Oulunsalon kaupallisten palvelujen vaiheyleiskaava

Transkriptio

1 FCG Finnish Consulting Group Oy Oulunsalon kunta Oulunsalon kaupallisten palvelujen vaiheyleiskaava

2

3 FCG Finnish Consulting Group Oy 1 ALKUSANAT Tämä kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi on tehty Oulunsalon kaupallisten palveluiden vaiheyleiskaavatyön keskeiseksi lähtötietoraportiksi. Siinä on tarkasteltu Oulunsalon kaupan lähtökohtia, eri kehittämisvaihtoehtoja ja niiden vaikutuksia. Kaupallisten palveluiden vaiheyleiskaavan tavoitteena on selvittää Oulunsalon kunnan kauppapaikkatarve ja päivittää yleiskaavan kauppapaikkamerkinnät tarvittavilta osin. Selvitys tehtiin FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä Oulunsalon kunnan toimeksiannosta. Työn ohjausryhmään kuuluivat Oulunsalon kunnasta kunnanhallituksen puheenjohtaja Rauno Holappa, palvelujohtaja Markku Haulos ja tekninen johtaja Jouko Leskinen. Osuuskauppa Arinasta ohjausryhmään osallistuivat hallintojohtaja Paavo Härö, ketjujohtaja Juha Salmi ja kiinteistöpäällikkö Seppo Jakola. FCG Finnish Consulting Group Oy:ssä työstä vastasivat projektipäällikkö YTM Jouni Mäkäräinen, johtava konsultti FM Taina Ollikainen ja suunnittelupäällikkö arkkitehti Jaakko Isoherranen. Liikenteellisten vaikutusten arvioinnin on suorittanut Insinööritoimisto Liidea Oy, jossa työstä on vastannut projektipäällikkö DI Tuomo Vesajoki.

4

5 FCG Finnish Consulting Group Oy 3 SISÄLTÖ ALKUSANAT SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS VAIHEYLEISKAAVAN SUUNNITTELUALUE VAIHEYLEISKAAVAN TAVOITTEET YHDYSKUNTARAKENNE JA KAAVOITUSTILANNE Kaavoitus- ja suunnittelutilanne Maakuntakaava Yleiskaavat Asemakaavoitus ja asuntorakentamisen toteutuminen Oulunsalon yhdyskuntarakenne ja palvelut Liikenneverkko ja liikkuminen KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT OULUN SEUDULLA JA OULUNSALOSSA Väestö- ja ostovoimatiedot Väestömäärä ja väestöennuste Ostovoima ja ostovoiman kehitysarvio Vähittäiskaupan nykytilanne Myymäläverkko Vähittäiskaupan myynti Ostovoiman siirtymät Kaupan kehitysnäkymät Kaupan kehitysnäkymät yleisesti ja Oulun seudulla Liiketilan laskennallinen lisätarve Tiedossa olevat kaupan hankkeet VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Kaupan palvelurakenteen rakennemallivaihtoehdot Yhdyskuntarakenteelliset vaikutukset Kaupan palveluverkon suhde muuhun yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset kaupan palveluverkkoon Vaikutukset Oulunsalon keskustan kehitykseen Kaupalliset vaikutukset Uusi liikerakentaminen suhteessa liiketilatarpeeseen Vaikutukset kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin Vaikutukset alueelliseen palvelutarjontaan ja ostovoiman siirtymiin Ihmisiin kohdistuvat vaikutukset Vaikutukset kaupan palveluiden saavutettavuuteen Vaikutukset elinympäristön laatuun Liikenteelliset vaikutukset Liikennemäärät ja liikenteen suuntautuminen Liikenneverkon toimivuus ja turvallisuus Vaihtoehtojen vertailu YHTEENVETO JA SUOSITUKSET LÄHDELUETTELO...46 LIITTEET...48 Liite 1: Päivittäistavarakaupan myymälätyypit Liite 2: Erikoiskaupan toimialaryhmät ja toimialat... 49

6

7 FCG Finnish Consulting Group Oy 5 1 SELVITYKSEN TAUSTA JA TARKOITUS Oulunsalon kunnanhallitus on hyväksynyt Osuuskauppa Arinan kanssa laaditun aiesopimuksen, jonka tavoitteena on aikaansaada kunnan ja Osuuskauppa Arinan omistamien kiinteistöjen alueelle asemakaava ja liikennejärjestelyiden rakentamissuunnitelma. Lentokentäntien ja Kempeleentien risteysalueelle on suunniteltu sijoittuvaksi S-Market, polttonestejakelua ja mahdollisesti muuta palvelua tukevaa liiketoimintaa. Aiesopimuksen mukaisen hankkeen toteuttaminen vaatii yleiskaavan muutoksen, jossa tarkastellaan koko kunnan kaupallisia palveluita. Vaiheyleiskaavan kaupallisen selvityksen tavoitteena on selvittää Oulunsalon kunnan kauppapaikkatarve sekä tarkastella kaupallisten palveluiden alueita yleiskaavallisesti. Vaiheyleiskaavassa osoitettavat merkinnät ja määräykset korvaavat niiltä osin keskeisten alueiden yleiskaavan. Vaiheyleiskaava laaditaan koskemaan kunnan kaupallisten palveluiden verkostoa. on tehty asiantuntija-arviona olemassa olevien selvitysten ja suunnitelmien sekä uusimpien tilasto- ja rekisteritietojen pohjalta. Keskeisiä lähtöaineistoja ovat olleet keväällä 2010 valmistuvan Oulun seudun kaupallisen palveluverkkoselvityksen lähtötietoaineisto sekä Oulun seudun liikennejärjestelmäsuunnitelman ja liikennemallin tiedot. Olemassa olevia lähtötietoja on täydennetty Oulunsalon kaupan ja muiden keskeisten tahojen haastatteluilla. Selvityksessä tarkastellaan kaupan kehitysedellytyksiä tarkemmalla tasolla vuoteen 2020 saakka, mutta tarkasteluissa otetaan huomioon myös kaupan kehitysedellytykset vuoteen 2030 saakka. Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu kaupallisten ratkaisujen vaikutuksia nykytilanteeseen ja eri vaihtoehtoihin perustuen. Vaikutusten arvioinnissa on keskitytty Oulunsalon kunnan alueelle kohdistuviin vaikutuksiin. Vaikutusten arvioinnissa on hyödynnetty ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa -opasta ja siinä esitettyjä tarkastelukokonaisuuksia.

8 6 FCG Finnish Consulting Group Oy 2 VAIHEYLEISKAAVAN SUUNNITTELUALUE Kaupallisten palveluiden vaiheyleiskaavan suunnittelualueena ovat Oulunsalon keskeiset alueet. Suunnittelualueen rajaus on sama kuin Oulunsalon keskeisten alueiden yleiskaavassa. Suunnittelualue kattaa Oulunsalon keskustan ja sitä ympäröivät asuinalueet Lentokentäntien eteläpuolella (Kylänpuoli) ja pohjoispuolella. Yleiskaava rajautuu etelästä ja idästä Kempeleen kuntaan. Pohjoisessa suunnittelualue ulottuu noin 7 kilometrin päähän kunnan keskuksesta aina Varjakan alueeseen saakka. Koska vaiheyleiskaavassa tarkastellaan kaupallisia palveluita, ovat suunnittelussa keskeisiä olemassa olevat ja suunniteltavat kaupan alueet. Vaihekaavan keskeisiä alueita ovat kuntakeskuksen lisäksi kaupallisten lähipalveluiden alueet mm. Pitkäkankaalla ja Varjakassa sekä Lentokentäntien, Hailuodontien ja Kempeleentien risteysalue. Kuva 1. Oulunsalon vaiheyleiskaavan suunnittelualue. Kaupallisia vaikutuksia tarkastellaan pääasiassa Oulunsalon kunnan alueella. Vaikutusten laajuuden ja kohdentumisen mukaan tarkastelua laajennetaan tarpeen mukaan naapurikuntiin Ouluun, Kempeleeseen ja Hailuotoon.

9 FCG Finnish Consulting Group Oy 7 3 VAIHEYLEISKAAVAN TAVOITTEET Kaupallisten palveluiden vaiheyleiskaavan tavoitteena on selvittää Oulunsalon kunnan kauppapaikkatarve sekä tarkastella kaupallisten palveluiden alueita yleiskaavallisesti. Vaiheyleiskaavassa osoitettavat merkinnät ja määräykset korvaavat niiltä osin keskeisten alueiden yleiskaavan. Vaiheyleiskaava laaditaan koskemaan kunnan kaupallisten palveluiden verkostoa. Vaihekaavaa koskevat yleiset tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäytöntavoitteet tulee maankäyttö- ja rakennuslain mukaan ottaa huomioon ja niitä tulee edistää kuntien kaavoituksessa. Valtakunnallisissa alueidenkäytön tavoitteissa yhdyskuntarakennetta ja kauppaa koskevat erityisesti seuraavat tavoitteet: - Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja mahdollisuuksien mukaan asuinalueiden läheisyydessä siten, että henkilöautoliikenteen tarve on mahdollisimman vähäinen. Liikenneturvallisuutta sekä joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan. - Kaupunkiseutuja kehitetään tasapainoisina kokonaisuuksina siten, että tukeudutaan olemassa oleviin keskuksiin. Keskuksia ja erityisesti niiden keskusta-alueita kehitetään monipuolisina palvelujen, asumisen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueina. - Maakuntakaavoituksessa ja yleiskaavoituksessa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä ja esittää eheyttämiseen tarvittavat toimenpiteet. Erityisesti kaupunkiseuduilla on varmistettava henkilöautoliikenteen tarvetta vähentävä sekä joukkoliikennettä, kävelyä ja pyöräilyä edistävä liikennejärjestelmä. Kaupunkiseuduilla on myös varmistettava palvelujen saatavuutta edistävä keskusjärjestelmä ja palveluverkko sekä selvitettävä vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen. - Alueidenkäytön suunnittelussa uusia huomattavia asuin-, työpaikka- tai palveluiden alueita ei tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarakenteesta. Vähittäiskaupan suuryksiköt sijoitetaan tukemaan yhdyskuntarakennetta. Näistä tavoitteista voidaan poiketa, jos tarve- ja vaikutusselvityksiin perustuen pystytään osoittamaan, että alueen käyttöönotto on kestävän kehityksen mukaista. - Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla elinkeinotoiminnalle riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Runsaasti henkilöliikennettä aiheuttavat elinkeinoelämän toiminnot suunnataan olemassa olevan yhdyskuntarakenteen sisään tai muutoin hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärelle. Kaavoja laadittaessa on otettava huomioon maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt eri kaavamuotoja koskevat sisältövaatimukset. Yleiskaavassa kaupan palveluverkon suunnittelun ja vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainnin ohjauksen kannalta keskeisiä sisältövaatimuksia ovat yhdyskuntarakenteen toimivuuden, taloudellisuuden ja ekologisen kestävyyden, olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyödyntämisen, asumisen tarpeiden ja palvelujen saatavuuden, eri väestöryhmien kannalta tasapainoisen elinympäristön sekä kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytysten huomioon ottaminen. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevien säännösten tavoitteena on turvata kestävä yhdyskuntakehitys ja palvelujen saatavuus eri väestöryhmille hillitsemällä kaupan palvelujen siirtymistä keskustojen ja asuinalueiden ulkopuolelle. Keskustoilla (keskustat ja aluekeskukset) on etusija vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoituspaikkana. Vähittäiskaupan suuryksikköä ei saa sijoittaa maakunta- tai yleiskaavassa keskusta-

10 8 FCG Finnish Consulting Group Oy toiminnoille osoitetun alueen ulkopuolelle, ellei alue ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tätä tarkoitusta varten. Säännökset eivät kiellä suuryksiköiden sijoittumista keskustojen ulkopuolelle, mutta sijoittumisen edellytykset on aina erikseen selvitettävä. Kaupan ohjaussäännökset tulivat voimaan vuonna Säännösten voimassaoloaikana toimintaympäristö on muuttunut merkittävästi ja ilmastonmuutoksen torjuminen on noussut keskeiseksi kysymykseksi. Kaupan yksikkökoon kasvaessa kaupan sijainnilla on aikaisempaa suurempi vaikutus yhdyskuntarakenteeseen ja ympäristöön. Yhteiskunnallisesti merkittäväksi kysymykseksi on noussut myös väestön ikääntyminen, johon varautuminen korostaa lähipalveluiden merkitystä. Lisäksi on aikaisempaa voimakkaammin kiinnitetty huomiota toimivan kilpailun edellytyksiin kaupan alalla. Kaupan sijainnin vaikutus yhdyskuntarakenteen kehitykseen on kasvanut. Erityisen merkittävät vaikutukset on kaupan suuryksiköiden sijoittumisella kaupunkien ulosmeno-, ohitus- ja kehäteiden varsille, jolloin hierarkkisen keskusverkon rinnalle liikenteen solmukohtiin syntyy kaupan alueita, joilla asiointi perustuu lähes yksinomaan henkilöauton käyttöön. Kauppapaikan valinta pelkästään henkilöauton käyttöön perustuvan saavutettavuuden perusteella johtaa usein ristiriitaan yhdyskuntien kehittämisen ekologisten, sosiaalisten ja kulttuuristen tavoitteiden kanssa. Kaupan sijainnin ohjauksen tavoitteena on (Ympäristöministeriö 2009): - turvata kestävä yhdyskuntakehitys ja palvelujen saatavuus, - kaupunkien keskustojen elinvoimaisuuden säilyttäminen, - asuntoalueiden päivittäistavarakaupan edellytysten turvaaminen, - eri väestöryhmien palvelujen turvaaminen, - varautua väestön ikääntymiseen, - hillitä ilmastonmuutosta pysäyttämällä yhdyskuntarakenteen hajautuminen ja autoliikenteen kasvu, - luoda edellytyksiä toimivalle kilpailulle. Oulunsalon vaihekaavan kauppaa koskevat tavoitteet Oulunsalon yhdyskuntalautakunta on käsitellyt vaiheyleiskaavalle asetettuja tavoitteita. Nämä tavoitteet ovat: - kunnan kaupallisen palvelutarjonnan lisääminen ja monipuolistaminen - päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymän vähentäminen seudun muista kunnista siten, että liikennetarve vähenee - erikoistavarakaupan tarjonnan monipuolistuminen - kaupan sijoittumisen ohjaaminen siten, että palvelut ovat hyvin saavutettavissa yhdyskuntarakenteen laajentumissuunnat huomioon ottaen eri väestöryhmille ja eri kulkuneuvoin, myös kävellen - kuntakeskustan elinvoimaisuuden turvaaminen - Lentokentäntien varren maankäytön kehittäminen Oulun seudun laatukäytävän tavoitteiden mukaisesti - kaupan sijoittumismahdollisuuksien tutkiminen Kempeleen- ja Lentokentäntien risteysalueelle. Päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymän osalta edellä mainittua tavoitetta on työn kuluessa täsmennetty siten, että vaiheyleiskaavan tavoitteena on siirtymän pienentäminen nykyisestä 40 prosentin negatiivisesta siirtymästä 20 prosenttiin vuoteen 2020 mennessä. Työn yhteydessä tarkastellaan myös tilannetta, jossa Oulunsalosta ei siirtyisi lainkaan päivittäistavarakaupan ostovoimaa muihin kuntiin.

11 FCG Finnish Consulting Group Oy 9 4 YHDYSKUNTARAKENNE JA KAAVOITUSTILANNE 4.1 Kaavoitus- ja suunnittelutilanne Maakuntakaava Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavassa (vahvistettu ) suunnittelualue on pääosin merkitty taajamatoimintojen alueeksi A. Oulunsalon keskustaan on osoitettu keskustatoimintojen alue C. Kaavamerkinnän mukaisesti keskustatoimintojen alueelle on mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Oulunsalon kunta sijaitsee kokonaisuutena Oulun kaupunkiseudun kehittämisalueella (kk-1). Merkinnän määräyksen mukaan Oulun kaupunkiseudulla kasvu tulee kohdistaa ensisijaisesti kuntakeskuksiin, missä kaupunki- ja taajamarakennetta on pyrittävä täydentämään ja eheyttämään. Uudet asuntoalueet tulee sijoittaa joukkoliikenteen kannalta edullisesti ja niillä tulee suosia tiivistä pientalo-asutusta. Alueen kaupunki-, kunta- ja aluekeskuksiin voidaan sijoittaa seutua palvelevia vähittäiskaupan suuryksikköjä, jotka tulee sijoittaa siten, että ne tukevat yhdyskuntarakennetta ja ovat hyvin kevyt- ja joukkoliikenteen saavutettavissa. Oulunsalon keskustaan ulottuu lisäksi myös Oulun seudun laatukäytävän alue (kk-5). Merkinnällä osoitetaan Oulun lentoaseman, Oulun keskustan, yliopiston ja muiden Oulun kaupunkiseudun suurten työpaikka- ja palvelualueiden välistä, kaupunkimaisesti rakennettavaa tie- ja yritysympäristön vyöhykettä. Kuva 2. Ote Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavasta (Pohjois-Pohjanmaan liitto).

12 10 FCG Finnish Consulting Group Oy Yleiskaavat Oulun seudun yleiskaava Hailuodon, Haukiputaan, Kempeleen, Kiimingin, Muhoksen ja Oulunsalon kunnat sekä Oulun kaupunki ovat laatineet yhteisen yleiskaavan (vahvistettu ). Yhteisen yleiskaavan keskusverkon rungon muodostavat kuntakeskukset, joista Oulua kehitetään seudun ydinalueena ja kaupallisena keskuksena. Hallinnollisina keskuksina toimivat kuntakeskukset. Kuntakeskuksilla on suuri imagollinen ja historiallinen merkitys kunnille, mistä johtuen niitä kehitetään kunnan ominaispiirteitä vahvistaen. Seudun yleiskaavan mukaan Oulunsalon kuntakeskusta kehitetään keskustatoimintojen alueena ja Pitkäkangasta lähikeskuksena sekä Varjakkaa kyläkeskuksena. Keskusta-alueelle voidaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Uudet asumisen alueet sijoittuvat Niemenrannan alueelle, Varjakkaan sekä keskustan tuntumaan. Uudet työpaikka-alueet sijoittuvat Lentoasemantien varteen Oulun seudun laatukäytävän alueelle. Suunnittelusuosituksen mukaan laatukäytävän alueella tulee kiinnittää huomiota vetovoimaiseen ja korkeatasoiseen kaupunkirakenteeseen ja kuvaan. Lentokentäntietä kehitetään nykypaikalla ja varaudutaan tien siirtoon nykyisen tien eteläpuolelle Kuva 3. Ote Oulun seudun yleiskaavasta.

13 FCG Finnish Consulting Group Oy 11 Oulunsalon keskeisten alueiden yleiskaava 2030 Oulunsalon valtuusto on hyväksynyt yleiskaavan Oulunsalon hyväksytyssä yleiskaavassa kunnan painopiste siirtyy voimakkaasti Karhuojan suuntaan vuoteen 2030 mennessä. Niemenrannasta kehittyy uusi asuinalue, jonne rakennetaan myös julkisia palveluja. Niemenrannan ja kirkonkylän alueet kuroutuvat yleiskaavan mukaan vähitellen yhteen. Kaupallisten palveluiden sijoittumista on yleiskaavassa ohjattu keskustatoimintojen (C-2) ja lähipalveluiden alueiden (PL) aluevarauksilla ja määräyksillä. Keskustatoimintojen alueen merkinnällä on osoitettu alue, joka ulottuu Lentokentäntien molemmille puolille Kylänpuolentieltä Oulunsalo -talolle. Määräyksen mukaan alue on kuntakeskus, joka on tarkoitettu pääasiassa kuntalaisten käyttämille palveluille, keskustaan sopiville työpaikoille ja keskustaasumiselle. Alueelle voidaan sijoittaa MRL:n 114 :n mukaisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Lähipalveluiden alueilla on osoitettu Pitkäkankaan, Niemenrannan, Säikkärannan ja Varjakan lähipalvelukeskusten sijainnit. Alueille voidaan rakentaa asuntoalueiden omiin tarpeisiin julkisia ja yksityisiä lähipalveluja sekä jossain määrin lähipalvelukeskusta tukevaa asumista ja työpaikkoja. Kuntakeskuksen ulkopuoliset koulut ja päiväkodit voivat sijoittua näille alueille. Hailuodon-, Kempeleen- ja Lentokentäntien risteysalue on yleiskaavassa osoitettu työpaikka-alueeksi (TP), joka on tarkoitettu vähän tilaa vaativaa, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta palvelu- ja työpaikkatoimintaa varten.

14 12 FCG Finnish Consulting Group Oy Kuva 4. Oulunsalon keskeisten alueiden yleiskaava 2030.

15 FCG Finnish Consulting Group Oy Asemakaavoitus ja asuntorakentamisen toteutuminen Oulunsalon kunnan kaavoituskatsauksen mukaan asemakaavoitettu alue on laajentumassa yleiskaavan mukaisesti erityisesti Hailuodon tien suuntaan. Merkittävimpiä käynnissä olevia asemakaavahankkeita ovat Karhuojan ja Niemenranta IV:n asemakaavat. Kuva 5. Oulunsalon asemakaavoitettu alue. Oulun seudun kunnat ovat laatineet vuonna 2009 yhdessä maankäytön toteutumisohjelman, jossa on kuvattu uusien asuinalueiden rakentaminen vuoteen 2020 saakka. Ohjelman mukaan uusille alueille voitaisiin Oulunsalossa rakentaa yhteensä noin 2200 uutta asuntoa. Toteutusohjelman mukaiset uudet asuinalueet sijoittuvat pääasiassa Hailuodon tien suuntaisesti lukuun ottamatta Pellonpään ja Kirkkosalmen alueita.

16 14 FCG Finnish Consulting Group Oy Taulukko 1. Oulun seudun maankäytön toteutusohjelmassa mainitut Oulunsalon kohteet. Harmaalla merkittyjen alueiden rakentaminen tai asemakaavoitus on käynnistynyt. Kuva 6. Oulun seudun maankäytön toteutusohjelman uudet asuinalueet vuoteen 2020 Oulunsalossa.

17 FCG Finnish Consulting Group Oy 15 Keskusta-alueen vireillä olevat asemakaavan muutokset Oulunsalon keskustasta on järjestetty arkkitehtuurikilpailu vuonna Voittaneen ehdotuksen mukaisesti keskusta-aluetta täydennetään kerrostalorakentamisella. Kuva 7. Havainnekuva arkkitehtuurikilpailun voittaneesta työstä (Arkkitehdit M3). Alueen täydennysrakentaminen on käynnistynyt Lentokentäntien pohjoispuolella keskustan korttelissa 198. Osa korttelista on edelleen rakentamatta. Myös sen viereisessä korttelissa 200 on laadittu asemakaavan muutos, joka mahdollistaa asuinkerrostalojen rakentamisen noin 100 uudelle asukkaalle. Lentokentäntien eteläpuoliselle alueelle, jossa nykyisin sijaitsee S-market ja Osuuspankki, on suunnitteilla kaavoituskatsauksen mukaan asemakaavan muutos. Asemakaavassa alue muuttuisi pääasiassa asuinkerrostalojen alueeksi. Asukasmääräksi tällä alueella on arvioitu asukasta. 4.2 Oulunsalon yhdyskuntarakenne ja palvelut Oulunsalon keskeisten alueiden yleiskaavaselostuksen mukaan meri, kuntarajat, alavat ja heikkopohjaiset maat kirkonkylän eteläpuolella sekä lentokenttä melualueineen ovat muodostaneet rajat yhdyskuntarakenteen kasvulle lännessä, etelässä ja idässä. Näin ollen ainoaksi varsinaiseksi kasvusuunnaksi on muodostunut luoteissuunta eli Hailuodon tien suunta. Oulunsalon väestön painopiste on kuntakeskuksen ympärillä asemakaavoitetuilla alueilla. Oulunsalon asuntorakenne on pientalopainotteinen, erillisissä pientaloissa asunnoista on noin 60 prosenttia, rivitaloissa noin 30 prosenttia ja kerrostaloissa noin 10 prosenttia. Asemakaava-alueiden lisäksi asumista on keskittynyt sekä varsin tiiviiden kylien yhteyteen että hajanaisempaan rakenteeseen Hailuodon tien suunnassa. Oulunsalossa oli vuoden 2007 lopussa noin 2500 työpaikkaa, jotka ovat pääosin keskittyneet Lentokentäntien varteen. Oulunsalon olemassa olevat kaupalliset palvelut keskittyvät keskustaalueelle. Kunnan merkittävin kaupallinen alue on Kauppakeskus Kapteeni ja

18 16 FCG Finnish Consulting Group Oy sen ympäristö. Kauppakeskuksessa toimii yksi päivittäistavarakauppa (K- Supermarket) ja erikoisliikkeitä, kuten Alko, kioski, kirjakauppa, apteekki, kukkakauppa ja vaateliike. Lisäksi keskuksessa on palveluyrityksiä, kuten ravintoloita, parturi ja kosmetologi. Kauppakeskuksen läheisyydessä toimii myös kalastustarvikeliike. Keskusta-alueella kaupallisia palveluita on lisäksi Kauppiaantien itäpäässä, jossa sijaitsee S-market sekä Kauppiaantie 1:n yritystalo. Yritystalossa toimii pääasiassa palveluyrityksiä. Näiden lisäksi alueella toimii yksittäisiä palvelu- ja erikoisliikkeitä kerrostalojen ja kunnantalon kivijalkamyymälöinä. Keskusta-alueen ulkopuolella kaupallisia palveluita sijaitsee Pitkäkankaalla, jossa toimii päivittäistavarakauppa Siwa ja kioski. Hailuodontien ja Lentokentäntien risteyksessä sijaitsee Shell Oulunsalo. Edellä mainittujen palveluiden lisäksi Oulunsalossa on yksittäisiä vähittäiskaupan toimipisteitä pääosin keskusta-alueella. Kunnan merkittävimmät julkiset palvelut ovat keskittyneet keskustaalueelle, jossa kunnantalon ympäristössä sijaitsee sekä terveyskeskus että Kirkonkylän koulu. Kauppakeskus Kapteenissa toimii Oulunsalon kirjasto ja Kapteenin länsipuolella sijaitsee Oulunsalo -talo. Pitkäkankaalla sijaitsevat sekä Pitkäkankaan koulu että Oulunsalon liikuntakeskus. Kuva 8. Oulunsalon keskeiset kaupallisten palveluiden alueet ja julkiset palvelut. Oulunsalon päiväkotien sijainnit on merkitty keltaisina pallosymboleina.

19 FCG Finnish Consulting Group Oy Liikenneverkko ja liikkuminen Oulunsalon liikenteen erityispiirteenä ovat lyhytaikaisia liikenteen purskeita aiheuttavat lentokenttä ja Hailuodon lautta. Liikenteen toimivuus on kuitenkin hyvä lukuun ottamatta lyhyitä em. seikoista sekä terävähuippuisesta ja autopainotteisesta työmatkaliikenteestä johtuvia kuormitustilanteita. Lähinnä ongelmia esiintyy Lentokentäntien ja Hailuodontien kiertoliittymässä. Lentokentäntien varteen sijoittuneet isot työpaikka-alueet tuottavat suuren määrän työmatkaliikennettä, jonka Lentokentäntie kuitenkin välittää hyvin tehokkaiden kiertoliittymiensä ansiosta. Hailuodontien varren kehittyvä maankäyttö asettaa paineita Hailuodontien nopeustason alentamiseen. Kuva 9. Ote Oulun tiepiirin liikennemääräkartasta 2008 Oulunsalon tuottaman liikenteen järjestämisessä joukkoliikenteen osuus on jäänyt vaatimattomaksi, vaikka liikenneverkon ja liikenteen kysyntätekijöiden kannalta toimivalle joukkoliikenteelle on hyvät edellytykset. Suuret työmatkavirrat sekä Oulunsaloon että Oulunsalosta pois mahdollistaisivat työmatkavuorojen kuormituksen molempiin suuntiin. Myös lentoaseman maaliikenteessä linja-autojen rooli on jäänyt vähäiseksi. Joukkoliikenteen kannalta yksi tärkeimmistä haasteista jatkossa on kyetä hyödyntämään olemassa oleva kehittämispotentiaali. Kevyen liikenteen verkosto on pääsääntöisesti kattava ja toimiva. Kevyen liikenteen risteämiset kuntaa halkovien maanteiden kanssa on hoidettu pääsääntöisesti turvallisin eritasoratkaisuin. Merkittävin yhteyspuute on Lentokentäntien eteläpuolella, jossa kulku Kempeleen puolella sijaitsevalle työpaikka-alueelle on hankala. Merkittävin näköpiirissä oleva tieverkon kehittämishanke on Oulunsalon eteläinen ohikulkutie, jonka toteuttaminen on ajankohtainen seuraavan kymmenen vuoden kuluessa. Myös Hailuodon yhteyden selvitys saattaa tuoda merkittäviä muutoksia Oulunsalon alueen liikennekysyntään.

20 18 FCG Finnish Consulting Group Oy Kuva 10. Lentokentäntielle valitun kehittämisvaihtoehdon liikenne-ennuste vuodelle 2020 (Lähde: Uuden lentoasemantien pääsuuntaselvitys, 2001) Vuonna 2009 tehdyn Oulun seudun liikennetutkimuksen mukaan Oulunsalon asukkaiden päivittäistavara-asiointimatkoista 1/3 suuntautuu kunnan ulkopuolelle, lähinnä Oulun hypermarketteihin. Lähikauppa- ja supermarketasiointi tapahtuu lähes kokonaan oman kunnan alueella. Koska keskiostos on suurin hypermarket-asioinnissa, on ulos virtaava rahamäärä suhteessa jonkin verran suurempi kuin kunnan ulkopuolelle suuntautuvien matkojen määrä.

21 FCG Finnish Consulting Group Oy 19 5 KAUPAN NYKYTILA JA KEHITYSNÄKYMÄT OULUN SEUDULLA JA OULUNSALOSSA 5.1 Väestö- ja ostovoimatiedot Väestömäärä ja väestöennuste Oulunsalossa asui vuoden 2008 lopussa noin 9500 asukasta. Väestönkasvu on ollut 2000-luvulla keskimäärin 2 prosenttia vuodessa. Väestönkasvu jatkuu voimakkaana myös tulevina vuosina. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan Oulunsalon väestömäärä on noin asukasta vuonna 2020 ja asukasta vuonna Kunnan oman väestötavoitteen mukaan Oulunsalossa asuu vuonna 2020 noin asukasta. Kuva 11. Väestön sijoittuminen Oulunsalossa 250 x 250 m ruuduittain vuonna 2008 (väestötiedot: SYKE/YKR v. 2008, pohjakartta Logica Suomi Oy). Kuten kuvasta 11 voidaan havaita, Oulunsalon väestö on keskittynyt kuntakeskuksen lähialueille. Oulunsalon väestöstä Lentokentäntien eteläpuolella asuu noin 1950 asukasta. Lentokentäntien pohjoispuolella Pitkäkankaan, Vihiluodon, Karhuojan, Kouran ja Pellonpään alueella asuu noin 5750 asukasta. Niemenrannan alueella asuu vastaavasti noin 500 asukasta. Näiden alueiden pohjoispuolella Hailuodon tien varrella olevilla alueilla asuu 1200 asukasta.

22 20 FCG Finnish Consulting Group Oy Ostovoima ja ostovoiman kehitysarvio Ostovoima ja sen kehitys ovat perusta kaupan palveluverkon kehittymiselle ja kaupan investoinneille. Ostovoima arvioitiin vuoden 2008 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina käytettiin Vähittäiskauppa Suomessa 2008 (Santasalo & Koskela 2009) esitettyjä Pohjois-Pohjanmaan keskimääräisiä kulutuslukuja. Ostovoiman kehitys arvioitiin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden pohjalta. Väestöennusteena käytettiin Tilastokeskuksen väestöennustetta. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Tässä selvityksessä käytetyt kulutusluvut ja kasvuarviot on esitetty taulukossa 2. Taulukko 2. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas/vuosi (vuoden 2008 rahassa). Kulutusluvut, /asukas Kasvuarvio %/vuosi Päivittäistavarakauppa ,0 % Tilaa vaativa kauppa ,0 % Muu erikoiskauppa ,0 % YHTEENSÄ Koko vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima edellä esitetyillä laskentaperusteilla arvioituna oli vuonna 2008 Oulunsalossa noin 49 milj.euroa, josta päivittäistavarakauppaan kohdistui noin 22 milj.euroa ja erikoiskauppaan noin 27 milj.euroa. Vähittäiskaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan vuoteen 2020 mennessä noin 20 milj.euroa ja vuoteen 2030 mennessä noin 37 milj.euroa. Vuoteen 2020 mennessä päivittäistavarakaupan ostovoiman arvioidaan kasvavan noin 7 milj.euroa ja erikoiskaupan ostovoiman noin 13 milj.euroa. Vuoteen 2030 mennessä päivittäistavarakaupan ostovoima kasvaa arvion mukaan noin 12 milj.euroa ja erikoiskaupan ostovoima noin 25 milj.euroa. Taulukko 3. Arvio Oulunsalon vähittäiskaupan ostovoiman kehityksestä (vuoden 2008 rahassa). Ostovoima, milj. (vuoden 2008 rahassa) Ostovoiman kasvu, milj Päivittäistavarakauppa 21,7 25,8 28,6 31,2 33,6 6,9 5,0 11,9 Erikoiskauppa yhteensä 27,4 35,0 40,7 46,6 52,7 13,3 12,0 25,3 Tilaa vaativa erikoiskauppa 8,4 10,7 12,4 14,3 16,1 4,1 3,7 7,7 Muu erikoiskauppa 19,0 24,3 28,3 32,4 36,6 9,2 8,3 17,5 Vähittäiskauppa yhteensä 49,1 60,8 69,3 77,8 86,3 20,2 16,9 37,2 Ostovoimatarkasteluissa on pidettävä mielessä, että kyseessä on tietyn alueen väestömäärään perustuva laskennallinen ostovoima-arvio. Ostovoimaarvio kuvaa tietyn alueen asukkaiden/kuluttajien ostovoimapotentiaalia, ei alueella toteutuvaa myyntiä. Ostovoima-arviossa ei siis ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle.

23 FCG Finnish Consulting Group Oy Vähittäiskaupan nykytilanne Myymäläverkko Vuoden 2008 lopussa Oulunsalossa toimi kaksi päivittäistavaramyymälää. Pitkäkankaan Siwa on avattu tammikuussa Koko Oulun seudulla toimi yhteensä 129 päivittäistavaramyymälää, joista 13 oli päivittäistavaroiden erikoismyymälöitä kuten luontaistuotemyymälöitä, leipomoita ym. ja yksi kauppahalli (taulukko 4). Lukumääräisesti eniten päivittäistavaramyymälöitä toimi Oulun kaupungin alueella. Taulukko 4. Oulun seudun päivittäistavaramyymälät 2008 (A.C.Nielsen Finland Oy). Hypermarket Tavaratalo Supermarket iso Supermarket pieni Valintamyymälä iso Valintamyymälä pieni Pienmyymälä Erikoismyymälä Kauppahalli YHTEENSÄ Väkiluku >1000 m m m m Hailuoto Haukipudas Kempele Kiiminki Liminka Lumijoki Muhos Oulu Oulunsalo Tyrnävä Oulun seutu Päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään laajan tavaravalikoiman myymälöissä (ns. halpahalleissa), kioskeissa ja huoltoasemilla. Vuoden 2008 lopussa Oulunsalossa toimi kaksi kioskia ja yksi huoltoasema, jotka myivät päivittäistavaroita. Koko seudulla toimi päivittäistavaroita myyviä laajan tavaravalikoiman myymälöitä 9 kpl, kioskeja 61 kpl ja huoltoasemia 35 kpl (taulukko 5). Taulukko 5. Oulun seudun päivittäistavaroita myyvät laajan tavaravalikoiman myymälät (ns. halpahallit), kioskit ja huoltoasemat 2008 (A.C.Nielsen Finland Oy). Kioski Halpahalli Huoltoasema YHTEENSÄ Väkiluku 2008 Hailuoto Haukipudas Kempele Kiiminki Liminka Lumijoki Muhos Oulu Oulunsalo Tyrnävä Oulun seutu Asukaslukuun suhteutettuna Oulunsalossa oli 3170 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, kun huomion otetaan myös Pitkäkankaan Siwa. Se on selvästi enemmän kuin Oulun seudulla (1908 asukasta/myymälä) ja koko maassa (1583 asukasta/myymälä) keskimäärin (A.C.Nielsen Finland Oy). Päivittäistavarakaupan pinta-alaa asukasta kohti oli Oulunsalossa vuoden 2009 lopussa noin 0,35 k-m 2 /asukas eli selvästi vähemmän kuin koko seudulla keskimäärin (0,57 k-m 2 /asukas) (Oulun seutu). Koko maassa oli vuoden 2008 lopussa päivittäistavarakaupan pinta-alaa keskimäärin 0,38 k- m 2 /asukas (A.C.Nielsen Finland Oy).

24 22 FCG Finnish Consulting Group Oy Tilastokeskuksen toimipaikkarekisterin mukaan Oulunsalossa toimi vuoden 2007 lopussa yhteensä 13 erikoiskaupan myymälää, joka on noin 2 % Oulun seudun erikoiskaupan myymälöistä. Oulun seudun erikoiskaupan myymälöistä valtaosa sijoittui Oulun kaupungin alueelle (68 %). Oulunsalon erikoiskaupan myymälöistä toimi 2 rautakaupan, 2 alkot, apteekit ym., 3 muotikaupan ja 6 muun erikoiskaupan toimialaryhmissä. Toimialaryhmiin kuuluvat toimialat on esitetty liitteessä 2. Taulukko 6. Oulun seudun erikoiskaupan myymälät 2007 (Tilastokeskus). Muu tilaa vaativa kauppa Alkot, apteekit ym. Huonekalukauppa Kodinkonekauppa Rautakauppa Muotikauppa Tietotekninen erikoisk. Muu erikoiskauppa YHTEENSÄ Väkiluku 2008 Hailuoto Haukipudas Kempele Kiiminki Liminka Lumijoki Muhos Oulu Oulunsalo Tyrnävä Oulun seutu Asukaslukuun suhteutettuna Oulunsalossa oli 725 asukasta yhtä erikoiskaupan myymälää kohti eli selvästi enemmän kuin Oulun seudulla (328 asukasta/myymälä) ja koko maassa (239 asukasta/myymälä) keskimäärin (Tilastokeskus). Erikoiskaupan pinta-alaa asukasta kohti oli Oulunsalossa vuoden 2009 lopussa noin 0,33 k-m 2 /asukas, joka on selvästi vähemmän kuin koko seudulla keskimäärin (1,91 k-m 2 /asukas) (Oulun seutu) Vähittäiskaupan myynti Oulunsalon osuus Oulun seudun päivittäistavaramyynnistä (sisältää kaikkien päivittäistavaramyymälöiden, kioskien, huoltoasemien ja laajan tavaravalikoiman myymälöiden päivittäistavaramyynnin) oli vuonna 2008 noin 2,3 %. Valtaosa seudun myynnistä toteutui Oulussa. PT-myynti kunnittain % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Hailuoto Haukipudas Kempele Kiiminki Liminka Lumijoki Muhos 0,4 % 7,2 % 6,8 % 3,4 % 2,9 % 0,5 % 3,8 % Oulu 71,3 % Oulunsalo Tyrnävä 2,3 % 1,4 % Kuva 12. Oulun seudun päivittäistavaramyynnin (ml. kioskien, huoltoasemien ja laajan tavaravalikoiman myymälöiden pt-myynti) jakautuminen kunnittain 2008 (A.C.Nielsen Finland Oy).

25 FCG Finnish Consulting Group Oy 23 Oulunsalon osuus Oulun seudun erikoiskaupan myynnistä oli vuonna 2007 noin 0,6 %. Valtaosa seudun erikoiskaupan myynnistä toteutui Oulussa. Erikoiskaupan myynti kunnittain % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Hailuoto Haukipudas Kempele Kiiminki Liminka Lumijoki Muhos 0,1 % 3,9 % 9,4 % 0,9 % 1,2 % 0,0 % 1,1 % Oulu 81,5 % Oulunsalo Tyrnävä 0,6 % 1,2 % Kuva 13. Oulun seudun erikoiskaupan myynnin jakautuminen kunnittain 2008 (Tilastokeskus) Ostovoiman siirtymät Ostovoiman siirtymä on kunkin alueen vähittäiskaupan myynnin ja ostovoiman erotus. Kuluttajat eivät tee kaikkia ostoksia omalta paikkakunnalta, vaan osa ostoksista hankitaan oman asuinalueen ja oman kunnan ulkopuolelta. Vastaavasti muualla asuvat tuovat asianomaiselle paikkakunnalle ulkopuolista ostovoimaa. Kun ostovoiman siirtymä on positiivinen eli myynti on suurempi kuin ostovoima, kaupan palvelut ovat vetovoimaisia ja saavat ostovoimaa muualta. Kun ostovoiman siirtymä on negatiivinen eli myynti on pienempi kuin ostovoima, ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle. Oulunsalon vähittäiskaupan tarjonta ei vastaa kysyntää. Päivittäistavarakaupan ostovoimasta valui kunnan ulkopuolelle noin 40 % vuonna Myös erikoiskaupassa Oulunsalon ostovoiman siirtymä oli negatiivinen, noin 80 % kunnan erikoiskaupan ostovoimasta valui kunnan ulkopuolelle. Seututasolla päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä oli positiivinen (+15 %) kuten myös erikoiskaupan ostovoiman siirtymä (+ 37 %). Oulun seudun kunnista Oulu ja Kempele vetivät suhteellisesti eniten ostovoimaa oman kuntansa ulkopuolelta.

26 24 FCG Finnish Consulting Group Oy Vähittäiskaupan ostovoiman nettosiirtymä, %:ia ostovoimasta -90 % -80 % -70 % -60 % -50 % -40 % -30 % -20 % -10 % 0 % Päivittäistavarakauppa -40 % Erikoiskauppa -80 % Vähittäiskauppa yht. -62 % Kuva 14. Oulunsalon vähittäiskaupan ostovoiman siirtymä 2008 (Tilastokeskus ja A.C.Nielsen Finland Oy). 5.3 Kaupan kehitysnäkymät Kaupan kehitysnäkymät yleisesti ja Oulun seudulla Oulun seutu ja erityisesti Oulu muodostaa selkeän Pohjois-Suomen kaupan keskuksen, joka tarjoaa monipuolisesti vähittäiskaupan palveluja ja jonka kaupallinen vetovoima ja kaupan kehitysedellytykset tulee kaikin tavoin pyrkiä säilyttämään. Päivittäistavarakaupassa hypermarketit ja isot supermarketit säilyttävät vahvan asemansa myös lähitulevaisuudessa. Hypermarkettien koko ei kuitenkaan enää kasva ja markkinoille tulee myös aiempaa pienempiä hypermarketteja. Päivittäistavarakaupassa viime vuosien kehityspiirteisiin on kuulunut myös se, että on alettu perustaa uusia pienmyymälöitä, etenkin suurimmilla kaupunkiseuduilla. Laadukkaiden lähipalvelujen merkitys kasvaa edelleen tulevaisuudessa väestön ikääntyessä. Suurten ja pienten myymälöiden merkityksen kasvaessa keskikokoisten päivittäistavaramyymälöiden asema todennäköisesti heikkenee. Kehityksessä on kuitenkin suuria alueellisia eroja. Nettikaupan merkitys tulee pitkällä ajanjaksolla kasvattamaan merkitystään myös päivittäistavarakaupassa. Edellytyksenä kuitenkin on, että kuljetuspalvelut saadaan logistisesti ja taloudellisesti kannattavaksi ja että myös tavaroiden vastaanottopää kehittyy. Tämä tarkoittaa sitä, että taloissa on riittävät ja tarkoitukseen soveltuvat tavaroiden vastaanottotilat. Esimerkiksi Espoon Suurpeltoon rakentuvalla uudella asuinalueella osa kerrostaloista tullaan varustamaan tuotteiden vastaanottotiloilla, ns. palvelueteisillä. Erikoiskaupassa nettikauppa vahvistuu nopeammin ja selkeämmin kuin päivittäistavarakaupassa, vaikka erikoiskaupan eri toimialojen välillä onkin eroja. Etenkin kansainvälinen nettikauppa kasvaa. Erikoiskaupassa myymälöiden valikoimat monipuolistuvat ja kasvavat. Tämä merkitsee mm. sitä, että myymäläkoko kasvaa ja kauppakeskusten vetovoima vahvistuu. Samalla erikoistuminen, niin yksittäisten myymälöiden kuin kauppakeskustenkin, lisääntyy. Myös hybridikaupat lisääntyvät ja avaimet käteen -periaate yleistyy. Nähtävissä on myös, että hyvinvointi- ja vapaa-ajan palveluihin sekä elämyksellisyyteen liittyvä kauppa lisääntyy. Kaiken kaikkiaan erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima on kasvamassa ja erikoiskauppaa lisäämällä etenkin kuntien keskukset ja alakeskukset voivat lisätä kaupallista painoarvoaan ja vetovoimaansa.

27 FCG Finnish Consulting Group Oy 25 Tilaa vaativa erikoiskauppa on tällä hetkellä ja tulevaisuudessakin voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala. Tilaa vaativan kaupan alalle tulee jatkuvasti uutta tarjontaa ja uusia toimialakeskittymiä rakennetaan. Päivittäistavarakauppojen ja vetovoimaisten erikoiskaupan ketjujen sijoittuminen tilaa vaativan kaupan keskittymien yhteyteen parantaa niiden toimintaedellytyksiä. Oulun seudulla on varsin kattava tilaa vaativan erikoiskaupan tarjonta, joten tilaa vaativan kaupan kehitys saattaa olla Oulun seudulla hitaampaa kuin muualla Suomessa keskimäärin. Kaupallisten keskittymien merkitys koko maassa on kasvanut ja kasvaa edelleen samalla kun irrallaan olevien myymälöiden asema heikkenee. Etenkin kaupunkirakenteeseen liittyvät kauppakeskukset ja kaupan keskittymät menestyvät. Kaupan palvelujen liikenteellinen saavutettavuus on yksi menestyvän kauppapaikan avaintekijöistä. Viime aikoina on alettu yhä enemmän kiinnittää huomiota henkilöautolla saavutettavuuden lisäksi myös hyvään saavutettavuuteen joukkoliikenteellä sekä kävellen/pyöräillen. Tämä tukee kaupunkirakenteeseen liittyvien kauppapaikkojen menestymismahdollisuuksia. Saavutettavuus joukkoliikenteellä ja kävellen/pyöräillen on tulevaisuudessa entistä tärkeämpää pyrittäessä hillitsemään ilmastonmuutosta ja vähentämään liikennettä Liiketilan laskennallinen lisätarve Ostovoiman kasvu mahdollistaa kaupan paremmat toimintamahdollisuudet. Nykyiset yritykset voivat kasvattaa myyntiään ja uusille yrityksille voi syntyä riittävät toimintaedellytykset. Kaupan liiketilan lisätarve on arvioitu ostovoiman kasvun perusteella muuttamalla kasvu liiketilan lisätarpeeksi kaupan keskimääräisen myyntitehokkuuden ( /myynti-m 2 ) avulla. Liiketilan lisätarvearvio perustuu seuraaviin tunnuslukuihin: - myyntialan muunto kerrosalaksi kertoimella 1,30 - päivittäistavarakaupan keskimääräinen myyntitehokkuus /my-m 2 - erikoiskaupan keskimääräinen myyntitehokkuus /my-m 2 - kaavallinen ylimitoitus kertoimella 1,3 Arvioitu tilantarve kuvaa liiketilan lisätarpeen suuruusluokkaa tilanteessa, jossa kaikki ostovoiman kasvu kohdistuu uusperustantaan. Käytännössä osa ostovoiman kasvusta kohdistuu nykyisten yritysten myynnin kasvuun ja vain osa vaatii uutta liiketilaa. Toisaalta myymäläkannan poistuma lisää liiketilan tarvetta. Keskeinen tilatarpeeseen vaikuttava tekijä on myös myyntitehokkuus. Myyntitehokkuus vaihtelee myymälätyypeittäin ja on korkein suurissa yksiköissä. Näin ollen myös uusperustannan rakenne vaikuttaa lopulliseen tilatarpeeseen. Edellä mainituilla laskentaperusteilla ostovoiman kasvun pohjalta arvioitu Oulunsalon laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2020 mennessä on noin k-m 2, josta k-m 2 kohdistuu päivittäistavarakauppaan ja 7490 k-m 2 erikoiskauppaan. Vuoteen 2030 mennessä liiketilan laskennallinen lisätarve on Oulunsalossa noin k-m 2, josta päivittäistavarakauppaan kohdistuu noin k-m 2 ja erikoiskauppaan noin k-m 2. Liiketilan tarvetta tarkasteltaessa on syytä muistaa, että tilantarvearvio on ainoastaan suuntaa-antava ja ilmoittaa ainoastaan suuruusluokan, ei tarkkaa lisätilan tarvetta.

28 26 FCG Finnish Consulting Group Oy Liiketilan lisätarvetta tarkasteltaessa on myös syytä muistaa, että kyseessä on tietyn alueen väestömäärään perustuvan ostovoima-arvion pohjalta laskettu liiketilan lisätarve. Siinä ei ole otettu huomioon ostovoiman siirtymiä alueelta toiselle. Laskelman mukaisessa tilanteessa kaikki ostovoiman kasvu ja siten myös liiketilan lisätarve kohdistuisi siihen alueeseen, jossa kasvu tapahtuu. Käytännössä esimerkiksi Ouluun tulee tulevaisuudessakin kohdistumaan osa myös Oulun seudun muiden kuntien ostovoimasta. Taulukko 7. Oulunsalon laskennallinen liiketilan lisätarve vuoteen 2030 mennessä. LIIKETILAN LISÄTARVE, k-m Päivittäistavarakauppa Tilaa vaativa kauppa Muu erikoiskauppa Erikoiskauppa yhteensä VÄHITTÄISKAUPPA YHTEENSÄ Oulunsalon vaiheyleiskaavan tavoitteeksi on määritelty päivittäistavarakaupan ostovoiman ulosvirtauksen pienentäminen. Kuten kappaleesta käy ilmi, on Oulunsalon ostovoiman siirtymä päivittäistavarakaupassa voimakkaasti negatiivinen (-40%). Mikäli päivittäistavarakaupan ostovoiman siirtymä olisi pienentynyt puoleen nykyisestä (-20 %), päivittäistavarakaupan laskennallinen liiketilan lisätarve olisi vuoteen 2020 mennessä noin k-m ja vuoteen 2030 mennessä noin k-m. Mikäli päivittäistavarakaupan tarjonta ja kysyntä olisivat tasapainossa (ostovoiman siirtymä 0 %), laskennallinen liiketilan lisätarve olisi vuoteen 2020 mennessä noin k-m ja vuoteen 2030 mennessä noin k-m Tiedossa olevat kaupan hankkeet Oulunsalossa on parhaillaan käynnissä kaksi kaupallista hanketta. Kauppakeskus Kapteenin K-Supermarketin laajennus valmistuu kevään 2010 aikana. Laajennuksen suuruus on noin 500 m. Osuuskauppa Arina on suunnittelut uuden S-marketin rakentamista Kempeleen- ja Lentokentäntien risteysalueelle. Myymälän koko olisi alle 2000 k-m. Päivittäistavarakaupan lisäksi risteysalueelle sijoittuisi polttoaineiden kylmäjakeluasema. Osuuskauppa Arinan suunnitelmien mukaan nykyisen S-marketin paikalle sijoittuisi jatkossa pienempi Sale -myymälä. Oulunsalon kaupalliseen rakenteeseen vaikuttaa myös merkittävästi Oulun eteläpuolisten alueiden kaupalliset hankkeet. Niistä merkittävimpiä kaupan laajennussuunnitelmia ovat: Kaakkurin hypermarket -keskuksen laajennus Kempeleen asemanseudun ja Zatellitiin kaupan alueet Kempeleen kauppakeskus Zeppelinin laajennus.

29 FCG Finnish Consulting Group Oy 27 6 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 6.1 Kaupan palvelurakenteen rakennemallivaihtoehdot Vaikutusten arvioinnissa on tarkasteltu kaupallisten palveluiden rakennemallivaihtoehtojen vaikutuksia. Arvioinnissa on sovellettu ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa ja Kaupan suuryksiköiden vaikutusten selvittäminen ja arviointi -oppaiden tarkastelukokonaisuuksia. Arvioitavia vaikutuksia ovat yhdyskuntarakenteelliset, kaupalliset, ihmisiin kohdistuvat ja liikenteelliset vaikutukset. Oulunsalon kaupallisten palveluiden vaiheyleiskaavatyötä varten laadittiin kolme palvelurakenteen tulevaisuutta kuvaavaa rakennemallivaihtoehtoa. Vaihtoehdosta 3 laadittiin kaksi alavaihtoehtoa 3a ja 3b. Tarkasteltavat vaihtoehdot ovat: - Vaihtoehto 1: Kauppa kehittyy nykyisillä sijaintipaikoilla - Vaihtoehto 2: Kauppa keskittyy Kapteenin ympäristöön - Vaihtoehto 3: Kauppa laajenee Lentokentän- ja Kempeleentien risteykseen o o Vaihtoehto 3a: Risteysalueelle vain päivittäistavarakauppa Vaihtoehto 3b: Risteysalueelle päivittäistavarakaupan lisäksi tilaa vaativaa erikoiskauppaa Vaihtoehdoissa on esitetty kaupan sijoittumista kaupan nykyisiin sijaintipaikkoihin, keskeisten alueiden yleiskaavassa esitettyihin aluevarauksiin sekä Kempeleen- ja Lentokentäntien risteysalueelle. Vaihtoehdoissa esitetyistä alueista Niemenrannassa ja Säikkärannassa ei ole tällä hetkellä kaupallisia palveluja. Risteysalueella toimii tällä hetkellä ainoastaan liikenneasema (Shell). Vaihtoehto 1: Kauppa kehittyy nykyisillä sijaintipaikoilla Vaihtoehdossa Oulunsalon kauppa kehittyy kaupan nykyiseen sijaintiin perustuvalla tavalla. Päivittäistavarakaupan suuremmat yksiköt sijoittuvat Kauppakeskus Kapteeniin ja nykyisen S-marketin paikalle. Vaihtoehdossa S-

30 28 FCG Finnish Consulting Group Oy market laajentuisi nykyisellä paikallaan. Pitkäkankaalla sijaitsee myös pienempi päivittäistavarakauppa ja elintarvikekioski. Erikoiskauppa tulee keskittymään keskusta-alueelle. Pienemmät asukkaiden lähipalveluyksiköt sijoittuvat Pitkäkankaan lisäksi Niemenrannan tai Säikkärannan alueella. Vaihtoehto 2: Kauppa keskittyy Kapteenin ympäristöön Vaihtoehdossa 2 Oulunsalon kaupalliset palvelut kehittyvät kuntakeskuksen alueella. Päivittäistavarakaupan suuremmat yksiköt sijoittuvat Kauppakeskus Kapteenin ympäristöön ja keskustaan rakennetaan uutta kerrostaloasumista molemmille puolille Lentokentäntietä. Erikoiskaupan yksiköt sijoittuvat myös Kauppakeskus Kapteeniin ja sen ympäristöön. Pienemmät asukkaiden lähipalveluyksiköt sijoittuvat Pitkäkankaan lisäksi Niemenrannan tai Säikkärannan alueella.

31 FCG Finnish Consulting Group Oy 29 Vaihtoehto 3: Kauppa laajenee Lentokentän- ja Kempeleentien risteykseen Vaihtoehto 3a: Risteysalueelle vain päivittäistavarakauppa Vaihtoehdossa 3a Lentokentän- ja Kempeleentien risteysalueelle rakennetaan alle 2000 k-m :n päivittäistavarakauppa. Vaihtoehdossa muu päivittäistavarakauppa keskittyy kuntakeskuksen alueelle ja pienempi lähipalveluyksikkö sijoittuu Pitkäkankaan lisäksi Niemenrannan tai Säikkärannan alueelle. Erikoiskaupan yksiköt sijoittuvat Kauppakeskus Kapteeniin ja sen ympäristöön. Vaihtoehto 3b: Risteysalueelle päivittäistavarakaupan lisäksi tilaa vaativaa erikoiskauppaa

32 30 FCG Finnish Consulting Group Oy Vaihtoehdossa 3b Lentokentän- ja Kempeleentien risteysalueelle rakennetaan alle 2000 k-m :n päivittäistavarakauppa, 3500 k-m tilaa vaativaa erikoiskauppaa sekä 500 k-m muuta erikoiskauppaa. Vaihtoehdossa muu päivittäistavarakauppa keskittyy kuntakeskuksen alueelle ja pienempi lähipalveluyksikkö sijoittuu Pitkäkankaan lisäksi Niemenrannan tai Säikkärannan alueelle. Erikoiskaupan yksiköt sijoittuvat keskusta-alueelle Kauppakeskus Kapteeniin ja sen ympäristöön. Taulukko 8. Yhteenveto vaihtoehdoissa tarkasteltavien kaupan todennäköisestä rakentamisesta (nettolisäykset) kerrosneliömetreinä. Laskelmissa on huomioitu Kapteenin Supermarketin laajennus ja nykyisen S-marketin muuttuminen Saleksi vaihtoehdoissa 3a ja 3b. Kuntakeskustan alue Vaihtoehto Vaihtoehto Vaihtoehto 3a Vaihtoehto 3b , josta 600 tiva- kauppaa 3500 Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa Lentokentän- ja Kempeleentien risteysalue Päivittäis- Erikoiskaupptavarakauppa Lähipalveluille varatut alueet (PL) Päivittäis- Erikoiskaupptavarakauppa 6.2 Yhdyskuntarakenteelliset vaikutukset Kaupan palveluverkon suhde muuhun yhdyskuntarakenteeseen Oulunsalon nykyinen väestörakenne on painottunut asemakaavoitetulle alueelle kuntakeskuksen ympäristöön ja Pitkäkankaalle. Keskeisten alueiden yleiskaavan mukaan kunnan yhdyskuntarakenne tulee tulevaisuudessa laajentumaan erityisesti Hailuodon tien suuntaan Niemenrantaan ja Säikkärantaan. Oulunsalon kuntakeskus ei sijaitse tulevaisuudessa yhtä edullisessa paikassa suhteessa väestön sijoittumiseen kuin nykyisin varsinkin, kun otetaan huomioon työmatkaliikenteen voimakas suuntautuminen Ouluun. Myös etäisyydet kuntakeskukseen tulevat kasvamaan. Kuntakeskuksen elinvoimaisuuden säilyttämiseksi väestön määrän tulisi kasvaa myös kuntakeskuksen ympäristössä, mitä keskustan kehittämissuunnitelmat osin toteuttavat. Kaikki Oulunsalon olemassa olevat ja suunnitellut kaupalliset alueet sijaitsevat osana olemassa olevaa ja laajenevaa yhdyskuntarakennetta. Niillä ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikututusta. Kempeleentien ja Lentokentäntien risteysalue on kunnan liikenteellinen solmukohta, joka sijaitsee aivan Oulunsalon kunnan rajalla. Kun huomioon otetaan Kempeleen kunnan puolelle sijoittuva Vihiluodon työpaikka- ja asuinalue, sijaitsee risteysaluekin tiiviisti osana nykyistä ja suunniteltua yhdyskuntarakennetta. Risteysalueelle asemakaavassa osoitettu maankäyttö ei ole toteutunut.

33 FCG Finnish Consulting Group Oy 31 Kaupallisen palvelurakenteen vastaavuus muuhun yhdyskuntarakenteeseen nähden parantuisi, mikäli kaupalliset palvelut lisääntyisivät väestön tulevilla painopistealueilla ja päivittäisillä liikkumisreiteillä. Yleiskaavassa varatut lähipalveluiden alueet mahdollistavat myös kaupallisten lähipalveluiden syntymisen pientalovaltaisille alueille Hailuodontien suunnassa. Väestömäärän kasvaessa näillä alueille syntyy todennäköisesti kaupallisia lähipalveluja. Parhaat edellytykset palveluiden syntymiselle seuraavien vuosien aikana on Niemenrannan alueella. Lentokentäntien ja Kempeleentien risteysalueen kaupallinen kehittäminen lisäisi kaupallista tarjontaa Oulunsalossa tulevaisuuden yhdyskuntarakenteen laajentumissuunnat ja työmatkaliikenteen pääsuunnat huomioon ottaen. Oulunsalon vahvuutena nk. kehyskuntana on runsas työpaikkojen määrä Lentoasemantien varressa. Työpaikat synnyttävät mahdollisuuksia myös kuntakeskuksen kaupalliselle kehittämiselle erityisesti Lentokentäntien varressa ja kauppakeskus Kapteenin ympäristössä. Myös kaupallisten palveluiden sijoittumista lentoaseman läheisyyteen on esitetty, mikä ei kuitenkaan yhdyskuntarakenteen näkökulmasta ole toivottavaa, koska melualueista johtuen asutus ei voi juurikaan laajentua enää lentokentän suuntaan. Lentoaseman palveluiden kohderyhmänä tulisi olla nimenomaan lentomatkailijat. Kaikki Oulunsalon olemassa olevat ja suunnitellut kaupalliset alueet sijaitsevat osana olemassa olevaa ja laajenevaa yhdyskuntarakennetta. Niillä ei ole yhdyskuntarakennetta hajauttavaa vaikututusta Vaikutukset kaupan palveluverkkoon Oulunsalon kaupan nykyinen palveluverkko muodostuu kuntakeskuksen ja Pitkäkankaan alueesta. Kuntakeskuksessa palvelut sijoittuvat kahteen paikkaan, Kauppakeskus Kapteeniin ja Kauppiaantien itäpäähän, nk. vanhaan kuntakeskukseen. Pitkäkankaan lisäksi kaupallisille lähipalveluille syntyy edellytyksiä myös muilla uusilla kasvavilla asuinalueilla, kuten Niemenrannassa. Asukkaiden lähipalveluita täydentävät elintarvikekioskityyppiset myymälät. Oulunsalon päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan ostovoiman kasvu ja liiketilan lisätarve huomioon ottaen suunnittelut uudet kaupan alueet voidaan eri vaihtoehdoissa toteuttaa ilman merkittäviä haitallisia vaikutuksia olemassa olevaan kaupan palveluverkkoon. Kauppakeskus Kapteenia voidaan pitää kunnan keskeisenä kaupan keskittymänä. Kauppakeskusmaisuus, palvelujen monipuolisuus ja kirjasto ovat keskittymän vetovoimatekijöitä. Kauppakeskuksen yhteydessä sijaitsevat myös kunnan ainoa Apteekki ja Alko, jotka lisäävät muiden kaupallisten palveluiden käyttöä. Kauppakeskus Kapteeni sijoittuu yleiskaavan mukaiselle keskusta-alueelle, jolloin sitä on mahdollista kehittää ja laajentaa voimakkaasti. Keskustaalueelle voidaan sijoittaa MRL:n 114 :n mukaisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Kaupallisen keskittymän laajentuminen tulee myös varmistaa Kauppakeskuksen ympäristön maankäytön suunnittelulla. Näin keskuksen olisi