Vuokra-asuntokannan kehittämissuunnitelma. Ilomantsin kunnassa

Transkriptio

1 Vuokra-asuntokannan kehittämissuunnitelma Ilomantsin kunnassa Valtionkonttori pyytää vuokrataloyhteisöjen tervehdyttämistoimista ja rahoitusratkaisuista vuokra-asuntokannan kehittämissuunnitelmaa niiltä kunnilta, joissa on vuokra-asuntojen vajaakäyttöä. Kehittämissuunnitelma on oltava ainakin silloin kun vuokrataloyhteisöt hakevat Valtionkonttorilta valtion arava- ja korkotukilainoja koskevia rahoitusjärjestelyjä. Suunnitelman tarkoituksena selvittää vuokra-asumisen ja vuokrataloyhteisöjen kokonaistilannetta paikkakunnalla ja ennakoida tulevaa kehitystä seuraavan viiden vuoden ajalta. Kehittämissuunnitelma pitää sisältää toimintaympäristön kuvauksen, jossa näkyy kunnan väestö- ja työpaikkakehitys, elinkeinoelämän kehitys ja muut kehitysnäkymät. Edelleen kehittämissuunnitelmaan tulee kirjata kunnan omistamat vuokrataloyhtiöt, vuokratalot ja erilliset vuokra-asunnot sekä vuokra-asuntojen ja erityisryhmien asuntojen lukumäärät ja talotyypit, asuntojen kunto / tehdyt peruskorjaukset / tulevat korjaustarpeet. Kehittämissuunnitelmassa tulisi olla arvio myös vapaarahoitteisista vuokra-asuntojen lukumääristä sekä asumisoikeusasuntojen mahdollinen vaikutus vuokra-asuntojen kysyntään Kunnan yleinen kuvaus Kunnan alueella on viime vuosina työpaikkojen määrä hieman kasvanut kaivostoiminnan ja kivenjalostuksen ansiosta, mutta asukasluku laskee siitä huolimatta henkilö vuosittain. Ero selittyy poismuutolla sekä syntyvyyden ja kuolleisuuden erotuksella. Elinkeinoelämän kehitys on vireää, mikä näkyy mm. kunnan verotulojen kasvuna. Näistä huolimatta vuokra-asuntojen tarve vähentyy, koska yhä useampi asuu omistusasunnossa ja yli 250 henkilöä kunnan alueella työssäkäyvistä asuu toisella paikkakunnalla. Kunnan konserniohjeistuksen mukaan tyhjillään olevien asuntojen määrä on oltava pienempi kuin 6 %. Vuokra-asuntojen lukumäärää on pienenennetty vuosina noin 100 asunnolla. Vähentämisestä huolimatta tyhjillään olevien asuntojen osuus on edelleen 9 10 % Vuokra-asuntoja on tilanteessa yhteensä 352 kpl, joista Kiinteistö Oy Pogostan Vuokrataloissa 213 kpl. Muita kunnan omistamia vuokra-asuntoja on 139 kpl.

2 Erityisryhmien käytössä on 2 rivitaloa Hepopurontiellä, joissa yhteensä 6 asuntoa päihdeasuntoja. Lisäksi on 2 osaketta (yksiöitä) toinen Hutunniemessä ja toinen Kalevalantiellä sekä 2 inva-asuntoa palvelukeskuksella, joissa on oma sisäänkäynti. Nykyisessä kehitysvammaisten asuntolassa, Vekkulissa, on 6 asuntoa. Tänä keväänä käynnistyvässä ja vuoden päästä valmistuvassa uudessa Vekkulissa 16 asuntoa, joista yksi tulee intervallikäyttöön. Vuokraustoiminta Tyhjillään olevien asuntojen määrä vaihtelee kuukausittain. Vapaat ja vapautuvat asunnot (Kiinteistö Oy Pogostan Vuokratalot ja kunnan muut kuin tilavuokrien piirissä olevat) julkaistaan kunnan asuminen-nettisivulla. Luetteloa päivitetään pääsääntöisesti viikoittain. Kiinteistö Oy Pogostan Vuokratalojen asunnoista oli tyhjillään aikavälillä 1-8/2014 km 8,6 % asuntokannasta ja 1-12/2014 km 10,1 % asuntokannasta. Kunnan osalta vastaavana ajanjaksoina oli tyhjillään 6,2 % ja 7,4 %. Tämä tyhjänä olomittari on laskettu nettiluettelon perusteella, joten siinä ovat mukana myös juuri irtisanotut asunnot. Mukana eivät ole tilavuokrien piirissä olevat asunnot (26 kpl). ARA:lle annettavissa selvityksissä asuntojen käyttöaste-% määritellään vuorattuina olevien asuntojen vuokra- ja vesimaksutuottojen sekä asuntojen budjetoitujen vuokra- ja vesimaksutuottojen suhteessa. Tyhjänä olo lasketaan vähintään 2 kk tyhjillään olleiden asuntojen perusteella ja vähintään 6 kk tyhjillään olleet lasketaan erikseen. Täten näissä %-luvut ovat vähän alhaisemmat (vrt. asuntomarkkinaselvitys, liite). Kiinteistö Oy Pogostan Vuokrataloissa on eniten tyhjiä asuntoja kohteissa Kalevalantie 33b (Mantsinhaka), Kansantie 4 (Ilohaka) ja Huhuksentie 46a,b,c (Huhuksen Vuokratalot). Tyrjän rivitalon (Päivärinne) 5 asuntoa ovat tietysti olleet tyhjillään pitkään kylmilleen jättämisen ja viimeksi purkupäätöksen vuoksi ja ne eivät ole tyhjänä olotilastoissa. Muista kunnan omistamista asunnoista (liite) tyhjillään ovat olleet yleensä Naarvantie 352a,b (Naarvatalo) kaikki 3 asuntoa ja viime aikoina Kanneltie 3 (Vuokra-Kannel I) asuntoja on ollut tyhjillään. Kirkonkylän asunto-osakeyhtiöissä olevat kunnan yksittäiset asunnot ovat yleensä täynnä, samoin asunnot koulujen yhteydessä (mm. Keskuskoulun rivitalot, Ent. Lylykosken terveystalo). Pääosin tyhjät asunnot ovat huoneistotyyppiä 2 h+k ja suurempia kerrostaloasuntoja. Taloissa ei ole hissejä. Tyhjiä asuntoja tulee olemaan aina jonkin verran asuntokannasta myös korjaustöiden vuoksi. Arvio tulevaisuudesta Tyhjien asuntojen määrän pysyttäminen nykyisellään vuodenkin sisällä näyttää haasteelliselta. Vuonna 2014 kuntaan jätettiin yhteensä 131 asuntohakemusta. Perheellisten hakijoiden määrä on vähentynyt, mikä on poikkeuksellista.

3 Kolmen tai viiden vuoden päähän on vaikea ennustaa, tilanne voi yllättäen muuttua puoleen tai toiseen. Aikaisempina vuosina on tullut asutettavaksi mm. bosnialaisia, inkeriläisiä ja komennusmiehiä. Paluumuuttajien määrän voisi olettaa kasvavan. Tiedusteluja kunnan asuntotilanteesta tulee useasti siltä taholta. Korjaustarpeet, purkaminen ja kysyntä Oleellista on, että asuntokannan kunto saadaan pysymän hyvänä. Asunnonhakijat ovat nykyisin yhä vaativaisempia. Kysytyimpiä ovat saunalliset rivitaloasunnot. Ilomantsin vuokra-asuntokanta on kerrostalovaltaista ja hissien rakentaminen taloihin olisi tarpeen. Korjausten toteutusta vaikeuttavat kiinteistöyhtiössä tyhjien asuntojen aiheuttamat tappiot. Myös vuokrien saannissa on ongelmia. Kiinteistö Oy Pogostan Vuokratalo yhtiössä on päätetty tehdä kolmesta (3) kerrostalosta kevään 2015 aikana kuntoarviot kustannusarvioineen tulevista korjauksista (PTS-raportti), jonka perusteella yhtiössä aloitetaan kohteiden korjaus/- tai purkamistoimenpiteiden suunnittelu. Kohteet ovat Kanneltie 5, Kanneltie 7 ja Kalevalantie 31 a (Apula) - kohteet. Isännöitsijän mukaan myös Kansantie 4 (Ilohaka) ja Kalevalantie 33 b (Mantsinhaka) - kohteet tulisi ottaa samaan tarkasteluun, koska nimenomaan suurien asuntojen vuokrauksessa on ongelmia. Huhuksen rivitalojen (Huhuksentie 46 kohde) C-talosta (huoneistoja 4 kpl) on tehty yhtiössä purkamispäätös ja purkulupa-anomus on ARA:n käsittelyssä. Kohteen purkamiseen haetaan purkuavustusta ja jäljellä olevalle lainalle akordia. Kunnan asuntojen osalta talojen purkamista ei ole harkittu. Kunnalla on aravavuokrataloja 4 kpl (Vuokra-Huttu I ja II, Kannel I ja PAV-asuntojen 2.vaihe), joissa on yhteensä 40 asuntoa. Talojen yhtiöittäminen tullee tutkittavaksi. Takavuosien fuusiointiprosessin yhteydessä näiden yhtiöittäminen jätettiin mm. varainsiirtoverojen takia toteuttamatta. Keskuskoulun rivitalot ovat osa Keskuskoulu - rakennuksia ja PAV-asunnot sosiaalitoimen hallitsemia asuntoja. Naarvan ja Hattuvaaran rivitalot ovat asunto-osakeyhtiöitä (aravarahoitteisia sekataloja), joissa on muitakin osakkeenomistajia. Muut yksittäiset asuntoosakeyhtiötalojen asunnot ovat vapaarahoitteisia. Aravavuokra-asunnot ovat valtion myyntirajoitusten alaisia, tosin vapautus rajoituksista on anottavissa. Naarvantalon asunnot ovat olleet myynnissä vuosia kunnan nettisivuilla. Yksittäisten osakehuoneistojen myynnistä vuokralaisille tai asukkaille on kunnanhallituksen periaatepäätös vuodelta Kunnassa on paljon

4 yksityisten omistamia osakehuoneistoja. Kun kunnalla on näin paljon osakehuoneistoja (41 kpl) niiden myyntipäätöksillä on vaikutus yleensäkin asuntojen markkinatilanteeseen kunnassa. Kunnan vuokrataloissa on tiedossa korjauksia. Vuokra-Huttu I:n ja II:n käyttövesiputkiston ja ulkokanaalien korjaus on parhaillaan suunniteltavana ja toteutunee vuosina 2015 ja Myös talojen vesikatot tulee lähivuosina uusia. Vuokra-Kannel I:n käyttövesiputkiston ja ikkunoiden uusiminen on suunniteltu vuodelle Keskuskoulun rivitalojen vesikatot ovat myös uusimisen tarpeessa. Vuokratalojen huoneistojen samoin kuin asunto-osakeyhtiöiden asuntojen sisäpuolisia korjauksia tehdään pitkin osalta. Kiinteistö Oy Pogostan Vuokrataloissa vuokraustilanne vuoden sisällä ei juurikaan muuta, mutta kolmen viiden vuoden päästä arvion mukaan tyhjillään on asuntoja n kpl. Vuokra-asuntojen vajaakäytön takia kunnassa on purettu vuokra-kerrostaloja ja yritetty myydä rivitaloasuntoja. Päätelmä Asunnon tarvitsijoiden vähetessä vuokra-asuntojen poistumatarve vuosittain on asuntoa. Vuokra-asuntojen osalta on myös kunnostustarpeita, joten kunto- ja kustannusarvioiden tekemisen jälkeen on laadittava suunnitelma poistettavista kohteista. Kuntoarvio on syytä tehdä sekä kunnan suorassa omituksessa että vuokrataloyhtiön omistuksessa olevien osalta yhtä aikaa. Kunnassa otetaan selvityksen alaiseksi myös se, että kaikki kunnan suoraan ja välillisesti omistamat asunnot olisivat saman yhtiön hallinnassa. Vuokra-asuntojen kysynnän tarvetta saattaa lisätä paluumuutto ja elinkeinoelämän uuden työpaikat. Toisaalta kysynnän tarvetta ovat vähentäneet ja todennäköisesti vähentävät valtion työpaikkojen määrän pienentyminen paikkakunnalla; työvoimahallinto, kela, poliisi. Ilomantsin kunnanhallitus toteuttaa konserniohjausta antamalla evästyksiä yhtiökokousedustajille, määrittelemällä tyhjillään olevien asuntojen määrää ja antamalla tuloksellisuutta lisääviä ohjeita. Kunta on pääomittanut Pogostan Vuokrataloja lähes miljoonalla eurolla vuosien aikana. Naapurikuntien kanssa yhteistyö vähäistä, koska etäisyydet niihin pitkiä.

5