HELSINGIN KAUPUNKI Laskelma Helsingin Seniorisää arvosta tuloverotuksen pohjaksi

Transkriptio

1 HELSINGIN KAUPUNKI Laskelma Helsingin Seniorisää äätiön n kiinteistöjen arvosta tuloverotuksen pohjaksi ADVISORY Leif-Erik Forsberg KHT, JHTT Toimitusjohtaja KPMG Kunta Oy

2 Toimeksiannon taustaa Olemme Helsingin kaupungin toimeksiannosta laskeneet Helsingin Seniorisää äätiön n omistamien kiinteistöjen tuottoarvot. Laskelmat on tehty toimeksiantajan antamien tietojen pohjalta. Emme ole tarkastaneet tietojen oikeellisuutta, vaan kaupunki vastaa siitä. Tarkoituksena ei ole vahvistaa tase-erien erien olemassaoloa tai tilinpää äätöksien vastuiden oikeellisuutta, vaan teknisesti suorittaa käytettk ytettävissä olleiden sekä pyydettyjen tietojen pohjalta kiinteistöjen suuntaa antavat tuottoarvolaskelmat. 2

3 Kiinteistökanta Helsingin Seniorisää äätiö harjoittaa toimintaansa viidessä omistamassaan kiinteistöss ssä Antinkoti Kannelkoti Mariankoti Osmonkallio Pakilakoti 3

4 Tuottoarvot Olemme laatineet kohteista kassavirtalaskelmat ja niiden perusteella p u la määm ääritelleet t tuottoarvot. t oa. Kassavirtalaskelmat perustuvat Helsingin Seniorisää äätiöltä saatuihin s kustannuspaikkakohtaisiin aisi n kustannustietoihin, tiet ih n, joita olemme oikaisseet käypk ypään n vuokra- ja kulutasoon. Käytetyt oletukset: Markkinavuokra 13 /hyötym²/kk Helsingin kaupunki käyttk yttää omistamiensa kohteidensa tilavuokrissa sisäiseen iseen laskentaan perustuvia vuokria. Vastaavanlaisten kohteiden sisäiset iset vuokrat ovat 14,8 15,7 euroa/m². Käyttöaste 100 % Vuosikorjauskustannukset kiinteistöjen kuntoarvioiden mukaan 0,44-1,13 /bruttom²/kk/kk Tuotto-odotus odotus 9 % 4

5 Tuottoarvot Kiinteistöiss issä suoritettiin katselmukset Käytössämme oli yhteenveto kiinteistöjen kuntoarvioista, joiden mukaisia korjaustarvekustannusennusteita käytimme laskelmissamme kiinteistöjen vuosikorjauskustannuksina. Kiinteistöjen kuntoarviot on laadittu marraskuussa 2008 tammikuussa Olemme arvioineet kiinteistöihin kohdistuvat korjausvelat eri tavalla. Olemme kesäkuussa 2009 raportoimamme Vanhusten pitkäaikaisen laitoshoidon toimintojen uudelleenjärjestelyjen esiselvityksen pohjalta päätyneet siihen, että ko. palveluiden kehittäminen edellyttää Helsingin Seniorisäätiön tilojen perusparantamista ja toiminnallisia muutoksia. Kiinteistöjen kuntoarviot raportin mukaan perusparantamisen ja toiminnallisten muutosten laskennallinen korjausvelan määrä on keskimäärin noin euroa/bruttom² sisältäen rakennusten toiminnallisuuden kehittämisen. Arvion tarkkuus +/- 10 %. 5

6 Tuottoarvot, tilojen perusparannukset sisältäen toiminnalliset muutokset (Kuntoarvioiden mukaan) YHTEENVETO Antinkoti Kannelkoti Mariankoti Osmonkallio Pakilakoti Yhteensä Kassavirtojen nykyarvo Jäännösarvon nykyarvo Investoinnin nykyarvo Korjausvelka Tuottoarvo Kohteen tiedot: Kohteen hyötyala m² Hoitokustannukset/hyötyala m² 3,99 4,88 5,21 4,24 4,13 4,26 Investoinnin nykyarvo/hyötyala m² Korjausvelka/hyötyala m² Markkina-arvo/hyötyala m² * Suovatalo 1010 eur/bruttom², Heinätalo eur. 6

7 Mahdollinen veroseuraamus Vahvistetut/vahvistettavat tappiot ovat tasoa 0,2 M M 26 %:n tuloveroa sovelletaan Isompi korjausvelka vaikuttaa kiinteistöjen käypk ypään arvoon Oletetut tuloveroseuraamukset ovat vähäiset v tai olemattomat taseen kiinteistöjen menojää äännösten ja edellisen sivun 6 yhteenlasketun tuottoarvon mukaan kiinteistöjen siirrossa Helsingin kaupungille sovellettaessa Kiinteistöjen kuntoarviot raportin mukaista euron/bruttom2 tilojen perusparannusten ja toiminnallisten muutosten oletettua korjausvelkaa. Kiinteistösiirtojen siirtojen hyväksytt ksyttävä hintataso tulee varmistaa verottajalta ennakkotiedolla, koska näkemys n kiinteistöjen arvosta saattaa olla eri. 7

8 Yhteystiedot Leif-Erik Forsberg KPMG Kunta Oy XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX The information contained herein is of a general nature and is not intended to address the circumstances of any particular individual or entity. Although we endeavor to provide accurate and timely information, there can be no guarantee that such information is accurate as of the date it is received or that it will continue to be accurate in the future. No one should act on such information without appropriate professional advice after a thorough examination of the particular situation. 8

9 Liite 1 Antinkoti Kivitaskuntie 1 Valmistumisvuosi 1969, laajennettu sekä peruskorjattu 2005 Hyötyala 3975 m², m, bruttoala 5893 m² m Kolme kerroksinen, kaksi hissiä Suunnitellut peruskorjaukset: keittiön n kylmiöiden iden koneiden uusinta

10 Liite 2 Kannelkoti Vanhaistentie 15 Valmistumisvuosi 1978, ei peruskorjattu Hyötyala 5102 m², m, bruttoala 5949 m² m Yksitasoinen 10

11 Liite 3 Mariankoti Schildtinpolku 6 Valmistumisvuosi 1983, ei peruskorjattu Hyötyala 5720 m², m, bruttoala 7492 m² m Kolme kerrosta, kolme hissiä Suunnitellut peruskorjaukset: osittainen tilojen käyttötarkoituksen tarkoituksen muutos (sää äätiön n toimistotilojen siirto Pakilakodista Mariankotiin) 11

12 Liite 4 Osmonkallio Myrskyläntie 18 Valmistumisvuosi 1985, ei peruskorjattu Hyötyala 5900 m², m, bruttoala 7228 m² m Kolme kerrosta, kolme hissiä Suunnitellut peruskorjaukset: elementtisaumaus

13 Liite 5 Pakilakoti Suovakuja 1 ja Heinämiehentie 2, rakennuksia yhdistää maanalainen huoltokäyt ytävä Valmistumisvuosi Suovatalo 1987 ja Heinätalo 1970, Suovataloa ei peruskorjattu, Heinätalo peruskorjattu 2002 Hyötyala 9888 m², m, bruttoala m² m Kolme e kerrosta, neljä hissiä Suunnitellut peruskorjaukset: keittiön n laajennus 13