Sisällys. 1 Isännöinnin rooli ja toimintaympäristö Isännöinnin asema, ammattikuva ja tehtävät 25

Transkriptio

1 Sisällys Alkusanat 5 Kirjoittajat 7 1 Isännöinnin rooli ja toimintaympäristö Isännöinnin historia Isännöinnin muodot Isännöinnin asema, ammattikuva ja tehtävät Isännöinnin asema Isännöinnin ammattikuva Isännöinnin keskeiset tehtävät Isännöinnin osaamis- ja ammattitaitovaatimukset Pätevyyden arviointi Isännöinnin osaamisvaatimukset Isännöitsijän kelpoisuusehdot Isännöinnin ammattilaiset -tutkimus Isännöinnin koulutus ja tutkinnot Isännöintikoulutus Suomessa Yleisimmät isännöintitutkinnot Isännöinnin auktorisointi Isännöinnin eettiset ohjeet Hyvä hallintotapa taloyhtiössä 50 9

2 isännöinnin käsikirja 1.9 Kiinteistö- ja isännöintialan järjestötoiminta Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Isännöintiliitto ry Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Kansainväliset järjestöt 59 2 Asunto-osakeyhtiön hallinnon hoitaminen Yhtiöoikeudellinen lainsäädäntö Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala Yhtiöjärjestys Osakkeet Yhtiövastike Kunnossapito- ja muutostyöt Yhtiökokous Hallitus Isännöitsijä Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus Seuraamukset ja oikeussuoja Vahingonkorvausvastuu asunto-osakeyhtiössä Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan Asunto-osakeyhtiön perustaminen Osakepääoma, sen muuttaminen sekä osakeanti Yhtiörakenteen muuttaminen ja purkaminen Uudistalon vastaanotto Vakuuttaminen Kiinteistön vakuutukset Vakuutukset remontoinnin ja rakentamisen aikana Kotivakuutus Lakisääteiset vakuutukset Vapaaehtoiset tapaturmavakuutukset Ohjeet vahinkojen varalle Muutoksenhaku 152

3 Sisällys Isännöintiyrityksen omat vakuutukset Rakentamista koskeva lainsäädäntö Maankäytön suunnittelu ja rakentamisen ohjaus Kiinteistönomistajan velvollisuudet Naapurit Yhtiön osakkaat Kiinteistön rasitteet, erityiset oikeudet ja panttaaminen Rasitetyypit Erityiset oikeudet Kiinteistön panttaaminen Rasitustodistus Asunto-osakeyhtiön sopimukset Sopimusoikeudelliset periaatteet Sopimustyypit Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset Yleiset sopimusehdot Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen Kiinteistötyön mitoitus ja laatuvaatimukset Hankintalaki Tilaajavastuulaki Asunto-osakeyhtiön talouden hoitaminen Talous- ja toimintasuunnittelu Strategiasta alkuun Toimintasuunnittelu Taloussuunnittelu Talousarvio Talousarvion perusteet Talousarvion tavoitteet ja muoto Talousarvion laatiminen Kirjanpito, tilinpäätös ja toimintakertomus Yleistä

4 isännöinnin käsikirja Kirjanpitolain yleiset säännökset Liiketapahtumien kirjaaminen ja kirjanpitoaineisto Tilinpäätös ja toimintakertomus Kirjanpitolain mukaisia arvostus- ja jaksotussäännöksiä Kirjanpitolain valvonta Lainaosuuslaskenta Tuloverotus Verovelvolliset yhteisöt Kirjanpitovelvollisuuden vaikutus verotukseen Tulon verottaminen Verotuksen toimittaminen ja muutoksen hakeminen Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen asunto-osakeyhtiöissä Kiinteistöverotus Kiinteistövero Verovelvollisuus Veron peruste ja määrä Kiinteistöverotuksen toimittaminen Muutoksenhaku kiinteistöverotukseen Arvonlisävero kiinteistössä Arvonlisäverolain soveltamisala Kiinteistöhallintapalvelujen oman käytön verotus Vapaaehtoinen verovelvolliseksi hakeutuminen Kiinteistöihin liittyvät investoinnit Pankkipalvelut Maksuliikenne ja tilit Luotot Vakuudet Vuokra- ja vastikesaatavien perintä Yleistä vuokra- ja vastikesaatavien perimisestä Vapaaehtoinen perintä Oikeudellinen perintä Ulosottoperintä 321

5 Sisällys Häädön täytäntöönpano Turvaamistoimi eli omaisuuden takavarikko Huoneiston haltuunotto Kiinteistön ylläpito ja korjausrakennuttaminen Kiinteistön elinkaaren hallinta ja suunnitelmallinen ylläpito Ylläpidon yleiset tavoitteet Kiinteistöstrategia Huoltokirja Kuntoarvio Kuntotutkimukset Taloyhtiön kuntotodistus Energiatodistus Energiakatselmus Kunnossapitotarveselvitys Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) Kiinteistön hoito ja kunnossapito Kiinteistönhoidon tehtävät Kiinteistösiivous Kiinteistön ulkoalueiden hoito ja kunnossapito Jätehuolto Kulutusseuranta Ympäristönsuojelu ja ympäristöohjelman tekeminen Kiinteistön rakennusosien ja järjestelmien elinkaari Korjaustyöt Vuosikorjausluonteiset korjaus- ja huoltotyöt Kunnossapito- ja muutostyöt huoneistoissa Rakennusosien ja järjestelmien hoito sekä kunnossapito Talotekniikka Lämmitysjärjestelmät Vesijohtojärjestelmät Viemärijärjestelmät

6 isännöinnin käsikirja Ilmanvaihto Hissitekniikka Hissin haltijan vastuu ja tehtävät Huolto-ohjelma ja sen laadinta Hissin huoltaja Huoltomäärä Kunnossapitosopimus Tarkastukset Pienkorjaukset Hissin perusparannus Hissin rakentaminen hissittömään taloon Sähkötekniikka Pienjänniteverkko Keskijänniteverkko Sähköjärjestelmän osat Huolto- ja kunnossapitotoimenpiteiden jakautuminen Sähkö- ja telelaitteiden kunnossapito Sähkölaitteistojen (sähköasennusten) tarkastukset Sähköiset turvajärjestelmät Valvontajärjestelmä Toimintajärjestelmä Rikosilmoitusjärjestelmät Videovalvontajärjestelmä Ovivalvontajärjestelmä Rakenteellinen suojaus Rakenteellinen murtosuojaus Murtosuojaustasot Ikkunat, ovet ja aukot Lukitus ja lukot Asuinympäristön turvallisuus Omatoiminen varautuminen Yleistä 533

7 Sisällys Vaarat Mitä vastaan varaudutaan omatoimisesti? Onnettomuuksien ennaltaehkäisy Toiminta vaaratilanteessa Turvallisuushenkilöstö Turvallisuusviestintä Väestönsuojelu ja väestönsuojat Omatoimista varautumista koskeva neuvonta ja koulutus Korjausrakentaminen ja -rakennuttaminen Tarveselvitys Hankesuunnittelu Suunnittelu Rakentamisen valmistelu Rakentaminen Vastaanotto ja takuu Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt Kunnossapito- ja muutostyöoikeuden laajuus Ilmoitukset kunnossapito- ja muutostöistä Lausunnot ja suostumukset yhtiössä Remontin valmistelu, suunnittelu ja toteutus Valvonta Selvitys- ja valvontakustannukset Yhtiön käynnistämän urakkasuorituksen yhteydessä tehtävät osakkaan muutos- ja lisätyöt Vuokraustoiminta Vuokrausprosessi ja vuokraustoiminnan riskit Vuokrausprosessi Vuokrauksen riskit Asuntojen vuokraaminen Vapaiden markkinoiden asunnot Vuokralaisen valinta ja huoneiston vuokraaminen Vuokrasopimuksen sisältö

8 isännöinnin käsikirja Huoneiston kunto ja kunnossapito Muiden kuin vuokralaisen oikeus asua huoneistossa Vuokrasopimuksen päättyminen Erityiskysymyksiä Arava- ja korkotukilainoitetut vuokra-asunnot Arava-ja korkotukilainoitetut vuokratalot Lainsäädäntö Asukasvalinta Omakustannusvuokra Vuokratalojen asukasdemokratia Lainoitusmuodot Avustukset Taloudellisissa vaikeuksissa olevat vuokratalot Yleisohjaus ja valvonta Liikehuoneiston vuokraaminen Yleistä liikehuoneiston vuokrauksesta Liikehuoneiston vuokrasopimus Vuokran määräytyminen Vuokran maksaminen Huoneiston kunto ja kunnossapito Huoneiston luovuttaminen ja vuokraoikeuden siirto Vuokranantajan vaihtuminen Vuokrasuhteen päättyminen Maksuhäiriötilanteet Isännöinti liiketoimintana Ammattina isännöitsijä Yritystoiminnan perusteet Yritystoiminnan haasteet Yritystoiminnan aloittaminen Yrityksen elinkaari Yrityksen strategiset työkalut Asiakkuuksien määrittely 707

9 Sisällys 6.3 Palveluiden tuottaminen yritystoimintana Palvelujen tuotteistaminen Palveluiden myynti ja markkinointi Asiakkuuksien hoitaminen ja viestintä Asiakkuuden elinkaari Jokapäiväisten asiakaspalvelutilanteiden hoitaminen Asiakassuhteiden kehittäminen Brändin merkitys asiakassuhteille Asiakaslähtöinen yritys ja asiakastyytyväisyys Asiakasviestintä Isännöintiyrityksen tiedonhallinta ja tietojärjestelmät Isännöintiyrityksen tiedonhallinta Isännöintiyritysten tietojärjestelmät Työsuhdeasiat Työsuhteen normisto ja tulkintaperiaatteet Työsuhteen normiston soveltamisjärjestys Tulkintaperiaatteet Kiinteistöalan työehtosopimukset Työsuhde oikeudet ja velvollisuudet Johdanto Rekrytointi ja työsuhteen solmiminen Työnantajan velvollisuudet Työntekijän velvollisuudet Perhevapaat Lomauttaminen Yleistä työsopimuksen päättämisestä Työsopimuksen irtisanominen ja perusteet sille Työsopimuksen purkaminen Työsopimuksen päättämismenettely Työsopimuksen pätemättömyys ja kohtuuttomat ehdot Kansainvälisluontoiset työsopimukset Vahingonkorvausvelvollisuus

10 isännöinnin käsikirja Muita työsopimuslain säännöksiä Vuosiloma Määräykset vuosilomasta Vuosiloman pituus Vuosilomapalkka Lomakorvaus Vuosiloman antaminen Muita vuosilomaan liittyviä seikkoja Työaika Työaikamääräykset Työaikalain soveltamisala Työajaksi luettava aika Säännöllinen työaika ja työaikajärjestelyt Säännöllisen työajan ylittäminen Yö- ja vuorotyö Lepoajat ja sunnuntaityö Työaika-asiakirjat Erinäisiä säännöksiä Työturvallisuus ja -suojelu Työturvallisuuslaki Työsuojelu Nuoret työntekijät Työterveyshuolto Muuta lainsäädäntöä Henkilöstö- ja työsuhdeasioiden hoitaminen Henkilöstö- ja työsuhdeasioiden hoidon periaatteita Henkilöstöjohtamisen työkaluja Isännöitsijän työsopimus ja työoikeudellinen asema Isännöitsijän ja isännöintiyhteisön asema Isännöitsijän työsuhteen ehdot

11 Sisällys 8 Viestintä osana isännöintipalvelua Taloyhtiötä johdetaan viestinnällä Viestinnän nykytila taloyhtiöissä Taloyhtiön viestintäsuunnitelma ja sen laatiminen Viestinnän suunnittelu on hyvää hallintoa Viestintäsuunnitelman sisältö Viestintäsuunnitelman laatiminen Arkipäivän viestintä isännöitsijän työssä Isännöitsijän ja taloyhtiön hallituksen välinen viestintä Isännöitsijän ja osakkaiden tai asukkaiden välinen viestintä Viestintä erityistilanteissa Korjaushankeviestintä Kriisiviestintä 871 Liitteet 874 Liite 1 Isännöinnin eettiset ohjeet 875 Liite 2 Isännöintiyhdistyksen auktorisointiedellytykset 876 Liite 3 ISA:n määräykset kurinpitomenettelystä 880 Liite 4 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille Liite 5 Isännöitsijäntodistus (malli) 892 Liite 6 Disponentintyg (ruotsinkielinen isännöitsijäntodistus; malli) 895 Liite 7 Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten (malli) 898 Liite 8 Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 900 Liite 9 Suositus ilmoitettavista kunnossapito- ja muutostöistä taloyhtiössä 915 Liite 10 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä (malli) 918 Liite 11 Järjestysmääräykset (malli) 921 Liite 12 Ordningsbestämmelser (järjestysmääräykset ruotsiksi; malli) 922 Liite 13 Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE Liite 14 Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot KP YSE Liite 15 Isännöinnin sopimusohjelma (malli) 935 Liite 16 Isännöintisopimus (malli) 940 Liite 17 Kiinteistönhoidon sopimusohjelma (malli)

12 isännöinnin käsikirja Liite 18 Kiinteistönhoitosopimus (malli) 948 Liite 19 Toimintakertomus (malli) 950 Liite 20 Haastehakemus perittävästä vuokrasaatavasta (malli) 955 Liite 21 Haastehakemus huoneiston hallintaanotosta (malli) 956 Liite 22 Taloyhtiön kuntotodistus (malli) 957 Liite 23 Energiatodistus (malli) 958 Liite 24 Kunnossapitotarveselvitys (malli) 962 Liite 25 Lämmitystarveluvut 964 Liite 26 Kiinteistön lämmitysenergian, veden ja sähkön kulutus 965 Liite 27 Kerros- ja rivitalojen hoitokulut 966 Liite 28 Mittayksiköt ja muuntokertoimet 970 Liite 29 Pelastussuunitelma (malli) 973 Liite 30 Asuinhuoneiston vuokrasopimus (malli) 980 Liite 31 Liikehuoneiston vuokrasopimus (malli) 982 Liite 32 Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus (vuokranantaja) 983 Liite 33 Asunnon kunto- ja kunnossapitolomake (malli) 984 Liite 34 Isännöitsijän työsopimus (malli) 987 Liite 35 Kiinteistöpalvelualan työsopimus (malli) 990 Liite 36 Talonmiehen työsopimus (malli) 993 Liite 37 Työtodistus (malli) 996 Lyhenteet 997 Ilmoittajat 998 asiahakemisto