Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen. Vesa Puisto Lakimies

Transkriptio

1 Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen Vesa Puisto Lakimies

2

3 Taustaksi Asumisoikeusasuminen on eräänlainen omistus- ja vuokra-asumisen välimuoto Asumisoikeusasumista koskee laki asumisoikeusasunnoista /650, laki voimaan Asumisoikeuslaissa säännelty asumisoikeusasukkaan ja talon omistajan suhde sisältää elementtejä asunto-osakeyhtiölaista ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annetusta laista Huoneiston käyttämiseen, asumisoikeuden luovuttamiseen ja huoneiston hallinnan luovuttamiseen liittyvät säännökset on rakennettu pitkälti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain pohjalta Asumisoikeuslain esitöissä ei ole kovin laajasti perusteltu tai kommentoitu näitä huoneenvuokrapuolelta otettuja lainasäännöksiä asumisoikeusasumisen erityistarpeilla vaan monessa kohdin on vain todettu, että asia menee samalla tapaa kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa Avoimia säännöksiä täytyykin monin kohdin tulkita asumisen juridiikan yleisessä viitekehyksessä

4 Taustaksi Asumisoikeusasukas ei omista huoneistoa, vaan asumisoikeuden, joka tuottaa oikeuden käyttää tiettyä huoneistoa Asumisoikeus on siinä mielessä pysyvä, ettei talon omistaja voi päättää sopimusta, ellei asumisoikeuden haltija sillä tavalla moitittavasti, että talon omistajalle syntyy oikeus purkaa sopimus laissa määrätyin perustein Asumisoikeusasukas saa käyttää huoneistoa hyvin vapaasti omana ja perheensä kotina, mutta asumisoikeuden luovutusta ja oikeutta huoneiston vuokraukseen on rajoitettu enemmän kuin perinteisessä omistusasumisessa Asumisoikeuden haltija on velvollinen maksamaan asumisoikeudestaan talon omistajalle asumisoikeusmaksun (hankintahinta) sekä kuukausittaista käyttövastiketta Kun asumisoikeus aikanaan päättyy, saa asumisoikeuden haltija maksamansa asumisoikeusmaksun takaisin itselleen Asumisoikeuden haltijat voivat osallistua asumisoikeusrakennusta koskevaan päätöksentekoon sen mukaan, mitä laki yhteishallinnosta vuokrataloissa määrää

5 Keskeisimpiä säädöksiä teemaan liittyen 2 : Asumisoikeussopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti (ym) 4 : Asumisoikeuden saajan tulee olla kunnan hyväksymä henkilö, taikka henkilö, jolle asumisoikeus tämän lain mukaan (erityisesti 23 ) voi siirtyä. Muulle henkilölle tehty asumisoikeuden siirto on mitätön 5 : Monista asumisoikeuslain säännöksistä ei voida asumisoikeussopimuksessa poiketa asumisoikeuden haltijan tai tältä oikeutensa johtaneen vahingoksi 23 : Asumisoikeuden haltija voi luovuttaa asumisoikeutensa varsin vapaasti puolisolleen, suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselleen taikka sellaiselle perheenjäsenelle, joka luovutushetkellä vakinaisesti asuu huoneistossa

6 Keskeisimpiä säädöksiä teemaan liittyen 27 : Asumisoikeuden haltijan tulee käyttää huoneistoa vakituisena asuntonaan tai hänen ja hänen perheensä vakituisena asuntona. Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa (alivuokrata) enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi ilman talon omistajan lupaa 28 : Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa huoneiston väliaikaisesti (enint. 2 vuodeksi) toisen käytettäväksi, jos hän työnsä, opintojensa tai muun vastaavan syyn takia tilapäisesti oleskelee toisella paikkakunnalla tai jos luovuttamiseen on muu erityinen syy 30 : Asumisoikeus vois siirtyä sen haltijalta avioliiton päättyessä tasinkona tai muutoinkin toiselle puolisolle, joka asui samassa ko. huoneistossa asumisoikeuden haltijan kanssa 31 : Asumisoikeuden haltijan kuollessa asumisoikeus voi siirtyä perintönä tai testamentilla eteenpäin. Jos luovutuksensaaja ei ole ) -kohdassa tarkoitettu henkilö, on talon omistajalla oikeus lunastaa asumisoikeus

7 Etukäteen tulleita kysymyksiä

8 Asumisoikeusasunnon käyttäminen Kysymys 1: Voiko asumisoikeuden haltija ottaa puolisonsa tai perheenjäsenensä asumaan kanssaan asumisoikeusasuntoon?

9 Asumisoikeusasunnon käyttäminen Asumisoikeuslaki 27 1 momentti: Asumisoikeuden haltijan tulee käyttää huoneistoa vakituisena huoneistoa vakituisena asuntonaan tain hänen ja perheensä vakituisena asuntona Asumisoikeuden haltija saa aina ottaa huoneistoon kanssaan asumaan parisuhdekumppaninsa sekä perheenjäsenensä Perhettä tai parisuhdekumppania ei ole määritelty laissa tarkemmin Asumisoikeusasukkaalla on hyvin laajat oikeudet ottaa asuinkumppaninsa käytännössä kenet tahansa henkilön, jota pitää parisuhdekumppaninaan tai joka kuuluu hänen itse kokemaansa perheeseen

10 Asumisoikeusasunnon käyttäminen Kysymys 1: Voiko asumisoikeuden haltija ottaa puolisonsa tai perheenjäsenensä asumaan kanssaan asumisoikeusasuntoon? Vastaus: Kyllä voi

11 Asumisoikeusasunnon alivuokraaminen Kysymys 2: Voiko asumisoikeusasunnon antaa osittain tai kokonaan alivuokralle taikka luovuttaa kokonaan kolmannelle osapuolelle loman ajaksi?

12 Asumisoikeusasunnon alivuokraaminen Asumisoikeuslaki 27 Asumisoikeuden haltijan tulee käyttää huoneistona vakituisena asuntojaan tai hänen perheensä vakituisena asuntona 2 momentin mukaan asumisoikeuden haltija saa luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi (ilman talon omistajan lupaa) Kun asunnosta luovutetaan osa tai osia (enintään puolet kolmannen osapuolen käyttöön niin, että huoneiston haltija edelleen asuu huoneistossa puhutaan huoneiston osan alivuokrauksesta Alivuokralainen saa olla kuka tahansa Mikäli huoneistosta alivuokrataan yli puolet taikka jos huoneisto jälleenvuokrataan kokonaan ilman vuokranantajan lupaa, on tämä peruste purkaa asumisoikeussopimus (ilman varoitusta).

13 Asumisoikeusasunnon hallinnan tilapäinen luovutus Asumisoikeuslaki 28 Asumisoikeuden haltija saa luovuttaa huoneiston väliaikaisesti toisen käytettäväksi, jos hän työnsä, opintojensa tai muun vastaavan syyn takia tilapäisesti oleskelee toisella paikkakunnalla tai luovuttamiseen on muu erityinen syy Huoneisto saadaan kuitenkin luovuttaa yhtäjaksoisesti enintään kahdeksi vuodeksi. Tätä pidemmäksi aikaa huoneisto saadaan luovuttaa, jos siihen on edellä tarkoitettu syy eikä talon omistajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta Luovutuksensaaja voi olla kuka tahansa Hallinnan tilapäisestä luovutuksesta on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti talon omistajalle Asumisoikeusasukas vastaa kaikissa tilanteissa alivuokralaisensa sekä hallinnan luovutuksensaajan huoneistolle aiheuttamat vahingot

14 Asumisoikeusasunnon alivuokraaminen Kysymys 2: Voiko asumisoikeusasunnon antaa osittain tai kokonaan alivuokralle taikka luovuttaa kokonaan kolmannelle osapuolelle loman ajaksi? Vastaus: Asumisoikeusasukas voi aina antaa asunnostaan alivuokralle enintään puolet ilman talon omistajan suostumusta. Tällöin asumisoikeusasukas jää itse asumaan huoneistoon Huoneiston hallinnan voi luovuttaa kokonaan kolmannelle henkilölle, jos siihen on olemassa lain 28 :ssä tarkoitettu syy (loma ei ole 28 :ssä tarkoitettu syy) tai muutoin vain talon omistajan luvalla Huom! Mikäli asumisoikeusasukas perii luovutuksensaajalta vuokraa, on se hänelle veronalaista tuloa, joka tulee ilmoittaa veroilmoituksessa

15 Asumisoikeusasunnon siirtyminen avioliiton päättyessä Kysymys 3: Mikä oikeus puolisolla on asumisoikeuteen?

16 Asumisoikeusasunnon siirtyminen avioliiton päättyessä Asumisoikeuslaki 30 Puolisolla, jolla on oikeus saada osituksessa avio-oikeuden nojalla toisen puolison omaisuutta, saa tasinkona vaatia itselleen toiselle puolisolle kuuluvan asumisoikeuden, jos 1) Asumisoikeuden nojalla hallittua huoneistoa käytettiin puolisoiden yhteisenä kotina 2) Milloin ositus toimitetaan elossa olevien puolisoiden kesken, puoliso on enemmän asunnon tarpeessa Enemmän asunnon tarpeessa oleva puoliso voi myös vaatia oikeutta lunastaa asumisoikeus itselleen, vaikkei tällä olisikaan avio-oikeuden perusteella oikeutta ko. omaisuuteen Asumisoikeus on varallisuutta, johon asumisoikeuden omistajalla voi olla avio-oikeus samaan tapaan kuin muuhunkin omaisuuteen Edellä sanottu koskee myös yhteisesti omistettua asumisoikeutta Avioliittolain mukaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn asunnon luovutukseen tarvitaan molempien puolisoiden suostumus, vaikka asunnon (asumisoikeuden) omistaisikin vain toinen puolisoista

17 Asumisoikeusasunnon siirtyminen avioliiton päättyessä Kysymys 3: Mikä oikeus puolisolla on asumisoikeuteen? Vastaus: Avioliiton päättyessä eroon puolisolla on oikeus saada asumisoikeus tasinkona tai lunastaa se toiselta, jos hän on enemmän asunnon tarpeessa Yhteisenä kotina käytetyn asumisoikeuden luovutukseen tarvitaan kummankin aviopuolison suostumus, vaikka vain toinen omistaisi asumisoikeuden

18 Asumisoikeuden haltijan kuolema Kysymys 4: Mitä asumisoikeusasunnolle tapahtuu asumisoikeuden haltijan kuollessa?

19 Asumisoikeuden haltijan kuolema Asumisoikeuslaki 31 Henkilön kuollessa asumisoikeus kuuluu hänen kuolinpesäänsä Mikäli asumisoikeus siirtyy perintönä tai yleistestamentilla henkilölle, joka ei asunut kuolleen henkilön kanssa ko. huoneistossa, on kuolleen henkilön perheenjäsenellä/puolisolla oikeus kolmen kuukauden kuluessa lunastaa asumisoikeus itselleen Mikäli asumisoikeus on annettu erityistestamentilla, ei perheenjäsenellä/puolisolla ole oikeutta vaatia asumisoikeutta itselleen Mikäli asumisoikeuden testamentilla tai perinnöllä saanut henkilö ei ole kunnan hyväksymä asumisoikeuden hakija tai kuolleen henkilön perillisasemassa oleva perheenjäsen tai puoliso (23 ), on talon omistajalla oikeus lunastaa asumisoikeus itselleen

20 Asumisoikeuden haltijan kuolema Asumisoikeus voi siis siirtyä kuolleelta henkilöltä perinnöllä tai testamentilla eteenpäin. Kun asumisoikeus siirtyy luovutuksensaajalle, se ei enää ole kuolinpesän omaisuutta Mikäli asumisoikeus jää sen testamentilla tai perintönä saaneelle henkilölle, on tämän kanssa tehtävä uusi asumisoikeussopimus Perintösaannon kautta asumisoikeus ei voi vasten talon omistajan tahtoa siirtyä kenellekään muulle ulkopuoliselle kuin ) -kohdassa tarkoitetulle kuolleen henkilön perheenjäsenelle/puolisolle. Edellä mainituista säännöksistä riippumatta kuolleen henkilön leskellä on hänen niin vaatiessaan niin sanottu lesken vähimmäissuoja (perintökaari 3:1a ): Eloonjäänyt puoliso saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan eloonjääneen puolison kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly eloonjääneen puolison varallisuuteen

21 Asumisoikeuden haltijan kuolema Kysymys 4: Mitä asumisoikeusasunnolle tapahtuu asumisoikeuden haltijan kuollessa? Vastaus: Asumisoikeus kuuluu kuolleen henkilön kuolinpesään, josta se voi perintönä tai testamentilla siirtyä eteenpäin Mikäli asumisoikeus siirtyy kuolinpesästä muulle kuin hänen puolisolleen, suoraan etenevässä tai takenevassa polvessa olevalle sukulaiselle taikka perheenjäsenelle, joka vakinaisesti asui huoneistossa, on tällaisella henkilöllä oikeus lunastaa asunto itselleen Jos edellä mainitussa tilanteessa kuolleen henkilön asunnossa asunut perheenjäsen tai puoliso ei lunasta asumisoikeutta, on talon omistajalla oikeus lunastaa asumisoikeus Kuolleen henkilön leskellä on halutessaan oikeus joka tilanteessa jäädä asumaan huoneistoon, jos hänellä itsellään ei ole muuta asuntoa käytettävissään

22 Yhteisesti omistettu asumisoikeus Kysymys 5: Omistamme asumisoikeuden yhdessä, mutta emme ole avioliitossa keskenämme. Miten käy yhteisesti omistetun asumisoikeuden, jos eroamme?

23 Yhteisesti omistettu asumisoikeus Asumisoikeuslaki 35 : Jos asumisoikeus kuuluu yhteisesti kahdelle tai useammalle henkilölle ja joku heistä haluaa saada yhteisomistuksen lakkaamaan, oikeus voi (jos asiaa ei saada sovittua) määrätä, että koko asumisoikeus on luovutettava 23 :n mukaisesti Luovutuksensaajaksi voidaan tällöin valita jompi kumpi osaomistaja (etuoikeus) tai joku muu henkilö Oman osuuden asumisoikeudesta voi siis luovuttaa vain yhteisesti sopimalla tai hakemalla oikeudesta määräyksen siitä, että oikeudesta voi luopua vastoin toisen yhteisomistajan tahtoa

24 Yhteisesti omistettu asumisoikeus Kysymys 5: Omistamme asumisoikeuden yhdessä, mutta emme ole avioliitossa keskenämme. Miten käy yhteisesti omistetun asumisoikeuden, jos eroamme? Vastaus: Asumisoikeudesta luopumisesta toisen hyväksi voidaan sopia. Jos asiasta ei päästä sopimukseen, voi tuomioistuimesta hakea päätöksen, jonka turvin voi luopua osuudestaan ja saada maksamansa asumisoikeusmaksun takaisin Toisella puolisolla on tällaisessa tilanteessa etuoikeus saada asumisoikeus itselleen ( lisäosuuden maksua vastaan)

25 Asumisoikeuslain uudistaminen Kysymys 6: Asumisoikeuslakia ollaan uudistamassa. Mitä muutoksia lakiin on tulossa?

26 Asumisoikeuslain uudistaminen Asumisoikeuslainsäädäntöä ollaan uudistamassa, mutta lakimuutoksen sisällöstä ei vielä ole tietoa Uudistamistarpeesta on tehty selvitys, joka julkaistiin alkuvuodesta 2016 Selvityksessä ehdotettiin mm. seuraavia muutoksia: Asukkaiden vaikutusmahdollisuuksien lisääminen Asumisoikeusasumisen rahoitusvastuun siirtäminen pois valtiolta Asumisoikeuden hakujärjestelmän ylläpidon siirtäminen pois kuntien vastuulta Hakunumerojärjestelmän määräaikaistaminen Talon rajoituksista vapautumista helpottaminen Asumisoikeusasumisen taloudellisen läpinäkyvyyden lisääminen Aiheesta on parhaillaan käynnissä ympäristöministeriön organisoima verkkokeskusteluvaihe Samaan aikaan on vireillä lainoitusjärjestelmään liittyviä lakimuutoksia, joiden tarkoituksena on helpottaa ja lisätä asumisoikeusasuntojen tuotantoa

27 Asumisoikeuslain uudistaminen Kysymys 6: Asumisoikeuslakia ollaan uudistamassa. Mitä muutoksia lakiin on tulossa? Vastaus: Lainsäädännön muutoksista ei ole vielä tarkkaa tietoa, koska lainsäädäntöuudistus on vasta alkuvaiheessa. Selvitystyöryhmä esitti kuitenkin lainsäädäntömuutoksen taustaksi lukuisia muutostarpeita Ks. selvitystyöraportti: e=1

28 Lexia Attorneys Ltd Kalevankatu 20 FI Helsinki tel fax