Taloyhtiön vastuu rakennuttajana

Transkriptio

1 Taloyhtiön vastuu rakennuttajana Maankäyttö- ja rakennuslaissa "huolehtimisvelvollisuus" tarkoittaa, että rakentamaan ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien sääntöjen ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaatimustasoon nähden riittävät edellytykset hankkeen toteuttamiseen sekä sopiva henkilöstö. Tämä tarkoittaa, että asuntoyhtiön on käytettävä päteviä suunnittelijoita, työnjohtajia ja valvontasuunnitelmaa.

2 Pätevyys = kokemus ja koulutus Keskity neljään asiaan: 1. Suunnittelija (suurenkin toimiston sisällä laatu vaihtelee) 2. Työnjohtaja (urakoitsijan palveluksessa työnjohtajien pätevyys vaihtelee) 3. Valvoja (karismaattinen) 4. Aukoton laadunvarmistus (ennalta laadittu ja sovittu) Kun tämän muistat minun luennosta olet oppinut 90%:sti rakennuttajan aakkoset Loput 10% on prosessin toteutusta.

3 Ennen kuin putkiremontti alkaa. Mitataan ja piirretään kiinteistö sähköiseen 3D-muotoon

4 Mittaus on investointi

5 Selkokielisiä sekä ymmärrettäviä piirustuksia asukkaille! Tavanomainen 2D ammattilaisille 3D- mallinnus asukkaille 3D- mallinnus on jo arkipäivää toimitilarakentamisessa

6 Miksi uusitaan joku laite tai rakenne? Tekninen käyttöikä vastaan: taloudellinen visuaalinen ja asumisviihtyvyys terveellinen ja turvallinen inhimillinen / asukkaiden eri elämän syklit

7 Pitäisi osata perustella asiat hyvin Miten saadaan osakkaat ymmärtämään asiat?

8 Osakaslähtöinen korjausstrategia = Osakkaiden tahtotila= helpottaa päätöksentekoa taso + perusparannus (tasoa nostava) Ajantasaistaminen Millaisessa kiinteistössä halutaan asua? Kuinka paljon halutaan korjausvelkaa lyhentää? peruskorjaus (tason säilyttävä) - Korjausvelka Missä ollaan nyt? Mihin suuntaan ollaan menossa? Onko riskienhallinta kartoitettu? ei toimenpiteitä (tasoa laskeva)

9 Osakkaiden tahtotila korjausohjelmaa suunniteltaessa energiatodistus pakollinen täydentävät kuntotutkimukset KA Osakkaiden hyväksymä Teknissosiaalinen pts 10 v (helppo edetä) osakkaiden keskustelu ja tiedotustilaisuus hallituksen korjaustarveselvitys ikkuna v 2016 katto v 2014 sähköremppa v 2013 putkiremppa v 2012

10 Rakennuttaminen: hankesuunnittelu hallinto ryhmä tiedotus valvonta talous rahoitusvaihtoehdot kiinteistöjalostus avustukset ja tuet tekniikka vaihtoehtojen kartoitus hinta-arviot arvot laadunvarmistus toteutussuunnittelu Osakasvetoinen ja -lähtöinen prosessi toteutus

11 Toteutussuunnittelu KAIKEN A JA O = TEETÄ SUUNNITTELUTYÖ PÄTEVÄLLÄ KOKENELLA JA HYVÄMAINEISELLA SUUNNITELIJALLA

12 Suunnittelusopimus Suunnittelusopimus tehdään lomakkeelle RT Laadintaohjeet ovat ohjekortissa KH X Tämä ei ole mainos, mutta kortteja myy rakennustietosäätiö. Kortteja voi ostaa myös netistä.

13 Toteutussuunnittelutyön kulku Seuraa suunnitteluprosessin kulkua maalaisjärjellä Varsinkin suurissa ja keskisuurissa projekteissa on tilaajan velvollisuus valvoa suunnittelutyön edistymistä sekä välittää suunnittelijoille tilaajan tarkoitus ja huolehtia siitä, että suunnitelmat vastaavat sitä. Vaikka suunnittelijat pitävät omia kokouksiaan, tilaajan kanssa on neuvoteltava ja raportoitava asioiden kulusta. Esittelyn pohjalta ohjataan toteutussuunnittelijaa toteutuksen tason saavuttamisessa. Suunnittelukokouksissa seurataan suunnittelua ja sen edistymistä annettuun aikatauluun nähden. Maksueriä seurataan, jos hinta on jaettu useampaan erään.

14 PTS hankesuunnittelu hallinto ryhmä tiedotus valvonta talous rahoitusvaihtoehdot kiinteistöjalostus avustukset ja tuet tekniikka vaihtoehtojen kartoitus hinta-arviot arvot Laadunvarmistus eli valvonta toteutussuunnittelu toteutus

15 Hyvä kirja!

16 Asukasinfot 1. Kun aloitetaan hankeen suunnittelu 2. Esitellään hankesuunnittelu 3. Esitellään toteutussuunnittelu 4. Käytännön toimenpiteet, kun urakkasuoritus alkaa (= aloitusinfo suullinen ja kirjallinen; linjakohtainen info, tekstarit, sähköpostit, netti, infotaulu.) Infovelvoitteista tulee määrittää jo urakka-asiakirjoissa

17 Urakkatarjouspyyntöjen lähetys Ennen tarjouspyyntöjen lähettämistä, on hyvä varmistaa urakoitsijoilta näiden halukkuutta tarjota työtä. Tällä parannetaan mahdollisuuksia saada tarjouksia ja vältytään turhilta usein laajojenkin asiakirjojen monistamiselta. Tarjouksia pyydetään niin monelta urakoitsijalta, että syntyy riittävä kilpailu urakan saamisesta. Yleensä 5-10 on sopiva määrä, vähimmäismääränä tulee pitää kolmea. Pyydetään tarjoukset vain hyvämaineiselta urakoitsijalta. Työtavat kiistatta tunnetaan!

18 Urakkasopimus Urakkasuorituksissa sopimus tehdään urakkasopimuslomakkeelle RT (täyttömalli on ohjekortissa KH X Rakennusurakkasopimuksen laatiminen) Rakennusurakkasopimuksen laatiminen, jota täydennetään yleisillä sopimusehdoilla KH Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE Lisäksi sopimuksiin lisätään kaikki tarjouspyyntöasiakirjat, tarjoukset sekä urakkaneuvottelupöytäkirjat. Yleensä tehdään ns. sopimuskansiot. Sopimuksia tehdään kaksi kappaletta, joista toinen jää tilaajalle ja toinen luovutetaan urakoitsijalle.

19 Valvonta Jos korjaushanke on rakennusluvan alainen, tulee valvontatyöhön mukaan paikkakunnan rakennusvalvontaviranomaiset. Viranomaisvalvonta ei poista rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuuta lopputuloksesta, vaan hänellä on lisäksi oltava tehtävänsä taitava ja asiansa osaava oma valvoja(t). Valvontasuunnitelma

20 Urakkasuorituksen seuranta Urakkasuoritusta seurataan työmaakokouksissa ja työmaatarkastuksissa. Luvanvaraisessa rakentamisessa edellytetään, että työmaalla pidetään erillistä tarkastuskirjaa, jonka täyttää urakoitsija ja tarkastaa rakennusvalvontaviranomainen., on suositeltavaa, että työmaalla pidetään tarkastusasiakirjaa, vaikka rakennustyö ei ole luvanvaraista.

21 Vastaanotto Urakkasuorituksen vastaanotto alkaa, kun jompikumpi sopijapuolista - yleensä urakoitsija - sitä pyytää. Vastaanottotarkastus aloitetaan viimeistään 14 vuorokauden kuluessa pyynnön esityksestä. Vastaanottotarkastuksessa verrataan työn tulosta urakkasopimukseen ja eroavaisuudet kirjataan vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan ja virheluetteloon (lomakkeet RT ja RT ja täyttömalli KH X ). Urakkasuoritus otetaan vastaan, jos puutteet ovat niin vähäiset, etteivät ne estä käyttöönottoa.

22 Jälkitarkastus Mikäli vastaanottopöytäkirjaan on merkitty virheitä tai puutteita, tulee puutteet tarkastaa jälkitarkastuksessa. Jälkitarkastuksesta on usein sovittu vastaanottotarkastuksessa.

23 Taloudellinen loppuselvitys Ellei vastaanottotarkastuksessa ole selvitetty urakan taloudellisia asioita, suoritetaan taloudellinen loppuselvitys, josta tehdään pöytäkirja. Hyvä olisi,jos urakoitsija lähettää taloudellisen loppuselvityksen tilaajalle, joka tutustuttuaan siihen, pyytää taloudellista loppuselvitystä kohtuu ajan kuluessa. Pitkä urakkasuoritus; jatkuva seuranta esim. netissä mitä on maksettu ja milloin sekä kuinka paljon on vielä maksamatta? Joskus valvoja tai työnjohtaja, tai isännöitsijä vaihtuu. Voidaan jopa pitää välitaloudellinen loppuselvitys.

24 Takuuaikaiset tarkastukset Mikäli urakkasuorituksessa ilmenee takuuaikana virheitä ja puutteita, niistä on viipymättä ilmoitettava kirjallisesti urakoitsijalle. Erityisen tärkeää on ilmoittaa sellaisista puutteista tai virheistä, jotka vaikuttavat turvallisuuteen ja/tai terveyteen tai saattavat aiheuttaa lisävahinkoa ja nostattaa korjauskustannuksia. Viat, jotka eivät kuulu edellä selostettuihin ja ovat vähäisiä, voidaan korjata vuositakuukorjauksessa. Erityistä huomiota on kiinnitettävä siihen, että huoltoliike noudattaa huoltokirjassa mainittuja tarkastus- sekä huoltotehtäviä.

25 Vuositakuutarkastukset Takuuaika on yleensä kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole muuta mainittu. Esim. vesikattotöille annetaan yleensä kymmenen vuoden takuu. Takuutarkastuksia on syytä tehdä kaksi: ensimmäisen ja toisen vuoden jälkeen. Tarkastuksista laaditaan pöytäkirja ja tarvittaessa virheluettelo (lomakkeet RT ja RT sekä täyttömalli KH X ).