Kunnossapitovastuu taloyhtiössä

Transkriptio

1 Kunnossapitovastuu taloyhtiössä Koulutusilta hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille Lohja Neuvontalakimies Tiia Tukiainen TALOYHTIÖSI ASIALLA

2 Kunnossapitovastuu Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) määrää kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan välillä Kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajan ja yhtiön kesken AOYL:n 4 luvun 2 ja 3 :ien mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken

3 Yhtiön kunnossapitovastuu AOYL 4 luku 2 Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 :n mukaisesti.

4 Yhtiön kunnossapitovastuu rakenteet ja eristeet Rakenteellinen vika Esimerkiksi seinässä tai katossa oleva painuma tai halkeama Hiushalkeama ei ole kuitenkaan pääsääntöisesti rakennevika -> tapauskohtainen arviointi! Eristeet Lämmön-, veden- ja ääneneristeet Esimerkiksi märkätilassa oleva seinien vedeneristys

5 Yhtiön kunnossapitovastuu - perusjärjestelmät Lämmitys-, sähkö, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät Esimerkiksi vesijärjestelmä kattaa vesiputket yms. aina hanaan saakka (muun muassa hanaan liitetty käsisuihku, astiantai pyykinpesukoneen letku ja muut vastaavat kuitenkin kuuluvat osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle), viemärijärjestelmä puolestaan viemäriputket WC-istuimeen saakka

6 Yhtiön kunnossapitovastuu Yhtiön vastuulla sellaiset rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen Alkuperäiset tai perusparannuksessa toteutetut Nimenomaisesti tehty päätös vastuulle hyväksymisestä, ei esim. pelkkä muutostyön hyväksyminen

7 Yhtiön kunnossapitovastuu Yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan teettämästä työstä/asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa Osakkeenomistaja voi esimerkiksi vaihtaa huoneistonsa hanan, joka kuuluu AOYL:n mukaisen kunnossapitovastuujaon mukaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle. Mikäli hana vastaa laadullisesti ja kunnossapitokustannuksiltaan yhtiön asentamia hanoja, hana säilyy edelleen yhtiön kunnossapitovastuulla. Mikäli hana on kuitenkin yhtiön perustasoista hanaa laadukkaampi (esim. kosketusvapaa) hana, kunnossapitovastuu kuuluu jatkossa osakkeenomistajalle.

8 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu AOYL 4 luku 3 Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

9 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Pinnoitemateriaalit: maalaukset, paneloinnit, tapetoinnit, parketit, laminaatit, kylpyhuoneen laatat Kaapistot ja komerot Lamput, kiinteät valaisimet Käsienpesuallas, kylpyamme Saunan kiuas Paristokäyttöinen palovaroitin

10 Vastuunjakotaulukko Antaa vastauksen siihen, kenen kunnossapitovastuulla rakennuksen osat ovat Ei välttämättä kuitenkaan siihen, jakautuvatko kustannukset aina sen mukaisesti

11 Ennallistamisvelvoite Yhtiön on korjattava huoneistojen sisäosat, mikäli ne vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi Ennallistetaan perustasoon

12 Perustaso Perustaso ei ole sama jokaisessa yhtiössä Esimerkiksi putkivuoto aiheuttaa vaurioita myös huoneiston sisäpinnoille Yhtiö korjaa myös huoneiston sisäosat perustasoon Mikäli osakas esimerkiksi asennuttanut itselleen yhtiön perustasoista muovimattoa kustannuksiltaan merkittävästi kalliimpaa parkettimateriaalia Kustannukset

13 KKO 2003:80 Kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä huoneistoon uusittiin osakkeenomistajan hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä Kustannukset olivat suuremmat kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut Yhtiö ei ollut KKO:n mukaan velvollinen vastaamaan lattian ennallistamisen lisäkustannuksista

14 Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Osakkeenomistajan muutostyöt Esimerkiksi saunan rakentaminen vaatehuoneeseen Yhtiön vastuu rajoittuu lähtökohtaisesti alkuperäiseen käyttötarkoitukseen/tasoon Poiketaan vain mikäli otettu yhtiön vastuulle (nimenomainen päätös asiasta, korjauskäytäntö, yhtiöjärjestyksen muutos)

15 Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus Osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti Seurattava huoneiston kuntoa ja ilmoitettava viipymättä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista Käytettävä huoneiston laitteita tavanomaisella tavalla Ilmanvaihto, lämmitys Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät vaurioidu Ei vastuuta tavanomaisesta kulumisesta

16 Korjaustarpeen selvittäminen AOYL ei ota suoraan kantaa siihen, kenen maksettavaksi tutkimus- ja selvityskustannukset kuuluvat Yhtiön tulisi pyrkiä selvittämään mahdolliset korjaustarpeet, mikäli on aihetta epäillä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa ja esitetty todennäköisiä perusteita viasta Epäselvissä tilanteissa mahdollista sopia kustannusten jakamisesta etukäteen Kirjallisesti

17 Esimerkki 1: Kattovuoto Vesikatto vuotaa Vesi valunut kattorakenteiden läpi vaurioittaen rakenteita sekä huoneiston parkettilattiaa, jonka edellinen osakkeenomistaja on asennuttanut Vesivuoto aiheuttanut vauriota myös osakkeenomistajan olohuoneessa olevalle arvokkaalle taululle Osakkeenomistaja vaatii yhtiötä maksamaan hänen korjaustöiden aikaisia sijaisasumisen kustannuksia

18 Esimerkki 1: Kattovuoto Vuodon aiheuttamat korjaukset seinä-, katto- ja lattiarakenteisiin ja eristeisiin kuuluvat yhtiön vastuulle Koska huoneiston sisäosat vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan (vesikaton) vian vuoksi, yhtiön tulee myös korjata huoneiston sisäosat Yhtiön vastuu rajoittuu kuitenkin perustason mukaisen pinnoitemateriaalin kustannuksiin

19 Esimerkki 1: Kattovuoto Yhtiöllä ei ole velvollisuutta korvata osakkeenomistajan ja/tai asukkaan irtaimistolle aiheutuneita vahinkoja -> taulun vaurioitumisesta aiheutuneet kustannukset eivät kuulu yhtiön korvattavaksi Yhtiöllä ei ole myöskään velvollisuutta korvata sijaisasumisen kustannuksia Ellei yhtiön toiminta ole ollut huolimatonta

20 Esimerkki 2: Astianpesukonevuoto Osakkeenomistajan astianpesukoneen poistoletku aiheuttaa vuotaessaan vesivahingon Vettä pääsee vuotamaan osakkeenomistajan omaan huoneistoon sekä alakerrassa olevaan huoneistoon rakenteiden läpi

21 Esimerkki 2: Astianpesukonevuoto Vahinko ei ole aiheutunut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta, yhtiö ei siis vastaa huoneiston sisäosille aiheutuneiden vahinkojen korjauskustannuksista Yhtiö vastaa rakenteiden kuivaamisesta ja mahdollisesta eristämisestä Vahinkohuoneistossa sisäosien korjaamisen ja ennallistamisen kustannukset kuuluvat osakkeenomistajan maksettavaksi Pintamateriaalit, kiinteät kalusteet, laitteet yms Alakerran huoneistossa yhtiö vastaa myös pinnoitemateriaaleista

22 Esimerkki 2: Astianpesukonevuoto Mikäli pesukoneen aiheuttamat vahingot korvataan kiinteistövakuutuksesta, jää maksettavaksi kuitenkin vakuutuksen omavastuu Omavastuuosuus jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajan välillä samassa suhteessa, kuin missä vakuutus on korvannut yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvia rakennuksen osia Korvaus kohdistuu 70-prosenttisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin -> omavastuusta 70 % kuuluu yhtiön maksettavaksi, 30 % osakkeenomistajan maksettavaksi Helsingin HO Nro 1356 Mikäli aiheutettu huolimattomuudella tai laiminlyönnillä, omavastuu on mahdollista periä kokonaan vahingon aiheuttajalta

23 Esimerkki 2: Astianpesukonevuoto Mikäli vahinko aiheutunut tai pahentunut osakkaan huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, osakas on vahingonkorvausvastuussa aiheuttamastaan vahingosta Osakkeenomistajan tulee osoittaa menetelleensä huolellisesti (astianpesukoneen asennuksen suorittanut ammattimainen taho) Mikäli vuokralaisen toiminnassa huolimattomuutta tai laiminlyöntiä Vuokralainen tehnyt virheellisen/puutteellisen pesukoneasennuksen itse Yhtiö hakee korvauksia huolimattomasti menetelleeltä vuokralaiselta, osakkeenomistaja ei ole vastuussa vuokralaisensa huolimattomuudesta

24 Esimerkki 3: Vuokralainen nukahtaa suihkuun Vuokralainen on nukahtanut suihkuun Nukahtaessaan vuokralainen on tukkinut veden pääsyn lattiakaivoon Vesi on vahingoittanut vuokralaisen vuokraamaa huoneistoa sekä päässyt valumaan alakerran huoneistoon

25 Esimerkki 3: Vuokralainen nukahtaa suihkuun Vahinko ei ole aiheutunut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan viasta, yhtiö ei siis vastaa huoneiston sisäosille aiheutuneiden vahinkojen korjauskustannuksista Yhtiö vastaa rakenteiden kuivaamisesta ja mahdollisesta eristämisestä Vahinkohuoneistossa sisäosien korjaamisen ja ennallistamisen kustannukset kuuluvat osakkeenomistajan maksettavaksi Pintamateriaalit, kiinteät kalusteet, laitteet yms Alakerran huoneistossa yhtiö vastaa myös pinnoitemateriaaleista

26 Esimerkki 3: Vuokralainen nukahtaa suihkuun Mikäli vuokralaisen toiminnassa huolimattomuutta tai laiminlyöntiä Vuokralainen ei esimerkiksi pysty esittämään lääkärintodistusta (sairauskohtaus) Yhtiö hakee korvauksia huolimattomasti menetelleeltä vuokralaiselta, osakkeenomistaja ei ole vastuussa vuokralaisensa huolimattomuudesta KKO 2016:33

27 Esimerkki 4: Putkiremontti Putkiremontin yhteydessä uusitaan kylpyhuoneet Yhtiön vastuulla myös kylpyhuoneiden sisäosat Vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan korjaamisen vuoksi Ennalleensaattamisvelvoite ns. perustasoon tai tasoon, joka yhtiön putkiremontin yhteydessä valitaan uudeksi perustasoksi Osakkeenomistajan vastuulle jäävät sisustukselliset lisäykset ja erikoisrakenteet Design-laatat

28 Esimerkki 5: Luteet Osakkeenomistaja on palannut ulkomaanreissulta ja huomaa huoneistossa olevan luteita Osakkeenomistaja vastaa sisäosien kunnossapidosta, jonka vuoksi luteiden hävittäminen lähtökohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla Luteet usein pääsevät rakenteiden kautta leviämään useampaan huoneistoon Alkuperän selvittäminen voi olla hankalaa Tällöin yhtiön vastuulla huolehtia tuholaistorjunnasta

29 Muutostyöt TALOYHTIÖSI ASIALLA

30 Osakkeenomistajan muutostyöoikeus AOYL 5 luku 1 Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti

31 Osakkeenomistajan muutostyöt Laaja muutostyöoikeus osakehuoneistossaan Osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuolisiin töihin ei osakkeenomistajalla ole oikeutta ilman yhtiön lupaa Periaatteessa vapaa harkinta, yhtiön ei tarvitse perustella mikäli lupaa ei anneta Yhdenvertaisuus huomioitava lupa yhdelle -> lupa muillekin Kunnossapitovastuusta määrääminen yhtiöjärjestyksessä

32 Sallittuja osakkeenomistajan muutostöitä Pintamateriaalin muutokset Kantamattomien väliseinien purkaminen Kunnossapitovastuulla ei lähtökohtaisesti merkitystä siihen, mitä osakkeenomistaja saa tehdä Muutostyöoikeuden rajoissa mahdollista poistaa/vaihtaa myös yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia osia, mikäli tästä ei aiheudu haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille

33 Osakkeenomistajan muutostyöt - ilmalämpöpumppu KKO Nro 2183 Osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa asentaa parvekkeelle ilmalämpöpumpun ulkoyksikköä Muutostyö olisi edellyttänyt reiän tekemistä yhtiön hallinnassa olevaan ulkoseinään Osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle

34 Osakkeenomistajan muutostyöt piha-alue Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei mainintoja piha-alueesta Kuuluvat yhtiön hallintaan, eivät osakashallinnassa olevaa tilaa Muutostyöt edellyttävät yhtiön lupaa Yhtiöjärjestyksessä määräys pihan hallintaoikeudesta Osakashallinnassa oleva tila Oikeus rakentaa esimerkiksi kivillä päällystetty oleskelutila ja istuttaa tuijapensasaita

35 Osakkeenomistajan muutostyöoikeus Edellytyksenä Muutostöiden oltava huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia Noudatettava hyvää rakennustapaa Osakkaan työstä ei saa aiheutua kustannuksia tai kohtuutonta haittaa yhtiölle tai muille osakkaille

36 Muutostyöilmoitus AOYL 5 luku 2 Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen Ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7 :n 2 4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta.

37 Muutostyöilmoitus Mikäli tehdään muutoksia vedeneristeeseen, kantaviin seinärakenteisiin, hormeihin Mikäli tehdään sisäpuolella tehtäviä töitä, joilla voi olla haitallisia seuraamuksia esimerkiksi äänieristyksiin Mikäli muutostyö ei millään tavalla voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiön tai muiden osakkaiden vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta, osakkaan ei tarvitse ilmoittaa siitä yhtiölle Nyrkkisääntönä hyvä pitää sitä, että kaikesta muusta tarvitsee ilmoittaa paitsi pelkistä pintaremonteista, esim. maalauksesta

38 Muutostyöilmoitus Kirjattava niin laajat tiedot suoritettavaksi aiotusta remontista, että yhtiö voi arvioida Noudatetaanko remontissa hyvää rakennustapaa Ovatko suunnitelmat riittäviä/asianmukaisia Onko tekijäksi ilmoitettu taho riittävän pätevä tekemään töitä Tarvitaanko viranomaislupaa Aiheutuuko naapureille tai yhtiölle haittaa Onko yhtiön tarpeen valvoa remonttia ja missä laajuudessa

39 Osakkeenomistajan muutostyöoikeus Yhtiö voi asettaa ehtoja muutostyön suorittamiselle Yhtiöllä on oikeus valvoa remontin suorittamista

40 Viranomaislupa Hallituksen on haettava viranomaisen lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se itse, mikäli hänen muutostyönsä vaatii sellaista Mikäli lupa tarvitaan ja muutostyö sellainen, jota ei voida kieltää Osakkeenomistaja vastaa luvasta aiheutuvista kustannuksista

41 Osakkeenomistajan muutostyön kustannukset Osakkeenomistaja vastaa kaikista remontin kustannuksista, mikäli kyse osakkeenomistajan oma-aloitteisesta remontista Merkitystä ei siis sillä, jos osakkeenomistaja uusii yhtiön kunnossapitovastuulla olevia rakennuksen osia Mikäli kesken remontin havaitaan esimerkiksi epäily kosteusvauriosta rakenteissa Työt keskeytettävä Ilmoitettava asiasta välittömästi yhtiölle

42 Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista Yhtiön vastuulla osakkeenomistajan toteuttamat rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, jotka yhtiö on hyväksynyt vastuulleen tai jotka rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa

43 Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista Rinnastuminen Yhtiö vastaa osakkeenomistajan asennuksesta, jos se rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään Asennus on samanlainen tai vastaava teknisiltä ominaisuuksiltaan ja laadultaan Kunnossapidon kustannukset eivät merkittävästi poikkea yhtiön perustasoisen vastaavan kunnossapitokustannuksista Ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa Tapauskohtaisesti arvioitava

44 Kunnossapitovastuu osakkeenomistajan muutoksista Yhtiön vastaus osakkeenomistajan muutostyöilmoitukseen tai muutostyön hyväksyminen tai valvonta ei siirrä vastuuta yhtiölle Vastuulle ottaminen harvinaista Voi muodostua myös hiljaisesti, pitkäaikaisen korjauskäytännön myötä Muutoksen kirjaaminen yhtiöjärjestykseen katsottu tarkoittavan vastuulle ottamista Sauna

45 Esimerkki 1: Parketin asentaminen Osakkeenomistaja vaihtaa parketin yhtiön perustasoa olevan alkuperäisen muovimaton tilalle Ääneneristys jää asennustyön yhteydessä puutteelliseksi ja alakertaan kantautuu voimakkaita ääniä Vastuu ääneneristyksestä osakkaalla, sillä muutostyön yhteydessä tulisi noudattaa hyvää rakennustapaa ja huolehtia riittävästä ääneneristyksestä KKO nro 1394 B oli asentanut mosaiikkiparketin suoraan betonivälipohjaan Alapuolisessa A:n huoneistossa mitattiin yläkerrasta kantautuvien askeläänien ylittäneen ohjearvot B oli velvollinen ryhtymään toimenpiteisiin haitan poistamiseksi tai rajoittamiseksi Muutostyöstä ei siis saa aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle ja muutostyötä suorittaessa tulee noudattaa hyvää rakennustapaa!

46 Esimerkki 2: Kylpyhuoneremontti Osakkeenomistaja tekee kylpyhuoneremontin Uusii vedeneristeet Uusii muovimaton laatoitukseksi Uusii vesihanan ja wc-istuimen

47 Esimerkki 2: Kylpyhuoneremontti Kunnossapidosta vastaaminen jatkossa Rakenteet ja eristeet rinnastuvat aikaisempaan, jatkossakin kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle Mikäli yhtiön vastuulle kuuluva vauriokorjaus, ennalleensaattamisvelvoite pintojen osalta ns. perustasoon -> kustannusero! Mikäli hana ja wc-istuin yhtiön perustasoa vastaavia (eli ovat teknisesti ja laadullisesti samanlaisia tai vastaavia, kunnossapitokustannuksissa ei suuria eroja) -> yhtiön kunnossapitovastuulla edelleen

48 Esimerkki 3: Saunan rakentaminen huoneistoon Osakkeenomistaja päättää tehdä vaatehuoneesta saunan Muutokset eivät rinnastu yhtiön toimesta toteutettuihin/yhtiön toimesta ei ole toteutettu vastaavia Kunnossapitovastuu osakkeenomistajalla Yhtiön vastuu rajoittuu tilan perustasoon (vaatehuone/kuivatila)

49 Vahingonkorvausvastuu TALOYHTIÖSI ASIALLA

50 Perusedellytykset Euromääräinen vahinko Vahingonkorvausvastuulle peruste laissa tai sopimuksessa Aiheuttajan tuottamus/tahallisuus Syy-yhteys tuottamuksen ja vahingon välillä Vahingonkorvausvastuu henkilökohtaista, ei siirry uudelle osakkeenomistajalle

51 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu kunnossapito- ja muutostöistä Vahingonkorvausvastuu edellyttää Tahallisuutta tai tuottamusta (huolimattomuus, laiminlyönti) Esimerkiksi kunnossapito- tai muutostyössä ei noudatettu hyvää rakennustapaa ja tästä aiheutuu yhtiölle vahinkoa -> osakkeenomistaja vastuussa vahingosta Voi vapautua vastuusta osoittamalla menetelleensä huolellisesti Yhtiö voi kääntyä tällöin esim. urakoitsijan puoleen

52 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu kunnossapito- ja muutostöistä Vastuu vanhenee viimeistään kymmenen vuoden kuluttua vastuun perusteesta (hyvän rakennustavan vastaisesta kunnossapito- tai muutostyöstä) Vahingonkorvauskanne nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkeenomistajalle

53 Esimerkki 1: Virheellinen kph-remontti Aikaisempi osakkeenomistaja remontoinut kylpyhuoneen Vedeneristys uusittu kauttaaltaan Pinnat muutettu muovimatosta ja tapetista laatoitukseksi Remontista on ilmoitettu yhtiölle ja yhtiö on valvonut remontin suorittamista Uusi osakkeenomistaja on havainnut kosteusvaurion, joka seurausta puutteellisesta vedeneristeestä

54 Esimerkki 1: Virheellinen kph-remontti Yhtiön ja nykyisen osakkeenomistajan välinen suhde Kunnossapitovastuu AOYL:n 4 luvun perusteella Rakenteet ja eristeet yhtiön kunnossapitovastuulla -> yhtiö korjaa Yhtiö korjaa myös sisäosat perustasoon vaurion edellyttämässä laajuudessa, sillä sisäosat vahingoittuneet yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian/sen korjaamisen vuoksi

55 Esimerkki 1: Virheellinen kph-remontti Osakkeenomistaja korjaa Aiemman osakkeenomistajan tekemät muutokset, jotka eivät rinnastu yhtiön toteuttamiin Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla Sisäosien osalta yhtiön perustasosta poikkeavat ratkaisut Merkittävät lisäkustannukset

56 Esimerkki 1: Virheellinen kph-remontti Vahingon aiheuttanut entinen osakkeenomistaja vastaa yhtiölle aiheutuvista kustannuksista, mikäli toteuttanut muutostyön hyvän rakennustavan vastaisesti Pystyykö osoittamaan toimineensa huolellisesti? Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkeenomistajalle! Ostajan ja myyjän välinen suhde -> asuntokauppalaki

57 Kiitos Lohja! Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) TALOYHTIÖSI ASIALLA