ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö

Transkriptio

1 ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1

2 ESITYKSEN PERUSTEITA: juridiikkaa ja yhtä paljon käytännön kokemusta pohjautuu Y-Säätiön toimintamalliin ja sen toimivuuteen n osakehuoneistoa yli asuntoosakeyhtiössä n. 50 kunnassa välillä Hanko-Sodankylä jälleenvuokrausta ja suoravuokrausta asunnon omistajan rooli, ei varsinaista palvelutuotantoa erityisryhmiä: pitkäaikaisasunnottomia, asunnottomia, päihdekuntoutujia, mielenterveyskuntoutujia, jälkihuoltonuoria, pakolaisia ym. 2

3 LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA 481/95 3

4 LAIN SOVELTAMINEN, AHVL 1 rakennus tai sen osa käyttötarkoitus asuinkäyttö rakennuslupaa edellyttävä uudisrakennus tilasta maksetaan vastiketta eli vuokraa voi olla muutakin kuin rahaa sopimus tehdään vuokraustarkoituksessa huoneisto tai tila yksinomaan vuokralaisen käytössä 4

5 AHVL:N SOVELTAMINEN AHVL ei erittele soveltamisen osalta ns. tavanomaista vuokra-asumista, tuettua asumista tai tuki-ja palveluasumista, eli jos laissa mainitut ehdot täyttyvät AHVL:ää noudatetaan ja sen säännöksiä tulee noudattaa. AHVL:ää sovelletaan kaikkiin asuinkäyttöön tarkoitettuihin asuinhuoneistoihin kiinteistön tai rakennuksen omistussuhteesta, juridisesta yhtiömuodosta tai talotyypistä riippumatta. AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä asunto-osakeyhtiöitä varten. 5

6 HAJAUTETTU ASUNTOKANTA - ERITYISPIIRTEITÄ asunto-osakeyhtiöympäristö normaaleja osaketaloja taloyhtiöiden välillä todella suuria eroja keskeisiä toimijoita isännöitsijä, huoltoyhtiö ja hallitus asuminen tavanomaista, normaalia taloyhtiö ei tarjoa erityispalveluja eikä ota huomioon asukkaan kykyjä tai erityistarpeita palveluntuottajalta vaaditaan paljon toimintaympäristö monimutkainen Isännöintiliiton tutkimus 2013 vuokralaisen vaikea hahmottaa (myös palveluntuottajan) suurimpia kompastuskiviä: toimijoiden osaamattomuus kunnossapitovastuun jakautuminen taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä tiedottaminen ja tiedonkulku eri osapuolten välillä 6

7 hajautus on sekä vahvuus että heikkous kaikkien palvelujen organisointi ja järjestäminen vaikeaa ja kallista asiakkaiden tavoittaminen ongelmallista (avain) asunnon kulumisen problematiikka, asukas vaihtuu mutta asunto ei kohderyhmän kierrätyksestä apua rahoituksen erityisehdot huomioitava asukasvalintaa koskevat ehdot valvonta ja raportointivelvoitteet kunta ja rahoittajat rajoitusajat ARA ja RAY 7

8 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) suomalainen ilmiö: yli 2,8 miljoonaa asuntoa n. 50 % suomalaisista asuu asunto-osakeyhtiöissä omistusasuminen yleisestä selkeä hallintamuoto ja omistusoikeus käy vakuutena yhdistyksiä ja osuuskuntia siirrettävä vuokra-oikeus 8

9 Asunto-osayhtiön määritelmä, AOYL 2 Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa tai hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajan hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiö jokainen osake tuottaa yksin tai toisen osakkeen kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistössä. 9

10 Asunto-osakeyhtiön perimmäinen tarkoitus (HE s. 19) Kiinteistön tai rakennuksen hallinta osakkaiden asumistarpeen tyydyttämiseksi. 10

11 Asunto-osakeyhtiön keskeisiä periaatteita vuokrauksen näkökulmasta: Enemmistöperiaate Osakkeenomistajan yhdenvertaisuus Yhtiöjärjestys Osake ja osakkeenomistaja Vastikkeenmaksuvelvollisuus Huolellisuusvelvollisuus Hallinnan luovutusoikeus 11

12 Vuokralaisen suhde asuntoosakeyhtiöön: ei juridinen, ei sopimuksellinen voi muuttaa sopimukselliseksi tasapuolisen kohtelun vaatimus palvelujenkäyttöoikeus samat oikeudet ja velvollisuudet asumisen näkökulmasta, kuin osakkailla tiedonsaantioikeus oikeus osallistua yhtiökokoukseen, jos asumiseen vaikuttavia asioita 12

13 Kunnossapitovastuun jakautuminen asuntoosakeyhtiössä, AOYL 4. luku 2 ja 3 Taloyhtiö vastaa: rakenteet ja eristeet lämmitys- sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät myös osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Osakas vastaa: osakehuoneiston sisäosat hoidettava huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu 13

14 Ilmoitusvelvollisuus asumista haittaavasta remontista AHVL vuokranantajalla 14 pv ja 6 kk, AHVL 2. luku 21 AOYL taloyhtiöllä riittävän ajoissa, AOYL 4. luku 6 jos osakas/vuokranantaja ei ole tietoinen yhtiön remontista, ei vastuuta ilmoittamisesta 14

15 Kuka asuu asunto-osakeyhtiö ei voi päättää asukkaasta eikä myöskään asukkaiden lukumäärää osakkeenomistajalla ilmoitusvelvollisuus asukasmäärästä, AOYL 3. luku 4 ei koske henkilötietoja asukkaalla normaali väestörekisteriin perustuva velvoite (muuttoilmoitus) tärkeä esim. sisäänpääsy, palvelut ym 15

16 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA VUOKRALAISEN AIHEUTTAMAT HÄIRIÖT 16

17 Huoneiston hallintaanotto, AOYL 8. luku 2 Perusteet: erääntynyt yhtiövastike huoneiston huono hoito käyttötarkoituksen vastainen käyttö huoneistossa vietetty häiritsevä elämä järjestyksen säilymisen laiminlyönti yhtiön tiloissa vähäinen merkitys ei riitä rikkomuksen laatu (törkeys), toistuvuus ja kesto sekä tosiasiallinen vaikutus hallintaanottoaika max 3 vuotta 17

18 Menettely: AOYL:n mukainen hallituksen varoitus annettava myös vuokralaiselle oikaisumahdollisuus osakas vastaa kuluista mikäli oikaisua ei tapahdu kutsutaan yhtiökokous yhtiökokouksen päätöksestä 60 pv tiedoksiantoaika osakkaalla ja vuokralaisella molemmilla itsenäinen moiteoikeus käräjäoikeudessa 30 pv yhtiöllä näyttövelvollisuus johtaa vuokralaisen häätöön jos hallintaanoton perusteena vuokralaisen toiminta 18

19 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA VUOKRALAISEN AIHEUTTAMAT VAHINGOT 19

20 Äkillinen vahinko: vahingonkorvauslaki 4 tekijä vastaa itse aiheuttamastaan vahingosta AOYL:ssa ei ole ns. ankaran vastuun periaatetta edellyttää tahallisuutta tai tuottamusta 20

21 Valvontavelvollisuuden laiminlyönti huoneiston huolellinen hoitaminen valvontavastuu osakkeenomistajalla ei voi siirtää vuokraamalla toiselle vähintään kerran vuodessa 21

22 KOKEMUKSIA SOPIMUKSISTA 22

23 Yhteistoimintasopimus sovittava toiminta toimijoiden vastuut huoneiston hallinta (+ kuinka asuntoon voi mennä) huoneiston tarkastaminen ja kunnossapito 23

24 Yhteistyöprosessit - > manuaali käytännön tueksi (tärkeä esim. työntekijöiden vaihtuessa) asukasvalinta tukitoiminnan sisältö vuokravalvonta häiriötilanteet toiminta asumisen päättyessä vaihtoehtoisen asumismuodon järjestäminen tiedonkulku, palautteen merkitys tietosuoja seuranta 24