KH 504 Valmistelija: kaupungingeodeetti Juhani Huttunen, puh. (06) tai

Transkriptio

1 Pientalotonttien Iuovutushintojen ja -muotojen tarkistaminen KH 504 Valmistelija: kaupungingeodeetti Juhani Huttunen, puh. (06) tai Yleistä 2 Hintavyöhykkeet Viimeisin omakotitalotonttien Iuovutushintojen tasotarkistus perustuu kaupunginvaltuuston päätökseen ja hinnat ovat tulleet voimaan Tämän jälkeen hintoja on tarkistettu vuosittain elinkustannusindeksin mukaisesti, mikä tarkoittaa 3,6 prosentin nousua vuodesta 2002 vuoteen Valtakunnallisesti omakotitalotonttien keskineliöhinnat ovat vastaavana aikana tilastokeskuksen mukaan nousseet indeksiluvusta 227 lukuun 342 eli 50,7 prosenttia. Vastaava kehitys on nähtävissä Kokkolassa yksityisten välisissä o ma kot i ta toto ntti ka u po issa. Luovutusmuodoista kaupunginvaltuusto on tehnyt päätöksen Päätöksen mukaisesti omakotitalotontteja ei myydä keskustan alueella, joka rajoittuu Pohjoiseen Ohikulkutiehen, Silakkapuroon, rautatiehen ja Herman Renlundinkatuun. Perusteena oli, että tällä alueella saattaa tulla tarpeelliseksi muuttaa omakotitaloalueita liike- ja kerrostaloalueiksi. Muutos olisi vaivattomampaa ja edullisempaa vuokratonteilla vuokrakauden päättyessä kuin omistustonteilla. Tämän jälkeen keskusta-alueen asemakaavoja on ajantasaistettu ja todettu, että laajempia alueita koskevat käyttötarkoituksen muutokset eivät ole tarpeellisia. Nyt suoritettava tarkistus vaikuttaa vain uusiin myynteihin ja vuokrauksiin sekä uusittavien vuokrasopimusten vuokriin. Vuokrasopimukset päättyvät vuonna 2007 noin 70 omakotitalotontilla. Välitön taloudellinen vaikutus kaupungille jää suhteellisen vähäiseksi. Hintamuutokset vaikuttavat pitkällä aikavälillä. Hintavyöhykkeellä tarkoitetaan sellaisten alueiden joukkoa, missä hintataso on sama. Yleensä vyöhykkeet määritellään tutkimalla vapailla markkinoilla tehtyjä kauppoja ja kauppojen perusteella tilastollisin menetelmin lasketulla hintamallilla. Hintamallin määrittäminen Kokkolassa on epävarmaa, koska lahjoitusmaan alueella ei ole yksityisten välisiä tyhjien tonttien kauppoja. Aikaisemmin tehdyssä hintamallissa tekijöinä olivat etäisyys keskustasta, sallittu kerrosala ja aluekohtainen arvostustekijä. Nyt esitettävä vyöhykejako perustuu aikaisempaan vyöhykejakoon seuraavin muutoksin: neljän vyöhykkeen sijaan on kolme vyöhykettä Lottelundin ja Räihän alueet on yhdistetty Halkokarin- Rytimäen alueeseen /7

2 Tullimäen ja Pikiruukin (vanha ravirata) alueet on yhdistetty Kiviniityn alueeseen. Hintavyöhykekartta: LIITE A Hinnoittelumenetelmät Kustannusarvo Kustannusarvomenetelmällä tarkoitetaan omakustannushinnan määrittämistä. Tontinluovutuksilla katetaan liitteessä B mainitut kustannukset. Taulukkoon on kerätty Tervaholman ja muilla omakotitaloalueilla toteutuneita kustannuksia. Energialaitoksen ja vesilaitoksen sekä kiinteistönmuodostamisen kustannukset eivät kuuluu näihin kustannuksiin. Koska omakotitaloasutukseen otetaan ennen muussa käytössä olleita alueita, saattavat esirakentamiseen kuuluvat maaperän puhdistamisesta tai tiivistämisestä, rakennusten purkamisesta tms. toimenpiteestä johtuvat kulut nousta hyvinkin suuriksi. Tontinluovutuksilla katettavia kustannuksia ja luovutustulot: LIITE B 504 Täysin luotettavalla tavalla ei ole kyetty selvittämään tonttien omakustannushintoja, joten kustannusarvomenetelmää yksinään ei voi käyttää luovutushinnan määrittelyssä. 3.2 Käypä hinta Käypä hinta tarkoittaa samaa kuin yksityisillä markkinoilla noudatettava hinta. Hinnan selvittäminen edellyttää riittävän määrän edustavia kauppoja, joihin eivät kuulu esim. sukulaiskaupat. Myöskään kaupat, joissa voi epäillä käytetyn muuta kuin ilmoitettua hintaa, eivät ole edustavia. AO-tonttien hinnat yksityisten kaupoissa : LIITE C 504 Liitteessä C on esitetty yksityisten välisissä omakotitalotonttien kaupoissa käytettyjä yksikköhintoja sekä tonttien kokonaishintoja. Kauppoja on ulointa hintavyöhykettä lukuun ottamatta niin vähän, ettei niiden perusteella saa luotettavaa kuvaa käyvästä hinnasta. Luotettavamman käsityksen saa tänä vuonna päättyneessä rakentamiskehotustonttien lunastustoimituksen hinnoista. Toimitusmiehet olivat selvittäneet maksettuja tonttihintoja vuodesta 2002 lähtien ja määränneet halvimmalle vyöhykkeelle lunastushinnaksi 17 euroa / tontti-m2 ja kalleimmalle vyöhykkeelle 36 euroa / tontti-m2. Keskimmäiselle vyöhykkeelle (Halkokari-Kirkonmäki) voidaan aikaisempien hinnoittelujen suhteiden perusteella esittää 25 euroa / tontti-m2. Käypä hinta koetaan kaupunkilaisten taholta liian korkeaksi. Myöskään kaupungin taholta ei ole viisasta käyttää näin korkeita luovutushintoja, koska se johtaisi välittömästi raakamaan hinnan nousuun.

3 3.3 Harkinnanvarainen hinta Useimmat kunnat, kuten Kokkolakin, noudattavat harkinnanvaraisen hinnan periaatetta, jolla tarkoitetaan järkevää ja kohtuullista hintatasoa suhteessa käypään hintaan. Kokkolassa on hintojen tasotarkistuksissa pyritty noin 70 prosentin tasoon. Hyvin alhainen hinta merkitsee lahjoitusta tontinsaajille. Tehdyissä tutkimuksissa on todettu, että yli puolet Suomen kunnista on harjoittanut tonttien alennusmyyntiä pyrkien siten saamaan kuntaan asukkaita. Näiden kampanjoiden menestys on ollut heikko. Viime aikoina on kasvukeskusten ympäristökunnissa harjoitettu myös tonttien ylihinnoittelua, mitä on vaikea perustella kunnan asukkaiden näkökulmasta. Sopivana tasona pidetään prosentin tasoa, sillä tällaista ei tulkita lahjoitukseksi, mutta sillä on yleistä hintatason nousua hillitsevä vaikutus. Tonttien hintavyöhykekartassa (liite A) olevat hinnat edustavat noin 70 prosentin tasoa käyvästä hinnasta. Tällä tasolla saavutetaan myös omakustannushinta. 3.4 Muut hinnoittelumenetelmät Muina hinnoittelumenetelminä saattavat tulla kyseeseen: tarjousmenettely, mikäli kohteina on vain muutama erikoistontti erillishinnoittelu yksittäisen asemakaavan tai sen osan alueella, jos esimerkiksi katujen tai puistojen varustelu poikkeaa tavanomaisesta (Vanhansatamanlahti) ja huutokauppa, jota on käytettävä harkiten, koska mahdollisesti liian korkeaksi noussut hinta sekoittaa järkevän hintatason sekä myynnissä ja ostoissa. 4 Hintojen vertailu Voimassa oleviin AO-tonttien luovutushintoihin verrattuna esitetyt hinnat ovat noin 50 % suurempia. Tämä selittyy alussa mainitulla tonttihinnan nousun ja elinkustannusindeksin nousun erolla. Toisaalta pitää ottaa huomioon, että vuonna 2001 tehty hintaselvitys perustui vuoden 2000 hintatasoon eli hintojen lähtötasokin on kuuden vuoden takaa. Yllensä sopivina tonttikustannuksina rakennetuissa kiinteistöissä pidetään prosentin osuutta kokonaiskustannuksista. Esityksen mukaan tavanomaisen tontin hinnaksi muodostuu noin euroa. Myynnissä olevien uusien omakotitalokiinteistöjen hinnat ovat euroa, jolloin tonttikustannuksiksi tulee enimmillään 7,5 prosenttia. Päättyneessä omakotitalotonttihaussa esitettiin tonttihintojen arvioksi nyt esitettävät hinnat. Tonttien kysyntään esitetyt uudet hinnat ei- /9

4 vät vaikuttaneet lainkaan eikä hakijoilta tullut arvostelua hintoja kohtaan. Kaupunginhallituksen päätöksen mukaan luovutettavat tontit voi myös vuokrata, mikä auttaa tontin saajia rahoituksen järjestämisessä. AO-tonttien luovutushinnat ovat esimerkiksi Seinäjoella alkaen 15 euroa / m2 ja Kajaanissa alkaen 11 euroa / m2. Kälviällä tontin kokonaishinnaksi muodostuu tonttien suuremmasta koosta johtuen noin euroa. Esitys uusiksi omakotitalotonttien luovutushinnoiksi ja -muodoiksi MAANKÄYTTÖRYHMÄ esittää, että kaupunginhallitus päättää esittää valtuuston hyväksyttäväksi kaupungin omakotitalotonttien luovutuksissa seuraavat hinnat ja luovutusmuodot: 1 Erillispientalotonttien (AO) myyntihinnat ovat hintavyöhykekartan mukaisia tonttineliömetrihintoja. 2 Tonttien vuosivuokrat ovat viisi (5) prosenttia myyntihinnasta. 3 Myyntihinnat on sidottu vuoden 2006 elinkustannusindeksin keski -indeksiin. Hinnat ja vuokrat tulevat voimaan ja niitä tarkistetaan edellisen vuoden keski-indeksin osoittamassa suhteessa. 4 Erillispientalotontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla koko kaupungin alueella rakentajan toivomuksen mukaan kuitenkin siten, että uusien rakentamattomien tonttien luovutusmuodosta päättää kulloinkin kaupunginhallitus. 5 Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit. Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää esittää valtuuston hyväksyttäväksi kaupungin omakotitalotonttien luovutuksissa seuraavat hinnat ja luovutusmuodot: 1 Erillispientalotonttien (AO) myyntihinnat ovat hintavyöhykekartan mukaisia tonttineliömetrihintoja. 2 Tonttien vuosivuokrat ovat viisi (5) prosenttia myyntihinnasta. 3 Myyntihinnat on sidottu vuoden 2006 elinkustannusindeksin keski-indeksiin. Hinnat ja vuokrat tulevat voimaan ja niitä tarkistetaan edellisen vuoden keski-indeksin osoittamassa suhteessa.

5 4 Erillispientalotontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla koko kaupungin alueella rakentajan toivomuksen mukaan kuitenkin siten, että uusien rakentamattomien tonttien luovutusmuodosta päättää kulloinkin kaupunginhallitus. 5 Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit. Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösehdotuksen. VSTO Kaupunginhallitus Valtuusto päättää hyväksyä kaupungin omakotitalotonttien luovutuksissa seuraavat hinnat ja luovutusmuodot: 1 Erillispientalotonttien (AO) myyntihinnat ovat hintavyöhykekartan mukaisia tonttineliömetrihintoja. 2 Tonttien vuosivuokrat ovat viisi (5) prosenttia myyntihinnasta, 3 Myyntihinnat on sidottu vuoden 2006 elinkustannusindeksin keski-indeksiin. Hinnat ja vuokrat tulevat voimaan ja niitä tarkistetaan edellisen vuoden keski-indeksin osoittamassa suhteessa. 4 Erillispientalotontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla koko kaupungin alueella rakentajan toivomuksen mukaan kuitenkin siten, että uusien rakentamattomien tonttien luovutusmuodosta päättää kulloinkin kaupunginhallitus. 5 Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit. Käsittely Vesa Pohjola esitti Arto Karhun kannattamana, että vuonna päättyvien vuokrasopimusten osalta voitaisiin tontit lunastaa vuoden 2006 hinnoilla vuoden 2009 loppuun asti. Valtuutettu Veikko Laitila esitti Markku Pohjosen ja Pekka Puolimatkan kannattamana, että asia palautettaisiin. Päätös Valtuusto päätti yksimielisesti palauttaa asian.

6 Kaupunginhallitus : Valmistelija: kaupungingeodeetti Juhani Huttunen, puh. (06) tai Kaupunginvaltuusto päätti valtuutettu Vesa Pohjolan esityksen johdosta palauttaa asian. Pohjolan esitys oli, että vuosina päättyvien vuokrasopimusten osalta voitaisiin tontit lunastaa vuoden 2006 hinnoilla vuoden 2009 loppuun asti. Lisäksi joukko vuokramiehiä on jättänyt vetoomuksen tontinvuokrien korotusten ja tontin lunastusten siirtymäajaksi. Tontit olisi voitava lunastaa vuosien 2007 ja 2008 aikana vuoden 2006 hinnalla. Vetoomus : LIITE A 101 Tonttien uudesta hintatasosta ei sinällään ole ollut poikkeavia mielipiteitä. Esitetyt hinnat edustavat noin 70 prosenttista tasoa tämän hetkisestä käyvästä hinnasta. Mikäli vanhojen vuokratonttien lunastushinnat jäädytettäisiin 2-3 vuodeksi vuoden 2006 kaupungin käyttämälle hintatasolle, joka on prosenttia käyvästä hinnasta, saattaa ostajan suoritettavaksi tulla varainsiirtoveron lisäksi lahjaveroa. Kiinteistön kaupassa alle 60 prosentin kauppahinta käyvästä arvosta voidaan katsoa lahjaksi. Toisaalta kaikki tontit samalla hintavyöhykkeellä ovat kaupungille samanarvoisia, olkoon ne uusia luovutettavia tontteja tai lunastettavia vuokratontteja. Maksetut vuokrat ovat vain käyttökorvauksia vuokra-ajalta, jolloin ne ovat olleet yksityisten hallinnassa. Asiaa voidaan katsoa vuokramiehen kannalta myös siten, että kaupungin antamasta tontin hinnan suuruisesta lainasta on maksettu korkoa. Käytännössä esitykset johtaisivat kaksihintajärjestelmään, joka ei olisi tasapuolista asukkaille. Kuitenkin asian nopeasti esiintulemisen vuoksi voitaneen aikaa ostomahdollisuuteen nykyisillä tonttihinnoilla jatkaa asti vanhojen vuokratonttien osalta. Vuokrasopimusten päättymiseen ja tonttien uudelleen vuokraukseen liittyvistä seikoista, joilla asiallisesti ei ole yhteyttä tontin luovutushintoihin tulee erillinen selvitys kaupunginhallitukselle. MAANKÄYTTÖRYHMÄ esittää, että kaupunginhallitus päättää muuttaa valtuustoon menevän esityksen kohdan 5 seuraavaan muotoon: Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit, kui-

7 tenkin siten, että erillisten pientalojen vuokratontit, joilla on vuokra-aikaa jäljellä, myydään asti vuoden 2006 tonttihinnoilla. Käsittely kaupunginhallituksessa Seppo Tastu la esitti Seija Haapa lehdon kannattamana, että vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit, kuitenkin siten, että erillisten pientalojen vuokratontit, joilla on vuokra-aikaa jäljellä, myydään asti vuoden 2006 hinnoilla. Pirkko Häli esitti Snellmanin, Kouvon ja Sarkkisen kannattamana, että että vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit, kuitenkin siten, että erillisten pientalojen vuokratontit, joilla on vuokra-aikaa jäljellä, myydään asti vuoden 2006 hinnoilla. Puheenjohtaja teki tehdyistä esityksistä ehdotuksen äänestysjärjestykseksi, mikä hyväksyttiin. Äänestys 1 Seppo Tastulan esitys vastaan Pirkko Hälin ehdotus. Pirkko Hälin ehdotus sai 6 ääntä (Innanen, Häli, Sarkkinen, Snellman, Kouvo ja Haimakainen), Seppo Tastulan ehdotus sai 4 ääntä (Tastula, Pikkarainen-Haapasaari, Sabel, Haapalehto), 1 äänesti tyhjää (Nurmi). Pirkko Hälin ehdotus voitti. Äänestys 2 Pirkko Hälin ehdotus vastaan kauunginjohtajan ehdotus. Hälin ehdotus sai 6 ääntä (Häli, Innanen, Sarkkinen, Snellman, Haimakainen ja Kouvo. Tyhjää äänesti 5.) Kaupunginhallitus päätti esittää valtuustolle, että valtuusto hyväksyä kaupungin omakotitalotonttien luovutuksissa seuraavat hinnat ja luovutusmuodot: 1 Erillispientalotonttien (AO) myyntihinnat ovat hintavyöhykekartan mukaisia tonttineliömetrihintoja. 2 Tonttien vuosivuokrat ovat viisi (5) prosenttia myyntihinnasta. 3 Myyntihinnat on sidottu vuoden 2006 elinkustannusindeksin keski-indeksiin. Hinnat ja vuokrat tulevat voimaan ja niitä tarkistetaan edellisen vuoden keski-indeksin osoittamassa suhteessa. 4 Erillispientalotontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla koko kaupungin alueella rakentajan toivomuksen mukaan kuitenkin siten, että uusien rakentamattomien tonttien luovutusmuodosta päättää kulloinkin kaupunginhallitus.

8 5 Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uu del tontit, kuitenkin siten, että erillisten pientalojen vuok ratontit, joilla on vuokra-aikaa jäljellä, myydään asti vuoden 2006 tonttihinnoilla. Käsittely kaupunginhallituksessa Valmistelija: kaupunginlakimies Mikko Snellman, puh Kaupunginhallituksen käsittelyssä tuotiin esille tarve selventää sitä, miten vanhojen omakotitonttien ostaminen tapahtuisi silloin, kun alueella ei ole vielä vahvistettua asemakaavaa. Ongelmalliseksi koettiin tilanne muun muassa Yksipihjassa ns. Potin vuokra-alueiden osalta. Tällä alueella vuokrasopimukset ovat pitkiä ja vuokra-alueet (tontit) eivät kaikilta osin tulee noudattamaan tulevaa kaavoitusta. Yksittäisiä vastaavanlaisia tapauksia saattaa esiintyä muuallakin Kokkolan kaupungin alueella. Vuokratilanne Potin alueella: Liite B 101 Esitetään, että tällaisten vuokrasuhteiden osalta sovellettaisiin vastaavaa menettelyä kuin muiden ns. vanhojen rekisteröityjen vuokratonttien osalta. "Vanhojen" vuokrasopimusten mukaiset vuokramiehet eli vuoden 2007 aikana kaava/rekisteritonteiksi muodostettavien vuokratonttien haltijat saavat vuonna 2007 ostaa tontin vuoden 2006 hinnoittelun mukaisesti. Koska kuitenkin on ilmeistä, ettei alueen kaavoitus valmistu vuoden 2007 aikana, esitetään, että siirtymäajaksi tulee myös vuosi Muutettu päätösesitys on kokonaisuudessaan seuraava: Kaupunginhallitus Valtuusto päättää hyväksyä kaupungin omakotitalotonttien luovutuksissa seuraavat hinnat ja luovutusmuodot: 1 Erillispientalotonttien (AO) myyntihinnat ovat hintavyöhykekartan mukaisia tonttineliömetrihintoja. 2 Tonttien vuosivuokrat ovat viisi (5) prosenttia myyntihinnasta. 3 Myyntihinnat on sidottu vuoden 2006 elinkustannusindeksin keski-indeksiin. Hinnat ja vuokrat tulevat voimaan ja niitä tarkistetaan edellisen vuoden keski-indeksin osoittamassa suhteessa. 4 Erillispientalotontit luovutetaan myymällä tai vuokraamalla koko kaupungin alueella rakentajan toivomuksen mukaan kuitenkin siten, että uusien rakentamattomien tonttien luovutusmuodosta päättää kulloinkin kaupunginhallitus.

9 5 Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit, kuitenkin siten, että erillisten pientalojen vuokratontit, joilla on vuokra-aikaa jäljellä, myydään asti vuoden 2006 tonttihinnoilla. 6 Vuoden 2008 aikana kaava/rekisteritonteiksi muodostettuihin vanhoihin voimassa oleviin vuokra-alueisiin sovelletaan edellä 5. kohdan mukaista hinnoittelua. Käsittely Valtuutettu Pohjola esitti Antero Tastulan kannattamana, että kohta 2 - Tonttien vuosivuokrat ovat neljä (4) prosenttia myyntihinnasta ja kohta 5 - Vanhat vuokratontit myydään samoin perustein kuin uudet tontit, kuitenkin siten, että erillisten pientalojen vuokratontit, joilla on vuokra-aikaa jäljellä, myydään asti vuoden 2006 tonttihinnoilla. Äänestys: Valtuutettu Pohjolan esitys 17 valtuutettua, kaupunginhallituksen esitys 33 valtuutettua. Valtuusto oli näin ollen hyväksynyt kaupunginhallituksen esityksen. Äänestyslista : Liite C 101 Päätös Valtuusto hyväksyi kaupunginhallituksen päätösehdotuksen. 5-

10 '111: AO-TONTTIEN HINTAVYOHYKKEET