KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset

Transkriptio

1 KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset VT Sirkka Terho

2 TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrattiin Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä 1) hallinnon järjestäminen ja toimivaltasuhteet 2) päätöksentekomenettely 3) kunnossapitovastuu ja muutokset 4) huoneiston omistajan maksuvelvollisuus

3 TUTKIMUKSEN KOHTEET korjausrakentamiseen liittyvä lupa- ja sopimusjärjestelmä asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö säännösten olennaiset erot ja ongelmakohdat => ratkaisukeinoja

4 OMISTUSOIKEUS Suomessa asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen oikeuttaa hallitsemaan tiettyä huoneistoa, kun puolestaan Virossa omistusoikeus kohdistuu reaalisesti huoneistoon ja maapohjaan => olennaista havaita, mitkä erot johtuvat järjestelmän erilaisuudesta

5 HALLINTO Virossa edelleen sekä KÜ:n kautta hallinnoituja asuinyhteisöjä että pelkän yhteisomistuksen pohjalta toimivia => KÜ:n perustamista tarpeen helpottaa, koska KÜ toimivampi perusta yhteisen omaisuuden hoidolle ja yhteisten vastuiden kantamiselle

6 YHTIÖKOKOUS Harkittavaksi yleiskokouksen päätösvaltaisuuden uusi määrittely => osallistujien lukumäärän sijasta huomio kokouskutsun oikeaan tapaan ja aikaan

7 RAKENNUKSEN ULKOPUOLISET MUUTOKSET Omistajan oman huoneistonsa kohdalle tekemien muutosten valvonta => julkisivuun haitallisesti vaikuttavien muutosten/lisäysten estäminen

8 VASTIKE Virossa asuntoyhdistyslain 15 oikeuttaa perimään vastiketta rakennuksen ja kiinteistön ylläpitoon ja korjauksiin, ylläpidon palveluihin, veden ja jätehuollon kustannuksiin, lämmityskustannuksiin ja kiinteistöveroon => olisi tarpeellista ulottaa oikeus myös tavanomaisiin ja kustannuksiltaan kohtuullisiin parannuksiin

9 KUNNOSSAPITOVASTUU Asuinrakennusten kunnossapidon tehostamiseksi näyttäisi olevan tarpeellista lisätä Viron rakennuslakiin kunnossapitovelvollisuutta koskevat säännökset => harkittavaksi myös peruskorjaamisen tukeminen julkisin varoin ja valvontakeinojen riittävyys

10 KUNNOSSAPIDON LAATU Rakennuksen kunnossapidon palvelua voisi tuottaa vain rekisteröity yrittäjä, jolla on työsuhde kiinteistöhallinnan tai - kunnossapidon pätevyystodistuksen omaavan vastuuhlö:n kanssa => laadun varmistaminen

11 YLEISET SOPIMUSEHDOT Tilaajapuolen ottaminen mukaan rakennusurakan yleisten sopimusehtojen kehittämiseen ja pienurakan yleisten sopimusehtojen laatiminen yhdessä tilaajapuolen kanssa

12 ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUS Yhtenäinen käytäntö tärkeä asuntokaupan luotettavuuden ja annettavien tietojen yhteismitallisuuden sekä kiinteistön kunnon arvioimisen kannalta => perusteita laintasoiselle tai alemmalle viranomaissääntelylle

13 OIKEUS PÄÄSTÄ HUONEISTOON Asuinyhteisön edustajalla ja huoneiston omistajalla tarve päästä huoneistoon esimerkiksi korjausten toteuttamiseksi tai huoneiston kunnon valvomiseksi => laillisten edellytysten luominen

14 HÄIRITSEVÄÄN ELÄMÄÄN PUUTTUMISEN KEINOT Suomessa huoneiston hallintaanotto mahdollista määräajaksi, Virossa voidaan velvoittaa omistaja myymään huoneistonsa => Suomen asunto-osakeyhtiölaissa ei pysyvää keinoa puuttua omistajan häiritsevään elämäntapaan; olisiko tarvetta Viron mallin mukaiselle myyntivelvoitteelle?

15 ASUINHUONEISTON VUOKRAAMINEN Virossa ei asuinhuoneiston vuokrausta koskevaa erillistä lakia => asuinhuoneiston vuokrausta koskevan sääntelyn uudistamiselle näyttäisi olevan tarvetta; vuokralaisen korostettu suoja erityisesti vuokrasuhteen päättämistilanteissa vaikeuttaa vuokramarkkinoiden toimintaa

16 Kiitos!

17 LAINSÄÄDÄNTÖ keskeiset lait Suomessa ja Virossa Suomi: Viro: asunto-osakeyhtiölaki (AOYL) maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki (AHVL) aatteellisia yhdistyksiä koskeva laki (Mittetulundusühingute seadus) asunnon omistusta koskeva laki (Korteriomandiseadus) asuntoyhdistyksiä koskeva laki (Korteriühistuseadus) rakennuslaki (Ehitusseadus) asuinhuoneiston vuokrausta koskevat säännökset