NEWSEC MARKKINA- KATSAUS SUOMI SYKSY 2014 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ

Transkriptio

1 NEWSEC THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE MARKKINA- KATSAUS SUOMI SYKSY 2014 NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI TAMPERE OULU TURKU JYVÄSKYLÄ

2 SISÄLLYSLUETTELO 2 SISÄLLYSLUETTELO 3 4 KIINTEISTÖJEN KÄYTTÄJIEN TARPEET MUUTTAVAT MARKKINOITA 5 6 SUOMEN TALOUSKATSAUS 7 17 KIINTEISTÖMARKKINAT PAIKKATIEDOT KÄYTTÖÖN ASUNTOJEN JA TONTTIEN ARVIOINNISSA 20 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ 21 NEWSEC SUOMESSA Copyright Newsec 2014 Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki voitava on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä.

3 KIINTEISTÖJEN KÄYTTÄJIEN TARPEET MUUTTAVAT MARKKINOITA 3 KIINTEISTÖJEN KÄYTTÄJIEN TARPEET MUUTTAVAT MARKKINOITA Kiinteistöjen käytön tehostaminen on ollut jo pitkään suomalaisten kiinteistömarkkinoiden asialistalla. Kuitenkin vasta nyt yritysten muuttuneet työskentelykulttuurit näyttävät johtavan merkittäviin muutoksiin tilankäytön tehokkuudessa. Toimitila on yksi yrityksen merkittävistä kustannustekijöistä. Tämä korostuu Suomessa, jossa keskimääräinen tilatehokkuus työntekijää kohden on m 2. Vastaava luku Euroopan suurkaupungeissa on vain 15 m 2. Ero selittyy mm. sillä, että Suomessa yhden hengen koppikonttorit ovat säilyneet pitkään monien organisaatioiden suosimana ihanteena. Nyt tämä ajattelutapa on muuttumassa, ja yritysten lisäksi monet pienetkin kunnat pyrkivät kasvattamaan toimitiloissaan yhteisten tilojen ja nimikoimattomien työpisteiden määrää. Tämä on järkevää, koska työtavat ovat muuttumassa merkittävästi. Perinteiset avo- ja koppikonttorit syrjäyttävissä monitilatyöympäristöissä tilatehokkuusluku on realistisesti pudotettavissa neliömetriin työntekijää kohden. Ensimmäiset tämän todentaneet suomalaiset esimerkit ovat runsaan kymmenen vuoden takaa, jolloin mm. Nokia pääsi toimitiloissaan näihin lukemiin. Toimitilaratkaisun optimoinnissa ei ole kyse pelkästään kustannusten minimoimisesta. Olennaista on myös se, millaiset tilaratkaisut parhaiten tukevat mobiileja työskentelytapoja ja vahvistavat yrityskulttuurin mukaisia arvoja. Jos yrityskulttuurille on ominaista tiivis yhteis-

4 KIINTEISTÖJEN KÄYTTÄJIEN TARPEET MUUTTAVAT MARKKINOITA 4 työ ja luottamus henkilöstön kesken, avoimuus viestinnässä sekä innovointiin kannustava ilmapiiri, tavoitteet saavutetaan parhaiten tiloissa, jotka eivät eristä ihmisiä koppeihin tai sermeillä rajattuihin työpisteisiin. Edellä todettu ei merkitse sitä, etteikö lähes kaikissa organisaatioissa olisi tarvetta omalle työrauhalle. Tätä varten nykyaikainen toimitila sisältää erityyppisiä monikäyttötiloja sekä myös omaa rauhaa tukevia hiljaisia huoneita. Niiden käytössä ja osuudessa kokonaisuudesta tulee kussakin organisaatiossa ottaa huomioon työntekijöiden yksilölliset tarpeet. KUSTANNUSSÄÄSTÖISTÄ LISÄ-ARVON TUOTTAMISEEN Työtilojen tulee luonnollisesti kussakin tilanteessa palvella mahdollisimman hyvin yritysten liiketoiminnallisia tai yhteisöjen ydintoiminnan mukaisia tarpeita. On selvää, että nykyisessä tiukassa taloudellisessa tilanteessa myös kiinteistöjen käytön kustannuksilla on entistä suurempi vaikutus tilatehokkuutta koskeviin päätöksiin. Tämä on korostunut runsaan viiden vuoden ajan vallalla olleen subprime-luottokriisistä alkunsa saaneen taantuman aikana. Kun kustannuspaineet ovat kasvaneet, yhä suurempi huomio on kiinnittynyt siihen tosiasiaan, että toimistotilojen keskimääräinen käyttöaste on suomalaisissa toimitiloissa vain prosenttia. Tämä kuvaa käyttöastetta normaalina työaikana eli tilat ovat varsin tehottomassa käytössä. Samaan aikaan yritykset pyrkivät yhä selkeämmin keskittymään pelkästään ydintoimintaansa. Tämä luo uutta kysyntää kiinteistöjen optimaalista käyttöä tukeville asiantuntijapalveluille. Niitä ja asiantuntijaorganisaatioiden kiinteistötietojärjestelmiä hyödyntämällä on helppo osoittaa tehottomuudet tilankäytössä. Näin saavutettavat kustannussäästöt täydentävät mm. säästöjä, jotka on saavutettu energiatehokkuutta parantamalla. Myös kiinteistöpalvelujen säännöllinen kilpailuttaminen on omiaan auttamaan tilakustannusten optimoinnissa. Kaikista saavutettavista kustannussäästöistä huolimatta ehkä vieläkin tärkeämpää on se, millaisin tilaratkaisuin kiinteistön käyttäjä voi saada toiminnalleen lisäarvoa. Tämän lisäarvon tuottaminen on asiantuntijayrityksen keskeinen tehtävä, jossa koemme myös onnistuneemme. Jotta onnistuminen on mahdollista, on tunnettava asiakkaan toiminnan luonne mahdollisimman hyvin. Tätä seikkaa olemme pyrkineet vaalimaan. TOIMISTOT JA LIIKEKIINTEISTÖT LASKUSSA Toimistokiinteistöihin liittyvä trendi, jonka seurauksena on odotettavissa tehokkuuden selvä parantuminen, tulee pitämään toimitilauudisrakentamisen määrän suhteellisen vähäisenä lähivuosina. Joidenkin kaavoitustarve-ennusteiden mukaan uutta toimitilaa ei tarvittaisi lainkaan lähitulevaisuudessa. Asiakastarpeet kuitenkin muuttuvat, minkä johdosta toimitilojenkin uudistuotantoa tullaan tarvitsemaan. Eritoten talotekniikka kehittyy koko ajan. Esimerkiksi tehokas jäähdytys on nykyisin itsestään selvä asiakasvaatimus, mitä se ei vielä noin kymmenen vuotta sitten ollut. Suomen rakennuskannan kokonaispinta-ala on yli 455 miljoonaa kerrosneliömetriä. Valtaosa tästä koostuu asunnoista, joiden osuus on suurin vertailtaessa erilaisten kiinteistöjen yhteenlaskettuja markkina-arvoja. Asuntokiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä havaittavana trendinä se, että pienten vuokra-asuntojen vuokrat ovat yhä nousussa, mutta suurissa vuokra-asunnoissa ne näyttävät edelleen pysyvän suhteellisen muuttumattomina ja suunta on pikemminkin hiukan laskeva. Markkina-arvomittarilla toimistokiinteistöjen osuus on toiseksi suurin suurempi kuin liikeja teollisuuskiinteistöillä. Myös viimemainittujen tilantarve on ollut viime vuosina pienenemään päin. Liikekiinteistöillä tähän trendiin vaikuttavat sekä lievä, pitkään jatkunut taantuma että suomalaisten ostokäyttäytymisen muutostekijät. Liikekiinteistömarkkinoiden yksi epävarmuustekijä on nettikaupan merkittävä kasvu, mikä on lisännyt varovaisuutta erityisesti käyttötavarakaupan kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Kansainväliseen politiikkaan liittyvillä muutoksilla on ainakin toistaiseksi ollut nettikauppaa pienempi vaikutus liikekiinteistömarkkinoihin. Näistä muutoksista merkittävin, Ukrainan kriisi talouspakotteineen, on toistaiseksi vaikuttanut lähinnä itäisimmässä Suomessa rajakauppaa pienentävästi. Kriisi on vaikuttanut myös siten, että tuottovaatimukset rajakauppaan nojaavissa liikepaikoissa ovat nousseet kasvaneen sijoitusriskin vuoksi. HOIVAKIINTEISTÖT KASVUSSA Vuokra-asuntomarkkinan lisäksi toisen selkeän kasvukohteen Suomen tämänhetkisillä kiinteistömarkkinoilla muodostavat hoivakiinteistöt. Tämä markkinasegmentti lähti kehittymään voimakkaasti vuonna Tänä vuonna sen markkinaosuus kiinteistökaupan kokonaisvolyymista on noussut lähes 15 prosenttiin. Tämän vuoden lopulla prosenttiosuus tosin laskenee noin kymmeneen prosenttiin, sillä yksi kuluvan vuoden suurimmista kiinteistökaupoista kohdistui juuri hoivakiinteistöihin. Ostaja oli ruotsalainen kiinteistörahasto Hemsö, jonka haltuun siirtyi noin sadan miljoonan euron arvoinen hoivakiinteistösalkku. Hoivakiinteistömarkkinoiden kasvu jatkunee, sillä suurimmat sodanjälkeiset väestöikäluokat eivät ole vielä iässä, jossa he tarvitsevat tiheitä tai jatkuvia hoivapalveluja erityisissä hoivakiinteistöissä. Kaiken kaikkiaan kiinteistöjen asiantuntijapalveluja tullaan tarvitsemaan entistä kipeämmin monimuotoisilla markkinoillamme. Toivomme, että tästä syksyn markkinakatsauksestamme löytyy hyödyllistä informaatiota. Autamme mielellämme myös lisäkysymyksissä. Mikko Salla Toimitusjohtaja Newsec Asset Management Oy Tel mikko.salla@newsec.fi

5 SUOMEN TALOUSKATSAUS 5 SUOMEN TALOUSKATSAUS Suomen taloudessa ei ole nähty todellista kasvua vuoden 2011 kesän jälkeen. Kansantalouden heikko kehitys johtuu vaisun ulkoisen ympäristön, etenkin euroalueen, ongelmien lisäksi kotimaisista haasteista. Teollisuuden rakennemuutoksen ja väestön ikääntymisen ohella Suomen taloutta horjuttaa Venäjän epävakaa taloustilanne. Tuoreimman iskun vaikutukset on nähty jo alkuvuoden aikana Suomen kansantalouden sukeltaessa entistä syvemmälle taantumaan tammi-maaliskuussa. Ennakkotiedot toiselta vuosineljännekseltä kertovat laskun päättymisestä, mutta tilanne pysyy yhä hauraana. KASVUTOIVEET LEPÄÄVÄT VIENNIN HARTEILLA Kotimaisesta kysynnästä ei ole odotettavissa merkittävää kasvua lähivuosille, kun palkankorotukset pysyvät maltillisina ja työllisyys supistuu väestön ikääntymisen myötä. Suomen talouden toipuminen on siis viennin varassa. Alkuvuosi ei kuitenkaan tuonut toivottua käännettä parempaan Krimin kriisin yllättäessä. Tavaroiden ja palveluiden viennin volyymi heikkeni ensimmäisellä neljänneksellä 2 % loka-joulukuusta, kun sekä tavara- että palveluvienti hiipuivat. Venäjä on Suomen kolmanneksi tärkein vientimaa vajaan 9 % osuudella, joten viime aikaisilla tapahtumilla on suuri vaikutus viennin kehitykselle. Tammitoukokuussa tavaravienti Venäjälle supistui yli 13 % vuoden takaisesta eikä käännettä parempaan ole vielä nähty. EU:n asettamat pakotteet ja Venäjän vastapakotteet rokottavat väistämättä Suomen vientilukuja ainakin kuluvana vuotena. Merkillepantavaa alkuvuoden vientitilastoissa on sähkö- ja elektroniikkateollisuuden pitkän laskun taittuminen Nokian romahduksen jälkivaikutukset alkavat olla vihdoin takana päin. Positiivista oli myös metsäteollisuuden viennin arvon nousun jatkuminen 4 %:ssa.

6 SUOMEN TALOUSKATSAUS 6 Tavaravienti yleisesti kasvaa läntiseen Eurooppaan, mutta länsiviennin tukeva kasvu ei ole riittänyt korvaamaan Venäjän ja Kiinan viennin supistumista. Myös Yhdysvaltoihin suuntautunut vienti kärsi alkuvuonna, mikä kielii osaltaan vahvan euron tuomista haasteista suomalaisille vientiyrityksille. Venäjän epävakaasta taloustilanteesta ja turhan vahvana pysyttelevästä eurosta huolimatta ennakoivat merkit viittaavat viennin kääntyvän nousuun loppuvuoden aikana. Teollisuuden luottamus on kohentunut tammikuusta alkaen ja teknologiateollisuus on raportoinut tarjouspyyntöjen noususta kolmen vuosineljänneksen ajan. Selkein merkki käänteestä on kuitenkin teollisuuden uusien tilauksien kasvu helmi-toukokuussa. Valitettavasti kesäkuun luvut olivat pettymys, mikä osaltaan kertoo talouden hauraasta tilanteesta. Maailmantalouden kasvun jatkuessa myös Suomen vientisektorilla on kuitenkin eväät nousulle. Viennin volyymi kääntynee kuluvana vuotena hentoon nousuun ja ensi vuonna pitäisi jo nähdä suurempia kasvulukuja. INVESTOINNIT ODOTTAVAT PAREMPIA AIKOJA Viime vuonna kiinteät investoinnit putosivat vajaat 5 %. Alkuvuonna lasku jatkui, mutta aiempaa lievempänä. Rakennusalan heikkous oli odotettua myönnettyjen rakennuslupien supistuessa liki koko viime vuoden. Myönnetyt lupamäärät ovat heikenneet keväällä uudelleen, joten uusien aloituksien voi odottaa pysyvän matalalla tasolla loppuvuonna. Rakennusalan tilanne jatkuu haastavana vielä vuoden 2014 ja rakennusinvestoinnit supistuvat vuoden takaiseen verrattuna, vaikka tunnelmas-sa nähtäisiin pieni käänne parempaan loppuvuoden aikana. Talouden supistuessa yritysten tarpeet uusille investoinneille ovat rajalliset ja ylimääräistä kapasiteettia on runsaasti käytettävissä. Kone- ja laiteinvestoinnit pääsevät vakaaseen kasvuun vasta kysynnän toipuessa, mikä siirtänee investointeja ensi vuoteen asti. Metsäteollisuus on kertonut suurista uusista investoinneista, mutta näiden päätösten suorat vaikutukset näkyvät vasta tulevina vuosina investointiluvuissa. Luottamusmittarit povaavat heikkoa investointivuotta sekä rakennusalalle että teollisuuteen. Kuluvasta vuodesta tullee kolmas peräkkäinen vuosi, kun investoinnit supistuvat. Viimeksi vastaava laskuputki on nähty Suomen taloudessa 90-luvun alussa. Vasta ensi vuonna viennin kasvu, patoutunut investointikysyntä ja rakennusalan toipuminen saavat investoinnit pieneen kasvuun. KULUTTAJAT VAROVAISIA, TYÖMARKKINAT HEIKOT Kuluttajien luottamus on pysynyt yhä selvästi tavanomaista heikompana. Kotitalouksien kulutushaluja hillitsee jatkossakin pelko työttömyydestä sekä henkilökohtaisesti että Suomen tasolla. Pelot eivät ole aiheettomia, sillä työmarkkinoiden tila on jatkanut heikkenemistään. Työttömyyden yhä kasvaessa ja ostovoiman supistuessa tänä ja ensi vuonna, voi odottaa kulutuksen pysyvän varovaisena. Venäjän painuminen taantumaan ja ruplan arvon romahtaminen ovat leikanneet tärkeiden venäläisturistien ostovoimaa, mikä tuntuu Itä- ja Etelä-Suomen kaupassa sekä matkailukeskuksissa ympäri Suomea. Yksityinen kulutus pysyy lähivuodet maltillisena, kun matalat palkankorotukset ja vaatimaton työllisyystilanne pitävät kotitaloudet puristuksissa. Veronkorotukset painavat ostovoiman aavistuksen pakkaselle, vaikka inflaatio pysyy vain prosentin tuntumassa. Julkisen sektorin leikkaukset ja sitkeät säästöpaineet pitävät puolestaan huolen, että julkinen kulutus pysyy lähivuosina nollan tuntumassa. KOLME ISOA HAASTETTA, PIENTÄ VALOA NÄKYVISSÄ Suomen liittyessä euroon kannettiin huolta niin sanottujen epäsymmetristen negatiivisten shokkien mahdollisuudesta, jolloin Suomen talouteen kohdistuisi muuta valuuttaaluetta merkittävämpi tälli, jota yhteinen keskuspankki ei pehmentäisi. Finanssi- ja eurokriisistä riippumatta Suomea on vuoden 2008 jälkeen kohdannut kolme iskua, jotka kaikki osaltaan selittävät Suomen muuta euroaluetta heikompaa kehitystä: 1. Teollisuuden rakennemuutos Nokian ja metsäteollisuuden supistumisen myötä on osoittautunut odotettua kipeämmäksi ja pitkäkestoisemmaksi murrokseksi. 2. Vähemmän yllättävästi Suomen työikäisen väestön määrä ja sitä kautta talouden kasvupotentiaali on kääntynyt laskuun 2010 alkaen. 3. Viimeisin Suomen taloutta kohdannut kolaus on Venäjän talouden horjuminen Ukrainan tilanteen myötä. Nämä kolme shokkia vaikuttavat yhtäaikaisesti Suomen talouden tilaan ja johtavat suhdanteiden ohella taantuman jatkumiseen pitkälle vuoteen Luvassa on kolmas negatiivisen kasvun vuosi peräkkäin. Positiivista on, että teollisuuden rakennemuutoksen vaikutukset hälvenevät vähitellen Nokian jo surkastuttua ja toisaalta metsäteollisuuden toipuessa. Tärkeän kauppakumppanin Venäjän kehitys pysyy vaatimattomana lähivuodet rokottaen Suomen kasvunäkymiä ainakin väliaikaisesti. Väestön ikääntyminen sen sijaan hidastaa kasvua pitkälle 2020-luvulle asti. Maailmantalouden positiivinen vire ja talouskasvu heijastuvat vääjäämättä lopulta myös Suomeen, mistä on merkkejä nähtävissä teollisuuden uusien tilauksien muodossa ja luottamusmittareiden vakautumisena. Nettovienti kääntänee Suomen talouden positiiviselle uralle ilman uusia yllätyksiä. Keskeisin huoli liittyy tällä hetkellä Venäjän epävakaaseen taloustilanteeseen, jonka ratkaisu on yhä hämärän peitossa. Juhana Brotherus Ekonomisti Danske Bank

7 7 KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa ja tarjoaa enemmän läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Näitä ovat pääkaupunkiseutu ja Helsingin keskusta sekä Tampere, Turku, Jyväskylä ja Oulu. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttöja tuottovaatimustasoista sekä rakentamisesta. OULU LISÄTIETOJA Olli-Pekka Mustonen Kehityspäällikkö Newsec Valuation Oy Tel KÄSITTEET: Vuokra (Bruttovuokra) Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustannukset ja pääoman erilliskustannukset) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Bruttovuokra ei sisällä arvonlisäveroa. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuokraa. Vajaakäyttö % (vajaakäyttöaste %) Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. (Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamarkkinan tilakannasta vähennetään käytössä olevat tilat (käyttöaste), eli Vacancy Rate = 100 % - Occupation Rate) Yield (tuottovaatimus) Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoitetaan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty markkinoiden tunnusluku. Rakentaminen (uudisrakentaminen): Rakentaminen, joka tuottaa uutta tilaa tai uuden rakennelman. Luku kuvaa loppuvuoden 2014 aikana suunnitelmien mukaan valmistuvaa kantaa. Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä. TURKU TAMPERE JYVÄSKYLÄ HELSINKI

8 8 PÄÄKAUPUNKI- SEUTU Suomen aktiivisimmat kiinteistömarkkinat painottuvat edelleen pääkaupunkiseudulle. Ne kattavat tänä vuonna tehdyistä transaktioista n. 60 %. Suurin kysyntä toimitilakohteille keskittyy kuten aiemmin Helsingin keskustaan, mutta piristymistä on ollut havaittavissa myös sen ulkopuolella. Asuntopuolella vanhemmatkin kohteet ovat käyneet kaupaksi. Toimistotilojen vuokrakehitys pysyy maltillisena tietyillä alueilla ja vuokraukset edellyttävät yleensä vuokranantajalta insentiivejä kuten vuokravapaita tai -alennuksia. Trendinä oleva toimistokäyttäjien tilankäytön tehostaminen on johtanut n. 12 % vajaakäyttöasteeseen, eikä lähitulevaisuudessa näy merkkejä paremmasta. Vaikea vuokraustilanne heijastuu kohteiden tuottovaatimuksissa, jotka kokevat nousupaineita etenkin vanhemman ja heikomman rakennuskannan osalta. Sijainniltaan, vuokrausasteeltaan ja laadultaan parhaat kohteet ovat yhä kysytympiä, mutta myös toissijaisten kohteiden osalta on ollut havaittavissa piristymistä. Usein omistajaa vaihtaneessa kiinteistössä päävuokralainen on solminut pitkän sopimuksen. Erityisesti käyttäjäomistajien niin sanottuja sale-and-lease-backjärjestelyitä on nähty viime aikoina. Kuluvan vuoden merkittävin kiinteistökauppa tehtiin maaliskuussa, jolloin Sanoma myi nykyään pääkonttorinaan toimivan Sanomatalon saksalaisen Deka Immobilien -yhtiön kiinteistörahastolle ja solmi samalla pitkäaikaisen vuokrasopimuksen kohteeseen. Kauppahinta oli 176 miljoonaa euroa. Alkuvuonna Sanoma myi Vantaalla sijaitsevia tuotanto- ja toimistokiinteistöjä ruotsalaiselle AB Sagaxille. Myös näihin tiloihin Sanoma jää osin pitkällä sopimuksella vuokralaiseksi. Liiketiloille on ollut sijoituskysyntää pääkaupunkiseudun reunalla ja ulkopuolella. Liiketilojen vuokralaiskysyntä on heikentynyt osittain; esimerkiksi Helsingin keskustan liiketiloja on tyhjentynyt ja tilojen täyttyminen on hidastunut. Myös nettikaupan raju kasvu on tehnyt sijoittajat varovaiseksi erityisesti käyttötavarakaupan tilojen osalta. Ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Redito osti Helsingin Osuuskauppa Elannolta n m 2 kattavan päivittäistavarasalkun. Kauppaan kuului viisi

9 9 pääkaupunkiseudulla ja keskusta-alueella sijaitsevaa myymälää, joista kahden yhteydessä on polttonestejakeluasema. HOK-Elanto jatkaa liiketoimintaansa kaikissa yksiköissä. Asuntopuolella merkittävin kauppa tehtiin kesällä, kun OP-Pohjolan erikoissijoitusrahasto OP-Vuokratuotto osti Probus Holdingilta kiinteistösalkun. Siihen kuuluvat yli 20 kokonaista asuinkiinteistöä sisältävät yhteensä yli 800 asuntoa ja neljä liiketilaa. Näistä reilu puolet sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Vuokraasuntokiinteistöjen sekä hoivakotikiinteistöjen hinnat kasvoivat kovan kysynnän seurauksena. Pääkaupunkiseudulla erityisesti pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna kipurajoilla, vaikka asuntovuokrien nousu onkin tasoittunut. Pääkaupunkiseudulle on kuluvan vuoden aikana valmistunut n m 2 uutta toimistotilaa, kun Töölönlahden viimeisetkin rakennustyöt on saatu päätökseen ja Kampin huipun laajennus valmistui. Helsingissä merkittävimpiä liiketilaprojekteja oli Kannelmäen Kaaren laajennus (n m 2 uutta liiketilaa) sekä Postitalon alakertaan muuttaneen K-supermarketin remontoidut tilat (n m 2 ). Vantaan Tammistoon valmistui alkuvuonna XXL-myymälän uudet tilat. Espoossa Mankkaan liikekeskuksen uudistamisen myötä ajanmukaistettiin noin m 2 liiketiloja. Lisäksi Espoonlahden MotorCenterin ensimmäinen vaihe on saatu valmiiksi. LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS RAKENTAMINEN m 2 LEPPÄVAARA PITÄJÄNMÄKI KESKUSTA 2 SÖRNÄINEN Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-11,0 7,1-8, ,0-11,0 6,5-8,0 LÄNSIVÄYLÄ TAPIOLA KEILANIEMI KESKUSTA 2 SÖRNÄINEN PITÄJÄNMÄKI KEILANIEMI TAPIOLA LÄNSIVÄYLÄN VARSI ,0-16,0 7,8-9, ,0-15,0 6,1-7, ,0-12,0 0-3,0 6,1-7,8 6,4-7, ,0-15,0 0-2,0 3,0-10,0 7,5-8,6 7,2-8,0 8,5-9,7 LEPPÄVAARA ,0-15,0 0-3,0 6,1-7,8 5,1-5,9 LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS ,0-14,02,0-4,0 1,0-5,0 6,8 7,5 6,4-8,6 7,0-8,2

10 10 HELSINKI KESKUSTA Helsingin keskusta pitää edelleen paikkansa Suomen vahvimpana kiinteistömarkkinaalueena. Tyhjän toimistotilan määrä on kasvanut ydinkeskustassa Töölönlahden suurten toimistorakennusten valmistuttua sekä eräiden suurten vuokralaisten muuttoliikkeen myötä. Sijoituskysyntä ylittää edelleen tarjonnan hyvissä keskustakohteissa, mikä pitää keskustan tuottovaateet kurissa. Toissijaisten kohteiden kysyntä on virkistynyt viime vuosista ja hinnoittelu näissä kohteissa on osittain heikentynyt. Tämä näkyy edelleen ensisijaisten ja toissijaisten kohteiden erona. Keskustassa Eteläesplanadilla olevan ns. Brondankulman toimistotalon saneeraus valmistui tänä vuonna. Kiinteistö uusittiin täysin vastaamaan mahdollisimman hyvin nykyaikaisten toimistotilojen vaatimuksia sekä BREEAM-ympäristösertifikaatin good-tasoa. Toimistotiloja uusittiin myös Kampissa, missä niin sanottu Kampin Huippu peruskorjattiin sekä laajennet-

11 11 tiin moderniksi toimitilaksi. Kampin Huippuun syntyi uutta toimitilaa n m 2. Itäisessä keskustassa nähtiin taas liikettä, kun pörssiyhtiö Amer Sportsin kansainvälinen pääkonttori ja Suomen myyntiyhtiö muuttivat Vallilan makasiineille. Makasiinien muutostöissä valmistui lähes m 2 uutta toimistotilaa. Kilpailu hyvistä vuokralaisista on kiristynyt. Tämä näkyy mm. vapaakuukausina, vuokralaisremontteina, ja jopa muuttokulujen maksamisena. Nämä insentiivit eivät yleensä näy tilastoissa, mikä heikentää tilastojen luotettavuutta nykyisessä markkinatilanteessa. Liiketilakannassa tapahtui muutoksia Helsingin keskustassa. Vaikka suurin osa töistä käsittää nykyisen kannan saneerauksia, alueelle valmistui myös uutta tilaa. Postitalossa avattiin uusi K-Supermarket kevään aikana. Helsingin keskustaan ilmestyi myös kansainvälisiä toimijoita, kuten kahvilaketju Starbucks Stockmannin Akateemisen Kirjakaupan yhteyteen sekä kaksi Burger King ravintolaa, joista toinen Rautatientorille. Urheilukauppa XXL Sports on avaamassa liikettä Kluuvin kauppakeskukseen. Sen tilat käsittävät Kluuvin lähes koko kolmannen kerroksen sekä toisesta kerroksesta n. 700 m 2. Helsingin keskustassa ja keskusta-alueella käytiin myös vilkkaasti kauppaa toimistoista ja hotelleista. Toisen kvartaalin alussa erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I rahasto hankki Paciuksenkadulla sijaitsevan ympyränmuotoisen toimistorakennuksen. Kohteen päävuokralaisena on McDonald sin Suomen pääkonttori. Senaatti-kiinteistöt solmi esisopimuksen Korkeavuorenkatu 21:ssä sijaitsevan ja aiemmin virastokäytössä olleen arvorakennuksen myymisestä kiinteistökehitysyhtiö Roomy Oy:lle. Yhtiön aikeena on kehittää tämä ns. Ohranan talo asuinkäyttöön arvoasuntojen muodossa. Kauppa vaatii toteutuakseen vielä eduskunnan hyväksynnän, mutta sen arvoksi on ilmoitettu 21,5 miljoonaa euroa. Viimeisin merkittävä transaktio pääkaupunkiseudulla toteutui alkukesällä, kun Aberdeen Real Estate Fund Finland (AREFF) myi Ruoholahdessa Porkkalankatu 5:ssä sijaitsevan usean käyttäjän toimistokiinteistön AXA Real Estaten hallinnoimalle rahastolle. Rakennukselle on myönnetty Gold-tason LEED-ympäristösertifikaatti ja se on suuruudeltaan n m 2. Kaupan hinta oli 41 miljoonaa euroa, eli n /m 2. EM Group ja Sewatek ostivat CapMan Real Estatelta Yrjönkatu 17:ssa sijaitsevan kiinteistön, joka toimii osana Scandic Marski -hotellia. Kiinteistössä on 67 hotellihuonetta ja 40 autopaikkaa. Hotelli toimii kohteessa pitkällä vuokrasopimuksella. Keskustassa tehtiin myös useita asuntoihin liittyviä suuria transaktioita. TÖÖLÖNLAHTI KAMPPI YDINKESKUSTA VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka KESKUSTA YDINKESKUSTA KAMPPI ,0-6,0 0-3,0 5,0-6,1 4,8-5, ,5-7,5 0-3,0 5,5-6,8 4,7-5,9 RUOHOLAHTI TÖÖLÖNLAHTI KESKUSTA ,8 5, ,0-8,5 1,0-4,0 6,0-7,2 5,0-6,0 RUOHOLAHTI ,0-14,0 1,0-5,0 6,3-8,0 6,6-7,3

12 12 TAMPERE Tampereen sijoitus- tai vuokramarkkinassa ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia. Sijoitusmarkkinoilla on edelleen kiinnostusta prime-kiinteistöjen ostoon, mutta näitä kohteita tulee myyntiin vähemmän kuin kysyntää olisi. Vuokramarkkinaa leimaa edelleen hitaus. Tampereen kaupunki, Liikennevirasto, VR Group ja Senaatti-kiinteistöt järjestävät kansainvälisen suunnittelukilpailun Tampereen Asemakeskuksesta ja sen lähiympäristöstä. Tavoitteena on kehittää koko alue palvelemaan useita joukkoliikennemuotoja sekä tarjoamaan kaupunkikuvallisesti sopiva ratkaisu asumisen, toimistojen sekä palveluihin liittyvään rakentamiseen. Neljä kansainvälistä työryhmää jätti aikarajaan mennessä ehdotuksensa ja kilpailun tulokset julkaistaan lokakuussa Lielahtikeskus avattiin suunnitelman mukaisesti huhtikuussa ja aseman kupeessa sijaitseva Fennian omistama Solo Sokos Hotel Torni Tampere tullaan avaamaan aikataulussaan lokakuussa. Keskusareena-hanke on viivästynyt. Keväällä kaupunki ja NCC päättivät, että eivät jatka keskustelua yksinoikeudella Tampereen Keskusareena Oy:n kanssa, vaan käynnistivät julkisen hankintaprosessin ja neuvottelut mahdollisten toteuttajien kanssa. Tavoitteena on edelleen saada työt käyntiin vuoden 2016 aikana, jolloin ensimmäinen rakennus valmistuisi vuonna 2017 ja areena vuonna Pirkanmaan suurin kiinteistökauppa moneen vuoteen tehtiin heinäkuussa, kun Sponda Oyj osti UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbh:lta keskustassa sijaitsevan Tulli Business Parkin. Kauppahinta oli lähes 64 miljoonaa euroa, eli noin /m 2. Newsec Advice Oy toimi kaupassa myyjän neuvonantajana. Technopolis ilmoitti toteuttavansa viimeisen vaiheen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuuteen. C-D osien yhteenlaskettu pinta-ala on 11

13 m 2, mikä kasvattaa toimistokompleksin kokonaispinta-alan n m 2 :iin. Investoinnin arvo on 39 miljoonaa euroa. Sandvikin eläkesäätiö ja Hartela hakevat toimistokäyttäjiä Tampellassa jo vuosia tyhjänä olleeseen kiinteistöön luopuen suunnitelmissa olleesta asuinhankkeesta. Pellava-nimellä kulkeva toimistotalo remontoidaan täysin ja toteutuessaan sen tarjoaa n m 2 uutta vastaavaa toimistotilaa Tampereen keskustassa. Sen enempään sijoitus- kuin vuokramarkkinassakaan ei ole tapahtunut merkittävää muutosta. Sijoitusmarkkinoilla on edelleen kiinnostusta prime-kiinteistöjen ostoon, mutta näitä kohteita tulee myyntiin vähemmän kuin kysyntää olisi. Vuokramarkkinaa leimaa edelleen hitaus. Uusia tilahakijoita tulee harvakseltaan ja hakijat käyttävät päätöksentekoon aiempaa enemmän aikaa. Huolellisella suunnittelulla ja neliömäärältään pienemmillä tiloilla haetaan säästöjä. Myös hajallaan olevia yksiköitä halutaan saman katon alle synergian lisäämiseksi. Pienempiin tiloihin muuttaminen on yleistynyt, mutta Pirkanmaalla on edelleen myös kasvuyrityksiä, jotka ovat hakeneet isompia tiloja. Merkittävin uusi toimija Tampereella on norjalainen urheiluvälineketju XXL Sports & Outdoor. Se avaa syksyllä Tampereen ensimmäisen liikkeensä Kalevan Prisman yhteyteen. Toinen liike tulee ensi vuonna Lielahteen entisen S-Marketin tiloihin. Kalevan Prismakeskus laajenee vireillä olevan kaavan mukaan jopa m 2 kokoiseksi liikekeskukseksi ja on siten Ratinan kauppakeskuksen kanssa merkittävimpiä liikerakentamisen hankkeita Pirkanmaalla. Ratinan kauppakeskus odottaa edelleen riittävää sopimuskantaa liikkeellelähtemiseksi. Newsecin merkittävimpiä vuokravälityksiä olivat Accountorin muuttaminen Tulli Business Parkiin. Pretaxista nimensä Accountoriksi projektin aikana muuttanut asiakas vuokrasi n m 2. Lisäksi Alstom Grid Oy yhdistää kolme toimipistettään muuttaessaan syksyllä Vehmaisiin Glastonin tehtaan alueella oleviin tiloihin. Toimiston ja tuotannon yhteispinta-ala on n m 2. Markku Turunen Aluejohtaja, Tampere, osakas; ekon. Newsec Advice Oy Puh markku.turunen(at)newsec.fi LIELAHTI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka KAUPPI YDINKESKUSTA ,5-5,5 0-3,0 6,5 7,8 6,3 7, MYLLYPURO KESKUSTA / YDINKESKUSTA MESSUKYLÄ KESKUSTA LENTOKENTTÄ NEKALA SARANKULMA-PARTOLA ,5-6,5 1,0-4,0 7,7 9,2 7,2 8,2 3 8,5 3,6 4,4 7,7 10,3 7,2 9,5 9,0 12, ,5 6,5-7,5 2,0-6,0 3,0-3,5 7,5 10 7,1 9,2 7,9 10, ,7-7,7 4,0-9,0 3,1 3,9 7,5 10 8,4 10, LENTOKENTTÄ SARANKULMA- PARTOLA NEKALA HERVANTA HERVANTA MYLLYPURO LIELAHTI KAUPPI ,0-7,0 1,0-4,0 7,0 7,9 6,7 8, ,5 4,5 8,8 11, ,0-8,0 3,0 3,5 7,0 8,2 8,4 10, ,2 5,5 7,0 8, MESSUKYLÄ 7, ,2 4,0 8,8 11,5

14 14 TURKU Merkittävien kiinteistökauppojen osalta alkuvuosi on ollut Turussa verrattain hiljainen. Turussa on tehty tämän vuoden aikana kolme merkittävämpää kauppaa, joissa ostajina ovat olleet paikalliset toimijat. Raision seudun koulutuskuntayhtymä osti alkuvuonna RandH Kiinteistöt II Oy:ltä hieman alle m 2 toimistotilaa Turun Kirurgisen sairaalan läheisyydestä osoitteesta Purokatu 1. Isku Invest Oy myi kesäkuun lopussa Kiinteistönpaikka Oy:lle m 2 liiketilaa Pläkkikaupungista kauppahintaan 5,3 miljoonaa euroa. Viimeisimmässä kaupassa Turun Teknologiakiinteistöt osti Trivium toimistotalon Kupittaalla. Vuonna 2002 valmistuneessa rakennuksessa on toimistotilaa noin m 2. Turun seudulla on viime aikoina saatu päätökseen useita rakennushankkeita, vaikka rakennustuotanto onkin vähentynyt edellisvuodesta. Kupittaalla valmistui vuoden 2013 lopussa m 2 toimistotilaa Intelligate Phase II:n myötä. Tämän vuoden puolella on valmistunut Nereis Business Garden Pitkämäelle, jossa päävuokralaisena toimii laivanrakennusalan konsulttitoimisto Deltamarin, sekä Skanssi Retail Park, jossa pääkäyttäjinä toimivat Asko ja Sotka. Turun alueella on tällä hetkellä rakenteilla pääosin asuinrakennuksia. Ainoat merkittävät rakenteilla olevat toimitilahankkeet ovat Shopping Centre Myllyn laajennus ja Logomo Konttori, jonka valmistuttua sen toimitilat lähes kaksinkertaistuvat m 2 :iin. Suunnitteilla on useita uusia projekteja, mutta hankkeita on vireillä huomattavasti vähemmän kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Lemminkäisenkadulle suunnitellun High Tech Centre IV:n rakentaminen alkanee vuoden 2015 alkupuoliskolla. Vuonna 2015 on myös suunniteltu alkavan Kaarina Retail Parkin ensimmäinen vaihe. Kaarinanportti Shopping Centren rakentamisen on suunniteltu alkavan noin kahden vuoden kuluttua. Lisäksi suunnitteilla olevia rakennusurakoita ovat Satamakolmio Turun Satamaan, Intelligaten kolmas vaihe Kupittaalle, Kuninkoja Retail Park sekä Koy Turun Vaskikatu 1:n ensimmäinen vaihe. Kesällä julkaistu Turun telakan omistusjärjestely sekä laivatilaukset parantavat hieman alueellista kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta ja voivat siten heijastua myös kiinteistösijoitusmarkkinan lievänä piristymisenä. LENTOKENTTÄ ORIKETO- METSÄMÄKI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka KESKUSTA / YDINKESKUSTA YDINKESKUSTA KESKUSTA ,0-7,0 2,0-3,5 6,7-7,6 6,0-7, ,0-10,02,5-8,0 7,2-8,8 7,2-10, PANSIO LENTOKENTTÄ ORIKETO-METSÄMÄKI 5 9 2,0-4,0 9,0-12, ,0-12,0 9,0-12,6 SATAMA KUPITTAA SKANSSI KUPITTAA SKANSSI ,0-6,0 1,0-8,0 6,9-9,0 7,0-10, ,0-10,0 3,0-5,0 8,0-9,3 6,8-7,5 PANSIO ,0-2,0 8,5-12,1 SATAMA ,0-12,0 1,0-2,0 8,5-12,0 9,0-12,1

15 15 JYVÄSKYLÄ Jyväskylässä kiinteistöjen transaktiomarkkinat ovat olleet hiljaiset kuluvana vuonna. Suunnitteilla on useita liiketilaprojekteja, mutta näiden aikataulut ovat vielä epäselvät. Lemminkäinen Talo Oy myi alkuvuonna Lähi- Tapiolan Asuntorahastolle kaksi asunto-osakeyhtiötä keskustan eteläpuolelta. Muut merkittävät kiinteistökaupat tehtiin kuitenkin viime vuoden puolella, kun Erikoissijoitusrahasto EQ hoivakiinteistöt osti Kiinteistö Oy Vaajakoskentie 56:n noin 1,2 miljoonan euron hintaan ja kun Kiinteistö Oy Vaajakosken Tikkutehtaantie 1 vaihtoi omistajaa Spondan sisäisissä järjestelyissä. Jälkimmäisen transaktion kauppahinta oli noin 1,7 miljoonaa euroa. Myös Iskutie 9:n pienteollisuuskiinteistö oli Tikomet Oy:n sisäisien järjestelyjen kohteena ja kauppahinta transaktiolle kesäkuussa 2013 oli 3,6 miljoonaa euroa. Innova 4 -toimistotalo valmistui Lutakon alueelle Aluetta onkin kehitetty jo vuosia ja sinne on rakentunut nykyaikainen uusi kaupunginosa, jossa on runsaasti sekä asuntoja, toimistotilaa että liiketilaa. Alueen sijainti junaradan tuntumassa on houkutteleva ja vuokralaismarkkinoilla uusi moderni toimistotila on edelleen kohtuullisen kysyttyä. Näin ollen vajaakäyttöasteet ovat pysyneet uusissa toimistotiloissa kohtuullisella tasolla. Skanska kehittää Seppälän alueelle kauppakeskus Seppää. Arviolta keväällä 2016 valmistuvassa rakennuksessa vuokrattavaa alaa tulee olemaan noin m 2. SRV puolestaan suunnittelee Seppälänportin liikekeskusta, jossa tulisi olemaan liiketilaa noin m 2. Liikekeskus on vielä suunnitteilla ja rakentamisen aloittaminen on arvioitu vuodelle Jyväskylän eteläpuolelle, Keljon alueelle, on suunnitteilla kauppakeskus Eteläportti, johon on tarkoitus rakentaa noin m 2 vähittäiskaupan tilaa ja miltei parkkipaikkaa. Yhteensä Eteläporttiin on tarkoitus toteuttaa useassa vaiheessa m 2 toimitiloja. Hanke on kaavoitusprosessissa ja aikataulu on vielä auki. Alueelle on suunnitteilla myös autoilijoiden uusi palvelukeskus MotorCenter, jonka rakentaminen on suunniteltu aloitettavan vuonna PALOKKA / KIRRI SEPPÄLÄNKANGAS RAUTPOHJA KESKUSTA / YDINKESKUSTA VAAJAKOSKI YDINKESKUSTA KESKUSTA PALOKKA / KIRRI VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-5,5 2,0-4,0 7,0-8,5 7,0-7, ,0-6,5 2,0-4,0 8,5-9,3 7,3-7, ,5 3,0-5,0 4,4-6,5 7,8-8,5 10,0-12,0 YLISTÖNRINNE / MATTILANNIEMI YLISTÖNRINNE SEPPÄLÄNKANGAS RAUTPOHJA ,0-7,0 8,0-12, ,0-8,0 2,0-4,0 9,0-10,5 9,0-11,0 YLISTÖNRINNE / MATTILANNIEMI ,0-9,0 7,8-9,5 VAAJAKOSKI ,0-10,0 5,0-7,0 10,0-11,5 9,0-11,0

16 16 OULU Oulun seudun kiinteistöjen transaktiomarkkinat ovat pysyneet vuoden 2014 alkupuoliskon hiljaisina. Kauppoja tehtiin harvakseltaan alkuvuodesta, vaikka myyntikiinnostusta on ilmassa. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa ja sen lähikunnissa sijaitsevat kiinteistöt kiinnostavat etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia instituutioita. Ulkomaalaisten toimijoiden kysyntä sijoituskohteille on edelleen vähäistä Pohjois-Suomessa. Langattomia modeemituotteita Suomessa kehittävä Broadcom lopettaa liiketoimintansa vapauttaen Oulussa n. 430 työpisteen paikan. Lisäksi Microsoft lakkauttaa Oulun tutkimus- ja tuotekehitysyksikön, jossa on työskennellyt n. 500 henkilöä. Molemmat amerikkalaiset yhtiöt ovat olleet vuokralla Technopolis Oyj:n tiloissa. Nämä viimeaikaiset irtisanomiset Oulun it-alan osaajien keskuudessa vapauttavat toimitilaa ja luovat omalta osaltaan varovaisen sijoittajanäkymän toimistokiinteistöille. Liiketila- ja asuntopuolella Oulun keskustassa on käynnissä useampia rakennus- ja kehityshankkeita. Osuuskauppa Arina rakentaa Valkeanimistä kauppakeskusta, joka on jo runkotöiden

17 17 rakentamisvaiheessa. Oulun kaupungin MALI suunnitelman mukaisesti Rotuaari laajentuu ja Isokatu muuttuu kävelykaduksi jääden osin kauppakeskuksen sisään. Kauppurienkadulla Ilmarisen omistaman ja Mehiläiselle vuokrattavan uuden sairaalan rakennustyöt ovat jo loppusuoralla. Useissa keskustan liikekortteleissa on käynnissä asemakaavan muutosprosessi, jossa asuntojen lukumäärän kasvu on vahvistuva trendi. Oulun keskustassa nähtäneen tulevaisuudessa yhä korkeampina asuintaloja. Korkea rakentaminen muuttaa Oulun katukuvaa, kuten 12-kerroksinen YIT:n Resiina osoittaa. Keskustan vetovoimaisuutta lisännee myös aikataulussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän. Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen käyttöönottoajankohta on kesällä Pysäköintiratkaisu palvelee myös asemanseudun matkakeskuksen kehitystä, joka on tällä hetkellä viivästynyt. Oulun Ritaharjussa on muutostyöt käynnissä Suomen toisen Ideaparkin osalta. Keskus on kooltaan n m 2 ja sijaitsee noin kuuden kilometrin päässä Oulun keskustasta. Ideapark avataan yleisölle lokakuussa Vuokralaisina tulee olemaan kansainvälisiä ja kotimaisia muoti- ja vapaa-ajan brändejä. Etenkin ruotsalaiset vaateketjut ovat julkistaneet tehneensä kohteeseen vuokrasopimuksia. Liike- ja toimistokohteiden euromääräisten vuokratasojen arvioidaan nyt olevan puolen vuoden takaista tasoa matalampia, mutta vajaakäyttöasteen odotetaan kasvavan. Vuokraasuntopuolella vuokrissa on ollut koko Suomeen verrattuna maltillisempaa kasvua. Pyhäjoen ydinvoimala-hanketta seurataan tarkasti ja sen vaikutusalueen arvioidaan olevan maantieteellisesti laaja, jolloin nyt pahenevaan toimistojen vajaakäyttöongelmaan saadaan mahdollisesti positiivinen muutos. Mia Runtti-Manninen Service Manager Newsec Asset Management Oy Puh mia.runtti-manninen@newsec.fi LINNANMAA / YLIOPISTO RUSKO NUOTTASAARI JA SATAMA ALPPILA KESKUSTA / YDINKESKUSTA LIMINGANTULLI KONTINKANGAS YDINKESKUSTA KESKUSTA ALPPILA LINNANMAA/YLIOPISTO ,0-25,0 3,0-9,0 2,0-7,0 8,0-12,0 RUSKO LIMINGANTULLI NUOTTASAARI SATAMA VUOKRA /m 2 /kk VAJAAKÄYTTÖ % TUOTTOVAATIMUS RAKENTAMINEN m 2 Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka ,0-8,0 2,0-4,0 7,0-9,0 7,5-9, ,0-9,0 2,0-8,5 7,8-10,5 7,5-10, KONTINKANGAS ,0-6,0 8,0-10, ,0-10,0 4,0-9,0 8,0-10,5 9,6-12, ,0-10,0 4,0-8,5 1,0-9,0 8,0-10,5 8,1-10,2 9,0-10, ,0-10,0 5,0-8,5 2,0-8,0 8,0-10,58,0-10,2 9,5-11, ,0-5,0 9,0-9, ,0-5,0 9,0-9,5

18 PAIKKATIEDOT KÄYTTÖÖN ASUNTOJEN JA TONTTIEN ARVIOINNISSA 18 PAIKKATIEDOT KÄYTTÖÖN ASUNTOJEN JA TONTTIEN ARVIOINNISSA Asuntojen ja tonttien arviointi on korkean tason asiantuntijaosaamista. Sen menestykselliseksi soveltamiseksi tarvitaan hyvää markkinatuntemusta ja arviointiosaamista sekä matemaattisia analyysejä. Tästä on meillä Newsecissä useita onnistuneita esimerkkejä viime vuosilta. Analyysit perustuvat kehittämäämme menetelmään, jonka avulla kerros- ja rivitalotonttien hinta on arvioitavissa luotettavasti asunto-osakkeiden toteutuneiden kauppahintojen perusteella. Tarkastelu voidaan tarpeen mukaan laajentaa myös olemassa olevien asuinalueiden ulkopuolelle kaavoittamattomille alueille. Kiinteistöjen arviointiin voidaan soveltaa kauppa-arvo-, tuottoarvo- tai kustannusarvomenetelmiä. Toimitilat arvioidaan useimmiten tuottoon perustuvilla menetelmillä, koska kiinteistösijoittajien päätökset perustuvat muun muassa tulevaisuuden näkymiin tuotoista ja vertailukelpoisia kauppoja on niukasti. Yksittäisten asuntojen samoin kuin suuren asuntomäärän arvioinnissa selvästi toimivin menetelmä on kauppa-arvomenetelmä. Tämä johtuu siitä, että toteutuneista asuntokaupoista on saatavilla runsaasti tietoja. Kyseinen tilastotieto ei kuitenkaan yksistään riitä, jos on tarpeen arvioida kokonaisia asuinkerrostaloja tai asuntosalkkuja. Tästä on runsaasti esimerkkejä sekä yksityisten sijoittajien että kaupunkien ja muiden ammattimaisten kiinteistönomistajien hallinnoimien asuinkiinteistömassojen arvioinnissa etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen kasvukeskuksissa. Pätevien asuntoarvioiden tuottamiseksi yksittäisiä asuntokauppoja koskevaa markkinainformaatiota tulee analysoida. Tähän soveltuvat asuntojen hintoja selittävät regressiomallit, jotka on laskettu selittämään kunkin kaupungin asuntomarkkinoita. Asunnon ominaisuuksien ja etenkin sijainnin merkitys on näin hallittavissa paikkatiedon avulla. Vuokriin perustuvaa tuottoarvome- NEWSEC ARVIOIJANA APG-KAUPASSA Hintamalleista hyötyvät myös suurten asuinkiinteistömassojen ostajat, joista SATOn osakkeita ostanut hollantilainen APG on yksi esimerkki. Tässä kaupassa Newsec arvioi asuntojen hintoja ostajan toimeksiannosta.

19 PAIKKATIEDOT KÄYTTÖÖN ASUNTOJEN JA TONTTIEN ARVIOINNISSA 19 netelmää sovelletaan asuntojen arvioinnissa kauppa-arvomenetelmän rinnalla. MUUTTOLIIKE ASUNTO- MARKKINOIDEN DYNAMONA Suomen sisäinen, kasvukeskuksia ja erityisesti pääkaupunkiseutua kasvattava muuttoliike on ollut viime vuosina voimakkaampaa kuin koskaan sitten 1960-luvun. Vuosittain noin suomalaista vaihtaa kotikuntaansa useimmiten työpaikan perässä. Tässäkin yhteydessä usein esitettyyn kysymykseen kumpi on ensin - muna vai kana, siis työmarkkina vai asuntomarkkina - on mielestäni selkeä vastaus: työmarkkina. Ihmiset muuttavat työn perässä, ja asuntomarkkinoiden on sopeuduttava tähän. Osin asuntomarkkinat ovat sopeutuneet, osin eivät. Ennustettavuutta helpottaa jossain määrin se, että korkotaso kaikissa EU-maissa on pysynyt pitkään historiallisen alhaisena. Tähän on selkeä syy: kansainvälisen pankkikriisin hallintaan otto. Tämä on myötävaikuttanut siihen, että asuntojen hintatasossa Suomessa on tapahtunut vain pieniä, enintään muutaman prosentin vuosittaisia muutoksia. Massiiviset investoinnit raideliikenneinfraan - esimerkiksi metroon pääkaupunkiseudulla ja kaavailtuihin raitioteihin Turussa ja Tampereella - parantavat kaupunkiseutujen kilpailukykyä pitkällä aikavälillä. Lyhyellä aikavälillä investoinneilla on maltillinen kysyntää ja hintoja nostava vaikutus. Myöskään tarjonnan lisääminen pääkaupunkiseudun uusilla alueilla ei vaikuta ratkaisevasti asuntojen hintatasoon. Tällöin mikrotason tekijöiden analysointi korostuu asuntojen arvioinnissa. MUUTTUJAT HALLINTAAN MALLINNUKSELLA Jos tarkastellaan yksittäisten asuntokauppojen toteutuneita hintoja ja niiden ennustamistarkkuutta rajatulla maantieteellisellä alueella, tarkkuus voi olla varsin hyvä ilman kehittynyttä analyysiäkin. Tällöin riittää, että ennustajana on pätevä ja kokenut, juuri kyseisellä maantieteellisellä alueella pitkään toiminut kiinteistönvälittäjä. Mutta mitä suuremmasta alueesta on kyse, tai mitä isompi asuinkiinteistömassa on arvioitavana, sitä kipeämmin analyysejä tarvitaan. Mitä suuremmasta alueesta on kyse, tai mitä isompi asuinkiinteistömassa on arvioitavana, sitä kipeämmin analyysejä tarvitaan. Jos salkkuarvion yhteydessä tekee johtopäätöksiä yksittäistapausten perusteella ja ilman analyysiä, virhelähteitä on liian monia. Tämä ei tarkoita, etteikö kaikkea kertynyttä tilastotietoa kannattaisi hyödyntää. Itse asiassa nämä tilastotiedot muodostavat kauppa-arvomenetelmän keskeisen perustan. Kuitenkin tilastotiedoista saa parhaan hyödyn vasta silloin, kun niihin soveltaa kehittyneitä matemaattisia menetelmiä - tässä tapauksessa erityisesti regressioanalyysiä. Markkinoilla toimivien ei tietenkään tarvitse itse hallita näitä menetelmiä perinpohjaisesti. On silti hyvä tietää, että niitä voi ja kannattaa käyttää. Näin voidaan esimerkiksi määrittää luotettavasti paitsi yksittäisen asuinkiinteistön myös laajemman asuinkiinteistömassan iän todennäköinen vaikutus arvoon. Muun muassa Vantaan kaupungille on tehty selvitys, jossa kerros- ja rivitalotonttien markkinahinta selvitettiin asuntomarkkinoiden mallinnuksen ja asuntojen sekä asuntotonttien hintasuhteen avulla. Asuntojen iän lisäksi hintaan vaikuttaa luonnollisesti suuri määrä muitakin muuttujia. Asuntojen kunto on yksi itsestään selvä muuttuja. Kaikkein eniten kauppahintoihin kuitenkin vaikuttaa asuntojen sijainti. Sijainnin vaikutuksen matemaattinen analysointi on mutkikkaampaa kuin esimerkiksi iän ja kunnon, mutta silti mahdollista kiitos paikkatietoon perustuvan mallinnuksen. Esimerkiksi meren läheisyys, joka tutkitusti on aivan keskeinen myyntihintaa muovaava seikka, on otettavissa täsmällisesti huomioon kehittyneillä tietojärjestelmillä. Mallinnus huomioi todelliset liikenneverkkoon perustuvat etäisyydet. VERTAILU TILASTOON KERTOO TOIMIVUUDEN Olemme koonneet vuosien ajan tilastoja asuntojen toteutuneista myyntihinnoista ja verranneet niitä laatimiimme mallinnuspohjaisiin ennusteisiin. Korrelaatio on osoittautunut erinomaiseksi. Rohkenemme todeta, että markkinainformaatioon ja sijainnin hallintaan pohjautuvalla mallillamme voi selittää vähintään 80 % asuntojen kauppahintojen vaihtelusta. Koska kyse on epäsäännöllisesti käyttäytyvästä aineistosta, joka ei tarkalleen noudata mitään täsmällistä matemaattista jakaumaa, epävarmuustekijöitä jää aina. Asiantuntijuus on sitä, että kykenee tiedostamaan tämän ja erottamaan kulloisessakin tilanteessa olennaisen epäolennaisesta. Muuttoliike Suomessa syrjäseuduilta kasvukeskuksiin ei osoita laantumisen merkkejä. Voi myös olettaa, että rakentamisen ja rakennuttamisen kulttuuri noudattelee jatkossakin vähitellen omaksuttuja käytäntöjä, joita enimmäkseen voi pitää hyvinä. Tämä merkitsee sitä, että asuntomarkkinat erityisesti kasvukeskuksissa käyvät edelleen kuumina. Sellaisilla markkinoilla tarvitaan asiantuntevaa otetta, jotta ammattimaisten rakennuttajien ja sijoittajien ratkaisut osuvat mahdollisimman oikeaan. Kun näin tapahtuu, markkinat toimivat yhteisen tavoitteen eteen: oikea määrä asuntoja oikeaan hintaan on saatavilla siellä, missä niitä tarvitaan. Jyrki Halomo Johtava asiantuntija TkL, AKA, MRICS Newsec Valuation Oy Puh jyrki.halomo@newsec.fi

20 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ 20 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ NEWSEC SUOMESSA Kai Keituri Newsec-yhtiöt Suomi Tel Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Tel LIIKEVAIHTO 16 M 200 ASIANTUNTIJAA ASIANTUNTIJAA ARVIOINTEJA ~ 11 MRD /VUOSI KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ M /VUOSI KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4,2 MM 2 TYYTYVÄISET ASIAKKAAT 30 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA (GREAT PLACE TO WORK ) Mikko Salla Newsec Asset Management Oy Tel mikko.salla@newsec.fi Juhani Reen Newsec Advice Oy Tel juhani.reen@newsec.fi ARVIOINNIT JA ANALYYSIT Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on 60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation tietokanta. Arviointeja yli 50 MRD arvosta viimeisten 12 kk aikana. KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20 toimipaikkaa 8 maassa. Lähes kiinteistöä ja 11 Mm 2 manageerauksessa. OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituksen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimainvestointien asiantuntija. STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin.