Alkusanat 17. painokseen...3

Transkriptio

1 Sisällys Alkusanat 17. painokseen Isännöinnin rooli ja toimintaympäristö Isännöitsijän työ Mitä on isännöinti? Isännöinnin asema, ammattikuva ja tehtävät Isännöinnin tehtävät Asiakastaloyhtiön strategia isännöitsijän työn ohjenuorana Kuvaus isännöitsijän perustyöviikosta ja -vuodesta Isännöinnin toimintaympäristö Isännöintialan toimintaympäristö Sisäiset ja ulkoiset sidosryhmät Laadun kehittäminen ja varmistaminen Kiinteistö- ja isännöintialan järjestötoiminta Isännöitsijän osaamisen kehittäminen Isännöinnin osaamis- ja ammattitaitovaatimukset Isännöinnin kelpoisuusehdot Koulutusvaihtoehdot Itsensä kehittäminen Isännöitsijän työsopimus ja sen ehdoista sopiminen Isännöitsijän työsuhde Isännöitsijän työsopimus ja sen sisältö Työlainsäädännön soveltaminen isännöitsijään Isännöintialan tietojärjestelmät Taustaa Taloyhtiön hallinto Teknisen elinkaaren hallinta Taloyhtiön taloushallinto Asiakkaiden asiointipalvelut Tiedon omistus ja siirtyminen ASREK Tietoturva Asiakaspalvelu Isännöinnin asiakas on taloyhtiö Erilaisia asiakaspalvelutehtäviä Peruspalvelut ja käyttäjäpalvelut Asiakirjatilaukset Asuntokauppa Muutostyöilmoitus Asiakaspalvelu on kohtaamista Hyvä asiakaspalvelija Asiakastyytyväisyys Asiakkaan odotukset Asiakasreklamaation hoitaminen Kotikäynnit ja oikeus päästä asuinhuoneistoon Naapurisopu Erilaisten asiakkaiden kohtaaminen Päihteiden alaiset asiakkaat Erityistilanteet

2 2.4 Isännöinnin tuotteistaminen ja brändäys Palvelumuotoilu Palvelujen tuotteistaminen Yrityskuvan kehittäminen Asiakaskokemuksen mittaaminen Isännöinnin palvelusuunnitelma Viestintä Viestintä osana isännöintipalvelua Viestintä on palvelu, josta sovitaan Taloyhtiöviestinnän tuotteistaminen Hyvä viestintä kannattaa Hyvän tiedonkulun hyödyt taloyhtiölle Hyvän tiedonkulun hyödyt isännöinnille Avoimuus lisää luottamusta Taloyhtiöviestintää koskevat suositukset Taloyhtiön viestinnän suunnittelu Näin pääset alkuun: taloyhtiön viestintäsuunnitelma Isännöinnin ja hallituksen roolit viestinnässä Viestinnän kohderyhmät Viestittävät asiat Viestintäkanavat Viestintä erityistilanteissa Muutokset ja viestintä Korjaushankeviestintä Kriisiviestintä Taloyhtiön hallinto Taloyhtiön hallinto Säännökset ja määräykset Sovellettava laki Yhtiöjärjestyksen määräykset Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus Osakkeet Osakekirja Osakeluettelo Yhtiövastikkeet Vastikeperusteet Vastikkeiden käyttöala Vastikeperusteesta poikkeaminen Yhtiövastikkeen maksuperusteen muuttaminen Kunnossapitovastuu ja vastuunjakotaulukko Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä Vastuunjakotaulukko kunnossapitovastuun selkeyttäjänä Perustaso Kunnossapitovastuusta poikkeaminen Osakasremontit ja remonttirekisterin ylläpitäminen Osakkaan ilmoitusvelvollisuus, ilmoituksen käsittely ja muutostyön valvonta Yhtiön kunnossapito- ja muutostyörekisteri Vastuu muutostyöstä Hallituksen ja isännöitsijän välinen työnjako Hallituksen tehtävät ja toimivalta Isännöitsijän tehtävät ja toimivalta Asioiden valmistelu Taloyhtiön kokoukset Hallituksen kokoukset Yhtiökokoukset Hallintaanotto asunto-osakeyhtiössä Hallintaanottoperusteet Hallintaanottoprosessi

3 4.9 Isännöitsijäntodistus Uuden asunto-osakeyhtiön perustaminen Uudiskohde ja uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen Hallinnon luovutuskokous Vuositarkastus ja vuositarkastuskokous Vakuudet Rakennusvirheet, reklamointi ja hyvä rakennustapa Kiinteistön rasitteet, erityiset oikeudet ja panttaaminen Rasitteet Erityiset oikeudet Kiinteistön panttaaminen Rasitustodistus Seuraamukset ja oikeussuoja Moitteenvaraiset päätökset Mitättömät päätökset Vahingonkorvaus asunto-osakeyhtiössä Sopimus- ja asiakirjahallinto Sopimisesta yleensä Taloyhtiön yleisimmät sopimukset Sopimusten pätevyys ja kohtuullistaminen Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset Yleiset sopimusehdot Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen Kiinteistötyön mitoitus ja laatuvaatimukset Hankintalain ja tilaajavastuulain huomioiminen isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksissa Taloyhtiön asiakirjahallinto ja arkistointi Rekisterit ja tietosuoja Riskienhallinta ja turvallisuus Mikä riskienhallinta? Omatoiminen varautuminen ja pelastussuunnitelma Mitä on omatoiminen varautuminen? Pelastussuunnitelma Palotarkastukset ja muu viranomaisvalvonta Asumisen riskit ja vaarat Rakennuksen kuntoon ja ylläpitoon liittyvät velvoitteet Väestönsuojat Hyvään turvallisuuskulttuuriin Tekniset turvajärjestelmät, lukitus- ja avainturvallisuus Teknisten turvallisuusjärjestelmien toimintaperiaatteet Turvateknisten järjestelmien asentaminen ja ylläpito Rikoksien ja turvallisuuspoikkeamien ennaltaehkäisy Tekninen paloturvallisuus Rakenteellinen suojaus Avainturvallisuus Asuinympäristön turvallisuus Vakuuttaminen Kiinteistön vakuutukset Vakuutukset remontoinnin ja rakentamisen aikana Kotivakuutus Lakisääteiset vakuutukset Vapaaehtoiset tapaturmavakuutukset Ohjeet vahinkojen varalle Muutoksenhaku Isännöintiyrityksen omat vakuutukset Työturvallisuus ja työsuojelu Työturvallisuuslaki Työsuojelu

4 6.5.3 Nuoret työntekijät Työterveyshuolto Muuta työsuojeluun ja työturvallisuuteen liittyvää lainsäädäntöä Taloyhtiön talous Taloyhtiön talouden suunnittelu Maksuvalmiussuunnittelu Pitkän tähtäimen talous- ja rahoitussuunnittelu Talousarvio Talousarvion perusteet Talousarvion tavoitteet ja muoto Talousarvion laatiminen Kirjanpito, tilinpäätös ja toimintakertomus Kirjanpitolain yleiset säännökset Liiketapahtumien kirjaaminen ja kirjanpitoaineisto Tilinpäätös ja toimintakertomus Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä koskevat arvostus- ja jaksotussäännökset Lainaosuuslaskenta Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus Tilintarkastaja Toiminnantarkastaja Tarkastuksen suorittaminen Erityinen tarkastus Tuloverotus Yleistä tuloverotuksesta Veronalaiset tulot ja verovapaat erät Verotuksessa tehtävät vähennykset, aktivoinnit ja poistot Asuintalovaraus Tappiontasausjärjestelmä Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen asunto-osakeyhtiöissä Kiinteistövero Yleistä Veron määräytyminen Kiinteistöjen arvonlisäverotus Yleistä arvonlisäverosta Verolliset kiinteistönluovutukset Pankkipalvelut Yleistä taloyhtiöiden pankkipalveluista Maksuliikenne ja tilit Vuokra- ja vastikesaatavien perintä Yleistä vuokra- ja vastikesaatavien perinnästä Vapaaehtoinen perintä Oikeudellinen perintä Ulosottoperintä Häädön täytäntöönpano Huoneiston hallintaanotto Kiinteistön ylläpito ja kunnossapito Kiinteistön elinkaaren hallinta Kiinteistöstrategia Kunnossapitotarveselvitys Kunnossapitosuunnitelma (PTS) Kuntoarvio Kuntotutkimukset Huoltokirja (kiinteistönpitokirja) Huoltokirja ylläpidon ohjenuorana Huoltokirjan sisältö Huoltokirjan laadinta Huoltokirjan käyttäminen

5 8.3 Kiinteistönhoito Kiinteistönhoidosta sopiminen Käytännön toteutus Kiinteistönhoidon tehtävät Yleishoito ja valvonta (KiinteistöRYL 3.1) Hoito- ja tarkastustehtävät sekä tekninen huolto Talotekniset ammattiliikkeelle kuuluvat tehtävät Ulkoalueiden hoito (KiinteistöRYL 4) Siivous (KiinteistöRYL 5) Jätehuolto (KiinteistöRYL 6) Sähkö- ja hissitekniikka Sähköjärjestelmän keskeisiä osia Vastuu kiinteistön sähköjärjestelmän huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä Sähkö- ja telelaitteiden ja sähköasennusten tarkastukset, huolto ja kunnossapito Sähköajoneuvojen lataaminen kiinteistöjen sähköverkoissa Hissitekniikka Vesijohtojärjestelmät Kunnallinen vesihuolto Kiinteistön vesijohtojärjestelmän pääosat Veden laatu Lämmin käyttövesi Vesijohtoputkien materiaalit ja odotettu kestoikä Energian säästömahdollisuudet käyttövesiverkostoissa Viemärijärjestelmät Yleiset periaatteet Jätevesiviemäri Padotuskorkeus Viemärikaasut Viemärien toimintakunto Sadevesijärjestelmä Salaojat Lämmitysjärjestelmät Vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä Lämmitysverkoston tasapainotus Lämmityksen säätö Kaukolämpö Kattilalaitos Lämpöpumput Uusiutuvan energian kannattavuus Lämpötilojen toimenpiderajat oleskelutiloissa Ilmanvaihtojärjestelmät Hyvän ilmanvaihdon edellytykset Ilmanvaihdon mittaukset Erilaiset ilmanvaihtojärjestelmät Laitteiden huolto Hyvän ilmanvaihdon tarkistuslista Energianhallinta Energiatodistus Energiatehokkuuden parantaminen Kulutusseuranta Rakentaminen ja remontointi Kiinteistön nykytila ja tarveselvitys Kiinteistön rakennusosien kunnossapito ja korjaaminen Kunnossapito- ja perusparannustyöt Vuosikorjausluonteiset korjaus- ja huoltotyöt Kunnossapito- ja muutostyöt huoneistoissa Rakennusosien hoito ja kunnossapito

6 9.3 Rakentamista koskeva sääntely Maankäyttö- ja rakennuslaki sekä -asetus Suomen rakentamismääräyskokoelma Hyvä rakennustapa Kaavoitus Rakennus-, toimenpide-, purkamis- ja maisematyöluvat Kiinteistön omistajan velvollisuudet Naapurit Luvat asunto-osakeyhtiön osakkaiden remonteissa Tyypillisiä kiinteistökorjauksia Vesikatteet Julkisivut ja parvekkeet Ikkunat ja ovet Salaojat Vesijohdot Viemärit Lämmitys Ilmanvaihto Sähköt Antenni- ja tietoverkko Hissit Yleiset tilat Lukitus Huoneistojen märkätilat Pihat Asbesti- ja haitta-ainekartoitus Asbestikartoitus Altistuksen estäminen Turvallisuussuunnitelma Asbestipurkutyön johto ja valvonta Korjaushanke Hankesuunnittelu Rakentamisen suunnittelu Rakentamisen valmistelu Rakentaminen Vastaanotto ja takuu Lisärakentaminen Rakentamisen vaihtoehdot Kaupalliset vaihtoehdot Kannattavuuteen vaikuttavat tekijät Lisärakentamisen eteneminen Vuokraustoiminta Vuokrasopimuksen laatiminen Ennen sopimuksen tekemistä Vuokrasopimuksen tekeminen Asuinhuoneiston vuokraaminen Alkukatselmus Sopimuksen kesto (AHVL 4 ) Vuokran määrä (AHVL 27 ) Ennakkovuokra ja vakuus Huoneiston kunto ja kunnossapito Muiden kuin vuokralaisen oikeus käyttää huoneistoa Vuokraoikeuden siirto Vuokrasuhteen päättäminen Purkaminen Poismuutto, muuttopäivä ja lopputarkastus Erityiskysymyksiä...609

7 10.3 Liikehuoneiston vuokrasopimus Vuokrasopimuksen osapuolet ja sopimuksen kohde Vuokratun tilan käyttötarkoitus Vakuus Vuokrasopimuksen kesto Tilan hallinnan luovuttaminen vuokralaiselle Sopimuksen muuttaminen Vuokran määräytyminen Liikehuoneiston kunto ja kunnossapito Huoneistossa suoritettavat korjaukset ja muutokset Vuokraoikeuden siirrettävyys ja alivuokraus Vuokrasuhteen päättyminen Sopimuksen purkaminen Maksuhäiriötilanteet Valtion tukemat vuokra-asunnot Liitteet Liite 1 Isännöitsijän työsopimus (malli) Liite 2 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä Liite 3 Isännöitsijäntodistus Liite 4 ISE Liite 5 KP YSE Liite 6 Isännöintisopimus Liite 7 Kiinteistöpalvelusopimus Liite 8 Kunnossapitosuunnitelma (malli) Liite 9 Asuinhuoneiston vuokrasopimus Liite 10 Kiinteistön hoitokulut ja hoitovastikkeet Hakemisto...672