Vihdin kirkonkylän Liikuntasali-investoinnin toteutusmuotovaihtoehtojen taloudellinen ja laadullinen arviointi

Transkriptio

1 Vihdin kirkonkylän Liikuntasali-investoinnin toteutusmuotovaihtoehtojen taloudellinen ja laadullinen arviointi Vihdin kunta 1Copyright inspira

2 Toimeksiannon tausta Vihdin kunta on suunnittelut koulun käyttöön sopivaa liikuntatilaa Pappilanpellon ja Kirkonkylän yhteiskoulun väliselle alueelle. Vihdin alueella asuvien asiantuntijoiden muodostama hankeryhmä on esittänyt ratkaisuja toteuttaa liikuntatila siten, että se palvelisi koulun tarpeiden lisäksi mahdollisimman monia käyttäjiä ja lisäisi kunnan elinvoimaisuutta. Alustavan arvion mukaan kunnan alkuperäisen liikuntatilan kustannusarvio on noin 4,4 MEUR ja se sisältäisi mm. noin 700 m 2 kokoisen liikuntasalin (koko liikuntasalin bruttoala brm 2 ). Hankeryhmän näkemyksen mukaan liikuntatila on mahdollista toteuttaa esitettyä laajempana ja monipuolisempana kokonaisuutena noin 6,1 MEUR kustannuksella. Hiidenvesi Areenaksi nimetty halli sisältäisi kilpatason salin (noin 1500 m 2 ) sekä pienempää harrastetilaa noin 700 m 2. Hankeryhmän näkemyksen mukaan suurempi liikuntatila palvelisi mahdollisimman monia käyttäjäryhmiä ja lisää kunnan elinvoimaisuutta. Hallin tilat noudattavat aiemmin laaditun suunnitelman tilaohjelmaa sekä tuovat lisätiloja ja monipuolisempia käyttömahdollisuuksia. Vaihtoehdoissa on esitetty erilaiset pohjaratkaisut: oma toteutus toteutetaan tuulettuvalla alapohjalla, Hiidenvesi Areena vaihtoehto toteutetaan maavaraisella alapohjalla. Liikuntasalin toteutus voi tapahtua suoraan kunnan taseeseen, mutta vaihtoehtoisena toteutusmallina on esitetty hallin toteuttaminen keskinäisen kiinteistöyhtiön taseeseen, jonka kunta omistaa kokonaisuudessaan. Myöhemmässä vaiheessa keskinäisen kiinteistöyhtiön omistajiksi voivat tulla muutkin tahot. Hankeryhmä, joka koostuu vihtiläisistä mm. rakennus- ja kiinteistöalan ammattilaisista, on luvannut tarjota osaamistaan kunnan käyttöön niin hankkeen investointi- kuin käyttövaiheessakin. Yhtenä vaihtoehtona on se, että hankeryhmän perustaman yhdistys hoitaa kaikkien tilojen myynnin, markkinoinnin ja vuokraustoiminnan korvausta vastaan. Hankeryhmä toteutti käyttäjäkyselyn alkuvuonna 2017, mikä osoitti, että alueen urheiluseuroilla ja muilla käyttäjillä olisi kiinnostusta vuokrata tiloja isommasta hallista. Vihdin kunta toteutti toukokuussa vastaavan kyselyn, minkä perusteella isommalle hallille voisi olla kysyntää. Työn ensimmäisessä vaiheessa toukokuun alussa vertailtiin Vihdin kunnan itse toteuttamaa liikuntasali-investointia hankeryhmän kanssa yhteistyössä tehtävään Hiidenvesi Areena - hankkeeseen. Ensimmäisessä vaiheessa vertailtiin myös mahdollisia yhtiövaihtoehtoja Hiidenvesi Areena -hankkeelle. 2Copyright Inspira

3 Selvitystyön jatkotoimenpiteet kunnanhallituksen jälkeen 1. Vuokrakassavirtaan, hinnoitteluun ja täyttöasteisiin liittyvä tarkempi selvitys Kunta toteutti uuden kysyntäselvityksen toukokuussa Laskelmat päivitettiin kysyntäselvityksen perusteella. Laskelmat ja yhteenveto selvityksestä on esitetty tässä esityksessä. 2. Kiinteistöinvestoinnin ALV-vähennyskelpoisuus tulee varmistaa Kunta kysyi verottajalta kantaa asiaan. ALV-vähennyskelpoisuuden ongelmaa ei näytä olevan, jos kunta on ainoana omistajana. 3. Valtionavustuksen saatavuus Valtionavustusta voi olla saatavissa isommalle hankkeelle, mutta vasta ensi vuonna. 4. Rahoittajavuoropuhelu rahoituksen saatavuuden, hinnoitteluun ja yhtiön rakenteeseen kohdistuvien vaatimusten osalta Rahoittajavuoropuhelut peruttiin, kun todettiin, että kunta toteuttaa hankkeen itse / omistaa mahdollisen halliyhtiön kokonaisuudessaan. Tällöin on selvää, että alhainen rahoituskustannus on saatavilla (yhtiön tapauksessa edellyttää takausta). 5. Valtiontukikysymykset kunnan osallistumiseen ja takauksiin liittyen Valtiontuen kannalta ei tule ongelmaa, jos kunta myöntää takauksen yhtiölle. Lisäksi toiminta (urheiluhallin omistaminen ja vuokraaminen) ei edellytä yhtiöittämistä. 6. Yhtiön omistusrakenteen ja vuokrakassavirran jakoperusteiden sopiminen yhdistyksen kanssa Keskusteluissa todettiin, että selkein malli on se, jossa kunta toteuttaa hallin (kunta toteuttaa hankkeen 100 % itse). 7. Lisäksi selvitettiin investoinnin toteutusta kunnan omaan vs. kunnan omistaman yhtiön taseeseen Selvitettiin mahdollisia yhtiövaihtoehtoja (kiinteistöyhtiö ja keskinäinen kiinteistöyhtiö) investoinnin toteuttamiseksi kunnan taserahoituksen vaihtoehdoksi. Yhtiömallit voivat tuoda joitakin etuja suhteessa taserahoitukseen, mutta samalla ne lisäävät hallintoa ja kustannuksia. Yhtiövaihtoehdosta tulee päättää erikseen. 8. Valmisteluun liittyvien hankintalain mukaisten kilpailutuksien suunnitteleminen Ei enää relevantti, mikäli kunta toteuttaa hankkeen kokonaan itse. 3Copyright Inspira

4 Liikuntasali Liikuntasali pitää sisällään seuraavat toiminnallisuudet: Liikuntasali Väestönsuojelutilat (VSS) Pukuhuoneet Varastot Liikuntasalin käyttäjiä ovat opettajat, oppilaat ja kunnan asukkaat. Investoinnin laajuus on noin brm2 ja investointikustannus yhteensä noin 4,4 MEUR. Kunta pyrkii vuokraamaan ilta-, loma- ja viikonlopputunteja ulkopuolisille käyttäjille. 4Copyright Inspira

5 Hankeryhmän ehdotus: Hiidenvesi Areena Hankeryhmä ehdottaa kunnan oman toteutuksen tilalle laajempaa Hiidenvesi Areena -hanketta. Areenan rakenne on: Kilpatason sali Pienempää harrastetilaa n. 700 m2 (koostuu kuudesta tilasta) Mahdollisuus kahvioon ja muuhun oheistoimintaan Katsomot hlölle Juoksusuora Areenan käyttäjät ovat: Kunta käyttää arkisin klo 8-16, urheiluseurat ja kulttuuritoimijat arkisin ja viikonloppuisin Areenan laajuus olisi noin brm 2 ja investointikustannus on arviolta yhteensä noin 6,1 MEUR. 5Copyright Inspira

6 Käyttäjäkyselyn tulokset Työryhmä ja kunta selvittivät isomman hallin tarvetta erillisillä kyselyillä kevään 2017 aikana Hankeryhmän toteuttaman kyselyn tulokset Vastaajia 57 kpl Urheiluseuran edustajia 14 kpl (25 % vastaajista) Yhdistyksen edustajia 4 kpl (7 % vastaajista) Yrityksen edustajia 3 kpl (5 % vastaajista) Yksityishenkilöitä 35 kpl (63 % vastaajista) Tuntematon 1 kpl Vastaajista noin 68 % oli vähintään jokseenkin tyytymättömiä nykyisiin käyttämiinsä tiloihin. Vastaajista 81 % olisi vähintään jokseenkin valmis vaihtamaan uusiin tiloihin Vihdin kirkonkylään. 56 % olisi varmasti valmis vaihtamaan uusiin tiloihin. Kyselyn perusteella Hiidenvesi Areenan keskimääräinen tuntihinta voi olla 59 /h. Kunnan toteuttaman kyselyn tulokset Vastaajia 17 kpl (paikallisten urheiluseurojen edustajia) Salien kysyntä Iso sali (64 EUR /h + alv) Yksi vastaajista viikoittaisen tuntitarpeen isolle salille olevan 25h arki-iltoina. Kaksi vastaajista ilmoitti tuntitarpeen olevan 2 h viikossa. Muut vastaajista eivät nähneet tarvetta isommalle tilalle. Yksi vastaajista vuokraisi ison salin pienempiä osia 2 tuntia viikossa ja toinen 4 tuntia viikossa. Pieni sali (100 m2; 25 EUR/h + alv) Yksi vastaajista ilmoitti tuntitarpeen olevan 0-25 h viikossa ja toinen vastaajista 10 h arki-iltoina Toisaalta moni vastaajista näki 25 euron tuntihinnan 100 m2 liian korkeana. 17 vastaajan otannalla laskennalliseksi täyttöasteeksi saadaan ison salin osalta 50 % ja pienien salien osalta 11 %. Suurin osa vastaajista edellyttäisivät erillistä avustusta kunnalta. vuokraaminen edellyttäisi tukea kunnalta. Vastaajista 6 olisi valmis vuokriin (tosin edellyttäen avustusta) vuodeksi tai sitä pidemmäksi ajaksi. 6Copyright Inspira

7 Investointivaihtoehtojen hyvät ja huonot puolet kunnan kannalta Liikuntasali Hyvät puolet + Hankkeen nopeampi valmistuminen + Suunnitelmat ovat jo lähes valmiit + Investointikustannuksen pitävyys + Pienemmät riskit pienemmästä investointikustannuksesta johtuen Hiidenvesi Areena Hyvät puolet + Monipuolisemmat liikuntamahdollisuudet ja noin brm 2 isommat tilat + Pieniä saleja yhdistämällä voi saada monipuolisempia kokonaisuuksia. + Enemmän vuokrattavia tiloja + Hanke näyttää hieman Liikuntasali-vaihtoehtoa kannattavammalta nykyisillä oletuksilla. + Hanke voi mahdollisesti saada valtionavustusta. Huonot puolet - Kuntalaisten palvelut heikommat kuin vaihtoehtoisessa toteutuksessa - Vähemmän vuokrattavia tiloja - Vaihtoehdossa ei saada valtionavustusta Huonot puolet - Isommat riskit etenkin liittyen kysyntään. Alueen urheiluseuroille osoitetun kyselyn perusteella kysyntää voisi olla jonkin verran, mutta iso vastaajista piti tuntihintoja liian korkeina. - Kyselyn perusteella iso osa vastaajista edellyttäisi kunnalta avustusta tilavuokria varten. - Kysyntää on vaikea hahmottaa pitkällä aikavälillä. - Areenan käyttö voi vähentää alueen muiden salien kysyntää. 7Copyright Inspira

8 Laskennan keskeiset oletukset (1/3) Hintataso-, investointi- ja pääomaoletukset Inflaatio-oletukset Liikuntasali Hiidenvesi Areena Yksikkö Kommentti/Lähde Investointikustannuksen inflaatio - - % p.a. Tuottojen inflaatio 2,50 % 2,50 % % p.a. Vihdin kunta/yhdistys Kustannusten inflaatio 2,50 % 2,50 % % p.a. Vihdin kunta/yhdistys Investointioletukset Liikuntasali Hiidenvesi Areena Yksikkö Kommentti/Lähde Investointikustannus TEUR Yhdistys / Ramboll Rakentamisen aloitus Vuosi Vihdin kunta Rakentamisen lopetus vuosi Vihdin kunta Investoinnin laajuus yhteensä br-m2 Vihdin kunta Pääomaoletukset Liikuntasali Hiidenvesi Areena Yksikkö Kommentti/Lähde Oma pääoma Oman pääoman määrä 0 2,5 TEUR Minimisijoitus Vieras pääoma Vieraan pääoman määrä TEUR Vihdin kunta (sisältää pääomittuvat korot) Vieraan pääoman maturiteetti vuotta Vihdin kunta Vieraan pääoman viitekorko 1,40 1,40 % p.a. 25 vuoden korkokäyrän taso ( ) Vieraan pääoman marginaali 0,50 0,50 % p.a. Inspiran arvio Vieraan pääoman kokonaiskorko 1,90 1,90 % p.a. Laskelmissa oletuksena, että kunta tekee investoinnit omaan taseeseensa. Yhtiö-vaihtoehdossa tulee huomioida hieman korkeampi rahoituskustannus. Lisäksi kunta perii yhtiöltä takausprovisiota, mutta vertailuun sillä ei ole vaikutusta. 8Copyright Inspira

9 Laskennan keskeiset oletukset (2/3) Käyttöjakson oletus Käyttöjakson oletukset Liikuntasali Hiidenvesi Areena Yksikkö Kommentti/Lähde Aikataulu Käyttöjakso alkaa vuosi Vihdin kunta Käyttöjakson pituus vuotta Vihdin kunta Tuotot Iltojen, lomien ja viikonloppujen tunnit Iso sali Keskihinnat 32 * 64 /h Tunnit vuodessa h Seuraava sivu Täyttöaste 50 % 60 % % Muut tilat 1 6 Keskihinnat - 25 /h Arvio (tiloja 6 kpl), kyselyt Tunnit vuodessa h Seuraava sivu Täyttöaste - 30 % % Kyselyt Kustannukset Ylläpidon ja PTS kustannukset yhteensä 6,0 6,0 euroa/br-m 2 /kk Kaupungin arvio + PTS arvio Operointikustannukset - 10,0 TEUR/vuosi Inspiran arvio Suunnittelukustannukset (jo tapahtunut) - 230,0 TEUR Vihdin kunta Liikuntasalin hinta puolet Hiidenvesi Areenan salista. Hiidenvesi Areenan ison salin hinta arvioitu perustuen työryhmän toteuttamaan käyttäjäkyselyyn. Arvio perustuen kunnan toteuttamaan kyselyyn ja Sisäliikuntapaikkojen kysynnän ja tarjonnan nykytila, 2013, Kari Nissinen & Veli Möttönen. Laskelmissa oletuksena, että kunta tekee investoinnit omaan taseeseensa. Yhtiö-vaihtoehdossa tulee yhtiöön liittyvät hallinnon kustannukset. * Liikuntasalin osalta hinnoittelu muutettu yhteismitalliseksi (markkinahinnaksi). 9Copyright Inspira

10 Laskennan keskeiset oletukset (3/3) Vuokrattavissa olevien tuntien arviointi Oletuksena on, että isoa liikuntasalia ja kuutta pienempää tilaa vuokrataan seuraavasti: Illat (16-22) Heinäkuussa eikä juhlapyhinä (9 päivänä) ei käyttöä, muuten oletettu käyttö kaikkina iltoina. 325:nä päivänä käyttö, yhteensä mahdollista tuntia Koulupäivien ulkopuoliset päivät (8-16) Halli käytössä kaikkina muina päivinä paitsi koulupäivinä (180 kpl), heinäkuussa (31 kpl) ja juhlapyhinä (9 kpl) Päiväkäyttöä 145:nä päivä, yhteensä mahdollista tuntia Seuraavat juhlapyhät (yhteensä 9 päivää) poistettu käytössä olevista päivistä: Uudenvuodenpäivä Pitkäperjantai 1. ja 2. pääsiäispäivä Vappu Juhannuspäivä Itsenäisyyspäivä Jouluaatto ja joulupäivä Loppiainen, helatorstai, helluntaipäivä, pyhäinpäivä ja tapaninpäivä mukana mahdollisissa päivissä. Yhteensä mahdollisia tunteja tuntia. Copyright Inspira 10

11 Liikuntasalin kassavirrat Liikuntasalin kassavirta (TEUR) Yhteensä - Investoinnit Pääomittuvat korot Oman pääoman sijoitukset Vieraan pääoman nostot Vuokrat Ylläpitokustannukset ja PTS Vieraan pääoman korot Vieraan pääoman lyhennykset Kunnan kustannukset Kunnan omassa toteutuksessa kunta maksaa investoinnista aiheutuvat ylläpito- ja pääomakulut omasta budjetistaan. Liikuntasalivaihtoehdossa kunnalle kertyy yhteensä noin 7,7 MEUR kustannukset tarkastelujakson ajalta 11 Copyright Inspira

12 Hiidenvesi Areenan kassavirrat Hiidenvesi Areenan kassavirta (TEUR) Yhteensä - Investoinnit Pääomittuvat korot Oman pääoman sijoitukset Vieraan pääoman nostot Päiväkäytön ulkopuoliset vuokrat Operointikustannukset Ylläpitokustannukset ja PTS Vieraan pääoman korot Vieraan pääoman lyhennykset Toteutuneet kustannukset YHTEENSÄ Hiidenvesi Areena -vaihtoehdossa hankkeen kustannukset kunnalle ovat käytetyillä oletuksilla noin 6,1 MEUR koko tarkastelujakson ajalta. 12 Copyright Inspira

13 Hiidenvesi Areenan täyttöasteen vaikutus kunnan kassavirtoihin koko tarkastelujaksolla Kunnan kokonaiskassavirta eri täyttöasteilla Hiidenvesi Areenan täyttöasteen vaikutus kunnan kokonaiskassavirtaan TEUR Ison salin täyttöaste 50 % 50 % 55 % 60 % 65 % 70 % Pienien salien täyttöasteet 11 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % Kunnan kokonaiskassavirta Vertailun vuoksi liikuntasalin kokonaiskassavirtavaikutus kunnalle on noin -7,7 MEUR Kunnan kyselyn täyttöasteet Perusskenaarion mukaiset täyttöasteet Ison salin täyttöasteen ollessa noin 53 % ja pienten salien täyttöasteen ollessa 23 % Hiidenvesi Areenan kustannukset olisivat yhtä suuret kuin liikuntasalivaihtoehdossa. Kunnan teettämän kyselyn täyttöasteilla kunnan kokonaiskustannus Hiidenvesi Areena vaihtoehdossa olisi on noin 10 MEUR. Vaihtoehdoissa ei ole huomioitu kunnan käyttäjille mahdollisesti maksamia vuokra-avustuksia (kyselyn perusteella moni mahdollisista käyttäjistä edellyttäisi kunnalta avustusta vuokria varten). 13 Copyright Inspira

14 Vaihtoehtojen vertailu Kassavirtojen yhteenveto koko tarkastelujaksolta (25 vuotta) Kunnan kassavirta koko tarkastelujaksolta (25 v) - TEUR Liikuntasali Hiidenvesi Areena Vuokrat Suunnittelukustannukset N/A -230 Operointikulut N/A -363 Ylläpitokustannukset ja PTS Vieraan pääoman korot ja lyhennykset Yhteensä Kunnan kannalta Hiidenvesi Areena -vaihtoehto on käytetyillä oletuksilla noin 1,6 MEUR edullisempi 14 Copyright Inspira