten kuin / päivätyt kaa vamuu tok sen asiakirjat osoittavat. Valituksenalainen rantaosayleiskaava koskee kiinteistöön Ala Ran ta la ( ) kuuluvaa matkailupalvelujen aluetta (RM), jonka pinta ala on noin 4,5 hehtaaria. Rantaviivaa muu tosalu eel la on noin 250 metriä. Osayleiskaavan muutoksella muodos tet tai siin nykyiselle RM alueelle kahden rakennuspalkan muodos ta mi sen mahdollistava loma asuntoalue (RA) siten, että muu osa alueesta jää edelleen RM alueeksi. Muutoksella ei muuteta muu tos alu een nykyistä rakennusoikeuden kokonaismäärää (1200 kem2). 2. Pohjois Karjalan ELY keskuksen kannanotto Lieksan kau pungin val tuus ton hyväksymään rantaosayleiskaavaan Maankäyttö ja rakennuslain ( ) 9 :n mukaan kaavan tu lee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnit te luun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vai ku tuk sia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tar koi tus. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin sel vi tet tävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen

2 ym pä ris tö vai ku tuk set, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, so si aa li set, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on teh tävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennai sia vaikutuksia. Maankäyttö ja rakennuslain 39 :ssä on säädetty yleiskaavan sisäl tö vaa ti muk sis ta. Kyseisen säännöksen mukaan yleiskaava ei saa esimerkiksi aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden hal ti jal le kohtuutonta haittaa. ELY keskuksen käsityksen mukaan koh tuut to muut ta tulee arvioida aluevarausten ja kaa va mää räysten kokonaisvaikutuksesta maanomistajien asemaan. Tässä arvioin nis sa on erityisesti otettava huomioon, millä tavalla val misteil la oleva yleiskaava muuttaa voimassa olevaa yleiskaavaa, yleis kaa van eri sisältövaatimuksien painottumisen sekä kaava alu een muiden maanomistajien kohtelun. Maankäyttö ja rakennuslain 73 :ssä on säädetty ran ta aluei den loma asutusta koskevan yleis ja asemakaavan erityisistä si säl tövaa ti muk sis ta. Kyseisen säännöksen mukaan laadittaessa yleiskaa vaa tai asemakaavaa pääasiassa loma asutuksen jär jes tä misek si ranta alueelle on sen lisäksi, mitä yleis tai ase ma kaa vas ta muutoin säädetään, katsottava, että mm. luonnonsuojelu, mai sema ar vot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon jär jes tämi nen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet ote taan muutoinkin huomioon. Lisäksi on katsottava, että ran ta alueil le jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. 3. Alueella voimassa oleva yleiskaava Pielisen rantaosayleiskaava on hyväksytty ja nyt kysees sä oleva suunnittelualue sijaitsee kokonaan sen alueella (Liek sa/ete lä). Suunnittelualue on voimassa olevassa kaavassa osoi tet tu kokonaan matkailupalvelujen alueeksi (RM) ja alueen pää ra ken nus on yleiskaavan mukainen suojelukohde. Pielisen rantaosayleiskaavassa maanomistajien ran ta ra ken nus paikat on määritelty emätilaperiaatteella, jossa emätila on mää räyty nyt tilanteen perusteella. Tila Ala Rantala si jait see kaavassa osoitetulla vyöhykkeellä 111 (tavanomaisten man nerran to jen vyöhyke, 5 6 rak.p./mkm). Osayleiskaavan mi toi tus perus tei den ja laskelman mukaan Ala Rantalan RN:o 5:38 tilan raken nus oi keu dek si on saatu yksi rantarakennuspaikka, eli tilan mitoi tuk sek si on muodostunut 4,16 rakennuspaikkaa muunnettua ran ta vii va ki lo met riä kohden (1 rp /240m >< 1000 m). 4. Valituksenalainen rantaosayleiskaava. Suomen perustuslain 6 :ssä ilmenevää yh den ver tai suus pe ri aatet ta on sovellettava myös maankäyttö ja rakennuslain mu kaises sa kaavoituksessa. Kaavaselostuksen mukaan osayleiskaavan

3 muu tos ei lisää rakentamiseen käytettävissä olevan ranta alueen mää rää muutosalueella, koska koko muutosalue on jo nyt osayleis kaa vas sa rakentamiselle varattujen ranta alueiden piirissä. ELY kes kuk sen näkemyksen mukaan alueelle sallittavien ra kennus paik ko jen lukumäärä kasvaa oleellisesti aikaisempaan ver rattu na ja alueen luonne myös muuttuu nykyisestä kaavatilanteesta mer kit tä väs ti. Mitoitusperiaatteista puhuttaessa tarkoitetaan rantarakentamisen mää rän ja sijainnin määrittelyä, eli mitoitus ilmoitetaan esi merkik si rakennuspaikkojen lukumääränä muunnettua ran ta vii va ki lomet riä kohden. Mitoituksen lähtökohtana tulee olla mm. eri maan omis ta jien (emätilojen) tasapuolinen kohtelu ja yhtenäisten va pai den rantojen riittävyys. Suppeassa kaavaselostuksessa tarkas tel laan mitoitusta vain sallittavan rakennusoikeuden nä kö kulmas ta, ei emätilaperiaatteen kautta. Yleiskaavan pohjaksi laa dit tu rakennusoikeuslaskelma on emätilaperiaatteen toteuttamiseksi laa dit ta va selvitys, jonka tehtävänä yhtäältä on varmistaa maanomis ta jien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen ja toisaalta kaava rat kai sun sisältövaatimusten täyttyminen erityisesti maan käyttö ja rakennuslain 73 :n 1 momentin 3 kohdan kannalta. Raken nus oi keus las kel ma tulee laatia kaava alueella ja sen ul ko puolel la niin laajana, että selvityksen perusteella voidaan tältä osin varmistua kaavan sisältövaatimusten täyttymisestä. Voimassa olevassa kaavassa loma asuntoalueita on osoitettu kysees sä olevan RM alueen lähialueille useita loma asumiseen tarkoi tet tua rakennuspaikkoja. Tähän nähden rakentamisen mi toitus har kin nas sa olisi tässä tapauksessa ollut tarpeellista arvioida kaa voi tet ta van alueen rantaviivan pituutta ja lähialueen ranta aluei den rakentamista emätilatarkastelulla. Näin ollen kaavan vai ku tuk sia kaava alueen ulkopuolelle jäävien RA alueiden maankäy tön suunnitteluun ja mahdollisen maankäytön tehokkuuden kas vat ta mi sek si ei ole arvioitu riittävästi. Kaavaselostuksen mukaan hankkeen vaikutukset rakennettuun ym pä ris töön ja luontoon ja luonnonympäristöön ovat myös vä häiset. Tältä osin ELY keskus toteaa, että maan käyt tö muo doil taan ja vaikutuksiltaan loma asuntoalue (RA) ja mat kai lu pal ve lu jen alue (RM) poikkeavat tosiasiassa toisistaan ja niiden vai ku tuk sia olisi syytä arvioida perusteellisemmin. Näiltä osin va li tuk sen alais ta kaavaa varten tehdyt selvitykset eivät täytä maan käyt tö ja rakennuslain 9 :ssä selvityksille säädettyjä vaa ti muk sia. Voimassa olevassa varsin tuoreessa yleiskaavassa (2012) on yhteen sovitettu kaupungin asettamat kehittämistavoitteet, kaava alu een emätilojen mitoitus ja yhtenäisten vapaiden rantojen riit tä vyys. Myös kaavan hyväksymispäätöstä koskevassa pöy täkir jas sa todetaan, että maanomistajien tasapuolinen kohtelu on jo ratkaistu voimassa olevassa yleiskaavassa ja että tällä kaa va

4 muu tok sel la ei luoda lisää rakennusoikeutta ko. kiinteistön alu eelle. Tältä osin ELY keskus toteaa, että vaikka varsinaisesti uut ta rakennusoikeutta ei alueelle muodosteta, kiinteistön alueelle muo dos te taan aikaisemman yhden sijasta kolme erillistä ra kennus palk kaa. Tietyissä tapauksissa matkailupalveluihin tarkoitettua ra ken ta mista voidaan osoittaa erilaisin mitoitusperustein ja myös te hokkaam min kuin tavanomaisen loma asumisen alueille, jos niiden to teu tus ta pa poikkeaa tavanomaisesta loma asutuksesta. Mutta tä mä ei tarkoita sitä, että muutettaessa lainvoimaisessa kaa vas sa osoitettua RM aluetta osittain toiseksi maankäyttömuodoksi, tässä tapauksessa loma asuntoalueiksi, alueen mitoitusperuste ja ra ken nus oi keus pysyisivät yhtä tehokkaana kuin osoitettaessa aluet ta pelkästään matkailupalvelujen alueeksi. Maanomistajia on kohdeltava tasapuolisesti silloin, kun kaavassa osoi te taan alueita maanomistajille samanlaisiin käyt tö tar koi tuksiin. Jos kaava hyväksyttäisiin aiotulla tavalla, tilalle Ala Rantala oli si mahdollista rakentaa kolme erillistä rakennuspaikkaa ja tällöin tilan mitoitukseksi tulisi 12,5 rakennuspaikkaa muunnettua ran ta vii va ki lo met riä kohden. Kaavaan liittyvistä asiakirjoista ei käy ilmi sellaisia hyväksyttäviä maankäytöllisiä perusteita, joiden pe rus teel la tilalle Ala Rantala tulisi osoittaa uusia lo ma asu miseen oikeuttavia rakennuspaikkoja. Pelkästään perustelut mat kailu pal ve lu alu een uudistamisesta ja kehittämisestä tai maan omis tajien tarkoitus saada kolme itsenäistä kiinteistöä eivät ole sel lai sia syitä, joiden johdosta yhdenvertaisuusperiaatetta ei täs sä tapauksessa tarvitsisi noudattaa. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vuoksi nyt kyseessä oleval la osayleiskaavan muutoksella tilalle Ala Rantala ei siten voida osoit taa uusia loma asuntoalueeksi tarkoitettuja ra ken nus paik koja. Yleiskaavalle säädetyt sisältövaatimukset (MRL 39 ja 73 ) ei vät tässä tapauksessa täyty kyseiselle kaava alueelle osoitetun te hok kuu den ja maanomistajien eriarvoisen kohtelun johdosta. 5. Johtopäätös Vain yhtä tilaa koskevan kaavamuutoksen puitteissa ei ole mahdol lis ta varmistua siitä, että muille voimassa olevassa osa yleiskaa vas sa (2012) osoitetullia loma asuntoalueille voitaisiin myöhem min sallia vastaavalla tehokkuudella täydennysrakentamista ja laatia sen mukainen kokonaisyleiskaava maanomistajien yhden ver tai sen kohtelun vaatimukset täyttäväksi. Valituksenalainen yleis kaa va ei täytä maankäyttö ja rakennuslaissa 39 :ssä ja 73 :ssä säädettyjä yleiskaavalla asetettuja sisältövaatimuksia.

5 Edellä mainittujen syiden perusteella Lieksan kau pun gin val tuuston hyväksymä rantaosayleiskaavan muutos on lain vas tai se na kumottava. Lieksan ja Nurmeksen kaupunkien tekninen virasto, maankäyttö: Pielisen rantaosayleiskaavan muutokseen on ryhdytty yksittäisen maan omis ta jan aloitteesta. Kaavan laatijana on toiminut In si nööri toi mis to Heikki Rautiainen. Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen va li tuk sen pääasiallinen sisältö ei poik kea prosessin aikana annetusta pa laut tees ta, millä pe rus teella kaava-asiakirjojen laatijan vas ti neet ELY-keskuksen antamiin lau sun toi hin kaavaselostuksessa muo dos ta vat pääasiallisen si sällön kaupungin vastineeksi. Lieksan ja Nurmeksen teknisen viraston maankäytössä on pe rehdyt ty Pohjois-Karjalan ELY-keskuksen valitukseen. Maankäytön lau sun to na Lieksan kaupungin lausuntoon lisättäisiin myös seuraa vaa: 1. Pielisen rantaosayleiskaavamuutokselle asetettuihin ta voit teisiin on päästy hyväksytyllä kaavaratkaisulla. 2. Rakennusoikeuden määrä on ratkaistu voimassa olevalla ranta osa yleis kaa val la. 3. Maanomistajalla on mahdollisuus harjoittaa mat kai lu toi min taa kaavamuutosalueella. Alueen päärakennus on yleiskaavan mukainen suojelukohde. 4. Rakennetun ja rakentamattoman rantaviivan välinen suhde ei muu tu. 5. Kaavamuutosalueen on katsottu muodostavan tar koi tuk senmu kai nen kokonaisuus. Kaupunginkanslia on valmistellut seuraavan lausuntoluonnoksen: "Kaavamuutokselle on ollut olemassa kestävät perusteet ja kaavaratkaisu täyttä MRL:n 73 :n mukaiset kaavan erityiset sisältövaatimukset. Kaavaratkaisua tulee tarkastella vain ja ainoastaan siitä tilanteesta lähtien, että alueella on ollut voimassa lainvoimainen yleiskaava. Perusteluina sille, että kaavaratkaisu täyttää MRL:n 73 :n mukaiset sisältövaatimukset kaupunginhallitus esittää seuraavaa 1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön

6 Tämä asia on ratkaistu kohteen osalta voimassa olleessa osayleiskaavassa. Koko kohdealue on jo osayleiskaavassa varattu rakentamiselle (RM), ja rakentamisen yksityiskohtainen sijoittelu ratkaistaan rakennuslupamenettelyssä. Kaavapäätös ei tuo tähän tilanteeseen mitään muutosmahdollisuutta. Myös kaavapäätöksen mahdollistamassa tilanteessa rakentamisen (RA) yksityiskohtainen sijoittelu ratkaistaan rakennuslupamenettelyssä. 2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon Tämänkin kohdan sisältövaatimusten puitteet on ratkaistu voimassa olevassa yleiskaavassa, eikä valituksen alaisella kaavapäätöksellä voida näitä sisältövaatimuksia mitenkään heikentää. Erityisesti on tässä yhteydessä korostettava vielä sitä, että koko kaavapäätösalue on jo täysin valmiin vesi- ja jätevesihuollon välittömässä vaikutuspiirissä. 3) ranta-alueelle jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta Tämä kysymys on myös ratkaistu laajemmissa puitteissa voimassa olevassa yleiskaavassa, eikä muunlainen ratkaisu ole mahdollista myöskään tässä yhteydessä. Mitä tulee maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatteen noudattamiseen, niin kaupunginhallitus korostaa, että tuokin kysymys on jo ratkaistu voimassa olevassa osayleiskaavassa. Tällä kaavamuutospäätöksellä ei luoda lisää rakennusoikeutta ko. kiinteistön alueelle. Lieksan kaupunginhallitus katsoo, että valituksen kohteena oleva kaupunginvaltuuston päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, ei mene kaupunginvaltuuston toimivaltaa ulommaksi eikä ole muutoinkaan lain vastainen. Lieksan kaupunginhallitus katsoo, että valitus on perusteettomana hylättävä." Asiakirja-aineisto on nähtävänä kokouksessa. Kj. Jarkko Määttänen: Lieksan kaupunginhallitus lausuntonaan yhtyy siihen mitä kaa voitus pro ses sin aikana on esitetty ELY -keskuksen lausuntoihin vasti nei na sekä siihen mitä Lieksan ja Nurmeksen kaupunkien tek ninen virasto ja kaupunginkanslia on asiassa lausunut. Lieksan kaupunginhallitus katsoo, että valitus on perusteettomana hylättävä.

7 Päätös: Lisätietoja: Hyväksyttiin. Kaupunginsihteeri Matti Taponen, puh , sähköposti mat Toimistonhoitaja Mirja Turunen, puh , sähköposti mir