Tunnetko asuntolainariskisi? Studia Monetaria 12.10.2010 Peter Palmroos, tutkija
Esityksen sisältö Asuntoluottojen riskit lainanottajalle Vakuuksien hinnan kehitys Maksukyvyn säilyminen Pankkien asuntoluottoriskit Sijoittajan ja tallettajan näkökulma Riskien jakautuminen pankin ja lainanottajan välille Mitä marginaalit kertovat Mistä marginaali koostuu Mitä marginaali kertoo luottoriskistä Riskeiltä suojautuminen Miltä pitäisi suojautua Suojautuminen yksittäiseltä riskiltä Laajempi suojautuminen 1
Riskien nelikenttä Asiakkaan näkökulma Tulot Menot Maksukyky kunnossa Ongelmia jos maksukyky heikkenee Kaikki kunnossa Maksukyky puutteellinen Velkaloukku Vakuus < Laina Edessä vakuuksien realisoiminen Vakuus Laina Vakuus Laina 2
1.2.1978 1.10.1979 1.6.1981 1.2.1983 1.10.1984 1.6.1986 1.2.1988 1.10.1989 1.6.1991 1.2.1993 1.10.1994 1.6.1996 1.2.1998 1.10.1999 1.6.2001 1.2.2003 1.10.2004 1.6.2006 1.2.2008 1.10.2009 1.2.1978 1.10.1979 1.6.1981 1.2.1983 1.10.1984 1.6.1986 1.2.1988 1.10.1989 1.6.1991 1.2.1993 1.10.1994 1.6.1996 1.2.1998 1.10.1999 1.6.2001 1.2.2003 1.10.2004 1.6.2006 1.2.2008 1.10.2009 Vakuuden arvo Asuntojen hintojen kehitys 700 600 500 400 300 200 100 700 600 500 400 300 200 100 3
1.8.1990 1.5.1991 1.2.1992 1.11.1992 1.8.1993 1.5.1994 1.2.1995 1.11.1995 1.8.1996 1.5.1997 1.2.1998 1.11.1998 1.8.1999 1.5.2000 1.2.2001 1.11.2001 1.8.2002 1.5.2003 1.2.2004 1.11.2004 1.8.2005 1.5.2006 1.2.2007 1.11.2007 1.8.2008 1.5.2009 1.2.2010 Lainan lyhenemisen vaikutus 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Annuiteetti 10% Tasalyhenteinen 10% Tasalyhenteinen 20% 4
Koron vaikutus maksukykyyn Lainatyypin merkitys 0,972 % 3 % 4 % 5 % Tasalyhenteinen Lyhennys 416,67 416,67 416,67 416,67 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Maksuerä 564,33 733,33 816,67 900,00 Osuus tuloista 25 % 32 % 36 % 40 % 40 % 52 % 58 % 64 % Annuiteettilaina Lyhennys 347,49 278,83 248,96 221,61 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Maksuerä 495,16 595,49 648,96 704,94 Osuus tuloista 25 % 30 % 33 % 36 % 40 % 48 % 52 % 57 % 5
Koron vaikutus maksukykyyn Useampi laina Myyntihinta 68 500 Velaton hinta 177 500 Velkaosuus 109 000 Hoitovastike Rahoitusvastike Yhtiövastike 125 /kk 199 /kk 324 /kk Rahoitusvastikkeen mukainen korko 2,19 % 12 kk Euribor 1,29 % Marginaali 0,90 % Velkaosuuteen liittyvät lyhennykset alkavat kahden vuoden kuluttua Laina-aika on 2 + 18 vuotta 6
Koron vaikutus maksukykyyn Useampi laina Omarahoitusosuus: 10 % Asuntolainaa: 61 650 Laina-aika: 20 vuotta Marginaali: 0,70 % Käteen jäävät tulot: 2 077 /kk Lainanhoitokulut: 15 % Yhteensä Asuntolaina Yhtiölaina Lainanhoitokulut tuloista Ennen lyhenn. alkua 311,61 /kk 199,00 /kk 510,61 /kk 24,6 % Lyh. alettua, kun korko 1,291 % 311,61 /kk 611,11 /kk 922,72 /kk 44,4 % 3,0 % 363,91 /kk 703,10 /kk 1 067,01 /kk 51,4 % 4,0 % 396,72 /kk 760,43 /kk 1 157,15 /kk 55,7 % 5,0 % 431,08 /kk 820,28 /kk 1 251,35 /kk 60,2 % Asunnon todellinen velkaosuus: 96,1 % 7
Koron vaikutus maksukykyyn Tasaerälaina Tasaerälaina eli annuiteettilaina, jossa maksuerä pysyy muuttumattomana ja joko laina-aika joustaa tai alkuperäisen laina-ajan jälkeen jäljellä oleva pääoma maksetaan kerralla Tasaerälaina 0,972 % 3 % 4 % 5 % Maksuerä/kk 495,16 495,16 495,16 495,16 Korko 147,67 316,67 400,00 483,33 Lyhennys 347,49 178,49 95,16 11,82 Laina-aika 20 v 26,9 v 34,4 v 64,6 v tai Tasauserä 0 35 988 61 781 94 668 8
Riskien nelikenttä Pankkien näkökulma Pankkien riskit eivät ole symmetrisiä asiakkaiden riskeihin nähden Tulot Menot Maksukyky säilyy Riskit kasvavat, ei tappioita Kaikki kunnossa Maksukyky heikkenee Vakuuden realisointi ja vakuudeton laina/perintä Vakuus < Laina Ennenaikainen takaisinmaksu, ei luottotappioita Vakuus Laina Vakuus Laina 9
Riskien jakautuminen pankin ja asiakkaan välillä Lainsäädännön vaikutus Konkurssilainsäädäntö Asunto- vai henkilökohtainen laina Kuka vastaa lainaosuudesta, jota vakuus ei kata Verotuksen vaikutus Lisävakuudet Lainatyypin vaikutus Pankkien mahdollisuudet neuvotella asiakkaan kanssa Seuraus: Eri maiden korkomarginaaleja ja asuntolainojen korkoja ei voi suoraan verrata keskenään 10
Lainamarginaali Lainamarginaali koostuu: Pankin rahoituksen hinnasta Pankille aiheutuvista lainakohtaisista kustannuksista Osuus pankin kiinteistä kustannuksista Pankin sisäisistä subventioista (pankkien kilpailu asiakkaista) Pankin tavoittelemasta voitosta Asiakkaan luottoriskin kattamisesta (luottoriskimarginaali) 11
0 0,75 1,5 2,25 3 3,75 4,5 5,25 6 6,75 7,5 8,25 9 9,75 10,5 11,25 12 12,75 13,5 14,25 15 15,75 16,5 17,25 18 18,75 19,5 Luottoriskimarginaali: Vakuuden arvon kehitys 130 120 110 100 10 % 5 % 90 80 70 60 50 40 1 % 0,5 % 0,1 % 30 20 10 0 12
0 0,75 1,5 2,25 3 3,75 4,5 5,25 6 6,75 7,5 8,25 9 9,75 10,5 11,25 12 12,75 13,5 14,25 15 15,75 16,5 17,25 18 18,75 19,5 Luottoriskimarginaali: Omarahoitusosuus ja lainan lyheneminen 130 120 110 100 90 80 70 60 1 % 0,5 % 50 40 30 20 10 0 13
0 0,75 1,5 2,25 3 3,75 4,5 5,25 6 6,75 7,5 8,25 9 9,75 10,5 11,25 12 12,75 13,5 14,25 15 15,75 16,5 17,25 18 18,75 19,5 Luottoriskimarginaali: 90-luvun lama 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Vakuusvaje: Kesto 4,5 vuotta Maksimi 15,5 % Vakuusvaje: Kesto 1,75 vuotta Maksimi 8,8 % 30 20 10 0 14
Riskeiltä suojautuminen 1. Mahdolliset riskit 2. Riskit, joilla vaikutusta omaan tilanteeseen 3. Riskien vaikutusten suhteuttaminen 4. Riskit, joilla merkittävää vaikutusta 5. Riskit, joilta voidaan suojautua 6. Riskit, joilta halutaan suojautua 7. Suojautumisen hinta 8. Suojautumismenetelmien valinta 9. Riskien seuranta 15
Yksittäiseltä riskiltä suojautuminen Korkokatto 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % 16
Laaja-alainen suojautuminen Puskurirahasto Talletetaan lainan noston yhteydessä haluttu summa Kartutetaan puskuria kiinteällä, maksuerää suuremmalla summalla Kertynyttä puskurirahastoa hyödynnetään Kun korkojen nousu nostaa maksuerää Tulojen yllättäen pienentyessä esim. työttömyyden seurauksena Yllättävien menojen yhteydessä Jos puskuri kasvaa lainaan nähden tarpeettoman suureksi 17
Laaja-alainen suojautuminen Esimerkki puskurirahastosta Lainan koko 100 000 euroa Laina-aika 20 vuotta Tasalyhenteinen laina Sidottu 3kk Euriboriin Lyhennykset 3 kk välein Talletus alussa 1 % pääomasta eli 1 000 euroa Säännölliset talletukset laskettu 4 % koron mukaisesti Kyseessä keinotekoinen kiinteäkorkoinen laina 18
1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 1.1.2000 1.9.2000 1.5.2001 1.1.2002 1.9.2002 1.5.2003 1.1.2004 1.9.2004 1.5.2005 1.1.2006 1.9.2006 1.5.2007 1.1.2008 1.9.2008 1.5.2009 1.1.2010 Laaja-alainen suojautuminen puskurirahasto 1 000 euroa alussa + 4 % koron mukaiset erät 500 400 300 200 100 0-100 -200-300 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Saldon muutos 3kk välein Puskuritilin saldon kehitys (2 lainaa) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldo nyt Eri ajanhetkinä avattujen puskuritilien saldojen minimit 1200 1000 800 600 400 200 0-200 19
Yhteenveto Ennen lainaneuvotteluja on otollisin hetki riskien arviointiin ja paras hetki vaikuttaa tuleviin riskeihin Suhtaudu kriittisesti muiden neuvoihin ja esitettyihin ennusteisiin Ole rehellinen, kun arvioit riskejä ja neuvottelet lainaa Jätä sopivasti pelivaraa Laaja-alainen suojautuminen on varma valinta, jos riskien arviointi on vaikeaa Jos ongelmia ilmenee, ota ajoissa yhteyttä luotonantajaan Liiallinen varovaisuus aiheuttaa tappioita siinä kuin varomattomuuskin Ota hallittuja ja tiedostettuja riskejä Suojaudu 20
Kiitos! peter.palmroos@finanssivalvonta.fi