Jarmo Halonen Kiinteistöjen Tuottoanalyysit Oy. Kiinteistön Tuottoanalyysit Oy Halsuantie HELSINKI www. tuottoanalyysit.

Transkriptio

1 Jarmo Halonen Kiinteistöjen Tuottoanalyysit Oy

2 asuntoyhtiön ylläpitostrategia, missio ja visio putkiremontin toteutusvaiheet hankesuunnittelun vaiheet selvitykset ja tutkimukset laatu ja laajuus kustannusarvio ja rahoitus hankesuunnitelman esittely ja päätös hankeohjelmasta hankesuunnittelun erityspiirteitä hankesuunnittelun arviointi - onnistunut hankesuunnittelu taloyhtiö rakennuttajana

3 YHTIÖ KÄYTTÖNOTTO,TAKUU 7 / / 2009 RAKENTAMINEN 10 / / 2007 YHTIÖKOKOUS, PÄÄTÖS RAKENTAA 9 / 2006 SUUNNITTELU JA SEN JOHTAMINEN 4 6 / 2006 YHTIÖKOKOUS, PÄÄTÖS SUUNNITTELLA 4 / 2006 HANKESUUNNNITELMAN ESITTELY OSAKKAILLE 4 / 2006 HANKESUUNNNITTELU 2 4 / 2006 YHTIÖKOKOUS PÄÄTÖS HANKESUUNNITTELUSTA 2005 SISÄLTÖ, TOIMENPIDE VASTAANOTTO, VIRHEET JA PUUTTEET TALOUDELLINEN LOPPUSELVITYS TAKUUAJAN VIRHEET JA PUUTTEET AIKATAULU, LAATU JA KUSTANNUKSET ORGANISAATIO RAHOITUS URAKKAKILPAILU, URAKKANEUVOTTELUT SOPIMUKSEN LAADINTA AIKATAULU, ASUKASILTA YMS. LISÄSELVITYKSET JA -TUTKIMUKSET KORJAUSSUUNNITTELU JA LUPA-ASIAT VALVOJAN VALINTA, URAKKAKILPAILU SUUNNITTELIJOIDEN KILPAILUTTAMINEN PROJEKTINJOHTAJAN VALINTA SUUNNITTELIJOIDEN VALINTA TIEDOTUS JA VIESTINTÄ, KESKUSTELU, VAIKUTTAMINEN, VALINNAT, LAATU, LAAJUUS, AIKATAULU, KUSTANNUKSET YHTEINEN LAATU, RAKENNUSTAPA VAIHTOEHDOT, SELVITYKSET KUSTANNUSARVIO, AIKATAULU SUUNNITTELIJOIDEN KILPAILUTTAMINEN SUUNNITTELIJOIDEN VALINTA TAVOITTEET, TOIMIKUNNAN VALINTA

4 Hankesuunnittelu on hankeen tarpeen, perusteiden,laajuuden, laadun, kustannusten, aikataulun, edellytysten toteuttamismahdollisuuksien ja vaihtoehtojen yksityiskohtaista selvittämistä ja arviointia, tiedottamista, viestintää, valintaa ja päätöksentekoa suunnittelua ja rakentamista varten. HS = suunnittelun perusteiden läpikäyntiä HS = suunnittelun ja rakentamisen päälinjat ja tavoitteet Suunnittelu

5 Vaihe 1 Suunnittelun perusteet Yhtiön arvot, visio, missio elinkaari - ja korjausstrategia Konsultin tutustuminen kiinteistöön Tekniset selvitykset ja -tutkimukset korjaustarpeen laajuus (putket ja viemärit, ilmanvaihto, sähkö, tele, asbesti, pah,) Korjaushistoria Avainhenkilöiden haastattelu Asukaskysely

6 Vaihe 2 Korjauslaajuuden ja laatutason määrittely Rakennusosat, järjestelmät, tilat Tilojen jalostaminen ja kehittäminen Mallikylpyhuoneet Rahoitus. Asukaskyselyn tuloksia hyödynnetään määrittelyssä

7 Vaihe 3 Päätös vaihtoehdoista Laatu, laajuus, kustannukset Valitun vaihtoehdon arviointi Riskit, mitä korjataan, mitä ei korjata Kustannusarvio Aloitusajankohta / aikataulu Rahoituselementit Hankesuunnitelman laatiminen Kommentointikierrokset Hankesuunnitelma Hallituksen ehdotus osakkaille

8 Vaihe 4 Hankesuunnitelman esittely osakkaille Tiedottaminen hankesuunnitelmasta osakkaille ennen esittelyä Hankesuunnitelman esittely osakkaille ja keskustelun käynnistys suunnitelmasta Osakkaiden vaikuttaminen hankesuunnitelman sisältöön. Osakkaiden päätös hankeohjelman sisällöstä Laatu, laajuus, aikataulu, kustannukset, rahoitus. Osakkaiden päätös käynnistää hankeohjelma Suunnittelun aloittaminen.

9 Asbesti ja pah-yhdisteet - Pintamateriaalit ja eristeet Asbestipurkusuunnitelma Järjestelmät ja rakennusosat korjaustarve - Ilmanvaihto - Sähkö- ja telejärjestelmät - Lämmitysjärjestelmä - Sadevesi- ja salaojajärjestelmät - Muut mahdolliset järjestelmät ja rakennusosat, jotka ovat esim. Kustannustehokasta toteuttaa samalla - Putkien kuntotutkimus - Ilmanvaihtohormien kuntotutkimus Muut selvitykset - Neuvottelut rakennusvalvonnan kanssa - Neuvottelut asemakaavaviranomaisten kanssa Asukaskysely - Asukkaiden omat korjaustarpeet ja -toiveet

10 1. Laatu Tasavertaisen laadun / yhteisen laatutason määrittely Mahdolliset lisälaatutasot, omalla kustannuksella Kustannusten jakoperusteet yhtiö / osakas Omat työt, osakkaan mahdollisuudet nostaa laatutasoa Putkihormit: - Uudet putket nykyisten hormien paikalle - Uudet hormit porrashuoneisiin vai asuntoihin - Mahdollisuus laajentaa kylpyhuonetta säilyy - Vaihdettavuus ja huollettavuus, RakMK D2 - Putkivuotojen havaitseminen, RakMK C2 Kylpyhuoneet - Kylpyhuoneen lattiarakenteen selvittäminen - Viemäriputket lattian päällä, lattia nousee, kynnys - Viemäriputket alemman kerroksen kylpyhuoneen lasketussa alakatossa, lattia ei nouse - Vesijohdot näkyvissä vai upotettuna seinärakenteeseen - Asennusseinät, kylpyhuone pienee - Amme vai suihkunurkka - Kuivauspatteri vai sähköinen mukavuuslattialämmitys

11 Laatu jatkoa Kalusteet, varusteet ja pinnat - Seinien laatoituskorkeus - Maalattavat pinnat - Suihkuseinät tai -verhot tai - syvennykset - Alas laskettu katto - Peilikaappi - Yleisvalaistus - Varaukset; pesukone ja kuivaustorni Keittiö - Tiskipöytähana - Ylä- ja alakaappien välitilan laatoitus - Esim. Lieden sähkön syöttöjohdon uusinta tai putkitusvaraus Asunnon muut tilat - Sähkö- ja telekalusteet - Ilmanvaihto

12 2. Laajuus Vesi- ja viemärijärjestelmät - Mahdolliset rakennusvaiheet, esim. Pohjaviemärit - Putkihormien paikat - Korvaavat tuotteet, riskit, kustannusvaikutukset Lämmitysjärjestelmä - Patteri- ja linjaventtiilien uusinta - Lämmityksen säätö - Lämmönsiirtimien ja säätölaitteiden uusinta - Kylpyhuoneen pattereiden purku - Johtojen asbestieristeiden purku ja uudelleen eristys Ilmanvaihdon parantaminen/tehostaminen - Painovoimainen koneellinen poistoilmanvaihto koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto - Iv-hormien kunnostus/ uusiminen - Raitisilmaventtiilien asennus - Poistoilmaventtiilien uusinta - Siirtoilmareitit, kylpyhuoneen kynnyksen ovirako - Puhdistus ja säätö.

13 Laajuus jatkoa Sähkö- ja telejärjestelmät - Selvitetään sähköjärjestelmän perusparannustarve ja kustannukset ;tonttikaapeli, keskukset, nousut asunnon mittaritaulu (ryhmäkeskus) asunnon sähköjohdot (ryhmät) - Selvitetään puhelin-,antenni- ja tiedonsiirtojärjestelmän uusimistarve ja kustannukset - Selvitetään tarve hankkia ovipuhelinjärjestelmä - Selvitetään tarve hankkia automaatio - ja hälytysjärjestelmiä Kylpyhuoneen sähköjärjestelmät - Uusitaan sähköryhmät, vikavirtasuojat Yhtiön yleiset tilat - Saunat, pesulat, kuivaushuoneet, porrashuoneet, vuoraajien tilat - Varautumien ullakkorakentamiseen - Hissien rakentaminen tai varautumien hissien rakentamiseen Jalostaminen - Kylpyhuoneen tai keittiön laajentaminen - Asuntosauna - Käyttämättömät tilat; pesutuvat, saunat, kuivaushuoneet, - Mahdollisuudet rakentaa asuntoja lisää

14 3. Rahoitus Yhtiön omaisuuden myynti Rakennusoikeuden myynti esim. ullakko Tilojen jalostaminen esim. Asunnoiksi ja myynti Korjausvastike Avustuksien hakeminen 4. Aikataulu Varataan riittävästi aikaa eri vaiheiden välillä päätöksentekoon ja viestintään 5. Kustannukset Kustannusarviot realistisia Kaikki kustannukset huomioitu Rakentaminen yhdessä toisen kanssa Läpimenoajan lyhentäminen esim. purkutöiden minimointi korvaavien tuotteiden realistinen kustannusarvio

15 Esittelyn valmistelu - Hankesuunnitelma jaetaan etukäteen - Hankesuunnitelma on hallituksen ehdotus osakkaille Hankesuunnitelman esittely - Hallituksen puheenjohtaja/konsultti esittelee Hankesuunnitelman sisältö pääkohdin, laatu ja laajuus, mallikylpyhuone Rakennusaikataulu, mitä tapahtuu ja mistä päätetään Remontin vaikutus osakkaan elämään ja talouteen Asuminen putkiremontin aikana Vaikutus asumiseen putkiremontin jälkeen Kustannusarvio Sovitaan yhtiökokouksen ajankohta, jolloin suunnitelmasta ja hankkeen jatkamisesta päätetään - Keskustelu, muutosponnet kirjataan Päätös hankesuunnitelmasta - Sovitaan kommentointiaika - Hallitus käsittelee muutosehdotukset ja kommentit - Yhtiökokous hyväksyy hankesuunnitelman, päättää hankkeen jatkamisesta ja antaa hallitukselle valtuudet valita suunnittelijat - Päätetään valita rakennustoimikunta ja valitaan toimikunnan jäsenet.

16 1. Selvitä korjaustarpeet ja - riskit perusteellisesti 2. Tee PTS-ohjelma ja noudata sitä 3. Tee hankesuunnitelma jokaisesta korjaustoimenpiteestä 4. Tiedota hankesuunnitelmasta osakkaille, anna osakkaille tilaa osallistua ja vaikuttaa 5. Valitse suunnittelijat ja projektin johtaja huolella 6. Muista, että laatu on päätös 7. Huomioi suunnittelussa tulevaisuuden teknologia ja asumistarpeet 8. Tee realistinen, luotettava kustannusarvio ja aikataulu 9. Valitse ammattitaitoinen valvoja ja urakoitsija 10. Selvitä oma ajankäyttö ja sitoutuminen hankkeeseen.

17 ! Projektin kaikissa vaiheissa tiedotetaan Osakkaiden sitouttaminen projektiin