XLVI Asianajajapäivät

Transkriptio

1

2 XLVI Asianajajapäivät Rakennuksen sisäilmaongelmat vuokranantajan ja kiinteistönomistajan vastuun näkökulmasta Asianajaja, Specialist Partner Saara Paronen 2

3 TYYPILLISIÄ OIKEUDELLISIA SELVITTELYTARPEITA KÄYNNISTÄVIÄ SISÄILMAONGELMIA Lämpötila, ennen kaikkea kylmyys Huoneilman kosteus Melu Sisäilman hiukkaset Kosteusvauriokohteiden mikrobit 3

4 NÄKÖKULMIA Rakennuksen tai sen osan käyttö perustuu yleensä joko vuokrasuhteeseen, käyttäjän suoraan omistukseen tai tilojen hallintaan ASOY:n tai KOY:n osakkeiden tuottaman hallintaoikeuden nojalla Toisen omistamissa tiloissa oleskeleminen voi perustua myös työsuhteeseen, asiakkuuteen (liiketilat, hotellit), hoitosuhteeseen (sairaalat, lasten- ja vanhainkodit) tai lakiin perustuvaan velvoitteeseen (armeija, vankila) 4

5 KESKEISET SÄÄNNÖKSET ERI RELAATIOISSA Vuokranantaja <-> vuokralainen: Liikehuoneistoissa LHVL, asuinhuoneistoissa AHVL As Oy <-> osakas: AOYL Kiinteistönomistaja <-> ulkopuolinen kävijä (esim. vuokralaisen tai osakkaan asiakas, työntekijä tai vieras): Vahingonkorvauslaki 5

6 HUONEISTOLTA VAADITTAVAT OMINAISUUDET JA KUNTO Arviointikriteerejä: Huoneistoa on voitava käyttää sovittuun tarkoitukseen Huoneiston on täytettävä kohteen rakentamisaikana (vast. saneerauksen toteuttamisaikana) voimassa olleet rakentamismääräykset Uudiskohteiden osalta huomionarvoisia: RakMK D2 (2003) Rakennusten sisäilmasto ja ilmanvaihto, määräykset ja ohjeet RakMK D2 (2010) Rakennusten sisäilmasto ja ilmanvaihto, määräykset ja ohjeet Terveydensuojelulaki 7 luku ja STM:n Asumisterveysohje 2003 soveltuvin osin Työturvallisuutta koskeva lainsäädäntö 6

7 KORJAUSTEN JA KUNNOSSAPIDON VASTUUNJAKO OSAKKAAN JA ASUNTO-OSAKEYHTIÖN VÄLILLÄ (1/2) Asunto osakeyhtiöt ja AOYL:n soveltamisalan piirissä olevat keskinäiset KOY:t Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella, tai AOYL 4 luvun 2 ja 3 :t: yhtiön vastuulla rakenteet, eristeet ja lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri, ilmanvaihto ja muut senkaltaiset perusjärjestelmät. Osakkaan vastuulla huoneiston muut sisäosat 7

8 KORJAUSTEN JA KUNNOSSAPIDON VASTUUNJAKO OSAKKAAN JA ASUNTO-OSAKEYHTIÖN VÄLILLÄ (2/2) Sisäilmaongelmissa vastuun kohdentamisen kannalta tulee aina selvittää, mikä on sisäilmaongelman tekninen syy, ts. minkä järjestelmän tai rakenteen vika tai riittämättömyys. Vastikevapautus tilojen käyttökelvottomuuden perusteella jos tilojen käyttämättä jääminen vaikuttavat yhtiön kustannuksia alentavasti, vrt. 3 luvun 4 Oikeus vahingonkorvaukseen 24 luvun 6 :n perusteella 8

9 KIINTEISTÖNOMISTAJAN SOPIMUKSENULKOINEN VASTUU Oikeuskäytännössä runsaasti henkilövahinkoja koskevia tapauksia, joissa vahinko on aiheutunut tapaturmaluonteisesti, esim. KKO:2004:50 (pudonnut oven lasi), KKO:2004:17 (liukastuminen) KKO:2001:1 (lasiruudun putoaminen). Näissä tapauksissa noudatettu ns. käännetyn todistustaakan periaatetta, eli kiinteistön omistajan on katsottu tyypillisesti olleen vastuussa, jollei hän ole pystynyt näyttämään, että vahinko olisi aiheutunut sellaisesta seikasta, josta hän ei ollut velvollinen huolehtimaan. Sisäilmaperusteisia henkilövahinkoja koskevia ennakkotapauksia ei ole, mutta ei ole syytä olettaa, että vastuu niissä olisi sinänsä lievempi. Toisaalta syy-yhteyden vaatimus nousee keskeiseksi. 9

10 VUOKRATULTA HUONEISTOLTA VAADITTAVAT OMINAISUUDET JA KUNTO LHVL:n ja AHVL:n 2 luvut pääosin tahdonvaltaisia, osapuolet voivat sopia tilojen ominaisuuksista, kunnosta ja ylläpidosta vapaasti LHVL 18.1 ja AHVL 20.1 : Jollei muusta ole sovittu, huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa, kuin vuokralainen huoneiston iän alueen vastaavaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia 10

11 KÄYTÄNNÖN SOPIMISMAHDOLLISUUKSIA Huolto- ja ylläpito-ohjelmien ja niihin liittyvien toimintavelvoitteiden liittäminen osaksi vuokrasopimusta: Esim. ilmanvaihdon ja lämpötilan seuranta, huollot Kohteen sisäilmaolosuhteiden määrittely vuokrasuhteen alkaessa ja aikana: Erityiskohteissa käyttäjän tarpeisiin perustuvat osapuolten itse määrittelemät olosuhteet (esim. tuotanto- ja tutkimustilojen kosteus- ja lämpötilaolosuhteet, lääketieteellisten hoito- ym. tilojen ilman puhtaus) Sisäilmayhdistyksen Sisäilmastoluokituksen mukaiset kriteerit erityisesti uudiskohteiden isommissa tilakokonaisuuksissa, joissa vuokralainen edellyttää panostusta sisäilman laatuun 11

12 VUOKRANANTAJAN KORJAUSVELVOLLISUUS LHVL 18.2, AHVL 20.2 (1/2) Ellei huoneisto ole sovitussa tai vaadittavassa kunnossa ja vuokranantaja on vastuussa siitä, on vuokralaisella oikeus: Purkaa sopimus, ellei vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä korjaa taikka puutteellisuutta ei voida korjata Kehotuksen sisältö (riittävä yksilöinti) ja sen toimittamisajankohta olennaisia arvioitaessa purkuoikeuden olemassaoloa Huoneiston oltava puute vähintään teknisessä mielessä, esim. korjaamista edellyttävä kosteusvaurio Kyseessä voi myös olla ei-hyväksyttävä sisäilmatekijä, esim. liiallisesti kohonnut mikrobitaso tai liiallinen kylmyys, jonka varsinaista syytä vuokralainen ei tiedä 12

13 VUOKRANANTAJAN KORJAUSVELVOLLISUUS LHVL 18.2, AHVL 20.2 (2/2) Vuokranantajan laiminlyötyä itselleen kuuluvan korjauksen suorittamisen vuokralaisella on oikeus myös korjata puutteellisuus vuokranantajan kustannuksella Paitsi jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen Kustannusten oltava kohtuulliset Vuokralainen voi valita, vaatiiko purkua vai korjauttamista 13

14 VUOKRAVAPAUTUS TAI VUOKRANALENNUS LHVL 21.2, AHVL 23.2 Siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa Aikaisintaan siitä ajankohdasta lukien, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon puutteellisuudesta Viipymättä tapahtuva korjaustoimenpiteisiin ryhtyminen ei itsessään poista vastuuta Ei edellytä vuokranantajan tuottamusta, ellei toisin ole sovittu. 14

15 VUOKRANANTAJAN VAHINGONKORVAUSVELVOLLISUUS LHVL 21.3, AHVL 23.3 Vuokralaisella on oikeus saada korvaus vuokranantajan toimenpiteen tai laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jos huoneiston puutteellinen kunto on aiheutunut vuokranantajan toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta Edellyttää vuokranantajan menettelyn moitittavuutta Käännetty todistustaakka, vuokranantajan näytettävä, että tuottamusta ei ole. (HE 304/94 s. 111) Ei oikeutta, jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta 15

16 OIKEUSKÄYTÄNTÖÄ KKO 2008:20 Perhe oli asunut kaupungin pääosin omistamien vuokrataloyhtiöiden vuokra-asunnoissa, joissa oli havaittu kosteusvaurioita ja home-esiintymiä. Perheen seitsemällä lapsella oli todettu IgE-vasta-aineiden osoittama herkistyminen homeelle. Kysymys siitä, olivatko asuntojen kosteusvauriot syy-yhteydessä herkistymiseen, oliko herkistymisellä syy-yhteys vuokranantajien tai kaupungin vastuulla oleviin seikkoihin ja oliko homeelle herkistymisestä aiheutunut korvattava vahinko. Vuokrataloyhtiön korvausvastuulle oli peruste siltä osin kuin ko. asunnon home-esiintymillä oli todettu olevan syy-yhteys kuuden lapsen terveyshaittaan. Kaupungilla ei erillistä julkisoikeudellista vastuuta. 16

17 VUOKRALAISEN OIKEUS SOPIMUKSEN PURKAMISEEN TERVEYSVAARAN PERUSTEELLA LHVL 50.1, AHVL 63.1 Jos vuokralaisen tai vuokralaisen terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen Ei edellytä konkreettisia sairastumistapauksia, vaan ilmeistä vaaraa Terveysviranomaisen tai työsuojeluviranomaisen kannanotoilla usein merkitystä terveysvaaran todentamisessa Oikeus vetoamiseen milloin tahansa Ei edellytä edes vuokranantajalle osoitettua kehotusta havaitun puutteen korjaamiseen Lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen, LHVL 51.2 ja AHVL

18 VUOKRASOPIMUKSEN LAKKAAMINEN LHVL 54, AHVL 67 Sopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen Eroaa purkamisesta siten, että ei edellytä mitään ilmoituksia tai muita toimenpiteitä Voi tapahtua riippumatta siitä, kumman osapuolen vastuulla käyttökieltoon asettamisen aiheuttanut seikka oli Jos sopimuksen lakkaaminen aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella on oikeus saada korvaus näin aiheutuneesta vahingosta 18

19 YHTEYSTIEDOT Saara Paronen Specialist Partner saara.paronen@borenius.com Attorneys at law Borenius Ltd Yrjönkatu 13 A FI HELSINKI, FINLAND Office Fax info@borenius.com Web 19

20 20