HELSINGIN SOSIALIDEMOKRAATIT R.Y. KOHTUUHINTAINEN ASUMINEN JA SEN EDISTÄMINEN HELSINGISSÄ TYÖRYHMÄN LOPPURAPORTTI Elokuu 214 1
2
Helsingin sosialidemokraatit r.y:lle Helsingin sos.dem. piiri asetti työryhmän keväällä 213 selvittämään ja tekemään ehdotuksia kuinka Helsingissä voitaisiin edistää kohtuuhintaista asumista sen eri muodoissa. Työryhmä otti nimekseen Kohtuuhintainen asuminen ja sen edistäminen Helsingissä. Työryhmään valittiin jäseniksi KTM Antti Koskela, VTM Olavi Lehtinen, OTM Mikko Luukkonen, VTM Ossi Paukku, Erikoismestari Sakari Saikkonen, VTM Reijo Vuorento ja valt.tri Eila Palola. Työryhmän puheenjohtajaksi valittiin Ossi Paukku. Jäsen Palola ei osallistunut työryhmän työhön työesteiden vuoksi. Työryhmän työ jaettiin kahteen osaan. Ossi Paukku on laatinut liitemuistion Helsingin asuntomarkkinoiden kehystekijät, mitä jäsenet ovat tarkastelleet, kommentoineet sekä ehdottaneet tarpeellisia lisäyksiä. Liitemuistio 1 on tietojen oikeellisuuden ja luotettavuuden osalta Paukun vastuulla. Työryhmän toinen ja keskeinen tehtävä on ollut laatia ehdotuksia sekä liitemuistion antamien tietojen pohjalta että omasta pitkäaikaisesta kokemuspiiristä asuntoalalta. Työryhmä ei ole ehdotuksissaan ottanut puoluepoliittista kantaa, vaan on pyrkinyt tarkastelemaan asiaa asunnontarvitsijoiden kannalta ja analysoinut kaupungin tekemiä asuntopoliittisia päätöksiä. Nämä päätökset näkyvät myös liitemuiston tiedoissa. Luukkosen laatima liitemuistio 2 käsittelee kohtuuhintaisen asumisen historiaa ja sisältöä yleisellä tasolla. Työryhmän keskeiset ehdotukset liittyvät kaupungin harjoittamaan asunto- ja tonttipolitiikkaan, mikä on elintärkeä asia koko kohtuuhintaisen asumisen järjestelmälle. Helsingin kaupungin asunto- ja tonttipolitiikan ensisijaisena tehtävänä on niin vuokralla asumisessa kuin omistusasumisessa tuottaa kohtuuhintaisia ratkaisuja pieni- ja keskituloisille talouksille, perheille ja yksinasuville sekä monimuotoinen asumismahdollisuus kaikille. Helsingin asuntomarkkinat ovat ajautuneet jo pitkän aikaa varsin huolestuttavaan epätasapainoon, varsinkin vuokramarkkinat. Työryhmän ehdotukset voivat näyttää mullistavilta, mutta sitä ne eivät ole. Tervehdyttäminen vaatii nyt syvää ja pitempään pysyvää muutosta kaupungin asuntopolitiikkaan, jotta päästään edes lähelle tasapainotilaa. Vakava sairaus edellyttää kovaa lääkitystä vähintään seuraavan 1 vuoden ajan ja senkin jälkeen, koska kaupungissa asuu ja kaupunkiin muuttaa kasvava määrä ihmisiä, jotka tarvitsevat kohtuuhintaisen asunnon pysyvästi. Kansan Sivistysrahasto on myöntänyt selvitystä varten avustuksen, mikä on kokonaisuudessaan käytetty Tilastokeskukselta hankittujen tilastojen ostoon. Helsingissä 22. elokuuta 214 Ossi Paukku, pj Antti Koskela Olavi Lehtinen Mikko Luukkonen Sakari Saikkonen Reijo Vuorento Sisältö: Työryhmän ehdotukset: s. 3-13, Liite 1: s.14 132, Liite 2: s. 133 138 3
Kohtuuhintainen eli hintavalvottu asuntokanta Seuraavat ehdotukset lyhyine perusteluineen on laadittu liitteessä olevan muistion Helsingin asuntomarkkinoiden kehystekijät tietojen pohjalta. Muistio on tilastopohjainen selvitys Helsingissä tapahtuneesta kehityksestä asuntomarkkinoilla. Muistiossa on myös esitetty tilastollisia ennusteita asuntojen tulevasta kysynnästä Helsingin kaupungin oman väestösuunnitteen ja Tilastokeskuksen väestöennusteen kehikossa. Kohtuuhintainen asunto on määritelty vain sellaiseksi asunnoksi, missä on voimassa pitkäaikaiset luovutus-, käyttö ja myyntihinnan rajoitukset. Näitä ovat kaikki ARA-vuokra-asunnot, ASO-asunnot ja Hitas-asunnot. Lähinnä esikaupungeissa on suuri vanhojen ARA-osakeasuntojen (RA- ja HK- tuote) kanta, joka rakennettiin pääosin vv. 1968 1996. Nämä asunnot ovat edelleen suurelta osin myyntihinnaltaan kohtuullisia osittain siksi, että ne sijaitsevat edullisilla kaupungin vuokratonteilla. Kuitenkin näistä ovat kaikki rajoitukset poistuneet ja ne ovat nyt vapailla markkinoilla vapaasti myytäviä osakeasuntoja, joten ne eivät sovi tässä tarkastelussa kohtuuhintaisten asuntojen joukkoon. ARA-vuokra-asuntojen omakustannusperusteisissa vuokrissa on Helsingissä suurta hajontaa, vaikka lainoja- ja korkotukea säätelevät lait koskevat kaikkia ARA asuntoja. Keskivuokrien ero ei-kunnallisten yhteisöjen perimissä vuokrissa on Helsingin kaupungin asuntojen (Heka) vuokriin verrattuna kasvanut keskimäärin 3-5,5 euroon asuntoneliöltä. Kun Hekan vuokrat ovat aidosti omakustannuspohjaisia, eivät muiden perimät vuokrat ole keskimäärin kovinkaan kohtuullisia. Kuitenkin nämä asunnot luetaan kohtuuhintaisiksi asunnoiksi niissä olevien pitkien rajoitusten vuoksi. Kohtuhintaisten asuntojen tarjonta ja kysyntä Helsingin asuntokannasta on hintavalvottuja asuntoja noin 12 5 huoneistoa (ml. kaikki kaupungin omistamat asunnot), mikä on koko kaupungin alueen asuntokannasta vajaat 3 %. Helsingin vuokra-asuntomarkkinat ovat epätasapainossa erityisesti kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kohdalla. Helsingin kaupungin vuokra-asuntoyhtiön (Heka) asuntoihin oli hakijoita toukokuun 214 lopussa 26 9 taloutta ja asuntoja tarjotaan vuodessa noin 2 5 huoneistoa. Näistä oli 1-hengen talouksia 22, joista kiireellisessä asunnontarpeessa 7 %. Kaikkiaan kohtuuhintaisia ARA-vuokra-asuntoja (ml.aso) on Helsingissä nyt noin 76 8 huoneistoa. Kaupungin omistamissa yhtiöissä on kaikkiaan noin 5 ARA-vuokra-asuntoa ja vapaarahoitteisia noin 7 vuokra-asuntoa, jotka nekin luetaan kohtuuhintaisiksi. Omistusasuntojen puolella kohtuuhintaisten Hitas-asuntojen tarjonta on noin 19 osakehuoneistoa. Hitas-asuntojen osuus kaikista osakehuoneistoista oli v. 212 noin 13,5 %. Kannasta suurin osa on rakennettu ennen vuotta 1995 ja viimeisten 1 vuoden aikana enää 345 asuntoa eli keskimäärin 35 asuntoa per vuosi. Viime vuonna ATT:n rakennuttamiin Hitas-asuntoihin oli Kantakaupungin alueella noin 2 kertainen ostajiksi ilmoittautuneiden määrä tarjolla oleviin asuntoihin nähden. Esikaupungeissa luku oli keskimäärin 3-4 kertainen ja eräillä alueilla oli jonkun verran vähemmän kysyntää kuin tarjolla olleita asuntoja. Yksityisten yleishyödyllisten yhteisöjen omistuksessa olevia ARA vuokra-asuntoja vapautuu rajoituksista ja siirtyy markkinavuokraiseksi 214 223 aikana yhteensä noin 66 huoneis- 4
toa ja Hitas-asuntoja samana aikana pelkästään rajoitussäännöstön nojalla 1 23 huoneistoa. Yhteensä kohtuuhintaisia asuntoja vapautuu vuoteen 223 mennessä vajaat 17 asuntoa. Kysyntä puolestaan ei vähene, vaan päinvastoin. Jatkossa on tärkeää, että Helsingin kaupunki ei hyväksy minkäänlaisia hankkeita rajoitusten poistamiseksi ennenaikaisesti; ei ARA-asunnoissa eikä Hitas- asunnoissa. Tarvittaessa kaupungin tulee olla aktiivinen lainsäädännön muuttamiseksi siten, että vapautumismahdollisuuksia rajoitetaan. Aravavuokra-asuntojen poistuman korvaaminen vaatii kohtuuhintaisen vuokra-asuntokannan säilyttämiseksi 66 ARA vuokra-asunnon uustuotantoa vuosittain. Hitas-asuntojen määrän säilyminen vaatii noin 1 uuden Hitas-asunnon rakentamista 214 223. Siten kohtuuhintaisen asuntokannan säilyttäminen nykytasolla vaatii vuosittain noin 17 asunnon uustuotantoa. Kun kysyntä ei näytä laantumisen merkkejä, vaan päinvastoin, ja kun erityisesti kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista on arviolta 1-2 asunnon vaje, tilanne pahenee nopeasti nykyisellä tuotantoprofiililla. Siirtolaisuuden lisääntyminen ja seudullisen muuttotappion vähentäminen vaativat myös osansa kohtuuhintaisen vuokra-asuntokannan lisäämisessä. Vuokra-asuntokuntien ennustettu lisäys 214 223 on yhteensä noin 18 asuntokuntaa, mikä merkitsee 18 vuokra-asunnon lisätarvetta vuosittain (sisältää Asot). Kun kaikkien asuntokuntien ennustettu lisäys oli vastaavana aikana 32 2 asuntokuntaa, on vuokratalouksien osuus kasvusta noin 56 %. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntokuntien lisäys 27 212 on ollut 7 4. Tästä on yksityisten yleishyödyllisten yhteisöjen omistamien ARA-vuokra-asuntojen vapautumisia 3 5, uustuotantoa 3 3 ja osakeasuntojen nettolisäystä omistajilta vuokralle noin 6 asuntoa (1 as./v.). Uustuotannossa oli poikkeuksellisen välimallin osuus 26 ja muun uustuotannon noin 7 asuntoa (n. 12 as/v.). Vuosina 214 223 tulee yksityisiä ARA-vuokra-asuntoja vapautumaan yhteensä 6 6. Jos vapaarahoitteinen vuokratuotanto ilman välimalleja ja osakeasuntojen omistuksesta vuokralle siirtyvien nettolisäys pysyvät molemmat edellä mainituilla vuositasoilla, lisääntyy vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta 214 223 yhteensä noin 8 8 asunnolla, mistä uustuotantoa noin 12 asuntoa. Edellä olevat ennusteet ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen lisäyslaskelma edellyttävät vuokra-asuntojen uustuotantotarpeeksi noin 17 asuntoa. Jos tästä on vapaarahoitteista uustuotantoa 12 vuodessa, jää ARA-vuokra-asuntojen vähimmäistuotantotarpeeksi 214 223 noin 15 8 asuntoa eli vajaat 16 asuntoa vuodessa. Kun ARA-vuokra-asunnoissa 2 (3 %) ja vapaarahoitteisissa 22 (28 %) talouden käyttötulot ovat alle pientuloisuuden rajan (ent. köyhyysraja), on edelleen suuri tarve lisätä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen määrää yli edellä mainitun vähimmäismäärän. Käytettävissä olevien rahatulojen mediaani on pientuloisuuden rajan alittaneilla ARA ja vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvilla talouksilla lähes sama. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvilla talouksilla korkeamman vuokratason vuoksi rahatulot vuokran jälkeen ovat pienemmät kuin ARA asunnoissa köyhyysrajan alittaneilla. Näin ollen ARA-vuokra-asuntojen lisäys myös tästä syystä olisi tarpeen, jotta yhä useampi pienituloinen voisi saada vuokraltaan edullisemman asunnon. Tämä voisi vähentää erityisesti vapaarahoitteisten yksiöiden kysyntää, jolloin nousupaine näiden huoneistojen vuokriin olisi nykyistä pienempää. Edelleen pienempi tuotto yksiövuokrista saattaisi lisätä yksiöiden tarjon- 5
taa myyntiin omistusasunnoiksi; yksiöistähän on suurin kysyntä asuntojen ostomarkkinoilla. Siten kohtuuhintaisen vuokra-asuntokannan lisäystarve olisi seuraavan kymmenen vuoden aikana suurempi kuin mainitut 16 asuntoa vuodessa. ARA-vuokra-asuntoja omistavien ylikunnallisten yhtiöiden toiminnassa on käytössä koko yhtiön ARA-asuntokantaa koskeva vuokrien tasaus. Tulkintojensa mukaan yhtiöt kertovat toteuttavansa vuokrien omakustannusperiaatetta yhtiötasoisesti. Menettelyllä tapahtuu suuri tulonsiirto helsinkiläisiltä vuokra-asukkailta huonommin tuottavien alueiden vuokrakohteille. Samalla kerätään tulevaa korjaustoimintaa varten perittävässä vuokrassa huomattavia summia, joiden tuoma voitto voidaan siirtää verotuksen ulkopuolella ns. asuintalovarauksena. Tämä menettely on mahdollista vain ARAn rajoitusten piirissä olevissa vuokrataloissa eli kohtuuhintaisissa asunnoissa. Mm. kahden suurimman yksityisen vuokrataloyhtiön taseessa on asuintalovarausta yhteensä runsaat 6 m. Jotta summaa voitaisiin hahmottaa, voi todeta, että mm. Hekan (n. 44 asuntoa) vuotuinen vuokratuotto oli 344 m vuonna 213. Ympäristöministeriön selvitys vuodelta 213 osoittaa (Ympäristöministeriön raportteja 5/213), että Helsingissä yksityisten yhteisöjen ARA vuokrat ovat 3,2 5,6 e/asm 2 /kk alueesta riippuen korkeammat kuin kunnallisen Hekan perimät vuokrat (5 neliön asunnossa 2 34 euroa vuodessa, mikä vastannee näissä ARA vuokra-asunnoissa asuvien noin 2 kuukauden nettopalkkaa). Muissa kaupungeissa erot ovat olennaisesti pienempiä, noin kolmannes Helsingin luvuista. On selvää, että juuri Helsingissä on jo vuosikausia epäterveen markkinatilanteen johdosta voitu periä ARA-kohteissa vuokria, jotka tasoituksen ja korjausrahan johdosta ovat korkeammat kuin Hekan noudattama ja asuntolakien - ainakin lain hengen - tarkoittama omakustannus. Kun asuintalovaraus on jatkuvasti kasvanut huolimatta sen purkuvaatimuksesta (1 vuoden jälkeen alettava vuosittain kohdekohtaisesti purkaa kunakin vuonna tehdyn varauksen määrästä vähintään 1 %), on voittoa synnytetty ilmeisesti myös vuokrien tasauksen varjolla. Helsinkiläisten vuokra-asukkaiden tuki muun maan vuokra-asukkaille on huomattava. Tämä tuki on ollut omiaan ylläpitämään korkeita rakennuskustannuksia myös kustannustasoltaan halvemmilla alueilla. Edellä olevan perusteella on vuokra-asukkaiden ja asuntomarkkinoiden edun mukaista, että yleisen haun alaisia ARA-vuokra-asuntoja rakennetaan ensisijassa vain Hekan omistukseen, jolloin vuokrataso pysyy omakustanteisena ja asuntojen vuokrilla ja omistuksella ei jatkossa spekuloida. Samalla jatkuva paine ARA-rajoitusten purkamiseksi ennen aikojaan loppuu tontinluovutusten yhteydessä. Muiden erityisryhmien kuin opiskelija- ja nuorisoasuntojen kohteisiin myönnetään Asunrahaston varoista avustusta 3 5 % hankinta-arvosta riippuen siitä, mille ryhmälle asunnot on tarkoitettu. Helsingin kaupungin omistama Palveluasunnot Oy, runsaat 2 asuntoa, sulautetaan Hekaan, jolloin kiinteistöjen hallinta siirtyy osaksi suurempaa kokonaisuutta ja voi tuottaa taloudellisia etuja. Samalla jatkuu jo aiemmin Yhtiön noudattama omakustannusperiaate vuokrien määrityksessä. Vuosina 21 13 Helsinkiin myönnettiin avustusta (arvio km. 4 %) uustuotantoon vajaalle 9 asunnolle, joista kaupungin osuus oli 215 asuntoa. Kaikki kohteet ovat kaupungin osoittamille vuokratonteille rakennettavia. Peruskorjauskohteita oli yhteensä myös vajaa 9 asuntoa, joista kaupungin yhtiön 415 asuntoa. 6
Kun erityisryhmien asuntotarve kasvaa väestön vanhenemisen johdosta, olisi järkevää, että ARAn 3 5 prosentin avustukset kohdistuisivat jatkossa vain Hekan omistamiin kiinteistöihin, jolloin kiinteistöomistus perustuisi kaupungin luovuttamille tonteille, yleishyödyllisyydelle ja omakustannusperiaatteelle. Tämä omistusmuoto ei ole esteenä sille, että kaupunki voi kilpailuttaa näihin kiinteistöihin myös yksityisiä hoitopalvelujen tuottajia. Erityisryhmien palveluasuntoihin tulee hakeutumaan enenevässä määrin pieneläkkeen saajia, joiden eliniänodotus tulee pitenemään. Näissä kohteissa ei ole suotavaa ollenkaan markkinaehtoinen kiinteistöbisnes. Ehdotus: Kaupungin luovuttamille tonteille rakennetaan seuraavan 1 vuoden aikana noin 25 ARA-vuokra-asuntoa (sis. Asot) vuosittain. Tuotettavista asunnoista tulee vähintään 2/3 suunnata yleisen haun asunnoiksi ja näistä puolestaan 2/3 kaupungin omistaman Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) omistukseen. Loput suunnataan ensisijaisesti kaupungin omistamalle ASO- ja Palvelutalo-yhtiölle, opiskelija- ja nuorisoasuntoyhteisöille sekä muille aatteellisille, ei markkinaehtoista kiinteistösijoittamista harjoittaville yhteisöille. ARA-vuokra-asuntojen uustuotannossa pitäisi 1-2 huoneen (keittiötä ei lasketa huoneeksi) asuntojen osuutta lisätä nykyisestä noin 7 prosentista 8 85 prosenttiin. Kaupungin tontinluovutuksiin muille kuin kaupungin omistamille yhteisöille tulee liittää ehto, jonka mukaan vuokria voi tasata eri-ikäisissä taloissa vain kaupungin alueella sijaitsevien kohteiden kesken. Kaupungin erityisryhmien palveluasumista varten luovuttamalle tontille, jolle voidaan saada ARAn varoista avustusta ja korkotukilainaa, kiinteistön omistusta ei tule sallia palvelua tuottaville yhteisöille eikä näiden bulvaaneille, vaan pääsääntöisesti omistaja olisi kaupungin omistama yhtiö tai vastaava. Yksityinen palvelutuotanto tulee kilpailuttaa näissä kohteissa. Helsingin maankäyttö- ja asunto-ohjelmassa päätetty ARA-vuokra-asuntotuotantoa koskeva alueellinen prosenttiosuusrajoitus (2 %) tulisi poistaa, koska se edistää syrjintää asumisen hallintaperusteen tai tulotason nojalla ja kohdistuu vahvasti maahanmuuttajiin ja etnisiin vähemmistöryhmiin. Nykyisissä ARA-asunnoissa ei sovelleta tulorajoja, vaan valinta pitää tehdä yksinomaan asunnontarpeen perusteella. ARAn varsinaisia vuokra-asuntoja pitäisi rakentaa sinne, missä niitä on vähän alueen asuntokantaan nähden ja päinvastoin. Tämä merkitsee ARA-vuokra-asuntojen lisäämistä Kantakaupungissa ja sen liepeillä olevilla alueilla ja esikaupungeissa omistusasuntojen rakentamisen lisäämistä. Helsingin kaupungin ei tule hyväksyä mitään hankkeita ARA vuokra-asuntojen käyttö- ja luovutusrajoitusten ennenaikaiseksi poistamiseksi eikä vapauttaa Hitas-asuntoja myynnin rajoituksista ennen aikaisesti. Tarvittaessa kaupunki toimii aktiivisesti lainsäädännön kehittämiseksi siten, että vapautumisia ei enää sallita. 7
Hitas-asunnot ovat osa hintavalvottua asuntokantaa. Niiden rakentaminen oli määrällisesti runsainta 198 1995. Kun Hitas-asunto vapautuu hintarajoituksesta 3 vuoden kuluttua sen käyttöönotosta, tulee 1985 1994 valmistuneet noin 1 Hitas-asuntoa vapautumaan myyntihinnan rajoituksesta 214 223; määrä on runsas puolet nykyisestä Hitas-asuntokannasta. Viimeisen 1 vuoden aikana on tuotettu yhteensä noin 345 Hitas-asuntoa, joten nykyinen tuotantovauhti ei riitä läheskään korvaamaan Hitas-kannan pienentymistä. Hitas-asunnoista on runsaasti kysyntää erityisesti Kantakaupungissa ja sen liepeillä olevilla alueilla. Vuoden 213 ATTn tietojen mukaan Kantakaupungissa oli lähes 2-kertainen kysyntä tarjottaviin Hitas-asuntoihin nähden. Siten Hitas-asuntojen kannan pitäisi lisääntyä niillä alueilla, missä niistä on suuri kysyntä. Seuraavan 1 vuoden aikana kannan pitäisi lisääntyä ainakin 15 asunnolla, mikä merkitsee vuosittain 15 Hitas-asunnon uustuotantoa. Tämä määrä pitää sisällään Hitas-ehtoisten rivitalojen tuotannon elvyttämisen ja kaupunkipientalojen rakentamisen sekä uusille rakennusalueille että esikaupunkialueiden täydennysrakentamisena. Helsingissä on noin 12 yhden asunnon omakotitaloa. Hitas-järjestelmä ei sulje pois kaupunkimaisten pientalojen tuottamista. Ongelmana on ollut loppuhinnan määritys, koska omaehtoisesti tuotettujen talojen hinnoissa on paljon omaa työpanosta. ARAlla on kokemusta omakotitalojen hankinta-arvon hyväksymisestä. Kuitenkaan hintamääritykset eivät voi nykyaikana olla esteenä järjestelmän käynnistämiselle. Kaupungin omistamia tontteja ei ole juurikaan kaavoitettu pientalotuotantoon, vaan kerrostalokaavat hallitsevat sekä täydennysrakentamista että uusien alueiden suunnittelua. Viimeisten 1 vuoden aikana esim. rivitaloasuntoja on rakennettu Helsinkiin yhteensä noin 16 huoneistoa, joista ARA-tuotantona 5. Koko tuotannosta rivitalojen osuus on ollut kolmena viime vuotena noin 2 %. Erityisesti tämän talotyypin puute omakotitonttien niukkuuden ohella esikaupunkialueilla ajaa lapsiperheitä ratkaisemaan pientaloasumisen seudun muissa kunnissa. Hitaksen lisääminen tuo sivutuotteena tervehdyttävää kilpailua gryndauksella tuotettujen uusien kerrostaloasuntojen markkinahinnoitteluun, jonka taso on tuotantokustannuksiin nähden ollut jo vuosia epäterveen korkea. Syynä on kilpailun vähäisyys, joka johtuu osittain rakennushankkeiden suuresta koosta. Lisäksi kaupunki on ryhtynyt enenevässä määrin myymään omistamiaan asuntojen markkinahinnoilta kalleilla alueilla sijaitsevia kerrostalotuotantoon kaavoitettuja tontteja ns. korkealaatuisten (kalliiden) asuntojen gryndaukseen. Riittävä Hitas-tuotanto vähentää myös osaltaan painetta vuokra-asuntojen kysyntään. Ehdotus: Seuraavan 1 vuoden aikana luovutetaan kaupungin tontteja Hitas- asuntojen rakentamiseen noin 15 asunnon verran. Hitaksen kerrostalotuotantoa tulisi suunnata kantakaupunkiin ja sen liepeillä oleville alueille. Rivitalo- ja kaupunkimaista pientalotuotantoa tulisi toteuttaa esikaupunkien uusilla ja täydennysrakentamisen alueilla. Hitas-ehtoiseen kaupunkimaisen omakotitalotuotantoon varataan vuosittain tontteja 5 asunnolle, joista puolet omaehtoiseen tuotantoon ja toinen puoli tuottajamuotoiseen rakentamiseen. Tonttien enimmäiskoko tulisi rajoittaa noin 4 neliömetriin ja rakennusoikeus noin 12 asuntoneliöön, jotta yhä useammat lapsiperheet pystyisivät hankkimaan kohtuuhintaisen pientalon asuttavakseen ja välttyisivät kaupungista poismuutolta. 8
Hitas-tuotannon elvyttämiseksi varsinkin Esikaupunkialueilla Helsingin kaupungin tulisi tehdä aloite lainsäädännön muuttamiseksi siten, että ensisijaisesti kaupungin asumisoikeusyhtiö voisi ostaa Asuntorahaston korkotukilainoilla huoneistoja Hitasasunto-osakeyhtiötaloista käytettäväksi asumisoikeusasuntoina. Kaupungin luovuttamilla tonteilla tapahtuvassa asuntotuotannossa tulee pitää kiinni rakentamisen kilpailuttamisesta. Tällöin vaatimuksena on se, että asiaa hoitaa ammattitaitoinen rakennuttaja. Pelkästään asuntojen laajamittaiseen rakennuttamiseen keskittyneitä yrityksiä ei ole enää kovinkaan montaa; vuokra-asuntojen puolella tulevat omistajat rakennuttavat itse tai tilaavat sopivalta konsultilta palvelun. Omistusasuntojen puolella Helsingissä vallalla on gryndausmenettely lähes yksinomaan. Puuttuu ns. yleishyödyllisiä rakennuttajayrityksiä eikä niiden laajempaa perustamista ole edes näköpiirissä. Helsingin kaupungilla on pitkän kokemuksen omaava rakennuttajaorganisaatio ATT- Helsingin Asuntotuotantotoimisto, joka on jo 5 vuoden ajan rakennuttanut lähinnä kaupungin omistukseen tulevat asunnot. ATT rakennuttaa kaikkia kohtuuhintaiseen asumiseen tarvittavia asuntoja: vuokra-asunnot, ASO-asunnot ja Hitas-asunnot. ATT on jo kaupungin yksikkönä yleishyödyllinen, voittoa tuottamaton yhteisö. ATT pystyy toimimaan myös pienkerrostalojen ja pientalojen rakennuttajana, millä olisi koko Helsingin rakennusmarkkinoille tervehdyttävä vaikutus Ehdotus: Kaupungin omistukseen tulevat vuokra-, asumisoikeus- ja palvelutaloasunnot tulee tuottaa kaupungin Asuntotuotantotoimiston (ATT) rakennuttamana. Hitaksen yhtiö- ja tuottajamuotoiset kohteet pitäisi myös rakennuttaa pääasiassa vain ATTn hankkeina. Jos muu taho on rakennuttajana, tulee asuntojen myyntihinnoille ja niiden jyvitykselle saada kaupungin hyväksyntä kuten myös Hitas-kaupunkipientalojen hankintahinnoille (ATT/Kiinteistövirasto). Tuotannon lisääminen ja ulottaminen pientalopuolelle vaatii ATTn resurssien lisäämistä. Vastuiden ja asiakassuhteiden selkeyttämiseksi olisi ATTn yhtiöittäminen perusteltua Tonttipolitiikka Kaupunki on asettanut asuntotuotannon tavoitteeksi noin 5 uutta asuntoa vuodessa. Kaupungin omien väestösuunnitteiden perusteella tavoite on korkeahko. Ensisijaisesti kaupungin tavoite tulisi asettaa koskemaan vain sen omalle tonttimaalle rakennettavaa, hintarajoitettua tuotantoa. Yllä olevat ehdotukset koskevat noin 4 asunnon rakentamista vuosittain ja ne vastaavat suunnilleen sitä nykyistä ja tulevaa tonttivarantoa, mikä on kaupungin omistuksessa. Tämä puolestaan edellyttää kaupungin tonttien suuntaamista jatkossa yksinomaan kohtuuhintaiseen tuotantoon. Loppu tavoitteesta jää markkinaehtoisuuden ja yksityisten tonttien varaan. Vain kohtuuhintaisten asuntojen tuotannon kautta voidaan asuntotuotannon taso pitää jatkuvasti riittävän korkeana ja tasaisena nykyisten suurten vaihtelun sijaan. Tästä on etua rakentamisen kustannuksille resurssien tehokkaamman käytön myötä. Myös uusien asuntoalueiden valmistuminen tapahtuu paremmin suunnitellussa aikataulussa, mistä on etua kaupungin koulujen, terveydenhoidon, päiväkotien, liikenteen ym. kaupungin investointien suunnittelulle ja tilojen käytölle. 9
Ehdotus: Kaupungin omistamia tontteja asuntorakentamisessa ei pitäisi ollenkaan luovuttaa markkinahintaisen omistusasuntotuotannon tarpeisiin; ei myymällä eikä vuokraamalla. Kaupunki voi kaavoittaa yksityisiä maa-alueita markkinahintaista tuotantoa varten ja periä naapurikuntien tapaan kaavoitusmaksun. Tonttien luovutus pelkästään vuokraamalla on kaupungin pitkän tähtäimen talouden kannalta edullisinta; myyminen ei ole ollenkaan välttämätöntä kaupungin nykyisen taloustilanteen kannalta. Myymisessä on kyse vain poliittisen arvoasetelman määrityksestä. Kaupungin tulot asuntojen tonttivuokratonteista ovat Kiinteistövirastosta saadun arvion mukaan noin 1 m v. 213. Tästä summasta on kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon vuokrattuja tontteja noin 75 miljoonan euron verran. ARA-vuokra-asuntojen tonttivuokria kertyi noin 43 m, mistä Hekan osuus oli noin 26 m ja muiden ARA-yhteisöjen noin 17 m. Hekan keskivuokra tonteista oli noin 85 s/asm 2 /kk. Kun Hitas-asuntokannalle vuokrattujen tonttien kerrosala on 1,38 miljoonaa k-m 2 ja jos keskivuokra olisi noin 1,2 e/asm 2 /kk, kertyisi Hitas-asuntojen tonttivuokria yhteensä noin 2 m. Loput kohtuuhintaiset tonttivuokrat, 12 m, kertynevät erilaisista voittoa tuottamattomien yhteisöjen palvelu- ja erityisryhmien asunnoista. Jäljelle jäävä 25 m :n erä koostunee suurelta osin vuoteen 1996 asti lainoitettujen ARA osakeasuntojen (RA ja HK) tuotantoon vuokrattujen tonttien vuokrista. Kaupunki on korottamassa asuntotonttien vuokria tonttien vuokrasopimusten jatkamisen yhteydessä ja siihen näyttäisi olevan varaa. Hekan viime vuonna maksama tasattu tonttivuokra oli noin 85 s/asm 2 /kk, mikä näyttää ylikohtuulliselta vuokralta. Jos esimerkiksi Hekan tonttivuokrat nousisivat keskimäärin tasattuna 5 s/asm 2 /kk, vaikutus perittävään keskivuokraan olisi noin 4 % (1,55 >11,5 e/asm 2 /kk). Pelkästään tämän tason korotus toisi kaupungille lisää tuloja noin 15 milj.euroa Hekasta ja muilta yhteisöiltä suunnilleen saman verran. Suurien yksityisten ARA-vuokratalo-omistajien kohdalla tilanne on se, että ylikohtuullinen tonttivuokra on helpottanut mm. ylikorkeiden korjausvuokrien ja ylikunnallisten tasauserien sisällyttämistä perittäviin ARA vuokriin. Helsingin kaupunki on näin ollut tukemassa muun maan vuokra-asukkaiden vuokrien kohtuullisuutta. Kaupungin täysin uusien vuokrasopimusten mukaan tontille määrätään oma sisäinen markkinahinta, mitä alennetaan ARA vuokra-asuntojen kohdalla 2 prosentilla ja Hitas-tonteista peritään täysi vuokra. Uustuotannon vuokrasopimusten vuokrataso määrätään ARA-vuokra-asuntojen kohdalla kohdekohtaisesti, mutta perustuen ARAn ja kaupungin määrävälein tehtävään sopimukseen tonttien enimmäishintojen tasoista eri osissa kaupunkia (ns. tonttihintakäyrästö). ARAn ja kaupungin vuodelle 214 hyväksymän tonttihinnaston mukaan kerrostalotontin enimmäishinta vaihtelee Helsingissä 4 5 e/k-m 2 eli asuntoneliöissä noin 45 57 e/asm 2. Pientalotonttien hyväksytyt hinnat ovat noin 25 % korkeammat per kerrosneliö, mutta ero tasaantuu asuntoneliöissä. ARAn hyväksymästä tonttiarvosta kaupunki perii tonttivuokraa 4 % vuodessa, joten uusien vuokra-asuntojen (ml. ASOt) tonttivuokra kerrostaloissa em. arvoilla vaihtelee 1,5 2, e/asm 2 / kk. Näin saatua lähtötilanteen tonttivuokraa korotetaan vuosittain kuluttajahintaindeksin kulloisenkin kuukauden osoittamalla pistemäärällä. Siten tontin reaalivuokratuotto on koko ajan 1
4 %. Kun kysymys on maanvuokrasta ja kun nykyinen yleinen korkoprosentti on noin puolet tästä, vaikuttaa tämä riskitön sijoitustuotto korkealta. Näillä reaalituotoilla ei ole kannattavaa myydä asuntotontteja, vaan antaa ne vuokralle. Kaupungin kassatilanne ei perustele millään tavoin siirtymistä myynteihin; kysymys on parempituloisten asuntokuntien houkuttelusta Helsinkiin lähinnä naapurikunnista. Kun tontit myydään pääosin gryndaustuotantoon, tämäkään kyseenalainen tavoite ei onnistu. Uusien ja vanhojen tonttivuokrien ero ARA-kohteissa on kasvanut Helsingissä keskimäärin noin kaksinkertaiseksi. Joka tapauksessa kaupungin tulot asuntotonttien vuokrista ovat nopeassa nousussa. Jätkäsaaressa kaupunki on vuokrannut vapaarahoitteisiin vuokratalohankkeisiin tontteja (mm. vakuutusyhtiöille), missä kaupunki on määrännyt tontin arvon vuokrakauden alussa. Asuntoja on pidettävä 1 vuotta vuokralla (214 23 ja vuokra oli 212 sopimusta tehtäessä noin 3 e/ asm 2 /kk) ja sen jälkeen tontin voi lunastaa omaksi. Lunastushinta on laskettu 1,7 prosentin vuotuisella inflaatiokorotuksella. Hankkeissa ei ole rajoitetta vuokranmääritykselle, mitä on pidettävä kaupungin luovuttamien tonttien kohdalla suurena puutteena. Kaupunki näyttää jatkavan omilla tontinluovutuksillaan vapaaehtoista välimallia, mikä on vuokra-asuntomarkkinoiden kannalta vain epätasapainoa lisäävää toimintaa. Kaavoitus Helsingin kaavoitustilanteesta ei ole olemassa systemaattista tietoa tai tilastoja. Niinpä keskustelua käydään jatkuvasti kaavoituksen tarpeesta ja kaavojen riittävyydestä. Joskus koko asia kuulostaa jopa salatieteeltä, vaikka kyseessä on julkinen toimi, mistä pitäisi olla ajankohtainen tieto yleisesti saatavilla. Julkisuudessa on esitetty, että Helsingin kaavoitus tapahtuu liian detaljoidusti, liian yleinen valitusoikeus hidastaa voimaatuloa, poliittiset puolueet kinastelevat jatkuvasti yleiskaavavaiheessa siitä, kuinka paljon kaavoitetaan asuntoalaa, mitkä alueet on suojeltava rakentamiselta jne. Rakennuslain mukaan kunnan on ryhdyttävä kaavoittamaan niin tarvittaessa. Helsingin kaupunki on itse asettanut itselleen asuntojen vuotuisen tuotantotavoitteen tavoitteen, johon ei ole päästy tuotantovalmiiden tonttien riittämättömyydestä johtuen. Taustalla on ollut kaavoituksen hitaus ja joskus myös kunnallisteknisen valmiuden riittämättömyys. Jää kysymään noudattaako kaupunki rakennuslain määräystä tai sen tavoitetta. Ehdotus: Kaupungin tulee vakavasti ohjata kaavojen valmistumista asettamiensa tavoitteiden mukaisesti. Kaavoitusprosessin etenemiseen vaikuttavat viiveet, kuten valitusmenettely, tulee kaavahankkeita käynnistettäessä ottaa huomioon lisäämällä aloitettavien kaavavalmistelujen määrää. Kaavojen yksityiskohtaisuutta tulee vähentää siirtämällä vastuuta asumisen laadusta sekä Hitas- organisaatiolle että rakennusvalvonnalle. Kelluvat asuntoratkaisut Helsingissä on suuri määrällinen kohtuuhintaisten asuntojen vaje. Erityisesti pienten asuntojen kohdalla yli tarjonnan kasvanut kysyntä nostaa neliöhintoja ja vuokra-asuntojen markkinavuokrat ovat pilvissä. Työmarkkinoiden kannalta olisi ensiarvoisen tärkeää rakentaa kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja, jotta pääkaupunkiseudun matalapalkkaiset alat saadaan täytettyä ja heille tarjottua kohtuuhintaista asumista. Kelluvat asuntoratkaisut on nopea tapa lisätä keskusta-alueen kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. 11
Helsingin kaupungilla on runsaasti sellaista rantaviivaa, johon voitaisiin kohtuullisin kustannuksin sijoittaa asuntolaivoja tai kelluvia kerrostaloja. Ne sopisivat erityisen hyvin pienasuntoina opiskelijoille, pienperheille, yksin asuville ja monille muille ryhmille, joiden asuttamiseen Helsingin kaupunki on joutunut käyttämään mm. kalliita hotelliratkaisuja. Kelluvista asunnoista on hyviä esimerkkejä maailmalta, missä asunnot on sovitettu kaupunkikuvaan, jolloin niistä ei synny esteettisiä haittoja vaan parantavat kaupunkikuvaa. Harvoin kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja on tarjolla merinäköalalla kaupungin keskustassa ja hyvällä suunnittelulla asumisviihtyvyys saadaan hyvälaatuiseksi. Helsingin keskustassa on useita paikkoja, jonne kelluvat asunnot sopisivat niin kaupunkikuvallisesti kuin logistisesti ajatellen. Samalla vähennettäisiin yksityisautoilua keskustaan. Erityisesti opiskelijat olisivat tyytyväisiä edullisesta asumisesta lähellä opiskelupaikkaa. Suomessa ei ole vuorovesiongelmaa eikä kelluvissa asunnoissa ole myöskään homeongelmia. Kelluvien asuntojen rakentaminen on halvempaa normaaliin asuntorakentamiseen verrattuna ja asuntojen käyttöikä on noin 5-6 vuotta. Kun kelluvat asunnot pääsevät käyttöikänsä päähän, niitä on helppo siirtää pois jättämättä jälkiä maisemakuvaan ja tuoda uusia tilalle. Nykyisellä tekniikalla ei asuntojen tarvitse olla sidottuna laituripaikkaan. Asunnot voidaan sijoittaa myös esim. keula/perä edellä rantaan kiinni, joten tilantarve rantaviivalla vähenee. Asunnot rakennetaan telakalla ja kuljetetaan hinaamalla vesiteitse sijoituspaikalle. Asuntojen huolto on helpompi ja halvempi järjestää kuin kivitaloissa. Samalla saataisiin lisää työpaikkoja Suomen telakka- ja muulle metalliteollisuudelle Kelluviin asuntoratkaisuihin voidaan sijoittaa myös muita kuin asuintiloja. Asukkaiden parkkipaikat voidaan sijoittaa aluksen alimpaan kerrokseen, sillä niissä ei ole laivakoneistoja tai polttoainesäiliöitäkään tiellä. Tällöin ei myöskään ole tarvetta parkkialueille kelluvien asuntojen vieressä. Samalla kaupunki säästää arvokasta tonttimaata ja parkkialueiden kunnossapitokustannuksissa, varsinkin talvella. Kelluvat asunnot ovat energiatehokkaita. Rakennusmateriaalien valinnalla voidaan säästää luontoa ja kestävänkehityksen mukaisilla rakennusratkaisuilla pienentää asuntojen ekologista jalanjälkeä. Asuntoihin voidaan sijoittaa sähkötuotantoon aurinkopaneeleja ja merivettä käyttää lämmitykseen sekä nykyisillä jätevedenkäsittelymenetelmillä voidaan kierrättää syntyvät harmaat vedet uudelleen käyttöön. Asuntoihin voidaan toki tuoda vesihuollon mukana kaukolämpö, mutta on myös tutkittava merivesipohjaisesta lämpöpumpusta saatavat edut. Erityisesti meripohjainen lämpöpumppu sopisi kaukolämpöä paremmin laivan puolikylmien ja vedenalaisten tilojen, kuten parkkipaikkojen kuivaukseen. Autot tulevat märkinä tai lumisina. Tarvittaessa samaa järjestelmää voidaan käyttää jäähdytykseen ja niin ikään kuivaukseen. Kelluvien asuntojen rakentamisesta ei Suomessa ole vielä juurikaan kokemuksia. Asunnot rakennetaan telakoilla, joten raskaita työmaajärjestelyjä ei tarvita ja näin pystytään tehokkaasti hyödyntämään rakennuskustannusetu. Säästetään aikaa, rahaa sekä energiaa, kun asunnot voidaan rakentaa muualla vapaasti valittavalla telakalla ja hinata sijoituspaikalle. Kelluvien asuntojen rakentaminen tulee kasvamaan voimakkaasti tulevaisuudessa ja olemalla edelläkävijä asiassa, voi Helsinkiin syntyä uutta osaamista, jolla olisi selkeä kaupallinen kysyntä. Kelluvat asuntoratkaisut on monistettavissa myös muihin Suomen kaupunkeihin. Kelluvien asuntojen rakentamisessa yhdistyvät parhaalla mahdollisella tavalla telakkateollisuus, cleantech ja uudet kestävän kehityksen mukaiset toimintamallit, joka voisi olla myös vientituote. 12
Ehdotus: Helsingin kaupunki selvittää pikaisesti mahdollisuudet kelluvien asuntojen rakentamiseen sekä aloittaa asiassa koerakentamisen Kantakaupungin alueella sijaitsevalle ranta-alueelle. Koerakentaminen voisi käsittää sekä pienempiä kohteita että 3-4 kerroksisen hankkeen. Mielestämme sopivia ranta-alueita koerakentamiselle voisivat olla mm. Kalasatama, Jätkäsaari ja Merihaka (koirapuiston vieressä). Maankäytön tilastointi Tämän työryhmän työssä törmättiin erikoiseen tilastopuutteeseen. Kaupungin kiinteistövirasto ei tilastoinut ollenkaan vuosittain luovuttamiensa asuntotonttien määriä, niihin sisältyviä asuntojen määriä, rakennusoikeuden määriä, vuotuisia tonttituloja, luovutussopimusten yleisiä ehtoja jne. Kysyttäessä näitä aikasarjatietoja saatiin vastaukseksi vain muutamia kokonaislukuja vuotuisista vuokratuloista. Syyksi ilmoitettiin, että tilaston tekeminen on liiaksi aikaa vievä tehtävä. Kun näin on, voi ihmetellä sitä miten lautakuntien, kaupunginhallituksen ja valtuuston luottamushenkilöt voivat tietää kulloinkin vallitsevan tilanteen päättäessään tonttien luovutuksista ja kaavatilanteesta. Kokonaiskuva puuttuu. Helsingin tietokeskuksesta saadun tiedon mukaan tilastointia puuttuu muidenkin virastojen tekemistä päätöksistä. Kyseessä on vakava julkisen, avoimen ja yleisestikin tarpeellisen tiedon puute. Onko näin, että Helsingin kaupunki kuittaa tontinluovutuspäätösten julkisuusvaatimuksen vain sillä, että netistä löytyy eikä aivan helposti jokaisesta päätöksestä kopio, mutta yleensä vailla liitteitä. Näyttää siltä, että kaupunki ei omia vapaaehtoisia toimiaan tilastoi ollenkaan samalla tavalla kuin esimerkiksi lakisääteisten tehtävien tilastoinnissa on vaatimus. Helsingin kaupungin maanomistuksen kartoitus ja seuranta on nykyisellään puuttuvien tilastojen vuoksi sekä päätöksenteon että kansalaisten tiedontarpeiden kannalta riittämätöntä. Helsingin kaupungilla on kuitenkin käytössään keskeisistä kaupunkisuunnittelun ja- rakentamisen sektoreita kattava kuntarekisteri. Helsingin kuntarekisterin kuuluvat kiinteistö-, rakennusvalvonta-, suunnitelma- ja väestöosa ja se sisältää tiedot kiinteistöistä, rakennuksista, kaavoituksesta sekä väestöstä yksikkötietoina. Tästä rekisteristä kuitenkin puuttuvat kaupungin maanomistusta ja tontinluovutusta koskevat tiedot. Kaupungin maanomistusta koskeva rekisteri ( tonttirekisteri ) osana kuntarekisteriä mahdollistaisi kunnan maanomistusta ja maanluovutusta koskevien tietojen yhdistämisen kuntarekisterin muiden osioiden tietojen kanssa. Maanluovutusta koskevan päätöksenteon yhteydessä kiinteistöviraston käyttämiin ja muodostettavaan rekisteriin vietäviin tietoihin (mm. paikkatieto (kiinteistötunnus), tontin rakennusten kerrosala, rakennusoikeus, luovutuksen muoto (vuokraus/myynti), luovutuksen saajan tiedot, asuntojen pääasiallinen hallintaperuste- ja rahoitusmuoto, Hitas-tieto ja tontin vuokran suuruus) on mahdollisuus kiinteistötunnusta yhdistelyavaimena käyttäen yhdistää muista Helsingin kuntarekisterin osista tarvittavia tietoja. Rakennusvalvontaosasta on yhdistettävissä tiedot mm. rakennettujen/ rakennettavien asuntojen lukumäärästä, talotyypistä, huoneistoalasta ja rakennusvuodesta samoin kuin tarkistustiedot asuntojen pääasiallisesta hallintaperusteesta sekä rahoitusmuodosta. Kuntarekisterin kiinteistöosasta on yhdistettävissä mm. tiedot osoitteista ja paikkatiedoista koordinaatteineen sekä tiedot kiinteistön omistajista. Kaupungin maanomistusta koskevan rekisterin suunnittelu ja rakentaminen osana Helsingin kuntarekisteriä edellyttäisikin yhteistyötä rakennusvalvonta- 13
viraston, kiinteistöviraston kaupunkimittausosaston, kaupunkisuunnitteluviraston ja Tietokeskuksen asiantuntijoiden kesken. Valmiina kaupungin maanomistusta koskeva rekisteri mahdollistaisi kaupungin maanomistusta ja maanluovutusta koskevien sekä yksittäisten tietojen että tilastotietojen tuottamisen koko kaupungin tasolla ja halutuilla aluetasoilla eri muuttujien suhteen. Asuntopoliittisen päätöksenteon tukena rekisteri mahdollistaisi kokonaiskuvan saamisen Helsingin maapolitiikasta ja asuntopolitiikan painotuksista luovutettujen tonttien sijainti, määrä ja ominaisuustietojen kautta. Rekisteristä olisi mahdollista saada asuntorakentamiseen tarkoitetun kaupungin maanomistuksen kohdentuminen rakennettujen/rakennettavien tonttien käyttötarkoituksen, asuntotonttien asuntojen hallintaperusteen, rahoitusmuodon (vapaarah./ara), Hitas-tiedon, rakennusvuoden, tontin rakennetun kerrosalan ja rakennusoikeuden, huoneistoalan, talotyypin, asuntojen lukumäärän ja tontin vuokran suuruuden sekä tontin vuokralaisen/ omistajan (pääryhmittelyn pohjalta) mukaan alueittain Helsingin käyttämällä tilastoaluejaolla. Valmiina kaupungin maanomistusta koskevan rekisterin olemassaolo kuntarekisterin osana mahdollistaisi myös tietojen käytön tilastollisiin ja tutkimuksellisiin tarkoituksiin, jolloin esimerkiksi yhdistettynä kuntarekisterin väestöosan tietojen kanssa olisi mahdollista tilastoida ja tutkia kaupungin maanomistuksen ja kaupungin tontin- luovutuksen kohdentumista asuntokunta- ja asuntoväestötasolla (esim. kuinka paljon asuntokuntia/asukkaita kaupungin vuokratontille rakennetuissa asunnoissa asuu ja millainen väestörakenne kaupungin vuokratonteille rakennetuissa asuinrakennuksissa on). Ehdotus: Ryhdytään toimenpiteisiin yllä kuvatun Helsingin kaupungin maanomistus- ja maanluovutusrekisterin luomiseksi. Samalla kerätään keskeiset tonttiluovutusten ja kaavoituksen tiedot viimeisten 1 vuoden ajalta, jotta voitaisiin saada jo alkuun kohtuullinen aikasarja kaupungin harjoittamasta maapolitiikasta. 14
LIITE 1. HELSINGIN ASUNTO- MARKKINOIDEN KEHYSTEKIJÄT HELSINGIN ASUNTO- MARKKINOIDEN KEHYSTEKIJÄT Helsingissä 15.8.214 VTM Ossi Paukku 15
Johdanto Helsingin asuntomarkkinoiden tilannetta ja kehitysnäkymiä tarkastellaan tässä väestön, muuttoliikkeen, asuntokuntien, asuntokannan, asuntotuotannon, asuntojen hintojen ja vuokrien, tulojen ja työpaikkojen kehityksen kautta. Tarkastelun aikajakso historiatietojen osalta on pääosin 1 vuotta ja ennusteiden osalta vuoteen 23 ulottuva. Helsingin lukuja vertaillaan jonkun verran PKS alueen ja Helsingin muun seudun yhteenlaskettuihin lukuihin. Muu seutu käsittää Järvenpään, Kauniaisen, Keravan, Kirkkonummen, Nurmijärven, Sipoon, Tuusulan ja Vihdin kunnat; siis PKS alueen naapurikunnat. Muilla Helsingin seutukuntaan kuuluvilla kunnilla ei ole juurikaan merkitystä Helsingin asuntomarkkinoille. Väestömuutokset perustuvat Tilastokeskuksen väestöennusteisiin. Työpaikkojen tulevaa kehitystä ei voida kovin hyvin arvioida; varsinkin markkinapohjalla toimivien yritysten menestyminen riippuu liian monesta epävarmasta asiasta. Kuitenkin voidaan olettaa, että Helsingin seutu Suomen suurimpana talousalueena sisältää monia menestystekijöitä, joten työpaikkojen määrän kehitys ei tule poikkeamaan paljoakaan aiemmin tapahtuneesta ainakaan seuraavien 17 vuoden aikavälillä. Sen sijaan itse Helsingissä työpaikkojen kasvu on ollut seudun hitainta viimeisten 1 vuoden aikana. Syitä tähän ei ole selvitelty, mutta vuokra-asuntomarkkinoiden paha epätasapaino, omistusasuntojen muuta aluetta korkeampi hintataso ja lähes olematon kohtuuhintaisten pientalotonttien tarjonta sekä vaikeutettu henkilöauton käyttö ovat eräitä syitä siihen, että työpaikkoja syntyy ja siirtyy muihin seudun kuntiin suhteessa enemmän kuin Helsinkiin. Asuntokannan tulevan tarpeen arviointi lähtee nykytilanteesta. Keskeisenä tekijänä tässä arvioinnissa ovat asuntokuntaennusteet. Asuntokunnista käytetään jatkossa myös termiä talous. Asuntokuntien määrän kasvu on asuntokannan lisätarpeen mitoittaja ja samalla se pääosin muodostaa asuntotuotannon tarvittavan määrän. Ja lopulta tavallaan tuntemattomana tekijänä on ihmisten arvostusten muuttuminen; tullaanko asunto-omistamista arvostamaan nykytapaan vai muuttuuko se ja jos, niin mihin suuntaan. Kuitenkin arvostuksen takana on lähes aina taloudelliset tekijät; jos oman asunnon omistaminen on keskipitkälläkin aikavälillä edullisempaa kuin vuokraaminen ja jos mahdollisuus velkaantumiseen eli asuntosäästämiseen on olemassa, päädytään jossain elämän vaiheessa oman asunnon hankintaan. Helsingissä hankitaan omistusasunto keskimäärin 5-1 vuotta myöhemmällä iällä kuin naapurikunnissa; syynä lienee keskimääräisen tulotason heikompi suhde asuntojen hintatasoon kuin muissa kunnissa. Helsingin osuus on kuitenkin koko seudun asuntomarkkinoista keskeinen, joten Helsingin asuntomarkkinoiden muutokset vaikuttavat merkittävästi koko seudun asuntomarkkinoihin. Ainoa suuri poikkeus on omakoti- ja pientalomarkkinat, missä Helsingillä on vähäinen asema seudun muihin kuntiin nähden. Helsingissä kohtuuhintaisiksi laskettavien asuntojen määrä on vajaa kolmannes kaikista asunnoista. Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen markkinoilla kaupungin eri yhtiöidensä kautta omistamat asunnot ovat sekä määränsä että vuokratasonsa johdosta sosiaalisen asuntokannan selkäranka. Suuret yksityiset yleishyödylliset yhtiöt näyttävät koko ajan etääntyvän juuriltaan ja lähestyvän markkinaehtoista kiinteistösijoittamista. Vuokramarkkinoilla noin puolet vuokra-asunnoista on kokonaan markkinaehtoisen vuokran määrityksen asuntoja ja ainoa käyttöä koskeva rajoitus on näissä huoneenvuokralaki. 16
Helsingissä on vuokra-asunnoissa pienituloisuusrajan (ent. köyhyysraja) alittavia talouksia yhteensä noin 42 eli reilu neljännes kaikista vuokratalouksista, kun tuloja mitataan käytettävissä olevalla rahatulolla, mihin sisältyy maksetut asumistuet, toimeentulotuet yms. tuet. Helsingissä pientuloiset taloudet mahtuvat vuoden 212 hinnoin 1168 e/kk rajan alapuolella. Kun ARA-asunnoissa on halvemmat vuokrat kuin vapaarahoitteisissa, jää ARA-asukkaille vuokran jälkeen käyttörahaa enemmän kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuville. Kysymys on useista sadoista euroista /kk. Tämä on se hinta, minkä pienituloiset maksavat siitä, että niin suuri osa vuokra-asunnoista on Helsingissä vapaassa vuokramäärityksessä ja siitä, että vuokramarkkinat ovat pahasti epätasapainossa. Hitas asunnot edustavat osakeasuntojen puolella kohtuuhintaista asuntokantaa. Osuus koko osakeasuntokannasta on kuitenkin melko vaatimaton (15 %) ja siihen kohdistuu jatkuvasti asiatonta ja markkinabisnekseen nojautuvaa kritiikkiä. Nykyisestä Hitas asuntokannasta tulee vapautumaan myyntirajoituksesta seuraavan 1 vuoden aikana noin 1 2 asuntoa eli hieman yli puolet. Kun yksityisiä ARA vuokra-asuntoja tulee vapautumaan seuraavan 1 vuoden lähes 6 6 asuntoa, pienenee hintavalvottu eli nykyinen kohtuuhintainen asuntokanta noin 17 asunnolla. Pystytäänkö tulevalla asuntotuotannolla edes tämä poistuma korvaamaan ja samaan aikaan paine lisätä kohtuuhintaista asuntokantaa on nousemassa. Jos ei, Helsingin vetovoima tulee vähenemään. Helsingin asuntotuotanto on viimeisten 1 vuoden aikana ollut vuoristorataa. Kaupunki ei ole selvittänyt syitä tähän. Onko kaavoitus, tonttien luovutukset tai muita syitä olemassa. Selvää kuitenkin on, että mitä enemmän asuntotuotantoa siirretään kaupungin mailla markkinaehtoiseen suuntaan, kansantalouden yleiset vaihtelut vaikuttavat suoraan kalliimpien asuntojen tuotantomääriin. Mitä enemmän tuotetaan kovan kysynnän kohteena olevia asuntoja - hintavalvottuja vuokra- ja Hitas asuntoja kaupungin maille sitä tasaisempi on tuotanto. Tässä on kaupungin oma päätöksenteko täysin ratkaiseva. Helsingin asuntomarkkinoiden ongelmat paha määrällinen että hinnallinen epätasapaino vuokramarkkinoilla, uusien vapaarahoitteisten omistusasuntojen korkea hintataso, jolla ei juuri ole enää yhteyttä rakennuskustannuksiin, rakentamisen kilpailun rajoittuneisuus, pientaloasuminen liki unohtaminen mm. kaavoituksessa, mikä ajaa lapsiperheitä muuttamaan muulle seudulle kohtuullisempien tonttien perässä ovat tyypillisiä eurooppalaisille suurkaupungeille. Helsinki on kuitenkin väljästi rakennettu keskisuuri eurooppalainen (77. väkiluvultaan) kaupunki, missä kaupunki poikkeuksellisesti omistaa alueensa maapohjasta noin 8 % ja millä kaupungilla on kaavoitusmonopoli. Onko ongelmat itse aiheutettuja vai onko vika jossain muualla? Valtiovalta, ARA, naapurikunnat, seutukunta, vai joku muu? Liitteenä olevan selvityksen kaikki tiedot on kerätty Tilastokeskuksen, Helsingin Tietokeskuksen, ARAn, Hekan, ym. tilastoista, joista osa on valmiita ja osa erikseen selvitystä varten saatuja. Tilastokeskukselta on ostettu huomattava määrä tätä selvitystä varten laadittuja tilastoja. Näin ollen esitettyjen tietojen luotettavuus on hyvä. VRA lyhennystä käytetään, kun tarkoitetaan vapaarahoitteisuutta: asuntoja, tuotantoa ym. Kun käytetään talous tai taloudet tarkoitetaan asuntokuntaa. 17
SISÄLLYSLUETTELO JOHDANTO s. 15 16 1. VÄESTÖ Väestörakenne s. 18 2 Muuttoliike s. 2 21 Väestöennusteet s. 22 26 2. ASUNTOKUNNAT s. 27 3 Asuntokunnat ja hallintaperuste s. 31 35 Vanhusasuntokunnat s. 35 39 Vanhusasuntokuntaennuste s. 39 41 3. ASUNTOKUNTAENNUSTEET s. 49 Henkilöluvun ja ikäluokan mukaan s. 43 5 Kaikki asuntokunnat s. 5 53 Yhteenveto ennusteista s. 53 54 4. VUOKRA-ASUNTOKUNNAT JA ENNUSTEET Vuokra-asuntokunnat s. 55 6 Vuokra-asuntokuntaennusteet s. 61 66 Yhteenveto ennusteista s. 67 7 5. ASUNTOKANTA JA SEN TARVE s. 71 74 Kohtuuhintaiset asunnot s. 74 76 Vapautuneet ja vapautuvat ARA- ja Hitas-asunnot s. 76 78 Asuntokannan tarve s. 78 81 Vuokra-asuntokanta ja sen tarve s. 81 86 6. ASUNTOTUOTANTO JA SEN TARVE Asuntotuotanto s. 87 92 Vuokra-asuntojen tuotanto s. 95 95 Hintasäännelty tuotanto s. 96 98 Asunto- ja vuokra-asuntotuotannon tarve s. 98 1 2 Kohtuuhintaisen asuntotuotannon tarve s. 13 14 7. ASUNTOJEN HINNAT JA VUOKRAT Asuntojen hinnat s. 15 1 8 Vuokrat s. 19 116 8. ASUNTOKUNNAT JA KÄYTETTÄVISSÄ OLEVAT RAHATULOT s. 117 127 9. TYÖPAIKAT JA TYÖSSÄKÄYNTI s. 128 113 18
HELSINGIN Kuvio ASUNTOMARKKINOIDEN 15. Väkiluvun kasvu, Hki KEHYSTEKIJÄT Nopea- Tilastokeskuksen ennuste-ero Vertailuissa 5käytetään termiä Muu seutu, mikä sisältää tässä selvityksessä seuraavat kunnat: 75 - Järvenpää, Kauniainen, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula ja Vihti. 4 3 35-54 1. VÄESTÖ 2 18-34 1.1 Väestörakenne 1 Helsingin väkiluku vuoden 213 lopussa 612 664 henkeä. Väkiluku on kasvanut 11 vuoden aikana erotus noin 53 3 hengellä eli keskimäärin noin 4 85 per vuosi. Luonnollinen väestökasvu (eli yht. syntyneiden ja kuolleiden erotus) on ollut väkiluvun kasvusta noin 16 henkeä ja loppu noin 37 3-1 muuttovoittoa, 14 mistä 15 voitosta 16 17 nettosiirtolaisuus 18 19 2 21 22on 23ollut 24 noin 25 33 26 4 27 eli 28 noin 29 3 95 % koko muuttovoitosta ja 65 % koko väestönkasvusta. 55-74 -17 7 6 5 4 3 2 1 Kuvio 1. Helsingin väkiluku 23 213, ikäluokittain, henkilöä Kuvio 1. Helsingin väkiluku 23 213, ikäluokittain, henkilöä 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 85-97 9559 146 1367 1638 1921 11179 11527 11795 127 12271 75-84 26221 26931 27297 27563 27864 27959 28134 28376 28473 28934 29496 65-74 47 459 4519 4248 42179 43771 45478 48163 51417 54439 5761 55-64 67998 7211 72344 72693 74677 7537 7598 7528 73999 72855 71815 45-54 77338 76297 76122 76323 76666 783 79157 79956 871 81669 8251 35-44 87834 86687 85374 8442 8227 817 8574 8356 8174 82113 83678 25-34 96717 96324 96816 98768 11336 1482 1735 18354 19617 111428 113939 18-24 55685 55118 55593 5665 57478 58534 58953 59677 6754 61994 6188-17 9783 9741 96794 96112 95423 9622 9659 96932 97545 98529 123 yht. 55933 55946 5695 564521 568531 576632 58335 588549 595384 63968 612664 lisäys 386 284 1859 3616 41 811 6718 5199 6835 8584 8696 19
2 Kuvio 2. Helsingin väestönmuutos, henkilöitä 1 8 6 4 2-2 -4 Kuvio -6 2. Helsingin 23 24 väestönmuutos, 25 26 27 28henkilöitä 29 21 211 212 213 Muu maa 1 muuttov. 1353 178 2867 3488 397 3721 3527 2862 3727 3835 448 8 Hgin seutu muuttov. -4776-4132 -4756-449 -421-2829 -1975-2392 -2154-123 -394 6 nettosiirtol. 4 1882 96 2461 298 3889 367 3612 3138 3858 4284 2785 synt.-kuolleet 2 1136 1135 1318 1214 118 1517 1576 16 1639 1674 1815 yht. -2-45 -257 189 3561 3956 616 674 528 77 859 8686-4 -6 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Muu maa muuttov. 1353 178 2867 3488 397 3721 3527 2862 3727 3835 448 Hgin seutu muuttov. -4776-4132 -4756-449 -421-2829 -1975-2392 -2154-123 -394 nettosiirtol. 1882 96 2461 298 3889 367 3612 3138 3858 4284 2785 synt.-kuolleet 1136 1135 1318 1214 118 1517 1576 16 1639 1674 1815 yht. -45-257 189 3561 3956 616 674 528 77 859 8686 Kuvio 3. Helsingin väkiluvun lisäys ikäluokittain 23-213, henk. Kuvio 2. Helsingin väestönmuutos, henkilöitä Helsingin väestömuutos oli v. 23 13 yhteensä 51 henkeä. Muun seudun väkiluku kasvoi samana aikana noin 89 henkeä. Muu seudun väkiluku ylitti Helsingin väkiluvun vuonna 1988 ja vuonna 213 Muun seudun väkiluku oli 15 henkeä Helsinkiä suurempi. Helsingin 8väestöllinen huoltosuhde on pysynyt vuodesta 23 lähtien lähes samana, luku on 71 tasolla (väestöllinen huoltosuhde, eli alle 15-vuotiaiden ja 65 vuotta täyttäneiden määrä 6 1 työikäistä kohden) eli suhde on hyvä. Vertailun vuoksi: vuonna 212 suhde oli Espoossa 68, Vantaalla 4 68 ja koko maassa 8. Kuvio 3. Helsingin väkiluvun lisäys ikäluokittain 23 213, henk. Kuvio 3. Helsingin väkiluvun lisäys ikäluokittain 23-213, henk. -2 8-4 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 6 75-35 569 853 587 572 378 433 59 365 673 826 4 55-74 2978 2715 2143 1878 2115 2285 2317 1913 245 1878 1582 2 35-54 -1364-2188 -1488-1131 -1429 11 694 581 1472 1998 2397 18-34 -1813-96 967 2964 3441 454 294 1773 234 351 2397-17 -492-42 -616-682 -689 797 37 342 613 984 1494-2 -4yht. -386-284 1859 3616 41 811 6718 5199 6835 8584 8686 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 75-35 569 853 587 572 378 433 59 365 673 826 55-74 2978 2715 2143 1878 2115 2285 2317 1913 245 1878 1582 35-54 -1364-2188 -1488-1131 -1429 11 694 581 1472 1998 2397 18-34 -1813-96 967 2964 3441 454 294 1773 234 351 2397-17 -492-42 -616-682 -689 797 37 342 613 984 1494 yht. -386-284 1859 3616 41 811 6718 5199 6835 8584 8686 Helsingin väkiluvun lisäys on vaihdellut viimeisen 1 vuoden aikana huomattavasti. Ikäluokan -17 vuotta kasvu on ollut vähäistä koko väkilukuun nähden, samoin ikäluokan 35 54 vuotta. Näihin molempiin on vaikuttanut vilkas lapsiperheiden muuttoliike seudun muihin kuntiin ja muuttotase näiden kohdalla Helsingille on ollut jo pitkän aikaa negatiivinen. Syynä näyttäisi olevan Helsingin pientalotonttien ja -asuntojen korkea hintataso ja vähäisempi tarjonta kuin muissa seudun kunnissa. 2