MAANKÄYTTÖSOPIMUS SEKÄ MÄÄRÄALOJEN VAIHDON ESISOPIMUS (asemanseutu)

Transkriptio

1 LUONNOS MAANKÄYTTÖSOPIMUS SEKÄ MÄÄRÄALOJEN VAIHDON ESISOPIMUS (asemanseutu) 1. Sopijapuolet Joensuun kaupunki, Y-tunnus PL Joensuu myöhemmin tässä sopimuksessa Kaupunki (kaupunginvaltuuston päätös x.x.2017 x) VR-Yhtymä Oy, Y-tunnus PL HELSINKI kiinteistön omistajana myöhemmin tässä sopimuksessa VR 2. Sopimuksen tarkoitus Tällä sopimuksella sovitaan Joensuun kaupungin Niinivaaran (5.) ja Sirkkalan (13.) kaupunginosissa sijaitsevan Matkakeskus-nimisen kiinteistön (jäljempänä Sopimusalue) asemakaavoituksen etenemiseen liittyvistä asioista, maankäyttökorvauksesta, Sopimusalueen yhdyskuntarakentamisen toteuttamisvastuusta ja esisopimuksena määräalojen vaihdosta kaupungin ja VR:n välillä. Näiden toimenpiteiden tavoitteena on mahdollistaa asemanseudun kehittäminen turvallisemmaksi ja palvelemaan nykyistä paremmin alueella liikkuvia matkustajia. Kaavaratkaisulla mahdollistetaan VR:n omistamalla Sopimusalueella huomattava asunto- ja liikerakentaminen ja tästä perittävällä maankäyttömaksulla voidaan osaltaan rakentaa turvallista ja tasokasta liikkumisympäristöä. 3. Asemakaavoituksen eteneminen ja kustannusten korvaus Kaupunkirakennepalveluiden kaavoitus on laatinut VR:n hakemuksesta Joensuun kaupungin Niinivaaran ja Sirkkalan kaupunginosissa sijaitsevalle Matkakeskus-nimiselle kiinteistölle asemakaavan muutosehdotuksen 13/1675 Joensuun kaupunginvaltuuston päätettäväksi [ ] päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen mukaisesti, liite 1. Toimivalta asemakaavan hyväksymisessä on maankäyttö- ja rakennuslain (132/99) 52 :n mukaisesti kaupunginvaltuustolla eikä tämä sopimus rajaa millään tavoin valtuuston toimivaltaa asiassa. Sivu 1 / 7

2 Asemakaavan muutoksesta aiheutuneet kustannukset Kaupunki laskuttaa VR:ltä erillisellä laskulla allekirjoitetun asemakaavan käynnistämissopimuksen mukaisesti. 4. Maankäyttökorvaus Kaupunginvaltuusto nimesi asemanseudun MRL:n 110 tarkoittamaksi kehittämisalueeksi. Kehittämisalueella kunnalla on tavanomaista vapaampi maankäyttösopimusmenettely, joka voi perustua toteuttamiskustannusten jakamisen lisäksi osapuolille kohdentuvien hyötyjen jakamiseen. Tällä sopimuksella sovitaan VR:lle tulevasta maankäyttökorvauksesta (jäljempänä Maankäyttökorvaus) ja erillistä MRL:n 112 :n tarkoittamaa kehittämismaksua ei peritä. Asemakaavan muutosehdotuksen 13/1675 mukaisen uuden asemakaavan (jäljempänä Uusi Asemakaava) tultua lainvoimaiseksi VR korvaa kaupungille Maankäyttökorvauksena euroa. Korvaus on maksettava viidessä erässä. Kaupunki laskuttaa Maankäyttökorvauksen jäljempänä todetulla tavalla viidessä erässä ja maksuerien erääntyminen edellyttää Kaupungin lähettämää laskua. Ensimmäinen erä euroa erääntyy maksettavaksi Ensimmäisen erän erääntyminen edellä todettuna päivänä edellyttää lisäksi sitä, että kortteli 5161 on kunnallistekniikan puolesta tuolloin rakennettavissa ja Kaupunki on toteuttanut Uuden Asemakaavan mukaiseen kortteliin 5125 pysäköintilaitoksen palvelemaan joukkoliikenteen matkustajia. Toinen erä maankäyttömaksusta euroa erääntyy maksettavaksi [12] kuukauden kuluttua ensimmäisen erän erääntymisestä. Kolmas erä maankäyttömaksusta euroa erääntyy maksettavaksi [24] kuukauden kuluttua ensimmäisen erän erääntymisestä. Neljäs erä maankäyttömaksusta euroa erääntyy maksettavaksi [36] kuukauden kuluttua ensimmäisen erän erääntymisestä. Viides erä maankäyttömaksusta euroa erääntyy maksettavaksi [48] kuukauden kuluttua ensimmäisen erän erääntymisestä. Korvauksia tarkistetaan elinkustannusindeksillä ja em. hinnat vastaavat vuoden 2018 keski-indeksiä. Mikäli Uuden Asemakaavan tai yleisten alueiden toteutussuunnitelmien laillistumiseen tulee viivytyksiä, sovitaan ensimmäisen erän eräpäivän siirrosta yhteisesti. Periaate on, että ensimmäinen erä tulee maksuun, kun rakentaminen korttelissa 5161 on mahdollista kunnallistekniikan puolesta ja Kaupunki on toteuttanut Uuden Asemakaavan mukaiseen kortteliin 5125 pysäköintilaitoksen palvelemaan korttelin 5161 tarpeita sekä joukkoliikenteen matkustajia. Mikäli maankäyttökorvausta ei makseta määräaikaan mennessä, peritään ylimenevältä ajalta korkolain mukainen viivästyskorko. Sivu 2 / 7

3 5. Sopimusalueen yhdyskuntarakentamisen toteuttaminen 6. Määräalan vaihtoa koskeva esisopimus Sopimusalueen yhdyskuntarakentamisen toteuttamisesta vastaa kustannuksellaan Kaupunki. Paikoitustalon rakentaminen Kaupungin omistukseen tulevassa, Uuden Asemakaavan mukaisessa korttelissa 5125 on suunniteltu toteutettavaksi Joensuun Pysäköinti Oy:n toimesta. Yleiseen, matkustajien tarpeisiin tulevasta hallista varataan vähintään 100 autopaikkaa. Paikoitustalon toteutustavasta päätetään erikseen vuoden 2017 aikana. Kaupunki on velvollinen huolehtimaan siitä, että paikoitustalo valmistuu viimeistään Kaupunki on velvollinen toteuttamaan matkustajien palvelupisteeksi tarkoitetun tilan korttelin 5125 paikoitustaloon tai järjestämään tilan kortteliin 5161 toteutettavaan rakennukseen Asema-aukion puoleiseen katutason tilaan. VR:llä on oikeus niin halutessaan vuokrata palvelupisteestä tila. Kaupunki vastaa kustannuksellaan Sopimusalueella mahdollisesti tarvittavista Kaupungin (ja/tai sen omistamien yhtiöiden) omistamien putkien, johtojen ja kaapeleiden siirroista Luovutuksen kohteet Kaupunki ja VR sitoutuvat maa-alueiden vaihtoon, jossa Uuden Asemakaavan tultua lainvoimaiseksi: Kaupunki luovuttaa VR:lle liitekarttaan sinisellä merkityt määräalat: - noin 112 m² kiinteistöstä Niinivaaran kadut - noin 917 m² kiinteistöstä Sirkkalan kadut - noin 91 m² kiinteistöstä Sirkkala I ja - noin 61 m²:n suuruisen kiinteistön Asema-alue LR-1 Kaupungin luovuttamat maa-alueet ovat yhteensä noin 1181 m² ja ne ovat osa asemakaavan muutosehdotuksen 13/1675 mukaista muodostettavaa tonttia nro 1 Niinivaaran kaupunginosan korttelissa VR luovuttaa Kaupungille Joensuun kaupungin Niinivaaran ja Sirkkalan kaupunginosissa sijaitsevasta Matkakeskus-nimisestä kiinteistöstä noin m²:n suuruisen, liitekarttaan punaisella merkityn määräalan. Asemakaavan muutosehdotuksen 13/1675 mukaisesti VR:n luovuttamasta määräalasta on noin 1388 m² puistoaluetta (VP Asemanpuisto), noin 1067 m² Asema-aukiota, noin m² katualuetta (Asemankaari ja Asemaraitti, Niinivaaran kadut), noin 3622 m² LPA-aluetta korttelissa 5125 ja Sirkkalan kaupunginosassa noin 124 m² ET-alueita kortteleissa 1317 ja 1318 sekä noin 3157 m² katualuetta (Sirkkalan kadut). Sivu 3 / 7

4 6.2. Lopullisen luovutuskirjan allekirjoitus ja korvaukset Lopullinen määräalojen luovutusta koskeva luovutuskirja allekirjoitetaan kahden kuukauden kuluessa asemakaavan muutoksen 13/1675 lainvoimaistumisesta. Määräalojen luovutuksista ei suoriteta korvauksia puolin tai toisin. Maaalueiden arvot on huomioitu maankäyttökorvauksessa Muut luovutuksen ehdot Lopullista määräalojen luovutusta koskevaan luovutuskirjaan sisällytetään seuraavat ehdot: - Omistus- ja hallintaoikeus luovutettaviin määräaloihin siirtyvät lopullisen vaihtokirjan allekirjoituksilla. - Kaupungille luovutettavaan määräalaan kohdistuu VR:n vuokranantajana ja Viitera Oy:n vuokralaisena allekirjoittama vuokrasopimus, jonka mukainen vuokraoikeus on kirjattu kiinteistöä rasittamaan lainhuudatus- ja kiinnitysrekisteriin, laitostunnus L4. Vuokrasopimus oikeuksineen ja velvoitteineen siirtyy tämän vaihtokirjan allekirjoituksin vuokranantajan osalta VR:ltä Kaupungille. - Kaupungille luovutettavaan määräalaan kohdistuu VR:n vuokranantajana ja Kaupungin vuokralaisena allekirjoittama saakka voimassa oleva maanvuokrasopimus, jonka mukainen vuokra-alue sijoittuu osittain kaupungille luovutettavalle määräalalle ja osittain VR:n omistukseen jäävälle kiinteistön alueelle. Vuokra-alueella sijaitsee kolmannen omistama rakennus. Vuokraoikeutta ei ole kirjattu lainhuudatus- ja kiinnitysrekisteriin. Vuokrasopimus sovitaan päättyväksi tämän luovutuskirjan allekirjoituksin. VR ja Kaupunki allekirjoittavat tämän luovutuskirjan allekirjoituksen yhteydessä uuden, toistaiseksi voimassa olevan maanvuokrasopimuksen, jolla Kaupunki vuokraa nyt päättyvän maanvuokrasopimuksen mukaisesta vuokra-alueesta VR:n omistukseen jäävän kiinteistön alueen. Kaupunki vastaa kustannuksellaan rakennuksen omistajan kanssa mahdollisesti tarvittavien sopimusten tekemisestä sellaisin ehdoin, että rakennuksen omistaja poistaa rakennuksen vuokra-alueelta uuden toistaiseksi voimassa olevan maanvuokrasopimuksen päättyessä. Kaupunki vastaa kustannuksellaan myös muista tarvittavista sopimuksista ja toimenpiteistä rakennuksen omistajan kanssa. - Kaupungille luovutettava määräala luovutetaan edellä todettuja vuokrasopimuksia lukuun ottamatta muista rasituksista vapaana. - VR:lle luovutettavat määräalat luovutetaan kaikista rasituksista vapaana. Sivu 4 / 7

5 - Kaupunki vastaa maankäyttösopimuksen mukaisesti kustannuksellaan mahdollisesti tarvittavista Kaupungin ja/tai sen omistamien yhtiöiden omistamien käytössä olevien putkien, johtojen ja kaapeleiden siirroista saamiensa ja luovuttamiensa alueiden osalta. - Molemmat osapuolet vastaavat luovutuksessa saamiensa määräalojen kiinteistönmuodostuskustannuksista. - VR:llä on oikeus pitää Kaupungille luovutettavalla määräalalla sijaitsevat omistamansa rakennukset korvauksetta paikoillaan siihen saakka, kunnes Kaupunki käynnistää alueella sellaisen infran rakentamisen, joka edellyttää rakennusten purkamista. Kaupungin on ilmoitettava tällaisen infran rakentamisen käynnistymisestä viimeistään kaksitoista (12) kuukautta ennen rakentamistöiden käynnistämistä. VR vastaa kustannuksellaan rakennusten purkamisesta siten, että rakennukset on purettu Kaupungin ilmoittamaan infran rakentamisen käynnistymispäivään mennessä. - VR vastaa kustannuksellaan Kaupungille luovutettavan määräalan kunnossapidosta VR:n omistamien rakennusten kulkureiteillä ja pihaalueella rakennusten käytön edellyttämällä tavalla Kaupungin ilmoittamaan infran rakentamisen käynnistymispäivään saakka. Muulla Kaupungille luovutettavan määräalan alueella kunnossapidosta vastaa kustannuksellaan Kaupunki. - VR vastaa kustannuksellaan Kaupungille luovutettavalla määräalalla sijaitsevien sellaisten omistamiensa putkien, johtojen ja kaapeleiden siirtämisestä, joita tarvitaan palvelemaan kiinteistöllä sijaitsevaa VR:n omistamaa asemarakennusta. - Osapuolet ovat tutustuneet vastaanottamiensa määräalojen kiinteistöjä koskeviin lainhuudatustodistuksiin, kiinteistörekisteriotteisiin ja rasitustodistuksiin sellaisina kuin ne ovat tämän luovutuskirjan allekirjoituspäivänä. - VR:n luovuttamalla määräalalla on tehty seuraavien ympäristöraporttien mukaiset selvitykset ja tutkimukset: i) Joensuun asemanseutu, Pima-taustaselvitys, Ramboll Oy ja ii) Raportti maaperän pilaantuneisuustutkimuksesta, Ramboll Oy (jäljempänä Ympäristöraportit ). Ympäristöraporttien mukaan VR:n luovuttamalla määräalalla ei ole todettu sen nykykäyttö ja sen suunniteltu tuleva käyttö huomioiden pilaantuneeksi luokiteltavia maa-aineksia, eikä tutkimuksen edustamilla alueilla ole maaperän tai pohjaveden kunnostustarvetta. Mikäli VR:n luovuttamalla määräalalla havaitaan kuitenkin myöhemmin sellaista maaperän pilaantuneisuutta, jonka puhdistamista voimassa ollut lainsäädäntö edellyttää, jotta määräalaa voidaan käyttää Uuden Asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen, vastaa VR maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista euroa (sis. alv) ylittävältä osalta voimassa olleen lainsäädännön edellyttämään tasoon edellyttäen, että Kaupunki ilmoittaa maaperän pilaantumishavainnoista VR:lle viimeistään 1 kk:n kuluessa havainnostaan ja jäljempänä sovittuun määräpäivään mennessä. VR:n kustannusvastuulle kuuluvat puhdistustoimenpiteet toteutetaan seuraavasti: i) Sivu 5 / 7

6 7. Sopimuksen voimassaolo Puhdistustoimenpiteet suoritetaan määräalalle toteutettavan ensimmäisen rakentamisen edellyttämien kaivutöiden yhteydessä, ii) Kaupunki ja VR sopivat yhdessä viranomaisille esitettävästä puhdistussuunnitelmasta, iii) Kaupunki ja VR sopivat yhdessä puhdistuskustannusten minimoimisesta, iv) VR:llä on oikeus kustannuksellaan valvoa puhdistustoimenpiteiden suoritusta, v) puhdistustoimenpiteiden teettämisestä vastaa Kaupunki. VR:n tämän kohdan mukainen kustannusvastuu on kaikissa tilanteissa voimassa enintään saakka ( Määräpäivä ). VR vastaa sellaisista maaperän puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista, jota koskevan pilaantumishavainnon Kaupunki on ilmoittanut VR:lle edellä todetulla tavalla Määräpäivään mennessä, vaikka puhdistustoimenpiteiden suorittaminen osittain tai kokonaan ajoittuisi määräajan päättymisen jälkeiseen aikaan. - Kaupunki vastaa kaupanvahvistajan palkkiosta ja vaihtokirjan laatimisesta muilta ehdoiltaan tällaisessa kiinteistöjen luovutuksessa tavanomaisesti noudatettavia ehtoja noudattaen. Tämä sopimus on sitova, kun molemmat osapuolet ovat sen allekirjoittaneet. Jos Kaupungin kaupunginvaltuusto ei hyväksy asemakaavan muutosehdotuksen 13/1675 mukaista kaavamuutosta tai kaavamuutos ei saa lainvoimaa, tämä sopimus raukeaa saman päivän päättyessä, kun kaupunginvaltuuston hylkäävä päätös on saanut lainvoiman tai vastaavasti kaavamuutoksen lainvoimaiseksi tulon estänyt päätös on tullut lainvoimaiseksi. Sopimuksen rauetessa osapuolilla ei ole oikeutta mihinkään tähän sopimukseen perustuviin vaatimuksiin toista osapuolta kohtaan eivätkä osapuolet ole velvollisia mihinkään korvauksiin sopimuksen raukeamisen johdosta. 8. Erimielisyyksien ratkaisu 9. Liitteet Tähän sopimukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan Pohjois-Karjalan käräjäoikeudessa. Liite 1: Asemakaavan muutosehdotus Liite 2: Kartta vaihdettavista alueista 10. Sopimuskappaleet, päiväys ja allekirjoitukset Tämä sopimus on tehty kolmena kappaleena, yksi kummallekin sopijapuolelle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Joensuussa. päivänä kuuta 2017 VR-YHTYMÄ OY Sivu 6 / 7

7 JOENSUUN KAUPUNKI KIINTEISTÖN LUOVUTUKSEN VAHVISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että [ ] VR-Yhtymä Oy:n puolesta luovuttajana ja luovutuksen saajana sekä [ ] Joensuun kaupungin puolesta luovuttajana ja luovutuksen saajana ovat allekirjoittaneet tämän kiinteistöluovutuksen esisopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä esisopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että esisopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. Sivu 7 / 7