Rakennusfoorumi , Helsingin uusi MA-ohjelma

Transkriptio

1 Rakennusfoorumi , Helsingin uusi Rakennustietosäätiö yhteistyössä Helsingin Rakennusyhdistys ry:n kanssa järjesti tilaisuuden sta Keskusteluun johdattivat alustuksillaan: - Tonttiasiamies Tuomas Kivelä, Helsingin kaupungin kiinteistöviraston tonttiosasto: kokonaisvaltainen näkökulma - Hankekehitysinsinööri Matti Kuronen YIT Rakennus Oy: rakennusliikkeen näkökulma - Puheenjohtaja Rainer Mahlamäki, Suomen Arkkitehtiliitto ry SAFA: ympäristön ja suunnittelun näkökulma 1

2 Kutsussa esitetyt kysymykset Rakennusfoorumin kutsussa esitettiin seuraavat kysymykset: - Poistuuko asuntopula? - Tuleeko uusia ongelmia? - Korvaako määrä laadun? - Miten päätös Sipoosta vaikuttaa asiaan? 2

3 Alustuksen tausta, vastuu kannoista ja mielipiteistä sekä kiitokset Seuraavassa ovat alustuksessani käyttämäni diat. Niissä esitetyt faktat ovat tilastoja ja n lukuja. Johtopäätökset ja mielipiteet ovat omiani eivätkä siis kiinteistöviraston tai tonttiosaston kantoja. Haluan kiittää lainaamistani mainioista dioista nro 6-8, 11 ja 37 talous- ja suunnittelukeskuksen kehittämisosaston suunnittelupäällikkö Kirsi Mäkistä ja suunnittelija Riikka Karjalaista. Pahoittelen, ettei tekijöiden nimiä ollut mainittu esityksessäni. Tuomas 3

4 Lähtökohtiani tälle tarkastelulle Asuntojen hinnat ja vuokrat määräytyvät vanhojen asuntojen markkinoilla. Uustuotannon hinta asettuu 20 % tämän tason päälle eikä riipu niinkään tuotantokustannuksista. Asuntojen tarjonta ja kysyntä ovat pahassa epäsuhteessa eli ne kohtaavat liian korkealla tasolla. 4

5 Asuntotuotantoa on liian vähän Metropoliseudulla asuntotuotannon määrä on jo pitkään jäänyt pahasti jälkeen tarpeesta. Kovin harvan intressissä on edulliset asuntojen hinnat ja vuokrat = vain asuntomarkkinoille tulijat. Muille korkeat hinnat sopivat. Metropoliseudulle pitäisi rakentaa ainakin asuntoa vuodessa, jotta kysyntä vähitellen tyydyttyisi ja hinnat pysyisivät kurissa. Eniten on pulaa kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta. 5

6 Asuntotuotanto Helsingin seudulla ja pääkaupunkiseudulla Helsingin seutukunta Pääkaupunkiseutu asuntojen lukumäärä

7 5000 Asuntotuotanto Helsingissä * rakentamisen aloitusvuoden mukaan (as. kpl) 4000 Asuntoja kpl * Tavoite Tavoite Aloitusvuosi * ennuste Omistusas. Vapaarah. vuokra-as. Asumisoikeusas. Asumisoikeus- ja muut vuokra-as. Vuokra-as. tulorajoin Tavoite

8 Asuntotuotanto alkamis- ja valmistusvuoden mukaan v (Asuntoja kpl) Valmistuneet Yhteensä Ara-vuokra-as. v (25%) v (26%) v (21%) v ( 6%) Alkaneet v v v v Yhteensä Ara-vuokra-as. 767 (23%) 970 (30%) 601 (26%) 533 (20%) - opiskelijat nuorisoasunnot vanhukset muut erityisryhmät (Norm. vuokra-as.) YHT. (508) 767 (139) 970 (514) 601 (229) 533 8

9 Asuntotuotanto kaupungin maalla hallintamuodoittain Rakentamisen aloitusvuosi Suhde asunto-ohjelmaan Hallintamuoto Yhteensä Aton tav. Vajaus AV AAO, OOH, OV OO YHTEENSÄ KESKIARVO VUODESSA

10 Realistinen tuotantomäärä ei ole nykymenolla kovin suuri Helsinkiin pystyttäneen rakentamaan lähivuosina (ja ohjelmakauden lopulla ehkä asuntoa vuodessa). Espooseen 2500 ja Vantaalle asuntoa vuodessa. Muihin seudun kuntiin ehkä asuntoa. Eli yhteensä asuntoa, kun tavoite on ja tarve ainakin asuntoa. Jonnekin pitäisi siis kaavoittaa ja rakentaa lisää. Helsinkiinkö? 10

11 Helsingin , Kvsto , kunnianhimoiset tavoitteet on julistettu Tuotantotavoite asuntoa vuodessa on erittäin kunnianhimoinen. Asiantuntijat olivat asunnon tavoitteen kannalla. Tavoite merkitsee asuntoa ja 5 miljoona kerrosneliötä kymmenessä vuodessa tämä vuosi mukaan luettuna. Tavoitteeseen ei päästä ainakaan ohjelmakauden alkupuoliskolla, mutta tuotantotason nostamiseksi nykyisestä on tietenkin syytä työskennellä voimakkaasti. 11

12 Alustava, vuosille ohjelmoitu asuinkerrosala ja tarvittava lisärakennusoikeus 5000 as./v tavoitetasoon 12

13 n tavoitteita koko tuotannolle 5000 asuntoa vuodessa (ennen 3500) 4000 asuntoa kaupungin ja valtion maalla (ennen 2900) 20 % eli 1000 asuntoa ara-vuokraa (870) 20 % eli 1000 asuntoa aiesopimuksen mukaista välimuodon vuokraa ( ei ennen lainkaan) 20 % eli 1000 asuntoa hitasta, asumisoikeutta ja osaomistusta (ennen 1210, sisälsi vuokraa) 40 % eli 2000 kovan rahan omistusta ja vuokraa (ennen 1420 vain omistusta) 13

14 Kaupungin omalla tuotannolla ja muulla tuotannolla kaupungin maalla paikataan vajaukset 40 % kohtuuhintaisen vuokran toteutuminen varmistetaan kaupungin omalla tuotannolla Alueelliset jakaumat päätetään erikseen. Tavoitteena on, että 20 % on hitasta, asumisoikeutta ja osaomistusta sekä 40 % kovanrahan omistusta ja vuokraa. Jos yksityiselle maalle määritelty tuotanto ei toteudu, se kompensoidaan kaupungin maalla. 14

15 Kaupungin oman tuotannon tavoitteet 1500 asuntoa yhteensä (ennen 1130) 750 asuntoa ara-vuokraa (ennen 630) 600 hitasta, asumisoikeutta sekä mahdollisia Haravaa ja osaomistusta (ennen 100 hitasta ja 300 asumisoikeutta) 150 omistustuotantoa ilman hitas-ehtoja (ennen 100) Nyt muiden rakennuttajien tuotannolle ei esitetä tavoitteita kaupungin maalla 15

16 ARA-vuokra-asuntotuotannon jakaumat ARA-vuokra-asuntotuotannon tavoite on 20 % koko tuotannosta eli 1000 asuntoa (josta siis 750 olisi kaupungin omaa tuotantoa) 50 % tuotannosta kohdistuu ns. nimetyille ryhmille 25 % asunnottomille, tuen tarpeessa oleville ja muille erityisryhmille 10 % opiskelija- ja nuorisoasunnoille. Opiskelijoille vähintään 100 asuntoa vuodessa! Vanhusten palvelutaloille jotakin? Esim. 15% ja 150 as? Senioreille pääsääntöisesti muuta kuin valtion tukemaa tuotantoa ARA-vuokratuotantoa rakennetaan kaupungin ja valtion maalle sekä maankäyttösopimuksin yksityiselle maalle 16

17 Muita n tavoitteita ja päätöksiä 75 as-m2 keskikokotavoite poistui vuokraasuntotuotannosta. Tavoitetta seurataan nyt selvästi yhtä tonttia suuremmalla alueella. Kerrostaloja kehitetään Kaupunkimaista pientaloa kehitetään Omatoimista rakennuttamista edistetään, myös kerrostaloja rakennutettaisiin omatoimisesti Hitas-järjestelmää kehitetään Alueidentiteettejä vaalitaan ja kehitetään Kaupungin omia rahoitusmuotoja kehitetään 17

18 Tonttien luovutukseen liittyviä tavoitteita Tontteja vuokrataan ja myydään Pyritään asetettuihin tuotantotavoitteisiin Sääntelemätön omistusasuntuotanto luovutetaan tontinluovutuskilpailuilla Hitas- ja valtion tukemaan tuotantoon tontit vuokrataan Uusia ja vanhoja luovutustapoja kehitetään Suurien aluekokonaisuuksien luovutusta yhdelle toteuttajalle ja kumppanuuskaavoitusta tutkitaan Kaikilla alueilla toteutetaan eri hallinta- ja rahoitusmuotoja 18

19 Ohjelma on osin sisäisesti ristiriitainen on tehty 10 vuodelle ja ehkä siksi se on melko ylimalkainen. Se ei mm. sisällä tavoitetaulukkoja maaomistuksen mukaan kuten kaikki aiemmat ohjelmat. on osin sisäisesti ristiriitainen. Tavoitteet eivät voi toteutua yhtä aikaa. Tarvitaan runsaasti työryhmien työtä, jotta saadaan selvyys, mitä päätettiin. Sinänsä ohjelmassa on paljon hyviä tavoitteita mutta ehkä liikaa hurskaita toiveita. 19

20 n ongelmia Kokonaistavoitteet, maaomistuksen vaikutus ja alueelliset jakaumat on vielä selvittämätön vyyhti. Voi käydä niin, että kun päätetään jakaumista alue kerrallaan, kokonaistavoitteita ei saavuteta. Muiden rakennuttajien kuin Att:n osuus aratuotannosta näyttää supistuvan olemattomiin. Kohtuuttoman korkeiden tavoitteiden asettaminen voi vaikuttaa toteuttajiin demoralisoivasti. 20

21 MA-Ohjelman tavoitteiden mukainen hyvin teoreettinen asuntotuotanto maanomistuksen mukaan (kaikilla sama jakauma ja kaikki onnistuu) Maanomistus Rahoitus- ja hallintamuodot Kaupungin maa as. % Valtion maa as. % Yksityinen maa as. % Yhteensä as. % AV AVH AAO, OOH OO, OV Yhteensä

22 MA-Ohjelman tavoitteiden mukainen optimistinen asuntotuotannon jakauma maanomistuksen mukaan (tästä saadaan laskettua kaupungin maan jakauma) Maanomistus Rahoitus- ja hallintamuodot Kaupungin maa as. % Valtion maa as. % Yksityinen maa as. % Yhteensä as. % AV AVH AAO, OOH OO, OV Yhteensä

23 n mukainen optimistinen jakauma asuntotuotannosta kaupungin maalla (Kaupungin oma tuotanto päätöksen mukaan ja muille loput) Rakennuttajat Rahoitus- ja hallintamuodot Kaupungin omatuotanto Yksityinen tuotanto Yhteensä as. % as. % as. % AV AVH AAO,OOH OO, OV Yhteensä

24 Edellisten optimististen taulukkojen laatimisperiaatteet ssa ei esitetä taulukkoa asuntotuotannon jakaumasta maanomistajittain eikä jakaumasta kaupungin maalla. Taulukossa on yrityksenä päästä koko tuotannossa jakaumaan 20/20/20/40. Valtion maalle on merkitty kokonaistavoitteen mukainen jakauma, jonka toteutuminen on hyvin epätodennäköistä. Valtiohan on myynyt tonttinsa eniten tarjoaville. (ja luovuttanut vähän tontteja vähän HOAS:lle) Kun valtion ja yksityisen maan tuotanto vähennetään koko tuotannosta, saadaan tuotanto kaupungin maalla. Tämä tarvitsemme tonttien varausten valmisteluun. 24

25 Yksityiselle maalla ei millään saada samaa jakaumaa kuin tavoitteessa Yksityiselle maalle tuskin tulee enempää kuin 100 asuntoa vuodessa ara-tuotantoa. Asuntotuotannosta yksityisellä maalla noin 400 asuntoa on omakoti- ja rivitaloja vanhoilla pientaloalueilla. Suuri osa muustakin tuotannosta kohdistuu tonteille, joilla on lainvoimainen asemakaava. Pienissä kaavan muutoksissa ei oikein voida edellyttää vuokraasuntotuotantoa. Sellaisia suuria kaavoja tai kaavan muutoksia, joissa ehkä voitaisiin sopia maankäyttösopimuksessa ara-vuokraasuntotuotannosta on hyvin vähän. 25

26 MA-Ohjelman todennäköinen asuntotuotannon jakauma maanomistuksen mukaan (kaupungin maalla yleinen jakauma ja muilla Ato-rekisterin mukainen jakauma) Maanomistus Rahoitus- ja hallintamuodot Kaupungin maa Valtion maa Yksityinen maa Yhteensä as. % as. % as. % as. % AV AVH AAO, OOH OO, OV Yhteensä

27 kauden asuntotuotannon realistinen määrä ja jakauma maanomistuksen mukaan (jos kaikki menee oikein hyvin) Maanomistus Rahoitus- ja hallintamuodot Kaupungin maa Valtion maa Yksityinen maa Yhteensä as. % as. % as. % as. % AV AVH AAO, OOH OO, OV Yhteensä

28 Miksi asuntotuotanto ei voi kasvaa paljoakaan lähivuosina? Tuotanto on ollut alhaisella tasolla vuosina : kaupungin maalla vain 1600 as/v, valtion maalla 100 as/v, mutta yksityisellä maalla onneksi yli arvioidun eli jopa 1000 as/v. Tavoitteet ja arviot olivat 2600, 300 ja 600 as/v eli yhteensä 3500 as/v. Tuotanto oli as/v. Tonttireservejä ei ole lainkaan. Kaavoitus tuo lisää tontteja varsin hitaasti. Kovan rahan asuntojen kysyntä on hiipunut. Rakentajat ja rakennuttajat ovat hidastaneet tuotantoaan eivätkä juuri laske hintojaan. 28

29 Esteitä riittää ainakin kohtuuhintaisella asuntotuotannolla Valtio on myynyt useita kohteita rakennusliikkeille kovan rahan tuotantoon, ja kohteet toteutuvat markkinoiden mukaan. Yksityiselle maalle tulee hyvin vähän ARAtuotantoa. Säädeltyyn asuntotuotantoon ei saada urakkatarjouksia tai ne ovat liian korkeita. Rakennusalan kapasiteetti näyttää olevan kokonaan käytössä, ja kapasiteetin lisääminen on hidasta: työvoima, materiaalit jne. Alueellisilla jakaumilla vähennetään tehokkaasti ARA-tuotantoa 29

30 Kaavat ovat kunnianhimoisia ja kalliita toteuttaa Asemakaavat ovat muuttuneet yhä kalliimmiksi toteuttaa: huono maaperä, julkisivumääräykset, erilaiset kattokerrokset, erityisesti kallis pysäköinti jne. Joskus jopa rakennusten runkomateriaali on määrätty (puuta) kaavassa Kunnallistekniikan rakentamiseen ja esirakentamiseen ei ole aina varattu riittävästi määrärahoja. Kunnallistekniikan suunnittelu laahaa jäljessä. 30

31 Miksi asuntotuotannon olennainen lisääminen myöhemminkin on vaikeaa? Helsingissä ei ole enää lainkaan ns. raakamaata, jota hankkimalla ja kaavoittamalla voitaisiin hoitaa asuntotuotantoa. (Sipoosta liitettyä aluetta lukuun ottamatta) Asemakaavoissa ja yleiskaavassa on käytettävissä ohjelmakaudelle yhteensä noin 3,7 milj. k-m2 asuntokerrosalaa. Asunto-ohjelmarekisterissä olisi kerrosalaa noin 4,2 milj. k-m2, mutta siinä on varsin paljon toiveita. 31

32 Kaavoituksessa riittää työtä ja vaikeuksia Jotta tavoitteeseen päästäisiin, pitää laatia uusi yleiskaavaa ja merkitä siihen asuntoalueita ainakin ns. verikartan verran. Vastustus on varmaa. Yleissuunnitelmien mitoitukset yleensä pienentyvät asemakaavavaiheessa. Kaavavalitukset lykkäävät kaavojen lainvoiman saamista ja joskus jopa estävät sen. n mukainen pientalotuotannon painottaminen pienentää tuotannon kokonaismäärää, koska tarvitaan enemmän maata kuin kerrostaloille. 32

33 Uusia alueita saadaan kovin hitaasti käyttöön Sipoosta Helsinkiin liitetylle alueelle voitaneen alkaa rakentaa vasta 5 10 vuoden kuluttua. Malmin lentokentän alue saadaan käyttöön aikaisintaan vuoden kuluttua. Satama-alueidenkin kaavoitus uhkaa viivästyä. Alueet vaativat suuria kynnysinvestointeja. Santahaminasta ei oikein saa edes puhua 33

34 Paljon kuitenkin tullaan saamaan aikaan sta riippumatta Pääosa maasta on kaupungin omistuksessa Pitkä kokemus projektitoiminnasta, joka on vielä äskettäin saanut uusia resursseja Kokenut, asiantunteva ja kunnianhimoinen kaupunkisuunnittelu Hyvät tonttien luovutusmenetelmät Hyvät taloudelliset resurssit Melko hyvä virastojen välinen yhteistyö Runsaasti hyviä yhteistyökumppaneita suunnittelijoissa, rakennuttajissa ja urakoitsijoissa 34

35 ei onneksi kokonaan toteudu Jos kaupunkiin pystyttäisiinkin rakentamaan kymmenessä vuodessa asuntoa, tuotanto käytännössä loppuisi Helsingissä tämän jälkeen kuin seinään. Jos kaikkia satamilta vapautuvia alueita rakennetaan yhtä aikaa, niistä tulee helposti kovin samanlaisia aikansa lapsia. Suurten alueiden luovutus harvoille toteuttajille voi tuottaa huonoa laatua ja hidasta toteutusta. Eli onneksi ohjelma ei toteudu kuin osin. Uusi ohjelma tehdään jo neljän vuoden päästä 35

36 Asuntotuotannon kolmen vuoden tavoite kaupungin maalla verrattuna tonttien varauksiin Hallintamuoto AV AVH OOH, AAO OO, OV YHTEENSÄ *) prosenttia tavoitteesta eli laskettu vaakasuoraan **) nettolisätarve eli miinusmerkkiset luvut vähennetty Tonttien varauksia on kahden ja puolen vuoden ohjelman tavoitteiden mukaiseen tuotantoon kaupungin maalla. Tosin kaikki varatut kohteet eivät ole toteutettavissa kolmen seuraavan vuoden aikana. Tavoite asuntoja Tavoite % Esitys + varaukset asuntoja Esitys % Lisätarve asuntoja **) Lisätarve % %*) **) 36

37 MAL-suunnitelmat HELSINKI PKS HELSINGIN SEUTU VALTIO KVSTO PKS- NEUVOTTELUKUNTA H:GIN SEUDUN YHTEISTYÖKOKOUS KAUPUNGIN STRATEGISET TAVOITTEET PÄÄKAUPUNKISEUDUN YHTEISTYÖSOPIMUS Nk. Paraslaki HELSINGIN SEUDUN KUNTIEN YHTEISTYÖSOP. MA-OHJELMA Asuntopoliittiset linjaukset PKS-MA 2017 Maankäytön ja asumisen toteutusohjelma 2017 MAL-NEUVOTTELUKUNTA/ MAL-JAOSTO Maankäytön ja asumisen toteutusohjelma 2017 sopimukset PLJ 2007 VAT-kärkihankkeet Toteutusosa Kehyli Kansainvälisen kilpailun tulosten perusteella Visio 2050 Greater Hesinki Vision2050 Kansainvälinen ideakilpailu Talousarvio MAL-suunnitelman päivitys 37

38 Seudullisessa MAL-ohjelmassa lisäys on pääosin Helsingissä Seudullisesti asuntotuotantoa pitäisi kuitenkin olennaisesti lisätä. MAL-ohjelmassa tavoite on asuntoa, eikä sekään ole riittävä. MAL-ohjelma näyttää siltä, etteivät muut kunnat viisaasti paljoakaan lupaa lisätä tuotantoaan, mutta Helsingillä on kovin suuri lisäosuus. Ylipäänsä kuntien yhteistyö ei vaikuta tällä sektorilla kovin tehokkaalta. 38

39 Mitä sitten oikein pitäisi tehdä? Helsinkiin ei siis pystytä rakentamaan asuntoa vuodessa. Tarve seudulle olisi asuntoa, mikä on itse asiassa melko vähän verrattuna seudun asukasmäärään, väljyyden kasvuun ja muuttoliikkeeseen. Helsingissä asuu lähes puolet seudun asukkaista, joten puolen tuotannosta eli asunnon vaatimat investoinnit pitäisi tehdä helsinkiläisten verovaroin. 39

40 Seudullinen ja kunnallinen jaotus pitää uusia Kunnallista jaotusta pitää muuttaa, eli yhdistää metropolialueella kaikki 14 kuntaa tai ainakin 4 keskeisintä kuntaa. Suurkunta jaetaan sitten pieniin itsehallinnollisiin yksikköihin, jotka päättävät ihmistä lähellä olevista asioista, mutta kaavoitus ja asuntorakentaminen ym. tärkeä hoidettaisiin yhteisesti. Maakuntaliitot sopisi yhdistää tai lopettaa. 40

41 Uusia isoja projekteja liikkeelle ja aktiivista maapolitiikkaa! Uusia suuria projektialueita pitää avata raideliikenteen vaikutuspiirissä ainakin 6-8 kpl yhtä aikaa. Uuden suurkunnan tulee noudattaa aktiivista maapolitiikkaa. Hankitaan tarvittavat maat etukäteen raakamaana vaikka lunastuksin. Kaavoitetaan laajemmalle uustuotannolle vain kunnan maata. Nykyisistä kunnista vain harvat ovat oikeasti maapolitiikassa aktiivisia. 41

42 Helsingin sta ei taida olla kovin paljoa apua seudun asuntotilanteeseen Ohjelman tavoitteiden suuntaan tulee toki toimia kaikin voimin, mutta hyvä, kun edes pysymme paikoillamme. Muitakin temppuja siis tarvitaan. Kuntien pakon edessä käynnistämä yhteistyö ei näytä asuntopuolella kovin tulokselliselta. Varmastikin valtion apua ja uutta lainsäädäntöä tarvitaan. Aikaisemminkaan ei muutoksia ole muutoin saatu aikaan. 42

43 Vastausyritys Rakennusfoorumin kutsussa esitettyihin kysymyksiin Asuntopula ei poistu n esittämillä tavoitteilla eikä keinoilla, mutta on toki oikean suuntainen julistus. Uusia ongelmia varmasti tulee mm. resurssipula. On vaara, että määrää lisättäessä ja hätäiltäessä laatu laskee ja tulos on monotoninen. Päätös Sipoosta oli oikea, mutta vain pieni osaratkaisu. 43