Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö"

Transkriptio

1 ETELÄ-SUOMI JAVIRO INTERREG III A hanke KIINTEISTÖALAN SUOMALAIS-VIROLAINEN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE Lainsäädäntö Raportti on valmistunut osana Kiinteistöalan Koulutussäätiön vetämää Kiinteistöalan suomalais-virolaista kehitys- ja koulutushanketta (SVING). Hanke on Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A -ohjelman, Uudenmaan ympäristökeskuksen ja Viron talous- ja liikenneministeriön (Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium) rahoittama. Hankkeella ovat yritysrahoitusta antaneet: Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy, ISS Palvelut Oy, KESKO, Kumpulan Kiinteistöt Oy, Matinkylän Huolto Oy, Ovenia Oy Pähkinä Hoito Oy, Realco Oy, Senaatti-kiinteistöt, SOL Palvelut Oy, VVO-yhtymä Oyj, YIT Kiinteistötekniikka Oy Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö Tekijäorganisaation esittely Suomen Kiinteistöliitto ry on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio, jonka jäsenkenttä muodostuu asunto-osakeyhtiöistä, kiinteistöosakeyhtiöistä, asuinvuokratalojen omistajista sekä vuokranantajista. Lakimies Sirkka Terho on toiminut Kiinteistöliiton lakimiestehtävissä vuodesta Hän on hyvin perehtynyt erityisesti asuntoja kiinteistöosakeyhtiöitä koskeviin yhtiö- ja sopimusoikeudellisiin kysymyksiin. Hänellä on kokemusta niin kotimaisista kuin kansainvälisistäkin kehityshankkeista. Sirkka Terho (VT) Suomen Kiinteistöliitto ry 1

2 Esipuhe Edessäsi oleva raportti on syntynyt Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVINGin tuloksena. Hanke aloitettiin syksyllä 2005 ja se päättyi vuoden 2007 lopussa. Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A-ohjelmaan kuuluvan hankkeen EU-rahoituksesta on vastannut Varsinais-Suomen liitto. Suomen kansallinen rahoitus on saatu Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Viron kansallinen rahoitus talous- ja liikenneministeriöltä. Lisäksi rahoitusta on saatu suomalaisilta yrityskumppaneilta. Hankkeen tarkoituksena on ollut: lisätä omistajien tietoisuutta omaisuutensa säilyttämisestä ja ylläpitokulttuurista. Tietoisuuden toivomme lisäävän halua panostaa ylläpitotoiminnan laatuun. luoda asiantuntijoille välineitä tuottaa ja tarjota hyvää ylläpitotapaa edistäviä palveluja kiinteistön koko elinkaaren ajan. lisätä asukkaiden ja ammattilaisten tietoisuutta kiinteistöjen energiataloudesta ja synnyttää heissä kiinnostusta energiatehokkuuden parantamiseen. Hanketyön aikana saatettiin yhteen kiinteistöalan toimijoita Suomessa ja Virossa monilta kiinteistöalan sektoreilta. Hankkeen seminaareihin ja workshopeihin on osallistunut mm. asumisneuvojia, asuntoyhdistysten hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, kaupunkikehittäjiä, kiinteistönhoitajia ja rakennusperinnön suojelusta vastaavia virkamiehiä. Tämä raportti yhdessä muiden hankkeen raporttien kanssa ovat osaltaan työkaluja, joiden avulla levitetään tietoa hankkeen tuloksista. Kiitämme lämpimästi kaikkia yhteistyössä mukana olleita tahoja. Erityisesti haluamme kiittää rahoittajia, meitä työssämme opastaneita virkamiehiä, yritysrahoittajia, harjoittelijoita, harjoittelutyöpaikkoja tarjonneita, tilaisuuksiin osallistuneita ja hankkeen ohjausryhmää. Kiitämme myös Suomen ympäristöministeriötä, jonka tuella luotiin yhteistyölle pohja jo 1990-luvulla. Yhteistyö on ollut opettavaista ja hedelmällistä. Toivomme, että lukija hyötyy työn hedelmistä tämän raportin muodossa. Tallinnassa Kiinteistöalan Koulutussäätiö Keijo Kaivanto toimitusjohtaja, rehtori, asiamies Tallinna Tehnikaülikool Roode Liias professori, dekaani 2

3 SISÄLLYS 1 JOHDANTO 4 2 ASUNTO-OMAISUUDEN OMISTUSJÄRJESTELMÄ JA OMISTUSOIKEUDEN KOHDE ASUINYHTEISÖSSÄ 7 3 HALLINNON JÄRJESTÄMINEN JA TOIMIVALTASUHTEET Toimivallan pääpiirteittäinen jakautuminen Yhtiökokouksen toimivalta Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta Arvio toimivallan jaon toimivuudesta ja isännöitsijän asemasta Suomessa ja Virossa 13 4 PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY Kokouksen päätösvaltaisuus ja omistajan äänivallan määrä Moiteaika yhtiökokouksen/yleiskokouksen päätöksestä Päätöksentekoon liittyvien ongelmien arviointia kunnossapito- ja korjaustarpeen kannalta Kiinteistön tason korottaminen 19 5 KUNNOSSAPITOVASTUU JA HUONEISTON MUUTOSTYÖT Periaatteet kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä Erot huoneiston kunnossapidossa Suomen ja Viron välillä Osakkeenomistajan / huoneiston omistajan oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan 24 6 HUONEISTON OMISTAJAN MAKSUVELVOLLISUUS Perintätoimet ja velkominen oikeusteitse Hallintaanottomenettely (Suomi) Velvoite siirtää huoneistoon kohdistuva omistusoikeus (Viro) 27 7 KORJAUSRAKENTAMISEEN LIITTYVÄ LUPA- JA SOPIMUSJÄRJESTELMÄ Yleistä Suomen ja Viron rakentamista koskevasta lupajärjestelmistä Rakentamiseen ja muihin toimenpiteisiin vaadittavista luvista Viron rakennuslakiin ehdotetut muutokset Arvio kiinteistönomistajan mahdollisuuksista huolehtia rakennuksen kunnossapidosta ja johtopäätökset järjestelmän toimivuudesta 34 8 ASUINHUONEISTON VUOKRAUS Yleistä Suomen ja Viron vuokramarkkinoista Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomis- ja purkumenettely Vuokran määrä ja korottaminen Arvio Viron vuokramarkkinoiden tilanteesta 39 9 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET 41 KIRJALLISUUS 44 3

4 1 JOHDANTO Lainsäädäntöä koskevat työpaketin tavoitteet Työpaketissa tarkastellaan kiinteistö- ja rakennusalan keskeisten lakien olennaisinta sisältöä sekä Viron ja Suomen lainsäädännön välisiä eroja. Asiaa havainnollistetaan myös merkittävimpien suomalaisten oikeustapausten avulla ja käsitellään havaittuja juridisia ongelmia. Työpaketissa tarkastellaan asuinkerrostalon huoneiston omistajan oikeuksia ja velvollisuuksia sekä hallinnosta erityisesti isännöitsijän asemaa. Yleisenä tavoitteena on kuvata, millainen kiinteistöalan toimintaympäristö Virossa on ja analysoida miten se poikkeaa Suomen toimintaympäristöstä. Lainsäädännön vertailun jälkeen esitetään myös ehdotuksia lainsäädännön kehittämiseksi ja sitä kautta kiinteistöalan toimintaympäristön parantamiseksi molemmissa maissa. Tavoitteena on selvittää Suomen asunto-osakeyhtiölakia Virossa lähinnä vastaava lainsäädäntö sekä arvioida päätöksentekomenettelyn toimivuutta asuinrakennusten peruskorjaus- ja perusparannustarpeiden kannalta, osakkaan kunnossapitovastuun laajuutta sekä mahdollisuutta tehdä huoneistossa muutoksia. Selvityksen perusteella voidaan arvioida, mahdollistaako Viron lainsäädäntö asuinrakennusten ja niissä sijaitsevien huoneistojen riittävän kunnossapidon ja tarpeellisten perusparannusten ja muutosten toteuttamisen. Lisäksi arvioidaan isännöitsijän asemaa osana yhtiön hallintoa. Vertailtaviksi otetaan Suomesta myös maankäyttö- ja rakennuslain pääpiirteittäinen lupamenettely ja siinä jo havaitut ongelmat, koska lupamenettely vaikuttaa vanhojen rakennusten korjaamisen edellytyksiin. Lisäksi selvitetään yleisellä linjalla sopimuskäytäntöjä ja sopimusjärjestelmää, johon Suomessa kuuluvat yleiset sopimusehdot (YSE). Samalla selvitetään, onko Virossa käytössä vastaava järjestelmä yleisine sopimusehtoineen tai onko tällaisen järjestelmän luomiselle tarvetta. Työpaketissa selvitetään myös asuinhuoneistojen vuokrauksen kannalta keskeisimpiä säännöksiä, jotta voidaan arvioida huoneiston omistajan asemaa luovutettaessa huoneiston hallinta eteenpäin. Keskusteluissa virolaisten kanssa on tullut esille, että Suomen ja Viron asuntoomaisuuteen liittyvien järjestelmien erilaisuus aiheuttaa vaikeuksia hahmottaa erityisesti Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmää. Järjestelmien erojen ja yhtäläisyyksien tunteminen on kuitenkin olennaista, jotta tutkimuksen muu sisältö avautuu lukijalle. Tämän takia aluksi esitellään järjestelmät pääpiirteittäin ja esitetään, miten omistusoikeus on toteutettu kummassakin järjestelmässä. 4

5 Virossa todetut tarpeet lainsäädännön uudistamiseksi Virossa on jo aloitettu asumista koskevan lainsäädännön uudistaminen. Tätä uudistustyötä silmällä pitäen Eesti Kortteeriühistute Liit (EKÜL) on antanut omat lakimuutosehdotuksensa syksyllä Muutosehdotukset ovat hyvin yksityiskohtaisia ja koskevat suurimmaksi osaksi lakien sellaisia kohtia, jotka eivät liity tässä raportissa käsiteltäviin kysymyksiin. Muutosehdotuksia käsitelläänkin nyt lähinnä taustaksi tutkimustyölle, mutta myös lukijan näkemyksen syventämiseksi Viron lainsäädännön tilanteesta. Ongelmia on havaittu mm. yhdistyksen perustamisessa, ja EKÜL onkin ottanut painokkaasti kantaa sen hyväksi, että lainsäädännössä täsmennettäisiin asuinyhdistyksen perustamismenettelyä. Nykyisessä lainsäädännössä ei ole selkeästi säädetty, miten perustamiskokous tulisi kutsua koolle. Menettely on epäselvää myös niissä tilanteissa, joissa useamman talon omistajista muodostuvassa yhdistyksessä jonkin talon omistajat haluavat erota yhdistyksestä ja perustaa oman yhdistyksen. Lisäksi täsmentämistarvetta on nähty yhdistyksen jäsenyyden syntymistavassa. EKÜL on pitänyt tarpeellisena myös lisätä asuinyhdistyksiä koskevaan lakiin nimenomaisen säännöksen, jonka mukaan yhdistyksellä on oikeus määrätä yhtiöjärjestyksessään yhdistyksen perimän viivästyskoron määrästä. Samaan lakiin on ehdotettu myös muutosta, jolla poistettaisiin omistajan velvollisuus hakea tietynmääräistä kiinnitystä omistusosuuteensa yhdistyksen hyväksi. Viimeksi mainittua muutosta on ehdotettu siksi, että laiminlyödyn velvollisuuden toteuttaminen on ollut käytännössä yhdistyksen kannalta niin vaikeata, että säännös on jäänyt osittain vaikutuksettomaksi. Muutosta on ehdotettu myös oikeuteen käyttää valtuutettua yhdistyksen kokouksessa, ja päätöksen moiteoikeutta on ehdotettu parannettavaksi muuttamalla sekä asuinyhdistyksiä että asunnon omistusta koskevaa lakia. Lisäksi on ehdotettu, että yhdistyksen talousarvio seuraavalle vuodelle, edellisen vuoden vuosikertomus ja tase voitaisiin saattaa omistajien perehdyttäväksi muutenkin kuin toimittamalla asiakirjat heille henkilökohtaisesti. Samoin asuinyhdistyksiä koskevan lain sanamuotoa olisi täsmennettävä siten, että nimenomaisesti mainittaisiin vastikkeenmaksuvelvollisuuden koskevan asuintilojen omistajien lisäksi myös muiden tilojen omistajia. Asunnon omistusta koskevassa laissa on todettu puute siinä, ettei kokouskutsusta ole säädetty riittävän tarkasti. Lisäksi tasapuolisuuden kannalta on pidetty ongelmana, että asunnon omistajalle annetaan omistusasuntojen lukumäärästä riippumatta yksi ääni. 5

6 Muutostarvetta on todettu myös menettelytavassa tilanteissa, joissa kokoukseen ei saavu riittävää määrää omistajia, jotta kokous olisi päätösvaltainen. EKÜL on lisäksi tuonut esille, että muutosprosessissa olisi selkeästi säädettävä siitä, millainen ja kuinka laaja oikeus yhdistyksellä on edustaa asunnonomistajia. Uudestaan olisi määriteltävä myös yhdistyksen jäsenen velvollisuuksien siirtyminen asunnon ostajalle, koska nykyisen asuntoyhdistyksiä koskevan lain perusteella siirtyvien velvollisuuksien laajuus ei ole täsmällisesti todettavissa. Lisäksi EKÜL on esittänyt, että asuntoyhdistyksiä koskeva laki laajenisi kattamaan myös tavanomaisen yhteisomistuksen. Edellä kuvatut muutosehdotukset kohdistuvat pääosin tämän tutkimuksen ulkopuolelle rajattuihin aiheisiin, ja vain joiltakin kohdin sivuavat tutkimuksessa käsiteltäviä kysymyksiä. Tässä tutkimuksessa tarkoituksena on käsitellä laajempia aihekokonaisuuksia, verrata keskeistä lainsäädäntöä Suomen lähinnä vastaavaan lainsäädäntöön ja tuoda esille tämän vertailun perusteella syntyviä näkemyksiä. 6

7 2 ASUNTO-OMAISUUDEN OMISTUSJÄRJESTELMÄ JA OMISTUSOIKEUDEN KOHDE ASUINYHTEISÖSSÄ Suomessa vallitseva järjestelmä on asunto-osakeyhtiöjärjestelmä. Historiallisena taustana järjestelmän syntymiselle on, että 1800-luvun lopulla ja 1900-luvun alkuvuosikymmeninä talonrakentamista rahoittivat yleensä yksityishenkilöt. Monet heistä olivat liikemiehiä tai kauppiaita. Usein omistaja asui rakennuttamassaan talossa ja otti muihin huoneistoihin vuokralaisia. Talonomistaja kelpasi jopa ammattinimikkeeksi. Talonomistaminen rinnastui siten liiketoimintaan, joten sitä oli luontevaa harjoittaa osakeyhtiömuodossa. Yhtiömuotoinen asunto-omistus alkoi yleistyä ensimmäisen maailmansodan jälkeen ja perustui tuolloin vuoden 1895 osakeyhtiölakiin. Tuonaikainen suomalainen lainsäädäntö oli mahdollista siksi, että vuonna 1809 Ruotsin hävittyä sodassa Venäjälle Suomi oli erotettu Ruotsista ja liitetty Venäjään kuitenkin siten, että Suomesta oli muodostettu autonominen suuriruhtinaskunta. Lainsäädännöllisesti autonomia merkitsi sitä, että Suomessa voitiin edelleen noudattaa Ruotsin vallan ajalta peräisin olevia lakeja ja toisaalta voitiin myös antaa uutta lainsäädäntöä, joka oli voimassa vain Suomen alueella. Uusi osakeyhtiölaki säädettiin vuonna 1895, ja tähän lakiin perustuvia asunto-osakeyhtiöitä on Suomessa edelleen toiminnassa. Suomi itsenäistyi vuonna 1917, jonka jälkeen lainsäädännön uudistaminen tehostui. Ensimmäinen varsinainen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan ja nykyisin noudatettava asunto-osakeyhtiölaki Parhaillaan Suomessa on jälleen menossa asunto-osakeyhtiölain uudistustyö, ja uudistetun asunto-osakeyhtiölain arvioidaan tulevan voimaan Tämänkertainen uudistustyö perustuu osittain siihen, että Suomessa halutaan erottaa osakeyhtiölaki ja asunto-osakeyhtiölaki toisistaan. Nyt voimassa oleva asuntoosakeyhtiölaki on säädetty siten, että sitä täydentävästi sovelletaan osakeyhtiölakia. Osakeyhtiölaki on suhteessa asunto-osakeyhtiöön niin sanottu yleislaki, ja asunto-osakeyhtiölaki on vastaavasti suhteessa osakeyhtiölakiin erityislaki. Virossa asunto-omistuksen kehittymisen esteenä on ollut toisen maailmansodan ja 1990-luvun välinen ajanjakso, jona Viro kuului Neuvostoliittoon. Viron julistauduttua itsenäiseksi Viro oli tilanteessa, jossa valtiolla ei ollut nykyaikaista, länsieurooppalaista lainsäädäntöä, minkä takia Viro joutui varsin lyhyessä ajassa luomaan keskeisen lainsäädännön. Virossa säädettiin yksityistetyn asunto-omaisuuden järjestämiseksi ja hallinnoimiseksi kaksi keskeistä lakia: asunnon omistusta koskeva laki Korteriomandi-seadus ja asuntoyhdistyksiä koskeva laki Korteriühistuseadus. Asunnon omistusta koskeva laki soveltuu asuinrakennuksen yhteisomistukseen, ja sitä sovelletaan yleislakina suhteessa asuntoyhdistyksiä koskevaan lakiin. Asunto-omistusta koskevan lain 8 :ssä määrätään, että asuntoyhdistyksen tultua laillisesti perustetuksi sovelletaan asuntoyhdistyksiä koskevaa lakia ja tämän rinnalla asunto-omistusta koskevaa lakia, jos sen säännökset eivät ole ristiriidas- 7

8 sa asuntoyhdistyksiä koskevan lain kanssa. Viimeksi mainittua lakia sovellettaessa joudutaan tosin yleislakina soveltamaan myös aatteellisia yhdistyksiä koskevaa lakia Mittetulundus-ühingute seadus. Edellä kuvattu Virossa käytössä oleva lainsäädännöllinen rakenne on varsin raskas, ja sen uudistamiselle onkin perusteita. Tavoitteena pitänee olla Virossa kuten Suomessakin että kansalaisen olisi pystyttävä lakitekstiä lukemalla saamaan edes pääpiirteittäinen kuva lain sisällöstä. Monimutkainen lainsäädännöllinen rakenne käytännössä estää tämän tavoitteen toteutumisen. Toisaalta rakenteelliset ongelmat tekevät juridiikan ammattilaisellekin haasteelliseksi tehtäväksi arvioida lakien yhteisvaikutusta. Jos eri laeissa käytetyt sanavalinnat hiemankin poikkeavat toisistaan, on arvioitava, onko niiden välillä ristiriitaa. Sama ongelma liittyy myös lainsäädäntöprosessiin. Asunto-omistusta koskevan lainsäädännön malli omaksuttiin Saksasta, mutta omaksuttu huoneiston reaaliseen omistamiseen ja yhdistystoimintapohjainen asunto-omaisuuden hallinnointijärjestelmään perustuva malli on hyvin yleinen myös muualla maailmalla. Muun muassa Yhdysvaltojen condominium - järjestelmä perustuu samankaltaiseen reaaliseen omistukseen. Reaalisella omistuksella tarkoitetaan sitä, että kukin huoneiston omistaja omistaa konkreettisesti osan rakennusta ja lisäksi murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee. Sama murto-osainen omistusoikeus kohdistuu muihin rakennuksen osiin, kuten porraskäytäviin ja rakennuksen yleisiin tiloihin. Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä poikkeaa tästä siten, että asunto-osakeyhtiö omistaa koko rakennuksen ja kiinteistön, jolla rakennus sijaitsee. (Selkeyden vuoksi lähtökohtana tässä raportissa on kiinteistön omistaminen, vaikka mahdollista ja kohtalaisen yleistä on sekin, että maapohja on vuokrattu.) Suomessa yksittäisten osakkeenomistajien omistuksessa on kuten osakeyhtiössä yleensä niin Suomessa kuin muuallakin tietty osake tai osakkeet. Tietyt osakkeet puolestaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen perusteella hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Tämä edellä kuvattu osakkeenomistajan hallintaoikeus on lailla suojattu: osakashallintaa ei ole oikeutta rajoittaa ilman kyseisen osakkeenomistajan suostumusta. Osakashallinta on periaatteessa ikuista; se voi ilman osakkeenomistajan suostumusta lakata vain rakennuksen tuhoutumisen kautta. Asuntoosakeyhtiölaissa on kuitenkin tehty mahdolliseksi ns. huoneiston hallintaanotto asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmen vuoden määräajaksi. Hallintaanotto on rajoitettu käytettäväksi sellaisissa laissa nimenomaisesti määrätyissä tilanteissa, joissa osakkeenomistaja vakavasti laiminlyö velvoitteitaan yhtiötä (toisia osakkeenomistajia) kohtaan. Virossa on omaksuttu vastaavantyyppisten tilanteiden varalle menettelytapa, jota käyttäen huoneiston omistaja velvoitetaan myymään huoneistonsa. 8

9 Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmään pidetään kansainvälisesti vertaillen ainutlaatuisena. Omistuksen järjestämistavaltaan sitä muistuttavat lähinnä asuntoosuuskuntatyyppiset järjestelyt, joita tunnetaan suoralle omistukselle vaihtoehtoisena järjestelmänä muualla maailmassa, kuten Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa ja Kanadassa (co-operatives). Tällaiset osuuskunnat on kuitenkin usein tarkoitettu tuettuun asumiseen tai erityisryhmien asumiseen (vähätuloisille, opiskelijoille, ikääntyneille ihmisille tms.) Myös Suomessa tunnetaan asuntoosuuskunta omistusmuotona, mutta asunto-osuuskuntia on vain vähän, eikä osuuskuntamuotoista asunnonomistusta ole erikseen säännelty. Suomessa asunto-osakeyhtiöjärjestelmän kautta on toteutunut laajasti kaikkien varallisuusryhmien yhteisömuotoinen asuminen lukuun ottamatta kaikkein heikoimmin toimeentulevia, joiden asuminen on järjestetty yleisimmin kunnallisen vuokra-asumisen kautta. Asunto-osakkeen arvo varallisuutena on myös verrannollinen muuhun omistusasumiseen. Virossa järjestelmä on jakautunut siten, että kaikkien yhteisomistuksessa olevien rakennusten omistajat eivät ole päättäneet perustaa yhdistystä hallinnoidakseen sen kautta yhteistä omaisuuttaan. Käytännössä yhdistystoimintapohjaista hallinnointia pidetään kuitenkin onnistuneempana ratkaisuna. Toisaalta on väitetty, että velvoite kuulua yhdistykseen rajoittaisi omistajan vapautta. Yleisesti vaikuttaa siltä, että Virossa omistusoikeuden ja yksilön vapauden korostaminen on saanut valtion itsenäistymisen jälkeen huomattavan paljon painoarvoa. Toisaalta vähitellen kuitenkin on tullut esille myös epäkohtia, jotka liittyvät omistajan aseman korostumiseen. Näihin epäkohtiin palataan seuraavissa luvuissa. 9

10 3 HALLINNON JÄRJESTÄMINEN JA TOIMIVALTASUHTEET 3.1 Toimivallan pääpiirteittäinen jakautuminen Suomessa asunto-osakeyhtiön ylin toimielin on yhtiökokous. Yhtiökokouksella on niin sanottu yleistoimivalta asunto-osake-yhtiössä. Osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa, jollei päätösvaltaa ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä uskottu yhtiön hallitukselle. Yhtiökokouksessa on päätettävä kaikki sellaiset asiat, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Hallituksen toimivalta on määritetty sekä suhteessa yhtiökokoukseen että isännöitsijään asunto-osakeyhtiölain 54 :ssä. 3.2 Yhtiökokouksen toimivalta Jokaisessa asunto-osakeyhtiössä on pidettävä vähintään kerran vuodessa varsinainen yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölain 29 :ssä määrätään, että varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Laissa on myös määrätty asiat, jotka varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina käsiteltävä. Esimerkiksi tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä talousarviosta (budjetti) päätetään vuosittain yhtiökokouksessa. Myös yhtiövastikkeen määrästä päättäminen kuuluu säännönmukaisesti yhtiökokoukselle. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään myös siitä, annetaanko hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle vastuuvapaus päättyneeltä tilikaudelta. Asunto-osakeyhtiön hallitus voi ottaa varsinaiseen yhtiökokoukseen käsiteltäviksi myös muita asioita, kuten peruskorjauksesta tai uudistuksesta päättämisen. Vaihtoehtoisesti hallitus voi kutsua koolle ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään tällaisista hankkeista. Oikeus ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumiseen on asunto-osakeyhtiölain 30 :n nojalla yhtiökokouksella, hallituksella, tilintarkastajalla ja osakasvähemmistöllä, jolla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista (ei siis huoneistoista, vaan kaikkiin yhtiön osakeryhmiin kuuluvista osakkeista). Hallitus ei saa ryhtyä yhtiölle merkittäviä kustannuksia tuottaviin hankkeisiin ilman yhtiökokouksen valtuutusta. Tällaiset asiat hallitus valmistelee yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokouksen päätettäviksi. Jos yhtiökokous päättää hankkeen toteuttamisesta, se määrittää hallitukselle euromääräisen maksimivaltuuden hankkeeseen käytettäville varoille ja valtuuttaa hallituksen solmimaan hankkeen toteuttamiseksi tarpeelliset sopimukset. Päätöksen pätevyyden edellytyksenä on, että asia on mainittu kokouskutsussa riittävästi yksilöitynä. Jos päätös on pätevä, se voidaan panna täytäntöön. Hallitus huolehtii yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokouksen päätöksen toimeenpanosta. Virossa asuinyhteisön ylin toimielin on suomalaiseen yhtiökokoukseen rinnastuva omistajien yleiskokous. Päätökset tehdään yleiskokouksessa pääsääntöisesti 10

11 enemmistöpäätöksinä, ja päätös sitoo myös niitä omistajia, jotka ovat äänestäneet päätöstä vastaan tai eivät ole olleet paikalla. Päätöksen pätevyyden edellytyksenä on - kuten Suomessakin - että päätettävä asia on yksilöity kokouskutsussa. Virossa on mahdollista myös tehdä päätös kutsumatta yhtiökokousta koolle, jos omistajilta saadaan kirjalliset kannanotot päätettävään asiaan. Kokouksen koollekutsuminen kuuluu Virossa isännöitsijälle, jonka on kutsuttava yleiskokous koolle vähintään kerran vuodessa, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä tarkemmin asiasta. Yleiskokous on kutsuttava koolle myös silloin, kun hallitus tai vähintään neljäsosa asuntojen omistajista vaatii sitä (Korteriomandiseadus 18 ). Siten Virossa omistajan mahdollisuus saada yleiskokous kutsutuksi koolle on rajoitetumpi kuin oikeus Suomessa yhtiökokouksen koollekutsumiseen. 3.3 Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta Suomessa asunto-osakeyhtiön hallituksella on oikeus ja velvollisuuskin tehdä päätös kiireellisessä asiassa, kuten ryhtyä vesivahingon tai tulipalon vuoksi välttämättömiin toimenpiteisiin. Hallituksella on myös omia erityistehtäviä, joita yhtiökokous ei pätevästi voi ottaa päätettäväkseen. Tällainen Suomessa nimenomaan hallitukselle kuuluva erityistehtävä on isännöitsijän valitseminen taloyhtiölle, jos taloyhtiöllä pitää yhtiöjärjestyksen mukaan olla isännöitsijä tai yhtiökokous on päättänyt, että taloyhtiölle palkataan isännöitsijä. Hallituksen on huolehdittava myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallitukselle voi syntyä vahingonkorvausvastuu yhtiötä kohtaan, jos se laiminlyö huolehtia valvontavelvollisuudestaan. Suomalainen asunto-osakeyhtiön isännöitsijän tehtävänä on puolestaan huolehtia siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito järjestetty luotettavalla tavalla. Jos taloyhtiölle aiheutuu vahinkoa isännöitsijän velvollisuuksien laiminlyönnistä, usein katsotaan sekä isännöitsijän että hallituksen laiminlyöneen velvollisuuksiaan: isännöitsijä ei ole huolehtinut tehtävistään, eikä hallitus ole valvonut isännöitsijää riittävällä tavalla. Helsingin hovioikeus nro 1512 Asunto-osakeyhtiön hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin yhtiöllä, joka aikaisemminkin oli tälle asunto-osakeyhtiölle tehnyt vastaavia töitä. Urakkahinta oli kuitenkin markkaa halvinta tarjousta kalliimpi. Yhtiön kanteesta hovioikeus velvoitti hallituksen jäsenet ja isännöitsijän maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta. Vahingoksi katsottiin markkaa, mutta hallituksen jäsenten osalta korvausta soviteltiin markkaan. Pelkästään aikaisemmat remontit eivät olleet tuomioistuimen mukaan riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle kuuluu huolehtia yhtiön juoksevasta hallinnosta. Tällä tarkoitetaan yhtiön jokapäiväisten asioiden hoitamista, kuten lasku- 11

12 jen maksamista, yhtiölle tiedoksi annettavien kirjelmien vastaanottamista ja yhtiön edustamista isännöitsijän asemaan kuuluvissa tehtävissä. Silloin kun ei ole tarvetta kutsua hallituksen kokousta koolle, isännöitsijä on usein epämuodollisesti yhteydessä hallituksen puheenjohtajaan ja sopii tämän kanssa menettelystä yksittäisissä asioissa, joissa isännöitsijä tarvitsee tukea näkemykselleen tai haluaa antaa tietoa hallitukselle hoidettavinaan olevien asioiden edistymisestä. Vironkaan lainsäädännössä ei ole eritelty hallituksen ja isännöitsijän välisen toimivallan jakoa, mutta periaatteena on Suomen tapaan, että isännöitsijä huolehtii taloyhtiön juoksevasta hallinnosta. Isännöitsijää palkattaessa voidaan sopia tarkemmasta tehtäväjaosta. Virossa on lisäksi käytössä standardi EVS 807:2004, jossa on luokiteltu eri toimintoryhmät niihin kuuluvine velvollisuuksineen: hallinto tekninen huolto hoito korjaus kulutuspalvelut tukipalvelut. Luokka 500 sisältää puolestaan omistajan velvollisuudet. Kuhunkin luokkaan sisältyy alaluokat, kuten esimerkiksi hallinnon osalta 115-lyhyen aikavälin (1-5 vuotta) taloudellisen suunnitelman valmistelu tai 181- ylläpitokustannusten jakaminen omistajien maksettavaksi, laskuttaminen ja velkominen. Tarkoituksena on, että tietyn toimintoryhmän hoidettavakseen ottava ammattilainen ottaisi huolehdittavakseen ainakin standardin mukaiset tehtävät. Standardijärjestelmä on ilmeisen hyvä lähtökohta tehtävien määrittelyyn, mutta riskinä asunnon omistajien kannalta on tällöinkin, että sopimuksessa ei ole riittävän tarkasti määritelty isännöitsijän tehtävien sisältöä. Niin Virossa kuin Suomessakin isännöitsijän todellinen tehtäväalue sisältää kuitenkin hyvin monenlaisia velvollisuuksia ja tehtäviä. Muodollisesti pätevällä tavalla hallitus voi kuitenkin tehdä päätöksiä vain hallituksen kokouksessa. Kiireellisissä asioissa on muodostunut Suomessa tavaksi, että hallitus voi pitää esimerkiksi puhelinkokouksen, josta laaditaan jälkikäteen pöytäkirja. Menettely on osoittautunut tarpeelliseksi myös niissä tilanteissa, joissa hallituksen jäsenet ovat kaukana yhtiön kotipaikasta kokouksen pitämisen tullessa tarpeelliseksi. Menettelystä ei ole kuitenkaan säädetty asuntoosakeyhtiölaissa. Hallituksen jäsenet valitaan yhtiökokouksessa (tai Virossa yleiskokouksessa) yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain 50 :n mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Alle viiden osakashallinnassa olevan asuinhuoneiston yhtiöissä hallitukseen voi kuitenkin kuulua vähemmän kuin kolme jäsentä, mutta tällöin hallituksella on oltava vähintään yksi varajäsen. Yleensä yhtiöjärjestykseen sisältyy suuremmissakin yhtiöissä määräys siitä, että yhtiökokouksessa on valittava hallitukselle 12

13 myös tietty määrä varajäseniä. Tällainen ratkaisu on hyvä sekä siltä kannalta, että on helpompaa saada koolle päätösvaltainen kokous että mahdollisten hallituksen jäsenten erojen kannalta. Siten aina ei jouduta kutsumaan yhtiökokousta koolle valitsemaan uusia hallituksen jäseniä, vaan hallitusta voidaan täydentää varajäsenillä. 3.4 Arvio toimivallan jaon toimivuudesta ja isännöitsijän asemasta Suomessa ja Virossa Kokonaisuutena arvioiden asunto-osakeyhtiön toimivallan jako toimielinten välillä toimii hyvin. Toimivallan jako, jossa yhtiökokouksen rooli on painottunut, turvaa riittävällä tavalla osakkeenomistajien aseman. Tämä ilmenee muun muassa siinä lähtökohdassa, että kaikki asumiseen ja asumiskustannuksiin merkittävästi vaikuttavat asiat on vietävä yhtiökokouksen päätettäviksi. Toisaalta yhtiökokouksen päätösvalta on määritetty riittävän tiukaksi ja kuitenkin käytännössä toimivalla tavalla suhteessa hallitukseen. Hallituksen ja isännöitsijän keskinäinen toimivallan ja tehtävien jakautuminen on yhtiökohtaisempaa. Tähän vaikuttavat yhtiöjärjestyksen määräykset, isännöintisopimuksen sisältö ja hallituksen antamat määräykset toimintatavoista ja menettelystä yksittäistapauksissa. Suomessa on käytännössä havaittu, että isännöitsijän asemaan vaikuttavat yhtiöja sopimuskohtaisten seikkojen lisäksi muut vaikeammin arvioitavat tekijät, kuten isännöitsijän persoonallisuus ja auktoriteetti. Toisinaan on syntynyt ongelmia siitä, että isännöitsijän ja hallituksen välinen tiedonkulku on riittämätöntä. Tällaisten seikkojen vaikutus isännöitsijän asemaan ei kuitenkaan ole lainsäädännöllä rajoitettavissa Suomessa eikä Virossakaan. Keväällä 2007 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenet ovat toistuvasti tiedustelleet sitä, onko isännöitsijä toiminut virheellisesti, kun taloyhtiö on hallituksen etukäteen tietämättä sidottu niin sanottuun vakuutusmeklarisopimukseen. Tällaisen sopimuksen keskeisenä sisältönä on, että vakuutusmeklari hoitaa taloyhtiön kiinteistövakuutuksen kilpailuttamisen. Tällaiset ratkaisut eivät välttämättä ole aiheuttaneet taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, ja toisaalta isännöitsijän työmäärä on vähentynyt. Periaatteena kuitenkin on, että nimenomaan hallituksen kuuluu päättää siitä, millaisiin sopimuksiin taloyhtiö sitoutuu, jollei kysymys ole niin merkittävästä sopimuksesta, että se pitäisi viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Vakuutusmeklarisopimukseen sitoutuminen kuuluu hallituksen toimivallan piiriin ja isännöitsijän velvollisuutena olisikin viedä asia hallituksen käsiteltäväksi ennen sopimuksen solmimista. Virossa huoneistojen omistajat eivät toistaiseksi ole olleet velvollisia perustamaan yhdistystä omaisuutensa hallinnoimiseksi, joten osaa asuinrakennuksista hallitaan edelleen pelkästään asunnon omistusta koskevan lain nojalla. Tällaisessa hallinnointimuodossa omistajien yhteistoiminta on löyhemmällä pohjalla, jolloin isännöitsijän asema ja ammattitaidon merkitys korostuvat. Tällöin omistajilla on keskimäärin suurempi riski yhtiön epätarkoituksenmukaisesta hallinnoimisesta ja tarpeellisten korjaushankkeiden tekemättä jäämisestä. Erityisen tärkeätä 13

14 onkin siis tällaisessa yhtiössä valita isännöitsijä, joka toimii aktiivisesti ja ammattitaitoisesti yhteisomistajien eduksi. Suomessa ei ole otettu käyttöön standardeja tehtävien määrittämisessä, vaan lähtökohtana on taloyhtiön ja esimerkiksi isännöitsijän tekemän sopimuksen sisältö. Jos kirjallinen sopimus on kovin ylimalkaisesti tehty tai sopimus on jopa suullinen, Suomessa on tapana vedota Suomen Kiinteistöliitto ry:n yhdessä muiden alan toimijoiden kanssa toteuttamaan Isännöinnin tehtäväluetteloon. Tässä luettelossa luetellaan niin sanotut isännöitsijän perustehtävät. Olettamana on, että ainakin näiden perustehtävien pitäisi aina sisältyä isännöitsijän velvollisuuksiin. Jos isännöitsijä väittää, että osa tällaisista tehtävistä ei kuulu hänen velvollisuuksiinsa, hän joutuu yleensä esittämään näyttöä siitä, että on esimerkiksi suullisesti sovittu toisin tai sopimusosapuolten yhteisymmärryksessä noudattama menettelytapa osoittaa, ettei tietty tehtävä ole tosiasiallisesti kuulunut isännöitsijälle. Suomessa käytössä olevat isännöinnin (ja kiinteistönhoidon) yleiset sopimusehdot toimivat lisäksi kummankin sopimuskumppanin (taloyhtiö ja isännöitsijä / huoltoyhtiö) eduksi esimerkiksi siten, että perusmääräykset sisältävässä isännöintisopimuksessa voidaan viitata yleisiin sopimusehtoihin ja siten saattaa ne osaksi isännöintisopimusta. Yleisissä sopimusehdoissa on määräykset muun muassa sopimuksen irtisanomis- ja purkumenettelystä, joten osapuolten ei sopimuksen mahdollisessa päättymistilanteessa tarvitse arvuutella esimerkiksi sitä, mikä olisi alalla noudatettava kohtuullinen irtisanomisaika. Yleisten sopimusehtojen ottaminen sopimuksen osaksi on kuitenkin vapaaehtoista. Yhteisenä ongelmana sekä Suomessa että Virossa on isännöitsijän velvollisuuksien riittämätön määrittely. Toisaalta lähtökohtana kummassakin maassa on kuitenkin sopimusvapaus, joten tilannetta punnittaessa joudutaan määrittelemään painoarvo keskenään ristiriidassa oleville tavoitteille. Vapaassa markkinataloudessa sopimusvapaus on hyvin keskeinen arvo, mutta asunnon omistukselle on ominaista, että omistajilla ei keskimäärin ole riittäviä taitoja tai riittävästi aikaa perehtyä yhteisen omaisuuden hallinnointiin tai arvioida sen laatua. Siten asunnon omistajan kannalta on tärkeätä, että sopimus sisältäisi kaikki omaisuuden säilymisen ja ylläpidon kannalta välttämättömät elementit. Suomessa tähän liittyvät ongelmat ovat kuitenkin melko harvinaisia, koska käytännössä voidaan viitata edellä mainittuun Isännöinnin tehtäväluetteloon. Kun isännöitsijällä on yleensä vastuuvakuutus, riitatilanteessa on myös tavallinen ratkaisu, että isännöitsijä myöntää syyllistyneensä tehtävien laiminlyöntiin, mutta edelleen esittää korvausvaatimuksen vakuutusyhtiölleen. Suomen asunto-osakeyhtiölaissa on mainittu erityisesti isännöitsijälle kuuluvana tehtävänä niin sanotun isännöitsijäntodistuksen antaminen. Isännöitsijäntodistus sisältää taloyhtiöstä ja huoneistosta kaikki olennaiset tiedot mukaan lukien osakeomistukseen liittyvät taloudelliset rasitukset, kuten huoneistokohtainen lainaosuus. Virossa ei ole otettu käyttöön tällaista isännöitsijän annettavaksi kuulu- 14

15 vaa todistusta, joten erityisesti luotonannon ja asuntokaupan näkökulmasta olisi tärkeätä luoda Virossa vastaavantapainen todistuskäytäntö. Isännöitsijäntodistus määrättyine sisältöineen turvaisi erityisesti asunnon ostajan asemaa, mutta myös asunnon myyjän asemaa mahdollisissa asuntokauppaan liittyvissä riitatilanteissa. Olennainen isännöitsijän valintaan liittyvä ero Suomen ja Viron välillä on, että Suomessa isännöitsijän valitsee hallitus, kun taas Virossa isännöitsijän valinta kuuluu osakkeenomistajien yhdessä päätettäväksi. Suomessa omaksuttu ratkaisu on perusteltavissa sillä, että Suomessa hallituksen lakisääteisenä velvollisuutena on valvoa isännöitsijän toimintaa. Siten on järkevää, että valvontavelvollisuus ja mahdollisuus tehdä valinta on Suomessa kytketty yhteen. Keskusteluissa virolaisten kanssa ei ole tullut esille, että Virossa omaksuttuun järjestelyyn liittyisi erityisiä ongelmia. Joustavampaa olisi kuitenkin, jos valinnan suorittaisi hallitus, koska tällöin isännöintisopimuksen päättäminen ja uuden isännöitsijän valitseminen ei edellyttäisi omistajien yleiskokouksen koollekutsumista. Toisaalta Viron valintatavassa on etuna, että omistajat voivat olla mahdollisimman laajasti mukana päättämässä isännöitsijän valinnasta ja henkilöstä. Onhan isännöitsijän toimintatavoilla selkeästi suoraan omistajiin kohdistuvia vaikutuksia, ja usein käytännön asiat sovitaan suoraan isännöitsijän ja yksittäisen omistajan välillä. 15

16 4 PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY 4.1 Kokouksen päätösvaltaisuus ja omistajan äänivallan määrä Asunto-osakeyhtiön hallitus on päätösvaltainen, kun yli puolet valitusta määrästä hallituksen jäseniä on kokouksessa paikalla. Siten kolmijäseninen hallitus on päätösvaltainen kahden jäsenen ollessa paikalla. Kaikki hallituksen varsinaiset jäsenet on kuitenkin kutsuttava kokoukseen, ja jos hallituksella on varajäseniä, estyneen hallituksen jäsenen tilalle on kutsuttava varajäsen. Yhtiökokouksen päätösvaltaisuudelle ei sen sijaan ole asetettu osallistujien määrään perustuvaa alarajaa. Osakkeenomistajat voivat vapaasti harkita, osallistuvatko he itse yhtiökokoukseen, valtuuttavatko puolestaan jonkun toisen henkilön vai jättäytyvätkö passiivisiksi. Siten osakkeenomistajien passiivisuus ei yleensä voi estää yhtiön hankkeista päättämistä ja niiden toteuttamista, mikä on varsinkin yhtiön korjaus- ja perusparannushankkeiden toteutumisen kannalta tärkeätä. Passiivisten osakkeenomistajien asemaa turvaavat kuitenkin säännökset päätösten pätemättömyyden tai mitättömyyden perusteista. Virossa ongelmalliseksi on toisinaan osoittautunut edellytys, jonka mukaan omistajien yleiskokous on päätösvaltainen, jos kokoukseen osallistuville omistajille kuuluu yli puolet osuuksista, jotka kohdistuvat maarekisteriin merkittyyn yhteiseen omaisuuteen. Jos yleiskokous jää ilman päätösvaltaa tämän edellytyksen jäädessä täyttymättä, on isännöitsijän kutsuttava koolle uusi yleiskokous. Tällä yleiskokouksella on päätösvalta siitä riippumatta, kuinka monta omistajaa osallistuu kokoukseen. Tämä on merkittävä myös jälkimmäisen kokouksen kokouskutsuun. Parempi ratkaisu olisi Suomessa omaksuttu malli, jonka mukaan kokous on päätösvaltainen siihen osallistuvien määrästä riippumatta. Tällöin menettely yksinkertaistuisi ja vältyttäisiin päätöksenteon viivästymiseltä. Ensimmäisen kokouksen kokouskutsuun voitaisiin - kuten nykyisin toisen kokouksen kokouskutsuun - laittaa huomautus, jonka mukaan kokous on päätösvaltainen siihen osallistuvien lukumäärästä huolimatta. Varsinkin silloin, kun päätös on yhteisön edun kannalta tärkeätä saada nopeasti tehdyksi, ensimmäisen kokouksen päätösvallan puute omistajien passiivisuuden takia voi aiheuttaa hallintobyrokratian lisäksi myös muuta haittaa tai taloudellista vahinkoa yhteisölle. Toisaalta voidaan ajatella, että omistajien on otettava vastuu oman ja yhteisen omaisuuden hoitamisesta, ja passiivisena pysyttäytyminen sisältää vapaaehtoisesti otetun riskin. Jotta riski ei muodostu kohtuuttoman suureksi, voitaisiin kuitenkin edelleen määritellä tietyt asiaryhmät, joista päättämiseen edellytetään tiettyä määräenemmistöä tai jopa kaikkien omistajien suostumusta. Epätyydyttävältä vaikuttaa myös säännös (Korteriomandiseadus 19 ), jonka mukaan jokaisella omistajalla on pääsääntöisesti yksi ääni siitä riippumatta, kuinka monta huoneistoa hän omistaa rakennuksessa/yhteisössä. Äänivallan ra- 16

17 joittaminen yhteen ääneen vaikeuttaa erityisesti sijoittaja-omistajien asemaa ja estää toimivien asuinhuoneiston vuokramarkkinoiden syntymistä. Parempi ratkaisu olisikin, että äänioikeus olisi suhteutettu omistuksen määrään. Tällöin äänioikeus jakautuisi siinä suhteessa kuin omistusoikeuskin. Kun omistaja kuitenkin joutuu maksamaan osuutensa yhtiössä toteutettavista korjauksista/peruskorjauksista, olisi kohtuullista, että suurempi omistusosuus tuottaisi myös suuremman äänioikeuden. Sen sijaan luonnollista on, että yksittäisen huoneiston yhteisomistajilla on vain yhteisesti käytettävissä oleva ääni. Mielenkiintoista onkin, että asuntoyhdistyksiä koskevassa laissa (Korteriühistuseadus 11 ) on omaksuttu erilainen lähtökohta. Päätöksenteossa yhdistyksen yleiskokouksessa on pääperiaatteena, että jokaisen huoneiston omistaminen tuottaa yhden äänen, joten useita huoneistoja omistavalla henkilöllä on niin monta ääntä yhdistyksen kokouksessa kuin hänellä on huoneistojakin. Yhdistyksen säännöissä voidaan määrätä äänivallasta toisinkin. 4.2 Moiteaika yhtiökokouksen / yleiskokouksen päätöksestä Suomessa osakkeenomistajalla on oikeus moittia pätemätöntä yhtiökokouksen päätöstä nostamalla kanne käräjäoikeudessa pääsääntöisesti kolmen kuukauden määräajassa kokouspäivästä. Jos moitekannetta ei nosteta, päätös pätevöityy moiteajan päättyessä. Vakavimmat virheet kokouksen koollekutsumisessa tai tehdyissä päätöksissä johtavat kuitenkin syntyneen päätöksen mitättömyyteen, johon vetoamiselle ei ole säädetty erityistä määräaikaa. Yhtiön edustajat eivät saa laittaa täytäntöön pätemätöntä tai mitätöntä päätöstä. Virolaisessa asuntoyhdistyksessä moiteaika on sama kuin suomalaisessa asuntoosakeyhtiössä - kolme kuukautta. Erona on kuitenkin, että Virossa moiteaika lasketaan siitä, kun yhdistyksen jäsen saa tietoonsa tehdyn päätöksen. Suomessa valitun ratkaisun etuna on, että kaikkien osakkeenomistajien moiteaika päättyy samalla hetkellä. Tämä helpottaa yhtiön mahdollisuuksia ryhtyä päätöksen täytäntöönpanoon. Virossa omaksuttu vaihtoehto on puolestaan yksittäisen omistajan kannalta edullisempi, koska tällöin yhdistyksellä on motivaatio huolehtia päätösten tiedoksiannosta tehokkaasti. 4.3 Päätöksentekoon liittyvien ongelmien arviointia kunnossapito- ja korjaustarpeen kannalta Suomessa yhtiökokouksen päätöksentekoon ja päätösten täytäntöönpanoon liittyvät ongelmat ovat pääasiassa kahdenlaisia: 1) Kiellosta huolimatta pätemätön tai mitätön päätös saatetaan toisinaan laittaa täytäntöön. Jos osakkeenomistajat eivät ole reagoineet päätökseen tai sen täytäntöönpanoon riittävän nopeasti, päätökset vaikutukset eivät aina ole enää poistettavissa. 17

18 2) Osakkeenomistajat uhkaavat yhtiötä toisinaan moitekanteella riittämättömistäkin syistä. Perusteeton kanteella uhkaaminen saattaa estää tai viivästyttää yhtiön tarpeellisia hankkeita, kun hallitus tai isännöitsijä ei vahingonkorvausvaatimuksen pelossa uskalla lähteä toimeenpanemaan tehtyä päätöstä. Joskus vaikkakin melko harvoin ongelmaksi Suomessa nousee, että yhtiön hallitus ei kutsu yhtiökokousta koolle päättämään välttämättömästä peruskorjauksesta tai yhtiökokous tekee enemmistöllä päätöksen, ettei korjausta tehdä. Tämäntyyppisiä ongelmia on esiintynyt taloyhtiöissä, joiden osakkeenomistajat ovat iäkkäitä. Hallituksen jäsenet tai osakkeenomistajat saattavat jopa ajatella, että rakennus kestää heidän elinikänsä. Periaatteena on kuitenkin, ettei yhtiökokous saa jättää päättämättä välttämättömän korjauksen / peruskorjauksen tekemistä. Tällaiset tilanteet ovat kuitenkin vaikeita, koska eri asiantuntijatkin saattavat antaa erilaisia arvioita korjauksen oikeasta ajankohdasta. Jos korjaus olisikin välttämätön vasta 10 vuoden kuluttua, ei yhtiökokouksen päätöstä voi pitää virheellisenä, jos se ei vielä päättänytkään sen teettämisestä. Hallituksen asema sen sijaan muodostuu vaikeammin arvioitavaksi, koska hallitus voi periaatteessa joutua vahingonkorvausvastuuseen siitäkin, että laiminlyö viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi ja korjauksen viivästymisen takia korjauskustannukset nousevat suuremmiksi kuin olisi tapahtunut, jos korjaus olisi tehty aiemmin. Viron asunto-omistuksesta annetun lain 15 (Korteriomandiseadus) antaa yksittäiselle osakkeenomistajalle mahdollisuuden teettää ilman toisten omistajien suostumusta yhteisesti omistetun rakennuksen korjauksen, jos se on tarpeen omaisuuden säilymiseksi. Korjauksen teettäjällä on oikeus myös periä toisilta yhteisomistajilta heidän osuutensa korjauskustannuksista. Jos korjattava kohde on pienehkö, oikeudella voi olla tosiasiallista merkitystäkin. Sen sijaan suurien korjausten kustannukset lienevät niin korkeat, ettei yksityishenkilöillä ole todellista mahdollisuutta ryhtyä teettämään korjausta, kun kustannusten periminenkin voi olla todellisuudessa vaikeata, viedä runsaasti aikaa ja jäädä joidenkin yhteisomistajien osalta toteutumatta esimerkiksi varattomuuden takia. Suomessa osakkeenomistajilla ei ole vastaavaa oikeutta, mutta osakkeenomistajalla on sen sijaan oikeus vaatia korjausasia päätettäväksi yhtiökokouksessa ja moittia yhtiökokouksen mahdollisesti tekemää virheellistä päätöstä. Oma ongelmalajinsa Suomessa on päätösten arviointi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta. Asunto-osakeyhtiölaissa (kuten osakeyhtiölaissakin) on tärkeänä periaatteena, että osakkeenomistajia on kohdeltava keskenään yhdenvertaisesti. Tämän on tulkittu tarkoittavan sitä, että keskenään samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava samalla tavalla. Suomessa asuntoosakeyhtiön osakkeenomistajat vetoavat usein yhdenvertaisuusperiaatteeseen saadakseen tukea erilaisille yhtiöön kohdistamilleen vaatimuksille. Tästä aiheutuu vaikeitakin tulkintaongelmia tilanteissa, joissa yhtiökokous päättää jonkin perusparannuksen toteuttamisesta. 18

19 4.4 Kiinteistön tason korottaminen Suomessa on pidetty taloyhtiöiden tason nostamista niin tärkeänä tavoitteena, että osakkaiden yhdenvertaisuuden ei ole katsottu estävän taloyhtiön tavanomaisia perusparannushankkeita, vaikka niistä ei olisikaan kaikille osakkeenomistajille hyötyä. Esimerkkinä voidaan mainita kaapeli-tv-hankkeet ja taloyhtiön tietoverkon parannushankkeet, jotka on viime vuosina voitu päättää yhtiökokouksessa normaalilla ääntenenemmistöllä, vaikka kaikki taloyhtiön osakkaat eivät haluaisikaan katsoa kaapelikanavia televisiosta tai eivät tarvitsisi laajakaistayhteyttä huoneistoonsa. Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin pidetty tiukasti kiinni siitä, että varsinaisen palvelun hankkimisesta aiheutuvat kuukausittaiset kustannukset kuuluvat vain niiden maksettaviksi, jotka ovat ilmoittaneet tilaavansa kyseisen palvelun. Virossa on muodostumassa ongelmaksi, että asuinrakennusten omistajat voivat päättää kokouksessa enemmistöllä vain rakennusten korjaamisesta, mutta eivät niiden tason parantamisesta. Jos rakennuksen tasoa aiotaan nostaa esimerkiksi vain käyttämällä parempaa materiaalia kuin ennen, hankkeen toteuttaminen edellyttää tällöinkin suostumusta kaikilta omistajilta (asunto-omistusta koskevan lain 16 ). Tämä edellytys tekee kohtuuttoman vaikeaksi rakennuksen tason nostamisen, kun otetaan huomioon, että ajan kuluessa on tarkoituksenmukaista, että rakennus pystyttäisiin saattamaan vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Periaatteen ankaruutta lieventää kuitenkin asuntoyhdistyksistä annetun lain 15, joka sallii vastikkeen keräämisen myös siihen, kun korjaustöiden yhteydessä asuinrakennuksen julkisten palveluiden taso nousee tai sen huoneistoihin asennetaan kiinteitä kalusteita. 19

20 5 KUNNOSSAPITOVASTUU JA HUONEISTON MUUTOSTYÖT 5.1 Periaatteet kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä Suomen asunto-osakeyhtiölain 78 :n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista aiheutuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa erilaiset huoneistoon samantasoisina asennetut johdot, kanavat ja vesihanat, mm. lämpö-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa huoneiston tai muiden osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuoliset rakennuksen osat. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta edellä mainituista poikkeavalla tavalla. Jos osakkaiden kunnossapitovastuuta suhteessa yhtiöön halutaan laajentaa, edellyttää tämä asuntoosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamista. Tällöin yhtiöjärjestykseen lisätään kunnossapitovastuun jakautumista koskeva lauseke, josta on oltava selkeästi todettavissa, miten vastuu jakautuu. Yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää 2/3 määräenemmistöä yhtiökokouksessa. Kyseisen enemmistön on täytyttävä sekä kokouksessa annetuista äänistä että siellä edustetuista osakkeista. Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä voidaan todeta, kuinka monta osaketta kunkin huoneiston osalta on kokouksessa käytettävissä. Yhtiökokouksessa voidaan sen sijaan päättää osakkaalle kuuluvien kunnostustöiden tekemisestä yhtiön lukuun, mikäli tämä on mahdollista osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty laista poikkeavasti korjaus- ja kunnossapitovastuusta, yhtiön ja osakkaan välinen vastuu jakautuu asuntoosakeyhtiölain 78 :n mukaisesti. Rakenteiden vikojen lisäksi yhtiön velvollisuutena on korjata myös viallisen rakenteen takia vioittuneet huoneiston sisäpuoliset osat, kuten huoneiston pinnoitteet (esimerkiksi maalipinnat ja tapetit). Tyypillinen tilanne, jossa taloyhtiö joutuu korjauttamaan huoneiston sisäosia, on kylpyhuoneen vesieristeen puutteellisuuden aiheuttama kosteusvaurio huoneistossa. Säännöksessä tarkoitettuja rakenteita ovat esimerkiksi yhtiön rakennuksessa käytetyt erilaiset eristeet. Näin ollen yhtiön korjausvastuulla ovat mm. huoneistojen lämpö-, ääni- ja vesieristeet. Tulkinta käy ilmi mm. seuraavasta Korkeimman oikeuden ratkaisusta, jossa yhtiön vastuulla katsottiin olevan pinnoite, joka toimi samalla myös osana rakennetta: KKO 1991:160 Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto oli laadultaan huoneistojen sisustukseen käytettyä materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiaraken- 20

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ Tartto 23.11.2006 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä hallinnon

Lisätiedot

Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö

Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö SUOMI-VIRO INTERREG III A hanke KIINTEISTÖALAN SUOMALAIS-VIROLAINEN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE Lainsäädäntö Raportti on valmistunut osana Kiinteistöalan Koulutussäätiön vetämää Kiinteistöalan suomalais-virolaista

Lisätiedot

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä

LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä Interreg III A, SVING-projekti lakimies, VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä

Lisätiedot

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - johtopäätökset ja suositukset Suomen Kiinteistöliitto ry VT Sirkka Terho 14.11.2007 Tallinna 1 TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrattiin Suomen asuntoosakeyhtiölakia

Lisätiedot

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Asunto-osakeyhtiön toimielimet Hallituksen toiminta Kokoontuminen ja päätöksenteko

Lisätiedot

HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa. Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry

HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa. Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VELVOLLISUUDET - AOYL ja hyvä hallintotapa Lakimies, VT Sirkka Terho Suomen Kiinteistöliitto ry ISÄNNÖITSIJÄN TEHTÄVÄT yhtiön juokseva hallinto laissa ei yksityiskohtaisesti

Lisätiedot

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä

Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Heidi Vitikainen Lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen

Lisätiedot

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas

Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö

Lisätiedot

Hallituksen tehtävät ja vastuut

Hallituksen tehtävät ja vastuut Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiötapahtuma 2016 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Sisältö Hallituksen rooli ja tehtävät taloyhtiössä Hallituksen päätöksenteko Hallituksen

Lisätiedot

Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät

Näytesivut HALLITUS. 4.1 Hallituksen tehtävät ut iv es yt Nä 4 HALLITUS 4.1 Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallinnon lisäksi yhtiön hallituksen tulee huolehtia yhtiön rakennusten

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestys määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty asuntoosakeyhtiölain

Lisätiedot

suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa

suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa 2 toiminta ja sen suunnittelu 2.1 Hallitus valitaan yhtiökokouksessa Yhtiökokous valitsee hallituksen. Vaaleissa valituksi tulevat eniten ääniä saaneet ehdokkaat, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Yhtiöjärjestyksessä

Lisätiedot

Taloyhtiön puheenjohtajan ja hallituksen tehtävät sekä vastuut. Asianajaja VT Erkki Pusa

Taloyhtiön puheenjohtajan ja hallituksen tehtävät sekä vastuut. Asianajaja VT Erkki Pusa Taloyhtiön puheenjohtajan ja hallituksen tehtävät sekä vastuut Asianajaja VT Erkki Pusa Hallituksen tehtävät Yhtiön hallinnon ja toiminnan asianmukainen järjestäminen kirjanpidon ja varainhoidon valvonta

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Partiomiehentie 1 - Bostads Ab Patrullvägen 1 24.09.2015 12:22:10 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 24.09.2015 Toiminimi: Asunto

Lisätiedot

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010

UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA. SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI MENETTELYT YHTIÖKOKOUKSESSA SKH-Isännöinti Oy 13.10.2010 Asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009 Asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus Pääosin nykykäytäntö kirjattu lakiin Eriytetään

Lisätiedot

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä.

Näytesivut. 4.1 Yhtiökokous. Kokoustapa. Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. 4 4.1 Yhtiökokous HALLINTO Päätöksentekoa yhtiökokouksessa koskevat säännökset vastaavat pääosin vanhan lain säännöksiä. Kokoustapa Osakkaat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jossa päätökset

Lisätiedot

Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä.

Hallintaanottomenettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa, ja sitä voidaan soveltaa automaattisesti kaikissa asunto-osakeyhtiöissä. 3 Huoneiston hallintaanotto 3.1 Hallintaanotto lyhyesti Huoneiston hallintaanotolla tarkoitetaan sitä, että taloyhtiö ottaa osakkaan huoneiston hallintaansa määräajaksi osakkaan tai esimerkiksi tämän vuokralaisen

Lisätiedot

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen

HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ. Asianajaja Timo A. Järvinen HYVÄ HALLINTOTAPA ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Asianajaja Timo A. Järvinen YRJÖNKATU 27 A, 00100 HELSINKI, PUH. (09) 608 822 e-mail: timo.jarvinen@palsalalex.fi Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävistä AOYL 54.1

Lisätiedot

Hallitus osakeyhtiössä

Hallitus osakeyhtiössä Hallitus osakeyhtiössä Jokaisella osakeyhtiöllä on Osakeyhtiölain (OYL) mukaan oltava hallitus, johon kuuluu yhdestä viiteen varsinaista jäsentä, ellei yhtiön omassa yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Lisätiedot

MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi MÄRKÄTILAKORJAUKSET 27.3. 2013 Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka

Lisätiedot

Yhtiön nimi on Asunto Oy Kahisevanrinne ja kotipaikka Espoon kaupunki.

Yhtiön nimi on Asunto Oy Kahisevanrinne ja kotipaikka Espoon kaupunki. Asunto Oy Kahisevanrinteen Y H T I Ö J Ä R J E S T Y S 1 Yhtiön nimi on Asunto Oy Kahisevanrinne ja kotipaikka Espoon kaupunki. 2 Yhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita tonttia n:o 10 Espoon kaupungin

Lisätiedot

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?

Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman

Lisätiedot

Hallituksen toiminta ja vastuu

Hallituksen toiminta ja vastuu Hallituksen toiminta ja vastuu Porvoo 10.10.2012 Kristel Pynnönen, lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry As Oy:n hallintoa koskevat säännökset Asunto-osakeyhtiölaki sama kaikille

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Puolukkapolku 2 - Bostads Ab Lingonstigen 2 i 15.10.2015 11:28:32 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 15.10.2015 Toiminimi: Asunto

Lisätiedot

29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

29.10.2014. Jäsenpalvelut. Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Osakkaan muutostyöoikeus 29.10.2014 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 10150 jäsentä Jäsenistö pääosin asunto-osakeyhtiöitä

Lisätiedot

16.12.2013. I.1 Hallituksen työjärjestys ja toimitusjohtajan tehtävät. 1. Raskone Oy:n hallintoelimet. 1.1. Yhtiökokous

16.12.2013. I.1 Hallituksen työjärjestys ja toimitusjohtajan tehtävät. 1. Raskone Oy:n hallintoelimet. 1.1. Yhtiökokous 16.12.2013 I.1 Hallituksen työjärjestys ja toimitusjohtajan tehtävät 1. Raskone Oy:n hallintoelimet 1.1. Yhtiökokous Osakeyhtiölain mukaan ylintä päätäntävaltaa osakeyhtiössä käyttää yhtiökokous, joka

Lisätiedot

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari

Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa

Lisätiedot

Hallituksen vastuut ja velvollisuudet

Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus 13.2.2015 Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen

Lisätiedot

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa

KYLPPÄRIT KUNTOON. Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa KYLPPÄRIT KUNTOON Koulutusilta 20.5.2015 Tervetuloa ILLAN OHJELMA 18.00 Yhdistyksen kuulumisia 18.15 Kunnossapitovastuu ja 19.00 Kahvitauko 19.20 Viestintä remonteissa 19.40 Kylppärirempan tekniikka 20.30

Lisätiedot

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö?

Lisätiedot

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari SISÄLTÖ Pätevä päätös Kunnossapitovastuunjako, osakasmuutokset Vastikeperuste Osakkeenomistajan

Lisätiedot

Vuokralaisdemokratian pääperiaatteet Vantaa 26.1.2012

Vuokralaisdemokratian pääperiaatteet Vantaa 26.1.2012 Vuokralaisdemokratian pääperiaatteet Vantaa Vuokralaiset VKL ry toiminnanjohtaja 1 Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/90)=vuokralaisdemokratia 2 Tavoite: Antaa vuokralaisille päätäntävaltaa Antaa

Lisätiedot

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15

1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 Sisällys Alkusanat 5 1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asuntoosakeyhtiölain soveltamisala 16 1.1.1 Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA

PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY JA VASTUUT PUTKIREMONTISSA Anu Kärkkäinen vastaava lakimies Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys ry HANKKEESEEN VALMISTAUTUMINEN kuntoarvio - hallitus PTS - yhtiökokous hyväksyy asiantuntija-apu

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto Oy Porvoon Mannerheiminkatu 34 13.08.2015 12:52:14 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 13.08.2015 Toiminimi: Asunto Oy Porvoon Mannerheiminkatu

Lisätiedot

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA

PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA PÄÄTÖKSENTEKO KORJAUSHANKKEESSA SÄÄNNÖKSET TAUSTALLA KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiöjärjestyksen määräykset Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty AOYL 78 Kiinteistöliiton

Lisätiedot

Uusi asunto-osakeyhtiölaki

Uusi asunto-osakeyhtiölaki OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Uusi asunto-osakeyhtiölaki Osakkeenomistajan remontit Pakkalan Sali 2. 9 2010 Pekka Luoto Uusien määräysten tavoitteita, miksi uudet määräykset ovat

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS

ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS Sivu 1/2 TALOYHTIÖ Asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite Huoneiston numero OSAKAS Huoneiston osakkeenomistajan nimi ja puhelinnumero

Lisätiedot

Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon

Näytesivut 40 Kylppärit kuntoon ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon 4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten

Lisätiedot

1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä.

1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä. Sivu: 1(5) Kysytty 01-09-2014. Voimassa 28-08-2014 lähtien Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä Yhtiöjärjestys 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Lakeuden Helmi, Tyrnävä. 2 Yhtiön kotipaikka on Tyrnävä. 3 Yhtiön

Lisätiedot

Yhtiössä on erilaisia osakkeita seuraavasti:

Yhtiössä on erilaisia osakkeita seuraavasti: Y-tunnus: 0347890- Sivu JOENSUUN PYSAKOINTI OY:N YHTIOJARJESTYS 1 Yhtiön toiminimi on Joensuun Pysäköinti Oy ja kotipaikka on Joensuun kaupunki. 2 Yhtiön toimialana on maankäyttö- ja rakennuslain sekä

Lisätiedot

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri

PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri YHTIÖJÄRJESTYS: Asunto-oy Vesalan pientalot 16.10.2015 12:01:06 1(5) PATENTTI- JA REKISTERIHALLITUS Kaupparekisteri Yhtiöjärjestys päivältä 16.10.2015 Toiminimi: Asunto-oy Vesalan pientalot Yritys- ja

Lisätiedot

Varsinainen yhtiökokous torstaina 13. maaliskuuta 2008 klo 12.00 Diana-auditorio, Erottajankatu 5, Helsinki

Varsinainen yhtiökokous torstaina 13. maaliskuuta 2008 klo 12.00 Diana-auditorio, Erottajankatu 5, Helsinki 1. Yhtiökokouksen avaaminen 2. Puheenjohtajan valitseminen Varsinainen yhtiökokous torstaina 13. maaliskuuta 2008 klo 12.00 Diana-auditorio, Erottajankatu 5, Helsinki Esityslista 3. Pöytäkirjantarkastajien

Lisätiedot

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset

KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset KIINTEISTÖALAN TOIMINTAYMPÄRISTÖ - lainsäädäntövertailun johtopäätökset ja suositukset 26.5.2008 VT Sirkka Terho TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrattiin Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä

Lisätiedot

Osuuskunnan toiminimi on Suomen Luotto-osuuskunta, ruotsiksi Finlands Kreditandelslaget ja sen kotipaikka on Helsinki.

Osuuskunnan toiminimi on Suomen Luotto-osuuskunta, ruotsiksi Finlands Kreditandelslaget ja sen kotipaikka on Helsinki. SUOMEN LUOTTO-OSUUSKUNTA 1 (5) 16.4.2013 SUOMEN LUOTTO-OSUUSKUNNAN SÄÄNNÖT 1 TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA Osuuskunnan toiminimi on Suomen Luotto-osuuskunta, ruotsiksi Finlands Kreditandelslaget ja sen kotipaikka

Lisätiedot

Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry

Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Kunnossapitovastuun

Lisätiedot

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.

Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien. korjausvastuu. Kunnossapitovastuut. Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11. Laajakaista- ja kaapeli-tvjärjestelmien hankinta sekä korjausvastuu Kunnossapitovastuut Kristel Pynnönen Vanhempi lakimies, Kiinteistöliitto Porvoo 26.11.2013 Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto

Lisätiedot

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Kunnossapitotyötä suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Sivu 1 / 5 OHJEET HUONEISTON KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖILLE (Huom. taulukko ilmoitus- ja muutostyölupavelvollisuudesta sivulla 5) Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) 4. luku kunnossapito 1 kunnossapitovastuun

Lisätiedot

OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla

OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla OSAKKEENOMISTAJAN MUUTOSTYÖT huoneistossa ja piha-alueilla FinnBuild 27.9.2008 Essi Rikalainen Varatuomari, AIT Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi

Lisätiedot

Taloyhtiö 2006 korjausrakentaminen 27.4.2006. Ben Grass Rakennusneuvos, Varatuomari ben.grass@kolumbus.fi puh. 0400 601501

Taloyhtiö 2006 korjausrakentaminen 27.4.2006. Ben Grass Rakennusneuvos, Varatuomari ben.grass@kolumbus.fi puh. 0400 601501 Taloyhtiö 2006 korjausrakentaminen 27.4.2006 Ben Grass Rakennusneuvos, Varatuomari ben.grass@kolumbus.fi puh. 0400 601501 Käsite Corporate Governance = Yrityksen hallinnan kehittäminen, siten että omistajuutta

Lisätiedot

Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös

Näytesivut. päätöksentekot. asunto-osakeyhtiössä. 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös. 2.1.1 Kunnossapitopäätös 2 Tava llisia päätöksentekot ila n tei ta asunto-osakeyhtiössä 2.1 Korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Kiinteistön ja rakennusten korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskevat

Lisätiedot

YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa

YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa YHTIÖKOKOUS - mikä muuttui uuden lain myötä? Annika Kemppinen, OTM Kiinteistöliitto Uusimaa YHTIÖKOKOUKSEN PITOAIKA VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS Varsinainen kokous pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä

Lisätiedot

Mikä SVING? Musiikkia? Golfia? > Suomalais-virolainen kiinteistöalan koulutus- ja kehityshanke

Mikä SVING? Musiikkia? Golfia? > Suomalais-virolainen kiinteistöalan koulutus- ja kehityshanke SVING Avaus ja Sving-hankkeen esittely historia tavoitteet koulutus harjoittelijavaihto tiedottaminen Toimitusjohtaja Keijo Kaivanto SVING-ohjausryhmän puheenjohtaja Kiinteistöalan Koulutuskeskus Kiinteistöalan

Lisätiedot

Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus

Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus Oikeuskäytäntöä ajankohtaiskatsaus Taloyhtiö 2015-tapahtuma 15.4.2015 Kaisu Terkki Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto Turun hovioikeus 3.3.2014 nro 308 - hallintaanotto/häätö Osakehuoneisto

Lisätiedot

I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja

I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala

Lisätiedot

EMPON OMAKOTIYHDISTYS RY

EMPON OMAKOTIYHDISTYS RY 1 EMPON OMAKOTIYHDISTYS RY Hyväksytty yhdistyksen syyskokouksessa 25.11.2004 ja kevätkokouksessa 10.2.2005. Merkitty Patentti- ja rekisterihallituksen yhdistysrekisteriin 5.5.2006. 1 Nimi, kotipaikka ja

Lisätiedot

Johdon vahingonkorvausvastuu

Johdon vahingonkorvausvastuu Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuu - vastuukysymyksiä oikeuskäytännön valossa Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Johdon vahingonkorvausvastuu Johto = hallituksen jäsen ja isännöitsijä

Lisätiedot

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 28.8.2012. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 28.8.2012. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 28.8.2012 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Suomen Kiinteistöliitto ry Kiinteistöliitto on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja

Lisätiedot

Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut

Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut Puheenjohtajana hallituksessa rooli ja vastuut Taloyhtiö 2015 -tapahtuma 15.4.2015 Katriina Sarekoski lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa 2 Hallituksen puheenjohtaja (AOYL 7:8) Jos hallituksessa

Lisätiedot

OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies

OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA. Simo Vihemäki, lakimies UUSI ASUNTO- OSAKEYHTIÖLAKI PÄHKINÄNKUORESSA Simo Vihemäki, lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa YLEISTÄ Aikataulu Hallituksen esitys (HE 24/2009) annettu eduskunnalle 27.3.2009 Lain voimaantulo 1.7. 2010

Lisätiedot

KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa

KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa KYLPYHUONEEN KORJAUS Asunto-osakeyhtiölain valossa Varatuomari AIT Essi Rikalainen Ratakatu 1 b A 7, 00120 Helsinki puh. +358 40 960 4200 e-mail: etunimi.sukunimi@finessi.fi KYLPYHUONEEN KORJAUS Kunnossapitovastuun

Lisätiedot

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa

Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa Taloyhtiö 2013 Korjaus- ja kunnossapitovastuut Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa KORJAUS- JA KUNNOSSAPITOVASTUU Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön ja osakkeenomistajan

Lisätiedot

Autopaikkojen jako 1

Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 1 Autopaikkojen jako 2 Autopaikkojen jako 3 Autopaikkojen jako 4 Autopaikkojen jako 5 Autopaikkojen jako 6 LÖYTYY OSOITTEESTA: http://www.taloyhtio.net/attachements/2013-11-25t10-09-3613206.pdf

Lisätiedot

SIEVI CAPITAL OYJ YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS

SIEVI CAPITAL OYJ YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS SIEVI CAPITAL OYJ PÖYTÄKIRJA Y: 0190457-0 No. 2/2014 SIEVI CAPITAL OYJ YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS 4.11.2014 AIKA: 4.11.2014 alkaen klo. 14:00 PAIKKA: LÄSNÄ: Yhtiön pääkonttori, Yritystie 6, Sievi Ääniluettelon

Lisätiedot

Valtuutetun on pidettävä valtuuttajalle kuuluvat raha- ja muut varat erillään omista varoistaan.

Valtuutetun on pidettävä valtuuttajalle kuuluvat raha- ja muut varat erillään omista varoistaan. YLEISIÄ OHJEITA VALTUUTETULLE Seuraavat ohjeet perustuvat edunvalvontavaltuutuksesta annetun lain (648/2007) säännöksiin sellaisina kuin ne lain voimaan tullessa 1.11.2007 olivat. Valtuutetun on oma-aloitteisesti

Lisätiedot

LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5)

LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5) LVV-KOE 10.5.2008 ARVOSTELUPERUSTEET 1(5) KYSYMYS 1 a) Asunto-osakeyhtiössä tapahtuvaan huoneiston hallintaanottoon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain säännöksiä. Ko. lain 85 :n mukaisesti yhtiön on vuokrattava

Lisätiedot

KIINTEISTÖ OY UTSUVAARANTÄHTI Y H T I Ö J Ä R J E S T Y S

KIINTEISTÖ OY UTSUVAARANTÄHTI Y H T I Ö J Ä R J E S T Y S KIINTEISTÖ OY UTSUVAARANTÄHTI Y H T I Ö J Ä R J E S T Y S 1 Yhtiön toiminimi ja kotipaikka 2 Yhtiön toimiala 3 Osakepääoma Yhtiön toiminimi on Kiinteistö Oy Utsuvaarantähti ja kotipaikka Kittilä Yhtiön

Lisätiedot

ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6

ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6 9.6.2005 YHTIÖJÄRJESTYS ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6 ASUNTO OY ETELÄ HESPERIANKATU 6 1(5) Yhtiöjärjestys 1 Toiminimi Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Etelä Hesperiankatu 6 ja kotipaikka Helsinki. 2 Toimiala

Lisätiedot

OPINTOTOIMINNAN KESKUSLIITTO ry. CENTRALFÖRBUNDET FÖR STUDIEVERKSAMHET rf SÄÄNNÖT

OPINTOTOIMINNAN KESKUSLIITTO ry. CENTRALFÖRBUNDET FÖR STUDIEVERKSAMHET rf SÄÄNNÖT OPINTOTOIMINNAN KESKUSLIITTO ry CENTRALFÖRBUNDET FÖR STUDIEVERKSAMHET rf SÄÄNNÖT ------- Nämä säännöt on hyväksytty Opintotoiminnan Keskusliitto OK ry:n sääntömääräisessä kevätkokouksessa 21.5.2003 ja

Lisätiedot

1 Säätiön nimi on Saimaan lentoasema säätiö sr. ja sen kotipaikka on Lappeenrannan kaupunki.

1 Säätiön nimi on Saimaan lentoasema säätiö sr. ja sen kotipaikka on Lappeenrannan kaupunki. LUONNOS 17.11.2015 SAIMAAN LENTOASEMA -SÄÄTIÖN SÄÄNNÖT Säätiön nimi ja kotipaikka Tarkoitus 1 Säätiön nimi on Saimaan lentoasema säätiö sr. ja sen kotipaikka on Lappeenrannan kaupunki. 2 Säätiön tarkoituksena

Lisätiedot

1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka on Helsinki.

1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka on Helsinki. Sivu: 1(5) Kysytty 10-04-2015. Voimassa 10-04-2015 lähtien YHTIÖJÄRJESTYS ASUNTO OY HELSINGIN PESTIKUJA 1 1 Toiminimi ja kotipaikka Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Pestikuja 1 ja sen kotipaikka

Lisätiedot

Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä?

Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä? Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä? Kiinteistömessut 14.11.2013 Kristel Pynnönen, Vanhempi lakimies Suomen Kiinteistöliitto Suomen Kiinteistöliitto ry Autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat,

Lisätiedot

Riskienhallinta taloyhtiössä

Riskienhallinta taloyhtiössä Riskienhallinta taloyhtiössä Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki Asunto-osakeyhtiölaki: asunto-osakeyhtiön toiminta Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen

Lisätiedot

ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö

ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSEEN LIITTYVIEN SÄÄDÖSTEN SOVELTAMINEN HAJAUTETUSSA ASUNTOKANNASSA Juha Niskanen Kiinteistöpäällikkö Y-Säätiö 1 ESITYKSEN PERUSTEITA: juridiikkaa ja yhtä paljon käytännön kokemusta

Lisätiedot

Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri

Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010. Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri Taloyhtiöiden hallitusfoorum 2010 Huoneistoremontit ja muutostyörekisteri SKH Isännöinnin taustat Perustettu vuonna 1982 Työntekijöitä n. 50 hlöä Isännöintikohteita pääkaupunkiseudulla n. 200, joissa asuntoja

Lisätiedot

LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013

LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013 LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013 J U H A N I S K A N E N K I I N T E I S T Ö P Ä Ä L L I K K Ö Y - S Ä Ä T I Ö LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA

Lisätiedot

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT. Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN KOMPASTUSKIVET JA MENESTYSTEKIJÄT Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliitto Uusimaa (Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistys) Suomen Kiinteistöliiton suurin

Lisätiedot

OSAKASSOPIMUS KOSKIEN GREATER HELSINKI PROMOTION LTD OY - NIMISEN YHTIÖN HALLINTOA

OSAKASSOPIMUS KOSKIEN GREATER HELSINKI PROMOTION LTD OY - NIMISEN YHTIÖN HALLINTOA OSAKASSOPIMUS KOSKIEN GREATER HELSINKI PROMOTION LTD OY - NIMISEN YHTIÖN HALLINTOA Tämä osakassopimus (jäljempänä Sopimus) on solmittu seuraavien osapuolten välillä: 1. Helsingin kaupunki (Y-tunnus 0201256-6),

Lisätiedot

HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry

HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry HALLITUKSEN JÄSENTEN TEHTÄVÄT, TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO- OSAKEYHTIÖSSÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry YHTIÖN TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJA(T) HALLITUS

Lisätiedot

MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja

MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja MIKÄ PELASTAISI TALOYHTIÖN TALOUDEN? Markku Kulomäki, toimitusjohtaja TOIMIVALTASUHTEET YHTIÖKOKOUS Ylin päättävä elin Yhtiöjärjestyksen ja lain mukaiset asiat Laajakantoiset asiat Hallituksen valitseminen

Lisätiedot

1(5) MYLLYPURON YHTEISKERHOTILA OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 YHTIÖN TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA

1(5) MYLLYPURON YHTEISKERHOTILA OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 YHTIÖN TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA 1(5) MYLLYPURON YHTEISKERHOTILA OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 YHTIÖN TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA Yhtiön toiminimi on Kiinteistö Oy Myllypuron Yhteiskerhotila, ruotsiksi Fastighets AB Kvarnbäckens Klubbhus ja kotipaikka

Lisätiedot

28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI

28.9.2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI Lausunto 1 (5) 28.9.2015 Sosiaali- ja terveysministeriö kirjaamo@stm.fi Lausuntopyyntö 11.08.2015 STM046:00/2015 LAUSUNTO HALLITUKSEN ESITYKSESTÄ TUPAKKALAIN UUDISTAMISEKSI kiittää mahdollisuudesta saada

Lisätiedot

SUOMEN LUOTTO-OSUUSKUNNAN SÄÄNNÖT

SUOMEN LUOTTO-OSUUSKUNNAN SÄÄNNÖT Kysytty 27-01-2013. Voimassa 27-12-2012 lähtien SUOMEN LUOTTO-OSUUSKUNNAN SÄÄNNÖT 1 TOIMINIMI JA KOTIPAIKKA Osuuskunnan toiminimi on Suomen Luotto-osuuskunta, ruotsiksi Finlands Kreditandelslaget ja sen

Lisätiedot

Yhdistyksen nimi on Kumiteollisuus ry Gummiindustrin rf ja sen kotipaikka on Helsingin kaupunki.

Yhdistyksen nimi on Kumiteollisuus ry Gummiindustrin rf ja sen kotipaikka on Helsingin kaupunki. KUMITEOLLISUUS RY:N SÄÄNNÖT Merkitty yhdistysrekisteriin 20.9.1961 Sääntöjen muutokset 15.1.2002, 29.4.2004 ja 14.1.2008 1 Nimi ja kotipaikka Yhdistyksen nimi on Kumiteollisuus ry Gummiindustrin rf ja

Lisätiedot

Osuuskunnan hallituksen ja toimitusjohtajan oikeuksista, vastuusta ja velvollisuuksista. Coop Finland ry:n juhlaseminaari 30.10.

Osuuskunnan hallituksen ja toimitusjohtajan oikeuksista, vastuusta ja velvollisuuksista. Coop Finland ry:n juhlaseminaari 30.10. Osuuskunnan hallituksen ja toimitusjohtajan oikeuksista, vastuusta ja velvollisuuksista Coop Finland ry:n juhlaseminaari 30.10.2009 Jukka Pötry 1 Osuuskunnan hallinto - normatiivinen - päämäärät OSUUSKUNTALAKI

Lisätiedot

VAPO OY:N YHTIÖJÄRJESTYS

VAPO OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 VAPO OY:N YHTIÖJÄRJESTYS 1 Yhtiön nimi on Vapo Oy ja kotipaikka Jyväskylän kaupunki. 2 Yhtiön toimialana on harjoittaa turveteollisuutta, mekaanista metsäteollisuutta, energian, kasvualustojen ja turvejalosteiden

Lisätiedot

Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Pori j as lahden Säästöpuisto. Yhtiön kotipaikka on Vilppulan kunta Pohjaslahden kylä.

Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Pori j as lahden Säästöpuisto. Yhtiön kotipaikka on Vilppulan kunta Pohjaslahden kylä. YHT10JARJESTYS 1 Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Pori j as lahden Säästöpuisto. Yhtiön kotipaikka on Vilppulan kunta Pohjaslahden kylä. 2 Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita Vilppulan kunnan Pohjaslahden

Lisätiedot

Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013

Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013 Kiinteistöliitto Uusimaa Rakennusvalvonta 12.11.2013 Kai Haarma Toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Uusimaa 2 Kiinteistöliitto Uusimaa Kiinteistöliiton suurin aluejärjestö 9890 jäsentä Jäsenistö pääosin

Lisätiedot

kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry Kokemuksia asuntoosakeyhtiölaista: menestystekijät ja kompastuskivet Kiinteistömessut 12.10.2011 Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry Kokemuksista yleisesti

Lisätiedot

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA

REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA REMONTTI- JA KUNTOARVIOILTA 12.10. 2011 Pekka Luoto, Kiinteistöliitto Oulu Ohjelma Mitä laki sanoo viiden vuoden korjaustarveselvityksestä? Kuntoarvio työkalu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Hyvä

Lisätiedot

osakeyhtiölain kielenhuolto

osakeyhtiölain kielenhuolto Kotimaisten kielten tutkimuskeskus Kielitoimisto Asunto-osakeyhti osakeyhtiölain kielenhuolto Salli Kankaanpää, Aino Piehl ja Matti Räsänen 20.3.2008 Kielenhuoltajien kommenttien aiheita Saako lukija tarpeeksi

Lisätiedot

Turku Runosmäki Majoitusmestarinkatu 3 A 6, 20360 Turku Runosmäen kaupunginosa

Turku Runosmäki Majoitusmestarinkatu 3 A 6, 20360 Turku Runosmäen kaupunginosa MYYNTIESITE 1 VARSINAIS-SUOMEN MYYNTIESITE ULOSOTTOVIRASTO PL 363, Sairashuoneenkatu 2-4 20100 TURKU 24.09.2015 Puhelin Vaihde 029 56 26400, Telekopio 029 56 26488 Sähköposti varsinais-suomi.uo@oikeus.fi

Lisätiedot

KUOPION STEINERPEDAGOGIIKAN KANNATUSYHDISTYS RY

KUOPION STEINERPEDAGOGIIKAN KANNATUSYHDISTYS RY KUOPION STEINERPEDAGOGIIKAN KANNATUSYHDISTYS RY SÄÄNNÖT 1 Yhdistyksen nimi ja kotipaikka Yhdistyksen nimi on Kuopion steinerpedagogiikan kannatusyhdistys ry. Yhdistyksen kotipaikka on Kuopion kaupunki.

Lisätiedot

2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös

2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös 2 KUNNOSSAPIDOSTA JA UUDISTUKSISTA PäättäMINEN 2.1 Yhtiön suorittamaa korjaamista, kunnossapitoa ja uudistamista koskeva päätös Asunto-osakeyhtiölaissa kiinteistön ja rakennusten korjaamista koskevat päätökset

Lisätiedot

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS

KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Kenttätie 16 A 1 90130 Oulu Puhelin: 045 2786 465 Sähköposti: toimisto@domoisannointipalvelu.com KUNNOSTUS- TAI KORJAUSTOIMENPIDE OSAKEOMISTAJAN MUUTOSTYÖILMOITUS Olen tutustunut AOYL:n II osan 4 ja 5

Lisätiedot

Hallituksen vastuu korjaushankkeissa

Hallituksen vastuu korjaushankkeissa Hallituksen vastuu korjaushankkeissa Hallitusforum 24.9.2011 Jaana Sallmén lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Mitä hallitukselta korjaushankkeessa odotetaan? Hallituksen toimittava h u o

Lisätiedot

Kirjailijat 2. 2.1 Hyvän hallinnon ohjeet 39 2.2 Yhtiökokous 41

Kirjailijat 2. 2.1 Hyvän hallinnon ohjeet 39 2.2 Yhtiökokous 41 Sisällys Kirjailijat 2 Esipuhe 5 1 Johdanto: suomalainen taloyhtiö 13 1.1 Asunto-osakeyhtiö eilen, tänään ja huomenna 13 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö? 13 1.1.2 Asunto-osakeyhtiölainsäädännön historiaa

Lisätiedot

Hallituksen ehdotus koskien taseen osoittaman voiton käyttämistä

Hallituksen ehdotus koskien taseen osoittaman voiton käyttämistä Hallituksen ehdotus koskien taseen osoittaman voiton käyttämistä Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että vuodelta 2010 vahvistettavan taseen perusteella ei makseta osinkoa. Hallituksen ehdotus koskien

Lisätiedot

Kokouskutsu otettiin pöytäkirjan liitteeksi 1.

Kokouskutsu otettiin pöytäkirjan liitteeksi 1. LEMMINKÄINEN OYJ PÖYTÄKIRJA 1 / 2015 1(5) VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS Aika Paikka Läsnä 25.3.2015 klo 15.00 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman tilat, Salmisaarenranta 11, Helsinki Kokouksessa olivat

Lisätiedot