Hyvin suunniteltu on melkein tehty. Neuvontainsinööri Jaakko Laksola

Transkriptio

1 Hyvin suunniteltu on melkein tehty Neuvontainsinööri Jaakko Laksola

2 Taloyhtiön vastuu rakennuttajana Maankäyttö- ja rakennuslaissa "huolehtimisvelvollisuus" tarkoittaa, että rakentamaan ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien sääntöjen ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaatimustasoon nähden riittävät edellytykset hankkeen toteuttamiseen sekä sopiva henkilöstö. Tämä tarkoittaa, että asuntoyhtiön on käytettävä päteviä suunnittelijoita, työnjohtajia ja valvontasuunnitelmaa.

3 Pätevyys = kokemus ja koulutus (ei ole nykyisin itsestäänselvyys) Keskity neljään asiaan: 1. Suunnittelija (suurenkin toimiston sisällä laatu vaihtelee) 2. Työnjohtaja (ulkoistettu työnjohto voi olla huono asia) 3. Valvoja (karismaattinen) 4. Aukoton laadunvarmistus (ennalta laadittu) Kun tämän muistat minun luennosta olet oppinut 90%:sti rakennuttajan aakkoset Loput 10% on prosessin toteutusta.

4 Miksi uusitaan joku laite tai rakenne? Tekninen käyttöikä vastaan: taloudellinen visuaalinen ja asumisviihtyvyys terveellinen ja turvallinen inhimillinen / asukkaiden eri elämän syklit Näihin asioihin tulee saada kuntoarvioissa ja tutkimuksissa sekä hankesuunnittelussa selkeä vastaus.

5 Osakaslähtöinen korjausstrategia = Osakkaiden tahtotila= helpottaa päätöksentekoa + taso - perusparannus (tasoa nostava) Ajantasaistaminen Missä ajassa halutaan korjausvelka maksaa takaisin? Kuinka paljon halutaan korjausvelkaa lyhentää? peruskorjaus (tason säilyttävä) Korjausvelka Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa? Onko riskienhallinta kartoitettu? ei toimenpiteitä (tasoa laskeva)

6 Rakennuttaminen: hankesuunnittelu hallinto ryhmä tiedotus valvonta talous rahoitusvaihtoehdot kiinteistöjalostus avustukset ja tuet tekniikka vaihtoehtojen kartoitus hinta-arviot arvot laadunvarmistus toteutussuunnittelu Osakasvetoinen ja -lähtöinen prosessi toteutus

7 Hankesuunnittelu hallinto: Korjaustyöryhmän perustaminen asukasedustajista Luodaan päätösprosessi työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välille. Sovitaan isännöitsijän rooli korjausrakentamisessa Teknis / juridinen selvitys asukkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta, korjaustasosta ja -laajuudesta päätettäessä Osakas- / asukaskysely Hyvittäminen? Tiedottaminen / vuorovaikutus Projektiaikataulu

8 Hankesuunnittelu taloudellinen osio: Alustava kustannusarvio ja /asuinneliö, rahoitusvastike /m2 Osakas / yhtiö rahoitusvaihtoehdot Verotus asukas / sijoittaja Selvitys rahoittaa korjausrakentaminen tai sen osa kiinteistöä jalostamalla Valtion avustukset suunnitteluun ja toteutukseen sekä korkotukeen Arvio asunnon arvon noususta

9 Hankesuunnittelu tekninen osio: Ennen hankesuunnittelua on kiinteistön piirustukset saatettava sähköiseen muotoon. Ennen hankesuunnittelua on selvitettävä kuntotutkimuksien ja/tai kuntoarvion avulla muitten samassa uusimissyklissä olevien rakenneosien korjaustarve ja riskienhallinta. Kuka on päähankesuunnittelija? Arkkitehti? Insinööri? Työsuojelukoordinaattori, laki voimaan kesäkuussa 2009 Hankesuunnitteluohjelman laatiminen => tekniset vaihtoehdot ja niiden hyvät ja huonot puolet

10 Hanke- / Toteutussuunnittelu KAIKEN A JA O => TEETÄ SUUNNITTELUTYÖ PÄTEVÄLLÄ, KOKENELLA JA HYVÄMAINEISELLA SUUNNITELIJALLA

11 Erillinen asiakirja, jossa on mietitty prosessina, miten laatu meidän korjausrakentamisessa varmistetaan? Hyvä kirja!

12 Valvonta Valvonnalla varmistetaan rakentamisen laatu RT-Rakennusteollisuus Korjaustöiden laatu 2011 Erillinen oma urakka-asiakirja Ei välttämättä kohteen suunnittelija, vastuurajat selvät Karisman omaava henkilö Tarkastusasiakirja Huoneistokortti Harmaa talous /laatu/kulkulupa Kysykää edellisiä valvontakohteita

13 Ottakaa omaksenne puolueeton taloyhtiönne oma Neuvontainsinöörinne!