Hangon kaupungin vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma. Taustaa:

Transkriptio

1 1 (10) Hangon kaupungin vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma Taustaa: Toimintaympäristö ja kunnan väestökehitys Työpaikkakehitys Hangon kaupunki on vuokrataloyhtiön omistajana yhtenäistänyt ja keskittänyt vuokratalojen hallinnoinnin Hangon Vuokratalot Oy - nimiseen yhtiöön. Hangon kaupungin toimeksiannosta Oy Audiapro Ab/Tuomas Hanhela teki Hangon vuokrataloselvityksen, joka valmistui Toimeksiannon tavoitteena oli selvittää yhtiön taloudellinen tila ja tulevaisuuden toimintaedellytykset. Lähtökohtana tuolloin oli se, että yhtiön taloudellinen tilanne oli heikko ja yhtiön omistamiin rakennuksiin kohdistui vuoteen 2020 mennessä noin 1,6 miljoonan euron korjaustarve. Tämä Oy Audiapro Ab toteuttama selvitys ja yhtiön viimeinen tilinpäätös vuodelta 2015 ovat olleet tärkeitä elementtejä laadittaessa Hangon kaupungin vuokra-asumisen kehittämissuunnitelmaa. Hangon kaupungin väestökehitys on ollut negatiivinen koko 2000-luvun väestö on vähentynyt jokaisena vuotena ja väestöennuste on edelleen negatiivinen. Vuoden 2015 lopussa asukasmäärä oli Työpaikkojen vähentymistä ja toisen asteen koulutuksen puuttumista pidetään suurimpina väestöä vähentäneinä tekijöinä. Hangon kaupungin väestörakenteessa on koko 2000-luvun ajan ollut vääristyvä trendi. Yli 64-vuotiaiden osuus väestöstä on jo yli 27 %, mikä on Uudenmaan korkein osuus. Vanheneva väestö lisää pienten asuntojen kysyntää. Asuntomarkkinoilla on vapaa-ajan asutuksen jatkuva lisääntyminen kuitenkin kompensoinut väestön vähentymistä asuntojen hinnat eivät ole laskeneet eikä tyhjiä asuntoja ei ole merkittävässä määrin. Hangon työttömyysaste pysyi vuoteen 2008 saakka kohtuullisena, mutta on sen jälkeen ollut korkea. Viimeisen tilaston mukaan työttömyysaste on 13,9 %, mikä on Uudenmaan korkeimpia. Autontuonnin väheneminen ja terästehtaan konkurssi ovat viime vuosien suurimpia työpaikkojen vähentymistä aiheuttaneita tekijöitä. Etenkin ammattitaidottomien on vaikea löytää töitä. Hangon työpaikkaomavaraisuus on ollut poikkeuksellisen korkea ja on edelleen yli 100 %. Naapurikuntien asukkaita käy töissä Hangossa.

2 2 (10) Elinkeinoelämän kehitys Hanko on 1980-luvun lopulle saakka ollut teollisuuden ja satamatoiminnan kaupunki. Rakennemuutoksen ja teknologiakehityksen johdosta teollisuuden ja sataman työpaikat ovat vähentyneet, vaikka volyymit ovat kasvaneet ja kasvavat. Prosessiteollisuudessa työpaikat ovat kuitenkin säilyneet. Matkailussa ja muilla palvelualoilla työpaikat ovat lisääntyneet. Muut kehitysnäkymät Kaikissa Hangon satamissa (Länsisatama, Ulkosatama ja Koverhar) on käynnissä tai suunnitteilla merkittäviä kapasiteettia lisääviä hankkeita. Tehtaanniemelle rakennetaan kylpylää ja vapaa-ajan asuntoja. Hotellin laajentaminen on käynnistymässä. Kuningatarvuorelle ollaan suunnittelemassa jopa noin 200 uutta asuntoa, joista osa tullee vapaa-ajan käyttöön. Joitakin suurempia vapaa-ajan kohteita on myös rakenteilla Käynnissä olevat ja suunnitellut satamien laajentamiset sekä merkittävät matkailuhankkeet tuovat uusia työpaikkoja ja saattavat hidastaa väestön vähenemistä.

3 3 (10) Vuokra-asuntokanta Hangon kaupungin omistamat vuokrataloyhtiöt Yhtiö omistusosuus Asuntojen lukumäärä Käyttöaste Hangon Vuokratalot Oy 100 % % Kiint. Oy Pitkäkatu % % Muut kaupungin omistamat asunnot % Norrbergan vanhustenasunnot % Muut vuokrataloyhteisöt Yhtiö Asuntojen lukumäärä Käyttöaste Kiint. Oy Hangon Työväentalo % Asunto Oy Hangon Telkäntie % Kiint. Oy Aarrenmaltti % Kiint. Oy Pilleri % Kiint. Oy Kapseli % Asunto Oy Nycanderinkatu % Kiint. Oy Skäggfrans 17 Kiint. Oy Hangon Esplanadi Kiint. Oy Ålen 26 Asunto Oy Pitkäkatu % Lappohjassa sijaitsevat vuokra-asunnot 64 Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Näistä ei ole tarkkoja tietoja. Hangossa on arviolta noin 200 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Tämän lisäksi on asuntoja viikkovuokrauksessa lähinnä kesäaikaan.

4 4 (10) Vuokra-asuntojen kysyntä Suurempien kerrostaloasuntojen (3h+K) kysyntä on merkittävästi vähentynyt ja pienempien asuntojen kysyntä on pysynyt melko vakaana. Asuntojen huono kunto on joissakin tapauksissa heikentänyt myös pienempien asuntojen kysyntää ja käyttöastetta. Vuokra-asuntojen kysynnän ennustetaan pysyvän lähivuosina jokseenkin ennallaan. Tavoitteet ja toimenpiteet Hangon kaupungin kokonaan omistamat vuokratalot on koottu kaupungin Hangon Vuokratalot Oy: n taseeseen. Hangon kaupungin Hangon Vuokratalot Oy: lle asettamat tavoitteet: - Yhtiön toiminta on järjestetty taloudellisesti, tehokkaasti ja asiakkaiden tarpeet huomioiden - Yhtiön omistamien rakennusten ylläpito on järjestetty niin, että niiden arvo säilyy - Asuntojen käyttöaste on vähintään 95 % - Yhtiön vuosikulut eivät ylitä tuloja Omistajaohjaus Hangon nykyinen vuokra-asuntokanta ei määrällisesti ja laadullisesti vastaa tulevaa kysyntää. Hangon kaupunki pyrkii kehittämään omistamaansa vuokraasuntokantaa kysynnän mukaiseksi. Tyhjillään olevia asuntoja remontoidaan kysyntäpainotteisesti. Niistä tyhjillään olevista asunnoista, joilla on alhainen kysyntä, voidaan mahdollisuuksien mukaan luopua. Tavoitteena on, että myytävät kohteet tulisivat suurimmalta osin omistusasuntokäyttöön tai vapaa-ajan asunnoiksi. Kaupungin vaikutusvallassa olevien vuokrataloyhtiöiden talous pyritään parantamaan sellaiseksi, että remontit ja peruskorjaukset voidaan toteuttaa riittävän ai kaisessa vaiheessa. Hangon kaupunki on nimennyt vaikutusvallassaan oleviin vuokrataloyhtiöihin hallituksen jäsenet luottamushenkilöistä tai virkamiehistä. Hangon Vuokratalot Oy:n talouden tervehdyttämissuunnitelma Hangon kaupungin kokonaan omistamat vuokratalot on koottu kaupungin Hangon Vuokratalot Oy: taseeseen. Kaupunki omistaa yhtiön kokonaan. Yhtiö hallinnoi 276 asuntoa 13 talossa.

5 5 (10) Selvitys taloudellisten vaikeuksien syistä Hangon Vuokratalot Oy:n käyttöaste on pitkään ollut alhainen. vuoden 2015 käyttöaste oli 80,8 %. Käyttöastetta on laskenut suurten asuntojen (3h+k) heikko kysyntä sekä tyhjänä korjausta odottavat asunnot. Alhainen käyttöaste on ollut pääasiallinen syy heikkoon maksuvalmiuteen. Selvitys kuluneen viiden vuoden aikana Hangon kaupungin jo tekemistä tervehdyttämistoimenpiteistä ja sijoittamista varoista Hangon kaupunki antoi vuonna 2010 Hangon vuokratalot Oy:lle lisälainan, kun yhtiön maksuvalmius oli heikentynyt. Yhtiön velat kaupungille kasvoivat yhteensä noin 1,7 milj. :n lisälaina erääntyi velkakirjan mukaan kokonaan maksettavaksi Vuonna 2013, kun yhtiön taloudelliset vaikeudet jatkuivat, laina-aikaa jatkettiin 3 vuodella siten, että laina erääntyy kokonaan maksettavaksi Hangon Vuokratalot Oy on myynyt vuoden 2015 lopulla kaksi kerrostaloa (48 asuntoa) käsittävän kohteen Jarl ulkopuoliselle sijoittajalle. Jarlissa oli myyntihetkellä 26 tyhjää asuntoa, joista valtaosa suuria asuntoja. Kun Jarl oli lisäksi velaton, paransi kauppa huomattavasti Hangon Vuokratalot Oy:n käyttöastetta. Jarlin uusi omistaja on ilmoittanut muuttavansa kohteen asunto Oy:ksi. Asunto-osakkeilla on Hangossa kohtalainen kysyntä, koska niitä ostetaan myös vapaa-ajan asunnoiksi. Selvitys / missä määrin yhtiö pystynyt maksamaan aravalainojen erääntyneitä korkoja ja lyhennyksiä vuonna 2016 ja arvio vuoden 2017 suorituksista. Yhtiö on vuonna 2016 maksanut aravalainojen lyhennyksiä ja korkoja ,16. Loka-joulukuun 2016 aikana yhtiö pystyy maksamaan erääntyneitä aravalainojen korkoja ja lyhennyksiä n /kuukausi. Vuoden 2017 aikana yhtiö kykenee maksamaan aravalainojen korkoja ja lyhennyksiä n. Selvitys tehtävistä toimenpiteistä talouden tervehdyttämiseksi ja kaupungin vuokra-asuntokannan sopeuttamiseksi vastaamaan kysyntää - Huonokuntoiset asunnot pyritään kysynnän ja yhtiön nykyisten taloudellisten mahdollisuuksien mukaan saneeraamaan mahdollisimman pian, - Rivitalokohde Gunnarsäng sekä kohteeseen kuuluva entinen päiväkotirakennus että rivitalot Vesilintu ja Arviiri myydään, - Viihtyvyyden parantamiseksi talojen asukastoimikuntaa kehitetään asiakaslähtöisesti. - Kaupungin sosiaalitoimen ja työvoimahallinnon organisoiman ns. rempparyhmän käyttöä asuntojen saneeraamisessa ja kunnossapidossa aktiivisesti lisätään - Asuntojen luovuttamisessa otetaan käyttöön alkutarkastus- ja lopputarkastusmenettely. Tällä pyritään asuntojen vastuullisempaan käyttöön.

6 6 (10) - Selvitetään mahdollisuus aloittaa Sillenissä sosiaalinen isännöinti sekä kohteen muuttaminen tukiasunnoiksi, - selvitetään Senioritalon siirto kaupungin perusturvan suoraan hallintaan. - yhtiön nykyistä rahoitus- ja lainarakennetta uudistetaan yhteistyössä valtiokonttorin kanssa. Kaupungilla ei ole mahdollisuuksia panostaa taloudellisesti yhtiöön siinä määrin, että nykyiset talous-haasteet kyettäisiin ratkaisemaan ilman valtiokonttorin myötävaikutusta. Ainoa todellinen vaihtoehto tasapainottaa yhtiön talous on yhtiön pääoma- ja lainarakenteen uudistaminen yhteis- työssä valtiokonttorin kanssa. Näiden toimenpiteiden myötä yhtiölle jäisi jäljelle enää 198 vuokra-asuntoa yhtiön hallintaan, joka vastaisi paremmin kaupungin nykyistä ja tulevaa kysyntää.

7 7 (10) Suunnitelma yhtiön toiminnan kannalta pakollisista korjauksista tulevina vuosina ja korjausten arvioidut kustannukset KOHDE RAK.V./PK VUOSI TOIMENPIDE 0811 Keskilinja Elementtisaumojen uusiminen , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Pihan uudistus (leikkiv /3) 6 000, Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Ikkunoiden ja parvekkeenovien uusiminen , Katon uusiminen , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Parvekkeiden saneeraus ,00 Yhteensä , Pitkälinja Elementtisaumojen uusiminen , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Pihan uudistus (leikkiv /3) 6 000, Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Ikkunoiden ja parvekkeenovien uusiminen , Katon uusiminen , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Parvekkeiden saneeraus ,00 Yhteensä , Poikkilinja Elementtisaumojen uusiminen , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Pihan uudistus (leikkiv /3) 6 000, Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Kylpyhuone- ja keittiöremontti , Kylpyhuone- ja keittiöremontti ,00 Yhteensä ,00

8 8 (10) 0831 Simpan 1974 / Julkisivun homekäsittely ja pesu 2 000,00 Yhteensä , Flundran 1974 / Julkisivun homekäsittely ja pesu 2 000,00 Yhteensä ,00 KOHDE RAK.V./PK VUOSI TOIMENPIDE 0837 Heinähanko Pihan maarak. ja sadevesijärj. suunnittelu 3 000,00 Asunnon kunnostus B , Pihan maarakennus ja sadevesij. korjaustyöt ,00 Roskakatoksen rakentaminen 8 000,00 Ikkunoiden- ja parvekkeenovien vaihto ,00 Yhteensä , Suopursu Julkisivun homepesu 1 500,00 Kylpyhuonesaneeraus, vesivahinko ,00 Varastokattojen korjaus, vesivahinko , Julkisivun maalaus, sadevesikourut ja syöksyt , Pihan leikkitelineiden uudistus ,00 Yhteensä , Pikkuorava Julkisivun homepesu 1 500,00 Pihan maarak. ja sadevesijärj. suunnittelu 3 000,00 KORJAUSTARVESELVITYS 5-VUODEN SUUNNITELMA 2017 Kaukolämpöön liittyminen ,00 Julkisivun maalaus, sadevesikourut ja syöksyt ,00 Pihan maarakennus ja sadevesij. korjaustyöt ,00 Roskakatoksen rakentaminen 8 000, Pihan leikkitelineiden uudistus ,00 Yhteensä ,00 YHTEENSÄ ,00 YHTEENSÄ ,00 YHTEENSÄ ,00 YHTEENSÄ ,00 YHTEENSÄ ,00 YHTEENSÄ ,00

9 9 (10) Jäljelle jäävä asuntokanta muutosten jälkeen 0811 Keskilinja, Linjakatu 2 Rakennusvuosi 1987 (ei peruskorjattu) Käyttöaste ,1 % Vuokra 2016 / m2 9,80 Huoneistoja yhteensä 29 kpl : 8 x 1h + k 37,5-38 m2 3 x 2h + kk 45 m2 12 x 2h + k 58,5-60 m2 6 x 3h + k 70 m2 Valtiokonttorivelka ,17 Korjaustarve , Pitkälinja, Linjakatu 4 Rakennusvuosi 1987 (ei peruskorjattu) Käyttöaste ,9 % Vuokra 2016 / m2 9,80 Huoneistoja yhteensä 29 kpl : 8 x 1h + k 37,5-38 m2 3 x 2h + kk 45 m2 12 x 2h + k 58,5-60 m2 6 x 3h + k 70 m2 Valtiokonttorivelka ,01 Korjaustarve , Poikkilinja, Pitkäkatu 23 Rakennusvuosi 1991 (ei peruskorjattu) Käyttöaste ,4 % Vuokra 2016 / m2 9,90 Huoneistoja yhteensä 20 kpl : 12 x 2h + kk m2 6 x 2h + k 58 m2 2 x 3h + k 72 m2 Valtiokonttorivelka ,06 Korjaustarve , Simpan, Halmstadinkatu 38 Rakennusvuosi 1974, peruskorjattu 1998 Käyttöaste ,4 % Vuokra 2016 / m2 9,90 Huoneistoja yhteensä 24 kpl : 3 x 1h + kk 32 m2 3 x 2h + kk 48 m2 9 x 2h + k 59,5 m2 6 x 3h + k 75,5 m2 3 x 4h + k 91,5 m2 Valtiokonttorivelka ,95 Korjaustarve , Flundran, Halmstadinkatu 34 Rakennusvuosi 1974, peruskorjattu 1998 Käyttöaste ,3 % Vuokra 2016 / m2 9,90 Huoneistoja yhteensä 24 kpl :

10 10 (10) 3 x 1h + kk 32 m2 3 x 2h + kk 48 m2 9 x 2h + k 59,5 m2 6 x 3h + k 75,5 m2 3 x 4h + k 91,5 m2 Valtiokonttorivelka ,47 Korjaustarve , Heinähanko, Suokatu Rakennusvuosi 1985 (ei peruskorjattu, rivitalo) Käyttöaste ,2 % Vuokra 2016 / m2 10,00 Huoneistoja yhteensä 16 kpl : 12 x 2h + k + s m2 4 x 3h + k + s m2 Valtiokonttorivelka ,88 Korjaustarve , Suopursu, Suokatu Rakennusvuosi (ei peruskorjattu, rivitalo) Käyttöaste ,9 % Vuokra 2016 / m2 10,40 Huoneistoja yhteensä 30 kpl : 8 x 1h + tupak + s 40-40,5 m2 8 x 2h + kk + s 48 m2 8 x 2h + k + s 56,5-59 m2 4 x 3h + k + s 80-80,5 m2 2 x 4h + k + s 89 m2 Valtiokonttorivelka ,33 Korjaustarve , Pikkuorava, Halmstadinkatu 37 Rakennusvuosi 1992 (ei peruskorjattu, rivitalo) Käyttöaste ,5 % Vuokra 2016 / m2 10,00 Huoneistoja yhteensä 26 kpl : 18 x 2h + k + s 61-61,5 m2 8 x 3h + k + s 76,5-77 m2 Valtiokonttorivelka ,89 Korjaustarve ,00