Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely

Transkriptio

1 Powered by TCPDF ( Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely Yritysjuridiikka Maisterin tutkinnon tutkielma Antti Säynäslahti 2012 Laskentatoimen laitos Aalto-yliopisto Kauppakorkeakoulu

2 I Tekijä Antti Säynäslahti Työn nimi Asuntokaupan virheet ja niiden käsittely Tutkinto Kauppatieteiden maisterin tutkinto Koulutusohjelma Yritysjuridiikka Työn ohjaaja(t) Matti Rudanko Hyväksymisvuosi 2012 Sivumäärä V + 87 s. Kieli Suomi Tiivistelmä Tämän pro gradu tutkielman tavoitteena on tarkastella asuntokaupan erilaisia laatuvirheitä ja mitkä ovat olleet niiden yleisimmät seuraamukset hovioikeuden ratkaisuissa 2000-luvulla. Kohderyhmänä ovat käytetyt asunnot. Tutkielman lähteinä on käytetty Suomen eri hovioikeuksien ratkaisuja 2000-luvulta ja lisäksi mukana on kuluttajanvalituslautakunnan, käräjäoikeuden sekä korkeimman oikeuden päätöksiä. Asioita on peilattu muun muassa asuntokauppalakiin, asunto-osakeyhtiölakiin sekä maakaareen. Kun käytetyn asunnon kaupassa ilmenee virheitä, asunto ei ole sellainen kuin sen piti olla ja siten asunnossa on virhe. Vaikka asunnossa olisi puutteita ja vikoja tai peräti rakennusteknisiä virheitä, niin asuntokauppalain mukaan asunnossa ei välttämättä ole virhettä. Virheen arvioinnissa käytetään käsitteitä: vähäinen, vaikutuksellinen, merkittävä tai olennainen virhe. Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että hinnanalennus on virheen yleisin seuraamus ja sen vuoksi siitä on myös enemmän ratkaisuja kuin muista seuraamuksista. Tutkimusaineiston tapauksissa yli puolessa oli päädytty hinnanalennustuomioon. Sen määrä muodostuu lähtökohtaisesti virheen korjauskustannuksista. Yhtenä selkeänä yhdistävänä tekijänä voidaan sanoa, että jos kohteessa on useampia virheitä, arvioidaan oikeuskäytännössä niiden olennaisuutta yhtenä kokonaisuutena. Kauan purkamiseen laatuvirheiden vuoksi, on tutkielman 132 hovioikeustapauksen joukosta päädytty 20 kertaa. Purkukynnyksen ylittyminen edellyttää yleensä, että ostaja vaatii yli 40 prosentin hinnanalennusta kauppahintaan nähden. Tutkimuksen perusteella ostajalla voi olla oikeus myös vahingonkorvaukseen, jos asunto ei vastaa sovittua. Huolimattomuus on avainsana, kun puhutaan myyjän korvausvastuun perusteista. Pelkkään vahingonkorvaukseen päädytään harvoin ja yleensä se onkin hinnanalennuksen lisänä. Ensimmäisessä luvussa tutustutaan tutkielman taustaan sekä rajataan tutkimusongelma. Toisessa luvussa käsitellään asuntokauppalakia ja tarkastellaan milloin se on voimassa sekä mihin sitä voidaan soveltaa. Tämän jälkeen määritellään asunto-osakeyhtiö, huoneisto ja milloin asuntoa voidaan kutsua käytetyksi. Kolmannessa luvussa tutustutaan asunnon erilaisiin laatuvirheisiin. Edellä mainitut virheet jaetaan yleiseen virheeseen, taloudelliseen virheeseen sekä oikeudelliseen virheeseen. Tutkielmassa pureudutaan muun muassa seuraaviin virheisiin: sopimuksen vastaisuus, tiedonantovirhe, pinta-alavirhe, tiedonantovirheen suhde salaiseen virheeseen, salainen virhe, salainen taloudellinen virhe sekä välitysliikkeen vastuu. Neljäs luku pitää sisällään virheen seuraamukset: maksusta pidättäytyminen, hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus. Viidennessä luvussa on yhteenveto tutkielman tärkeistä asioista sekä jatkotutkimusaiheet. Avainsanat asuntokauppa, virheet, hovioikeus, asuntokauppalaki

3 II Sisällysluettelo LYHENNELUETTELO 1 Johdanto Tutkielman taustaa Tutkielman kohde ja rajaukset Asuntokauppalaki Asuntokauppalain synty Asuntokappalain soveltaminen Lain ajallinen soveltaminen Lain asian soveltaminen Laki käytetystä asunnosta Osaomistusasuntojen sääntely Lain soveltamisala ja määritteet Asunto-osakeyhtiön määrittely Osakehuoneiston määrittely Laatuvirheet Virheiden jaottelu Jaottelu yleisesti Jaottelun kritisointi Sopimuksen vastaisuus Case: sopimuksen vastaisuus Vastuunrajoituslausekkeet Yhteenveto sopimuksen vastaisuudesta Tiedonantovirhe Myyjän tiedonantovelvollisuus Tiedonantovirheeseen liittyviä ratkaisuja Case: tiedonantovirhe Myyjän omatekemät korjaukset ja rakennustyöt Case: myyjän omatekemät korjaukset ja rakennustyöt Tehdyt kuntotarkastukset, muut selvitykset ja oikeudenkäynnit Case: tehdyt kuntotarkastukset, muut selvitykset ja oikeudenkäynnit Pinta-alavirheet... 29

4 III Case: pinta-alavirhe Asuntokaupan taloudellinen virhe Case: asuntokaupan taloudellinen virhe Tiedonantovirheen ja salaisen virheen suhde Case: tiedonantovirheen ja salaisen virheen suhde Yhteenveto tiedonantovirheestä Salainen virhe Merkittävyyskynnyksen ylittyminen Case: Merkittävyyskynnyksen ylittyminen Merkittävyyskynnyksen alittuminen Case: Merkittävyyskynnyksen alittuminen Salainen taloudellinen virhe Case: salainen taloudellinen virhe Yhteenveto salaisesta virheestä Muut virheisiin liittyvät ratkaisut Case: muut virheisiin liittyvät ratkaisut Virheen ajankohdan määräävyys Case: virheen ajankohdan määräävyys (esimerkissä kiinteistökauppa) Kunnossapitovastuunjaon merkitys virhevastuulle asuntokaupassa Case: Kunnossapitovastuunjaon merkitys virhevastuulle asuntokaupassa Kiinteistönvälitysliikkeen vastuut Soveltamisala Ajallinen soveltaminen Case: kiinteistönvälitysliikkeen vastuut Virheen seuraamukset Maksusta pidättäytyminen Hinnanalennus Hinnanalennus ja sen suhde muiden virheiden seuraamuksiin Hinnanalennusmäärän määrittäminen ja sen perusteleminen CASE: perustellaan hinnanalennuksen määrä; korjauskustannukset CASE: perustellaan hinnanalennuksen määrä; tasonparannus CASE: perustellaan hinnanalennuksen määrä; muita perusteluja Yhteenveto hinnanalennuksesta... 57

5 IV 4.3 Kaupan purkaminen Yleistä Olennaisuuskynnyksen ylittyminen Case: olennaisuuskynnyksen ylittyminen Olennaisuuskynnys on alittunut Case: Olennaisuuskynnys on alittunut Kaupan purun mahdollisuus asuntokaupassa Case: kaupan purun mahdollisuus asuntokaupassa Ongelmat virheen olennaisuuden arvioinnissa Kaupan purkuun liittyvät asiat Case: asumishyödyn korvaaminen myyjälle Yhteenveto kaupan purusta Vahingonkorvaus Yleistä Case: vahingonkorvaus Tuottamusedellytys Case: tuottamusedellytys Vahingonkorvaus ja sillä tuomittuja eriä Case: vahingonkorvaus ja sillä tuomittuja eriä Vahingonkorvauksen sovitteleminen Case: vahingonkorvauksen sovitteleminen (esimerkissä kiinteistökauppa) Yhteenveto vahingonkorvauksesta Yhteenveto LÄHTEET Kirjallisuuslähteet Virallislähteet Oikeuskäytäntö... 86

6 V LYHENNELUETTELO AOYL Asunto-osakeyhtiölaki AsKL Asuntokauppalaki HE Hallituksen esitys HO Hovioikeus KKO Korkein oikeus KSL Kuluttajansuojalaki KVL Kuluttajavalituslautakunta LKVV Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä LM Lakimies -julkaisu LKK Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä MK Maakaari N. Noin OM Oikeusministeriö VAOYL Vanha asunto-osakeyhtiölaki

7 1 1 JOHDANTO Taloussanomat uutisoi , että aluehallintovirasto on ottanut tutkittavakseen vanhan helsinkiläismiehen asunnon myynnin, jossa heidän mukaansa on tapahtunut virhe. Tapauksessa välittäjä oli laittanut asunnon myyntiin ja myynyt sen samana päivänä ennen ensimmäistäkään näyttöä pyyntihintaan. Muitakin ostajaehdokkaita olisi ollut, mutta välittäjä totesi asunnon olevan jo myyty, eikä ottanut enää pyyntihinnan ylittäviä tarjouksia vastaan. Omistajalle välittäjä ei kertonut, että hän oli myynyt asunnon. Kun asunnon omistaja sai muutama päivä myöhemmin tietää tarjouksista, jotka olivat yli pyyntihinnan, hän halusi lyödä kaupat lukkoon. Vasta tässä vaiheessa välittäjä kertoi, että hän oli jo myynyt asunnon muutamaa päivää aiemmin alempaan hintaan, eikä parempia tarjouksia enää ole otettu vastaan. Taloussanomien tietojen mukaan hintapyyntö oli alle paikallisen hintatason. 1 Vastaavia tapauksia, joissa asuntokauppalakia tarvitaan apuun epäonnistuneen asuntokaupan vuoksi, tulee jatkuvasti, sillä Suomessa myydään vuosittain asuntoa. Suurin osa näistä asunto-osakkeiden kaupoista eli noin 70 prosenttia on käytettyjä asuntoja ja siksi tässä tutkielmassa keskitytäänkin juuri käytettyjen asuntojen laatuvirheperusteisiin sekä hovioikeuden ratkaisuihin niiden erilaisissa riitojen ratkomistapauksissa. Merkittävää suomalaisessa asumisessa on myös omistusasuntojen suuri määrä ja verrattuna muihin Euroopan maihin se onkin keskiarvoa ylempi. 2 Suomessa omistusasuntojen määrä koko asuntokannasta on noin 70 prosenttia. Vuosittain uusia asuntoja tuotetaan 1 3 prosenttia, joten valtaosa on käytetyn asunnon kauppaa. Kotitalouksien velkapääoman kasvu ja samanaikainen asuntojen hintojen nousu ovat kasvattaneet kiinnostusta asunto-osakkeiden kaupan häiriöihin ja myös lainsäädäntöön. 3 Merkityksellisen tutkielman aiheesta tekee myös se, että Suomessa asuntojen omistaminen muodostaa valtaosan kansalaisten varallisuudesta. Tarkemmin ottaen noin 1 Kokko, taloussanomat, Nevala 2011, alkusanat. 3 Keskitalo 2004, s.11.

8 2 kaksi kolmasosaa eli asunnon ostamisella ja myymisellä on todella merkittävä vaikutus ihmisten varallisuuteen sekä elämisen laatuun. Asunnon osto on kaiken lisäksi yleensä yksityishenkilön suurin ostos elämänsä aikana, joka ei ainakaan pienennä oston merkitystä. 4 Tässä tutkielmassa tutustutaan asuntokaupan yleisimpiin virheisiin ja kaupan eri tahojen vastuisiin ja velvollisuuksiin. Erityisesti kosteus- ja homevauriot ovat saaneet julkisuutta viime vuosina, kun rakennuksia jopa suljetaan erilaisten vikojen vuoksi. Asuntokauppoihin kohdistuvat riidat ovat monitahoisia sekä vaikeita ja niiden korvausvaatimukset voivat kivuta kymmeniin tuhansiin euroihin. Tässä työssä käsiteltävät käytetyt asunnot ovat juuri niitä, missä häiriötilanteita esiintyy eniten. Syynä tähän voi olla muun muassa se, että käytetyn asunnon kaupan osapuolet ovat useimmiten maallikoita, eikä heillä ole lakitietämystä, eikä oikeuskäytäntötuntemusta Tutkielman taustaa Tutkielman pääasiallisena taustana ovat 132 hovioikeuden ratkaisua asunto- ja kiinteistökauppojen riitatapauksista, jotka koskevat käytetyn asunnon kauppaa. Taustamateriaalin jutuista 20 on päätynyt kaupan purkuun, 75 hinnan alennukseen, 4 vahingonkorvaukseen ja 33 tapauksessa kanne on hylätty. Lisäksi työn eri vaiheissa on käyty lyhyesti läpi muutamaa kuluttajanvalituslautakunnan, käräjäoikeuden sekä korkeimman oikeuden tapausta. Tässä tutkielmassa ei käsitellä uuden asunnon kauppaa. Myöskään kiinteistöihin liittyviä riitatapauksia ei pääsääntöisesti käsitellä, ellei se auta hahmottamaan kokonaisuuden kannalta olennaisia asioita ja niinpä muutamassa tapauksessa, joissa ei ollut asunto-osakkeiden kaupan riidoista käytettävissä yhtään esimerkkiä, on käytetty kiinteistökauppoihin liittyviä riitojen ratkaisuesimerkkejä. Hovioikeuden ratkaisut tässä tutkielmassa koskevat laatuvirheitä ja ne ovat suurimmaksi osaksi vuosilta Ratkaisut ovat lähtökohtaisesti erittäin laajoja ja siksi tässä työssä niistä on käytetty vain tiivistelmiä asioiden olennaisista kohdista. Kauppa- ja muut hinnat on muutettu euromääräisiksi euron tarkkuudella. 4 Keskitalo 2004, s Keskitalo 2004, s

9 3 Suomessa asunto-osakkeiden kaupoista noin kaksi kolmasosaa tehdään kiinteistönvälittäjän avustuksella, joten työssä on käsitelty myös heidän osuutta asuntokauppojen virheistä Tutkielman kohde ja rajaukset Tämän tutkielman tarkoituksena on selvittää asunto-osakeyhtiömuotoisen asunnon kauppaan liittyvät laatuvirheiden perusteet sekä niistä aiheutuvat seuraamukset kirjallisuuskatsauksen muodossa. Tutkielman tulisi antaa lukijalleen vastaus seuraaviin kysymyksiin: milloin asunnossa eli kaupan kohteessa on virhe, mikä on oikea ja kohtuullinen seuraamus virheestä, milloin ylitetään kaupan purun kynnys ja mikä merkitys on kuntotarkastuksella. Mukana ovat myös asuntokaupan asiakirjojen merkitys virheiden arvostelulle. Tutkielma rajautuu asuntokauppalain vaikutuksiin vain asunto-osakeyhtiömuotoisissa kauppatapauksissa eikä tutkielmassa käsitellä kiinteistöihin liittyviä riitatilanteita kuin pintapuolisesti. Mikäli tutkielman kannalta on olennaista ja sen on katsottu selventävän asiaa kokonaisuuden kannalta, on työssä käyty läpi myös kiinteistöjen kauppaan liittyviä esimerkkitapauksia hovioikeuden riidan ratkaisukäytännöistä. Tutkimuskysymyksenä on: Mitä asioita asuntokauppalain puitteissa voi ja tulee tehdä, jos asuntokaupassa on tehty virhe ja mihin asuntokauppalaki velvoittaa niin ostajaa, myyjää kuin kiinteistönvälittäjää? Lisäksi halutaan tietää asuntokaupan yleisimmät virheet ja niistä koituvat vastuut. Nyt käsillä olevassa ensimmäisessä luvussa esittelen tutkielman taustaa sekä asian ajankohtaisuutta. Tässä luvussa rajaan myös tutkimuksen aiheen ja esittelen keskeisimmät käsitteet. Toisessa luvussa käyn läpi asuntokauppalakia yleisellä tasolla sekä kerron tarkemmin missä tilanteissa kyseinen laki on käytössä Suomessa. 6 Edita 2001, s. 13.

10 4 Kolmannessa luvussa pureudutaan tarkemmin laatuvirheperusteisiin eli asuntokaupan virheen erilaisiin muotoihin ja olennaisiin asioihin. Luvussa neljä käyn läpi virheen seuraamuksia joita ovat maksusta pidättäytyminen, hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus. Viidennessä luvussa vedän yhteen tutkimuksen tärkeimmät asiat ja pyrin kiteyttämään vastauksen asetettuun tutkimuskysymykseen sekä käyn läpi mahdollisia jatkotutkimuskysymyksiä. Työn lopusta eli kuudennesta luvusta löytyvät tutkielman lähteet.

11 5 2 ASUNTOKAUPPALAKI Nykyinen asuntokauppalaki otettiin käyttöön Tämä on asunto-osakkeiden kauppaa sääntelevä erityislaki, jonka keskeisimpiä tavoitteita on kuluttajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaaminen rakennusvaiheessa. Virhevastuuta koskevien säännösten mukaan saaminen asuntokauppaan oli myös tärkeä asia. Voidaankin siis todeta, että asunnonostaja saa nykyään ainakin yhtä hyvän kuluttajansuojan kuin kaikkien muiden kuluttajasuojalain alla olevat kulutushyödykkeiden ostajat. 7 Kiinteistönvälittäjän toimintaa lukuun ottamatta lakiin on koottu kaikki asuntoosakkeiden kauppaan liittyvät keskeiset säännökset. Kiinteistönvälittäjän toimintaa ja vastuuta koskevat säännökset on siten sisällytetty kuluttajasuojan kiinteistönvälityksestä laadittuun lakiin. Tällä tavalla on aikaansaatu yhtenäinen ja laaja kokonaisuus. 8 Lakina asuntokauppalaki on hyvin laaja. Se käsittää 8 lukua ja kaikkiaan 115 pykälää. Jokaiselle luvulle on omat soveltamissäännökset, millä tarkoitetaan sitä, että aluksi varmistetaan, että kyseiseen asiaan sovelletaan asuntokauppalakia ja vasta sen jälkeen tutkitaan lähemmin mikä asuntokauppalain (AsKL) luku otetaan tapauksessa sovellettavaksi. Uuden ja käytetyn asunnon kaupoista on sekä kohteen että osapuoliasetelman vuoksi huomattavia eroja ja siitä syystä molemmille on omat luvut asuntokauppalaissa. Useimmiten elinkeinonharjoittaja eli alan ammattilainen on myyjänä uuden asunnon kaupassa, kun taas ostajana on yleensä kuluttaja ja juurikin siitä syystä kuluttajasuojalle on suurempi tarve nimenomaan uuden asunnon kaupassa. Käytetyn asunnon kaupassa yleensä sekä myyjä että ostaja ovat yksityishenkilöitä ja tarve kuluttajasuojalle ei ole yhtä suuri kuin uuden asunnon kaupassa. Myös lain säännöksissä on otettu huomioon tämä asia. 9 7 Listoheimo 1997, s Listoheimo 1997, s Listoheimo 1997, s. 524.

12 6 Asuntokauppalaki (AsKL) on jaettu kahdeksaan eri osakokonaisuutta koskevaan osaan: Yleiset säännökset (I osa), Ostajan suojaaminen rakennusvaiheessa (II osa), Varausmaksu, käsiraha sekä vakiokorvaus (III osa), Uuden asunnon kauppa (IV osa), Muut säännökset asunnon ensimmäisen myyjän ja laitetoimittajan vastuusta (V osa), Käytetyn asunnon kauppa (VI osa), Erinäiset säännökset (VII osa), Voimaan tulo (VIII osa). 10 Tässä työssä käsittelen pääasiassa osaa VI eli käytetyn asunnon kauppaan liittyvää lainsäädäntöä. 2.1 Asuntokauppalain synty Ennen 1995 voimaan astunutta asuntokauppalakia ei asunto-osakkeiden kaupassa ollut erityissäädöksiä, vaan niiden kaupan käyntiin sovellettiin sääntöjä irtaimen tavaran kaupasta. Ennen kuin asuntokauppalaista oli vielä kenelläkään tietoa, asiaa sääteli kauppalaki. Se korvasi alkaen vanhan kauppakaaren 1.luvun, jossa oli säännökset irtaimen tavaran kaupasta. 11 Edellä mainitut lain säännökset olivat voimassa vuodesta 1734 lähtien yli 250 vuotta. 12 Suomessa tuohon aikaan käytössä ollut kauppaoikeus eli kauppakaari muodostui hyvin pitkälti muiden Skandinavian maiden oikeusperiaatteiden pohjalta siihen asti, kunnes tuli voimaan kauppalakia. 13 Tästä esimerkkinä voidaan todeta, että oikeus hinnanalennukseen muodostui ennen lain säännöstä Suomessa oikeuskäytännön varassa. 14 Ruotsin kauppalaki otettiin niin voimakkaasti käyttöön Suomessa, että voidaan sanoa sen olleen melkein tavanomaisen oikeuden luonteisesti käytössä maassamme. Suomessa opetettiin oikeus- ja kauppatieteellisiä tutkintoja opiskeleville Ruotsin kauppalakia, koska sitä pidettiin niin suomalaisia oikeusperiaatteita noudattelevina AsKL 11 Keskitalo, s Sevón-Wilhelmsson-Koskelo 1987, esipuhe. 13 Godenhielm 1975, s Sisula-Tulokas 1992, s Aaltonen 1978, s. 24. Routamo 1990, s. 4

13 7 Kauppakaarta alettiin uudistaa vuonna 1961, jolloin asetettiin komitea sen alulle saattamiseksi. Pohjoismaissa tehtiin yhteistyötä, kun kauppakaarta uudistettiin Suomessa, sillä muutkin pohjoismaat uudistivat omia lakejaan samaan aikaan. Kun kauppalaki uudistettiin, oli sen pohjana pohjoismaisen kauppalakityöryhmän ehdotus vaikkakin samaan lakeja valmisteltiin myös jokaisessa maassa erikseen. Lopullinen laki oli yhdistelmä näistä. Oikeusturvatoimikunnan mietinnöissä katsottiin myös tarpeelliseksi saada asuntokauppaan oma erityislaki. 16 Vuonna 1991 oikeusministeriön työryhmän tehtäväksi tuli laatia hallituksen esitys koskien asuntokauppaa sen lainsäädäntöä. Oikeusministeriön virkamiestyönä viilattiin loppuun työryhmän esityksen pohjalta esitys uudeksi asunkauppaa sääteleväksi laiksi se vahvistettiin uudeksi asuntokauppaa sääteleväksi laiksi eli asuntokauppalaiksi ja se otettiin käyttöön Samassa yhteydessä kuluttajavalituslautakunnan toimintaa laajennettiin koskemaan myös kuluttajien välistä kauppaa käytettyjen asuntojen osalta Asuntokappalain soveltaminen Lain ajallinen soveltaminen Asuntokauppalakia sovelletaan ainoastaan sen voimaan tulon jälkeen tehtyihin kauppoihin. Samoin ostajan oikeus vedota ensimmäisen myyjän tai laitetoimittajan virheeseen on ostajalla rajoitettu tämän edellä mainitun ajankohdan jälkeen tapahtuneisiin kauppoihin. Ensisijaisesti kaupantekohetki on se, kun sopimus tehdään. Sopimus katsotaan tehdyn silloin, kun se on allekirjoituksella vahvistettu tai jollain muulla tavalla hyväksytty. Jos asunto-osakkeen kauppa on tehty ennen asuntokauppalain voimaan astumista, 16 Routamo 1996, s Keskitalo 2003, s

14 8 sovelletaan siihen kauppalakia. Huomioitavaa lisäksi on, ettei kuluttajavalituslautakunta ole toimivaltainen tällaisissa kaupoissa. 18 Lain luvut kolme, neljä ja kuusi ovat säännöksiä, joita ei sovelleta tehtyihin sopimuksiin, jotka on tehty ennen voimaan tullutta lakia. 19 Asuntokauppalailla ei säännellä kiinteistökauppaa vaan siihen on oma lakinsa: maakaari. Lakia ei myöskään sovelleta toisen maalla olevan rakennuksen kauppaan Lain asian soveltaminen Asunto-osakkeet ja muiden asuinhuoneistojen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. 21 Asuntokauppalakia sovelletaan myös, kun muun muassa suojataan ostajan oikeudellista ja taloudellista asemaa asunnon rakennusvaiheessa. Vapaaajanasunnon kauppaan sovelletaan myös asuntokauppalakia, mikäli siihen ei sovelleta kiinteään kauppaan sovellettavia lakeja eli asumiskäytön luonteella ei täten ole väliä asuntokauppalain soveltamisen kannalta. Myös asuntojen vaihtoon sovelletaan asuntokauppalain säännöksiä. 22 Asuntokauppalakia ei silti sovelleta asunto-osakkeiden kauppaan, jos osakkeet oikeuttavat vain autotallin tai liikehuoneiston hallitsemiseen. Silloin kaupassa käytetään lakina kauppalakia. Tästä voidaan kuitenkin poiketa ja päätyä käyttämään koko kaupassa asuntokauppalakia mikäli autotallin, liikehuoneiston tai muun asuntoosakeyhtiön omistamien tilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat osa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden kauppaa Saarnilehto 2001, s.333. Simonen 2000, s AsKL:n voimaantulosäännös (uudistus). Neljännen luvun soveltamisesta on poikkeus 4:3a, joka tulee sovellettavaksi vain mikäli rakennuslupa on myönnetty lain voimaantulon jälkeen. 20 Nevala 2011, s HE 14/1994, s AsKL 1:1. HE 14/1994, s. 37, HE 14/1994, s

15 9 Asuntokauppalakia ei sovelleta myöskään kiinteistökauppoihin eikä asuinrakennuksen kauppaan, jos se on toisen maalla. Maakaari sääntelee kiinteän kaupan tilannetta, jossa on kyseessä rakennuksen kauppa ja sen osana on vuokraoikeus toisen maahan. 24 Asuntokauppalakia ei käytetä, jos on kyse taloelementtien toimitussopimuksista, aikaosuusasuntojen kaupasta, perintöosuuden luovuttamista koskevista asunto-osakkeen tai asunto-osuuden saannoista, asumisoikeusasunnoista annetussa laissa tarkoitetuista asumisoikeuden luovutuksista tai jos kyseessä on tietynlainen yhteisöosuuden kauppa, joka tuottaa huoneenvuokralain tarkoittaman vuokrasuhteen. 25 Asuntokauppalaissa säännellyt kaupat on jaettu kolmeen ryhmään: rakennusvaiheen asunto, valmis asunto ja käytetty asunto. Ryhmittelyyn vaikuttaa myyjän ja ostajan välinen suhde, mutta lähtökohtaisesti se perustuu asunnon tyyppiin. Eri asuntotyypeille onkin lainsäädännössä yhteisiä säännöksi. Niistä voidaan mainita esimerkiksi asuntokauppalain 3 luku, joka käsittelee ostotarjouksia ja varausmaksuja koskevia säännöksiä sekä säännökset luvuissa 5 ja Laki käytetystä asunnosta Tässä tutkielmassa keskitytään asuntokauppalain 6 lukuun, jota sovelletaan, kun asunto myydään käytettynä. Käytetyn asunnon kauppaa ei ole asuntokauppalaissa tai sen esitöissä nimenomaisesti määritelty. Jos asunto on myyty ainakin kerran aiemmin, voidaan puhua, että kyseessä on käytetyn asunnon kauppa. 27 Käytetyn asunnon kaupasta puhutaankin silloin, kun asunto-osakkeen kauppa ei ole uuden asunnon kauppaa, koska asuntokauppalaissa ei ole suoraan kerrottu milloin asunto on käytetty ja samaan aikaan asunto-osakkeen kauppaan käytetään asuntokauppalakia. 28 Laissa käytetyllä asunnolla tarkoitetaan, että asunnossa on siis ihan aidosti asuttu MK 4:4. Kartio 2001, s AsKL 1:1.2. OM 2003:10, s Nevala 2011, s Listoheimo 1997, s AsKL 4:1. 29 Nevala 2011, s. 13.

16 10 Kirjassaan Matti Kasso määrittelee jo ennen lain uudistusta kuudennen luvun tapaisesti käytetyn asunnon ja se kuuluu seuraavasti: Käytetty asunto on kyseessä silloin, kun asunto myydään käytettynä tai kun muu kuin elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi kuluttaja, myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa rakentamisen jälkeen. 30 Asunto voi olla käytetty asuntokauppalain mukaan vaikka se olisi uusi ja käyttämätön, jos myyjänä on joku muu kuin asuntokaupan elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas. Niin voi tapahtua esimerkiksi, jos ostaja on kuluttaja ja hän ostaa asunnon rakentamisvaiheessa tai valmiina uuden asunnon. Tämän jälkeen hän myy sen eteenpäin käyttämättä asuntoa. Kuten mainittua niin asunto on käyttämätön, mutta silti käytettäväksi tulee asuntokauppalain kuudes luku, koska myyjänä on toiminut muu kuin elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas. Toisin sanoen uutta asuntoa myydään silloin, kun asuntoa ei ole käytetty ja sen myyjän toimii perustajaosakas tai elinkeinonharjoittaja ja tässä tilanteessa tulee sovellettavaksi uuden asunnon kaupan säännökset. Käytetyn asunnon kauppa eli AsKL:n kuudetta lukua käytetäänkin aina, kun kyseessä ei ole uusi asunto ja siihen tarkoitettu AsKL:n neljäs luku ei tule käyttöön. 31 Käytetyn asunnon kauppana voidaan pitää lakiuudistuksen mukaan myös sellaista asunto-osakkeen kauppaa, jossa asunnon valmistuttua perustajaosakas vuokraa asunnon ja myy sen myöhemmin vuokralaiselle tai jollekin kolmannelle osapuolelle. Tämän tyyppisissä kaupoissa virhevastuu määräytyy uuden asunnon kauppa -lain ja sen neljännen luvun mukaan Kasso 2001, s HE 14/1994, s Nevala 2011, s OM 2003:10, s , 38.

17 Osaomistusasuntojen sääntely Osaomistusasunnot aiheuttivat ongelmia ennen vuoden 2004 mukanaan tuomaa lakiuudistusta, koska aiemmin asuntokauppalaissa ollut varsinaisesti mitään siitä. Tämä asumismuoto on jonkinlainen välimalli asumisoikeusasunnon ja omistusasunnon välissä. Sellaisina voidaan pitää muun muassa SATO:n osaomistusmallia ja YIT:n Alfaasunto rahoitusmallia. Kirjassaan Siiskonen on muun muassa todennut, että edellä mainitut asuntojen rahoitusmuodot pitäisi sisällyttää asuntokauppalain alle. 33 Hallintahan perustuu osaomistusasunnoissa kauppa- ja huoneenvuokraussopimukseen. 34 Tilanne on selkiytynyt lakiuudistuksen jälkeen ja lakiin onkin lisätty säännös osaomistusasuntojen säännöksistä: Asuntokauppalain 1:5 :ssä sovelletaan säännöksiä seuraavasti. Jollei muuta määrätä, koskee edellä oleva laki liittyen asuntoihin ja osakkeisiin myös osaomistusasuntoja ja osakeosuutta. 35 Lainuudistuksen yhteydessä on suunniteltu laajentaa lain soveltamisala kattamaan myös osaomistusasuntoja ja osaomistusyhteisöjä. Lakiin otetun määritelmän mukaan osaomistusasunnolla tarkoitetaan: asuinhuoneistoja, jonka hallintaa oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinoharjoittajan ja asunnon ja asunnon hallintaoikeuden saajan kesken ja jonka hallinta lisäksi perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen. 36 Omistusyhteisö tarkoittaa asuntoyhteisöä, jossa osaomistusasuntojen osuus asuinhuoneistojen lukumäärästä on yli 50 prosenttia Siiskonen 1999, s Keskitalo 2004, s AsKL 5: AsKL 1:2 :n kuudes kohta. 37 OM 2003:10, s. 10.

18 Lain soveltamisala ja määritteet Asuntokauppalain 1. luku käsittelee asuntokauppalain säännöksiä yleisestä soveltamisalasta. Ensimmäisessä luvussa käsitellään keskeiset määritelmät lain soveltamiseen liittyen. Asuntokauppalain 1:1 :ssa tarkoitetaan: asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita näiden asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita. Laki koskee soveltuvin osin myös asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien vaihtoa (AsKL 1:1 ). Asuntokauppalain soveltamiseen asumiskäytön luonteella ei ole merkitystä. Sitä käytetään sekä loma-asunnon että vakituisen asumisen käyttöön tarkoitetun huoneiston kauppaan Asunto-osakeyhtiön määrittely Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkeistä säädetään AOYL 1 luvun 2 :n 1 momentissa. Jotta yhtiö ylipäätään voidaan rekisteröidä asunto-osakeyhtiönä ja että siihen voidaan soveltaa asunto-osakeyhtiölakia, yhtiön tulee täyttää nämä tunnusmerkit. 39 Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapintaalasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä Nevala 2011, s Ks. Kuhanen et.al. 2010, s. 52.) 40 HE 24/2009 vp 1 luku 2, s. 303.

19 13 Säännöksessä määrätään, että asunto-osakeyhtiön tulee olla osakeyhtiömuotoinen. Lisäksi yhtiön yhtiöjärjestyksen tulee olla maininta, että sen tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tai sen osaa. Edellä mainituilla säännöksillä estetään sellaisen yhtiön perustaminen, jossa vain vuokraoikeuden perusteella yhtiö hallitsisi rakennusta tai sen osaa. Vaikka maapohja kuuluisikin jonkun muun omistukseen, voi yhtiö omistaa rakennuksen sen päällä eli rakennus, jonka yhtiö omistaa, ei tarvitse olla kiinteää omaisuutta. Tavallista onkin rakennuttaa asunto-osakeyhtiön omistukseen rakennus, joka on kunnalta vuokratulla maalla. Yhtiön omistamassa rakennuksessa vähintään puolet huoneistoista on oltava asuinkäytössä. Tämä ei kuitenkaan estä sitä ettei yhtiö voisi esimerkiksi vuokrasopimuksen nojalla hallita muitakin rakennuksia. Lisäksi asunto-osakeyhtiön määritelmään kuuluu myös se, että yhtiön tulee omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. VAOYL:sta poiketen nykyään voidaan perustaa asunto-osakeyhtiö silloinkin, kun sen omistamassa rakennuksessa on vain yksi ainut huoneisto. Muutos tehtiin sen vuoksi, että VAOYL:n aikana muodostettiin asuntoosakeyhtiö jakamalla keinotekoisesti omakotitalon yksi huoneisto kahteen osaan taikka merkitsemällä autotalli tai varasto erilliseksi huoneistoksi. Edellä mainittuja toimia on joskus tehty, koska asunto-osakeyhtiömuotoisten osakkeiden myynnistä maksettava varainsiirtovero on pienempi kuin kiinteistön luovutuksen yhteydessä. Asuntoosakeyhtiömuodon etuna omakotitalon myyntiin nähden on se, että osakkeiden siirtoeli myyntitilanteessa varainsiirtovero on asunto-osakeyhtiömuotoisen asunnon osalta verotettu kevyemmin kuin kiinteistön luovutuksen yhteydessä. Asuntoosakeyhtiönmuodon varainsiirtovero on 1,6 % kun kiinteistön varainsiirtovero on 4 % Osakehuoneiston määrittely Asuntokauppalain määritelmän mukaan: asuntoja ovat sekä asunto-osakkeet että muut asuntoyhteisön osuudet. Yleisin asuntokaupan kohde on asunto-osake. Asuntoosakkeella tarkoitetaan sekä asunto-osakeyhtiön osakkeita että muun osakeyhtiön (kiinteistöosakeyhtiö) osakkeita silloin, kun ne oikeuttavat asunnon hallintaan (AsKL 1:3 ). Asunto-osakkeen kauppa on arvopaperikauppaa. Arvopaperi on asunto- 41 Säynäslahti 2011, s. 9.

20 14 osakeyhtiön useimmiten paperimuotoinen osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan tiettyä yhtiön omistamaa huoneisto sekä huoneistoon mahdollisesti liittyviä tiloja ja alueita. 42 Yleensä asunnosta puhuttaessa tarkoitetaan vain asuinkäyttöön tarkoitettua huoneistoa, mutta kun puhutaan asunnon kaupasta, tarkoitetaan sillä asunto-osakkeen kauppaa. Sen lisäksi, että kaupan myötä hallintaoikeus asunto-osakeyhtiön yhtiönjärjestyksessä määrittelemään huoneistoon siirtyy uudelle omistajalle, saa hän oikeuksia myös liittyen yhtiön hallitsemiin tiloihin. 43 Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee huoneiston hallinnan lisäksi oikeuden hallita myös osakehuoneistoon kuuluvaa parveketta. 44 Seuraavilla määritteillä tarkoitetaan samaa asiaa eli asunto-osakeyhtiön osakehuoneistolla sekä asuntokauppalain mukaisella asunto-osakkeella. Huoneiston hallintaoikeudella tarkoitetaan omistusoikeutta Nevala 2011, s AsKL 1:2. Siiskonen 1999, s HE 24/2009 vp 1 luku 3, s Nevala 2011, s. 19.